Immobilier en Grèce pour les investisseurs : où acheter, prix et conseils

Le marché immobilier grec est dans une phase de reprise, avec des prix qui repartent à la hausse après le ralentissement consécutif à la crise de 2008. La croissance est soutenue par les investissements étrangers, le tourisme et la demande locale, tandis que le marché évolue progressivement vers une stabilisation dans un contexte de pressions sur l’accessibilité financière et d’offre limitée.

Les prix de l’immobilier augmentent après une forte baisse

Après une baisse marquée de 44 % suite à la crise financière mondiale de 2008, le marché immobilier grec est désormais dans une phase de nette reprise.

Au premier trimestre 2025, l’indice des prix du logement a dépassé les niveaux d’avant-crise, atteignant 105,1 contre 101,7 en 2008^{[2]Source : Indice des prix des logements — Banque de Grèce}. Le prix moyen au mètre carré dans toute la Grèce a augmenté pour atteindre 2 580 €, soit plus de 600 € de plus qu’en 2018.

Malgré cette croissance récente, le marché devrait progressivement se stabiliser. Les prix devraient augmenter de 4,4 % en 2025, puis ralentir jusqu’en 2027. Bien que la demande reste forte, le marché est aujourd’hui confronté à des défis tels que l’accessibilité financière au logement et l’écart croissant entre l’offre et la demande.

Les investissements étrangers stimulent la croissance du marché

La Grèce attire les capitaux étrangers grâce à des projets de construction d’envergure et des incitations à l’investissement telles que des exonérations de TVA. L’immobilier représente jusqu’à 35 % des investissements directs étrangers annuels du pays, la majorité des investisseurs provenant de Chine, des Émirats arabes unis, des États-Unis, de Turquie et de Russie.

L’une des raisons pour lesquelles les étrangers choisissent d’investir dans l’immobilier en Grèce est la possibilité d’obtenir un permis de séjour dans le cadre du programme du Visa Doré.

Le tourisme façonne la dynamique du marché immobilier

Le tourisme est l’un des secteurs clés de la Grèce, employant 10 % de la population et générant 20 % du PIB du pays. La saison touristique s’étend généralement d’avril à octobre, des villes comme Athènes accueillant des visiteurs tout au long de l’année.

Une grande partie du parc immobilier grec est louée aux touristes, avec plus de 90 000 annonces sur Airbnb. Cela crée une pénurie de locations à moyen et long terme, souvent sollicitées par des étudiants et des professionnels étrangers dans le cadre de baux de 3 à 4 ans.

Une forte demande locale soutient les achats immobiliers

Les Grecs préfèrent être propriétaires de leur logement plutôt que locataires. De nombreuses familles possèdent généralement plus d’un bien immobilier. Selon Trading Economics, la part des propriétaires de logements résidentiels en Grèce s’élevait à 69,7 % en 2024^{[3]Source : Part des propriétaires de logements — Trading Economics}.

L’immobilier grec répond à différents objectifs d’investissement : entrer sur le marché de l’UE à un niveau de prix inférieur, générer des revenus locatifs et préserver son capital avec un potentiel de croissance à long terme. Les avantages ci-dessous couvrent à la fois les opportunités financières et les options de réinstallation, selon la stratégie et le profil de l’acheteur.

1. Un accès accessible au marché immobilier de l’UE

Les prix de l’immobilier en Grèce sont environ 35 % plus bas qu’en Espagne. En centre-ville, les appartements en Grèce coûtent environ 2 714 € par m², tandis qu’en Espagne, ils tournent autour de 3 710 € par m². En France, les prix sont presque deux fois plus élevés, atteignant plus de 5 400 € par m².

Même par rapport à des marchés plus abordables comme le Portugal, l’immobilier grec reste moins cher — d’environ 27 % dans les centres-villes.

2. Un rendement locatif élevé

L’immobilier grec peut offrir un rendement locatif de 2 à 10 % par an. De plus, l’achat d’un bien immobilier en Grèce pour le louer par l’intermédiaire d’une société de gestion peut procurer des revenus passifs, sans qu’il soit nécessaire de trouver des locataires ou d’entretenir le bien vous-même.

Le rendement le plus élevé concerne les biens situés à Athènes. Le coût moyen de la location d’un appartement dans la région capitale est de :

• 450 à 700 € par mois pour la location d’un appartement d’une chambre ;
• 800 à 1 000 € par mois pour la location d’un appartement de deux chambres ;
• 900 à 1 600 € par mois pour la location d’un appartement de trois chambres.

