Coûts d’entretien immobilier à Malte : le guide ultime pour les expatriés

Les acheteurs étrangers sont attirés par l’obtention de la résidence à Malte, la perception de revenus locatifs et la possibilité de profiter d’une haute qualité de vie dans un pays développé au climat doux et ensoleillé.  

1. Investissement dans des actifs générateurs de revenus

Le marché immobilier à Malte connaît une croissance régulière. Ces dernières années, les prix des biens immobiliers résidentiels ont augmenté d’environ 5 à 7 % par an, soutenus par une forte demande et des incitations gouvernementales. Par exemple, au troisième trimestre 2025, l’indice national des prix de l’immobilier a progressé de 6,88 % en glissement annuel^{[1]Source : L’indice des prix de l’immobilier est basé sur les prix affichés et calculé par la Banque centrale de Malte.}.

Le rendement locatif brut moyen se situe généralement autour de 4 à 6 % par an, des rendements plus élevés étant possibles dans certains emplacements ciblés. Le rendement locatif brut moyen s’élève à 3,92 % au premier trimestre 2026^{[2]Source : Les rendements locatifs bruts sont calculés et étudiés par le Global Property Guide.}.

Les prix des loyers ont également augmenté, des données récentes montrant une croissance annuelle d’environ 5 à 7 %, reflétant une demande stable sur le marché de la location^{[3]Source : À Malte, les loyers ont augmenté de 6,8 % en glissement annuel au premier semestre 2024, selon les dernières données fournies par l’Autorité du logement de Malte.}.

2. Faibles taxes

Malte offre un régime fiscal immobilier avantageux. Lors de l’achat d’un bien immobilier, les acquéreurs paient généralement un droit de timbre unique d’environ 5 % de la valeur du bien, avec certaines réductions ou exonérations disponibles.

Contrairement à de nombreux pays, Malte n’impose pas de taxe foncière annuelle, ce qui réduit considérablement les coûts de détention à long terme.

Toutefois, des taxes peuvent s’appliquer lors de la vente du bien ou de la génération de revenus locatifs.

3. Possibilité de devenir résident maltais

Le propriétaire d’un bien immobilier peut devenir éligible au Programme de résidence permanente de Malte.

Pour être éligible au MPRP, le prix du bien immobilier doit dépasser 375 000 €. Une autre option est possible si un bien est loué pour un montant à partir de 14 000 € par an. Outre le seuil immobilier, les investisseurs doivent également :

• payer des frais administratifs de 60 000 € pour l’investisseur et de 7 500 € par membre adulte de la famille inclus dans la demande de résidence permanente ;
• acquitter une contribution de 37 000 € ;
• faire un don d’au moins 2 000 € à une organisation non gouvernementale maltaise ;
• prouver la détention d’un patrimoine d’au moins 500 000 €, dont 150 000 € sous forme d’actifs financiers liquides — ou d’au moins 650 000 € dont au moins 75 000 € d’actifs financiers.

Avec la résidence permanente, qui est un statut à vie, l’investisseur obtient le droit de s’installer à Malte — sans que ce soit une obligation. Malte dispose d’une économie développée, d’un système éducatif, médical et bancaire de haute qualité, d’un climat méditerranéen doux et de nombreux complexes résidentiels de haut standing.

Les résidents maltais peuvent également voyager dans l’espace Schengen sans visa, en séjournant dans d’autres pays de la région jusqu’à 90 jours sur une période de 180 jours.

Les limitations suivantes peuvent s’appliquer aux étrangers qui décident d’acheter un bien immobilier à Malte :

1. Les citoyens d’autres pays, y compris de l’Union européenne, ne sont généralement autorisés à acheter qu’un seul bien immobilier. Les seules exceptions sont les citoyens de l’UE qui ont résidé à Malte pendant au moins 5 ans avant la date d’achat du bien. 
2. Un étranger doit obtenir une autorisation, appelée permis AIP, pour acheter un bien immobilier. Elle est délivrée par le ministère des Finances et la procédure dure généralement de 6 à 8 semaines.
3. Les biens immobiliers achetés ne peuvent pas être mis en location.

