Comment obtenir un permis de séjour en Europe par investissement immobilier

Le marché immobilier de l’UE attire les investisseurs par sa taille, ses garanties juridiques et la demande de logements à long terme. Il ne s’agit pas d’un marché immobilier unique : les prix, les loyers et les conditions varient considérablement d’un État membre à l’autre, ce qui offre aux investisseurs un large choix d’emplacements et de stratégies. 

Dans le même temps, l’investissement s’inscrit dans un cadre européen qui protège les droits de propriété, favorise la sécurité juridique et permet la libre circulation des capitaux^{[1]Source : European Justice, Registres fonciers}.

1. Croissance soutenue des prix de l’immobilier

L’immobilier résidentiel reste une classe d’actifs importante dans l’UE, bien que les performances varient selon les pays et les périodes. Selon Eurostat, les prix des logements dans l’UE étaient supérieurs de 5,5 % au troisième trimestre 2025 par rapport à l’année précédente. À plus long terme, la tendance à la hausse est encore plus nette : entre 2015 et le troisième trimestre 2025, les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 63,6 % ^{[2]Source : Eurostat, Les prix des logements et les loyers ont augmenté au T3 2025}. 

Cela ne signifie pas que tous les marchés progressent au même rythme. Les données d’Eurostat font apparaître de fortes disparités entre les États membres. Au troisième trimestre 2025, la Slovaquie a enregistré l’une des plus fortes hausses d’un trimestre sur l’autre (4,9 %), tandis que la Hongrie a affiché la plus forte croissance annuelle, avec une hausse des prix des logements de 21,1 % sur un an.

2. Demande locative stable et potentiel de revenus

Le rendement ne dépend pas uniquement de la valeur de revente. Sur les marchés où la demande de locations à long terme est constante, l’immobilier peut également générer des revenus réguliers, en particulier dans les villes et les zones côtières où l’offre est limitée et la demande reste soutenue. 

La demande locative demeure forte dans de nombreuses régions d’Europe, ce qui soutient le volet revenus d’un investissement immobilier. Eurostat a indiqué que les loyers dans l’UE au troisième trimestre 2025 étaient supérieurs de 3,1 % à ceux de l’année précédente, et de 21,1 % par rapport à 2015. Bien que la croissance des loyers soit plus modérée que celle du prix des logements à l’échelle de l’UE, elle a été plus constante dans le temps. 

3. Propriété transparente et protégée

Une autre raison pour laquelle les investisseurs s’intéressent à l’immobilier européen réside dans l’infrastructure juridique régissant le droit de propriété. Selon le portail e-Justice européen, les registres fonciers des pays de l’UE sont conçus pour enregistrer, examiner et conserver les informations relatives aux biens immobiliers, notamment leur emplacement et leur propriété, et pour les mettre à la disposition du public et des professionnels.

L’accès à ces registres permet aux acheteurs de vérifier la propriété, de confirmer que les droits sont correctement enregistrés et de s’assurer que les transactions respectent des procédures juridiques reconnues. La transparence à ce niveau renforce la protection juridique en réduisant le risque de litiges, de revendications non divulguées ou d’incertitude quant au titre de propriété. Pour les acheteurs étrangers en particulier, cela facilite les démarches sur le marché et apporte une plus grande prévisibilité au processus d’achat.

4. Attention accrue portée à l’efficacité énergétique et à la qualité des biens

Le marché de l’UE accorde une attention croissante à la qualité des bâtiments et à la performance énergétique. La Commission européenne indique que 85 % des bâtiments de l’UE ont été construits avant 2000 et que 75 % d’entre eux présentent de faibles performances énergétiques.

À mesure que les règles de rénovation se durcissent dans le cadre de la directive sur la performance énergétique des bâtiments, les biens rénovés et efficaces sur le plan énergétique sont susceptibles de devenir plus compétitifs. À l’heure actuelle, l’UE est en bonne voie pour atteindre un parc immobilier entièrement décarboné d’ici 2050^{[3]Source : Commission européenne, Directive sur la performance énergétique des bâtiments}.

5. Transmission de patrimoine à long terme

Pour certains investisseurs, l’immobilier européen ne vise pas seulement les rendements, mais aussi la préservation et la transmission du capital. L’immobilier peut s’inscrire dans la planification patrimoniale familiale à long terme, en particulier lorsque l’investisseur souhaite détenir un actif tangible qui pourra ultérieurement être transmis à ses enfants ou à d’autres héritiers.

Cet avantage peut s’avérer particulièrement pertinent dans des pays comme Chypre, où l’impôt sur les successions n’est pas prélevé. À Malte, il n’existe pas non plus d’impôt classique sur les successions, bien que la transmission d’un bien immobilier puisse entraîner d’autres frais et droits d’enregistrement.

6. Possibilité de devenir résident de l’UE

Dans certains pays de l’UE, les étrangers peuvent obtenir un permis de séjour en achetant un bien immobilier répondant à des exigences spécifiques et en faisant une demande au titre d’un programme de résidence par investissement. Cette option est disponible en Grèce, à Malte et à Chypre.

