Visa Doré de l’Italie vs Visa Doré de la Grèce : quel programme vous convient en 2026 ?

Les Visas Dorés d’Italie et de Grèce permettent aux ressortissants non communautaires d’obtenir une résidence par investissement. Le seuil minimum est similaire, à partir de 250 000 €, mais les programmes suivent des modèles différents.

Le Visa Doré de la Grèce repose sur l’article 20B de la loi 4251/2014 et est administré par le ministère des Migrations et de l’Asile^{[1]Source : Ministère des Migrations et de l’Asile — Visa Doré}. L’immobilier reste la principale option d’investissement du programme, bien que les investisseurs puissent également se qualifier par le biais d’instruments financiers sélectionnés, notamment des fonds d’investissement et des obligations d’État.

Le visa investisseur Italie est régi par l’article 26-bis du décret législatif 286/1998 et administré par un comité dédié au visa investisseur^{[2]Source : Ministère des Entreprises et du Made in Italy — Qu’est-ce que le visa investisseur pour l’Italie ?}. Le programme se concentre sur les investissements financiers et figure parmi les rares en Europe à offrir une voie d’accès à la résidence par un investissement dans des start-ups innovantes.

Le délai de traitement est d’au moins 4 mois dans les deux pays. L’Italie délivre un permis de 2 ans, tandis que la Grèce délivre un permis de 5 ans ; tous deux sont renouvelables et peuvent mener à la résidence permanente et à la citoyenneté.

Les Visas Dorés d’Italie et de Grèce peuvent devenir un moyen de rester proche de l’Europe sans mettre sa vie entre parenthèses. Les programmes créent une marge de liberté appréciable : des déplacements facilités, une solution de sécurité fiable dans l’UE et la possibilité de transformer ultérieurement une adresse méditerranéenne en résidence permanente.

1. Un Plan B sécurisé dans l’UE

La résidence européenne offre aux investisseurs du Visa Doré et à leurs familles une protection fiable dans une région politiquement stable, dotée de systèmes juridiques solides, d’infrastructures développées et d’un niveau de vie élevé.

Un Visa Doré peut rester sereinement au second plan jusqu’au moment où il devient nécessaire. Le permis peut constituer une réserve stratégique : un moyen de protéger les intérêts familiaux, de se réinstaller si besoin et de réagir en toute confiance lorsque les circonstances évoluent.

2. Déplacements faciles dans tout l’espace Schengen pour les affaires et les loisirs

Un permis de séjour en Italie ou en Grèce permet aux investisseurs de séjourner sans restriction dans le pays d’émission et de voyager sans visa dans tout l’espace Schengen jusqu’à 90 jours par période de 180 jours.

La mobilité Schengen simplifie considérablement les déplacements en Europe : réunions d’affaires à Paris, visites d’écoles en Suisse, week-ends en Espagne ou vacances en famille sur la Côte d’Azur s’organisent sans demandes de visa répétées.

3. Aucune exigence de séjour minimum

L’Italie et la Grèce n’exigent pas des investisseurs du Visa Doré qu’ils s’installent définitivement sur place pour maintenir leur statut de résidence.

Les investisseurs peuvent continuer à vivre et travailler ailleurs tout en conservant leur résidence européenne comme un actif à long terme. Cela leur donne un accès immédiat à l’Europe aujourd’hui et la liberté d’en faire leur domicile demain.

4. Un mode de vie méditerranéen au rythme plus paisible

L’Italie et la Grèce partagent l’art de vivre méditerranéen : de longs repas en famille et entre amis, des places animées, une gastronomie locale fraîche et un climat incitant à profiter de l’extérieur tout au long de l’année.

L’Italie propose une version très raffinée de la vie méditerranéenne, avec un équilibre élégant entre villes d’art, stations balnéaires et paysages montagneux. Abritant le plus grand nombre de sites inscrits au patrimoine mondial de l’UNESCO, le pays se distingue également par son art, son architecture et sa culture^{[3]Source : UNESCO — Italie}. La haute gastronomie, le design, la mode, l’opéra, les grands vignobles et les stations de ski apportent à la vie italienne un raffinement particulier.

La Grèce adopte un rythme plus paisible. Le quotidien s’articule autour de la mer, des cafés de quartier, des tavernes en plein air, des marchés locaux et des promenades du soir en bord de mer. Les traversées d’île en île, la voile, la baignade, les vestiges antiques, les fêtes de village et les dîners prolongés en terrasse font des loisirs une composante naturelle de la semaine.

5. De nouvelles opportunités commerciales

Les titulaires d’un Visa Doré de l’Italie peuvent diriger une entreprise dans le pays, ce qui rend le programme particulièrement adapté au développement commercial. En Grèce, les titulaires du Visa Doré peuvent détenir des parts dans une entreprise locale sans implication active dans sa gestion. 

Le tourisme constitue un avantage partagé. L’Italie a accueilli environ 185 millions de touristes en 2025, tandis que la Grèce a reçu environ 38 millions de visiteurs internationaux^{[5]Source : Ministère italien de l’Intérieur et Banque de Grèce}. Cette demande constante favorise les opportunités dans l’hôtellerie, la location, la restauration, les loisirs, le bien-être et l’immobilier.