3. La possibilité de rentabiliser son investissement avec un bénéfice

Les prix de l’immobilier d’investissement en Grèce augmentent régulièrement depuis 2018, parallèlement à l’économie du pays. Ainsi, si l’investisseur décide de vendre le bien d’investissement dans plusieurs années, il pourra réaliser une plus-value sur la différence de valeur.

4. Avantages fiscaux. La Grèce offre des conditions favorables aux investisseurs, notamment une exonération de TVA sur les achats immobiliers jusqu’à la fin de 2026^{[4]Source : Exonération de TVA — Ministère de l’Économie et des Finances de Grèce} et une réduction de 13 % sur les taxes foncières annuelles. Les nouveaux résidents fiscaux peuvent également bénéficier d’un régime spécial en payant un montant forfaitaire de 100 000 € sur leurs revenus mondiaux.

5. Les perspectives d’obtenir la citoyenneté européenne

Si l’investisseur s’installe en Grèce et y vit de manière permanente, il peut devenir résident permanent au bout de 5 ans. Après 2 années supplémentaires, une demande de citoyenneté est possible.

Le passeport grec confère tous les droits d’un citoyen européen. Par exemple, le titulaire d’un passeport grec est libre de vivre, travailler, exercer une activité commerciale ou étudier dans n’importe quel pays de la région. De plus, les citoyens grecs voyagent sans visa dans 171 pays, y compris les autres pays de l’espace Schengen, le Royaume-Uni, les Émirats arabes unis, l’Australie, les États-Unis, le Canada et le Japon.

L’emplacement idéal pour un achat immobilier en Grèce dépend des objectifs de l’investisseur, qu’il s’agisse de capter une forte demande touristique, de profiter de la valorisation du patrimoine, de disposer d’un logement pour un usage personnel ou d’assurer un taux d’occupation régulier tout au long de l’année.

Il est recommandé de s’intéresser en premier lieu à Athènes et aux zones côtières de la capitale, telles que la Riviera athénienne. De même, les secteurs entourant Ellinikon ainsi que des stations balnéaires prisées comme les îles de Paros, Santorin et la Crète présentent un réel intérêt pour un investissement immobilier en Grèce.

Athènes

Athènes est la capitale et le centre d’affaires de la Grèce, où vit un tiers de la population du pays. La ville est entourée de montagnes et descend jusqu’à la mer Méditerranée. En raison de ces particularités géographiques, la température de l’air à Athènes est, en moyenne, supérieure de cinq degrés à celle des autres régions.

La ville a été fortement endommagée à la suite de guerres et de révolutions. Ainsi, la majorité des bâtiments datent des années 1950 à 1970. Il n’y a aucun bâtiment de plus de sept étages à Athènes afin de ne pas bloquer la vue sur l’Acropole.

La capitale compte de nombreuses rues étroites, et les monuments historiques sont principalement concentrés dans le centre-ville.

Athènes est divisée en 81 districts, et des quartiers voisins peuvent présenter des différences marquées en matière de cadre de vie et d’infrastructures. Ce contraste s’explique notamment par le fait que les habitants s’acquittent de leurs taxes et factures de services publics auprès du budget de leur propre district.

Les résidents fortunés et les expatriés privilégient les quartiers résidentiels paisibles et verdoyants de la banlieue nord d’Athènes. Les banlieues sud, formant la Riviera athénienne, sont également réputées pour leur qualité de vie : plus l’on s’avance vers le sud, plus le secteur est prestigieux.

Dans le district central d’Athènes, les quartiers cotés comprennent Koukaki et Psychiko. Les expatriés aisés se concentrent principalement à Kifissia. Kolonaki et Plaka sont des quartiers touristiques regroupant de nombreux bureaux privés, cafés, restaurants et commerces.

La ville compte aussi quelques quartiers moins favorisés, y compris dans le centre, mais ceux-ci font l’objet de projets de rénovation et de modernisation progressifs.

Athènes se prête particulièrement à l’investissement immobilier car son activité ne dépend pas des saisons : les touristes visitent la capitale toute l’année. De nombreuses personnes s’y installent également pour leurs études ou leur travail. Par conséquent, les biens immobiliers résidentiels et commerciaux y bénéficient d’une rentabilité attractive.

La Riviera athénienne

La Riviera athénienne regroupe les zones côtières situées au sud de la ville, de Palaio Faliro à Vouliagmeni. Les habitants de la capitale et les touristes s’y rendent pour profiter du littoral. Le trajet depuis le centre d’Athènes vers la Riviera prend environ 15 minutes en voiture.