L’UE n’est pas la seule destination pour les investisseurs immobiliers. Les États-Unis attirent les acheteurs par leur taille et leur liquidité, tandis que les marchés du Moyen-Orient, en particulier Dubaï, séduisent par leurs avantages fiscaux et une forte demande internationale. Pourtant, l’UE se distingue par une autre raison : elle offre une plus grande diversité de pays, des points d’entrée plus variés et un cadre juridique plus structuré.

Un choix géographique plus large par rapport aux États-Unis

Les États-Unis sont souvent perçus comme un marché immobilier vaste et liquide. Cependant, il s’agit d’un marché national unique présentant des dynamiques de prix, une exposition aux taux d’intérêt et des conditions de financement largement interconnectées. L’activité des acheteurs étrangers est également concentrée sur une part limitée de l’ensemble du marché.

Le marché américain impose un ticket d’entrée élevé aux acheteurs internationaux. Selon la National Association of Realtors, les acheteurs étrangers ont acheté 78 100 logements existants aux États-Unis au cours des 12 mois précédant mars 2025, pour une valeur totale de 56 milliards de dollars. Cela représentait 1,9 % des ventes de logements existants. Le prix d’achat médian pour les acheteurs étrangers s’élevait à 494 400 $, ce qui montre que les acheteurs internationaux s’implantent souvent sur le marché à un niveau de prix relativement élevé^{[4]Source : National Association of Realtors, Transactions internationales 2025 dans l'immobilier résidentiel aux États-Unis}. 

L’UE propose une échelle différente et davantage d’options. Au lieu d’un marché national unique, les investisseurs peuvent comparer plusieurs pays affichant des niveaux d’entrée et des cycles de croissance distincts. Les données d’Eurostat pour le quatrième trimestre 2025 illustrent l’ampleur de cet écart : les prix des logements dans l’UE ont augmenté de 5,5 % sur un an dans l’ensemble, tandis que les performances annuelles par pays ont varié entre -3,1 % en Finlande et +21,2 % en Hongrie^{[5]Source : Eurostat, Les prix des logements en hausse de 5,5 % dans la zone euro et de 5,7 % dans l’UE}. 

Cette variation permet aux investisseurs de comparer des marchés à croissance faible, moyenne et élevée pays par pays, au lieu d’entrer sur un seul marché national à coût élevé soumis à un cycle tarifaire unique. Cela rend également l’UE plus flexible pour les investisseurs qui souhaitent associer la détention immobilière aux revenus locatifs, à la préservation du capital ou à la planification de la résidence.

Un marché plus diversifié qu’au Moyen-Orient

Au Moyen-Orient, l’attention des investisseurs se concentre sur un petit nombre de marchés phares, en particulier Dubaï. Les données du Dubai Land Department montrent la domination de l’émirat : au premier trimestre 2026, les investissements immobiliers ont atteint 173 milliards d’AED, tandis que les investissements étrangers se sont élevés à 148,35 milliards d’AED répartis sur 48 445 investissements^{[6]Source : Dubai Land Department, Les transactions immobilières à Dubaï bondissent de 31 % pour atteindre 252 milliards d’AED au T1 2026}. 

L’attractivité de Dubaï est évidente. Les Émirats arabes unis ne prélèvent pas d’impôt sur le revenu des personnes physiques, ce qui renforce l’intérêt du pays pour les investisseurs mobiles à l’échelle internationale. 

Les revenus d’investissement immobilier perçus par des personnes physiques peuvent également ne pas être soumis à l’impôt sur les sociétés aux EAU sous certaines conditions spécifiques, selon les directives de l’autorité fiscale fédérale. Dans le même temps, les acheteurs immobiliers restent confrontés à des frais de transaction, des charges de copropriété, des frais d’entretien et d’autres dépenses liées aux biens, de sorte que la structure globale des coûts n’est pas simplement « exonérée d’impôt » ^{[7]Source : PwC, Émirats arabes unis : Impôts sur le revenu des personnes physiques}.

Les chocs politiques affectent rapidement le sentiment des marchés. En mars 2026, l’indice général du Dubai Financial Market a chuté de 4,71 % en une seule séance après la réouverture des marchés des EAU à la suite d’une interruption de deux jours due à des tensions régionales. Cela n’a pas signifié que les prix de l’immobilier à Dubaï ont baissé immédiatement, mais cela a montré la rapidité avec laquelle la confiance des investisseurs peut réagir aux événements de sécurité régionale^{[8]Source : Dubai Financial Market, Indice général du DFM}.

L’UE offre une structure plus diversifiée. Plutôt que de s'appuyer sur une seule ville phare, les investisseurs peuvent comparer des marchés immobiliers établis tels que la Grèce, Chypre, le Portugal, l’Espagne et Malte. Si l’objectif consiste également à obtenir la résidence grâce à l’investissement immobilier, la sélection se restreint, car les marchés immobiliers populaires de l’UE ne lient pas tous l’achat immobilier au statut de résident.

