Les bases de la fiscalité immobilière en Grèce : ce que les acheteurs étrangers doivent savoir

Les impôts fonciers en Grèce se divisent en quatre catégories : les taxes sur l’achat, la détention, la vente et la mise en location de biens immobiliers. Des taxes s’appliquent également en cas de succession ou de donation.

L’achat d’un bien immobilier entraîne des taxes et des frais supplémentaires. Les acheteurs doivent s’acquitter d’une taxe de transfert et d’une surtaxe associée lors du changement de propriété. Les autres coûts comprennent les frais de notaire, les frais d’enregistrement du nouveau droit de propriété et les commissions d’agent immobilier.

La propriété d’un bien nécessite le paiement d’une taxe foncière annuelle, appelée ENFIA, et d’une taxe municipale. Toutes deux sont basées sur la valeur officielle du bien et sont prélevées sous forme de montants fixes plutôt que de pourcentages.

La mise en location d’un bien est considérée comme un revenu imposable pour les personnes physiques et comme une partie du bénéfice de l’entreprise pour les personnes morales. Une redevance pour transaction numérique s’applique également.

Les bailleurs peuvent déduire de leur revenu imposable certaines dépenses telles que l’entretien, les intérêts d’emprunt hypothécaire et les frais de gestion immobilière.

La vente d’un bien déclenche normalement un impôt sur les plus-values. Cependant, cet impôt est suspendu jusqu’au 31 décembre 2026.

Les propriétaires immobiliers en Grèce peuvent être éligibles au Visa Doré de la Grèce, qui sert de permis de séjour valable 5 ans.

L’investissement minimum requis est de 250 000 €. Ce seuil s’applique aux biens immobiliers achetés pour rénovation ou conversion à un usage résidentiel. Pour les autres types de biens, les conditions d’investissement suivantes s’appliquent :

• 800 000 € pour les biens immobiliers situés dans des zones à forte demande telles qu’Athènes, Thessalonique, Santorin et d’autres îles comptant une population de plus de 3 100 habitants ;

• 400 000 € pour les biens immobiliers dans toutes les autres régions.

La taxe foncière annuelle en Grèce est appelée ENFIA, ou taxe unifiée sur la propriété immobilière. Elle s’applique aussi bien aux bâtiments qu’aux terrains et est payée en 12 mensualités.

Il n’y a pas de taux d’imposition fixes. À la place, la Grèce impose une redevance par mètre carré :

• 2 à 16,20 € par m² — pour les bâtiments ;

• 0,0037 à 9,25 € par m² — pour les terrains.

Le montant exact dépend de facteurs tels que la superficie, l’emplacement, l’usage et d’autres caractéristiques du bien. Les taux sont fixés par le ministère grec des Finances.

Si la valeur imposable totale du patrimoine immobilier d’un propriétaire dépasse 500 000 €, la taxe principale est majorée de 5 à 20 %. Cette surtaxe s’applique à la totalité du montant de la taxe principale, et non pas seulement à la portion dépassant 500 000 €.

La taxe municipale est payée via les factures d’électricité et se situe généralement entre 0,025 % et 0,035 % de la valeur objective du bien.

La taxe sur les services de nettoyage et d’éclairage est prélevée séparément. Les propriétaires paient une redevance pour la collecte des ordures et l’éclairage public, calculée en multipliant la superficie du bien par le taux fixé par la municipalité locale.

Achat d’un bien immobilier. En Grèce, les acheteurs doivent s’acquitter de plusieurs taxes et frais en plus du prix d’achat :

1. La taxe de transfert, fixée à 3 % de la valeur objective du bien déterminée par le ministère des Finances.

2. La surtaxe sur la taxe de transfert de 0,09 %, au profit des municipalités et communautés locales.

3. Les frais de notaire, qui se situent généralement entre 1 et 2 % du prix du bien, selon la complexité de la transaction.

4. Les frais d’enregistrement de la nouvelle propriété au registre foncier ou au cadastre, qui s’élèvent généralement à environ 0,5 % de la valeur du bien.

Au total, les acheteurs doivent s’attendre à payer 5 à 7 % de la valeur du bien en taxes et frais connexes en sus du prix d’achat.

