العقارات في اليونان للمستثمرين: أين تشتري، الأسعار، والنصائح

يمر سوق العقارات اليوناني بمرحلة تعافٍ، حيث ترتفع الأسعار من جديد بعد الانخفاض الذي أعقب أزمة عام 2008. ويدعم هذا النمو الاستثمار الأجنبي والسياحة والطلب المحلي، بينما يتجه السوق تدريجياً نحو الاستقرار في ظل ضغوط قدرة تحمل التكاليف ومحدودية المعروض.

أسعار العقارات ترتفع بعد انخفاض حاد

بعد انخفاض حاد في الأسعار بنسبة 44٪ أعقب الأزمة المالية العالمية لعام 2008، يمر سوق العقارات في اليونان الآن بمرحلة تعافٍ قوية.

في الربع الأول من عام 2025، تجاوز مؤشر أسعار المساكن مستويات ما قبل الأزمة، حيث وصل إلى 105٫1 مقارنة بـ 101٫7 في عام 2008^{[2]المصدر: مؤشر أسعار المنازل — بنك اليونان}. وارتفع متوسط سعر المتر المربع في جميع أنحاء اليونان إلى 2٬580 يورو، وهو ما يزيد بمقدار أكثر من 600 يورو مقارنة بيا عام 2018.

وعلى الرغم من النمو الاخير، يُتوقع أن يستقر السوق تدريجياً. ومن المتوقع أن ترتفع الأسعار بنسبة 4٫4٪ في عام 2025، ثم تتباطأ حتى عام 2027. وبينما يظل الطلب قوياً، يواجه السوق الآن تحديات مثل قدرة تحمل تكاليف السكن والفجوة الآخذة في الاتساع بين العرض والطلب.

الاستثمار الأجنبي يحرك نمو السوق

تجذب اليونان رؤوس الأموال الأجنبية من خلال مشاريع البناء ضخمة الكثافة والحوافز الاستثمارية مثل الإعفاءات من ضريبة القيمة المضافة. وتستحوذ العقارات على ما يصل إلى 35٪ من الاستثمار الأجنبي المباشر السنوي في البلاد، ويأتي معظم المستثمرين من الصين والإمارات العربية المتحدة والولايات المتحدة الأمريكية وتوركيا وروسيا.

وأحد الأسباب التي تجعل الأجانب يختارون الاستثمار العقاري في اليونان هو فرصة الحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج الإقامة الذهبية.

السياحة تشكل ديناميكيات سوق العقارات

تُعد السياحة أحد القطاعات الرئيسية في اليونان، حيث يعمل بها 10٪ من السكان وتولد 20٪ من الناتج المحلي الإجمالي للبلاد. واستمرار الموسم السياحي عادةً ما يكون من أبريل إلى أكتوبر، حيث ترحب مدن مثل أثينا بالزوار على مدار العام.

ويؤجَّر جزء كبير من العقارات في اليونان للسياح، مع وجود أكثر من 90٬000 إدراج على منصة Airbnb. ويخلق هذا نقصاً في العقارات المؤجرة لآجال متوسطة وطويلة، والتي يستأجرها عادةً الطلاب والمؤهلون الأجانب بموجب عقود تمتد من 3 إلى 4 سنوات.

الطلب المحلي القوي يدعم شراء المساكن

يفضل اليونانيون امتلاك المنازل على استئجارها. وتمتلك العديد من العائلات عادةً أكثر من عقار واحد. ووفقاً لموقع Trading Economics، بلغت نسبة مالكي العقارات السكنية في اليونان 69٫7٪ في عام 2024^{[3]المصدر: نسبة مالكي العقارات السكنية — ترادينغ إيكونوميكس}.

تناسب العقارات اليونانية مختلف أهداف المستثمرين: دخول سوق الاتحاد الأوروبي بنقطة سعر أقل، وتوليد دخل من الإيجار، والحفاظ على رأس المال مع إمكانية النمو على المدى الطويل. وتغطي المزايا أدناه كلاً من العائد المالي وخيارات الانتقال، اعتماداً على الاستراتيجية وملف المشتري.

1. دخول ميسور التكلفة إلى سوق العقارات في الاتحاد الأوروبي

أسعار العقارات في اليونان أقل بنسبة 35٪ تقريباً مقارنة بإسبانيا. وفي مراكز المدن، تبلغ تكلفة الشقق في اليونان حوالي 2٬714 يورو لكل متر مربع، بينما تبلغ في إسبانيا حوالي 3٬710 يورو لكل متر مربع. وفي فرنسا، تقل الأسعار عن الضعف بقليل لتصل إلى أكثر من 5٬400 يورو لكل متر مربع.

وحتى بالمقارنة مع الأسواق الأكثر ملاءمة من حيث التكلفة مثل البرتغال، تظل العقارات اليونانية أرخص — بنسبة 27٪ تقريباً في مراكز المدن.

2. عائد إيجاري مرتفع

يمكن أن توفر العقارات اليونانية دخلاً إيجارياً يتراوح بين 2 إلى 10٪ سنوياً. بالإضافة إلى ذلك، فإن شراء عقارات في اليونان لتأجيرها من خلال شركة إدارة يمكن أن يوفر دخلاً سلبياً، دون الحاجة إلى البحث عن مستأجرين أو صيانة العقار بنفسك.

أعلى عائد يتحقق من العقارات الواقعة في أثينا. ويبلغ متوسط تكلفة إيجار الشقق في العاصمة:

• من 450 إلى 700 يورو شهرياً لإيجار شقة بغرفة نوم واحدة؛
• من 800 إلى 1٬000 يورو شهرياً لإيجار شقة بغرفتي نوم؛
• من 900 إلى 1٬600 يورو شهرياً لإيجار شقة بثلاث غرف نوم.

