Comment revendre un bien immobilier d’investissement et conserver sa résidence ou sa seconde citoyenneté

Dans le domaine de la migration, l’immobilier d’investissement désigne les biens immobiliers qui permettent à un étranger d’obtenir la résidence ou la citoyenneté. Il peut s’agir d’un appartement, d’une maison, d’un terrain ou d’un local commercial, à condition que le bien réponde aux exigences du pays en matière de prix, de type et de localisation.

Les pays élaborent des programmes d’investissement pour attirer des capitaux dans leur économie, en particulier dans la construction, la rénovation de logements et le développement de régions spécifiques. En contrepartie de son investissement, un investisseur obtient le droit de séjourner à long terme et, dans certains cas, un passeport.

La résidence par achat immobilier est accessible en Grèce, en Turquie, en Andorre et aux Émirats arabes unis, ainsi qu’à Chypre et à Malte.

La citoyenneté par achat immobilier est proposée par les pays des Caraïbes, tels que Saint-Kitts-et-Nevis, la Dominique, Grenade, Sainte-Lucie, Antigua-et-Barbuda, ainsi que la Turquie et l’Égypte.

Comment les gouvernements limitent le choix des biens immobiliers

Dans la plupart des pays, la législation autorise l’investissement dans des biens immobiliers résidentiels et commerciaux. Les achats sont parfois restreints à certaines zones afin de favoriser le développement de régions spécifiques.

Par exemple, aux Émirats arabes unis, les investisseurs achètent des biens immobiliers dans des zones de pleine propriété, des secteurs où les étrangers peuvent acquérir la pleine propriété. Le pays compte environ 100 zones de pleine propriété, dont 60 se situent dans les quartiers résidentiels et balnéaires de Dubaï.

Le montant minimum d’achat est fixé par la loi

Chaque pays fixe sa propre valeur immobilière minimale permettant à un investisseur d’être éligible à la résidence ou à la citoyenneté.

Par exemple, en Grèce, elle est de 250 000 € ; à Chypre, de 300 000 € ; et en Türkiye, de 400 000 $.

L’État réglemente la transaction

La procédure d’achat et l’attribution du statut sont gérées par des organismes gouvernementaux ou des agents agréés. L’ensemble de la procédure suit la réglementation établie par la loi.

Pour l’investisseur, cela garantit une protection juridique, des règles claires et des risques réduits.

Des restrictions s’appliquent sur le moment où le bien peut être vendu

La durée de détention requise pour maintenir la résidence ou la citoyenneté dépend des règles de chaque pays. Dans certains cas, elle est de 3 ans ; dans d’autres, de 5 à 7 ans.

La revente du bien avant l’expiration du délai requis entraîne la perte du statut.

L’investisseur peut percevoir des revenus locatifs

La plupart des pays autorisent la location du bien, bien que dans certains cas uniquement à long terme.

Par exemple, en Grèce, un bien acquis pour obtenir la résidence ne peut pas être loué à court terme. Pour ces biens, la durée minimale de location est de 12 mois.

Environ 70 % de tous les investissements réalisées dans le cadre des programmes de résidence dans l’UE sont effectués dans l’immobilier. Cette popularité s’explique par plusieurs facteurs.

1. Un moyen rapide d’obtenir la résidence

La procédure d’octroi de la résidence ou de la citoyenneté pour l’achat d’un bien immobilier est encadrée par la loi, de sorte que l’investisseur connaît à l’avance le délai de traitement de la demande.

La résidence par achat immobilier est généralement accordée dans un délai de 2 à 9 mois, tandis que l’obtention de la citoyenneté prend 6 à 10 mois. Ces délais peuvent être plus longs selon le pays, la situation politique et la lourdeur administrative.

2. Des revenus locatifs passifs

Les locations à court terme offrent un rendement moyen de 6 à 12 % par an, tandis que les locations à long terme rapportent entre 5 et 10 %.