La TVA à 24 % s’applique généralement aux biens neufs, mais cette taxe est suspendue jusqu’au 31 décembre 2025. À la place, la taxe de transfert standard et la taxe complémentaire, soit 3,09 % au total, s’appliquent.

Vente d’un bien immobilier. La principale taxe due lors de la vente d’un bien est l’impôt sur les plus-values. Cependant, les plus-values issues des ventes immobilières ne sont pas imposées jusqu’au 31 décembre 2026. À l’expiration de cette exonération, un impôt sur les plus-values de 15 % s’appliquera.

Revenus locatifs. Les résidents comme les non-résidents sont soumis à l’impôt sur les revenus locatifs provenant de biens situés en Grèce. Le taux dépend du revenu annuel :

• 15 % — jusqu’à 12 000 € ;

• 35 % — de 12 001 à 35 000 € ;

• 45 % — au-delà de 35 000 €.

Ces taux s’appliquent au revenu net, c’est-à-dire après déduction des charges.

Les bailleurs peuvent bénéficier d’une exonération fiscale de 3 ans sur les revenus issus de baux résidentiels à long terme, à condition de remplir l’ensemble des critères suivants :

1. La superficie du bien ne dépasse pas 120 m².

2. Le bail est à long terme et signé entre le 8 septembre 2024 et le 31 décembre 2025.

3. Le bien était auparavant vacant ou utilisé pour des locations à court terme.

En cas de résiliation anticipée du bail, l’exonération fiscale est annulée pour l’année concernée. Si le bien est loué à court terme au cours de la période de 3 ans, l’exonération est révoquée rétroactivement.

Redevance pour transaction numérique. Le 1er décembre 2024, la Grèce a introduit une redevance pour transaction numérique, remplaçant l’ancien droit de timbre pour certains contrats, y compris les baux immobiliers. Cette redevance est payée par le bailleur et s’applique aux baux de biens commerciaux non soumis à la TVA. Le taux est de 3,6 % de la valeur du contrat.

Les transactions immobilières soumises à la TVA ou à la taxe de transfert immobilier ne sont pas concernées par la redevance pour transaction numérique.

Les droits de succession s’appliquent aux biens immobiliers situés en Grèce, que l’héritier réside en Grèce ou à l’étranger. C’est à l’héritier qu’il incombe de payer la taxe.

Les droits de donation interviennent lorsqu’un bien est transmis à titre gratuit, généralement par acte notarié, et sont payés par le bénéficiaire. Ils s’appliquent aux actifs situés en Grèce et, dans certains cas, aux actifs étrangers donnés en Grèce.

Pour les droits de succession comme de donation, le taux dépend du degré de parenté entre l’ancien propriétaire et le bénéficiaire. En règle générale, une parenté plus proche donne lieu à un taux d’imposition plus faible.

ENFIA. En Grèce, les entreprises paient une taxe foncière annuelle basée sur la superficie :

• 2 à 16,20 € par m² — pour les bâtiments ;

• 0,0037 à 9,25 € par m² — pour les terrains.

Si le patrimoine immobilier imposable total d’un propriétaire dépasse 500 000 €, une surtaxe de 5 à 20 % s’ajoute au montant total de la taxe principale.

Les personnes morales paient également une taxe complémentaire sur la valeur totale de leurs droits immobiliers au taux de 0,55 %. Les biens immobiliers utilisés pour leur propre compte sont imposés au taux réduit de 0,1 %.

Taxe municipale. Les personnes morales sont soumises à une taxe municipale allant de 0,025 à 0,035 % de la valeur objective du bien.

Taxe spéciale sur l’immobilier, SRET, de 15 % s’applique aux sociétés possédant des biens immobiliers en Grèce mais qui ne divulguent pas clairement leurs bénéficiaires effectifs. L’objectif de cette taxe est d’empêcher la détention anonyme ou opaque de biens immobiliers.