3. فرصة استرداد الاستثمارات مع تحقيق أرباح

تنمو أسعار العقارات الاستثمارية في اليونان بثبات منذ عام 2018، بالتوازي مع اقتصاد البلاد. وبذلك، إذا قرر المستثمر بيع العقار الاستثماري بعد عدة سنوات، فقد يحقق مكاسب رأسمالية من فارق القيمة.

4. حوافز ضريبية. تقدم اليونان شروطاً مواتية للمستثمرين، بما في ذلك الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة على مشتريات العقارات حتى نهاية عام 2026^{[4]المصدر: الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة — وزارة الاقتصاد والمالية اليونانية} وتخفيضاً بنسبة 13٪ على الضرائب العقارية السنوية. ويمكن للمقيمين الضريبيين الجدد الاستفادة أيضاً من نظام خاص، حيث يدفعون مبلغاً مقطوعاً قدره 100٬000 يورو على الدخل العالمي.

5. آفاق الحصول على جنسية الاتحاد الأوروبي

إذا انتقل المستثمر إلى اليونان وعاش في البلاد بشكل دائم، فيمكنه أن يصبح مقيماً دائماً خلال 5 سنوات. وبعد عامين إضافيين، يمكن تقديم طلب الحصول على الجنسية.

يمنح جواز السفر اليوناني جميع حقوق مواطن الاتحاد الأوروبي. فعلى سبيل المثال، يحق لحامل جواز السفر اليوناني العيش والعمل وممارسة الأعمال التجارية أو الدراسة بحرية في أي دولة في المنطقة. بالإضافة إلى ذلك، يسافر المواطنون اليونانيون إلى 171 دولة دون تأشيرة، بما في ذلك دول منطقة شنغن الأخرى والمملكة المتحدة والإمارات العربية المتحدة وأستراليا والولايات المتحدة الأمريكية وكندا واليابان.

يعتمد الموقع المثالي لشراء عقارات في اليونان على ما يهدف المستثمر إلى تحقيقه، سواء كان الاستفادة من الطلب السياحي القوي، أو الاستفادة من ارتفاع قيمة العقارات، أو تأمين منزل للاستخدام الشخصي، أو ضمان إشغال مستمر على مدار العام.

بادئ ذي بدء، نوصي بالاهتمام بأثينا والمناطق الساحلية للعاصمة، مثل الريفييرا الأثينية. كما أن المناطق المحيطة بمشروع الينيكون والمنتجعات الشهيرة مثل جزر باروس وسانتوريني وكريت مثيرة الاهتمام لـ الاستثمار العقاري في اليونان.

أثينا

أثينا هي عاصمة اليونان ومركزها التجاري، حيث يعيش ثلث سكان البلاد. تحيط بالمدينة الجبال وتنحدر نحو البحر الأبيض المتوسط. وبسبب الخصائص الجغرافية للموقع، فإن درجة حرارة الهواء في أثينا أعلى في المتوسط بمقدار خمس درجات مقارنة بالمناطق الأخرى.

تعرضت المدينة لأضرار جسيمة نتيجة الحروب والثورات. ولذلك، يعود تاريخ معظم المباني إلى الفترة بين عامي 1950 و1970. ولا توجد مبانٍ يعلو ارتفاعها عن سبعة طوابق في أثينا حتى لا تحجب رؤية الأكروبوليس.

تضم العاصمة العديد من الشوارع الضيقة، وتتركز المعالم التاريخية بشكل أساسي في وسط المدينة.

تقسم أثينا إلى 81 منطقة، ويمكن أن تختلف المناطق المجاورة بشكل كبير من حيث المرافق. وأحد أسباب هذا التباين هو أن السكان يدفعون الضرائب وفواتير المرافق لميزانية منطقتهم المحددة.

يختار اليونانيون والمغتربون الأثرياء العيش في مناطق خضراء هادئة في الضواحي الشمالية لأثينا. وتعتبر الضواحي الجنوبية، أو ما يُعرف بـ الريفيرا الأثينية، مواتية للعيش أيضاً: فكلما اتجهت جنوباً، أصبحت المنطقة أكثر رقياً.

وفي المنطقة المركزية لأثينا، تشمل المناطق الراقية كوكاكي وبسيتشيكو. ويقطن المغتربون الأثرياء بشكل أساسي في كيفيسيا. وتعد كولوناكي وبلاكا منطقتين سياحيتين تضمان العديد من المكاتب الخاصة والمقاهي والمطاعم والمتاجر.

توجد مناطق غير مواتية في المدينة، حتى في المركز، ولكنها تتغير وتتحدث تدريجياً.

تعد أثينا جاذبة للاستثمار العقاري لأن المدينة لا تخضع للموسمية: إذ يزور السياح العاصمة على مدار العام. كما ينتقل الناس إلى أثينا للدراسة أو العمل. لذلك، تتسم العقارات السكنية والتجارية الاستثمارية بربحية عالية.

الريفيرا الأثينية

تضم الريفيرا الأثينية المناطق الساحلية جنوب المدينة: من بالايو فاليرو إلى فوليجميني. وهنا، يقصد سكان العاصمة والسياح الشواطئ لقضاء العطلات. وتستغرق الرحلة من وسط أثينا إلى منطقة الريفيرا حوالي 15 دقيقة بالسيارة.

