Permis de séjour en Grèce par investissement immobilier : guide mis à jour 2026

1. Voyages sans visa. Avec un permis de séjour grec, vous pouvez explorer d’autres pays de l’espace Schengen sans tracas de visa : séjournez jusqu’à 90 jours par période de 180 jours et profitez de déplacements en toute liberté.

2. Revenus complémentaires issus de la location. Une fois que vous achetez un bien immobilier, vous pouvez le louer à long terme et potentiellement obtenir jusqu’à 10 % de rendement locatif en 2026.

3. Régime fiscal avantageux. Grâce aux conventions de double imposition de la Grèce, vous n’aurez pas à vous soucier de payer des impôts deux fois sur les mêmes revenus.

En tant qu’investisseur étranger, vous pouvez bénéficier du programme fiscal spécial de la Grèce et profiter d’un taux forfaitaire sur vos revenus étrangers. Vous serez éligible pour payer un montant forfaitaire de 100 000 € d’impôts chaque année, quel que soit le montant de vos revenus étrangers. Il suffit de maintenir votre investissement actif.

4. Seuil d’investissement bas . Par rapport à d’autres pays de l’UE, la Grèce offre des seuils d’investissement relativement plus bas pour obtenir la résidence. Cependant, en septembre 2024, l’investissement minimum a augmenté pour atteindre 400 000—800 000 € dans les régions prisées.

5. Voie vers la citoyenneté. Après 7 ans de résidence en Grèce, vous et votre famille pouvez demander la citoyenneté. Cela offre un parcours clair et accessible pour devenir citoyen de l’UE, ce qui s’accompagne d’avantages supplémentaires, notamment le droit de vivre, travailler et étudier partout dans l’UE.

6. Aucune exigence de séjour minimum. Pas besoin de déménager ni de changer de mode de vie. La Grèce ne vous oblige pas à y résider pour conserver votre résidence.

7. Coût de la vie abordable. Comparée à d’autres pays de l’UE, la Grèce offre un cadre de vie abordable sans sacrifier la qualité. Par exemple, vivre à Athènes coûte environ 830 € par mois pour une personne seule hors loyer, soit nettement moins qu’à Paris ou à Londres, où les dépenses s’élèvent respectivement à environ 1 000 € et 1 300 €.

Vous économiserez également beaucoup sur le loyer. Athènes est plus de 60 % moins chère que Paris et plus de 55 % moins chère que Londres.

8. Vivre dans un cadre magnifique. Les paysages pittoresques, les plages, les montagnes et les sites historiques de la Grèce en font un endroit attrayant pour y passer plus de temps. Les investisseurs peuvent acheter un logement pour leur usage personnel et y séjourner ou y vivre sans restrictions.

9. Climat agréable. La Grèce bénéficie d’un climat chaud mais non étouffant. Le printemps et l’automne sont des périodes particulièrement agréables pour visiter les lieux célèbres de Grèce. L’hiver y est également doux, avec une température moyenne de +15 °C.

La résidence par investissement en Grèce peut être obtenue par l’achat d’un bien immobilier. Les investisseurs obtiennent un permis de séjour dans un délai de 4 mois après le dépôt des documents. Il n’est pas nécessaire de passer un examen de maîtrise de la langue grecque ni de résider dans le pays de manière permanente.

Conditions applicables au demandeur principal et aux membres de la famille

Vous pouvez demander à participer au programme seul ou avec les membres de votre famille. Un investisseur individuel ou un couple marié peut être propriétaire du bien immobilier.

Voici les conditions à remplir :

• être âgé de plus de 18 ans ;
• avoir un casier judiciaire vierge ;
• disposer d’une assurance médicale valide en Grèce et couvrant au moins 30 000 € ;
• ouvrir un compte bancaire grec.

Le conjoint, les enfants de moins de 21 ans et les parents des deux époux peuvent également demander un permis de séjour grec avec le demandeur principal. Vous pouvez poser votre candidature ensemble ou séparément, selon ce qui vous convient le mieux.

Coût de l’immobilier

Pour participer au programme de la Visa Doré, vous devez acheter un bien immobilier d’une valeur d’au moins 400 000 € ou 800 000 €, avec une exception possible à 250 000 €.

Un investissement d’au moins 800 000 € est requis pour les biens neufs dans les régions prisées, notamment Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les autres îles de plus de 3 100 habitants.

Un investissement minimum de 400 000 € s’applique aux biens neufs situés en dehors de ces zones à forte demande.

Le seuil d’investissement réduit de 250 000 € s’applique exclusivement aux biens achetés en vue d’une rénovation ou pour la conversion de bâtiments industriels en logements résidentiels.

