Fonds d’investissement en Grèce pour obtenir le Visa Doré : guide actualisé 2026

Le marché du Visa Doré de la Grèce évolue à mesure que le rehaussement des seuils d’investissement immobilier et la pression sur le logement incitent les investisseurs à regarder au-delà de l’immobilier. Les options fondées sur des fonds représentent encore une faible part du programme, mais elles deviennent de plus en plus pertinentes pour les demandeurs qui souhaitent réaliser un investissement réglementé sans avoir à gérer un bien immobilier à l’étranger.

Aperçu général des statistiques du Visa Doré

Le Visa Doré de la Grèce est l’un des programmes de résidence par investissement les plus populaires de l’UE. Il offre aux ressortissants de pays tiers et à leurs familles le droit de vivre en Grèce en contrepartie d’un investissement éligible.

Bien que cette option ait initialement attiré principalement les acheteurs immobiliers, le nombre total de demandes s’est multiplié depuis 2022. Le Visa Doré de la Grèce a généré environ 4,3 milliards € entre 2021 et 2023, selon les données récentes publiées par le Parlement européen.

Comme le montre le graphique ci-dessous, les demandes de Visa Doré ont nettement augmenté en 2023 et 2024, dépassant 8 000 par an. Bien que les approbations accusent un certain retard en raison de l’accumulation de dossiers administratifs, la demande reste forte.

L’immobilier reste prédominant, mais à quel prix

Près de 40 % des investissements immobiliers en Grèce ont été réalisés par des demandeurs de Visa Doré, selon une étude de 2021 menée par la London School of Economics et l’Université Harvard. 

Bien que cet afflux de capitaux ait soutenu le secteur immobilier du pays après la crise, il a également contribué à la flambée des prix des logements. Le logement est ainsi devenu de moins en moins accessible pour les résidents locaux. De plus, cela a entraîné une forte hausse des loyers, en particulier dans les centres urbains et sur les îles très touristiques.

À la fin de l’année 2024, un mécontentement social croissant a donné lieu à des manifestations de masse à Athènes, où des milliers de travailleurs ont expressed leurs inquiétudes face à la hausse du coût de la vie et à l’inaccessibilité du logement. En réponse, le gouvernement grec a augmenté le seuil minimum d’investissement immobilier à 400 000—800 000 €, selon l’emplacement.

L’investissement dans des fonds gagne en attractivité

Le Visa Doré de la Grèce a longtemps été dominé par les investissements immobiliers. Toutefois, la combinaison de la pression publique, du rééquilibrage économique et des évolutions réglementaires a commencé à transformer le paysage, ouvrant progressivement la voie à des options alternatives comme l’investissement dans des fonds communs de placement.

À mesure que l’immobilier devient moins accessible et plus sensible sur le plan politique, les investissements dans des fonds communs de placement dans le cadre du programme de Visa Doré suscitent un intérêt croissant. Bien qu’il s’agisse encore d’une voie minoritaire, les demandes de résidence fondées sur des fonds augmentent progressivement, en particulier parmi les investisseurs avertis originaires des États-Unis, du Canada et d’Asie.

Cette option est particulièrement attrayante car elle :

• évite la contrainte de gérer des actifs physiques à l’étranger ;
• est moins exposée à la volatilité du marché immobilier local ;
• offre un cadre réglementaire plus clair pour les investisseurs institutionnels.

Pour être éligible, le demandeur doit investir au moins 350 000 € dans un fonds commun de placement.

Le fonds doit respecter les conditions de fonctionnement suivantes :

• le fonds doit investir exclusivement dans des actions, des obligations d’entreprise ou des obligations d’État grecques cotées sur des marchés réglementés ou des systèmes multilatéraux de négociation opérant en Grèce ;
• le fonds doit être établi en Grèce ou dans un autre pays et disposer d’un actif total d’au moins 10 millions €.

Pour obtenir un permis de séjour grec par investissement dans un fonds, les demandeurs peuvent choisir l’option d’un fonds commun de placement réglementé au lieu d’acheter un bien immobilier. Cette voie est régie par des critères financiers et juridiques stricts, garantissant transparence et surveillance.

Agrément et surveillance

Le fonds commun de placement et son gestionnaire doivent être agréés par l’autorité des marchés financiers compétente du pays d’origine du fonds. Si le fonds est basé hors de l’UE, l’autorité doit :

1. Être membre de l’Organisation internationale des commissions de valeurs.
2. Avoir conclu un accord d’échange d’informations bilatéral avec la Commission hellénique du marché des capitaux.

Gestion de l’investissement

Les investissements dans des fonds dans le cadre du Visa Doré de la Grèce sont soumis à des procédures financières détaillées garantissant la transparence, la surveillance réglementaire et l’utilisation active du capital :

• tous les investissements doivent être effectués par l’intermédiaire d’une société d’investissement agréée ou d’un établissement de crédit ayant son siège social ou une succursale en Grèce ;
• la participation de l’investisseur est enregistrée dans le système de titres dématérialisés, SAT, exploité par le Dépositaire central des titres hellénique ;
• un compte dédié et exclusif est ouvert dans un établissement de crédit grec pour gérer les opérations du fonds, y compris les transactions de portefeuille, les distributions de dividendes et l’exécution des investissements.