وتكمن خصوصية الريفيرا الأثينية في أن المباني لا تبدأ من الشريط الساحلي الأول في كل مكان. حيث يمتد طريق على طول الساحل من وسط أثينا، فاصلاً المناطق السكنية عن الشاطئ. وبالقرب من فولا وفوليجميني، ينحرف الطريق شرقاً: حيث يمكنك العثور على منازل على شاطئ البحر مباشرةً.

ويتزايد الطلب على الاستثمار في العقارات السكنية في أليموس وجليفادا وفولا وبالايو فاليرو بشكل مستمر. وقد ازداد هذا الطلب بسبب الجائحة: إذ بدأ الناس بالانتقال إلى الضواحي للاستمتاع بشروط معيشية أكثر راحة وجاذبية.

بيرايوس

بيرايوس هي إحدى الضواحي الغربية لأثينا. وتضم أكبر ميناء للركاب في أوروبا، ومراسي لليخوت، ومكاتب لشركات الشحن والخدمات اللوجستية، وجامعة بيرايوس.

المنطقة حيوية؛ حيث توجد العديد من الحانات والمطاعم على الواجهة البحرية.

تخضع بيرايوس لإعادة إعمار نشطة: حيث تظهر المباني الحديثة للمكاتب والمجمعات السكنية في موقع المباني القديمة. وقد استثمر المستثمرون من الصين والشرق الأوسط بالفعل أكثر من مليار يورو في تجديد بيرايوس.

إلينيكون

إلينيكون هي منطقة جديدة ستظهر جنوب أثينا بحلول أواخر عام 2026^{[5]المصدر: مشروع هيلينيكون — جرييك نيوز}. وقد تم تخصيص أرض المطار القديم بالقرب من جليفادا لأعمال البناء. وتستثمر حوالي 8 مليارات يورو في أعمال التجديد، مع توقع الاكتفاء الكامل بحلول عام 2037 تقريباً.

وسيتم بناء حوالي 800 منزل وفيلة، ومجمعات فندقية ومراكز مكاتب، وناطحة سحاب بارتفاع 200 متر، وكازينوهات ومطاعم على أرض إلينيكون.

وبعد انتهاء البناء، ستصبح إلينيكون مركز جذب للسياح والأعمال. وبالتالي، ستشهد العقارات في جميع أنحاء المنطقة ارتفاعاً كبيراً في الأسعار.

باروس

باروس هي إحدى جزر الكيكلادس في بحر إيجة. يأتي السياح إلى باروس للاستمتاع بالمعالم الطبيعية. على سبيل المثال، يحيط بشاطئ كوليمبيثريس صخور بيضاء صقلها البحر، مما يخلق انطباعاً بمناظر طبيعية فريدة كأنها من عالم آخر.

في الصيف، يزور الجزيرة العديد من الشباب: إذ يتبع الطلاب اليونانيون تقليداً بقضاء العطلة في باروس بعد إنهائهم سنتهم الدراسية الأولى.

تقع معظم المطاعم والمتاجر وأماكن السهر في مدينة باريكيا، وهي مدينة الميناء الرئيسية. كما تحظى منتجعات لوغاراس وناوسا وباراسبوروس بشعبية كبيرة بين المصطافين.

سانتوريني

تشتهر سانتوريني بمبانيها الناصعة البياض التي تنحدر نحو شواطئ البحر الأبيض المتوسط الأزرق. تحمل شواطئ الجزيرة علامة "العلم الأزرق" وتفاجئ الزوار بألوان مختلفة: إذ يمكنك العثور على رمال بيضاء وحمراء وسوداء على الساحل.

في عام 2025، صنفت Travel and Leisure جزر باروس وكريت وميلوس وسانتوريني وميكونوس ضمن أفضل 15 جزيرة في العالم^{[6]المصدر: أفضل 15 جزيرة — ترافيل أند ليجر}.

تتراوح تكلفة استئجار مكان إقامة سياحي في الجزيرة من 40 إلى 4,000 يورو يومياً. كما تشيع العروض الفاخرة: وهي تتضمن حمامات سباحة خاصة وإطلالات على البحر.

كريت

تعد كريت واحدة من أشهر المنتجعات اليونانية. تتمتع الجزيرة بمناخ حار؛ حيث تشرق الشمس 320 يوماً في السنة. يمكنك المجيء للاستجمام في الجزيرة في أي وقت. يمتد موسم السباحة من أبريل إلى أكتوبر.

تتشابه تكلفة الإيجار في كريت مع أثينا، وتتجاوز العاصمة في بعض الأحيان. قد يكون الاستثمار في عقار سكني مربحاً إذا كنت تخطط لتأجير السكن للسياح.

يعتمد سعر الشراء على نوع العقار وموقعه. وكقاعدة عامة، تُقوَّم المساكن في المباني الحديثة بسعر أعلى مقارنة بالعقارات المعادة بيعها. على سبيل المثال، يبدأ سعر المتر المربع للشقة في منزل جديد من مطور موثوق من 4٬000 يورو في أثينا^{[7]المصدر: سوق العقارات السكنية في اليونان — غلوبال بروبرتي غايد}.

أسعار العقارات حسب المنطقة

يمكنك العثور على عقارات رخيصة جداً في سوق العقارات الثانوية بالعاصمة، ولكن من المرجح أن تكون هذه العقارات في حالة سيئة أو في منطقة غير مواتية. و يبلغ متوسط تكلفة المتر المربع للمساكن في العروض الجديرة بالاهتمام حالياً حوالي 2٬250 يورو.

