تصريح الإقامة في اليونان عن طريق الاستثمار العقاري: دليل 2026 المحدث

1. السفر دون تأشيرة. من خلال الحصول على تصريح إقامة في اليونان، يمكنك استكشاف دول منطقة شنغن الأخرى دون عناء الحصول على تأشيرة: يمكنك الإقامة لمدة تصل إلى 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً والاستمتاع بسفر سلس.

2. دخل إضافي من الإيجار. بمجرد شراء عقار، يمكنك تأجيره لفترة طويلة ومن المحتمل أن تكسب عوائد إيجارية تصل إلى %10 في عام 2026.

3. نظام ضريبي مواتٍ. بفضل اتفاقيات الازدواج الضريبي في اليونان، لن تقلق بشأن دفع الضرائب مرتين على الدخل نفسه.

بصفتك مستثمراً أجنبياً، يمكنك الاستفادة من البرنامج الضريبي الخاص في اليونان والاستمتاع بمعدل ثابت على دخلك العالمي. ستكون مؤهلاً لدفع مبلغ مقطوع قدره 100,000 يورو كضرائب كل عام، بغض النظر عن مقدار الدخل الأجنبي الذي تحققه، فقط حافظ على استثمارك نشطاً.

4. الحد الأدنى للاستثمار منخفض . مقارنة بالدول الأخرى في الاتحاد الأوروبي، تقدم اليونان حدوداً أدنى للاستثمار منخفضة نسبياً للحصول على الإقامة. ومع ذلك، في سبتمبر 2024، ارتفع الحد الأدنى للاستثمار إلى 400,000 يورو — 800,000 يورو في المناطق الشهيرة.

5. الطريق إلى الجنسية. بعد 7 سنوات من العيش في اليونان، يمكنك أنت وعائلتك التقدم بطلب للحصول على الجنسية. يوفر هذا مساراً واضحاً وممكناً لتصبح مواطناً في الاتحاد الأوروبي، وهو ما يأتي مع مزايا إضافية، بما في ذلك الحق في العيش والعمل والدراسة في أي مكان في الاتحاد الأوروبي.

6. لا يوجد شرط للحد الأدنى للإقامة. لا داعي للانتقال أو تغيير نمط حياتك. لا تطلب اليونان منك العيش هناك للحفاظ على إقامتك.

7. تكلفة معيشة بأسعار معقولة. مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى، توفر اليونان نمط حياة ميسور التكلفة دون التضحية بالجودة. على سبيل المثال، تبلغ تكلفة المعيشة في أثينا حوالي 830 يورو شهرياً لشخص واحد دون إيجار، وهو أقل بكثير مما هي عليه في باريس أو لندن، حيث ترتفع النفقات إلى ما يقرب من 1,000 يورو و 1,300 يورو على التوالي. 

ستوفر أيضاً الكثير في الإيجار؛ فأثينا أرخص من باريس بنسبة تزيد عن %60 وأرخص من لندن بنسبة تزيد عن %55.

8. العيش في مكان جميل. سواء كنت ترغب في ملاذ لقضاء العطلات أو منزلاً جديداً، فإن شواطئ اليونان وجبالها وتاريخها تجعل كل زيارة لا تُنسى.

9. مناخ لطيف. تتمتع اليونان بمناخ دافئ ولكن غير خانق. يعد الربيع والخريف فترات أكثر متعة لزيارة الأماكن الشهيرة في اليونان. وقت الشتاء معتدل أيضاً، بمتوسط درجة حرارة تبلغ +15 درجة مئوية.

يمكن الحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار في اليونان من خلال شراء عقارات. يحصل المستثمرون على تصريح إقامة خلال 4 أشهر بعد تقديم الوثائق. لا توجد حاجة لاجتياز اختبار كفاءة اللغة اليونانية أو العيش في الدولة بشكل دائم.

متطلبات المتقدم الرئيسي وأفراد الأسرة

يمكنك التقدم للمشاركة في البرنامج بمفردك أو مع أفراد أسرتك. يمكن لمستثمر واحد أو زوجين امتلاك العقار. 