La particularité de la Riviera athénienne réside dans le fait que les constructions ne bordent pas toujours immédiatement le littoral. Une voie côtière reliant le centre d’Athènes sépare les zones résidentielles de la plage. Près de Voula et Vouliagmeni, elle s’oriente vers l’est, permettant d’y trouver des habitations situées directement en bord de mer.

La demande pour des investissements immobiliers résidentiels à Alimos, Glyfada, Voula et Palaio Faliro est en constante augmentation. Cet engouement s’est renforcé au cours des dernières années, de nombreuses personnes cherchant à s’installer dans des banlieues offrant un cadre de vie plus agréable et confortable.

Le Pirée

Le Pirée est une banlieue située à l’ouest d’Athènes. S’y trouvent le plus grand port de passagers d’Europe, des postes d’amarrage pour yachts, des sièges de sociétés maritimes et de logistique, ainsi que l’Université du Pirée.

Ce secteur est très animé et compte de nombreux bars et restaurants en front de mer.

Le Pirée fait l’objet d’une restructuration active : des bâtiments modernes destinés à des bureaux et des complexes résidentiels voient le jour en lieu et place d’anciens édifices. Des investisseurs venus de Chine et du Moyen-Orient ont déjà consacré plus d’un milliard d’euros à la rénovation du Pirée.

Ellinikon

Ellinikon est un nouveau quartier dont la livraison au sud d’Athènes est prévue d’ici la fin de l’année 2026^{[5]Source : Projet Ellinikon — Greek News}. Le terrain de l’ancien aéroport près de Glyfada a été réservé à cette construction. Environ 8 milliards d’euros ont été investis dans ce projet de rénovation, avec un achèvement global prévu autour de 2037.

Environ 800 maisons et villas, des complexes hôteliers, des centres d’affaires, un gratte-ciel de 200 mètres de haut, un casino et des restaurants seront édifiés sur le site d’Ellinikon.

Une fois les travaux terminés, Ellinikon deviendra un pôle d’attraction majeur pour le tourisme et les affaires. Par conséquent, les prix de l’immobilier dans l’ensemble de la zone devraient connaître une hausse significative.

Paros

Paros est l’une des îles des Cyclades dans la mer Égée. Les touristes viennent à Paros pour ses curiosités naturelles. Par exemple, la plage de Kolymbithres est entourée de rochers blancs façonnés par la mer, ce qui crée l’effet d’un paysage féerique.

En été, de nombreux jeunes visitent l’île : les étudiants grecs ont pour tradition de passer leurs vacances à Paros après avoir terminé leur première année.

La plupart des restaurants, commerces et établissements nocturnes sont situés dans la ville portuaire principale de Parikia. Les stations balnéaires de Logaras, Naoussa et Parasporos sont également populaires auprès des vacanciers.

Santorin

Santorin est célèbre pour ses bâtiments d’une blancheur éclatante qui descendent vers les rives de la mer Méditerranée. Les plages de l’île sont labellisées « pavillon bleu » et surprennent par leurs différentes couleurs : sur la côte, vous trouverez du sable blanc, rouge et noir.

En 2025, Travel and Leisure a classé Paros, la Crète, Milos, Santorin et Mykonos parmi les 15 meilleures îles du monde^{[6]Source : 15 meilleures îles — Travel and Leisure}.

La location d’un hébergement touristique sur l’île coûte de 40 à 4 000 € par jour. Les offres haut de gamme sont également courantes : elles comprennent des piscines privées et une vue sur la mer.

La Crète

La Crète est l’une des stations balnéaires grecques les plus célèbres. L’île bénéficie d’un climat chaud ; le soleil y brille 320 jours par an. Vous pouvez venir vous y détendre à tout moment. La saison de baignade dure d’avril à octobre.

Le coût des loyers en Crète est comparable à celui d’Athènes et le dépasse parfois. Un investissement immobilier résidentiel peut être rentable si vous prévoyez de louer le logement à des touristes.

Le prix d’achat dépend du type de bien et de son emplacement. Les logements neufs sont généralement plus chers que les biens de seconde main. Par exemple, le prix au mètre carré d’un appartement neuf auprès d’un promoteur reconnu débute à 4 000 € à Athènes^{[7]Source : Marché immobilier résidentiel en Grèce — Global Property Guide}.

Prix de l’immobilier par région

Il est possible de trouver des biens très peu chers sur le marché de l’ancien dans la capitale, mais ceux-ci sont souvent en mauvais état ou situés dans des quartiers peu favorisés. Le coût moyen au mètre carré pour des offres de qualité s’établit actuellement autour de 2 250 €.