وتأتي أسعار العقارات الإقليمية لكل متر مربع في اليونان لعام 2025 على النحو التالي:

• ميكونوس — 7٬000 يورو؛
• سانتوريني — 5٬000 يورو؛
• الريفيرا الأثينية — 4٬200 يورو؛
• أثينا — 2٬500 يورو؛
• سيكلاديز وسبوراديس الثانوية — 2٬400 يورو؛
• رودس — 2٬370 يورو؛
• سالونيك — 2٬220 يورو؛
• كورفو — 2٬220 يورو؛
• كريت — 1٬900 يورو؛
• ثاسوس — 1٬870 يورو؛
• بيلوبونيز — 1٬680 يورو؛
• مقدونيا الغربية — 650 يورو.

في أثينا، تختلف الأسعار باختلاف المنطقة، وكلما اتجه العقار جنوباً عن المركز، ارتفع سعره. وفي بعض الحالات، قد يكون خيار الإيجار المنتهي بالتمليك في اليونان خياراً متاحاً، مما يسمح للمشترين باستئجار عقار مع فرصة شرائه لاحقاً.

التكاليف الإضافية

يدفع مشتري العقار ضريبة نقل ملكية بنسبة 3٪. وتُفرض الضريبة إما على قيمة العقار بموجب عقد البيع والشراء أو على السعر الكاداستري بناءً على “القيمة الموضوعية” لكل متر مربع.

تم إلغاء ضريبة القيمة المضافة على المعاملات العقارية حتى 31 ديسمبر 2025.

ويُدفع التسجيل في السجل العقاري وخدمات الكاتب العدل والمحامي المرافق للمعاملة بشكل منفصل.

الإقامة الذهبية في اليونان هو برنامج الإقامة عن طريق الاستثمار الذي تم إطلاقه في عام 2014. ويتيَّح لغير مواطني دول الاتحاد الأوروبي الحصول على تصريح إقامة قابل للتجديد خلال 4 أشهر أو أكثر عن طريق استثمار ما لا يقل عن 250٬000 يورو في اقتصاد البلاد.

المسار العقاري يقود إلى تسجيل أرقام قياسية في طلبات التأشيرة

بين عامي 2023 و2024، استحوذ المستثمرون على 17٬900 عقار بموجب برنامج الإقامة الذهبية في اليونان — وهو ما يتجاوز ما تم تحقيقه خلال العقد السابق بأكمله من تشغيل البرنامج^{[8]المصدر: العقارات المكتسبة بموجب الإقامة الذهبية في اليونان — جرييك ريبورتر}. وتجاوز إجمالي حجم الاستثمارات 4٫47 مليارات يورو.

وفي المتوسط، وافقت الحكومة اليونانية على 618 طلباً من المستثمرين شهرياً في عام 2025. و يمثل هذا زيادة حادة مقارنة بعام 2024، عندما كان المتوسط الشهري حوالي 398 موافقة.

من حيث الطلب، سجل عام 2024 رقماً قياسياً لبرنامج الإقامة الذهبية في اليونان: حيث تلقت البلاد 9٬407 طلبات من المستثمرين — وهو أعلى رقم سنوي في تاريخها وبزيادة قدرها 10٪ مقارنة بعام 2023. ومن يناير إلى أبريل 2025، تقدم 3٬506 مستثمرين بطلبات للحصول على الإقامة في اليونان.

الإقامة المرتبطة بملكية العقار 

تكون الإقامة الذهبية في اليونان صالحة لمدة 5 سنوات ويمكن تمديدها لأجل غير مسمى، بشرط الحفاظ على الاستثمار.

كم تحتاج إلى الاستثمار في العقارات؟ 

للتأهل للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان، يشتري المستثمرون عقارات تستوفي أحد الحدود التالية:

• 250٬000 يورو — للعقارات التي سيتم تجديدها أو تحويلها للاستخدام السكني.

• 400٬000 يورو — لشراء عقار في معظم المناطق؛

• 800٬000 يورو — للعقارات في المناطق ذات الطلب العالي مثل أثينا وسالونيك وسانتوريني وميكونوس والجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3٬100 نسمة.

من المؤهل للحصول على الإقامة الذهبية

يجب أن يكون مقدم الطلب الرئيسي أكبر من 18 عاماً، ولا يوجد لديه سوابق جنائية، ويقبل إثبات المصدر المشروع لأموال الاستثمار. كما يمكن منح التأشيرة لأقارب المستثمر المقربين:

• الزوج أو الشريك المسجل؛

• الأطفال غير المتزوجين تحت سن 21 عاماً؛

• الوالدان، بغض النظر عن أعمارهم.

يجب أن يكون جميع المتقدمين مشمولين بالتأمين الصحي الصالح في اليونان.

التكاليف غير شاملة شراء العقار 

يدفع المتقدمون أيضاً رسوماً حكومية تُدفع لمرة واحدة وقدرها:

• 2٬000 يورو لمقدم الطلب الرئيسي؛

• 150 يورو لكل فرد بالغ من أفراد الأسرة.

تُحسب خدمات المحاماة والتوثيق والترجمة بشكل منفصل وتختلف باختلاف تفاصيل الطلب.

واحدة من أسرع وأكثر برامج الإقامة الذهبية مرونة القائمة على العقارات في الاتحاد الأوروبي

تعد اليونان واحدة من الدول القليلة في الاتحاد الأوروبي التي ما زالت تقدم تصريح إقامة عن طريق شراء عقارات، على عكس البرتغال وإسبانيا اللتين ألغيتا هذا الخيار.

تعتبر الإقامة الذهبية في اليونان من بين الأسرع في أوروبا، حيث تُمنح الموافقات عادةً في غضون 4 أشهر على الأقل. وفي المقابل، تستغرق العملية نحو 12 شهراً في البرتغال و9 أشهر في قبرص.