إليك ما ستحتاج إليه للتأهل:

• أن يتجاوز العمر 18 عاماً؛
• سجل جنائي نظيف؛
• تأمين صحي سارٍ في اليونان ويغطي 30,000 يورو على الأقل؛
• حساب مصرفي يوناني. 

يمكن للزوج/الزوجة، والأطفال دون سن 21 عاماً، ووالدي كلا الزوجين التقدم أيضاً للحصول على تصاريح الإقامة اليونانية مع مقدم الطلب الرئيسي. يمكنكم التقدم جميعاً معاً أو بشكل منفصل، حسب ما يناسبكم.

تكلفة العقارات

للمشاركة في برنامج الإقامة الذهبية، يجب عليك شراء عقارات بقيمة لا تقل عن 400,000 يورو أو 800,000 يورو، مع وجود استثناء متاح بقيمة 250,000 يورو.

يتطلب استثماراً لا يقل عن 800,000 يورو للعقارات الجديدة في المناطق الشهيرة، بما في ذلك أثينا، وتيسالونيكي، وميكونوس، وسانتوريني، وغيرها من الجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة.

ينطبق حد أدنى للاستثمار قدره 400,000 يورو على العقارات الجديدة الواقعة خارج هذه المناطق ذات الطلب المرتفع.

ينطبق الحد الأدنى المخفض للاستثمار البالغ 250,000 يورو حصرياً على العقارات التي يتم شراؤها بغرض الترميم أو لتحويل المباني الصناعية إلى وحدات سكنية.

أنواع العقارات المؤهلة

يمكنك شراء عقار سكني، إما كفرد أو من خلال كيان قانوني. يجب أن يتم الاستثمار في عقار واحد. بالنسبة لعمليات الشراء بقيمة 400,000 يورو أو 800,000 يورو، يجب ألا تقل مساحة العقار عن 120 م².

لست مستعداً للشراء؟ يمكنك أيضاً استئجار فندق لمدة 10 سنوات والحصول على التأهيل. وحتى العقارات الموروثة يمكن أن تمنحك الإقامة الذهبية.

نمَت أسعار العقارات في اليونان باطراد في الفترة 2018–2026. ورغم ذلك، لا تزال العقارات اليونانية أرخص مما هي عليه في معظم دول البحر الأبيض المتوسط الشهيرة، وخاصة فرنسا وإيطاليا. 

تعتمد أسعار العقارات اليونانية المتوسطة للمتر المربع على الوحدة الإقليمية:

• وسط أثينا — 2,440 يورو؛
• شمال أثينا — 3,320 يورو؛
• جنوب أثينا — 4,100 يورو؛
• غرب أثينا — 2,150 يورو؛
• بيريوس — 2,500 يورو؛
• تيسالونيكي — 2,600 يورو؛
• كورفو — 2,900 يورو؛
• كورينثيا — 1,800 يورو.

تعد أثينا، عاصمة اليونان، جذابة للمستثمرين لأنها لا تخضع للموسمية: يأتي السياح إلى المدينة طوال العام. 

يختلف متوسط سعر العقارات في أثينا ويعتمد على المنطقة. وتعتبر أسعار المساكن في المناطق الجنوبية هي الأغلى لأن الشقق والمنازل أقرب إلى الساحل.

تكلفة العقارات البعيدة عن البحر أرخص، وعادةً ما يكون الطلب عليها منخفضاً. إذا أراد المستثمرون عائداً جيداً على الاستثمار، فقد يفكرون في شقق أو منازل جذابة للسياح. يمكن أن يحقق تأجير العقارات في اليونان متوسط عائد إجمالي يبلغ حوالي %4٫4 سنوياً، مع عوائد أعلى في وسط أثينا تبلغ حوالي %5٫5.

تختلف أسعار الفيلات اليونانية، لكن متوسط التكلفة لا يزال أقل مما هو عليه في الدول الأوروبية الأخرى. على سبيل المثال، يبلغ متوسط سعر المتر المربع في وسط المدينة في اليونان 2,700 يورو، بينما يبلغ في إسبانيا 3,800 يورو، وفي إيطاليا — 3,300 يورو.

