13 pays proposant la citoyenneté ou la résidence par investissement immobilier en 2026

Certains pays d’Europe, des Caraïbes, d’Amérique latine et du Moyen-Orient permettent aux investisseurs étrangers d’obtenir la résidence ou la citoyenneté par un investissement immobilier. Ces voies sont généralement plus rapides que les procédures d’immigration ordinaires et comportent souvent des conditions plus souples.

Dans de nombreux cas, les demandeurs n’ont pas besoin de connaître la langue locale ni de vivre dans le pays avant de soumettre leur demande. Les membres de la famille peuvent généralement être inclus dans la demande, bien que des frais gouvernementaux supplémentaires puissent s’appliquer.

Lors du choix d’un programme, les investisseurs doivent comparer le coût minimum du bien immobilier, la période de retour sur investissement attendue, le délai de traitement, les avantages en matière de déplacement et les droits à long terme accordés par le permis de séjour ou le passeport.

Caraïbes

Cinq États des Caraïbes proposent la citoyenneté par investissement immobilier : Antigua-et-Barbuda, la Dominique, Grenade, Saint-Kitts-et-Nevis et Sainte-Lucie. L’investissement immobilier minimum commence à partir de 200 000 $, selon le pays.

Les passeports caribéens offrent un accès sans visa à plus de 140 destinations. Grenade se distingue également par ses voyages sans visa vers la Chine.

Union européenne 

La Grèce, Chypre, la Lettonie et Malte font partie des pays de l’UE où l’investissement immobilier peut mener à la résidence. Les investisseurs obtiennent le droit de vivre dans le pays émetteur et, dans la plupart des cas, de voyager sans visa dans tout l’espace Schengen. Chypre fait exception, ne faisant pas encore partie de l’espace Schengen.

Les délais de traitement varient d’environ 3 mois en Lettonie à 9 mois à Chypre. Les seuils d’investissement minimum diffèrent également selon les pays, à partir de 169 000 € à Malte.

Amérique latine

Le Panama délivre la résidence permanente aux investisseurs qui achètent un bien immobilier d’une valeur d’au moins 300 000 $. La procédure dure environ 3 mois, ce qui en fait l’un des programmes de Visa Doré les plus rapides. 

Le Panama se distingue par son environnement fiscal avantageux : les revenus de source étrangère ne sont pas imposés.

Moyen-Orient

La Turquie propose la citoyenneté par investissement immobilier à partir de 400 000 $, avec une plus-value immobilière pouvant atteindre 30 %. La procédure prend généralement environ 8 mois. 

Les citoyens turcs peuvent voyager sans visa dans 136 pays et vivre dans le pays sans limitation de durée.

Le Programme de résidence permanente de Malte accorde aux investisseurs étrangers le statut de résidence à vie dès le départ, sans aucune exigence de séjour.

Selon les conditions du Programme de résidence permanente de Malte, l’investisseur loue ou achète un bien immobilier résidentiel à Malte et remplit deux autres conditions obligatoires.

Les conditions d’éligibilité comprennent :

1. L’achat d’un bien immobilier à Malte pour au moins 375 000 € ou la location d’un logement pour au moins 14 000 € par an pendant 5 ans.
2. Le paiement d’une contribution de 37 000 €.
3. Le paiement de frais administratifs de 60 000 €.
4. Un don caritatif de 2 000 € à l’une des organisations non gouvernementales maltaises.

Les demandeurs doivent également confirmer la possession d’un patrimoine d’au moins 500 000 €, dont 150 000 € sous forme d’actifs financiers liquides, ou d’au moins 650 000 €, dont 75 000 € sous forme d’actifs financiers.

Le Malta MPRP est le seul dans l’UE à ne pas imposer de limite d’âge pour la plupart des membres de la famille. Le conjoint de l’investisseur, ses enfants de moins de 29 ans, ses parents et ses grands-parents sont éligibles au programme. Les mariages non enregistrés officiellement sont également acceptés.

