Immobilier dans les Caraïbes : tendances des prix, potentiel de revenus et dépenses

Les rapports d’analyse, tels que ceux de la Banque Impériale Canadienne de Commerce, font état d’une augmentation constante du flux touristique. Dans le même temps, le budget moyen des touristes augmente, à savoir le montant dépensé par un visiteur durant son séjour. Néanmoins, l’économie des pays des Caraïbes a subi deux revers majeurs.

Les ouragans de 2017 ont causé d’importants dégâts. Antigua-et-Barbuda et la Dominique ont été les plus touchées de toutes ces îles. Ces destructions ont entraîné une baisse temporaire du flux touristique, qui s’est toutefois rapidement redressé. Les prix de l’immobilier, qui avaient chuté, ont recommencé à augmenter après quelques mois.

Au printemps 2019, la baisse de la livre sterling a entraîné une dynamique négative des prix de l’immobilier, qui ont chuté de 5 à 10 % en moyenne. Cependant, depuis l’été 2019, le marché immobilier des Caraïbes affiche une dynamique positive renforcée. La demande des investisseurs américains, britanniques et canadiens pour la location de villas au bord de la mer a augmenté.

Début 2020, les prix s’étaient rétablis à environ 90 %, selon Bradley Esty, directeur général de Stanley Real Estate à Antigua.

La pandémie a réduit le flux de touristes. Durant le confinement, la demande locative a diminué, mais elle se rétablira rapidement avec la réouverture des frontières. L’expérience montre que les prix sur le marché immobilier des Caraïbes reviennent rapidement aux niveaux d’avant la crise.

La gamme de biens disponibles est très vaste, allant des appartements aux villas de luxe. Par exemple, à Antigua, les prix varient de 250 000 $ pour une maison mitoyenne de deux chambres à Jolly Harbour sur la côte ouest, jusqu’à 10 à 25 millions de dollars pour une propriété au bord de l’eau à Pearns Point tout près.

Nous indiquons des prix approximatifs pour des biens immobiliers meublés et entièrement équipés. Ces estimations proviennent de grandes agences et sont ajustées d’après l’expérience d’Immigrant Invest :

• Un bien de 60 à 120 mètres carrés coûte entre 0,4 et 1 million de dollars.

• Les petites villas d’une ou deux chambres sont estimées entre 1 et 2 millions de dollars.

• Pour une grande villa en bord de mer disposant de son propre ponton pour bateau, il faudra compter entre 2 et 10 millions de dollars.

Il n’est pas obligatoire d’acheter l’intégralité d’un bien immobilier. Vous pouvez acheter une part dans un projet, ce qui réduit le montant de l’investissement. De grands complexes hôteliers sont proposés en participation au capital. Le prix au mètre carré de surface habitable varie de 5 000 à 8 000 $.

La particularité de ces projets réside dans le fait qu’ils sont approuvés par le gouvernement pour participer au programme de citoyenneté par investissement. En bonus, les investisseurs ont la possibilité de séjourner gratuitement à l’hôtel pendant 7 à 14 jours.

Gardez à l’esprit que certains appartements et villas achetés dans le cadre de programmes d’investissement doivent être loués aux visiteurs du pays. Si l’investisseur ne prévoit pas de louer son bien, il convient de sélectionner un bien immobilier approprié au préalable.

Les investisseurs achètent généralement des biens immobiliers dans les Caraïbes pour les louer et moins souvent pour les vacances. Peu de personnes s’y installent pour une résidence permanente. Il est donc important d’évaluer le rendement locatif au préalable.

Les Caraïbes connaissent des hautes et basses saisons, mais l’écart entre les tarifs de location reste faible (un rapport inférieur à 1,5). Le flux touristique est présent tout au long de l’année.

Source : Global Property Guide

Le coût de la location d’appartements ou de villas dans des complexes hôteliers approuvés pour les programmes de citoyenneté est nettement plus élevé — de 1 500 à 2 500 $ par semaine. Pour un investisseur, le rendement est de 3 à 5 % par an.