L’Italie se démarque par son échelle. Troisième économie de l’UE, le pays offre un marché intérieur vaste, des chaînes d’approvisionnement matures et de puissants secteurs d’exportation, de la pharmacie et de l’agroalimentaire jusqu’à la mode, au design, au vin et aux produits de luxe^{[6]Source : Italian Trade Zone — L’Italie est industrieuse}.

La Grèce offre un point d’entrée plus agile en Europe du Sud. Le pays s’avère particulièrement attractif pour le nautisme, la logistique, les énergies renouvelables, les infrastructures portuaires, la location immobilière et les services aux résidents internationaux.

6. Accès aux soins de santé et à l’éducation en Europe

La résidence en Italie et en Grèce donne accès au système de santé public pour la famille, bien que les titulaires d’un Visa Doré doivent généralement souscrire une assurance médicale privée. Une couverture privée offre un confort accru : délais d’attente réduits, cliniques privées, praticiens anglophones et choix plus large de soins.

Les enfants peuvent fréquenter les écoles publiques gratuitement, bien que les cours y soient dispensés en italien ou en grec. Les écoles internationales constituent une option plus familière pour de nombreuses familles expatriées, avec des frais annuels s’échelonnant généralement de quelques milliers d’euros à plus de 20 000 €.

Les universités publiques sont relativement abordables : environ 900 à 4 000 € par an en Italie et souvent moins en Grèce. 15 universités italiennes et 2 grecques figurent parmi les 500 meilleurs établissements d’enseignement supérieur au monde^{[7]Source : Classement mondial des universités QS 2027}.

7. Voie vers la résidence permanente et la citoyenneté

Les Visas Dorés d’Italie et de Grèce peuvent ouvrir la voie à une installation durable dans l’UE. La résidence permanente est accessible après 5 ans dans les deux pays, offrant aux titulaires une plus grande liberté : ils peuvent continuer à vivre en Italie ou en Grèce sans rester liés à l’investissement initial.

La citoyenneté peut s’obtenir ultérieurement : après 2 années supplémentaires en Grèce et 5 années supplémentaires en Italie. Un passeport européen élargit les possibilités de voyages sans visa et accorde l’ensemble des droits attachés à la citoyenneté européenne, notamment le droit de vivre, travailler, étudier et entreprendre dans toute la région.

L’Italie et la Grèce proposent des classes d’actifs fondamentalement différentes. L’Italie s’oriente davantage vers l’entreprise, tandis que la Grèce offre un éventail d’options principalement centré sur l’immobilier. Le choix entre ces deux destinations relève autant d’une préférence d’investissement que d’un projet d’immigration.

Options d’investissement communes : entreprises et obligations

L’Italie et la Grèce proposent toutes deux deux voies d’investissement comparables : l’investissement commercial et les obligations d’État.

Entreprises. Dans le cadre des programmes de Visa Doré de Grèce et d’Italie, le seuil d’investissement minimum débute à 400 000 € en Grèce et à 500 000 € en Italie. 

L’Italie permet aux investisseurs d’acquérir des obligations d’entreprises ou des actions dans une société italienne, tandis que la Grèce propose plusieurs options d’investissement d’entreprise, notamment une contribution au capital :

• d’au moins 400 000 € dans une société grecque ;
• d’au moins 500 000 € dans une société d’investissement immobilier investissant exclusivement en Grèce. 

La Grèce autorise également les investissements d’au moins 500 000 € dans une société de capital-risque à capital fermé ou dans un fonds axé exclusivement sur les entreprises grecques.

Obligations. Cette option est plus élevée en Italie : les investisseurs doivent acquérir au moins 2 000 000 € d’obligations d’État italiennes.

La Grèce fixe un seuil plus accessible à 500 000 € pour les obligations d’État, à condition qu’elles disposent d’une maturité résiduelle d’au moins 3 ans et soient acquises par l’intermédiaire d’un établissement de crédit grec agissant comme dépositaire.

Options exclusives du Visa Doré de l’Italie : l’avantage start-up

L’Italie propose deux options sans équivalent direct dans le programme de Visa Doré grec : l’investissement dans une start-up innovante et le don philanthropique.

Start-up innovante. L’investissement minimum est de 250 000 € dans une start-up innovante enregistrée au registre italien du commerce. Il s’agit de l’option la plus distinctive de l’Italie : elle permet d’obtenir la résidence par une participation dans une jeune entreprise axée sur l’innovation, offrant aux investisseurs la possibilité de soutenir la croissance émergente dans l’une des plus puissantes économies de l’UE.

Les start-ups italiennes représentent une option à risque plus élevé, mais le marché se montre dynamique. Au premier semestre 2025, le nombre de transactions de capital-risque impliquant des start-ups et scale-ups italiennes a progressé de 18,9 % sur un an^{[8]Source : Intesa SanPaolo — Capital-risque en Italie 2025}. Sur l’ensemble de l’année 2025, les investissements dans les start-ups et entreprises innovantes italiennes ont dépassé 1,7 milliard d’euros répartis sur 436 levées de fonds, marquant l’une des meilleures performances enregistrées^{[9]Source : Italian Tech Alliance — Rapport sur le capital-risque 2025}.