Une entreprise peut éviter de payer la SRET si elle divulgue intégralement ses bénéficiaires effectifs aux autorités fiscales grecques ou si elle entre dans une catégorie d’exonération spéciale. Ces catégories comprennent notamment :

• les sociétés dont les actions nominatives sont détenues jusqu’à des personnes physiques ;

• les sociétés cotées en bourse ;

• les sociétés maritimes utilisant des biens immobiliers pour des bureaux, des entrepôts ou du personnel ;

• les entreprises actives tirant davantage de revenus du commerce que de l’immobilier ;

• les organismes de bienfaisance, les écoles et les groupes religieux utilisant le bien pour leur mission ;

• les banques et fonds situés dans des pays coopératifs, sous surveillance ;

• les fonds de sécurité sociale et les fonds immobiliers réglementés ;

• les sociétés détenues par des fondations caritatives utilisant des biens immobiliers à des fins non lucratives.

Taxe de transfert de 3 % est prélevée sur la valeur imposable du bien lors de l’achat immobilier, avec une surtaxe municipale supplémentaire portant le taux total à 3,09 %.

TVA. En règle générale, les transactions immobilières sont exonérées de TVA. Cependant, si une entreprise propose des locations à court terme avec des prestations hôtelières, elle peut être tenue de facturer 13 % ou 24 % de TVA et de s’immatriculer en conséquence.

Impôts sur les revenus locatifs et les plus-values. Les revenus locatifs et les plus-values sont considérés comme faisant partie du bénéfice imposable de l’entreprise, qui est soumis à un taux d’impôt sur les sociétés de 22 %.

Tous les propriétaires immobiliers, y compris les ressortissants étrangers, doivent payer l’ENFIA sur les biens situés en Grèce. Pour s’acquitter de cette taxe, le propriétaire doit suivre les étapes suivantes :

1. Obtenir un AFM. Rendez-vous au bureau fiscal local ou désignez un représentant local pour obtenir un numéro d’identification fiscale.

2. Soumettre le formulaire E9. Connectez-vous à myAADE et remplissez le formulaire E9, qui comprend toutes les informations immobilières nécessaires au calcul de l’impôt.

3. Accéder à votre avis d’imposition. Une fois l’impôt calculé, l’avis ENFIA sera disponible dans votre compte myAADE.

4. Effectuer le paiement. Vous pouvez payer en ligne par carte de crédit ou de débit, ou par banque en ligne, en utilisant les codes de paiement ou le code-barres figurant sur votre avis ENFIA.

L’ENFIA est généralement payable en 12 mensualités. Cependant, le calendrier des versements peut varier chaque année ; les propriétaires doivent donc vérifier les annonces annuelles de l’administration fiscale.

Le paiement peut être effectué en ligne ou par l’intermédiaire de n’importe quelle banque grecque à l’aide des codes de paiement imprimés sur l’avis ENFIA. Alternativement, un paiement électronique peut être généré dans myAADE et réglé par carte de crédit ou de débit, ou par banque en ligne en utilisant le code-barres fourni sur le portail.

1. Optimisation fiscale. Les investisseurs peuvent accéder au régime fiscal des non-domiciliés. Ce régime permet aux bénéficiaires de payer un impôt forfaitaire de 100 000 € sur le revenu mondial, quel qu’en soit le montant.

2. Voyages sans visa dans l’espace Schengen. La Grèce fait partie de l’espace Schengen, et ses résidents peuvent entrer librement dans les 28 autres États Schengen. La durée de séjour autorisée est de 90 jours sur toute période de 180 jours.

3. Résidence pour toute la famille. Les investisseurs qui demandent le Visa Doré de la Grèce peuvent inclure les membres de leur famille proche. Cela comprend les conjoints ou partenaires, les enfants de moins de 21 ans et les parents de tout âge. Le seuil d’investissement reste le même, quelle que soit la composition de la famille.

4. Rendement de l’investissement. Les biens immobiliers acquis dans le cadre du Visa Doré de la Grèce peuvent être mis en location, offrant aux investisseurs un rendement annuel allant jusqu’à 10 %.

La valeur de l’immobilier grec augmente annuellement de 5 à 12 %, selon le type et l’emplacement du bien.

5. Perspective d’obtenir la citoyenneté. Les titulaires d’un Visa Doré peuvent demander la citoyenneté grecque 7 ans après avoir obtenu leur permis de séjour. L’éligibilité exige une résidence continue en Grèce et la réussite des examens de citoyenneté et de langue grecque.