Toutefois, ces restrictions ne s’appliquent pas aux biens situés dans des zones spéciales désignées (Special Designated Areas, SDA), qui comprennent des complexes de standing disposant de leurs propres infrastructures. Les immeubles situés dans des SDA disposent d’une cour fermée, d’une piscine, d’une salle de sport, d’un service de sécurité et parfois d’un jardin. 

Les investisseurs étrangers préfèrent souvent acheter un bien dans des SDA car la procédure est plus simple, plus rapide et plus rentable : 

• il n’y a aucune restriction sur le nombre de biens achetés ou loués ;
• le permis AIP n’est pas requis ;
• le bien peut être enregistré au nom d’une personne physique ou d’une société, ce qui est difficile pour les biens situés en dehors des SDA.

Il est plus rentable d’acheter un bien immobilier dans une SDA que dans d’autres zones. La demande de logements dans les SDA ne cesse de croître, leurs prix augmentent dès la phase de construction et les transactions d’achat-vente sont traitées plus rapidement, en environ 2 mois au lieu de 4 à 6 mois. De plus, les investisseurs étrangers ne sont pas limités à un seul bien et peuvent acquérir n’importe quelle propriété.

L’entretien d’un bien immobilier à Malte implique plusieurs dépenses régulières de services publics qui varient selon le type et la taille du bien, ainsi que le nombre d’occupants. 

Les principaux services publics comprennent l’électricité et l’eau, les services d’Internet et de télécommunications, le gaz pour la cuisine, et les frais d’entretien de l’immeuble couvrant les parties communes comme les ascenseurs, le nettoyage et les installations partagées. En outre, les ménages sont responsables de l’organisation du tri sélectif, bien que la collecte elle-même soit financée par l’État.

Factures d’électricité et d’eau

Les coûts des services publics à Malte dépendent de la catégorie tarifaire et des niveaux de consommation. Les biens immobiliers résidentiels utilisés comme résidence principale bénéficient de tarifs plus bas, tandis que les résidences secondaires ou non enregistrées sont facturées aux tarifs « domestiques » plus élevés.

Les tarifs sont structurés selon des tranches progressives : plus la consommation d’électricité ou d’eau est élevée, plus le coût unitaire augmente. Par exemple, les tarifs d’électricité résidentiels commencent à environ 0,11 € par kWh pour une faible consommation et peuvent atteindre environ 0,6 € par kWh pour des niveaux d’utilisation plus élevés^{[4]Source : Les tarifs d’électricité applicables sont indiqués sur le site officiel de l’Autorité de régulation des services de l’énergie et de l’eau de Malte.}. Les tarifs de l’eau comportent deux tranches : les personnes consommant moins de 33 m³ par personne et par an paient 1,4 € par m³, tandis que celles dépassant ce volume paient 5,1 € par m³ ^{[5]Source : Les tarifs d’eau applicables sont indiqués sur le site officiel de l’Autorité de régulation des services de l’énergie et de l’eau de Malte.}.

Les frais de service s’appliquent également : de 65 à 195 € par an pour l’électricité et 59 € par an pour la consommation d’eau.

Le nombre d’habitants enregistrés à une adresse influe sur la facturation, car les ménages comptant plus d’occupants bénéficient de tranches de consommation à bas coût plus larges, ce qui réduit le coût moyen par unité.

Les factures de services publics sont établies sur la base des relevés de compteurs individuels. Les compteurs sont généralement situés à l’extérieur des appartements, souvent dans les parties communes au rez-de-chaussée, et les relevés sont effectués par le fournisseur de services.

En moyenne, les coûts d’électricité et d’eau s’élèvent à environ 80—150 € par mois pour un appartement et à 150—250 € ou plus pour une maison ou une villa, en fonction principalement de l’utilisation, notamment de la climatisation en été.

Chauffage, eau chaude et gaz

Il n’existe pas de système de chauffage centralisé à Malte, les logements sont donc généralement chauffés au moyen de climatiseurs réversibles ou de radiateurs électriques.