Don philanthropique. La contribution minimale est de 1 000 000 € destinée à un projet d’intérêt public en Italie.

Les domaines éligibles incluent la culture, l’éducation, la gestion de l’immigration, la recherche scientifique et la conservation du patrimoine culturel. Cette option de don n’est pas remboursable, mais elle convient aux investisseurs souhaitant associer leur demande de résidence au soutien d’une initiative sociale, culturelle ou scientifique visible.

Options exclusives du Visa Doré de la Grèce : l’option immobilière

La Grèce demeure l’un des programmes de Visa Doré immobiliers les plus attractifs d’Europe. L’immobilier constitue l’option centrale, le montant d’investissement requis dépendant de l’emplacement et de la typologie du bien.

Les seuils immobiliers standards sont les suivants :

• 800 000 € — pour les biens situés en Attique, notamment à Athènes, Thessalonique, Mykonos, Santorin et les îles de plus de 3 100 habitants ;
• 400 000 € — pour les biens situés dans les autres régions de Grèce continentale et les autres îles ;
• 250 000 € — pour les biens convertis d’un usage commercial à un usage résidentiel, ainsi que pour les bâtiments classés ou du patrimoine faisant l’objet d’une restauration ou d’une reconstruction complète.

Pour les seuils de 800 000 € et 400 000 €, le bien principal doit présenter une superficie minimale de 120 m².

Les titulaires d’un Visa Doré de la Grèce peuvent mettre leur bien en location de longue durée. Les rendements bruts résidentiels moyens s’établissent à environ 4,5 %, certains quartiers d’Athènes pouvant atteindre près de 7 %.

Les investisseurs ne peuvent pas louer le bien sur une courte durée, le sous-louer ni l’utiliser comme siège social d’une entreprise enregistrée. Toute infraction peut entraîner la réocation du permis de séjour et une amende de 50 000 €.

La Grèce propose également des options d’actifs financiers pour les investisseurs ne souhaitant pas investir dans l’immobilier. Celles-ci comprennent :

• 350 000 € — en parts ou actions d’un fonds commun de placement établi en Grèce ou dans un autre État membre de l’UE et investissant exclusivement en Grèce ;
• 350 000 € — en parts ou actions d’un fonds d’investissement alternatif établi en Grèce ou dans un autre État membre de l’UE et investissant exclusivement en Grèce ;
• 500 000 € — sous forme de dépôt à terme dans un établissement de crédit grec, conservé pendant au moins 1 an avec renouvellement automatique.

Ces voies financières offrent une alternative sans achat immobilier, mais la force distinctive du programme grec reste l’immobilier : une voie claire pour les investisseurs souhaitant associer résidence et actif tangible en Méditerranée.

L’éligibilité aux Visas Dorés d’Italie et de Grèce commence avec le demandeur principal, mais la valeur réelle de ces programmes réside aussi dans l’inclusion de la famille. Le conjoint, les enfants et les parents peuvent rejoindre la demande, bien que les conditions varient d’un pays à l’autre.

Investisseur

Les programmes de Visa Doré de la Grèce et de l’Italie fixent des conditions de base similaires pour les demandeurs. L’investisseur doit :

• être ressortissant d’un pays non membre de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse ;
• être âgé d’au moins 18 ans ;
• disposer d’un casier judiciaire vierge, confirmé par un certificat délivré par le pays de résidence ou de nationalité ;
• être titulaire d’une assurance maladie valide couvrant le pays d’investissement ;
• fournir une justification claire de l’origine des fonds et de l’origine du patrimoine, incluant des documents prouvant l’origine licite des fonds ;
• démontrer que les fonds d’investissement proviennent de l’extérieur du pays de destination ;
• ne faire l’objet d’aucune interdiction de territoire active ni de sanctions de l’UE.

Famille 

L’éligibilité des membres de la famille diffère entre les Visas Dorés d’Italie et de Grèce. Les deux programmes permettent d’inclure des membres de la famille proche, mais la Grèce propose des règles plus souples pour les partenaires, les enfants adultes et les parents.

Conjoint ou partenaire. L’Italie permet l’inclusion du conjoint officiellement marié. La Grèce se montre plus flexible : le conjoint ou le partenaire peut se qualifier, y compris pour les couples de même sexe. Les partenaires non mariés doivent disposer d’un pacte de cohabitation enregistré et signé en Grèce.

Enfants. L’Italie permet l’inclusion des enfants de moins de 18 ans. Les enfants majeurs ne peuvent se qualifier que s’ils sont financièrement dépendants de l’investisseur en raison d’un état de santé entraînant une invalidité totale. 

La Grèce permet d’inclure les enfants non mariés de moins de 21 ans.

Parents. L’Italie n’autorise l’inclusion des parents que s’ils sont financièrement dépendants de l’investisseur et remplissent des conditions supplémentaires. Les parents ne doivent pas avoir d’autres enfants dans leur pays d’origine ou, s’ils ont plus de 65 ans, leurs autres enfants doivent être dans l’impossibilité de les prendre en charge pour des raisons de santé graves et documentées. 