Le programme de citoyenneté par investissement de la Dominique est l’un des plus abordables des Caraïbes. Pour obtenir un passeport, un investisseur effectue une contribution non remboursable ou achète un bien immobilier. Dans les deux cas, le seuil est de 200 000 $.

Le demandeur peut acheter une part dans un projet immobilier touristique approuvé par le gouvernement de la Dominique. Les biens approuvés sont généralement des hôtels ou des complexes hôteliers.

L’investisseur peut revendre le bien après 3 ans de détention. Dans ce cas, l’acheteur ne peut pas participer au programme de citoyenneté par investissement. En cas de revente du bien à un futur candidat au passeport de la Dominique, le bien immobilier doit être conservé pendant au moins 5 ans.

Il n’y a aucune obligation de résider dans le pays ni de s’y rendre. Toutes les procédures s’effectuent à distance et sont finalisées en au moins 6 mois.

Les passeports de la Dominique peuvent également être obtenus par les proches parents du demandeur principal : le conjoint, les enfants de moins de 30 ans, les filles célibataires de moins de 25 ans, ainsi que les parents et grands-parents de plus de 65 ans.

En plus de l’investissement principal, le demandeur s’acquitte des frais de la vérification diligente et des frais administratifs. L’ensemble des dépenses dépend de l’option d’investissement choisie et du nombre de demandeurs. Par exemple, une famille de quatre personnes dépensera environ 271 000 $ pour une contribution non remboursable et 321 000 $ pour l’achat d’un bien immobilier.

Pour obtenir un permis de séjour de 2 ans aux Émirats arabes unis, les investisseurs peuvent acheter un bien immobilier pour 750 000 AED, soit environ 204 000 $. Pour obtenir un Visa Doré des Émirats arabes unis de 10 ans, les candidats doivent acheter un bien immobilier d’une valeur de 2 millions d’AED, soit près de 545 000 $.

Les locations à long terme à Dubaï peuvent offrir un rendement d’environ 5 à 8 % par an. Ce chiffre s’applique aux quartiers haut de gamme tels que Palm Jumeirah, Dubai Marina et Business Bay. Les appartements situés dans des districts comme Discovery Gardens et International City peuvent générer un profit allant jusqu’à 9 %.

Les conjoints peuvent acheter un bien en copropriété pour un visa de 2 ans, à condition que la valeur du bien soit d’au moins 1 million d’AED, soit 272 000 $. Un acte de mariage certifié et traduit est requis.

Le Visa Doré des Émirats arabes unis peut être renouvelé un nombre illimité de fois. Les conjoints, les enfants et le personnel de maison peuvent accompagner les demandeurs. Il n’y a pas non plus d’exigence de séjour permanent aux Émirats arabes unis pour maintenir la résidence.

Le programme de résidence par investissement en Grèce est actuellement l’une des options de Visa Doré les plus populaires pour l’achat immobilier, car les investisseurs peuvent choisir parmi plusieurs voies en fonction du type de bien, de son emplacement et de leur budget.

Les options d’investissement immobilier les plus recherchées sont :

• à partir de 250 000 € pour les bâtiments classés nécessitant une restauration, ou les biens convertis d’un usage commercial à un usage résidentiel ;
• à partir de 400 000 € pour les biens immobiliers situés dans la plupart des régions de Grèce ;
• à partir de 800 000 € pour les biens situés dans des zones à forte demande, notamment Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants.

Les demandeurs peuvent également être éligibles en signant un bail de 10 ans pour un hôtel ou une résidence touristique, en acquérant un droit de multipropriété (timeshare) de 10 ans, ou en recevant un bien immobilier par héritage ou donation. Le montant minimum d’investissement dépend du type de bien et de sa localisation.

La résidence en Grèce s’étend à toute la famille de l’investisseur, y compris le conjoint ou partenaire, les enfants de moins de 21 ans et les parents de l’investisseur ou de son conjoint.

Le Visa Doré de la Grèce accorde aux investisseurs et aux membres de leur famille des permis de séjour renouvelables. L’investissement doit être maintenu aussi longtemps que l’investisseur conserve son statut au titre du Visa Doré. 