تشمل التكاليف المرتبطة عند شراء عقارات والحصول على تصريح إقامة في اليونان الضرائب والرسوم الإدارية.

عند شراء عقار، يدفع المستثمرون ضريبة تدفع لمرة واحدة بنسبة %3٫09 من قيمته.

تبلغ رسوم تسجيل العقار %0٫5 من قيمة العقار. أما رسوم كاتب العدل فتتراوح بين %1٫5 و%2.

رسوم تقديم الطلب للحصول على الإقامة الذهبية هي 2,000 يورو لمقدم الطلب الرئيسي و150 يورو لكل فرد بالغ من أفراد الأسرة.

كما يشترط وجود التأمين الصحي للمتقدمين للحصول على الإقامة الذهبية، وتبدأ تكلفته من 300 يورو للشخص الواحد.

شروط بيع العقارات. إذا رغب المستثمرون في البقاء مقيمين في اليونان، فيجب عليهم الاحتفاظ بالاستثمار حتى الحصول على الجنسية. ويمكن التقدم بطلب للحصول عليها بعد 7 سنوات من الإقامة في البلاد.

بعد أن يصبح المستثمر مواطناً أو يتنازل عن الإقامة الذهبية، يمكنه بيع العقار. وسوف تخضع الأرباح الناتجة عن هذه الصفقة لضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة %15.

ضريبة نقل الملكية. أول ضريبة يتعين على الأجنبي دفعها على العقار هي ضريبة نقل الملكية، وهي %3٫09 من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار.

تُدفع الضريبة العقارية في اليونان مرة واحدة في السنة. وتتكون من جزء أساسي وآخر إضافي. تختلف قيمة الضريبة حسب المدن والمناطق. بالنسبة للمناطق الساحلية، يبلغ متوسط الضريبة 10—12 يورو لكل متر مربع سنوياً. وتطبق ضريبة إضافية بنسبة %0٫5—1 على العقارات التي تتجاوز قيمتها 300,000 يورو.

الضرائب البلدية تبلغ عادةً %0٫025—0٫035 من التكلفة العقارية المسجلة. لا يلزم دفع هذه الضرائب بشكل منفصل، حيث يتم تضمينها في فواتير الكهرباء.

الضريبة على دخل الإيجار. إذا تم تأجير العقار، فستكون الضريبة مستحقة على دخل الإيجار. توجد معدلات ضريبة تصاعدية للأفراد:

• %15 على دخل الإيجار السنوي الذي يبلغ 12,000 يورو أو أقل؛
• %35 على المبالغ من 12,000 يورو إلى 35,000 يورو؛
• %45 على أكثر من 35,000 يورو.

لأصحاب العقارات في اليونان، سيحتاج تصريح الإقامة إلى التجديد كل خمس سنوات. وللحصول على بطاقة إقامة جديدة، يجب على المستثمرين امتلاك العقار بالكامل، ويجب أن تكون العقود والإيجارات ذات الصلة سارية.

إن إعادة بيع العقار خلال فترة صلاحية تصريح الإقامة يمنح شخصاً آخر الحق في الحصول على تصريح إقامة. ولكن في هذه الحالة، سيتم إلغاء تصريح إقامة البائع.

لتمديد تصريح الإقامة، يجب على مقدم الطلب تقديم قائمة الوثائق التالية:

• طلب مكتمل؛

• أربع صور ملونة حديثة؛

• نسخة طبق الأصل من جواز سفر سارٍ؛

• نسخة معتمدة من تصريح الإقامة السابق؛

• عقود التأمين.

يجب على أفراد الأسرة أيضاً تقديم مجموعة من الوثائق، بما في ذلك شهادة من وكالة تأمين لتكلفة الرعاية الطبية. ويجب على مقدم الطلب الرئيسي تقديم بيان الكفيل بأن الظروف العائلية لم تتغير. إذا وُلد طفل خلال فترة صلاحية تصريح الإقامة في اليونان، فيجب تقديم نسخة من شهادة الميلاد.

يقدم المستثمر وعائلته وثائق تجديد تصاريح الإقامة قبل شهرين على الأقل من انتهاء صلاحيتها. وخلاف ذلك، سيتعين دفع غرامة قدرها 50 يورو.