La Grèce est plus simple : les parents peuvent être inclus sans limite d’âge et sans avoir à prouver leur dépendance financière.

L’investissement minimum n’est qu’une partie du coût total des Visas Dorés d’Italie et de Grèce. Les demandeurs doivent également prévoir dans leur budget les frais gouvernementaux, les dépenses de transaction, les assurances, la préparation des documents et d’autres frais administratifs.

Dépenses liées à l’investissement

En Italie, les investisseurs choisissant l’option de la start-up innovante doivent également prendre en compte des frais de souscription de 12 200 €. 

En Grèce, les taxes et frais de transaction liés à l’achat d’un bien immobilier représentent environ 5,5 % de la valeur du bien, débutant à environ 13 750 € pour l’option à 250 000 €.

Frais de demande et de permis de séjour

En Italie, les frais de permis de séjour s’élèvent à :

• 3 406 € pour le demandeur principal ;
• 567 € pour chaque personne à charge âgée de 18 ans ou plus ;
• 313 € pour chaque personne à charge de moins de 18 ans.

En Grèce, les frais de dossier s’élèvent à 2 000 € pour le demandeur principal et à 150 € pour chaque membre adulte de la famille.

Frais supplémentaires

Les deux programmes exigent une assurance médicale privée pour toute la durée de validité du permis de séjour. Les primes débutent à environ 300 € par personne et par an, ce qui porte le coût minimum à environ 600 € pour un permis de 2 ans en Italie et 1 500 € pour un permis de 5 ans en Grèce.

Les demandeurs dans les deux pays doivent également prévoir environ 2 000 € pour la traduction, la certification et la légalisation des documents. En Italie, d’autres dépenses administratives incluent une procuration à partir de 605 € et au moins 781 € pour l’obtention d’un numéro d’identification fiscale et d’une signature numérique utilisées lors de la procédure de demande en ligne.

Un dossier documentaire bien préparé permet de rendre la procédure de Visa Doré en Italie ou en Grèce plus fluide, plus rapide et plus prévisible. Avant de soumettre leur demande, les investisseurs doivent confirmer leur identité, prouver l’origine licite de leurs capitaux et démontrer que l’investissement choisi respecte les règles du programme.

Documents communs aux deux programmes

Les documents suivants sont requis quel que soit le programme de Visa Doré :

• passeport valide au moins 6 mois au-delà du séjour prévu ;
• certificat de casier judiciaire du pays de nationalité et de tous les pays de résidence des 5 dernières années ;
• documents d’état civil et officiels apostillés ou légalisés, le cas échéant ;
• traductions certifiées en italien ou en grec, selon le programme ;
• preuve d’une assurance médicale privée valide couvrant le pays de résidence ;
• documents justificatifs de l’origine des fonds et de l’origine du patrimoine, tels que relevés bancaires, déclarations fiscales, déclarations de patrimoine et preuves de propriété d’actifs ;
• divulgation de tout jugement de tribunal, faillite ou mesure réglementaire affectant l’historique financier du demandeur.

Documents spécifiques aux programmes d’Italie et de Grèce

Des documents liés à l’investissement sont requis dans les deux programmes, mais la liste exacte dépend de l’option choisie.

Pour l’Italie, les investisseurs doivent fournir les pièces confirmant l’investissement sélectionné, telles qu’un engagement d’investissement, une lettre d’intention ou une preuve de réalisation. Les investisseurs dans une start-up doivent également apporter la confirmation que l’entreprise est enregistrée au registre italien du commerce en tant que start-up innovante.

Pour la Grèce, le dossier documentaire dépend davantage du type d’actif. Les acquéreurs immobiliers doivent fournir :

• numéro d’identification fiscale grec ;
• documents de vérification diligente du bien immobilier ;
• acte d’achat notarié ;
• preuve d’enregistrement au registre foncier national. 

Les investisseurs en actifs financiers doivent présenter un contrat de souscription ou une confirmation d’investissement émanant du fonds, de la société d’investissement immobilier, de la banque ou de l’institution concernée.

Un compte bancaire grec est souvent requis pour les transactions liées à l’investissement. Les demandeurs non communautaires doivent prévoir un délai supplémentaire pour les vérifications KYC des banques.

Précisions pour les demandeurs des États-Unis et du Royaume-Uni

Les demandeurs américains doivent prévoir 8 à 16 semaines pour la préparation des documents. Les documents émis aux États-Unis peuvent nécessiter une apostille au niveau de l’État pour les documents d’État et une apostille fédérale du département d’État américain pour les documents fédéraux.

Les citoyens américains doivent également vérifier si l’investissement ou les comptes étrangers associés déclenchent des obligations déclaratives FBAR ou FATCA. Un expert-comptable ou un juriste fiscaliste pourra confirmer le traitement fiscal des comptes, parts de fonds, dépôts ou autres actifs déclarables en Italie ou en Grèce.

Les demandeurs britanniques doivent prévoir 6 à 12 semaines pour la préparation des documents. Les documents émis au Royaume-Uni nécessitent une apostille du FCDO au titre de la convention de La Haye.