Pour de nombreux investisseurs, l’avantage de l’UE n’est pas la rapidité ni la légèreté fiscale. C’est la combinaison entre le choix des pays, la structure juridique, la transparence du marché et la prévisibilité à long terme.

Une mobilité régionale plus forte par rapport à l’Amérique latine

L’Amérique latine peut séduire les investisseurs immobiliers à la recherche d’une seconde résidence, de coûts d’entrée plus bas sur de nombreux marchés et d’une exposition à des centres urbains en forte croissance. 

La région enregistre une forte demande de logements : la Banque interaméricaine de développement souligne qu’environ 80 % de la population d’Amérique latine et des Caraïbes vit en ville, tandis que 55 millions de ménages souffrent d’une forme ou d’une autre de déficit de logement. Cela crée une demande de biens résidentiels, mais traduit également des disparités d’infrastructures, de planification et de qualité des logements à travers la région. 

Panama illustre la manière dont l’investissement immobilier peut être lié à la résidence. Dans le cadre du programme pour investisseurs qualifiés, un investisseur étranger peut obtenir la résidence permanente en investissant au moins 300 000 $ dans l’immobilier au Panama. 

La situation régionale est plus contrastée que dans l’UE. L’Amérique latine offre un potentiel de croissance, mais les perspectives d’avril 2026 de la Banque mondiale décrivent une croissance régionale freinée par des défis structurels, avec une projection de croissance du PIB régional de 2,1 % en 2026, inférieure aux 2,4 % enregistrés en 2025^{[9]Source : Banque mondiale, Revue économique de l’Amérique latine et des Caraïbes}. Pour les investisseurs immobiliers, la sélection du marché s’avère donc primordiale : les rendements peuvent dépendre fortement d’une seule ville, d’un quartier, d’une monnaie ou d’un cycle politique local.

L’UE est généralement plus réglementée et souvent plus coûteuse, mais elle offre des avantages que l’Amérique latine ne peut généralement pas égaler. Un permis de séjour dans un pays de l’espace Schengen permet des déplacements à court terme dans l’ensemble de l’espace Schengen, tandis que les règles européennes sur la libre circulation des capitaux soutiennent les investissements transfrontaliers au sein du marché unique. 

La Commission européenne veille à la libre circulation des capitaux et intervient contre les obstacles incompatibles avec les règles des traités, bien que le droit immobilier, la fiscalité et les conditions de résidence relèvent toujours des compétences nationales^{[10]Source : Commission européenne, Surveillance de la libre circulation des capitaux}. 

Pour les investisseurs qui privilégient la planification de la résidence à long terme, la réinstallation familiale, la préservation du patrimoine et la prévisibilité juridique, l’UE représente généralement la meilleure option. L’Amérique latine, en revanche, convient à ceux qui mettent l’accent sur le coût abordable, la flexibilité et la simplicité d’accès.

L’achat d’un bien immobilier dans un État membre de l’UE ne donne pas automatiquement droit à un permis de séjour. Seuls quelques pays européens permettent aux investisseurs d’obtenir la résidence par l’achat immobilier :

1. Grèce. Le Visa Doré de la Grèce propose l'un des choix d’options les plus étendus pour l’investissement immobilier dans l’UE, avec un seuil d’investissement à partir de 250 000 €.
2. Chypre. Le programme de résidence permanente de Chypre offre une voie d'accès directe à une résidence permanente à vie pour l’achat d’un bien immobilier résidentiel ou commercial d’une valeur minimale de 300 000 €.
3. Malte. Le pays propose deux programmes de résidence par investissement distincts du cadre traditionnel du Visa Doré : le Malta Global Residence Programme et le programme de résidence permanente.

Les pays susmentionnés n’imposent aucune condition de résidence ou seulement des exigences minimales pour maintenir le permis. En d’autres termes, les investisseurs ne sont pas tenus de vivre dans le pays. 

La Lettonie faisait également partie des pays européens proposant la résidence par l’immobilier, avec un investissement immobilier minimum de 250 000 €. Toutefois, depuis le 15 septembre 2026, la Lettonie a révisé les règles de son Visa Doré et a supprimé les options d'investissement immobilier et de dépôt bancaire pour les nouveaux demandeurs. 

Les règles relatives à la vente d’un bien immobilier d’investissement varient selon les pays. Dans la plupart des États, la durée de détention requise pour maintenir la résidence est généralement de 5 ans. Passé ce délai, les investisseurs ne peuvent vendre le bien que s’ils ont obtenu la résidence permanente ou un autre statut qui ne dépend plus de l’investissement initial. S’ils continuent de renouveler leur permis de séjour d’investisseur, ils doivent conserver l’investissement.

Le Visa Doré de la Grèce offre le choix le plus vaste en matière d’achat immobilier. Les investisseurs peuvent choisir d’acheter des biens immobiliers résidentiels ou commerciaux, ou d’investir dans un hôtel ou un contrat de multipropriété (timeshare). 