Assurer le bien. Si vous assurez votre résidence contre les catastrophes naturelles, la taxe ENFIA sera réduite :

• de 20 % si la valeur du bien atteint jusqu’à 500 000 € ;

• de 10 % si la valeur dépasse 500 000 €.

Pour être éligible, le bien doit être assuré pendant au moins 3 mois au cours de l’année précédente. S’il est assuré pendant moins d’une année complète, la réduction s’applique proportionnellement. Par exemple, une période d’assurance de 6 mois donne droit à une réduction de 10 % ou de 5 % respectivement.

Déclarer les dépenses déductibles. Le système fiscal grec permet aux propriétaires immobiliers de déduire certains coûts de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi la base nette imposable.

Les propriétaires personnes physiques peuvent déduire :

• 5 % du loyer brut automatiquement pour l’entretien ;

• 60 % des coûts de rénovation et de modernisation énergétique, dans la limite de 16 000 € sur trois ans ;

• les taxes foncières municipales.

Les personnes morales peuvent déduire toutes les charges d’exploitation réelles, telles que les réparations, l’assurance, la gestion immobilière et l’amortissement.

Diviser la propriété. La taxe ENFIA est calculée par contribuable, par conséquent diviser la propriété d’un bien entre les membres de la famille peut réduire la charge fiscale.

Par exemple, un couple marié possède conjointement un bien d’une valeur de 1 million d’euros, chaque conjoint détenant une part de 50 %. Cela signifie que la part de chaque conjoint s’élève à 500 000 €, ce qui reste inférieur au seuil de la surtaxe. Si l’un des conjoints possède la totalité d’un million d’euros, la fraction dépassant 500 000 € sera soumise à une surtaxe.

Choisir le bien avec soin. Les caractéristiques du bien lui-même influent sur votre charge fiscale. Lors du choix du bien, tenez compte des éléments suivants :

1. Valeur de zone. Les biens situés dans des zones à forte valeur de zone enregistrent une ENFIA plus élevée. Un logement situé dans un quartier intermédiaire peut offrir un meilleur rendement avec des taxes moins élevées.

2. Valeur objective inférieure à 500 000 €. Rester sous ce seuil permet d’éviter la surtaxe ENFIA.

3. Bâtiments éco-énergétiques. Ils peuvent ouvrir droit à des subventions de rénovation et réduire les charges de services publics.

4. Âge du bien. Les biens plus anciens peuvent faire l’objet d’un amortissement plus élevé et d’une valeur évaluée plus faible aux fins de l’ENFIA.

Prendre en compte les conventions de double imposition . Les non-résidents percevant des revenus issus de biens immobiliers grecs peuvent également être imposés dans leur pays d’origine. La Grèce a signé plus de 50 conventions de double imposition, qui vous permettent souvent de demander un crédit d’impôt étranger. Cela garantit que vous ne payez pas d’impôt deux fois sur le même revenu locatif, sur la même plus-value ou sur la même succession.

1. Les propriétaires immobiliers en Grèce paient une taxe ENFIA annuelle allant de 2 à 16,20 € par m² pour les bâtiments et de 0,0037 à 9,25 € par m² pour les terrains, à laquelle s’ajoute une taxe municipale locale.

2. Les acheteurs immobiliers sont soumis à une taxe de transfert immobilier de 3 %, à une surtaxe de 0,09 %, à des frais de notaire de 1 à 2 % et à des frais d’enregistrement de 0,5 %. 

3. Les acheteurs immobiliers étrangers peuvent être éligibles au Visa Doré.

4. Les revenus locatifs sont imposés à un taux variant de 15 à 45 %.

5. Les droits de succession et de donation varient de 0 à 40 %, selon le degré de parenté.

6. Les personnes morales paient l’ENFIA, une taxe foncière complémentaire, des prélèvements municipaux, des taxes de transfert, et sont imposées sur les revenus locatifs et les plus-values au taux de l’impôt sur les sociétés de 22 %.

7. Pour réduire leurs obligations fiscales, les propriétaires peuvent assurer leur bien, déclarer toutes les dépenses déductibles et diviser la propriété entre les membres de la famille.