Après 5 ans de résidence effective en Grèce, les investisseurs peuvent devenir éligibles au statut de résident de longue durée dans l’UE ; après naturalisation au bout de 2 ans supplémentaires, ils peuvent vendre le bien sans perdre leur droit de vivre dans le pays.

Le Visa Doré de la Lettonie permet aux investisseurs d’acheter un bien immobilier résidentiel ou commercial d’une valeur d’au moins 250 000 €. Le bien doit être déjà construit et situé à Riga ou dans un rayon de 30 kilomètres autour de la ville.

Le conjoint de l’investisseur et ses enfants peuvent obtenir des permis de séjour aux côtés du demandeur principal. L’investisseur doit également disposer d’au moins 26 640 € sur un compte bancaire, plus 8 880 € pour le conjoint et 2 664 € par enfant.

Le permis de séjour est délivré pour une durée de 5 ans et peut être renouvelé. L’investissement doit être maintenu pendant cette période. Après cela, l’investisseur peut obtenir la résidence permanente et la conserver sans maintenir l’investissement immobilier.

La citoyenneté de Grenade offre des voyages sans visa vers la Chine et est la seule dans les Caraïbes à donner droit à l’obtention d’un visa d’affaires E-2 pour les États-Unis.

L’investissement minimum dans l’immobilier est de 270 000 $. Comme pour les autres programmes caribéens, le projet doit être approuvé par le gouvernement.

Pour bénéficier du montant minimum, l’investissement doit être réalisé par deux personnes, la somme des investissements conjoints s’élevant au total à au moins 440 000 $. Dans les autres cas, le seuil passe à 350 000 $.

Un investisseur peut acheter une part dans des hôtels, des complexes hôteliers et des villas. Le bien peut être vendu et l’investissement récupéré après 5 ans de détention.

Le conjoint, les parents, les grands-parents et les frères et sœurs de plus de 18 ans peuvent être inclus dans la demande avec le demandeur principal. Les enfants de moins de 30 ans peuvent être inclus s’ils sont financièrement dépendants de l’investisseur. Leur participation est sujette à des frais supplémentaires.

Le programme de citoyenneté par investissement d’Antigua-et-Barbuda est similaire aux autres programmes caribéens. Toutefois, il existe une différence majeure : le demandeur doit se rendre dans le pays pour y passer au moins 5 jours au cours des 5 premières années de citoyenneté.

En outre, le demandeur prête serment d’allégeance. Cela peut se faire à Antigua-et-Barbuda, dans une représentation diplomatique du pays à l’étranger ou par visioconférence.

L’investissement minimum dans l’immobilier est de 300 000 $ pour une durée de 5 ans. Des projets touristiques approuvés par le gouvernement sont disponibles pour l’achat et l’investissement.

La famille du demandeur principal peut également obtenir un passeport d’Antigua-et-Barbuda : le conjoint de l’investisseur, ses enfants de moins de 31 ans, ses parents et grands-parents de plus de 55 ans, ainsi que ses frères et sœurs célibataires.

Un demandeur seul s’acquitte de frais de traitement de 10 000 $. Une famille allant jusqu’à 4 membres paiera 20 000 $. Pour tout membre supplémentaire de la famille, 10 000 $ de plus sont exigés. Les autres frais et dépenses sont calculés en fonction du nombre et de l’âge des demandeurs.

Le programme de citoyenneté de Sainte-Lucie exige d’investir au moins 300 000 $ dans des projets immobiliers approuvés par le gouvernement. Des frais d’État supplémentaires de 30 000 $ doivent également être réglés.

Le programme permet des investissements dans des hôtels, des villas de luxe et d’autres projets touristiques approuvés par le gouvernement.

Les biens immobiliers achetés dans le cadre du programme de citoyenneté par investissement peuvent être revendus après 5 ans.

Le conjoint du demandeur principal, ses enfants de moins de 30 ans, ses parents de plus de 55 ans et ses frères et sœurs de moins de 18 ans peuvent prétendre à la citoyenneté de Sainte-Lucie.