Le délai de délivrance des apostilles dans ces deux pays peut prendre environ 3 à 6 semaines, voire davantage lors des périodes de forte affluence.

Les différences pratiques entre le Visa Doré de l’Italie et celui de la Grèce apparaissent plus tard — dans la manière dont les investisseurs peuvent travailler, la nécessité effective de résider dans le pays et les étapes requises avant que la citoyenneté ne devienne envisageable.

Condition de séjour minimum pour maintenir le permis

L’Italie et la Grèce ne fixent pas d’exigence de séjour annuel pour le renouvellement du Visa Doré. Les investisseurs peuvent conserver leur résidence sans s’installer dans le pays, à condition que l’investissement reste valide et que les documents de renouvellement soient soumis dans les temps.

La citoyenneté obéit à une logique différente. Le simple fait de détenir un Visa Doré pendant plusieurs années ne compte généralement pas si l’investisseur ne réside pas réellement dans le pays de manière légale et continue.

Droits au travail

L’Italie accorde aux titulaires d’un permis de séjour au titre du visa investisseur de larges droits au travail. L’investisseur peut travailler comme salarié, diriger une entreprise ou exercer une profession indépendante.

La Grèce se montre plus restrictive. Les titulaires d’un Visa Doré ne peuvent pas occuper d’emploi rémunéré en Grèce par défaut et ont besoin d’une autorisation de travail distincte ou d’un autre statut de résidence pour un emploi salarié. Ils peuvent posséder une entreprise ou détenir des parts dans une société grecque, mais ne peuvent pas y travailler ni la gérer activement.

Voie vers la citoyenneté

La Grèce propose un délai plus court vers la citoyenneté, mais le parcours n’est pas automatique. Les investisseurs doivent d’abord passer d’un Visa Doré à une résidence de longue durée, accessible après 5 ans de séjour effectif dans le pays. Les absences ne doivent pas dépasser 6 mois consécutifs ou 10 mois au total sur les 5 ans.

La citoyenneté grecque peut ensuite être sollicitée après 2 années de résidence supplémentaires, portant la durée totale à 7 ans. Les demandeurs doivent également justifier d’une connaissance de la langue grecque au niveau B1, d’une intégration économique et sociale, ainsi que de la capacité à participer à la vie politique^{[10]Source : Ministère de l’Intérieur — Secrétariat général à la citoyenneté et Examens du certificat d’aptitude aux connaissances pour la naturalisation}.

L’Italie impose un parcours plus long. Les ressortissants non-UE deviennent éligibles à la citoyenneté après 10 ans de résidence légale et continue. Les demandeurs doivent également prouver un niveau B1 en italien, des revenus suffisants et un historique de résidence ininterrompu^{[11]Source : Ministère de l’Intérieur — Citoyenneté italienne}. L’obtention de la résidence permanente n’est pas un prérequis à la naturalisation.

La détention d’un Visa Doré de la Grèce ou d’un visa investisseur de l’Italie ne fait pas automatiquement de l’investisseur un résident fiscal. La résidence fiscale débute lorsqu’une personne passe au moins 183 jours par an dans le pays, ou y établit son foyer habituel — le lieu où se concentrent ses principaux intérêts personnels, familiaux et économiques.

Lorsqu’un investisseur devient résident fiscal, l’ensemble de ses revenus mondiaux devient imposable dans ce pays. Les tranches d’imposition diffèrent entre l’Italie et la Grèce, mais les deux pays proposent des régimes fiscaux spéciaux qui peuvent réduire considérablement la charge fiscale des résidents étrangers fortunés.

Fiscalité

L’impôt sur le revenu des personnes physiques est prélevé selon des barèmes progressifs dans les deux pays, augmentant avec le niveau de revenus. En Grèce, les taux sont les suivants :

• jusqu’à 10 000 € — 9 % ;
• de 10 001 à 20 000 € — 22 % ;
• de 20 001 à 30 000 € — 28 % ;
• de 30 001 à 40 000 € — 36 % ;
• plus de 40 000 € — 44 %^{[12]Source : Autorité indépendante des revenus publics — Catégories de revenus et imposition des revenus en Grèce}.

L’Italie compte moins de tranches :

• de 0 à 28 000 € → 23 % ;
• de 28 001 à 50 000 € → 33 % ;
• plus de 50 000 € → 43 %.

Toutefois, des centimes additionnels régionaux et municipaux augmentent le taux effectif d’imposition en Italie :

• taxe régionale → 1,23 à 3,33 % ;
• taxe municipale → 0 à 0,9 %^{[13]Source : Agenzia delle Entrate — Impôt sur le revenu des personnes physiques, taxes régionales et taxes municipales}.

Plus-values. L’Italie impose les plus-values issues d’investissements financiers au taux de 26 %, tandis que la Grèce applique un taux de 15 %.

Impôt sur les dividendes. Les dividendes perçus par les personnes physiques résidentes fiscales sont imposés à 26 % en Italie et à 5 % en Grèce.