Les prix régionaux de l’immobilier au m² en Grèce en 2025 s’établissent comme suit :

• Mykonos — 7 000 € ;
• Santorin — 5 000 € ;
• Riviera athénienne — 4 200 € ;
• Athènes — 2 500 € ;
• Cyclades secondaires et Sporades — 2 400 € ;
• Rhodes — 2 370 € ;
• Thessalonique — 2 220 € ;
• Corfou — 2 220 € ;
• Crète — 1 900 € ;
• Thassos — 1 870 € ;
• Péloponnèse — 1 680 € ;
• Macédoine-Occidentale — 650 €.

À Athènes, les prix varient selon les quartiers, s'élevant à mesure que l’on s'éloigne du centre vers le sud. Dans certains cas, une formule de location-accession peut être envisagée, permettant de louer un bien avec la possibilité de l’acquérir ultérieurement.

Coûts additionnels

L’acquéreur d’un bien immobilier s’acquitte d’un droit de mutation de 3 %. Cet impôt est calculé soit sur la valeur du bien figurant dans le contrat de vente, soit sur la valeur cadastrale établie selon une « valeur objective » par mètre carré.

La TVA sur les transactions immobilières est suspendue jusqu’au 31 décembre 2025.

L’enregistrement au registre foncier ainsi que les honoraires du notaire et de l’expert juridique accompagnant la transaction font l’objet de facturations séparées.

Le Visa Doré de la Grèce est un programme de résidence par investissement lancé en 2014. Il permet aux ressortissants non issus de l’UE d’obtenir un permis de séjour renouvelable en 4 mois ou plus, en investissant au moins 250 000 € dans l’économie du pays.

La voie immobilière génère un nombre record de demandes de visa

Entre 2023 et 2024, les investisseurs ont acquis 17 900 biens immobiliers au titre du Visa Doré de la Grèce, soit plus que durant toute la première décennie d’existence du programme^{[8]Source : Biens acquis dans le cadre du Visa Doré de la Grèce — Greek Reporter}. Le volume total des investissements a dépassé 4,47 milliards d’euros.

En moyenne, les autorités grecques ont approuvé 618 demandes d’investisseurs par mois en 2025. Cela représente une augmentation marquée par rapport à 2024, où la moyenne mensuelle tournait autour de 398 acceptations.

En termes de demande, l’année 2024 a constitué un record historique pour le Visa Doré de la Grèce : le pays a reçu 9 407 demandes d’investisseurs, soit le chiffre annuel le plus élevé de son histoire et une hausse de 10 % par rapport à 2023. De janvier à avril 2025, 3 506 investisseurs ont sollicité une résidence en Grèce.

Une résidence liée à la propriété immobilière

Le Visa Doré grec est valable 5 ans et peut être renouvelé indéfiniment, à condition que l’investissement soit maintenu.

Quel est le montant minimum d’investissement requis dans l’immobilier ?

Pour être éligible au Visa Doré de la Grèce, l’investisseur doit acquérir un bien immobilier respectant l’un des seuils suivants :

• 250 000 € — pour des biens destinés à être rénovés ou convertis en usage résidentiel ;

• 400 000 € — pour l’achat d’un bien dans la majorité des régions ;

• 800 000 € — pour un bien situé dans des zones à forte demande telles qu’Athènes, Thessalonique, Santorin, Mykonos, ou sur des îles comptant plus de 3 100 habitants.

Qui qualifie pour le Visa Doré

Le demandeur principal doit avoir plus de 18 ans, présenter un casier judiciaire vierge et justifier de l’origine licite des fonds d’investissement. Le permis de séjour peut également être accordé aux membres de la famille proche de l’investisseur :

• le conjoint ou partenaire enregistré ;

• les enfants célibataires de moins de 21 ans ;

• les parents, quel que soit leur âge.

Tous les demandeurs doivent souscrire une assurance médicale valide en Grèce.

Frais complémentaires à l’achat immobilier

Les demandeurs s’acquittent également de frais d’État uniques s’élevant à :

• 2 000 € pour le demandeur principal ;

• 150 € par membre adulte de la famille.

Les services juridiques, notariés et de traduction sont facturés séparément et varient selon les particularités de la demande.

Un des dispositifs de Visa Doré fondés sur l’immobilier les plus rapides et souples d’Europe

La Grèce demeure l’un des rares pays de l’UE à proposer un permis de séjour par achat immobilier, contrairement au Portugal ou à l’Espagne qui ont supprimé cette option.

Le Visa Doré grec figure parmi les plus rapides d’Europe, l’acceptation étant généralement délivrée dans un délai d’au moins 4 mois. À titre de comparaison, la procédure nécessite environ 12 mois au Portugal et 9 mois à Chypre.