Types de biens immobiliers éligibles

Vous pouvez acheter un bien immobilier résidentiel, que ce soit en personne physique ou par l’intermédiaire d’une personne morale. L’investissement doit être effectué dans un seul bien immobilier. Pour les achats de 400 000 € ou 800 000 €, la superficie du bien doit être d’au moins 120 m².

Vous n’êtes pas prêt à acheter ? Vous pouvez également louer un hôtel pour 10 ans et rester éligible. Même un bien hérité peut vous ouvrir l’accès à la Visa Doré.

Les prix de l’immobilier en Grèce ont augmenté de façon constante entre 2018 et 2026. Malgré cela, les biens immobiliers grecs restent moins chers que dans la plupart des pays méditerranéens populaires, en particulier la France et l’Italie.

Le prix moyen de l’immobilier grec au mètre carré dépend de l’unité régionale :

• Athènes-Centre — 2 440 € ;
• Athènes-Nord — 3 320 € ;
• Athènes-Sud — 4 100 € ;
• Athènes-Ouest — 2 150 € ;
• Le Pirée — 2 500 € ;
• Thessalonique — 2 600 € ;
• Corfou — 2 900 € ;
• Corinthie — 1 800 €.

Athènes, la capitale de la Grèce, est attrayante pour les investisseurs car elle n’est pas soumise à la saisonnalité : les touristes se rendent dans la ville tout au long de l’année.

Le prix moyen de l’immobilier à Athènes varie selon la région. Les prix des logements dans les zones du sud sont les plus élevés car les appartements et les maisons se trouvent plus près de la côte.

Le coût des biens éloignés de la mer est plus abordable et ces derniers font généralement l’objet d’une demande plus faible. Si les investisseurs recherchent un bon retour sur investissement, ils peuvent envisager des appartements ou des maisons prisés par les touristes. La mise en location d’un bien immobilier en Grèce peut générer un rendement brut moyen d’environ 4,4 % par an, avec des rendements plus élevés dans le centre d’Athènes, atteignant environ 5,5 %.

Le prix des villas grecques varie, mais leur coût moyen reste inférieur à celui d’autres pays européens. Par exemple, le prix moyen au mètre carré dans le centre-ville en Grèce est de 2 700 €, contre 3 800 € en Espagne et 3 300 € en Italie.

Les frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier et de l’obtention d’un permis de séjour en Grèce comprennent des taxes et des frais administratifs.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, les investisseurs s’acquittent d’une taxe unique de 3,09 % de sa valeur.

Les frais d’enregistrement du bien s’élèvent à 0,5 % de sa valeur. Les frais de notaire sont de 1,5—2 %.

Les frais de dossier pour la Visa Doré sont de 2 000 € pour le demandeur principal et de 150 € par membre adulte de la famille.

Une assurance maladie est également requise pour les demandeurs de la Visa Doré. Son coût commence à partir de 300 € par personne.

Conditions de revente des biens immobiliers. Si les investisseurs souhaitent conserver leur statut de résident grec, ils doivent maintenir leur investissement jusqu’à l’obtention de la citoyenneté. Il est possible de la demander après 7 ans de résidence dans le pays.

Après être devenu citoyen ou après avoir renoncé à la Visa Doré, l’investisseur peut revendre son bien immobilier. Les plus-values réalisées lors de cette transaction seront soumises à un impôt sur les plus-values de 15 %.

Taxe de transfert. La première taxe qu’un étranger doit payer sur un bien immobilier est la taxe de transfert. Elle s’élève à 3,09 % de la valeur imposable du bien immobilier.

L’impôt foncier est payé en Grèce une fois par an. Il se compose d’une partie principale et d’une partie complémentaire. Le montant de la taxe varie selon les villes et les districts. Pour les zones côtières, la taxe moyenne est de 10—12 € par mètre carré et par an. Une taxe supplémentaire de 0,5—1 % s’applique aux biens immobiliers dépassant 300 000 €.

Les taxes municipales s’élèvent généralement à 0,025—0,035 % de la valeur cadastrale du bien. Il n’est pas nécessaire de les régler séparément, car elles sont incluses dans les factures d’électricité.

Impôt sur les revenus locatifs. Si le bien est mis en location, un impôt est dû sur les revenus locatifs. Les taux d’imposition progressifs pour les personnes physiques sont les suivants :

• 15 % sur les revenus locatifs annuels inférieurs ou égaux à 12 000 € ;
• 35 % de 12 000 € à 35 000 € ;
• 45 % au-delà de 35 000 €.

