Comment obtenir la résidence à Malte par l’achat ou la location d’un bien immobilier

La législation maltaise permet aux investisseurs étrangers d’obtenir un statut officiel dans le pays. Deux options s’offrent aux citoyens non européens :

1. Obtenir un permis de séjour dans le cadre du Malta Global Residence Programme.
2. Obtenir la résidence permanente dans le cadre du programme de résidence permanente de Malte.

Chaque voie nécessite l’achat ou la location d’un bien immobilier résidentiel. La location est plus populaire car elle est moins chère et plus rapide, mais l’achat peut s’avérer plus rentable à long terme.

Le prix minimum du logement dépend du statut demandé et de la région où se situe le bien.

Cet article se concentre sur l’obtention de la résidence permanente à Malte par l’achat d’un bien immobilier. Le programme de résidence permanente de Malte permet à un investisseur d’obtenir un permis de séjour permanent en quelques mois, avec un délai de traitement de la demande de 6 mois ou plus.

La résidence permanente à Malte par investissement immobilier convient aux demandeurs qui souhaitent obtenir un statut à vie à Malte, leur permettant d’y vivre et de voyager sans visa dans l’espace Schengen. Les titulaires du permis de séjour permanent ne sont pas tenus de passer un temps minimum à Malte ni de limiter leur séjour dans d’autres pays.

Les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers dans n’importe quelle région de Malte. En règle générale, ils peuvent acquérir des biens immobiliers résidentiels pour leur usage personnel et ont besoin d’un permis spécial, mais certaines zones sont exemptées de restrictions. De plus, certaines subtilités dans le choix d’un bien dépendent de son emplacement et des objectifs de l’investisseur.

Zones d’aménagement spécial (Special Designated Areas, SDA)

Les SDA sont des complexes au sein desquels les citoyens non maltais peuvent acheter des biens immobiliers sans aucune restriction. Ils sont autorisés à acquérir plusieurs biens et à les louer. De plus, il n’est pas nécessaire d’obtenir une autorisation préalable pour l’achat.

Les complexes SDA sont situés dans des emplacements attractifs et proposent différents types de biens. Des stations balnéaires prisées comme St. Julian’s et Sliema disposent de leurs propres SDA. Les investisseurs peuvent choisir des biens sur l’île de Malte ou sur l’île de Gozo, en fonction des exigences d’investissement minimum et des atouts de chaque endroit.

Régions et villes

Le nord de Malte est la région la plus développée et, par conséquent, la plus chère. On y trouve des infrastructures de transport développées et une forte densité de construction. Les petites villes s’enchaînent les unes après les autres ; elles disposent toutes d’écoles, d’hôpitaux, de commerces et de restaurants. 

Les investisseurs privilégient les localités côtières telles que Mellieha, St Julian’s, Sliema et Pembroke. St Julian’s, Sliema et Msida sont également très prisées par les personnes qui s’installent à Malte pour les affaires ou le travail. 

Le sud de Malte et l’île de Gozo sont moins développés, et leur attractivité en matière d’investissement est inférieure à celle des autres régions du pays. Cependant, le seuil d’investissement immobilier minimum pour obtenir un permis de séjour temporaire à Malte y est également plus bas.

Les demandeurs d’un permis de séjour peuvent choisir n’importe quel bien immobilier à vendre à Malte : un appartement, une maison ou tout autre logement de leur choix. La condition principale est de respecter le seuil de prix fixé par le programme.

Le prix moyen d’un appartement au mètre carré à Malte est d’environ 2 900 € pour un bien situé en dehors du centre-ville^{[2]Source : le prix moyen des biens immobiliers à Malte est issu de la base de données Numbeo.}. Les prix les plus élevés se trouvent dans les centres touristiques et d’affaires, comme La Valette ou St. Julian’s. Les prix les plus bas sont observés sur l’île de Gozo, où ils peuvent être deux fois inférieurs à la moyenne.

Malte n’applique pas de taxe foncière annuelle ; vous ne la payez qu’une seule fois lors de l’achat d’un logement. Il existe un droit de timbre de 5 % de la valeur du bien^{[3]Source : les taux d’imposition sont présentés dans le guide par pays de Deloitte.}.

Des frais supplémentaires sont à prévoir pour la réalisation de la transaction : 

• 1 à 2,5 % d’émoluments notariés, majorés de la TVA de 18 % sur ce montant ;
• 1 à 2 % de frais d’agence, majorés de la TVA de 18 % sur ce montant ;
• 233 € pour le permis d’acquisition de biens immobiliers (AIP), non requis pour les biens situés dans une SDA. 

Si le terrain sous la maison est en bail emphytéotique, l’investisseur paie une redevance foncière de 40 € à 250 € par an. L’impôt sur les revenus locatifs s’élève à 15 % ou jusqu’à 35 %^{[3]Source : les taux d’imposition sont présentés dans le guide par pays de Deloitte.}. 

Lors de la revente d’un bien immobilier à Malte, vous vous acquittez d’une taxe de transfert immobilier allant de 5 à 12 %, selon la durée de détention.

