Comparatif des options d’investissement pour le Visa Doré de la Grèce : fonds vs immobilier

Le Visa Doré de la Grèce offre aux ressortissants non communautaires une voie vers la résidence en réalisant un investissement éligible dans le pays.

Les deux options principales sont l’immobilier et les fonds d’investissement. Les deux voies permettent d’obtenir les mêmes droits de résidence, mais elles diffèrent en termes de coût initial, de profil de risque et de niveau d’implication requis de la part de l’investisseur.

Investissement minimum

L’investissement immobilier débute à 250 000 €, mais ce seuil inférieur s’applique uniquement aux biens achetés en vue d’être rénovés ou transformés en locaux résidentiels. Les personnes intéressées par des biens neufs ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) sont soumises à des seuils plus élevés : 400 000 € dans la plupart des zones ou 800 000 € dans les emplacements prisés tels que le centre d’Athènes.

Les investissements dans des fonds nécessitent un minimum de 350 000 €, ce qui en fait une alternative plus abordable pour les investisseurs qui préfèrent ne pas avoir à gérer l’entretien ou la rénovation d’un bien immobilier.

Niveau d’implication

L’immobilier nécessite une participation active : les investisseurs doivent soit gérer le bien eux-mêmes, soit désigner un gestionnaire local.

En revanche, les investissements dans des fonds sont entièrement gérés par des professionnels agréés, ce qui les rend plus adaptés aux personnes préférant ne pas s’impliquer dans la gestion quotidienne.

Risque et diversification

Les investissements immobiliers sont liés à un actif et à un emplacement spécifiques, ce qui peut limiter la flexibilité et augmenter l’exposition aux fluctuations du marché.

Les investissements dans des fonds se diversifient sur plusieurs actifs et secteurs, réduisant ainsi le risque grâce à une exposition plus large.

Liquidité et options de sortie

Les biens immobiliers peuvent, en principe, être vendus à tout moment, mais cela dépend des conditions du marché et de la demande des acheteurs.

Les investissements dans des fonds peuvent être plus faciles à négocier sur le marché secondaire une fois la période de conservation minimale écoulée, bien qu’ils soient généralement soumis à une période de blocage fixe.

Avantages de l’investissement dans des fonds pour le Visa Doré de la Grèce

Les principaux avantages de l’option d’investissement dans des fonds pour le Visa Doré de la Grèce sont les suivants :

• seuil d’investissement plus bas — 350 000 € ;
• diversification — réduction du risque lié à un seul actif ;
• gestion professionnelle — suivi délégué à des gestionnaires de fonds agréés ;
• liquidité accrue — négociation plus facile sur le marché secondaire à la fin de la période de blocage ;
• conformité simplifiée — l’ensemble des rapports et démarches administratives est pris en charge par le fonds, ce qui allège la charge administrative des investisseurs.

Stratégie d’investissement et types de fonds

Les fonds éligibles au Visa Doré de la Grèce se concentrent sur des segments de l’immobilier commercial tels que la logistique, les centres de données, l’hôtellerie et les projets de bureaux.

Il existe deux catégories de fonds éligibles : 

1. Les fonds communs de placement, qui doivent investir exclusivement dans des instruments financiers tels que des actions grecques cotées, des obligations d’entreprises ou des obligations d’État.
2. Les fonds d’investissement alternatifs, qui sont tenus d’investir uniquement dans des actifs immobiliers grecs.

Exigences réglementaires

Tous les fonds éligibles doivent :

• avoir une valeur nette d’actif minimale de 3 000 000 € ;
• être gérés par des entités agréées par une autorité des marchés financiers reconnue par l’UE ;
• être basés en Grèce ou dans un pays de l’UE, mais avec une exclusivité d’investissement en Grèce ;
• désigner un établissement de crédit basé en Grèce comme dépositaire.

Éligibilité et conformité

Les investissements doivent être conservés pendant toute la durée de la résidence afin de maintenir le statut. L’éligibilité d’un fonds ou d’un actif pouvant évoluer, les investisseurs doivent vérifier le statut du fonds auprès des autorités grecques avant d’engager leurs capitaux.