Pour les propriétaires immobiliers en Grèce, le permis de séjour doit être renouvelé tous les cinq ans. Pour obtenir une nouvelle carte de séjour, les investisseurs doivent détenir la pleine propriété du bien, et les contrats ou baux correspondants doivent être en cours de validité.

La revente du bien immobilier pendant la durée de validité du permis de séjour permet à un autre acquéreur d’obtenir un permis de séjour. Cependant, dans ce cas, le permis de séjour du vendeur sera annulé.

Pour renouveler un permis de séjour, le demandeur doit fournir les documents suivants :

• le formulaire de demande dûment rempli ;

• quatre photos couleur récentes ;

• une copie conforme d’un passeport valide ;

• une copie certifiée conforme du permis de séjour précédent ;

• des contrats d’assurance.

Les membres de la famille doivent également soumettre un dossier de documents, incluant une attestation délivrée par un organisme d’assurance couvrant les frais de soins médicaux. Le demandeur principal doit fournir une déclaration sur l’honneur confirmant que la situation familiale n’a pas changé. Si un enfant est né pendant la période de validité du permis de séjour en Grèce, il convient de fournir une copie de l’acte de naissance.

L’investisseur et sa famille soumettent les documents pour le renouvellement des permis de séjour au moins 2 mois avant leur expiration. Dans le cas contraire, une amende de 50 € devra être réglée.

La Grèce n’est pas votre seule option en matière de résidence par investissement immobilier. Malte et Chypre accueillent également les personnes fortunées avec un Visa Doré selon des conditions similaires mais distinctes.

Malte offre aux personnes physiques et aux familles la possibilité d’obtenir la résidence permanente en réalisant un investissement éligible dans le cadre du Programme de résidence permanente de Malte, le MPRP.

Pour demander le MPRP, les demandeurs doivent satisfaire à plusieurs conditions clés :

1. Louer un bien immobilier pour au moins 14 000 € par an pendant 5 ans ou acheter un bien immobilier pour au moins 375 000 €.
2. Payer des frais administratifs de 60 000 €, plus 7 500 € pour chaque membre de la famille âgé de 18 ans ou plus, à l’exception du conjoint.
3. Effectuer une contribution de 37 000 €.
4. Faire un don de 2 000 € à une ONG locale soutenant des projets sociaux à Malte.
5. Justifier de la propriété d’un patrimoine d’au moins 500 000 €, dont 150 000 € d’actifs financiers liquides, ou présenter un portefeuille de 650 000 €, avec au moins 75 000 € d’actifs financiers.

Au total, les demandeurs ont besoin d’au moins 169 000 € s’ils louent un bien, ou de 474 000 € s’ils en achètent un, frais liés à l’immobilier inclus.

À Chypre, l’investissement minimum est de 300 000 €, sans restriction quant au type ou à l’emplacement du bien. Il peut s’agir de tout bien immobilier commercial ou résidentiel.

Vous et votre famille pouvez obtenir une résidence permanente avec des perspectives d’accès à la citoyenneté.

Il n’est pas possible d’acquérir la citoyenneté grecque uniquement par l’achat d’un bien immobilier ou de titres financiers. Cependant, avec un Visa Doré, vous êtes sur la bonne voie. Il s’agit ensuite de remplir les conditions de naturalisation.

En résidant en Grèce pendant 7 années consécutives avec votre Visa Doré, vous pouvez demander la citoyenneté de plein droit.

Pour être éligible, vous devrez prouver vos connaissances de base en langue, géographie et histoire grecques en réussissant l’examen « panhellénique » avec un score supérieur à 80 %.

La Grèce autorise ses citoyens à posséder plusieurs citoyennetés simultanément. Ainsi, sauf disposition contraire de votre pays d’origine, il n’est pas nécessaire de renoncer à votre passeport d’origine.

1. Vous envisagez d’adhérer au programme de la Visa Doré de la Grèce ? Vous pouvez commencer avec un investissement immobilier dès 250 000 €.
2. Le seuil minimum d’investissement est de 400 000—800 000 € dans les régions connaissant une forte demande immobilière.
3. Grâce à la Visa Doré de la Grèce, vous et votre famille bénéficiez d’un permis de séjour, de la liberté de voyager sans visa dans tout l’espace Schengen et de l’opportunité de posséder une villa au bord de la mer.
4. Lors de l’achat d’un bien immobilier, l’investisseur s’acquitte d’une taxe unique de 3,09 % de sa valeur.
5. Résidez en Grèce pendant 7 ans, et votre Visa Doré pourra vous mener à la citoyenneté à part entière et à un passeport européen.