Source : Numbeo

Les biens comprenant deux ou trois chambres sont souvent achetés pour être loués. Il s’agit de logements adaptés aux familles et situés très près de la plage. Il est possible non seulement d’acheter un appartement ou une villa spécifique, mais également une part dans le projet, comme indiqué précédemment. La participation au capital est moins coûteuse que l’achat de la totalité du bien. Il est également possible d’acquérir un terrain à bâtir ou un ponton pour yacht.

Les projets approuvés sont considérés comme une option d’investissement plus fiable et plus rentable. Voici en détail pourquoi :

• L’agrément pour participer au programme confirme la fiabilité du projet, garantissant une protection éprouvée contre la fraude.

• Il s’agit d’hôtels cinq étoiles. De ce fait, les chambres ne restent jamais vides et sont réservées à l’avance.

• Pour ces projets, les emplacements sont mieux attribués, à proximité de magnifiques plages et d’attractions locales. Leur accessibilité stimule également la demande.

• Dans 80 % des cas, des centres commerciaux et de grands axes routiers se trouvent à proximité de ces hôtels, la commodité dictant la demande.

• Les investisseurs privés sont sollicités dès la phase de construction. Plus l’investissement intervient tôt, plus les conditions d’entrée dans le projet sont favorables.

• Seules de grandes entreprises internationales participent à la construction de ces projets. C’est un facteur de fiabilité : le projet sera mené à son terme et mis en service.

• Cela présente un avantage tant pour les clients de l’hôtel que pour les investisseurs. La société de gestion prend en charge l’entretien, les frais d’exploitation et la gestion locative. Bien que ces dépenses soient déduites des revenus locatifs, l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion quotidienne.

• La société de gestion représente le promoteur, un groupe hôtelier international. Cela garantit le respect de normes strictes de gestion et d’entretien.

• Un investisseur privé, en tant que copropriétaire du projet, peut séjourner gratuitement 1 à 2 semaines par an dans un appartement ou une villa de l’hôtel.

La transaction la plus courante pour un projet agréé est une vente initiale en l’état futur d’achèvement. Les programmes d’Antigua-et-Barbuda, de la Dominique et de Saint-Kitts-et-Nevis permettent également l’achat de biens immobiliers en revente. Il s’agit de parts dans ces mêmes projets agréés.

Ainsi, l’investisseur ayant réalisé le premier achat peut revendre sa part à un investisseur suivant au bout de cinq ans. Le deuxième investisseur pourra également obtenir la citoyenneté. En revanche, le troisième investisseur ne pourra pas bénéficier du programme.

Au stade de la sélection, il est essentiel de vérifier l’absence de charges sur le titre de propriété. Il est préférable de confier cette tâche à un juriste spécialisé. Ces prestations coûtent entre 1 et 3 % de la valeur du bien. Immigrant Invest coopère avec les promoteurs et fournit des informations détaillées et vérifiées sur chaque bien.

Si vous ne disposez pas du temps nécessaire pour vous rendre dans les Caraïbes, vous pouvez sélectionner un bien à distance. Lorsqu’il s’agit d’un grand promoteur, il est possible de demander l’organisation d’une visite virtuelle en direct.

Obtention d’une licence. Si l’investisseur n’est pas citoyen du pays, il doit acquérir une licence de détention foncière pour étranger (ALHL, Alien Landholding License).

Conclusion d’un contrat de réservation du bien. L’acheteur verse au promoteur 10 à 15 % du montant total de la transaction. Le bien est alors retiré de la vente.

Établissement du contrat de vente. L’investisseur transfère les fonds sur le compte du promoteur. En moyenne, l’achat est finalisé en une semaine. Tous les contrats peuvent être signés en personne devant notaire ou à distance par un représentant légal sous procuration de l’investisseur.

Si l’acheteur participe au programme de citoyenneté, le contrat de vente est signé et réglé après l’acceptation de la demande.

Le délai de traitement d’une demande varie de 2 à 6 mois selon le programme. L’investisseur reçoit son passeport par service de livraison à l’adresse de son choix.

Une fois l’achat effectué, le bien immobilier est enregistré auprès du registre foncier local.