Les informations détaillées sur les fonds, y compris les prévisions de rendement et les risques associés, ne sont pas publiées. Les documents sont fournis uniquement sur demande et après que l’investisseur a manifesté son intérêt auprès d’un représentant autorisé.

Avantages de l’investissement immobilier pour le Visa Doré de la Grèce

Les principaux avantages de l’option d’investissement immobilier pour le Visa Doré de la Grèce comprennent :

• revenus locatifs — 4,5—10 % pour les baux à long terme ;
• croissance du prix des biens — 7—9 % par an ;
• avantage fiscal — taxe de transfert immobilier de 3,09 % au lieu de la TVA à 24 % sur les constructions neuves ;
• flexibilité d’usage personnel — possibilité d’occuper le bien ou de le louer en location saisonnière ;
• actif tangible — propriété directe d’un bien immobilier physique.

Seuils minimums d’investissement

Une option éligible sous le seuil de 250 000 € consiste à acheter un bien nécessitant des travaux de rénovation. Cela inclut la reconversion de bâtiments anciens, à condition que tous les travaux de rénovation soient terminés avant le dépôt de la demande de Visa Doré.

Une autre option consiste à investir dans un bien classé monument historique. Dans ce cas, la rénovation doit être finalisée au moment du premier renouvellement du permis de séjour, soit 5 ans après l’acceptation.

Pour les biens neufs ou en VEFA, des seuils plus élevés s’appliquent :

• 400 000 € pour un bien unique d’au moins 120 m² dans les zones provinciales ;
• 800 000 € pour un même bien dans les zones prisées — Athènes et sa banlieue, Thessalonique, Mykonos, Santorin ainsi que toute île comptant plus de 3 100 habitants.

Restrictions locatives 

Selon les règles révisées du Visa Doré, les locations à court terme ne sont plus autorisées. Seuls les baux à long terme sont permis.

Toutefois, les biens acquis avant le 31 août 2024 restent éligibles à la location à court terme.

Charges opérationnelles et frais

Les investissements immobiliers et dans des fonds entraînent tous deux des coûts récurrents susceptibles de réduire les rendements globaux. 

L’immobilier nécessite de prévoir un budget pour l’entretien, l’assurance, les taxes foncières et les services de gestion, tandis que les fonds prélèvent des frais de gestion et de performance qui peuvent entamer les bénéfices si les rendements sont modestes.

Exposition aux évolutions du marché

Les deux options sont vulnérables aux tendances économiques générales. 

La valeur des biens immobiliers peut baisser lors de périodes de ralentissement économique, affectant le potentiel de revente et les revenus locatifs. La performance des fonds dépend des conditions du marché et des décisions des gestionnaires de fonds, qui peuvent ne pas toujours répondre aux attentes des investisseurs.

Liquidité limitée

L’immobilier est intrinsèquement illiquide et sa revente peut prendre plusieurs mois, en particulier sur un marché peu dynamique. 

De même, la plupart des fonds d’investissement imposent des périodes de conservation obligatoires, restreignant les possibilités de sortie anticipée ou de réallocation du capital.

Limitations réglementaires et de portefeuille

Les modifications des règles d’urbanisme, des réglementations locatives ou des conditions d’obtention de visa peuvent influer sur la rentabilité et l’usage autorisé des actifs. 

Bien que les fonds offrent une certaine diversification, ils se concentrent sur des secteurs commerciaux clés — logistique, hôtellerie, centres de données et bureaux —, ce qui limite une exposition immobilière plus large.

1. Résidence sans exigence de séjour 

Que ce soit par un investissement immobilier ou dans un fonds, la Grèce propose un permis de séjour renouvelable de 5 ans étendu à la famille de l’investisseur. Ce statut ouvre la voie aux voyages sans visa dans 29 pays de l’espace Schengen, à l’accès aux soins de santé publics et aux écoles en Grèce, ainsi qu’au droit d’exercer une activité commerciale dans toute l’UE.

Il n’existe aucune obligation de résider en Grèce pour conserver le permis : la résidence est accordée sans exigence de séjour minimum.