لا توجد متطلبات إقامة فعيلية للحفاظ على الإقامة في اليونان. وبالمقارنة، يجب على المقيمين في البرتغال قضاء 7 أيام على الأقل في البلاد كل عام، بينما تتطلب قبرص الزيارة مرة واحدة كل سنتين للحفاظ على صلاحية الإقامة.

إلى جانب الموقع والسعر، يمكن أن تؤثر الميزات اليومية للعقار في كل من الراحة وتكاليف التشغيل. قد تختلف التدفئة، ومواقف السيارات، والأسلوب المعتاد للتأثيث عما اعتاد عليه المستثمرون، لا سيما في المباني القديمة والمناطق الحضرية المكتظة.

1. التدفئة

يتميز المناخ اليوناني بأنه دافئ، ونادراً ما تنخفض درجة حرارة الهواء عن +10 درجات مئوية في الشتاء. ومع ذلك، يكون الطقس دافئاً خلال النهار فقط. وقد تكون الليلة الشتوية باردة مع انخفاض درجة حرارة الهواء إلى حوالي 0 درجة مئوية.

في المنازل القديمة، قد لا تتوفر تدفئة على الإطلاق. ولكن في أغلب الأحيان، يتم تركيب نظام تدفئة للمبنى يعمل بالغاز أو وقود الديزل. ويتم تشغيل النظام لعدة ساعات ليلاً، على سبيل المثال من الساعة 10 مساءً حتى 6 صباحاً.

يشتري سكان مثل هذه المباني وقود التدفئة بشكل مشترك. وإذا رفض أحد الأشخاص دفع حصته في التدفئة، يتعين على الباقين تقاسم التكلفة فيما بينهم، إذ إنه في حالة عدم السداد، سيتم إيقاف التدفئة عن المبنى بأكمله.

أما في المباني الحديثة، فتحتوي الشقق على أنظمة تدفئة مستقلة. وفي هذه الحالة، يدفع مالك المنزل الفواتير بناءً على القراءة الفعلية، مقابل تدفئة شقته فقط، دون أن يعتمد على الجيران.

2. موقف السيارات

لا يكون توفر موقف السيارات في اليونان مضموناً دائماً عند شراء عقار، وقد لا يكون مشمولاً في تكلفة العقار السكني. وهي سمة مميزة للمدن ذات المباني القديمة المكتظة، حيث تعاني مواقف السيارات دائماً من نقص حاد. وتبلغ تكلفة موقف السيارات المستقل حوالي 20,000 يورو.

3. الأثاث

تُؤجَّر العقارات المعروضة للإيجار دائماً بدون أثاث مستقل. على سبيل المثال، قد تحتوي الشقة على خزانة ملابس مدمجة وطقم مطبخ، ولكن لن يكون هناك أريكة أو سرير أو طاولة.

التفسير بسيط: عند استئجار شقة، يفضل اليونانيون تأثيثها وتزيينها بأنفسهم. وتنتقل قطع الأثاث والديكور مع أصحابها من شقة إلى أخرى.

لذلك، إذا كنت ترغب في شراء عقار لتأجيره، يمكنك التوفير في تكاليف الأثاث. فالشقق أو الفيلات المفروشة بالكامل ليست مطلوبة بكثرة، خاصة عندما تقوم شركة إدارة بتأجيرها.

4. السلالم والمصاعد

لتوفير المساحة وتوفير المقاومة للزلازل، غالباً ما تُصمم السلالم بشكل حلزوني. وفي المنازل بمدينة أثينا، غالباً ما تُزود المصاعد بأبواب يتعين عليك فتحها وإغلاقها بنفسك. وتعتبر هذه الميزة شائعة في المباني القديمة ولكنها تظهر أيضاً في المباني الحديثة.

عملياً، تندرج التكاليف الرئيسية تحت فئتين: التكاليف التشغيلية الشهرية، مثل المرافق وصيانة المبنى، والضرائب، التي تعتمد على مساحة العقار وموقعه وقيمته وطريقة استخدامه. وينبغي للمستثمرين الذين يخططون لتأجير العقار أن يأخذوا في الاعتبار أيضاً ضريبة الدخل على الإيجار، وفي بعض الحالات، مساهمة التضامن الإضافية.

تكلفة المرافق

تبدأ تكلفة المرافق في اليونان لشقة بمساحة 85 م² من 190 يورو شهرياً. ويشمل هذا المبلغ تكلفة الكهرباء والماء والتدفئة والتخلص من النفايات^{[9]المصدر: تكلفة المعيشة — نمبيو}.

الضرائب

تُفرض ضريبة العقارات السنوية (ENFIA) بمعدل يتراوح من 2 إلى 16٫20 يورو لكل متر مربع. ويأخذ الاحتساب في الاعتبار عمر العقار وموقعه والقيمة الموضوعية للمنطقة لكل متر مربع.

وتخضع القيمة السجلية البالغة 250٬000 يورو لضريبة إضافية. ويكون المعدل تصاعدياً: من 0٫1 إلى 1٫5٪. وتُفرض ضريبة بنسبة 1٫5٪ على العقارات التي تبلغ قيمتها 2٬000٬000 يورو أو أكثر.

وبحسب موقع العقار، يدفع المالك ضريبة العقارات البلدية السنوية بنسبة تتراوح بين 0٫025 و0٫035٪.

كما يخضع امتلاك حمام سباحة خاص لضريبة إضافية تعادل ضريبة الثروة في اليونان. ويُحسب المبلغ اعتماداً على مساحة حمام السباحة:

• 160 يورو لكل متر مربع لحمام السباحة الذي تصل مساحته إلى 60 م²؛
• 320 يورو لكل متر مربع لحمام السباحة الذي تتجاوز مساحته 60 م².