La gestion immobilière peut être confiée à une société de gestion. Cela permet à l’investisseur de percevoir des revenus à distance.

Les meilleures destinations d’investissement immobilier combinent généralement une forte demande locative, une hausse constante des prix et des règles claires pour les acheteurs étrangers.

3. La valorisation du bien immobilier

Dans les pays économiquement stables, la hausse des prix peut être anticipée sur un horizon de 5 à 10 ans. Les prix de l’immobilier dans les pays de l’UE ont augmenté de 57,9 % entre 2010 et le premier trimestre 2025.

4. L’accès à des régimes fiscaux avantageux

Pour bénéficier d’avantages fiscaux, un investisseur doit devenir résident fiscal et passer la majeure partie de l’année dans le pays, soit généralement au moins 183 jours.

En Grèce, les étrangers titulaires de la résidence peuvent payer un impôt forfaitaire de 100 000 € sur leurs revenus de source étrangère. En Andorre, le taux d’imposition sur les dividendes et les gains en capital est de 10 % pour ces derniers.

5. La résidence pour toute la famille

Un investisseur peut inclure son conjoint, ses enfants et parfois ses parents dans la demande de résidence ou de citoyenneté par achat immobilier.

Même sans projet de relocalisation, un deuxième passeport ou un permis de séjour permet aux membres de la famille d’ouvrir des comptes dans des banques étrangères et d’accéder à des soins de santé à l’étranger. La résidence dans un pays de l’espace Schengen permet de voyager sans visa dans 29 États.

La résidence européenne obtenue par investissement est souvent appelée Visa Doré. Elle peut être accordée à l’ensemble de la famille, permettant de voyager librement dans l’espace Schengen lorsqu’elle est délivrée par un État membre de cet espace.

Les résidents d’Andorre ne peuvent voyager sans visa qu’en Espagne et en France, tandis que les titulaires d’une résidence chypriote ont besoin d’un visa Schengen pour effectuer ces déplacements.

Si l’objectif est d’obtenir la résidence ou la citoyenneté, les investisseurs privilégient généralement des biens immobiliers très liquides. Ces biens sont plus faciles à louer ou à revendre à l’avenir.

La liquidité dépend du type de bien, de son emplacement et des conditions du marché.

Biens immobiliers résidentiels : appartements, maisons, villas

Les investisseurs choisissent le plus souvent des appartements et des maisons achevés ou en VEFA dans des zones touristiques. Les nouvelles constructions sont particulièrement attractives durant la phase de chantier car, une fois terminées, elles peuvent être revendues à un prix plus élevé.

Zones à forte demande de la part des étrangers selon les pays :

Biens immobiliers commerciaux : bureaux, locaux commerciaux, entrepôts

Les biens les plus recherchés sont les petites surfaces commerciales dans les rues touristiques fréquentées et les bureaux dans les quartiers d’affaires.

À Istanbul, les bureaux situés à Levent et Maslak sont très demandés ; à Dubaï, ils le sont à Business Bay et au DIFC. À Chypre, les biens immobiliers commerciaux situés dans le centre de Limassol sont particulièrement liquides.

Terrains à bâtir

La liquidité dépend de l’emplacement et des permis de construire. Les terrains situés dans des zones de développement actif, à proximité de stations balnéaires ou du centre des villes, sont les plus recherchés.

En Türkiye, les étrangers achètent des terrains dans la banlieue d’Antalya et de Bodrum. À Chypre, les terrains près de Limassol et d’Ayia Napa sont populaires. En Grèce, les terrains situés en Crète et à Corfou offrant un potentiel de construction de villas attirent les acheteurs.

Biens immobiliers à rénover : maisons anciennes, bâtiments historiques

Après restauration, ces biens peuvent se revendre plusieurs fois leur prix d’achat. Les bâtiments historiques situés dans les centres touristiques et sur les îles populaires sont particulièrement liquides.