Au niveau du maintien du statut, aucune exigence de séjour minimum n’est imposée en Grèce. En comparaison, les résidents au Portugal doivent passer au moins 7 jours par an dans le pays, tandis que Chypre exige une visite une fois tous les 2 ans.

Au-delà de l’emplacement et du prix, les caractéristiques quotidiennes d’un bien immobilier peuvent influer sur le confort et les coûts d’exploitation. Le chauffage, le stationnement et la manière habituelle d’aménager un logement peuvent différer de ce à quoi les investisseurs sont habitués, en particulier dans les immeubles anciens et les zones urbaines denses.

1. Le chauffage

Le climat grec est chaud et la température de l’air descend rarement en dessous de +10 °C en hiver. Cependant, il ne fait chaud que pendant la journée. La nuit d’hiver peut être froide, avec une température de l’air autour de 0 °C.

Dans les maisons anciennes, il peut ne pas y avoir de chauffage du tout. Mais le plus souvent, un système de chauffage collectif fonctionnant au gaz ou au fioul est installé. Le système est mis en marche pendant plusieurs heures la nuit, par exemple de 22 h à 6 h.

Les résidents de ces immeubles achètent le combustible de chauffage en commun. Si quelqu’un refuse de payer le chauffage, les autres doivent se partager le coût : en cas de non-paiement, le chauffage sera coupé dans tout l’immeuble.

Dans les constructions neuves, les appartements disposent de systèmes de chauffage individuels. Dans ce cas, le propriétaire paie les factures en fonction d’un relevé réel, uniquement pour le chauffage de son appartement, et ne dépend pas de ses voisins.

2. L’emplacement de stationnement

Une place de parking en Grèce n’est pas toujours garantie lors de l’achat d’un bien et peut ne pas être incluse dans le coût du logement. C’est une caractéristique propre aux villes possédant des bâtiments anciens denses, où les places de stationnement manquent constamment. Le coût d’une place de parking séparée est d’environ 20 000 €.

3. Le mobilier

Les biens immobiliers mis en location longue durée sont généralement proposés sans mobilier amovible. Un appartement peut comporter des placards intégrés et un aménagement de cuisine, mais ne disposera pas de canapé, de lit ou de table.

L’explication est simple : lorsqu’ils louent un logement, les habitants préfèrent meubler et décorer leur intérieur eux-mêmes. Le mobilier et les éléments de décoration sont conservés par les locataires au gré de leurs déménagements.

Si vous souhaitez acquérir un bien pour le mettre en location, vous pouvez ainsi réduire les dépenses d’ameublement. Les appartements ou villas entièrement meublés sont moins recherchés sur le marché locatif traditionnel, notamment en cas de gestion déléguée.

4. L’accès et les ascenseurs

Afin d’optimiser l’espace et de garantir une meilleure résistance aux séismes, les escaliers sont souvent conçus en colimaçon. Dans les immeubles athéniens, il n’est pas rare que les ascenseurs soient équipés de portes à ouverture et fermeture manuelles. Cette caractéristique se retrouve principalement dans le bâti ancien, mais subsiste également dans certaines constructions plus récentes.

En pratique, les dépenses principales se divisent en deux catégories : les charges courantes mensuelles, telles que les services publics et l’entretien de l’immeuble, et les impôts, qui dépendent de la superficie, de l’emplacement, de la valeur du bien et de son utilisation. Les investisseurs prévoyant de louer leur bien doivent également tenir compte de l’impôt sur le revenu locatif et, dans certains cas, d’une contribution de solidarité supplémentaire.

Coût des services publics

Le coût des services publics en Grèce pour un appartement de 85 m² commence à partir de 190 € par mois. Ce montant comprend le coût de l’électricité, de l’eau, du chauffage et de l’enlèvement des ordures ménagères^{[9]Source : Coût de la vie — Numbeo}.

Taxes et impôts

La taxe foncière annuelle ENFIA est prélevée de 2 à 16,20 € par mètre carré. Le calcul prend en compte l’ancienneté du bien, son emplacement et la valeur objective de la région par mètre carré.

Une valeur cadastrale de 250 000 € est soumise à une taxe supplémentaire. Le taux est progressif : de 0,1 à 1,5 %. Les biens d’une valeur de 2 000 000 € ou plus sont imposés à 1,5 %.

Selon l’emplacement du bien, le propriétaire paie la taxe foncière municipale annuelle de 0,025 à 0,035 %.

Le fait de posséder sa propre piscine est également soumis à une taxe supplémentaire, équivalant à un impôt sur la fortune en Grèce. Le montant est calculé selon la surface de la piscine :

• 160 € par mètre carré pour une piscine jusqu’à 60 m² ;
• 320 € par mètre carré pour une piscine de plus de 60 m².

Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif. C’est le propriétaire du bien qui acquitte cet impôt.

Les taux d’imposition sur les revenus locatifs en Grèce sont fixés comme suit :

1. Les revenus locatifs annuels jusqu’à 12 000 € sont imposés à 15 %.
2. Les revenus de 12 001 à 35 000 € — 35 %.
3. Les revenus supérieurs à 35 001 € — 45 %.

Si le revenu locatif annuel dépasse 12 000 €, le propriétaire paiera également une contribution de solidarité de 2,2 à 10 %.

L’acquisition d’un bien immobilier s’effectue en moyenne sur une période de 2 mois. Une fois le bien sélectionné, le processus se déroule en quatre étapes principales.

1. Obtention d’un numéro d’identification fiscale en Grèce

Le numéro d’identification fiscale est requis pour la réalisation d’opérations financières d’envergure, telles qu’une transaction immobilière. Son obtention s’effectue auprès de l’administration fiscale grecque. Le demandeur se voit attribuer un numéro unique à neuf chiffres nécessaire aux règlements et aux déclarations fiscales.

Le paiement de l’acquisition immobilière est généralement exécuté depuis le compte bancaire de l’acquéreur dans son pays de résidence. Ainsi, l’ouverture d’un compte bancaire en Grèce n’est pas obligatoire.

2. Vérification de la régularité du titre de propriété

L’examen de la validité du titre de propriété et de l’absence de charges ou d’hypothèques est réalisé auprès du registre foncier ou du cadastre grec du lieu de situation du bien.

3. Signature du compromis ou du contrat de vente

Le bien peut faire l’objet d’une réservation pendant que l’acquéreur rassemble les documents nécessaires et prépare les fonds. Ensuite, l’acte de vente officiel est signé en présence d’un notaire.

L’acte de vente notarié est ensuite enregistré auprès de l’ordre des avocats compétent et déposé au registre foncier.

4. Enregistrement du nouveau propriétaire au registre foncier

Le registre foncier délivre un certificat de propriété au nom du nouveau propriétaire.

Dans le cas où l’acquéreur souscrit au programme du Visa Doré de la Grèce, ce certificat de propriété est transmis aux services de l’immigration à l’appui de sa demande de permis de séjour.

Cette section détaille le fonctionnement usuel des structures à rendement garanti en Grèce, les montages contractuels les plus fréquents, ainsi que les vérifications opérationnelles et juridiques destinées à sécuriser l’investissement.

Le fonctionnement du rendement garanti

Le revenu garanti correspond à un versement fixe stipulé dans un bail ou un contrat de gestion immobilière. Cette formule est couramment appliquée aux programmes neufs, aux résidences de services et aux projets de type appart-hôtel gérés par un exploitant unique.

Principaux éléments permettant d’évaluer la fiabilité d’une garantie :

• le montant fixe des versements, l’échéancier de paiement et les modalités d’indexation ;
• les sûretés associées (réserve de trésorerie, garantie bancaire) et leurs conditions d’activation ;
• les clauses de suspension des versements, notamment en cas de force majeure ;
• la répartition de la prise en charge des travaux et réparations pendant la période garantie ;
• la faculté accordée à l’exploitant de sous-louer le bien et la définition contractuelle de l’usage du bien.

Cadre contractuel pour la location et la gestion

Dans le cadre du programme du Visa Doré de la Grèce, la structure contractuelle doit se conformer à la fois aux objectifs de rendement et aux exigences réglementaires du statut de résident.

Une restriction importante s’applique : les biens immobiliers utilisés pour l’obtention ou le renouvellement d’un permis de séjour au titre du Visa Doré ne peuvent pas faire l’objet de locations de courte durée dans le cadre de l'économie collaborative ni être sous-loués. Cette interdiction est explicitée dans les directives officielles relatives à l’article 100 du Code de la migration, modifié par la loi 5100/2024^{[10]Source : Code de la migration modifié — Loi 5100/2024}.

Par conséquent, la majorité des stratégies locatives liées au Visa Doré reposent sur des baux de longue durée, d’au moins 12 mois, ou sur des modèles d’occupation d’entreprise.

La location à long terme demeure possible lorsque le propriétaire est une personne morale, sous réserve que le bail respecte les règles de la location longue durée standard et soit régulièrement déclaré auprès des services fiscaux^{[11]Source : Gestion des locations immobilières — Gouvernement grec}.