La procédure d’achat d’un bien immobilier à Malte se déroule en quatre étapes :

1. Sélection du bien, 1 à 2 semaines. Cette étape comprend la recherche de biens adaptés et la négociation du prix et des conditions. L’intervention d’un juriste est obligatoire car la procédure s’effectue par écrit ; vous ne pouvez pas communiquer directement avec le propriétaire, mais uniquement avec son conseiller juridique.   
2. Signature du compromis de vente, 1 semaine. Vous signez un compromis de vente précisant les conditions de la transaction et versez un acompte équivalant à 10—15 % du prix du bien. L’achat d’un bien immobilier par crédit hypothécaire ne permet pas de participer au programme MPRP. 
3. Obtention du permis AIP, 6 à 12 semaines. Période consacrée à la vérification juridique de la transaction. Le ministère des Finances doit donner son approbation. Cette règle ne s’applique pas aux biens situés dans les complexes SDA, qui ne nécessitent pas l’accord du ministère. 
4. Conclusion de l’acte de vente définitif, 1 semaine. Vous signez le contrat définitif et réglez le solde du montant. Les fonds sont versés sur le compte du notaire, et l’investisseur reçoit une copie notariée de l’acte.

Comme indiqué précédemment, il existe deux options de participation au programme MPRP : la location et l’achat d’un bien immobilier. La première option peut paraître plus séduisante, mais la réalité est plus nuancée. L’achat immobilier présente plusieurs avantages majeurs.

L’acquisition d’un actif liquide

L’immobilier à Malte a pris de la valeur plus rapidement que dans d’autres pays de l’UE. Les prix ont progressé de 25 % en 5 ans, de 2015 à 2020. En 2020, malgré la pandémie, les prix ont encore augmenté de 5 à 9 %. L’indice des prix des logements à Malte a atteint 149 points au premier trimestre 2023, ce qui traduit une croissance moyenne des prix d’environ 5 % par an.

Au total, les prix de l’immobilier à Malte ont grimpé de 65 % depuis 2015, dépassant largement la moyenne de l’UE^{[4]Source : les données sur la croissance immobilière à Malte ont été publiées par Newsbook Malta.}.

La perception de revenus passifs

La mise en location d’un bien immobilier peut générer un rendement annuel de l’ordre de 3 à 5 %, et ce profit peut être plus élevé si vous investissez dans une zone très prisée des touristes. En comparaison, les taux d’intérêt des banques de l’UE ne dépassent généralement pas 1,5 %.

La clientèle cible pour la location se compose d’étrangers ou de jeunes familles ne possédant pas leur propre logement. Les villas et maisons sont moins recherchées à la location que les appartements. La demande la plus forte concerne les logements de 75 à 120 m², adaptés aux familles de trois ou quatre personnes. La signature d’un bail avec dépôt de garantie constitue la pratique courante.

Les investisseurs peuvent louer leur bien immobilier à Malte pour de courtes durées s’ils participent au MPRP. En revanche, ils ne peuvent pas louer leur bien s’ils obtiennent un permis de séjour temporaire à Malte au titre du GRP.

Le programme de résidence permanente de Malte offre un parcours structuré vers la résidence par investissement, assorti de seuils financiers et de critères d’éligibilité précis. Voici un aperçu des conditions principales et des coûts engagés.

Conditions applicables aux demandeurs

Le programme de résidence permanente de Malte permet aux ressortissants étrangers sans casier judiciaire ni infraction aux lois sur l’immigration d’obtenir la résidence permanente. Les citoyens des pays de l’UE, de l’EEE, de la Suisse ainsi que des pays sous sanctions ne peuvent pas y participer.

En outre, les demandeurs doivent disposer de ressources financières régulières et stables, suffisantes pour subvenir à leurs besoins et à ceux de leurs personnes à charge, ainsi que d’un patrimoine total d’au moins :

• 500 000 €, dont un minimum de 150 000 € d’actifs financiers ;
• ou 650 000 €, dont au moins 75 000 € d’actifs financiers.

Le programme permet d’inclure des membres de la famille dans la demande :

• le conjoint ou partenaire ; 
• les enfants de moins de 29 ans ; 
• les parents ;
• les grands-parents. 

Les enfants et les parents doivent être principalement à la charge de l’investisseur. La composition de la famille influe sur le montant de l’investissement et les frais annexes.

Conditions financières

Les investisseurs disposent de deux options pour participer au MPRP : la location ou l’achat d’un bien immobilier. La durée minimale de location ou de détention est de 5 ans à compter de l’obtention du permis de séjour. 

Le montant minimum du bien pour une location est de 14 000 € par an. Pour un achat, le seuil d’investissement est de 375 000 €.

Des frais administratifs et gouvernementaux obligatoires ainsi qu’un don à des organisations maltaises s’appliquent, que vous choisissiez d’acheter ou de louer un bien : 

• 60 000 € de frais administratifs pour l’investisseur, plus 7 500 € supplémentaires par personne à charge âgée de 18 ans et plus, à l’exception du conjoint ;
• 37 000 € de contribution financière ;
• 2 000 € de don caritatif.