يُفرض الضريبية على دخل الإيجار وفق مقياس تصاعدي، ويدفع مالك العقار هذه الضريبة.

وتُحدد معدلات الضريبة على دخل الإيجار في اليونان على النحو التالي:

1. يُفرض ضريبة بنسبة 15٪ على دخل الإيجار السنوي الذي يصل إلى 12٬000 يورو.
2. الدخل من 12٬001 إلى 35٬000 يورو — 35٪.
3. الدخل الذي يزيد عن 35٬001 يورو — 45٪.

إذا تجاوز دخل الإيجار السنوي 12٬000 يورو، فسيدفع المؤجر أيضاً مساهمة تضامن بنسبة تتراوح بين 2٫2 و10٪.

تستغرق عملية شراء العقارات شهرين. وعند اختيار العقار المراد شراؤه، تتضمن العملية أربع مراحل.

1. تسجيل رقم دافع الضرائب في اليونان

يلزم الحصول على رقم دافع الضرائب للمعاملات الكبيرة، مثل شراء العقارات. للحصول عليه، ينبغي التواصل مع مصلحة الضرائب اليونانية. يتلقى مقدم الطلب رقماً فريداً مكوناً من تسعة أرقام يُستخدم عند إجراء المدفوعات وسداد الضرائب.

عادةً ما تُسدد مدفوعات العقار من حساب المشتري في بلده الأصلي. وهذا يعني أن فتح حساب مصرفي في اليونان ليس أمراً إستلزامياً.

2. التحقق من سند الملكية النظيف للعقار

يُجرى التحقق من خلو سند الملكية العقارية من أي التزامات في سجل الأراضي أو السجل العقاري اليوناني في موقع تسجيل العقار.

3. إبرام اتفاقية البيع المبدئي أو البيع النهائي

يمكن حجز العقار أثناء قيام المشتري بإعداد الوثائق اللازمة وترتيب المدفوعات. بعد ذلك، يلزم عقد البيع والشراء الذي يُوقَّع بحضور كاتب العدل.

يُسجَّل عقد البيع والشراء المُوقَّع في نقابة المحامين وفي سجل الأراضي.

4. تسجيل المالك الجديد في سجل الأراضي

يُصدر سجل الأراضي شهادة ملكية باسم المالك الجديد.

وفي حال كان المشتري يشارك في برنامج الإقامة الذهبية في اليونان، فإنه يقدم شهادة الملكية إلى إدارة الهجرة مع طلب الحصول على تصريح إقامة.

يشرح هذا القسم كيفية عمل هياكل الدخل المضمون عادةً في اليونان، وما هي ترتيبات العقود الأكثر شيوعاً، والأعمال التدقيقية التشغيلية والقانونية التي تساعد في جعل الاستثمار قابلًا للتنبؤ.

كيفية عمل الدخل المضمون

الدخل المضمون هو دفعة ثابته منصوص عليها في عقد الإيجار أو عقد إدارة العقار. يُستخدم هذا المفهوم عادةً في المشاريع الجديدة، والشقق الفندقية المخدومة، والمشاريع ذات نمط الفنادق الشققية حيث يتولى مشغل واحد إدارة المبنى بأكمله.

النقاط الرئيسية التي تحدد عادةً مدى موثوقية الضمان:

• مبلغ الدفعة الثابتة، وجدول المدفوعات، وطريقة ربط التضخم؛
• الضمانات مثل الاحتياطي النقدي أو الضمان المصرفي، وشروط المطالبة به؛
• الحالات التي يمكن فيها تعليق المدفوعات، بما في ذلك صياغة القوة القاهرة؛
• تحديد من يغطي الإصلاحات الاستبدالية والصيانة خلال فترة الضمان؛
• ما إذا كان بإمكان المشغل إعادة تأجير الوحدة وكيفية تحديد استخدام الوحدة.

هياكل العقود للإيجار والإدارة

بالنسبة لبرنامج الإقامة الذهبية في اليونان، يجب أن تتوافق هيكلية العقد مع نموذج الدخل وقواعد الامتثال.

من القيود الحاسمة أنه لا يمكن تأجير العقارات المستخدمة للحصول على تصريح إقامة الإقامة الذهبية أو تجديده على أساس قصير الأجل ضمن اقتصاد المشاركة، ولا يمكن إعادة تأجيرها من الباطن. ويوضح هذا القيد بوضوح في التوجيهات الرسمية الخاصة بالمادة 100 من قانون الهجرة كما تم تعديله بموجب القانون 5100/2024^{[10]المصدر: قانون الهجرة المعدل — القانون 5100/2024}. 

وهذا يعني أن معظم استراتيجيات الدخل الخاصة ببرنامج الإقامة الذهبية تُبنى حول عقود الإيجار طويلة الأجل، التي تعادل عادةً 12 شهراً أو أكثر، أو حول نماذج الإشغال المؤسسي. 

كما يمكن التأجير طويل الأجل عندما يكون مالك العقار كياناً قانونياً، بشرط أن يُهيكل الإيجار كإيجار عادي طويل الأجل ويُعلن عنه بشكل صحيح عبر أنظمة هيئة الضرائب^{[11]المصدر: إدارة تأجير العقارات — الحكومة اليونانية}. 