L’eau chaude est produite de manière individuelle dans chaque bien. La plupart des logements sont équipés de chauffe-eau électriques ou de chauffe-eau solaires. De nombreux immeubles disposent également de réservoirs d’eau sur le toit, qui stockent l’eau du réseau public avant sa distribution dans l’appartement, où elle est ensuite chauffée.

Il n’y a pas de réseau de gaz domestique généralisé. Le gaz est plutôt fourni en bouteilles et est couramment utilisé pour la cuisine. Une bouteille de gaz de 12 à 15 kg coûte environ 18 à 22 € et peut durer environ 2 à 3 mois pour un foyer de deux personnes, selon l’utilisation.

Les cuisinières à gaz comme les cuisinières électriques sont utilisées, bien que les plaques électriques et à induction soient les plus répandues.

Entretien de la propriété et des parties communes de l’immeuble

Les frais d’entretien de l’ascenseur, du nettoyage, des réparations, du service de sécurité et de la piscine sont généralement payés sur une base mensuelle ou trimestrielle. 

Pour les petits immeubles, le montant est déterminé lors d’une assemblée générale des copropriétaires, tandis que pour les grands complexes résidentiels, il est fixé par la société de gestion. Le montant exact dépend de la région, du type de bien et de sa superficie, ainsi que de la présence d’une piscine et d’un jardin. En moyenne, il s’élève à environ 150—800 € par an et par bien, et pour les propriétés haut de gamme, à 1 000—3 000 € ou plus par an.

Collecte des ordures ménagères

La collecte des ordures ménagères est gratuite, car l’État finance ce service. Tous les déchets doivent être triés par catégories, incluant les déchets organiques, les déchets ultimes et les matières recyclables telles que le papier, le plastique et le métal. Les éléments à recycler doivent être propres, secs et exempts de restes alimentaires. La principale entreprise de traitement des déchets est WasteServ Malta.

La collecte des déchets résidentiels s’effectue plusieurs fois par semaine selon le type de déchet, tandis que le verre est généralement déposé dans des conteneurs publics dédiés plutôt que collecté à domicile. Les sacs sont déposés devant la maison les jours de collecte prévus^{[6]Source : Le calendrier de collecte des déchets résidentiels est disponible sur le site web de WasteServ Malta.}.

Internet, télévision et téléphone

Les principaux fournisseurs à Malte sont Melita, GO et Epic. Melita et GO proposent des offres groupées comprenant Internet, la télévision, les appels illimités et les données mobiles, tandis qu’Epic fournit principalement des services mobiles. 

Les tarifs les plus bas commencent à partir d’environ 20 € par mois pour les formules de base, et les offres groupées pour toute la famille coûtent généralement entre 60 et 100 € ou plus, selon les services inclus.

Exemples de calcul des coûts

Par exemple, les charges pour un appartement de 85 à 150 m² à Sliema ou St. Julian’s s’élèvent à 80—150 € ; pour les appartements situés dans des SDA, à À partir de 450 € ; et pour les villas ou maisons, à 500—1 000 €.

Les coûts des charges dépendent de la zone, de la superficie et du type de bien. La différence dans le montant des factures pour un petit appartement dans différentes régions de Malte peut s’élever à plusieurs dizaines d’euros, et pour une maison, elle peut atteindre plusieurs centaines d’euros.

Par exemple, les factures de services publics pour un appartement de 85 à 150 m² à Sliema ou St. Julian’s sont généralement de 80 à 150 € par mois ; pour les appartements dans des SDA, environ 150 à 300 € ou plus selon la consommation et les services ; et pour les villas ou maisons, de 200 à 500 € ou plus, des coûts plus élevés étant possibles pour les grands biens faisant un usage intensif de la climatisation.

Automated Revenue Management Services, détenue par Enemalta et la Water Services Corporation, assure la gestion des factures de services publics à Malte.

La plupart des compteurs d’eau et d’électricité font l’objet de relevés périodiques et les factures sont généralement émises tous les 2 mois. Les clients peuvent demander une facture à tout moment, consulter l’historique de leur facturation ou payer une facture sur le site web d’ARMS. La consommation d’eau et d’électricité est facturée sur une seule et même facture.