En Grèce, les maisons restaurées dans les quartiers anciens d’Athènes connaissent une forte demande ; à Malte, ce sont les bâtiments historiques de La Valette et de Gozo. À Chypre, les acheteurs recherchent des maisons rénovées dans le centre de Larnaca et de Paphos.

Appartements et hôtels dans les zones touristiques

La liquidité dépend de la fréquentation touristique et du rendement locatif.

Dans les Caraïbes, les parts d’hôtels et les appartements dans des complexes hôteliers sont très recherchés. Aux Émirats arabes unis, les studios et appartements à Dubai Marina et Palm Jumeirah sont populaires. En Égypte, les investisseurs achètent des appartements dans des aparthôtels à Hurghada et Sharm El Sheikh.

En 2024, la Grèce, Malte, la Türkiye, Andorre et les Émirats arabes unis sont devenus les destinations les plus populaires pour l’achat de biens immobiliers d’investissement.

La Grèce a reçu plus de 9 000 demandes de Visa Doré en un an. En Türkiye, les étrangers ont acquis près de 24 000 biens immobiliers. À Dubaï, plus de 100 000 transactions immobilières ont été enregistrées, dont 42 % impliquaient des acheteurs étrangers.

Les investisseurs choisissent la Grèce et Chypre pour leurs seuils d’entrée abordables, les Émirats arabes unis pour leurs avantages fiscaux et leur résidence flexible, et la Türkiye pour sa voie rapide vers la citoyenneté.

Malte et Andorre séduisent en tant que destinations offrant un niveau de vie élevé et des règles stables pour une résidence de longue durée.

L’achat d’un bien immobilier constitue non seulement un outil de migration, mais également une source stable de revenus complémentaires. Par exemple, le rendement locatif moyen est d’environ 4,60 % en Grèce, 4,77 % à Chypre, 6,4 % à Dubaï et jusqu’à 7,4 % en Türkiye.

Achat d’un bien immobilier

Un investisseur peut choisir l’une des différentes options d’achat en fonction de ses objectifs et de son budget. Dans tous les cas, le bien doit répondre aux exigences du pays.

Pour obtenir la résidence en Grèce, un investisseur peut acquérir :

1. Un bien à restaurer ou à transformer en locaux résidentiels d’une valeur d’au moins 250 000 €.
2. Un bien résidentiel prêt à habiter en province d’une valeur d’au moins 400 000 €.
3. Un bien immobilier neuf à Athènes, Thessalonique, ou sur les îles de Mykonos, Santorin et d’autres îles comptant au moins 3 100 habitants, d’une valeur d’au moins 800 000 €.

Location du bien

Les investisseurs ne peuvent louer leur bien que sur une longue durée. Le rendement peut atteindre 10 % par an.

Les locations à court terme sont interdites pour les biens achetés après le 31 août 2024. Le non-respect de cette règle entraîne l’annulation de la résidence et une amende de 50 000 €.

Vente du bien

Il est possible de vendre le bien tout en conservant la résidence uniquement si les conditions fixées par le pays sont remplies. Un bien peut être vendu si :

1. L’investisseur ne renouvelle pas sa résidence, celle-ci étant renouvelée tous les 5 ans. Pour les investissements à partir de 250 000 €, la restauration du bien est une condition obligatoire de renouvellement.
2. L’investisseur a obtenu la résidence permanente et vit dans le pays depuis au moins 5 ans.
3. L’investisseur a obtenu la citoyenneté, ce qui nécessite de résider dans le pays au moins 183 jours par an et au moins 4 ans sur 7.

Taxes lors de la revente du bien

Les taxes immobilières en Grèce sont payées par les résidents fiscaux comme par les non-résidents. Le statut fiscal influe sur la structure d’imposition, mais n’exonère pas du paiement.

Les plus-values issues de la revente immobilière sont imposées au taux de 15 %. Toutefois, cette taxe est suspendue depuis 2013, et ce jusqu’au 31 décembre 2026. Les biens détenus depuis plus de 5 ans sont également exonérés de la taxe sur les plus-values.