Conditions d’investissement immobilier

Le programme du Visa Doré de la Grèce propose plusieurs voies d’accès, principalement axées sur l’immobilier.

Le montant minimum d’investissement pour l’immobilier dépend de l’emplacement et du type de bien :

• 800 000 € — en Attique, à Thessalonique, Mykonos, Santorin et sur les îles de plus de 3 100 habitants ;
• 400 000 € — dans toutes les autres régions du pays ;
• 250 000 € — pour les biens convertis en logements ou les projets de restauration.

De plus, pour un investissement de 400 000 € ou plus, le programme du Visa Doré de la Grèce propose plusieurs options flexibles :

1. Bail d’un complexe hôtelier ou d’une résidence touristique. Les investisseurs peuvent louer un bien entièrement meublé au sein d’un complexe touristique dans le cadre d’un contrat d’une durée minimale de 10 ans, remplissant ainsi la condition d’investissement sans en acquérir la pleine propriété.
2. Contrat de multipropriété (timeshare). Les investisseurs peuvent obtenir le droit d’utiliser un bien immobilier pendant des périodes spécifiques chaque année. Les contrats peuvent aller de 1 à 60 ans, à condition que le bien soit agréé par l’Organisation nationale grecque du tourisme.

Les investisseurs qui achètent un bien dans le cadre du programme peuvent également le mettre en location à long terme, avec des rendements annuels potentiels d’environ 5 %, générant des revenus tout en conservant leur statut de résident.

Coût total de l’obtention de la résidence par investissement immobilier en Grèce

En plus du montant minimum d’investissement, les demandeurs doivent prévoir les frais gouvernementaux, les taxes et les frais de transaction liés à l’achat du bien et à l’obtention de la résidence en Grèce.

Les frais gouvernementaux comprennent les éléments suivants : 

• 2 000 € — frais de traitement de la demande ; 
• 180 € — frais consulaires pour l’obtention d’un visa national d’entrée ; 
• 16 € — frais de délivrance de la carte de séjour. 

La taxe de transfert immobilier s’élève à 3,09 % de la valeur du bien.

Les frais de notaire représentent généralement entre 1 et 2 % du prix d’achat immobilier.

Au total, un demandeur individuel obtenant un Visa Doré grec en investissant 250 000 € dans un bien immobilier doit prévoir une dépense globale d’au moins 262 400 €.

Fiscalité immobilière en Grèce

Achat. En Grèce, la principale taxe à l’achat est la taxe de transfert immobilier, prélevée au taux de 3 % de la valeur imposable du bien. De plus, une taxe municipale égale à 3 % de la taxe de transfert est perçue. En conséquence, la charge fiscale effective totale s’élève à 3,09 % de la valeur imposable du bien ^{[11]Source : Ministère de l’Économie nationale et des Finances de Grèce, Fiscalité du capital}.

Propriété. Une fois le bien acquis, les propriétaires sont également soumis à l’ENFIA, l’impôt foncier unifié annuel en Grèce. L’ENFIA n’est pas prélevé à un taux forfaitaire unique. Il est calculé chaque année en fonction du type de bien, de sa superficie, de son emplacement, de la valeur de la zone, de son ancienneté, de l’étage, de son usage et d’autres caractéristiques. Pour les biens résidentiels, les taux de base varient entre 2 € et 16 € par mètre carré.

Vente. Pour les personnes physiques, l’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente d’un bien en Grèce est fixé à 15 %, mais son application est actuellement suspendue jusqu’au 31 décembre 2026. Par conséquent, les vendeurs privés ne paient généralement pas d’impôt sur les plus-values immobilières lors des ventes réalisées durant cette période. 

Revenus locatifs. Les revenus locatifs sont imposés séparément en tant que revenus de biens immobiliers. Les taux applicables sont :

• 15 % sur la tranche de revenu annuel jusqu’à 12 000 € ; 
• 35 % sur la tranche comprise entre 12 001 € et 35 000 € ; 
• 45 % sur la tranche supérieure à 35 000 €.

Pour obtenir la résidence permanente à Malte par l'investissement immobilier, les demandeurs doivent remplir plusieurs conditions obligatoires : acheter ou louer un bien immobilier, s'acquitter d'une contribution d'État et effectuer un don à une organisation caritative.

Outre ces contributions, les investisseurs doivent justifier d’un patrimoine d’au moins 500 000 €, dont au moins 150 000 € d’actifs liquides, ou de 600 000 € dont 75 000 € d’actifs liquides. 

Conditions relatives à l’investissement immobilier 

Les seuils financiers pour l’investissement immobilier débutent à 375 000 € en cas d’achat et à 14 000 € par an en cas de location.

Les investisseurs sont tenus de conserver l’investissement pendant au moins 5 ans. Passé ce délai, ils peuvent vendre le bien acquis ou opter pour une location plus abordable sans seuil minimum.