الهياكل الشائعة المستخدمة للعقارات الاستثمارية المدرة للدخل:

• عقد إيجار طويل الأجل بإيجار ثابت وإعداد تقارير شهرية بسيطة؛
• اتفاقية إدارة مع دفعة ثابتة حيث يتحمل المشغل المخاطر التشغيلية اليومية؛
• اتفاقية إدارة مع مشاركة في الإيرادات، غالباً ما تتكون من مبلغ أساسي بالإضافة إلى زيادة مرتبطة بالأداء؛
• المشاركة في الفنادق الشققية مع تجميع الدخل وقواعد استخدام تفصيلية.

عند مراجعة أي عقد، فإن البنود التي تغير العائد الفعلي عادةً هي تلك التي تحدد المسموح به ومن يدفع ماذا. على سبيل المثال، قد يبدو الإيجار الثابت قوياً على الورق ولكنه يصبح أضعف إذا كان المالك يتحمل الإصلاحات الكبرى، أو فترات الشغور، أو تكاليف المرافق.

إن الطريقة العملية لمراجعة المسودة هي تحويلها إلى ملخص تدفقات نقدية في صفحة واحدة، ثم التأكد من أن صياغة العقد تدعم كل بند.

البنود التي تستحق عادةً اهتماماً تفصيلياً بنداً بنداً:

• الاستخدام المسموح به وحدود التأجير، بما يتوافق مع قيود الإقامة الذهبية^{[12]المصدر: قيود التأجير — وزارة الهجرة واللجوء}؛ 
• تواريخ الدفع، وربط التضخم، وفائدة التأخير، وإثباتات الدفع؛
• توزيع تكاليف المرافق، والتأمين، والضرائب العقارية، ورسوم المبنى؛
• مسؤوليات الصيانة، بما في ذلك الأعمال الرأسمالية وأوقات الاستجابة؛
• إعداد التقارير، والوصول إلى البيانات، والوثائق الداعمة مثل الفواتير وأوامر العمل؛
• حقوق إنهاء العقد، وفترات التصحيح، والغرامات، وحقوق تدخّل المالك.

ما هو نطاق العائد الواقعي

تعتمد العوائد على الموقع، وجودة المبنى، ونوع المستأجر، وحجم العمل الذي يحتفظ به المالك. في اليونان، تميل الإيجارات طويلة الأجل إلى أن تكون أكثر استقراراً، في حين أن النماذج القائمة على السياحة قد تظهر أرقاماً إجمالية أعلى ولكنها غالباً ما تحمل تكاليف تشغيلية أثقل وموسمية أعلى.

عادةً ما تكون خطط الدخل المضمون أقل من أداء أوج السوق لأن المشغل يأخذ في الاعتبار مخاطر الشغور وتقلبات الأسعار. وهذا لا يعد مؤشراً سلبياً تلقائياً، ولكنه يجب أن يكون واضحاً في افتراضات المشغل.

تشمل العوامل النموذجية التي ترفع العائد أو تخفضه ما يلي: 

• القرب من وسائل النقل؛
• الطلب المحلي على مدار العام؛ 
• كفاءة الطاقة؛
• مساحة الوحدة. 

غالباً ما تُؤجر الاستوديوهات والوحدات ذات الغرفة الواحدة بشكل أسرع في العقود طويلة الأجل، بينما قد تؤدي الوحدات الأكبر حجماً بشكل أفضل عندما تناسب العائلات مع توفر موقف سيارات جيد.

اتفاقيات مستوى الخدمة ومؤشرات الأداء الرئيسية للمشغل

تحول اتفاقيات مستوى الخدمة (SLAs) ومؤشرات الأداء الرئيسية (KPIs) العرض التسويقي إلى واجبات قابلة للقياس. وتربط أكثر اتفاقيات مستوى الخدمة فائدةً الأداء بالرسوم، مما يعني أن انخفاض الأداء يقلل مما يكسبه المشغل.

ومن الأمثلة البسيطة اتفاقية مستوى الخدمة للتأجير: إذا لم يتم تأجير الوحدة خلال إطار زمني متفق عليه بعد التسليم، يدفع المشغل تعويضاً أو تنخفض رسوم الإدارة حتى يبدأ الإشغال. وفيما يلي مستويات الخدمة الشائعة الاستخدام في اليونان للإيجارات المدارة احترافياً:

• الجدول الزمني للتأجير بعد التسليم، مع تحديد إجراء تصحيحي عند التأخير؛
• عملية السيطرة على المتأخرات، مع وضع حدود زمنية للتصعيد والإجراءات القانونية؛
• أوقات الاستجابة للصيانة، مع أهداف منفصلة للحالات العاجلة الروتينية؛
• حزمة التقارير الشهرية مع التسوية المصرفية والوثائق الداعمة؛
• حقوق المالك في التدقيق، بما في ذلك عمليات التفتيش المجدولة والوصول إلى السجلات.

التكلفة الإجمالية للملكية

تتأثر التكلفة الإجمالية للملكية بشكل رئيسي بالضرائب والمرافق والصيانة. وأكبر بند ضريبي لـ معظم المالكين هو ضريبة الملكية العقارية الموحدة ENFIA، والتي تُطبق على الحقوق العقارية في اليونان وتُحسب باستخدام خصائص العقار^{[13]المصدر: ضريبة ملكية العقارات — وزارة الاقتصاد والمالية اليونانية}. 

كما تتطلب عمليات التأجير التزامات بضريبة الدخل وتقديم الإقرارات. وتُدار إقرارات الإيجار وتفاصيل عقد الإيجار من خلال خدمات هيئة AADE الرسمية.

المؤشرات التحذيرية للوعود المبالغ فيها

عادةً ما تشترك الوعود المبالغ فيها في نفس النمط: أرقام عوائد مرتفعة، وضمانات غامضة، وعقود دون عقوبات فعلية.