اليونان ليست خيارك الوحيد عندما يتعلق الأمر بالإقامة القائمة على العقارات. كما ترحب مالطا وقبرص بالأفراد من أصحاب الثروات الكبيرة من خلال الإقامة الذهبية بشروط مماثلة ولكنها ليست متطابقة.

تقدم مالطا للأفراد والعائلات الفرصة للحصول على الإقامة الدائمة من خلال القيام باستثمار مؤهل بموجب برنامج الإقامة الدائمة في مالطا، MPRP.

للتقدم بطلب للحصول على برنامج الإقامة الدائمة في مالطا، يجب على المتقدمين استيفاء عدة متطلبات رئيسية:

1. استئجار عقار مقابل 14,000 يورو سنوياً على الأقل لمدة 5 سنوات أو شراء عقار بمبلغ 375,000 يورو على الأقل.
2. دفع رسوم إدارية قدرها 60,000 يورو، بالإضافة إلى 7,500 يورو لكل فرد من أفراد الأسرة يبلغ من العمر 18 عاماً أو أكثر، باستثناء الزوج.
3. تقديم مساهمة قدرها 37,000 يورو.
4. تبرع بمبلغ 2,000 يورو لمنظمة غير حكومية محلية تدعم المشاريع الاجتماعية في مالطا.
5. إثبات ملكية أصول بقيمة لا تقل عن 500,000 يورو، بما في ذلك 150,000 يورو في شكل أصول مالية سائلة، أو إظهار محفظة بقيمة 650,000 يورو، مع ما لا يقل عن 75,000 يورو في شكل أصول مالية.

في المجمل، يحتاج المتقدمون إلى 169,000 يورو على الأقل في حالة استئجار عقار، أو 474,000 يورو في حالة شراء عقار، بما في ذلك الرسوم المتعلقة بالعقارات.

في قبرص، الحد الأدنى للاستثمار هو 300,000 يورو، ولكن لا توجد قيود على نوع العقار أو موقعه. يمكن أن يكون أي عقار تجاري أو سكني.

يمكنك أنت وعائلتك تأمين الإقامة الدائمة مع آفاق الحصول على الجنسية.

لا يمكنك الحصول على جنسية اليونان مباشرة عن طريق شراء العقارات أو الأوراق المالية. ولكن مع الإقامة الذهبية، فأنت على الطريق الصحيح. ومن هناك، يتعلق الأمر كله باستيفاء متطلبات التجنيس.

أقم في اليونان لمدة 7 سنوات متتالية ومعك إقامتك الذهبية، ويمكنك التقدم بطلب للحصول على الجنسية الكاملة.

للتأهل، ستحتاج إلى إظهار معرفتك بالأساسيات — اللغة اليونانية والجغرافيا والتاريخ من خلال اجتياز اختبار "Panhellenic" بدرجة تزيد عن %80.

تسمح اليونان لمواطنيها بالحصول على جنسيات متعددة في وقت واحد. لذلك ما لم تنص بلدك الأصلية على خلاف ذلك، فليست هناك حاجة للتخلي عن جواز سفرك الأصلي.

1. هل تفكر في الانضمام إلى برنامج الإقامة الذهبية في اليونان؟ يمكنك البدء بـ استثمار عقاري بمبلغ لا يقل عن 250,000 يورو.
2. يبلغ الحد الأدنى لقيمة الاستثمار 400,000—800,000 يورو في المناطق التي تشهد طلباً مرتفعاً على العقارات.
3. مع الإقامة الذهبية في اليونان، ستحصل أنت وعائلتك على تصريح إقامة، وحرية السفر دون تأشيرة عبر منطقة شنغن، وفرصة لامتلاك فيلا على البحر.
4. عند شراء عقار، يدفع المستثمر ضريبة تدفع لمرة واحدة بنسبة %3٫09 من قيمته.
5. ابقَ في اليونان لمدة 7 سنوات، ويمكن أن تؤدي إقامتك الذهبية إلى الحصول على الجنسية الكاملة وجواز سفر الاتحاد الأوروبي.