Coût total de l’obtention de la résidence permanente à Malte par investissement

Les frais et le don caritatif constituent des conditions obligatoires du programme au même titre que l’investissement immobilier.  

Les frais d’État comprennent une contribution de 37 000 € et des frais administratifs de 60 000 €. Ces derniers augmentent selon la composition de la famille : pour chaque membre de la famille de plus de 18 ans, à l’exception du conjoint, l’investisseur ajoute 7 500 €. 

Un don de 2 000 € doit être versé à une organisation ou société non gouvernementale locale active dans les domaines caritatif, culturel, sportif, scientifique ou artistique, dûment enregistrée auprès du Commissioner for Voluntary Organisations.

Frais supplémentaires. En cas d’achat immobilier, les investisseurs s'acquittent d'environ 7 % de la valeur du bien en frais divers.

Le programme de résidence permanente à Malte par investissement inclut la plupart des coûts administratifs dans l’exigence globale d’investissement. En sus, les demandeurs s’acquittent de : 

• 500 € — frais de carte de séjour ; 
• environ 400 € d’assurance médicale ; 
• frais de traduction et de législation notariale des documents.

Le Malta Global Residence Programme associe investissement immobilier et traitement fiscal préférentiel, offrant aux demandeurs une voie vers la résidence assortie d'un régime fiscal avantageux.

Pour maintenir leur statut de résident, les participants ne doivent pas passer plus de 183 jours par an dans un autre pays, garantissant ainsi qu’ils ne deviennent pas résidents fiscaux ailleurs.

Conditions relatives à l’investissement immobilier 

L’acquisition d’un logement à Malte constitue une condition essentielle pour l’obtention du permis de séjour. Le montant minimum d’investissement débute à 275 000 € pour les biens situés dans le centre ou le nord de Malte, ou à 220 000 € pour les biens situés sur l’île de Gozo ou dans le sud du pays.

Alternativement, les demandeurs peuvent louer un bien immobilier pour une durée minimale de cinq ans. Le loyer annuel doit s’élever au moins à 9 600 € dans les zones du nord ou du centre, ou à 8 750 € dans le sud et à Gozo.

Coût total de l’obtention de la résidence Malta Global Residence

Le programme exige des demandeurs qu'ils obtiennent un statut spécial de résident fiscal à Malte. Les résidents sont soumis à un impôt de 15 % sur les revenus de source étrangère rapatriés à Malte, avec un impôt annuel minimum de 15 000 €. Ce montant est inférieur à celui pratiqué dans de nombreux pays européens.

Dans le cadre du Malta Global Residence Programme, le principal frais d'État fixe pour un investisseur individuel s'élève à 6 000 € de frais administratifs. Ce montant peut être réduit à 5 500 € si l’investisseur achète un bien immobilier dans le sud de Malte ou sur l’île de Gozo. 

En plus de cette contribution, le demandeur règle également : 

• l’assurance médicale — environ 400 € ; 
• la préparation des documents et les frais de notaire — à partir de 4 000 €.

Fiscalité immobilière à Malte

Achat. À Malte, l’acheteur s’acquitte d’un droit de timbre de 5 % calculé sur la valeur la plus élevée entre la valeur du contrat et la valeur de marché. Lors de la signature du compromis de vente, un droit provisoire de 1 % est généralement versé en premier lieu, le solde étant réglé lors de l’acte définitif ^{[12]Source : Administration fiscale et douanière de Malte, Manuel sur l’imposition des revenus locatifs}.

Propriété. Malte ne prélève pas d’impôt foncier récurrent annuel standard à l’échelle nationale. 

Vente. Les transferts sont soumis à une retenue à la source de 8 % sur la valeur du bien transféré. 

Revenus locatifs. Malte autorise une taxe libératoire optionnelle de 15 % sur les revenus locatifs bruts. Les propriétaires fonciers peuvent à la place choisir de déclarer leurs revenus locatifs nets et d'être imposés aux taux ordinaires pouvant atteindre 35 %.

L’investissement immobilier permet aux demandeurs d’obtenir la résidence permanente à Chypre, un pays reconnu pour son système fiscal avantageux et son climat doux.

Conditions relatives à l’investissement immobilier 

Pour obtenir la résidence permanente à Chypre, les demandeurs doivent investir au moins 300 000 € dans l’une des options suivantes :

1. Un bien immobilier résidentiel neuf (jusqu’à deux biens autorisés).
2. Un bien immobilier commercial, comme des bureaux ou des hôtels.

Les biens peuvent être mis en location, offrant des rendements annuels types allant jusqu’à 4 %.

Les demandeurs doivent également justifier d’un revenu annuel stable d’au moins 50 000 € provenant de sources situées hors de Chypre. Cette exigence augmente de 15 000 € pour chaque adulte à charge supplémentaire et de 10 000 € pour chaque enfant, à compter du deuxième enfant dans les familles de trois personnes ou plus.