Un investisseur étranger acquiert une licence ALHL pour 5 à 10 % du montant de la transaction. Il convient de prendre en compte le délai d’obtention de cette licence. Par exemple, à Antigua-et-Barbuda, cela peut prendre jusqu’à six mois. Dans les faits, ce délai correspond au temps nécessaire pour obtenir le passeport du pays.

L’acheteur devra s’acquitter des taxes et des frais d’agence. Si le bien immobilier est acheté dans le cadre d’un programme de citoyenneté, certains programmes exigent le paiement de frais gouvernementaux spécifiques.

La commission de l’agent vendeur est négociable et s’élève à 3–6 % du montant de la transaction. Il est plus avantageux d’acheter des projets directement auprès du promoteur lorsqu’il existe un choix. Si le bien est acquis au titre du programme de citoyenneté, ce poste de dépense est absent.

Impôts et taxes. L’impôt foncier varie de 0,002 à 5 %, le taux minimum étant appliqué à Saint-Kitts. La taxe foncière sur le terrain est calculée selon un barème progressif, mais son montant reste faible pour les développements résidentiels. Les propriétaires d’un bien immobilier à la Dominique s’acquittent d’une taxe municipale représentant seulement 1,25 % de la valeur cadastrale du bien.

Factures de services publics, incluant l’eau, l’électricité, le téléphone et Internet, sont les plus bas à Grenade, à partir de 83 $. Les coûts les plus élevés sont observés à Saint-Kitts-et-Nevis (de 200 $ à 260 $) et à Antigua-et-Barbuda (150 à 250 $). Ces chiffres concernent des appartements d’une superficie de 60 à 80 m².

Assurance immobilière : elle s’élève à environ 0,2 % de la valeur du bien.

Frais de service de la société de gestion : ils dépendent du type de bien. Pour les villas et appartements coûtant à partir de 200 000 $, ils se situent généralement entre 1 et 2 %.

Les acquéreurs de parts dans des complexes hôteliers et les participants aux programmes de citoyenneté ne supportent pas de frais directs pour l’entretien du bien immobilier. La société de gestion les déduit des revenus locatifs.

Les biens immobiliers acquis par les investisseurs dans le cadre de programmes de citoyenneté par investissement sont mis en location dès leur mise en service. La gestion de ce processus est assurée par une société de gestion.

Le promoteur et l’investisseur privé se partagent les revenus locatifs, généralement à parts égales. La part revenant à l’investisseur est précisée dans le contrat conclu avec la société de gestion. Le rendement locatif oscille habituellement entre 3 et 5 % par an. Ce rendement est équivalent à celui des biens immobiliers acquis en dehors des programmes de citoyenneté.

Il existe différents régimes fiscaux applicables aux revenus locatifs, selon que l’on soit résident fiscal ou non-résident.

Pour s’acquitter de ses impôts, le non-résident obtient un numéro d’identification fiscale. La possession d’un numéro d’identification d’un État des Caraïbes peut également faciliter les activités commerciales des investisseurs.

La possibilité de sortir du projet d’investissement est anticipée dès la phase de planification. Il en va de même pour l’immobilier : la liquidité d’un bien (la capacité de le revendre rapidement au prix du marché) est tout aussi cruciale que sa rentabilité. De ce point de vue, les biens immobiliers touristiques situés dans les Caraïbes constituent des actifs rentables.

Durée de détention obligatoire. Les participants aux programmes de citoyenneté peuvent revendre leur bien immobilier après une période de détention de 3 à 7 ans. Compte tenu de la hausse progressive des prix, cette revente peut générer une plus-value. L’investisseur peut vendre le bien lui-même ou faire appel à une société de gestion.

Taxes et frais de revente. Le vendeur d’un bien immobilier s’acquitte du droit de timbre, qui correspond à un pourcentage de la valeur du bien. Le taux du droit de timbre varie d’un pays à l’autre. À Grenade et à Sainte-Lucie, le taux d’imposition appliqué aux étrangers est nettement supérieur à celui réservé aux résidents.