Selon le nombre de membres de la famille inclus dans la demande, les coûts supplémentaires tels que la vérification diligente et les frais de traitement peuvent augmenter. Par exemple, la vérification diligente s’élève à 8 000 $ pour le demandeur principal et à 5 000 $ pour chaque membre de la famille de plus de 16 ans.

Le Visa Doré du Panama peut constituer une option attrayante pour les investisseurs et entrepreneurs grâce au système fiscal territorial du pays. Le Panama n’impose pas les revenus de source étrangère, quel que soit le statut de résidence fiscale. Cela en fait une destination prisée par les personnes qui perçoivent des revenus ou détiennent des actifs à l’étranger.

Les investisseurs étrangers peuvent prétendre à la résidence permanente en achetant un bien immobilier d’une valeur d’au moins 300 000 $. L’investissement doit être maintenu pendant 5 ans, période durant laquelle le bien peut générer des revenus locatifs et bénéficier d’une plus-value potentielle du capital.

Une seule demande peut inclure le conjoint de l’investisseur, ses enfants de moins de 18 ans, ses enfants célibataires de tout âge financièrement dépendants de l’investisseur et pouvant prouver qu’ils poursuivent leurs études, ainsi que ses parents financièrement dépendants.

Les demandeurs dont le dossier est accepté reçoivent la résidence permanente dès le départ, le statut de résidence étant accordé à vie.

Le programme de citoyenneté par investissement de Saint-Kitts-et-Nevis est le plus ancien au monde : les premiers passeports par investissement ont été délivrés en 1984. Cela témoigne de la fiabilité du programme et de l’intérêt continu des demandeurs.

Les options d’investissement immobilier sont les suivantes :

1. À partir de 325 000 $ — achat d’une part dans un projet immobilier approuvé par le gouvernement.
2. À partir de 325 000 $ — achat d’un appartement en copropriété désigné comme résidence privée approuvée.
3. À partir de 600 000 $ — acquisition d’une résidence privée unifamiliale désignée comme résidence privée approuvée.

Le bien immobilier peut être loué, puis vendu après 7 ans.

Une demande de passeport de Saint-Kitts peut inclure le conjoint de l’investisseur, les enfants de moins de 25 ans et les parents de plus de 55 ans.

Le demandeur s’acquitte également des frais de la vérification diligente et des frais d’État. La vérification diligente coûte 10 000 $ pour un investisseur seul, plus 7 500 $ par membre de la famille de plus de 16 ans. Les frais d’État s’élèvent à 25 000 $ pour l’investisseur, plus 15 000 $ pour le conjoint, 10 000 $ pour chaque personne à charge de moins de 18 ans et 15 000 $ pour chaque personne à charge de plus de 18 ans. 

Les candidats à la citoyenneté de Saint-Kitts-et-Nevis doivent également procéder à un enregistrement biométrique obligatoire, soit à Saint-Kitts-et-Nevis, soit dans des centres de collecte disponibles à l’étranger, comme à Istanbul. Lors de cette visite, les autorités recueillent les empreintes digitales et une photo pour vérifier l’identité du demandeur et appuyer les contrôles de vérification diligente.

La résidence permanente de Chypre peut être obtenue en investissant 300 000 € dans un bien immobilier résidentiel ou commercial. Le délai requis pour obtenir un permis est d’au moins 9 mois.

Le statut de résidence permanente est accordé à vie, permettant à ses titulaires de vivre à Chypre et de demander la citoyenneté après 8 ans de résidence. C’est un type de permis de séjour plus pratique qu’un permis de séjour temporaire, où les investisseurs doivent renouveler leur carte tous les 2 à 3 ans.

Les conjoints, les enfants de moins de 18 ans et les enfants célibataires et financièrement dépendants de moins de 25 ans peuvent participer à la même procédure de demande.

Bien que les demandeurs ne soient pas tenus de vivre à Chypre en permanence, ils doivent se rendre sur l’île tous les 2 ans pour maintenir leur statut.