Coût total pour obtenir la résidence par investissement immobilier à Chypre

En plus de l’investissement requis, les demandeurs s’acquittent des frais gouvernementaux, des taxes et des frais de transaction liés à l’acquisition du bien et à l’obtention de la résidence à Chypre.

Les principaux frais gouvernementaux et coûts de transaction comprennent :

• 500 € — frais de dossier ;
• 70 € — frais de délivrance de la carte de séjour ;
• 500 € — assurance médicale pour un demandeur seul ;
• 70 € — frais d’enregistrement.

Le droit de timbre n’est plus prélevé à Chypre depuis le 1er janvier 2026. 

La TVA est normalement prélevée au taux de 19 %. Un taux réduit de 5 % s’applique si le bien immobilier est l’unique résidence du propriétaire.

Les frais de transfert immobilier dépendent du fait que la transaction soit soumise ou non à la TVA. Si la TVA s’applique, une exonération totale des frais de transfert est accordée. Si la TVA ne s’applique pas, la loi prévoit une réduction de 50 % des frais de transfert standards. 

L’accompagnement juridique est généralement estimé à 1 % de la valeur du bien, ce qui ajoute 3 000 € pour un achat de 300 000 €.

Au total, un investisseur individuel achetant un bien d’une valeur de 300 000 € pour obtenir la résidence permanente à Chypre doit prévoir des coûts globaux d’environ 322 140 € s’il est éligible au taux réduit de TVA de 5 %, ou d’environ 364 140 € si le taux standard de TVA de 19 % s’applique.

Fiscalité immobilière à Chypre

Achat. Pour un achat immobilier, les principaux taux sont : 

• le taux de TVA standard est de 19 % ; 
• le taux de TVA réduit de 5 % s’applique à l’achat ou à la construction d’un logement neuf, ou lorsque le bien immobilier constitue la seule résidence du propriétaire. 

Si la TVA n’est pas acquittée, la taxe de transfert s’applique : 

• 3 % sur les premiers 85 000 € ; 
• 5 % sur la tranche suivante de 85 000 € ; 
• 8 % sur le montant supérieur à 170 000 €. 

Si la transaction n’est pas soumise à la TVA, les frais de transfert sont réduits de 50 % ^{[13]Source : Département fiscal de Chypre, Impôt sur les biens immobiliers}. 

Détention. Chypre ne prélevait actuellement aucun impôt foncier annuel standard à l’échelle nationale. Les propriétaires peuvent toutefois être redevables de taxes locales, telles que les taxes municipales, communautaires ou d’assainissement, qui varient selon les collectivités.

Vente. Pour les personnes physiques, Chypre applique généralement un impôt sur les plus-values au taux de 20 % sur le gain imposable issu de la vente d'un bien immobilier situé à Chypre. L’impôt est prélevé sur le profit réalisé, et non sur le prix de vente total.

Revenus locatifs. À Chypre, les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu : 

• 0 % jusqu’à 22 000 € ; 
• 20 % de 22 001 € à 32 000 € ; 
• 25 % de 32 001 € à 42 000 € ; 
• 30 % de 42 001 € à 72 000 € ; 
• 35 % au-delà de 72 000 €.

L’acquisition d’un logement en Europe et l’obtention de la résidence apportent de multiples avantages stratégiques aux investisseurs internationaux et à leurs familles, au-delà de la simple propriété immobilière.

Voyages sans visa dans l’espace Schengen

Les résidents de la plupart des pays de l’UE bénéficient de voyages sans visa dans les 29 pays de l’espace Schengen pour des séjours courts allant jusqu’à 90 jours par période de 180 jours^{[14]Source : Commission européenne, Espace Schengen}. 

Parmi les pays mentionnés ci-dessus, Chypre est le seul à ne pas encore faire partie de l’espace Schengen. Le permis de séjour de ce pays ne permet pas de voyager sans visa dans cette zone. Toutefois, Chypre participe à la coopération Schengen et s’efforce de devenir membre de plein droit, ce qui entraînera la suppression des contrôles aux frontières avec les autres pays membres^{[15]Source : Commission européenne, Affaires intérieures et migration}. 

Optimisation fiscale 

Certains pays de l’UE offrent des régimes fiscaux avantageux aux nouveaux résidents ou aux investisseurs du Visa Doré. 

La Grèce propose un régime fiscal spécial aux personnes fortunées, prévoyant un impôt forfaitaire annuel de 100 000 € sur les revenus de source étrangère, au lieu de taux pouvant atteindre 45 %. De plus, les contribuables relevant de ce régime sont exonérés de droits de succession et de donation sur leurs actifs situés à l’étranger. 

Ce régime forfaitaire s’adresse exclusivement aux nouveaux résidents fiscaux en Grèce. Pour être éligible, le demandeur ne doit pas avoir été résident fiscal grec pendant 7 des 8 années précédant le transfert de sa résidence fiscale en Grèce. Il doit également investir au moins 500 000 € en Grèce, par exemple dans l’immobilier, des entreprises, des titres ou des actions de sociétés grecques. Ce régime est applicable pendant une durée maximale de 15 années fiscales.