Si le bien est vendu pour un montant supérieur à son prix d’acquisition, une plus-value est réalisée. Dans de nombreux pays, cette plus-value est soumise à l’impôt. Cependant, il n’y a pas d’impôt sur les plus-values dans les Caraïbes.

Le vendeur règle également les honoraires de l’agent immobilier, qui s’élèvent à 5–7 %.

Outre les revenus et les dépenses, d’autres facteurs influencent le choix d’un bien.

La densité des infrastructures touristiques, les attraits naturels et historiques, la qualité des plages ainsi que la richesse des fonds marins. Ci-dessous, chaque pays fait l’objet d’une évaluation. Cet aperçu met en lumière les meilleures îles des Caraïbes pour acheter un bien immobilier.

Antigua-et-Barbuda. L’État d’Antigua-et-Barbuda se compose de trois îles : Antigua, Barbuda et Redonda. Peu peuplée, Barbuda est réputée pour sa faune sauvage, tandis que Redonda, destination prisée des plaisanciers, est une île rocheuse inhabitée ayant préservé sa flore et sa faune tropicales d’origine.

Antigua est le principal centre touristique du pays. On y trouve la majorité des hôtels, restaurants, bars, casinos, clubs et commerces. Antigua abrite de somptueuses villas privées dont la valeur varie de plusieurs centaines de milliers à plusieurs millions de dollars US. Deux tiers de la population travaillent dans le secteur des services et réservent un accueil très chaleureux aux visiteurs. Une atmosphère de détente paisible règne sur l’île.

Antigua est particulièrement prisée des amateurs de sports nautiques. Les passionnés de planche à voile, de plongée sous-marine et de pêche au gros y affluent du monde entier. Le plus grand port de l’île, English Harbour, est une marina internationale réputée. Chaque année à la fin du mois d’avril, s’y déroule une semaine de compétitions nautiques d’envergure.

Le cœur économique du pays est sa capitale, St. John’s, où se concentrent également la plupart des sites touristiques. La ville se distingue par un style architectural éclectique unique, mêlant édifices en pierre solides et colorés à de modestes habitations traditionnelles.

Cet État insulaire constitue un véritable carrefour pour le tourisme, les activités nautiques et la culture. Les biens immobiliers y sont activement acquis et loués par une clientèle recherchant un mode de vie dynamique et la proximité des infrastructures.

Grenade. Découverte par Christophe Colomb au XVe siècle, l’île a largement conservé son aspect originel. Ses plages sont bordées de sable blanc et la mer y est particulièrement calme, Grenade étant entourée de récifs coralliens qui la protègent des vents.

La plongée sous-marine constitue la principale activité de loisir sur l’île. Les passionnés y viennent pour admirer une grande variété de poissons, des tortues marines rares, plusieurs espèces de dauphins et de requins, ou pour explorer des épaves de navires engloutis.

Les sites de plongée les plus prisés se situent sur la côte sud de la plage de Grand Anse, à Dragon Bay, Tyrrel Bay, Grand Mal Point et Bose Reef. La petite île d’Isle de Caille (ou Jenny Island) est également très appréciée des plongeurs, étant considérée comme l’un des endroits où l’eau est la plus pure au monde.

La ville principale du pays est sa capitale, St. George’s, qui sert de port d’escale pour les croisières et de pôle touristique. On y trouve de nombreux commerces, restaurants et sites d’intérêt, tels que les chutes de Concord, la réserve forestière du Grand Étang avec son sentier de montagne menant aux chutes des Sept Sœurs, le lac de cratère, le jardin botanique ou la cascade d’Annandale.

L’immobilier à Grenade séduit avant tout les amoureux de la nature et des fonds marins.

La Dominique est souvent surnommée « l’Île Nature » en raison de la beauté préservée de ses paysages. L’activité volcanique de l’île se manifeste par du sable noir, des géysers, des sources chaudes et des lacs d’eau bouillonnante. La Dominique abrite notamment le Boiling Lake, le deuxième plus grand lac bouillonnant au monde.