Vous pouvez régler les factures par carte bancaire, dans les bureaux des fournisseurs ou aux distributeurs automatiques. Les paiements doivent généralement être effectués dans un délai d’environ 15 à 20 jours à compter de la date de facturation. En cas de non-paiement, des frais supplémentaires ou des frais de coupure peuvent s’appliquer.

Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans le bien acheté, vous pouvez conclure un contrat avec une société de gestion pour en assurer le suivi, régler les factures en votre nom ou le mettre en location.

Si vous ne prévoyez pas d’habiter dans le bien acheté, vous pouvez conclure un contrat avec une société de gestion pour en assurer le suivi, régler les factures en votre nom ou le mettre en location. Si un bien immobilier résidentiel est vacant, les propriétaires peuvent en informer le fournisseur de services publics. Cependant, les relevés de compteurs continuent d’être effectués régulièrement et des factures peuvent toujours être émises, bien que les coûts restent généralement minimes en raison de la faible consommation.

Les services d’Internet et de téléphonie mobile sont généralement payés tous les mois. Les frais d’entretien des parties communes sont le plus souvent facturés sur une base mensuelle ou trimestrielle, selon l’immeuble ou la société de gestion.

Enemalta Corporation fournit l’électricité, Water Services Corporation fournit l’eau et les services d’assainissement, et des entreprises telles que Liquigas et Multigas fournissent le gaz en bouteilles.

Le propriétaire doit s’acquitter de taxes lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier. Les revenus locatifs sont également imposés. Malte ne prélève pas d’impôt foncier annuel.

Taxes à l’achat

Taxes exigibles lors de l’achat d’un bien immobilier :

• droit de timbre — 5 % de la valeur du bien. Des taux réduits peuvent s’appliquer dans certains cas, notamment des incitations spécifiques pour Gozo et les primo-accédants ;
• frais de notaire — environ 1 à 3 % de la valeur du bien, plus 18 % de TVA ;
• frais d’agence — généralement 1 à 5 % de la valeur du bien, plus 18 % de TVA. Cette commission est habituellement versée à l’agent immobilier intervenant dans la transaction, le plus souvent par le vendeur, bien que les arrangements puissent varier ;
• permis d’acquisition de biens immobiliers (Acquisition of Immovable Property, AIP) (si nécessaire) — 233 €. 

Certaines exonérations ou réductions de droit de timbre peuvent s’appliquer dans des cas tels que les successions ou les transferts entre membres de la famille proche, sous réserve de conditions spécifiques.

Les taux réduits temporaires du droit de timbre introduits pendant la pandémie de COVID‑19 ne sont plus en vigueur.

Taxes sur les biens immobiliers transmis par donation ou succession : il n’y a pas de droits de succession, mais le droit de timbre peut tout de même s’appliquer selon les circonstances.

Impôts sur la détention immobilière

Impôt foncier annuel : non prélevé à Malte. 

Rente foncière (ground rent). Dans certains cas, un bien immobilier peut être soumis à une rente foncière si le terrain n’est pas détenu en pleine propriété. Dans ce cas, le propriétaire paie une rente foncière annuelle, se situant généralement entre 40 et 250 €. Dans de nombreux cas, cette rente foncière peut être rachetée en versant une somme forfaitaire, après quoi le terrain devient la pleine propriété de l’acquéreur.

Impôt sur les revenus locatifs. Les revenus locatifs à Malte peuvent être imposés de deux manières. Les propriétaires immobiliers peuvent opter pour un taux d’imposition forfaitaire de 15 % sur les revenus locatifs bruts, c’est-à-dire le loyer total perçu sans déduction des charges. Cette option est simple et couramment utilisée, en particulier pour les locations résidentielles.

Alternativement, les revenus locatifs peuvent être imposés selon les barèmes progressifs de l’impôt sur le revenu, qui varient de 0 à 35 %, selon le revenu total du contribuable. Dans ce cas, certaines dépenses liées au bien immobilier peuvent être déduites avant le calcul de l’impôt.