Des dépenses connexes sont également à prévoir pour l’assurance santé, la traduction des documents, l’apostille et les frais notariés.

La résidence permanente à Malte par investissement offre bien plus que le seul droit de vivre sur une île méditerranéenne : elle s’accompagne d’un ensemble d’avantages concrets en matière de mobilité, d’affaires et de cadre de vie.

1. Droit de séjourner à Malte

Les investisseurs et les membres de leur famille peuvent vivre à Malte avec un permis de séjour permanent aussi longtemps qu’ils le souhaitent. Ils n’y sont toutefois pas obligés : ils conservent leur statut même s’ils ne se rendent pas dans le pays.

Un autre atout de la résidence maltaise réside dans ce que l’on pourrait appeler une « solution de sécurité pour la famille ». Les investisseurs ne sont pas tenus de vivre en permanence sur l’archipel, mais doivent posséder ou louer un bien immobilier. Ainsi, en cas d’urgence, les investisseurs peuvent s’installer rapidement à Malte.

2. Voyages sans visa dans l’espace Schengen

Un permis de séjour maltais vous permet de voyager dans les pays de l’espace Schengen sans visa et d’y séjourner jusqu’à 90 jours par période de 180 jours.

3. Accès à un système de santé et à un enseignement de haut niveau

Malte offre aux résidents l’accès aux soins de santé publics et privés, au sein d’établissements modernes répondant aux normes européennes. Le système public est accessible à tous les résidents, tandis que le secteur privé propose des délais d’attente réduits et un plus grand choix de spécialistes.

Les écoles maltaises suivent un programme d’inspiration britannique dispensé entièrement en anglais, ce qui facilite l’adaptation des familles internationales. Au niveau universitaire, des antennes d’établissements britanniques et américains permettent aux étudiants d’obtenir des diplômes reconnus internationalement sans quitter l’île.

4. Possibilité de devenir résident fiscal à Malte

Malte attire les investisseurs et les entrepreneurs grâce à son système fiscal.

La résidence permanente ne confère pas automatiquement d’avantages fiscaux, mais si vous vous installez à Malte ou y séjournez au moins 183 jours par an, vous devenez résident fiscal et vous vous acquittez de vos impôts conformément à la législation maltaise. Dans certains cas, cela peut contribuer à alléger la charge fiscale.

Si vous transférez votre entreprise à Malte, vous pouvez bénéficier de plusieurs avantages du système : par exemple, les actionnaires de sociétés maltaises peuvent récupérer jusqu’à 100 % de l’impôt sur les sociétés payé par l’entreprise.

Malte a conclu des conventions de double imposition avec plus de 80 pays^{[6]Source : la liste complète des conventions de double imposition en vigueur à Malte est publiée sur le site officiel de l’Administration fiscale et douanière de Malte.}. Les États-Unis, le Royaume-Uni, l’Inde, la France, le Canada et la Chine figurent notamment dans cette liste.

5. Porte d’entrée vers les opportunités d’affaires en Europe

Les résidents permanents à Malte accèdent au marché unique de l’UE — comptant plus de 440 millions de consommateurs répartis dans 27 pays — ce qui fait de Malte une base stratégique pour structurer des activités, détenir des actifs et nouer des partenariats européens.

L’infrastructure juridique et financière de Malte est totalement alignée sur les normes de l’UE, l’immatriculation des sociétés et la gestion d’actifs s’effectuant en anglais. Un secteur des services financiers développé, couvrant la banque, l’assurance et les fonds d’investissement, opère sous la réglementation européenne, offrant aux investisseurs un cadre stable et reconnu à l’international pour leurs activités.

1. La résidence s’obtient par un investissement immobilier dans le cadre de programmes officiels, avec l’option d’acheter ou de louer. La location est plus accessible et plus flexible, tandis que l’achat offre un potentiel de plus-value à long terme et des revenus locatifs.
2. Pour la résidence temporaire au titre du Malta Global Residence Programme, le prix minimum du bien dépend de sa localisation, avec des seuils d’entrée réduits dans le sud de Malte et à Gozo.
3. Dans le cadre du programme de résidence permanente de Malte, le seuil minimum de location s’élève à 14 000 € par an. L’acquisition d’un bien exige un montant d’au moins 375 000 €. Le bien doit être conservé ou loué pendant au moins 5 ans pour maintenir le statut de résidence.
4. L’immobilier maltais constitue un actif relativement stable, affichant une croissance annuelle moyenne des prix de 3 à 6 % et des rendements locatifs de 3 à 5 %. Par ailleurs, il n’existe pas de taxe foncière annuelle, mais les acquéreurs s’acquittent d’un droit de timbre unique et des frais liés à la transaction.
5. La résidence permanente n’impose pas d’habiter à Malte, mais le maintien d’une adresse de résidence enregistrée est obligatoire.