L’investisseur ne peut vendre le bien que lorsqu’il obtient la citoyenneté ou s’il est prêt à renoncer à sa résidence permanente.

Le programme de citoyenneté par investissement de la Turquie offre des conditions avantageuses. L’investissement minimum est de 400 000 $, tandis que les prix de l’immobilier en Turquie peuvent augmenter jusqu’à 30 % par an, permettant une plus-value du capital au fil du temps.

Le passeport turc permet à son titulaire d’effectuer des voyages sans visa vers des pays d’Asie, comme le Japon, Singapour et la Thaïlande. Les citoyens turcs peuvent également obtenir plus facilement des visas Schengen à entrées multiples valables jusqu’à 5 ans et se qualifier pour un visa d’investisseur E‑2 de 5 ans pour les États-Unis grâce au traité conclu entre la Turquie et les États-Unis.

La Turquie dispose d’un marché immobilier très développé. La plupart des investisseurs étrangers investissent à Istanbul, centre économique du Moyen-Orient, offrant des conditions attrayantes pour les affaires et la vie quotidienne.

Pour obtenir la citoyenneté par investissement, les demandeurs achètent souvent des appartements de 1 ou 2 chambres dans le centre-ville. Les appartements et villas situés dans des stations balnéaires à Antalya, Bodrum, Belek et d’autres villes côtières constituent également des alternatives prisées.

Le conjoint du demandeur principal et ses enfants de moins de 18 ans peuvent être inclus dans la demande. La procédure d’obtention de la citoyenneté prend généralement environ 8 mois.

Les frais gouvernementaux qui augmentent les dépenses en fonction du nombre de membres de la famille s’élèvent à 574 $ par demandeur.

Le permis de résidence d’Andorre par investissement est accessible aux étrangers qui investissent au moins 1 000 000 € dans l’économie du pays. Sur ce montant, au moins 800 000 € doivent être placés dans une seule unité, tandis que la somme restante peut être affectée à un autre bien ou à d’autres investissements éligibles.

Les étrangers titulaires d’un permis de résidence obtenu par investissement ne peuvent pas travailler ni créer d’entreprise en Andorre. Tous leurs revenus doivent provenir de l’étranger.

Les résidents d’Andorre peuvent voyager sans visa en France et en Espagne. Ils peuvent également obtenir des visas pour l’espace Schengen, les États-Unis et le Canada par le biais d’une procédure accélérée.

Le permis de résidence d’Andorre peut être obtenu par le conjoint de l’investisseur et ses enfants jusqu’à l’âge de 25 ans. Pour prolonger ce statut, ils doivent passer au moins 90 jours par an en Andorre et réussir un examen de langue catalane.

1. Les pays européens, caribéens et d’Amérique latine offrent la résidence ou la citoyenneté en échange d’investissements immobiliers. Les programmes de citoyenneté et de résidence par investissement réduisent le délai requis pour accomplir les formalités officielles et assouplissent les exigences applicables aux demandeurs.
2. Parmi les exemples de pays offrant la possibilité d’obtenir la citoyenneté ou la résidence par investissement immobilier figurent la Grèce, Antigua-et-Barbuda, Grenade, la Dominique, Sainte-Lucie, Saint-Kitts-et-Nevis, la Turquie, les Émirats arabes unis, Andorre, la Lettonie, Chypre, Malte et le Panama.
3. Dans la plupart des cas, l’investissement immobilier est récupérable avec la possibilité de vendre le bien immobilier après 3 à 5 ans.
4. Les types de biens d’investissement varient d’un pays à l’autre et peuvent inclure de l’immobilier résidentiel et commercial, des parts hôtelières ainsi que des projets en cours de construction. Certains pays autorisent les investisseurs à acheter uniquement des biens approuvés par le gouvernement.
5. Vivre dans un pays disposant de la résidence ou de la citoyenneté obtenue par investissement n’est généralement pas obligatoire. Le bien peut être mis en location avec l’aide de sociétés de gestion locales. Pour maintenir son statut, l’investisseur peut être tenu de se rendre régulièrement dans le pays pendant une période déterminée.