Taxes à la revente

Le vendeur s’acquitte généralement d’un prélèvement forfaitaire libératoire final de 8 % de la valeur de cession. Dans certains cas, des taux réduits peuvent s’appliquer en fonction du type de bien et des conditions de propriété.

Il n’y a pas de taxe dans les cas présentés ci-dessous ainsi que dans plusieurs autres cas spécifiques.

• transfert d’un bien immobilier à votre conjoint, vos enfants ou vos petits-enfants ;
• donation à une organisation caritative ;
• revente du bien immobilier à votre propre société.

Élimination de la double imposition

Le gouvernement de Malte a conclu des conventions de double imposition avec plus de 80 pays^{[7]Source : La liste complète des pays disposant de conventions fiscales en vigueur est publiée sur le site officiel de l’Administration fiscale et douanière de Malte.}. Une convention fiscale est établie entre deux pays afin de définir les règles fiscales applicables aux résidents fiscaux des deux États. 

Les dispositions de la convention fiscale entre Malte et d’autres pays concernent les investisseurs suivants :

• ils sont résidents fiscaux de Malte et perçoivent des dividendes ou des intérêts d’entreprises étrangères ;
• ils sont résidents fiscaux d’un autre pays ayant signé une convention fiscale avec Malte et détiennent une société maltaise.

Le coût de l’assurance dépend du type et de la superficie du bien immobilier ainsi que du niveau de couverture. En moyenne, comptez 100—250 € par an pour un appartement avec plusieurs chambres et 250—600 € ou plus pour une maison, selon le contrat.

Un bien immobilier peut être assuré contre le vol et divers risques, tels que l’incendie, les inondations, les tremblements de terre et les dommages causés par la rupture de canalisations d’eau.

L’assurance peut couvrir à la fois la structure du bâtiment et son contenu. La somme assurée doit refléter la valeur de reconstruction du bien et le coût de remplacement de tous les biens meubles, plutôt que sa valeur de marché. En d’autres termes, l’assurance peut couvrir les frais de reconstruction du bien ainsi que le remplacement des meubles, des appareils électroménagers, des portes, des fenêtres, des chauffe-eau solaires, des climatiseurs, des alarmes et d’autres effets personnels.

Nous calculons le coût d’entretien d’un appartement à La Valette et d’une villa sur la côte. Ce calcul formule l’hypothèse que le propriétaire réside dans le bien.

Bien qu’il ne s’agisse pas d’une dépense d’entretien récurrente, un propriétaire immobilier peut devoir obtenir un certificat de performance énergétique (EPC) lors de la mise en location ou de la vente d’un bien immobilier à Malte.

Un EPC évalue la performance énergétique du logement et contient des recommandations d’amélioration. Le certificat doit être délivré par un évaluateur agréé, enregistré auprès de l’Autorité du bâtiment et de la construction, et est valable 10 ans, sauf en cas de rénovation majeure ou de nouvelle construction.

La plupart des Maltais vivent dans leur propre appartement ou maison. Les logements sont principalement loués par des étrangers, bien que certains jeunes couples et résidents mobiles choisissent également la location. 

Les appartements représentent 77 % des contrats de location^{[8]Source : Les données sur les contrats de location actifs au second semestre 2025 sont fournies par la Malta Housing Authority.}. Les villas et maisons sont plus souvent achetées que louées, et leur marché locatif est concentré sur le segment haut de gamme. La location d’une villa avec plusieurs chambres peut coûter d’environ 2 000 € à 5 000 € par mois, tandis que les biens d’exception peuvent atteindre 8 000—14 000 € par mois. L’achat d’une villa coûte généralement bien plus de 1 million d’euros, selon l’emplacement, la superficie et le standing du bien.

Prix des loyers et rendements par région

Malte est divisée en 5 régions administratives : Gozo, le Nord de Malte, le Centre de Malte, le Sud-Est et le Sud de Malte, ainsi que la capitale La Valette.