Au moment de la vente, l’investisseur doit s’acquitter de la taxe unique sur la propriété immobilière (Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ENFIA). La part de base est calculée selon la superficie du bien et varie de 2 à 13 € par m². Un taux additionnel de 0,15 à 1,15 % de la valeur cadastrale s’applique si le bien a une valeur supérieure à 250 000 €.

Achat d’un bien immobilier

Les investisseurs achètent des biens immobiliers à Malte pour placer des fonds dans un actif liquide, le louer, y résider eux-mêmes ou l’utiliser comme résidence de vacances.

Pour obtenir la résidence à Malte, un investisseur doit acquérir un bien immobilier d’une valeur d’au moins 220 000 € dans le sud de Malte ou sur l’île de Gozo, ou un bien d’une valeur d’au moins 275 000 € dans les régions du centre et du nord.

Pour obtenir la résidence permanente, un investisseur doit acheter un bien d’une valeur d’au moins 375 000 €, quel que soit son emplacement à Malte.

Location du bien

Dans le cadre de la résidence, la location ou la sous-location du bien est interdite. Le non-respect de cette condition peut entraîner la perte du statut.

Si la résidence permanente est accordée, la location est autorisée. Les propriétaires peuvent obtenir un rendement locatif de 5 à 10 % par an, et dans les zones côtières haut de gamme telles que St Julian’s, Sliema et Swieqi, les rendements peuvent atteindre jusqu’à 15 % par an.

Revente du bien

Si le titulaire d’un permis de séjour à Malte vend son bien immobilier, il perd son statut.

Les investisseurs bénéficiant de la résidence permanente peuvent vendre le bien après 5 ans tout en conservant leur statut.

Taxes lors de la revente du bien

Le vendeur s’acquitte d’un impôt sur les plus-values au taux de 8 %. Ce taux peut être réduit à 2—5 % dans des cas exceptionnels, par exemple si l’investisseur a acheté un bien à La Valette avant le 31 décembre 2018 et l’a restauré, lors de la revente de sa résidence unique détenue depuis moins de 5 ans, ou dans d’autres situations éligibles.

Dans certains cas, l’impôt sur les plus-values n’est pas prélevé. Par exemple, lorsque le bien est transmis officiellement sous forme de donation au conjoint ou aux enfants, par succession, à une fondation caritative ou lors de la vente de sa propre entreprise.

Achat d’un bien immobilier

Les investisseurs à Chypre choisissent généralement des logements neufs ou des biens commerciaux, comme une boutique ou un bureau.

Pour obtenir la résidence permanente, il est nécessaire d’acheter un ou deux biens immobiliers d’une valeur totale d’au moins 300 000 €.

Location du bien

À Chypre, les investisseurs titulaires de la résidence permanente peuvent louer leur bien sur une courte ou longue durée.

Les rendements locatifs peuvent atteindre 8 à 9 % par an.

Vente du bien

Les investisseurs peuvent vendre le bien s’ils ne souhaitent pas conserver leur résidence permanente. Le statut est accordé pour une durée indéterminée, mais la carte de séjour doit être renouvelée tous les 5 ans. Pour maintenir le statut, les résidents doivent uniquement conserver la propriété du bien et se rendre à Chypre une fois tous les 2 ans.

Après 5 ans de résidence dans le pays, un investisseur peut obtenir la résidence permanente de droit commun, vendre le bien et récupérer son investissement, à condition d’avoir résidé à Chypre au moins 183 jours par an et d’avoir évité toute absence de plus de 90 jours consécutifs.

Après 8 ans de résidence à Chypre, un investisseur peut obtenir la citoyenneté, vendre le bien et récupérer son investissement.

Impôts lors de la revente d’un bien

Le vendeur paie un impôt sur les plus-values au taux de 20 %. Les frais d’acquisition et d’entretien, tels que les taxes d’achat, les frais administratifs et les dépenses de rénovation, sont déduits du profit.