Chypre propose un régime d’imposition très attractif via son statut de non-domicilié (non-dom) destiné aux investisseurs qui ne prévoient pas de s’installer définitivement dans le pays. Les résidents fiscaux non domiciliés à Chypre sont exonérés de la contribution spéciale pour la défense sur les dividendes, les intérêts et les revenus locatifs. Chypre ne prélevait pas non plus d’impôt sur la fortune ou sur les successions.

Pour bénéficier du régime non-dom, un investisseur doit au préalable devenir résident fiscal à Chypre. La voie classique consiste à passer plus de 183 jours par an dans le pays. Il existe également une option plus souple : la règle des 60 jours.

En vertu de la règle des 60 jours, un investisseur doit séjourner au moins 60 jours par an à Chypre et ne pas passer plus de 183 jours dans un autre pays au cours de la même année. Il doit aussi justifier d’un lien avec Chypre par une activité commerciale, un emploi ou un mandat de dirigeant dans une entreprise chypriote, et disposer d’un logement permanent dans le pays, qu’il en soit propriétaire ou locataire.

Ce statut est généralement accessible pendant une durée maximale de 17 ans, une personne étant habituellement considérée comme domiciliée à Chypre après y avoir été résidente fiscale pendant 17 des 20 années précédentes.

Résidence pour toute la famille

Les programmes européens de résidence par investissement permettent d’inclure les proches parents dans la demande. La liste des membres de la famille éligibles dépend du pays et du programme spécifique. 

Tous les programmes permettent d’inclure les conjoints et les enfants mineurs. Les enfants majeurs peuvent également participer, sous certaines conditions et limites d’âge. 

Accès à un système de santé et d’éducation de haut niveau

La détention d’un permis de séjour permet aux familles de bénéficier du système de santé européen, régulièrement classé parmi les plus performants au monde.

Les pays de l’UE combinent offres de santé publiques et privées, affichant d’excellents résultats en matière d’espérance de vie et de normes médicales.

Les enfants de résidents peuvent fréquenter les écoles publiques, souvent gratuites ou à très faible coût, et accéder à des universités de renommée internationale à travers toute l’Europe. De nombreux établissements d’enseignement supérieur européens se classent parmi les meilleurs au monde.

Opportunités commerciales et d’investissement

La plupart des permis de séjour dans l’UE par investissement ouvrent également l’accès à l’une des plus grandes zones économiques mondiales.

Les résidents bénéficient d’un accès au marché unique de l’UE, qui compte plus de 450 millions de consommateurs, de la possibilité de créer et de gérer des entreprises locales, ainsi que d’un environnement juridique et réglementaire stable.

Le marché unique européen garantit la libre circulation des marchandises, des services, des capitaux et, dans une large mesure, de la main-d’œuvre, ce qui en fait un cadre très attractif pour les entrepreneurs et les investisseurs.

Perspective d’obtenir la citoyenneté en Europe

Réaliser un investissement immobilier en Europe en échange de la résidence peut constituer la première étape vers la citoyenneté dans le pays de l’UE pour l’ensemble de la famille. Toutefois, les modalités varient selon les pays.

Les investisseurs qui visent la citoyenneté suivent la voie générale de naturalisation dans leur pays de résidence. Pour progresser vers la citoyenneté, il est nécessaire de s’installer dans le pays choisi et d’y établir une résidence effective pendant le nombre d’années minimal requis. La naturalisation exige au moins : 

• 7 ans en Grèce ; 
• 8 ans à Chypre. 

Les demandeurs doivent également satisfaire à des exigences d’intégration, telles que la maîtrise de la langue nationale locale et la connaissance des notions fondamentales d’histoire et de culture.

Choisir un programme de résidence par investissement ne se limite pas à respecter le montant d’investissement minimum. Chaque pays applique ses propres règles concernant l’éligibilité des biens, la fiscalité, les droits de résidence et les perspectives à long terme. Une étude approfondie dès le départ permet d'éviter les retards, les coûts imprévus et les attentes irréalistes.

Sous-estimation du montant total d’investissement et des règles d’éligibilité des biens

Le seuil minimum d’investissement constitue souvent le premier élément examiné par les investisseurs, mais il ne doit pas être considéré séparément. L’investissement réel peut augmenter de plusieurs milliers d’euros en intégrant les frais, les taxes immobilières et les charges annexes. 

Il convient de vérifier tout aussi attentivement la nature exacte des biens éligibles au regard des règles du programme. La Grèce en fournit un bon exemple : elle est souvent présentée comme l’une des options les plus accessibles, avec des seuils d’entrée débutant à 250 000 €, mais ce montant s’applique principalement aux biens destinés à la rénovation ou au changement d’usage. Dans de nombreuses localisations, les biens résidentiels standards relèvent des seuils supérieurs de 400 000 € ou 800 000 €. 