Droits de mutation immobilière. L’Italie prélève 9 % sur les achats d’immeubles résidentiels auprès de particuliers. Les achats auprès de promoteurs sont soumis à 10 % de TVA, ou 22 % de TVA pour les biens de luxe^{[14]Source : Conseil national du notariat italien — Taxes sur l’acquisition immobilière}.

La Grèce prélève environ 3,09 %, incluant la taxe municipale sur la valeur imposable du bien^{[15]Source : Autorité indépendante des revenus publics — Guide fiscal utile pour les Grecs de l’étranger et les non-résidents}.

Taxe foncière. En Italie, la taxe foncière annuelle sur les résidences secondaires et les investissements immobiliers s'élève à 0,86—1,06 % de la valeur cadastrale imposable^{[16]Source : Agenzia delle Entrate — Taxe foncière annuelle}. Les résidences principales en sont exonérées, à l’exception des biens de luxe, imposés à un taux de base de 0,5 %^{[17]Source : Agenzia delle Entrate — Taxe foncière annuelle pour les résidences principales de luxe}.

En Grèce, la taxe foncière annuelle varie en fonction de la valeur locative cadastrale, de la localisation, de la superficie, de l’ancienneté et d’autres caractéristiques du bien. Une surtaxe progressive de 0,3 à 1 % peut s’appliquer lorsque la valeur totale du patrimoine immobilier du propriétaire dépasse 500 000 €^{[18]Source : Ministère grec de l’Économie et des Finances — ENFIA}.

Droits de succession et de donation. L’Italie applique des taux allant de 4 à 8 %, selon le lien de parenté entre le donateur ou le défunt et le bénéficiaire^{[19]Source : Agenzia delle Entrate — Fiscalité des successions et donations}. En Grèce, les taux varient de 1 à 40 %, également selon la parenté et la valeur des actifs transmis^{[20]Source : Autorité indépendante des revenus publics — Imposition des successions et des donations}.

Régimes fiscaux forfaitaires spéciaux pour les nouveaux résidents en Italie et en Grèce

L’Italie et la Grèce offrent toutes deux des régimes fiscaux préférentiels pour les personnes fortunées qui transfèrent leur résidence fiscale dans le pays. Ces régimes peuvent être utilisés en remplacement de l’imposition progressive standard sur les revenus de source étrangère, tels que les dividendes perçus à l’étranger, les intérêts, les plus-values, les revenus locatifs et autres revenus réalisés hors du pays.

Les deux régimes reposent sur un principe similaire : le contribuable s’acquitte d’un montant annuel forfaitaire sur ses revenus étrangers, quel que soit le montant gagné. Cependant, les taux d’imposition, les conditions d’éligibilité et les exigences de résidence diffèrent considérablement.

En Grèce, les nouveaux résidents fiscaux peuvent s’acquitter d’un impôt forfaitaire annuel de 100 000 € sur l’ensemble de leurs revenus de source étrangère, quel que soit le montant perçu^{[21]Source : Autorité indépendante grecque des revenus publics — Avantages fiscaux afin d’attirer de nouveaux résidents fiscaux}. Les membres de la famille peuvent être inclus pour un montant supplémentaire de 20 000 € par personne et par an. Ce régime est accessible pendant une durée maximale de 15 ans.

Pour être éligibles, les demandeurs ne doivent pas avoir été résidents fiscaux grecs pendant au moins 7 des 8 années fiscales précédentes et doivent investir au moins 500 000 € dans l’immobilier, des entreprises ou des titres grecs. Les titulaires d’un Visa Doré constituent une exception et peuvent prétendre à ce régime sur la base de leur investissement de 250 000 €.

En Italie, les nouveaux résidents fiscaux peuvent s’acquitter d’un impôt forfaitaire annuel de 300 000 € sur l’ensemble de leurs revenus de source étrangère, quel que soit le montant perçu^{[22]Source : Agenzia delle Entrate — Nouveaux résidents : régime optionnel}. Le régime peut être étendu aux membres de la famille pour un montant supplémentaire de 50 000 € par personne et par an, et peut également être appliqué pendant une durée maximale de 15 ans.

Pour être éligible, le demandeur ne doit pas avoir été résident fiscal italien pendant au moins 9 des 10 années fiscales précédentes. Les revenus perçus en Italie restent soumis à la fiscalité italienne ordinaire.

Remarque importante pour les citoyens américains

Les citoyens américains restent soumis à la fiscalité américaine sur l’ensemble de leurs revenus mondiaux, quel que soit leur lieu de résidence. L’obtention de la résidence en Italie ou en Grèce, ou l’adhésion au régime fiscal forfaitaire de l’un de ces pays, ne les dispense pas de leurs obligations fiscales fédérales américaines.