Le vendeur doit également verser 0,4 % du montant de la transaction au fonds d’aide aux personnes déplacées du Nord de Chypre. Cette taxe a été instaurée en février 2021.

Achat d’un bien immobilier

Un investisseur peut acheter n’importe quel type de bien : ancien ou neuf, résidentiel ou commercial, ou encore un terrain.

Pour obtenir la résidence en Türkiye, il est nécessaire d’acheter un bien d’une valeur d’au moins 200 000 $. Il doit être enregistré au registre foncier et se trouver dans une zone ouverte à la délivrance des permis de séjour.

L’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’au moins 400 000 $ permet à un investisseur d’obtenir la citoyenneté turque sans obligation de devenir résident fiscal.

Location du bien

Un investisseur peut louer son bien à court ou à long terme.

Les rendements les plus élevés s’observent à Istanbul, Antalya, Alanya et Bodrum. Le rendement annuel moyen y est de 8 à 12 %.

Vente du bien

Un investisseur titulaire d’une résidence en Türkiye ne peut pas vendre le bien s’il souhaite maintenir son statut.

La résidence en Türkiye est accordée pour 1 an puis renouvelée pour 2 ans, à condition que l’investisseur conserve la propriété du bien et réside dans le pays au moins 183 jours par an.

Après 5 ans de résidence en Türkiye, l’investisseur peut demander la citoyenneté par naturalisation. Une fois la citoyenneté obtenue, le bien peut être vendu et l’investissement récupéré.

Si un étranger a obtenu la citoyenneté turque grâce à un investissement immobilier d’au moins 400 000 $, le bien peut être vendu plus tôt et l’investissement être récupéré après 3 ans.

Impôts lors de la revente d’un bien

Les impôts immobiliers en Türkiye dus par le vendeur incluent l’impôt sur les plus-values, prélevé si le bien est détenu depuis moins de 5 ans. Le taux varie de 15 à 35 % sur l’augmentation de la valeur cadastrale.

Au moment de la vente, le vendeur doit également s’acquitter de la taxe foncière annuelle : 0,1 à 0,6 % de la valeur cadastrale. Les propriétaires de biens de prestige s’acquittent d’une taxe de luxe annuelle complémentaire de 0,3 à 1 % sur la part de la valeur cadastrale dépassant 280 000 $. Le droit de timbre de 4 % est généralement partagé entre l’acheteur et le vendeur.

Achat d’un bien immobilier

Les étrangers en Andorre peuvent acheter des appartements, des maisons, des locaux commerciaux et des terrains uniquement après approbation gouvernementale. Aucune restriction ne limite le nombre de biens qu’ils peuvent posséder.

Pour obtenir le permis de résidence d’Andorre, un investisseur doit acheter un bien immobilier d’une valeur d’au moins 600 000 €.

Location du bien

En Andorre, il est interdit aux investisseurs de louer le bien immobilier. Celui-ci doit être utilisé exclusivement par le propriétaire et sa famille. Le non-respect de cette règle entraîne l’annulation de la résidence.

Vente du bien

Un investisseur ne peut vendre le bien qu’après l’expiration de son permis de séjour, à condition qu’il ne prévoie pas de le renouveler.

Le bien peut également être vendu après l’obtention de la nationalité andorrane, dont la demande peut être déposée après 20 ans de résidence dans le pays.

Impôts lors de la revente d’un bien

L’investisseur paie un impôt sur les plus-values en Andorre au taux de 15 % si le bien est vendu durant la première année de détention, 13 % s’il est vendu la deuxième année, et 10 % la troisième année. Le taux diminue ensuite de 1 % chaque année suivante.

Achat d’un bien immobilier

Les étrangers ne peuvent posséder un bien en pleine propriété que dans les zones désignées « freehold ». Ces zones sont situées dans les deux plus grands émirats : 9 à Abou Dhabi et 60 à Dubaï.