Risques fiscaux

Les avantages fiscaux peuvent être attractifs, mais ils doivent être abordés avec précaution. Dans la plupart des cas, la délivrance d’un permis de séjour ne génère pas automatiquement d’avantages fiscaux. Ceux-ci dépendent de l’obtention du statut de résident fiscal et du respect des dispositions fiscales spécifiques du pays. Par exemple, Chypre et la Grèce proposent des régimes fiscaux spéciaux aux nouveaux résidents, mais imposent aux investisseurs d’y passer un temps de séjour effectif. 

Surestimation des rendements potentiels

La qualité intrinsèque de l’investissement importe tout autant que le résultat d’immigration. Si un investisseur souhaite exploiter le bien immobilier pour percevoir des revenus passifs, les règles de certains programmes peuvent se révéler très contraignantes. 

En Grèce, par exemple, les rendements locatifs à Athènes oscillent souvent entre 4 % et 6 %, ce qui paraît attractif. Toutefois, les investisseurs titulaires du Visa Doré ne sont pas autorisés à louer leurs biens pour des séjours de courte durée, excluant ainsi la location de type Airbnb.

Restrictions concernant le droit du travail et les activités commerciales

Les droits de résidence n’incluent pas systématiquement le droit de travailler. Il s’agit d’un aspect essentiel trop souvent négligé par les demandeurs.

En Grèce, le Visa Doré confère le droit de résider, mais n’accorde pas d’accès automatique à un emploi salarié ou à la gestion active d’une entreprise. Les investisseurs sont uniquement autorisés à détenir des parts dans des sociétés locales et à siéger à leur conseil d’administration en qualité de membres non exécutifs.

Si le projet prévoit d’exercer une activité professionnelle locale ou de diriger une entreprise, ce point doit être vérifié dès le départ. Cela peut nécessiter l’obtention d’un autre permis, une immatriculation distincte ou une structure juridique différente.

Risques liés à la période de détention et à la stratégie de sortie

Les programmes de résidence par l’immobilier ne sont pas conçus pour des reventes rapides. Dans la plupart des cas, l’investisseur doit conserver le bien pendant une période définie pour maintenir son permis de séjour. La plupart du temps, les investisseurs doivent conserver leurs investissements jusqu’à l’obtention de la résidence permanente, soit pendant au moins 5 ans.

Une revente prématurée peut entraîner la perte du statut de résident. Cet élément s’avère déterminant pour les investisseurs recherchant de la flexibilité ou susceptibles de devoir réarbitrer leur portefeuille plus tôt que prévu. La durée de détention doit être intégrée comme une étape à part entière du calendrier d’investissement, et non comme un simple détail technique.

Immigrant Invest est une société de conseil spécialisée dans la résidence et la citoyenneté par investissement. Nous travaillons avec des programmes en Europe, dans les Caraïbes, au Moyen-Orient et vers d’autres destinations. Plus de 10 000 personnes ont obtenu une deuxième résidence ou citoyenneté grâce à notre accompagnement.

Nos clients bénéficient d’une assistance non seulement pour la demande de résidence, mais aussi pour le choix du bien immobilier d’investissement. Nous disposons d’une équipe dédiée à l’immobilier dont les experts sélectionnent des biens répondant à la fois aux objectifs de l’investisseur et aux exigences du programme choisi.

Nous disposons de notre propre base de données immobilières et proposons des biens conformes aux objectifs de l’investisseur et aux critères du programme. Cela permet d’éviter les annonces inadaptées qui peuvent sembler attractives mais ne donnent pas droit à la résidence.

Notre équipe accompagne également les aspects pratiques de l’achat. Des juristes aident à vérifier si le bien respecte les critères du programme, examinent les aspects juridiques et transactionnels, et guident le client tout au long du processus d’investissement. En conséquence, les investisseurs bénéficient d’un accompagnement complet pour la sélection du bien et la demande de résidence en un seul endroit.

1. Certains pays de l’Union européenne permettent aux ressortissants non européens d’obtenir des permis de séjour en faisant l’acquisition d’un bien immobilier.
2. La Grèce propose le seuil d’investissement le plus bas, à partir de 250 000 € seulement, ce qui en fait le choix privilégié pour accéder à la résidence dans l’UE à un coût maîtrisé.
3. Chypre offre un marché immobilier haut de gamme avec un investissement immobilier minimum de 300 000 €. La situation géographique du pays, son régime fiscal avantageux et son cadre de vie méditerranéen conviennent particulièrement aux personnes fortunées.
4. Malte est reconnue pour sa stabilité et la solidité de son marché locatif. Le programme de résidence permanente de Malte (MPRP) permet aux investisseurs d’obtenir la résidence permanente par investissement. La location ou l’achat d’un bien immobilier constitue l’une des conditions d’investissement prévues par ce programme. Le seuil financier de participation s'élève à 474 000 € en cas d’achat immobilier.
5. Détenir un bien immobilier dans l’UE offre de nombreux avantages, notamment l’accès à un marché stable, des perspectives de valorisation du capital, une protection juridique solide de la propriété et la possibilité de générer des revenus locatifs.