Les citoyens américains doivent continuer à déclarer leurs comptes et avoirs financiers à l’étranger :

1. Déclaration FBAR^{[23]Source : IRS — Déclaration des comptes bancaires et financiers situés à l’étranger}. Le formulaire 114 du FinCEN doit être transmis par voie électronique lorsque la valeur cumulée des comptes financiers à l’étranger dépasse 10 000 $ à un moment quelconque de l’année civile. La date limite de dépôt est fixée au 15 avril de l’année suivante, avec un report automatique au 15 octobre.
2. Déclaration FATCA. Le formulaire 8938 peut également être requis si certains actifs financiers étrangers dépassent le seuil applicable. Les limites varient selon le statut de déclaration et le lieu de résidence, allant de 50 000 $ pour un contribuable célibataire vivant aux États-Unis à 600 000 $ pour un couple marié résidant à l’étranger^{[24]Source : IRS — Instructions pour le formulaire 8938}.

Les citoyens américains peuvent utiliser plusieurs dispositions pour atténuer la double imposition. L’une d’elles est l’exclusion des revenus professionnels gagnés à l’étranger (Foreign Earned Income Exclusion), qui permet aux personnes éligibles d’exonérer jusqu’à 132 900 $ de revenus du travail perçus à l’étranger pour l’année fiscale 2026 si elles satisfont au test de présence physique ou au test de résidence de bonne foi^{[25]Source : IRS — Calcul de l’exclusion des revenus professionnels gagnés à l’étranger}.

Les États-Unis ont également conclu des conventions fiscales en matière d’impôt sur le revenu avec l’Italie et la Grèce. Ces conventions permettent de réduire la double imposition en répartissant les droits d’imposition entre les pays et en accordant des allégements, tels que des crédits d’impôt pour impôts étrangers^{[26]Source : IRS — Conventions fiscales des États-Unis relatives à l’impôt sur le revenu}.

Les programmes de Visa Doré de la Grèce et de l’Italie sont tous deux bien établis, mais les investisseurs peuvent toujours rencontrer des problèmes juridiques, financiers et pratiques s’ils choisissent un mauvais investissement ou sous-estiment les conditions du programme. La plupart des écueils peuvent être évités grâce à une vérification diligente rigoureuse et des conseils professionnels avant le dépôt de la demande.

Risques politiques et réglementaires

Les règles du Visa Doré et les avantages fiscaux associés peuvent évoluer après le début des démarches d’un investisseur. Par exemple, la Grèce a augmenté son investissement immobilier minimum de 250 000 € à 800 000 € dans les zones très prisées en 2024, illustrant la rapidité avec laquelle les critères d’éligibilité peuvent être durcis.

Les seuils du visa investisseur en Italie sont restés comparativement stables, mais son régime fiscal forfaitaire pour les nouveaux résidents a été révisé à plusieurs reprises, entraînant notamment une hausse de la taxe annuelle. Les investisseurs doivent donc évaluer à la fois les conditions actuelles du programme et le risque de modifications futures, plutôt que de supposer que les conditions d’aujourd’hui resteront inchangées.

Grèce : risques liés à l’immobilier

L’option immobilière est la plus prisée dans le cadre du Visa Doré grec, mais c’est aussi celle qui génère le plus de difficultés :

1. Tous les biens d’une valeur de 250 000 € ne sont pas éligibles. Les projets de changement d’usage doivent avoir obtenu la licence de conversion requise avant la soumission de la demande de Visa Doré. Les biens en attente d’autorisation ne sont pas éligibles.
2. Les exigences de superficie minimale sont faciles à négliger. Les biens achetés sous les seuils d’investissement de 400 000 € et 800 000 € doivent disposer d’une surface habitable minimale de 120 m², ce qui exclut de nombreux appartements situés en centre-ville.
3. Les vices juridiques peuvent retarder ou empêcher l’acceptation. Les litiges de propriété, les travaux non autorisés, les infractions aux règles d’urbanisme et autres charges ne deviennent souvent apparents qu’au cours d’une vérification diligente juridique et technique approfondie.
4. Les projets en l’état futur d’achèvement (VEFA) comportent des risques supplémentaires. Les retards de chantier, les modifications apportées aux plans approuvés ou la défaillance du promoteur peuvent affecter à la fois l’investissement et la demande de résidence.
5. L’investissement doit être maintenu. La revente du bien avant d’en acquérir un autre peut interrompre l’éligibilité au renouvellement du permis.
6. Les locations de courte durée sont réglementées. Les investisseurs ne peuvent pas exploiter personnellement des locations de type Airbnb pour leur bien. Le non-respect de ces règles peut entraîner la révocation du permis et une amende de 50 000 €.

Italie : choisir un mauvais investissement

Les options d’investissement dans le cadre du Visa Doré de l’Italie présentent des niveaux de risque très différents :

1. Les startups innovantes comportent le risque commercial le plus élevé. L’entreprise peut sous-performer ou faire faillite, entraînant la perte du capital investi.
2. Les obligations d’État constituent l’option au risque le plus faible, tandis que l’option du don est irréversible, la contribution étant non remboursable.

Une sélection rigoureuse de l’option permet aux investisseurs de concilier leurs objectifs de résidence avec le niveau de sécurité du capital, de liquidité et de rendement potentiel qu’ils recherchent.

Grèce : restriction relative au travail

Le Visa Doré de la Grèce ne donne pas le droit de travailler en tant que salarié ou travailleur indépendant en Grèce. Les investisseurs qui prévoient d’occuper un emploi local ou de gérer activement une société grecque peuvent avoir besoin d’un permis de séjour ou de travail différent.