Formules contractuelles couramment employées :

• bail à long terme avec loyer fixe et compte rendu mensuel ;
• contrat de gestion avec versement garanti, l’exploitant assumant les risques d’exploitation courants ;
• contrat de gestion à intéressement, combinant une base fixe et un complément lié aux performances ;
• exploitation en résidence hôtelière avec mutualisation des revenus et règles d’occupation strictes.

Lors de l’analyse d’un projet de contrat, les dispositions ayant une incidence directe sur le rendement réel concernent les usages autorisés et la répartition des charges. Un loyer fixe peut paraître attractif mais perdre de son intérêt si les gros travaux, la vacance locative ou les charges de copropriété restent à la charge du propriétaire.

Une méthode d’analyse efficace consiste à modéliser le contrat sous forme de tableau de trésorerie synthétique et à vérifier que les termes contractuels étayent chaque poste de dépense.

Clauses nécessitant un examen approfondi :

• usage autorisé et limites de location, en conformité avec les règles du Visa Doré ;
• dates de versement, révision, intérêts de retard et justificatifs de paiement ;
• répartition des factures de services publics, assurances, taxes foncières et charges d’immeuble ;
• obligations d’entretien, gros travaux et délais d’intervention ;
• reporting, accès aux données et pièces justificatives (factures, ordres de service) ;
• conditions de résiliation, délais de régularisation, pénalités et droits de reprise du propriétaire.

Évaluation des niveaux de rendement réalisables

Les rendements varient en fonction de la localisation, de la qualité du bâtiment, du profil des locataires et du niveau d’implication conservé par le propriétaire. En Grèce, le marché de la location longue durée offre une plus grande stabilité, tandis que les modèles axés sur le tourisme affichent des taux bruts plus élevés mais supportent des charges d’exploitation plus lourdes et une forte saisonnalité.

Les propositions de revenus garantis se situent généralement en dessous des pics de rendement du marché, l’exploitant intégrant une marge pour couvrir le risque de vacance et les variations de prix. Cette décote est usuelle mais doit apparaître clairement dans le plan financier de l’opérateur.

Facteurs influençant le niveau de rendement :

• proximité des transports en commun ;
• profondeur de la demande locale permanente ;
• efficacité énergétique du bâtiment ;
• typologie et agencement du logement.

Les studios et deux-pièces se louent souvent plus rapidement dans le cadre de baux de longue durée, tandis que les logements plus grands conviennent davantage aux familles et aux besoins de stationnement.

Accords de niveau de service (SLA) et indicateurs clés de performance (KPI) de la société de gestion

Les accords de niveau de service (SLA) et les indicateurs clés de performance (KPI) permettent de transformer une offre commerciale en engagements mesurables. Les SLA les plus protecteurs lient la rémunération du gestionnaire au respect de ses objectifs, réduisant ses honoraires en cas de sous-performance.

À titre d’exemple, un SLA de mise en location peut prévoir que si le bien n’est pas loué dans un délai convenu après sa livraison, le gestionnaire verse une indemnité compensatoire ou réduit ses frais de gestion jusqu’à l’entrée des lieux du locataire. Principaux niveaux de service observés en Grèce pour les biens en gestion déléguée :

• délai maximal de mise en location après livraison, assorti de réparations financières en cas de dépassement ;
• procédure de recouvrement des loyers impayés avec délais d’escalade et actions légales de relance ;
• délais d’intervention pour les travaux d’entretien, différenciés selon l’urgence des interventions ;
• relevé de gestion mensuel accompagné du rapprochement bancaire et des pièces justificatives ;
• droit d’audit du propriétaire, incluant la planification de visites d’inspection et l’accès aux documents comptables.

Coût total de détention du bien

Le coût total de détention est principalement constitué par les taxes, les charges d’eau et d'électricité et l’entretien. L’imposition la plus significative pour la majorité des propriétaires est la taxe foncière ENFIA, qui s’applique aux droits réels immobiliers en Grèce et dont le calcul dépend des caractéristiques physiques et juridiques du bien^{[12]Source : Impôt sur la propriété immobilière — Ministère de l’Économie et des Finances de Grèce}.

L’activité locative génère également des obligations de déclaration et de paiement de l’impôt sur le revenu. L’enregistrement des baux et des caractéristiques de la location s’effectue au moyen des services en ligne de l’AADE.

Signes d’alerte relatifs aux promesses surestimées

Les propositions commerciales surévaluées présentent généralement les mêmes caractéristiques : des rendements affichés très élevés, des garanties juridiques vagues et des contrats dépourvus de pénalités effectives.