علامات التحذير التي تظهر غالباً في وقت مبكر:

• استهداف عوائد أعلى بكثير من العقارات المشابهة محلياً دون افتراضات واضحة؛
• ضمانات دون تأمين أو مع بنود تعليق غير واضحة؛
• عدم وجود اتفاقيات مستوى خدمة قابلة للتنفيذ وعدم وجود تخفيض في الرسوم عند انخفاض الأداء؛
• الأسعار ومطالبات الدخل التي لا تتوافق مع الموقع الدقيق؛
• حزم الأثاث أو تجديدات إجبارية ترفع قيمة الاستثمار دون إثبات إمكانية الحصول على إيجار أعلى.

مؤشرات الموقع والطلب

يتصرف الطلب في اليونان بشكل مختلف بين المراكز الحضرية والجزر. تميل أثينا ومناطق أتيكا الكبرى إلى امتلاك طلب أكثر استقراراً على مدار العام من المهنيين والطلاب، بينما تكون أسواق الجزر أكثر موسمية وأكثر حساسية للتنفيذ التشغيلي.

بالنسبة للاستثمارات المرتبطة بـ الإقامة الذهبية، عادةً ما يكون الطلب على الإيجار طويل الأجل وعمق المستأجرين أكثر أهمية من الأداء في ذروة الموسم السياحي، لأن قواعد الإقامة الذهبية تحظر التأجير قصير الأجل ضمن اقتصاد المشاركة للعقار المؤهل.

يُعتبر شراء عقار استثماري في اليونان رخيصاً وسهلاً. وبالفعل، يمكنك العثور على العديد من العروض بأسعار منخفضة جداً على الإنترنت، عادةً في سوق العقارات الثانوية. ويعد موظفو وكالات العقارات اليونانية المشترين بكل شيء. ومع ذلك، فإن الواقع أكثر تعقيداً.

الفخاخ الخفية 

يحمل شراء العقارات في السوق الثانوية مخاطر عالية من وجود أعباء مالية، مثل الديون المترتبة على الإرث أو الرهن العقاري. وفي بعض الحالات، لا يوافق جميع المالكين المشاركين على البيع. وقد كانت هناك حالة تم فيها العثور على 28 مالكاً، وعارض نصفهم بيع الشقة، مما أدى إلى فشل الصفقة وخسارة المشتري للوقت والمال.

إذا لم يوافق المالك السابق على إعادة التطوير أو إغلاق الشرفة بالزجاج، فسيتعين على المالك الجديد التعامل مع هذا الوضع. وسيكتشفون ذلك، على الأرجح، بعد إتمام المعاملة.

التواطؤ بين المالكين ووكلاء العقارات

في سوق العقارات الثانوية، ليس من الغريب أن يعمل مالكو المنازل ووكلاء العقارات بالتنسيق فيما بينهم. وقد يتبين أن تكلفة العقار قد قُدرت بأكثر من قيمتها، أو أن المساحة لا تتوافق مع المساحة المعلنة.

كيفية تقليل المخاطر وتجنب التأخير

نوصي بشراء العقارات مباشرة من مطور عقاري موثوق به. ويستحق الأمر التحقق مما إذا كان المطور حاصلًا على تصريح من خدمة الآثار. حيث ستجمد الدولة موقع البناء لأجل غير مسمى إذا تم اكتشاف قطع أثرية تاريخية أثناء البناء.

عند اختيار عقار، من الضروري مراعاة الغرض من الشراء وموقع العقار. إذا كنت ترغب في تأجير شقة، فقد يكون من الأفضل القيام بذلك من خلال شركة إدارة. وإلا فهناك خطر كبير لمواجهة مستأجرين غير موثوقين، حيث لا يمكن للمؤجر إخلاء الشخص الذي لا يدفع إلا بموجب قرار من المحكمة.

عند تسجيل رقم ضريبي ومعالجة صفقة عقارية، ستواجه أيضاً حقيقة أن العديد من الهيئات الحكومية في اليونان تعمل حتى الساعة 2 ظهراً. والحصول على موعد في الصباح يُعد نجاحاً نادراً.

1. تظل العقارات اليونانية أكثر يسراً من حيث التكلفة مقارنة بالعديد من دول الاتحاد الأوروبي الأخرى، بمتوسط سعر يبلغ 2٬580 يورو لكل متر مربع على مستوى البلاد. وهذا أرخص بنسبة 35٪ تقريباً مقارنة بـ إسبانيا وأقل بنحو النصف من أسعار العقارات في فرنسا.

2. توفر العقارات في اليونان عوائد إيجارية جاذبة، بعوائد تتراوح بين 2 و10٪ سنوياً.

3. تشمل أحدث وجهات الاستثمار أثينا، والريفيرا، وبيرايوس، وجزراً مثل كريت أو سانتوريني — وكل منها يناسب دخل الإيجار، أو الاستخدام الشخصي، أو نمو رأس المال.

4. تقدم اليونان واحداً من أسرع المسارات في الاتحاد الأوروبي للحصول على الإقامة الذهبية. يمكن للمستثمرين الحصول على الإقامة في غضون 4 أشهر فقط بشراء عقارات تبدأ من 250٬000 يورو.

5. يجب على المشترين توخي الحذر عند التعامل مع عقارات السوق الثانوية بسبب مخاطر مثل الديون الخفية وتعدد المالكين والتعديلات غير الترخيصية. ويساعد العمل مع مطورين عقاريين ومستشارين قانونيين موثوقين في تجنب الأخطاء المكلفة.