Pour cette raison, le programme est davantage adapté aux demandeurs qui recherchent des avantages en matière de résidence et de déplacement plutôt qu’un accès au marché du travail grec.

Italie : risques liés à la procédure de demande

La procédure de demande en Italie est assortie de plusieurs délais stricts. Une fois le Nulla Osta accordé, l’investisseur dispose de 6 mois pour demander son visa. Après son entrée en Italie, il doit déposer la demande de permis de séjour dans un délai de 8 jours et réaliser l’investissement dans les 3 mois. Le non-respect d’un délai peut entraîner des retards, augmenter les coûts ou nécessiter la répétition d’une partie de la procédure.

Idée reçue sur la citoyenneté par naturalisation

Une idée reçue courante consiste à croire que la simple détention d’un Visa Doré pendant plusieurs années mène automatiquement à la citoyenneté. En Grèce comme en Italie, la naturalisation dépend d’une résidence effective, d’une présence physique et d’une intégration réelle, et non du seul fait d’être titulaire d’un permis. Les investisseurs qui utilisent le programme principalement pour des motifs de flexibilité de voyage constatent ainsi que leurs années de résidence ne sont pas comptabilisées pour la citoyenneté.

Erreurs fréquentes chez les demandeurs américains et britanniques

Les demandeurs originaires des États-Unis et du Royaume-Uni sous-estiment parfois l’ampleur de la préparation requise. Les vérifications de l’origine des fonds et les documents de conformité (KYC) peuvent nécessiter entre 4 et 12 semaines, tandis que les apostilles et les traductions certifiées doivent être organisées avant le lancement de la demande.

Une autre erreur fréquente consiste à assimiler un permis de séjour à la résidence fiscale. Ces deux notions étant distinctes, les demandeurs doivent consulter un conseiller fiscal local avant de choisir un programme.

Les citoyens américains doivent également analyser l’interaction entre le régime fiscal forfaitaire italien ou grec et l’imposition américaine sur les revenus mondiaux avant de prendre une décision finale.

Fort de 20 ans d’expérience et de plus de 10 000 clients, Immigrant Invest accompagne les investisseurs tout au long des procédures du visa investisseur en Italie et du Visa Doré en Grèce.

Nos principaux services comprennent :

1. Vérifications préalables de conformité. Des spécialistes évaluent l’éligibilité, l’origine des fonds et les risques potentiels de conformité avant que le client n’engage des capitaux.
2. Vérification diligente de l’investissement. Les instruments d’investissement italiens et les biens immobiliers grecs sont contrôlés afin de vérifier leur éligibilité au programme et de prévenir les risques juridiques.
3. Planification transparente des coûts. Les clients reçoivent un décompte détaillé des frais gouvernementaux, des honoraires juridiques et des autres dépenses.
4. Gestion de la demande. Immigrant Invest coordonne les documents, les délais, les procédures à distance et les demandes de permis de séjour.
5. Analyse de la situation familiale et de l’origine des fonds. Des spécialistes évaluent l’éligibilité des personnes à charge et préparent les preuves financières requises pour la demande.
6. Coordination fiscale. L’équipe collabore avec des conseillers fiscaux pour aider les clients à comprendre la résidence fiscale, les régimes d’impôt forfaitaire et les obligations transfrontalières.
7. Accompagnement après acceptation. L’assistance se poursuit après la délivrance du permis de séjour et peut inclure les demandes de visa, la réinstallation, la planification des déplacements, le logement, les démarches relatives au permis de conduire, le renouvellement des permis et la planification à long terme vers la résidence permanente ou la citoyenneté.

Un accompagnement professionnel permet aux investisseurs d’éviter les investissements inadaptés, les dossiers incomplets, le dépassement des délais et les structures non conformes.

1. Investissement immobilier. Les investisseurs peuvent acquérir une résidence à usage personnel à partir de 400 000 € et obtenir un permis de séjour en Grèce, tandis que l’investissement minimum de 250 000 € s’applique aux projets de conversion et de rénovation.
2. Inclusion élargie de la famille. La Grèce permet aux investisseurs d’inclure leur conjoint, leurs enfants de moins de 21 ans et leurs parents, sans que ces derniers n’aient à prouver leur dépendance financière.
3. Opportunités d’affaires. L’Italie peut représenter un choix plus judicieux pour les entrepreneurs. Il s’agit de la 3e économie de l’UE et du seul programme parmi les deux à proposer une option startup à partir de 250 000 €.
4. Droits au travail et aux affaires. L’Italie accorde à l’investisseur et aux membres de sa famille éligibles un accès illimité à l’emploi et aux activités commerciales.
5. Optimisation fiscale. La Grèce impose les revenus de source étrangère dans le cadre de son régime non-dom à hauteur de 100 000 € par an, contre 300 000 € en Italie.
6. Plan B flexible. Les deux visas conviennent aux investisseurs à la recherche d’une résidence alternative sans obligation de réinstallation immédiate, aucun des deux n’exigeant d’y vivre de façon permanente pour maintenir le permis.