Indicateurs de risque à déceler dès la phase d'étude :

• objectifs de rendement nettement supérieurs aux moyennes locales sans justification de calcul ;
• garanties d’abondement sans sûretés réelles ou assorties de clauses d’annulation ambiguës ;
• absence de SLA opposables et de mécanisme de réduction des honoraires en cas de sous-performance ;
• prix de vente et loyers prévisionnels en décalage avec le marché du secteur immédiat ;
• packages d’ameublement ou de rénovation obligatoires augmentant le montant de l’investissement sans impact démontré sur la valeur locative.

Analyse de la localisation et de la demande

La dynamique de la demande en Grèce diffère entre les grands centres urbains et les territoires insulaires. Athènes et la région de l’Attique bénéficient d’une demande soutenue tout au long de l’année portée par les actifs et les étudiants, alors que les marchés insulaires présentent un caractère saisonnier plus marqué et une sensibilité accrue à la qualité d’exploitation.

Pour les investissements associés au Visa Doré, la régularité de la demande locative à long terme prime généralement sur la haute saison touristique, les règles du Visa Doré interdisant l’exploitation du bien éligible en location saisonnière de courte durée sur les plateformes collaboratives.

L’achat d’un bien immobilier d’investissement en Grèce est souvent perçu comme simple et accessible. Il est en effet possible de trouver de nombreuses annonces à des prix très attractifs sur Internet, principalement sur le marché de la revente. Si certains intermédiaires commerciaux mettent en avant des perspectives très favorables, la réalité juridique et opérationnelle exige une grande vigilance.

Risques d’incidents juridiques

L’acquisition d’un bien sur le marché de l’ancien comporte des risques de servitudes, de litiges successoraux ou d’hypothèques non purgées. Dans certains cas, l’ensemble des indivisaires n’a pas donné son accord à la vente. À titre d’exemple, lors d’une transaction portant sur un bien appartenant à 28 copropriétaires, la moitié s’est opposée à la vente de l’appartement, ce qui a entraîné l’annulation de l’opération et causé une perte de temps et de ressources pour l’acquéreur.

De même, si le précédent propriétaire a réalisé des travaux de réaménagement ou de fermeture de balcon sans autorisation d’urbanisme, le nouvel acquéreur devra régulariser la situation administrative du bien, dont il n’a souvent connaissance qu’une fois la vente finalisée.

Risques de surévaluation sur le marché de l’ancien

Sur le marché de l’ancien, il arrive que les prix de mise en vente subissent des majorations artificielles par rapport à la valeur réelle du secteur ou que les superficies déclarées ne correspondent pas aux métrages officiels.

Moyens de prévention des risques et d’optimisation des délais

Il est vivement conseillé d’acquérir un bien immobilier directement auprès d’un promoteur immobilier reconnu. Il convient notamment de vérifier que le promoteur dispose des autorisations délivrées par le service archéologique. En effet, l’administration gèle indéfiniment les chantiers de construction en cas de découverte de vestiges historiques sur le terrain.

Lors du choix du bien, il est essentiel d’aligner la localisation sur la stratégie patrimoniale retenue. Pour un projet d’investissement locatif, le recours à une société de gestion spécialisée permet de sécuriser la sélection des locataires. En effet, la procédure d’expulsion d’un locataire défaillant requiert l’obtention d’une décision de justice.

Enfin, lors de l’obtention du numéro fiscal et du suivi des démarches de transaction, il convient d’anticiper les horaires d’ouverture des administrations grecques, qui clôturent généralement l’accueil du public à 14 h.

1. L’immobilier grec demeure plus accessible que dans de nombreux autres pays de l’UE, avec un prix moyen de 2 580 € par mètre carré à l’échelle nationale. Ce niveau est environ 35 % inférieur à celui constaté en Espagne et près de deux fois moins élevé qu’en France.

2. L’immobilier en Grèce offre des rendements locatifs attractifs, généralement compris entre 2 et 10 % par an.

3. Les secteurs d’investissement privilégiés comprennent Athènes, la Riviera, Le Pirée ainsi que des îles comme la Crète ou Santorin — chacune répondant à des objectifs distincts de rendement locatif, d’usage personnel ou de valorisation du capital.

4. La Grèce offre l’une des voies les plus rapides de l’UE vers un Visa Doré. Les investisseurs peuvent obtenir un titre de séjour en 4 mois pour un achat immobilier dès 250 000 €.

5. Les acquéreurs doivent faire preuve de prudence lors d’achats sur le marché de l’ancien en raison de risques tels que les dettes cachées, la multiplicité de propriétaires ou les modifications non autorisées. Traiter avec des promoteurs reconnus et des conseillers juridiques permet de sécuriser la transaction.