2. Demande touristique

En 2024, la Grèce a accueilli environ 35 millions de touristes, soit une hausse de 7 % par rapport à l’année précédente, générant 22 milliards d’euros de recettes touristiques. Cet afflux continu soutient les rendements locatifs et la valeur de revente des biens tout en stimulant la demande dans des secteurs commerciaux tels que l’hôtellerie, la logistique et les infrastructures de données — autant de domaines largement représentés dans les portefeuilles de fonds d’investissement.

3. Protection contre l’inflation 

L’immobilier tout comme les fonds adossés à l’immobilier constituent un rempart naturel contre l’inflation. 

À mesure que les coûts de construction et le prix du foncier augmentent, la valeur des biens progresse en parallèle, contribuant à préserver le capital en termes réels. Les contrats de location comportent souvent des clauses d’indexation sur l’inflation, permettant d’ajuster les revenus au coût de la vie.

Les fonds offrent une protection supplémentaire en se diversifiant dans plusieurs secteurs où les conditions de bail ou la tarification évoluent souvent avec l’inflation. Des gestionnaires de fonds expérimentés peuvent renforcer cette résilience en réallouant les capitaux vers des actifs qui affichent historiquement de bonnes performances en période d’inflation.

4. Cadre juridique stable

En tant que membre de l’UE, la Grèce offre un environnement sécurisé et transparent aux investisseurs. Le droit de propriété y est fortement protégé, et les transactions immobilières ainsi que la gestion des fonds sont régies par des réglementations claires, alignées sur le droit européen, garantissant ainsi une sécurité juridique et un suivi rigoureux à chaque étape.

5. Optimisation fiscale

Les nouveaux résidents fiscaux en Grèce peuvent bénéficier d’un régime fiscal spécial à taux forfaitaire, en s’acquittant de seulement 100 000 € par an sur leur revenu mondial, quel que soit le montant total de leurs gains. Ce montant forfaitaire contraste nettement avec le barème progressif de l’impôt en Grèce, qui peut atteindre 44 %. 

Ce régime est applicable pendant 15 années fiscales consécutives au maximum, offrant ainsi prévisibilité et avantages en matière de planification à long terme.

Conditions applicables à l’investisseur

Pour être éligible au Visa Doré de la Grèce, l’investisseur doit :

• être âgé d’au moins 18 ans ;
• avoir un casier judiciaire vierge et ne faire l’objet d’aucune poursuite judiciaire en cours ;
• fournir la preuve de l’origine licite de ses fonds.

Membres de la famille éligibles

Le programme permet au demandeur principal d’inclure :

• son conjoint ou partenaire pacsé/enregistré ;
• ses enfants de moins de 18 ans ;
• ses enfants à charge âgés de 18 à 21 ans poursuivant des études à temps plein ;
• les parents de l’investisseur ainsi que ceux de son conjoint.

En cas de demande avec un partenaire, un contrat de cohabitation doit être signé et officiellement enregistré en Grèce pour que la demande soit acceptée.

Les membres de la famille peuvent être inclus dans la demande initiale ou la rejoindre ultérieurement, une fois la résidence accordée à l’investisseur.

1. Le Visa Doré de la Grèce offre aux ressortissants non communautaires une voie vers la résidence par investissement. Les options les plus prisées sont l’investissement dans des fonds et l’achat immobilier.
2. L’immobilier convient aux personnes qui privilégient la propriété directe, sont prêtes à gérer un bien et recherchent des revenus locatifs ou une plus-value immobilière.
3. L’investissement dans des fonds convient à ceux qui préfèrent une option déléguée, gérée par des professionnels, avec une diversification et des conditions de sortie plus fluides.
4. Les fonds éligibles au Visa Doré de la Grèce ciblent l’immobilier commercial : la logistique, les centres de données, l’hôtellerie et les projets de bureaux.
5. Investissement minimum : 350 000 € pour les fonds ; 250 000—800 000 € pour l’immobilier, selon le type de bien et son emplacement.
6. La demande touristique, la protection contre l’inflation et l’optimisation fiscale rendent les deux options d’investissement du Visa Doré de la Grèce très attractives.
7. L’investissement doit être maintenu pour conserver la résidence. Aucune exigence de séjour minimum n’est requise.