C’est un pays vert et soucieux de l’environnement : l’électricité y est produite grâce à l’hydroélectricité, à l’énergie solaire et à la géothermie. Parmi les sites emblématiques figurent l’une des plus grandes cascades des Caraïbes, des sources d’eau sulfureuse, un jardin botanique et le Waitukubuli National Trail, un sentier de randonnée de 184 km.

La capitale de la Dominique est Roseau, port d’escale de croisières, plus ancienne ville de l’île et centre culturel du pays. La ville compte plusieurs monuments historiques, dont sa cathédrale catholique du XVIIIe siècle. C’est également le point de départ de l’axe routier reliant Roseau à Portsmouth, l’autre grande ville de l’île.

L’immobilier en Dominique intéresse particulièrement les amateurs d’activités de plein air et d’espaces naturels préservés.

Saint-Kitts-et-Nevis. L’État se compose de deux îles. Saint-Kitts est près de deux fois plus grande que Nevis, et c’est là que séjourne la majorité des touristes. Les loisirs y sont variés : complexes sportifs, parcours de golf, terrains de tennis, équitation, voile, surf, plongée, excursions et soins bien-être au sein des hôtels.

L’île possède de nombreux lacs salés et des baies aux plages de sable, dont certaines arborent une teinte sombre, presque noire. Saint-Kitts attire les amateurs de plongée : près de quatre cents épaves reposent au large de ses côtes.

Elle abrite également un site inscrit au patrimoine mondial de l’UNESCO : le parc national et la forteresse de Brimstone Hill, situés au sommet d’un ancien volcan et souvent surnommés le « Gibraltar des Indes occidentales ».

Nevis se trouve à trois kilomètres de Saint-Kitts. Les itinéraires d’excursion autour de cette île, presque entièrement formée de roches volcaniques nées d’anciennes éruptions, sont très prisés des visiteurs.

La plus grande ville du pays est sa capitale, Basseterre, située sur l’île de Saint-Kitts. Fondée en 1627, elle compte parmi les plus anciennes cités des Indes occidentales. Basseterre rassemble la majeure partie de la population du pays.

De nombreux hôtels de Saint-Kitts s’adressent à une clientèle à hauts revenus. Les biens immobiliers sur l’île sont acquis et loués par des résidents et visiteurs fortunés.

Sainte-Lucie est l’une des îles les plus belles et les plus verdoyantes des Caraïbes : ses forêts tropicales offrent un spectacle unique.

Le symbole du pays réside dans ses deux montagnes coniques, appelées les Pitons, situées à 45 km de la capitale. Parmi les lieux emblématiques à visiter figurent la pittoresque baie de Marigot, le parc de Sulphur Springs et ses sources sulfureuses, les jardins botaniques de Toraille et de Diamond, la plage de sable noir ainsi que la cathédrale locale.

Le principal pôle économique et touristique du pays est sa capitale, Castries, qui rassemble un tiers de la population de l’île. La ville constitue un port d’escale majeur pour les croisières, réputé pour sa cathédrale centrale et ses marchés aux puces pittoresques.

L’immobilier touristique à Sainte-Lucie attire principalement les passionnés de faune et de flore tropicales.

Lors du choix d’un bien immobilier, il convient de garder à l’esprit que la majorité des appartements et villas de haut standing se concentrent au sein de complexes hôteliers cinq étoiles à Antigua-et-Barbuda et à Saint-Kitts-et-Nevis. Par conséquent, les revenus locatifs y sont plus élevés et le rendement locatif peut approcher 5 %. Pour des biens plus modestes et plus abordables dans les Caraïbes, le rendement sera plutôt proche de 3 % par an.

D’un autre côté, tous les États des Caraïbes vivent du tourisme. Ainsi, de nombreux projets de grands complexes hôteliers sont en cours de construction sur plusieurs îles. Au stade de la vente sur plan, les prix sont inférieurs à ceux pratiqués après la livraison, ce qui permet d’acquérir, pour un montant identique, un bien présentant un potentiel de rentabilité plus élevé.

Si vous prévoyez de venir y passer des vacances, il est recommandé d’envisager des options d’investissement au sein de complexes hôteliers.