Un investisseur peut obtenir un visa de résidence des Émirats arabes unis valable 2 ans en achetant un bien d’une valeur d’au moins 750 000 AED, soit 204 000 $.

Un Visa Doré de 10 ans est accordé pour des investissements immobiliers d’au moins 2 000 000 AED, soit 545 000 $. Des prêts hypothécaires sont proposés par les banques des Émirats arabes unis, avec un apport personnel minimum de 20 %.

Location du bien

Aux Émirats arabes unis, les investisseurs peuvent louer leur bien à court ou à long terme. Les rendements varient de 6 à 12 % par an, selon la saison et l’emplacement.

Les quartiers les plus populaires sont Dubai Marina, Palm Jumeirah et Downtown Dubai.

Revente du bien

Un investisseur peut vendre son bien s’il n’a pas l’intention de renouveler son statut.

S’il souhaite conserver son visa de résidence après la revente, il doit acquérir un autre bien respectant le seuil minimum d’investissement.

Taxes lors de la revente du bien

Lors de la revente d’un bien immobilier aux Émirats arabes unis, des frais de transfert de propriété s’appliquent : 4 % à Dubaï et 2 % à Abou Dhabi.

Selon la loi, les deux parties se partagent le coût, mais en pratique, le vendeur inclut souvent ce montant dans le prix de vente.

Pour obtenir la résidence, un investisseur doit fournir deux séries de documents. La première constitue une liste individuelle de documents personnels et financiers, et la seconde confirme l’achat du bien immobilier.

Dossier standard pour une demande de résidence

Ce jeu de documents est nécessaire pour attester la fiabilité de l’investisseur, sa solvabilité financière et le respect des exigences en matière d’immigration.

Les sites web des autorités d’immigration publient généralement des listes standards. Les juristes d’Immigrant Invest établissent une liste individuelle pour chaque investisseur, en fonction des programmes spécifiques, du type de bien et de la composition de la famille.

Le dossier principal comprend :

• un passeport international valide ;
• un certificat de casier judiciaire vierge délivré par le pays de résidence permanente ;
• les actes de naissance des enfants et un acte de mariage, si le demandeur inclut des membres de la famille dans la demande ;
• une preuve de revenus légaux : un relevé bancaire attestant d’entrées régulières, un justificatif de l’employeur ou les états financiers de l’entreprise du demandeur ;
• une assurance santé valide dans le pays d’accueil ;
• des photographies récentes au format requis par la législation du pays d’accueil ;
• les formulaires de demande de visa ou d’immigration dûment remplis ;
• les justificatifs de paiement des frais.

La preuve de revenus n’est pas exigée dans tous les pays. Par exemple, pour obtenir la résidence par investissement en Grèce, il suffit de confirmer le paiement du bien immobilier. Les exigences exactes doivent être vérifiées pour chaque pays séparément.

Documents attestant l’achat du bien immobilier

Le demandeur doit prouver que le bien acquis répond aux exigences du pays. Un simple contrat de vente ne suffit généralement pas : des copies notariées, des documents d’enregistrement et d’autres pièces peuvent également être nécessaires, en particulier si le bien est en cours de construction ou situé dans une zone spéciale.

Pour confirmer l’achat du bien immobilier, il convient de fournir :

• le contrat de vente ;
• la confirmation notariée de la transaction ;
• le titre de propriété ou son équivalent ;
• l’extrait du registre foncier ou du registre de propriété ;
• les certificats du promoteur, si le bien est en cours de construction ;
• dans certains pays, une autorisation de la municipalité ou du ministère ;
• le procès-verbal de réception-livraison ou un document équivalent lors de la finalisation de la transaction.

En 2024, les États des Caraïbes — Saint-Kitts-et-Nevis, la Dominique, Grenade, Sainte-Lucie et Antigua-et-Barbuda — sont arrivés en tête selon le classement annuel des programmes de citoyenneté du CBI Index.