Le district de Northern Harbour est la région la plus prisée : au second semestre 2025, elle regroupait 41,35 % de l’ensemble des contrats de location actifs enregistrés à Malte^{[9]Source : Les données sur les contrats de location actifs sont fournies par l’Autorité du logement de Malte.}. Des villes telles que Sliema et St Julian’s, ainsi que la plupart des complexes SDA, y sont implantées. 

Cependant, les prix de l’immobilier dans la région de Northern Harbour sont également les plus élevés de Malte : la location d’un appartement y coûte entre 950 et 1 500 € par mois. Dans des zones plus abordables, comme St Paul’s Bay, Bugibba, Marsaskala et Birzebbuga, on trouve des appartements pour 700 à 900 €^{[10]Source : Les prix moyens des loyers par localité sont calculés par l’Autorité du logement de Malte.}.

Un appartement de trois chambres en bord de mer à Sliema peut générer des revenus locatifs, mais les prix d’achat et les loyers dans ce secteur sont élevés, de sorte que les rendements ne sont pas toujours les plus forts de Malte. 

Des appartements à Gzira ou St Paul’s Bay peuvent offrir des rendements bruts d’environ 5 %, selon le bien et la demande locative. Des rendements similaires peuvent également être obtenus à San Ġwann. À Marsaskala, les appartements peuvent offrir des rendements d’environ 4 %, bien que cela dépende de l’emplacement, de l’état du bien et du prix d’acquisition.

Caractéristiques du contrat et de la procédure de location

Un contrat de location écrit enregistré auprès de l’Autorité du logement est obligatoire à Malte. 

Le locataire verse généralement un dépôt de garantie, souvent équivalent à un mois de loyer, pour couvrir les frais imprévus et les éventuels dommages causés au bien par négligence. Dans certains cas, le propriétaire peut également demander une caution distincte pour couvrir les factures de services publics impayées. Les dépôts de garantie sont normalement restitués après la fin du bail, déduction faite des factures impayées ou des coûts de réparation imputables au locataire, conformément aux termes du contrat.

Coûts liés à la location d’un bien immobilier

Il n’y a généralement pas de frais supplémentaires majeurs, en dehors du loyer, liés à la location d’un bien immobilier, sauf disposition contraire prévue dans l’accord. 

Toutefois, vous devez payer des frais d’agence si vous louez par l’intermédiaire d’un intermédiaire. Généralement, cela représente la moitié d’un mois de loyer majorée de 18 % de TVA. 

Le propriétaire ou le locataire peut régler les services publics à Malte, selon ce qui est convenu dans le contrat. Le plus souvent, pour les locations de courte durée, le propriétaire les prend en charge et leur coût est inclus dans le loyer. Pour les baux de longue durée, les services publics sont généralement payés par le locataire. 

Nous recommandons également de souscrire une assurance pour faire face aux situations imprévues, bien que le bien lui-même soit généralement assuré par le propriétaire, tandis que le locataire peut assurer ses propres biens séparément.

1. Malte associe valorisation du capital, demande locative et usage personnel au sein d’une même classe d’actifs. Les prix de l’immobilier résidentiel augmentent d’environ 5 à 7 % par an, avec des rendements locatifs bruts se situant généralement entre 4 et 6 %.
2. L’immobilier à Malte n’est pas seulement un investissement, c’est aussi une voie vers l’obtention d’un statut légal. L’achat ou la location d’un bien éligible peut ouvrir le droit au Programme de résidence permanente de Malte.
3. Le régime fiscal maltais constitue l’un des arguments les plus solides en faveur de la propriété immobilière. Il n’y a pas de taxe foncière annuelle, le principal coût d’acquisition réside dans le droit de timbre d’environ 5 %, et les revenus locatifs peuvent être imposés au taux forfaitaire de 15 % sur les revenus bruts.
4. Les coûts de détention sont relativement prévisibles et maîtrisés. Les factures d’électricité et d’eau s’élèvent à 80—150 € par mois pour un appartement et à 150—250 € ou plus pour une maison ou une villa, avec une assurance comprise entre 100 et 250 € par an pour un appartement et 250 à 600 € ou plus pour une maison.