Saint-Kitts-et-Nevis accorde la citoyenneté pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’au moins 325 000 $. Les investisseurs peuvent choisir entre des appartements modernes dans des zones touristiques et de vastes résidences. Le bien peut être vendu après 7 ans tout en conservant la citoyenneté.

La Dominique accorde la citoyenneté pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur d’au moins 200 000 $. Il s’agit généralement de parts dans des infrastructures touristiques : hôtels, complexes d’appartements et villas figurant sur une liste approuvée par le gouvernement. Le bien peut être vendu 3 ans après l’achat.

Grenade accorde la citoyenneté aux investisseurs qui achètent un bien d’une valeur d’au moins 270 000 $. Les étrangers choisissent des biens situés dans des zones touristiques côtières ou à proximité de parcs nationaux. Le bien peut être vendu après 5 ans.

Antigua-et-Barbuda accorde la citoyenneté pour l’achat d’un bien d’une valeur d’au moins 300 000 $. Les investisseurs choisissent souvent des complexes hôteliers et des projets touristiques, dont certains sont en cours de construction. Le bien peut être vendu après 5 ans.

Sainte-Lucie accorde la citoyenneté pour l’achat d’un bien d’une valeur d’au moins 300 000 $. Les investissements doivent être réalisés dans des projets approuvés par le gouvernement. Il peut s’agir de complexes hôteliers ou d’appartements destinés à la location à court terme. Le bien peut être vendu après 5 ans.

La Türkiye accorde la citoyenneté pour un investissement d’au moins 400 000 $ dans un bien immobilier résidentiel ou commercial. Le bien doit être inscrit au registre foncier turc. Il peut être vendu après 3 ans.

L’Égypte accorde la citoyenneté pour l’achat d’un bien d’une valeur d’au moins 300 000 $. Les investisseurs peuvent choisir des biens résidentiels ou commerciaux, ainsi que des terrains situés au Caire, à Gizeh, à Hurghada et à Sharm El Sheikh. Le bien peut être vendu après 5 ans.

Investir dans l’immobilier constitue non seulement un moyen d’obtenir la résidence ou la citoyenneté, mais aussi un actif en vue d’une revente rentable à l’avenir. Afin de minimiser les risques potentiels lors de la revente, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs clés avant d’effectuer un achat.

Risque de baisse des prix

Les prix diminuent le plus souvent dans les zones dont les infrastructures sont peu développées ou dont la demande est instable.

Pour protéger leur investissement, les investisseurs privilégient des biens situés dans des emplacements prisés (pôles touristiques, d’affaires ou universitaires) où la demande demeure constante.

Lenteur lors de la revente du bien

Il arrive parfois qu’un bien ne puisse pas être vendu immédiatement, en particulier en période de ralentissement du marché. Dans ce cas, les investisseurs mettent le bien en location afin de générer des revenus et de couvrir les charges d’entretien, ce qui leur permet de patienter jusqu’à recevoir une meilleure offre.

À Chypre et aux Émirats arabes unis, les rendements locatifs annuels peuvent atteindre 10 à 12 % ; en Turquie, ils s’élèvent à 8—10 % dans les zones touristiques d’Antalya et d’Alanya ; et à Malte, après l’obtention de la résidence permanente, les biens côtiers peuvent offrir un rendement allant jusqu’à 15 % par an.

Évolution de la législation

Les pays rehaussent périodiquement le seuil minimum d’investissement et modifient les exigences relatives aux biens. Afin d’éviter la perte du statut, il est essentiel de suivre les évolutions législatives et de consulter des juristes.

Par exemple, le 1er juillet 2025, un projet d’accord entre les pays des Caraïbes a été publié visant à instaurer des règles harmonisées pour la citoyenneté par investissement.

Les principales modifications proposées incluent :

• une résidence obligatoire dans le pays d’au moins 30 jours au cours des 5 premières années ;
• le suivi d’un programme d’intégration obligatoire ;
• l’instauration de quotas annuels pour l’octroi de la citoyenneté ;
• un premier passeport valide pendant 5 ans, renouvelable pour 10 ans si toutes les conditions sont remplies.

Problèmes liés aux documents lors de la revente

Les biens dont le droit de propriété n’est pas enregistré, comportant des dettes fiscales ou d’autres charges, sont difficiles à vendre. Afin de prévenir ces difficultés, les juristes d’Immigrant Invest procèdent à une vérification juridique complète des documents et à une vérification diligente du bien avant l’achat.

Par exemple, à Malte, lors de l’achat de biens historiques, il est important de s’assurer que le bâtiment est inscrit au registre et éligible à la restauration : le respect de toutes les exigences peut réduire la taxe sur les ventes de 8 à 2 %. En Turquie, les biens doivent être enregistrés auprès du Registre foncier ; à défaut, il est impossible de solliciter la citoyenneté.

Le moment idéal pour vendre dépend d’une combinaison de conditions de marché, de performances financières de l’investissement et de circonstances personnelles. Examinez les facteurs suivants avant de prendre une décision.

Phase de marché favorable. Les prix de l’immobilier ont tendance à évoluer par cycles. Vendre durant une période de sommet, lorsque la demande est forte et l’offre limitée, peut accroître significativement votre profit.

Baisse de performance. Si les revenus locatifs ont diminué, que les périodes de vacance s’allongent ou que les coûts d’entretien augmentent plus vite que les rendements, le bien peut ne plus remplir son objectif d’investissement. Une revente opportune permet de libérer des capitaux pour des opportunités plus rentables.

Meilleures opportunités. Parfois, conserver un actif sous-performant revient à passer à côté d’investissements offrant un meilleur rendement. Si d’autres marchés, secteurs ou produits financiers proposent des rendements supérieurs avec un risque ou un effort de gestion moindre, revendre pour réallouer les capitaux peut constituer une décision judicieuse.

Événements de vie. Des changements majeurs tels qu’un déménagement dans un autre pays, la préparation de la retraite ou une évolution de la taille de la famille peuvent modifier les priorités financières. Vendre un bien permet d’obtenir de la liquidité et de simplifier la gestion du patrimoine lors de ces transitions.

Planification de résidence ou fiscale. Pour les biens acquis dans le cadre de programmes de résidence ou de citoyenneté par investissement, vendre avant la fin de la durée minimale de détention peut entraîner la perte du statut.

Saisonnalité. Dans de nombreux pays, le marché immobilier est plus actif au printemps et au début de l’été, lorsque l’intérêt des acheteurs atteint son maximum. Dans les destinations touristiques, la mise en vente du bien avant ou pendant la haute saison peut attirer davantage d’acheteurs et permettre d’obtenir un prix supérieur.

1. La résidence par investissement est proposée en Grèce, à Malte, à Chypre, aux Émirats arabes unis et en Andorre. Pour être éligibles, les investisseurs doivent acquérir un bien immobilier respectant le seuil d’investissement minimum, variant de 204 000 $ aux Émirats arabes unis à 800 000 € dans les zones prisées de Grèce.
2. La plupart des pays permettent aux investisseurs d’obtenir la résidence ou la citoyenneté conjointement avec leur famille. Le demandeur principal peut inclure son conjoint, ses enfants et, dans certains cas, ses parents dans la demande.
3. Les biens immobiliers peuvent être mis en location, mais les règles varient selon les pays. Aux Émirats arabes unis et à Chypre, les locations de courte et longue durée sont toutes deux autorisées. En Grèce, la location à court terme est interdite aux investisseurs depuis 2024.
4. Pour maintenir son statut, le bien doit rester la propriété de l’investisseur pendant une durée de 3 à 7 ans.
5. L’imposition de la revente dépend de la durée de détention. En Türkiye, l’impôt sur les plus-values peut atteindre 40 %, mais si le bien est conservé plus de cinq ans, il en est exonéré.