Afin d’éviter une détention passive des capitaux, le gestionnaire du fonds doit veiller à ce qu’au plus 20 % de la valeur du fonds restent non investis en moyenne annuelle. Cette règle garantit que la majorité des fonds est activement placée dans des titres éligibles, tels que définis par le programme.

Preuve et certification

La participation de l’investisseur au fonds doit être vérifiée chaque année au moyen du rapport annuel du fonds, ou de certificats du gestionnaire du fonds, de la société d’investissement ou de l’établissement de crédit confirmant la détention et l’exécution de l’investissement.

Le programme de Visa Doré de la Grèce est ouvert aux ressortissants de pays tiers — c’est-à-dire aux citoyens de pays extérieurs à l’Union européenne et à l’Espace économique européen — qui remplissent les conditions d’investissement et les exigences légales.

Critères applicables au demandeur principal

Pour être éligible en tant que demandeur principal, un investisseur doit :

• être âgé d’au moins 18 ans ;
• avoir un casier judiciaire vierge ;
• entrer légalement en Grèce, généralement avec un visa ou dans le cadre d’une exemption de visa ;
• fournir une preuve d’assurance maladie couvrant son séjour en Grèce ;
• réaliser un investissement éligible, tel que l’achat de parts dans un fonds commun de placement réglementé d’une valeur minimale de 350 000 €.

Membres de la famille éligibles

Les membres de la famille suivants de l’investisseur principal peuvent être inclus dans la même demande :

1. Le conjoint ou partenaire enregistré officiellement reconnu selon le droit grec.
2. Les enfants de moins de 21 ans, qu’ils soient biologiques ou adoptés.
3. Les parents du demandeur principal et les parents du conjoint, sans restriction d’âge ni obligation de prouver leur dépendance financière.

Si certains proches n’ont pas été inclus dans la demande initiale, ils peuvent également demander la résidence à un stade ultérieur, après que l’investisseur a sécurisé son statut.

Chaque membre de la famille reçoit un permis individuel d’une validité de 5 ans, renouvelable tant que l’investissement est maintenu.

Les enfants atteignant l’âge de 21 ans peuvent demander le passage à un permis indépendant, sous réserve de remplir les critères requis.

Aucune exigence de résidence pour les demandeurs

Les titulaires d’un Visa Doré ne sont pas tenus de vivre en Grèce de manière permanente. Ils peuvent conserver leur permis de séjour tant que l’investissement éligible est maintenu, ce qui rend ce programme particulièrement attrayant pour les investisseurs internationaux à la recherche de flexibilité et d’un accès à long terme à l’UE.

La Grèce propose diverses options d’investissement dans le cadre de son programme de Visa Doré, ce qui en fait l’un des rares pays de l’UE où les investisseurs peuvent obtenir la résidence par la propriété immobilière ou par des actifs financiers. Cette flexibilité permet aux demandeurs d’aligner leur investissement sur leurs objectifs personnels, financiers ou stratégiques.

Options d’investissement immobilier

La voie de l’investissement immobilier reste le choix le plus prisé par les investisseurs, avec trois seuils principaux :

• 800 000 € — pour un bien prêt à l’emploi situé dans des zones très demandées telles que le centre d’Athènes, Thessalonique, Mykonos ou Santorin ;
• 400 000 € — pour un bien prêt à l’emploi dans des zones moins densément peuplées ;
• 250 000 € — pour un bien nécessitant une rénovation complète ou un changement d’usage (conversion d’un bien non résidentiel), quelle que soit sa localisation.

Outre l’achat immobilier, l’éligibilité au Visa Doré peut également être obtenue par un bail de 10 ans ou un contrat de multipropriété pour un hébergement touristique, ou par l’héritage ou la donation d’un bien immobilier atteignant le seuil de valeur minimal.

Options d’investissement financier et d’entreprise

La Grèce propose également des options d’investissement hors immobilier pour ceux qui recherchent une approche plus diversifiée ou nécessitant peu de gestion :

• 500 000 € — dépôt à terme fixe dans une banque grecque ;
• 400 000 € — prise de participation au capital d’une société grecque ;
• 500 000 € — achat d’actions d’une société d’investissement immobilier grecque ;
• 500 000 € — investissement dans une société de capital-investissement d’holding commerciale ;
• 500 000 € — obligations d’État grecques ;
• 800 000 € — obligations d’entreprise ou d’État cotées en bourse.

Ces options sont particulièrement attractives pour les investisseurs qui préfèrent les instruments financiers aux actifs physiques, ou qui souhaitent éviter les contraintes de gestion liées à la détention d’un bien immobilier à l’étranger.

L’option des fonds convient aux investisseurs qui souhaitent obtenir la résidence grecque sans acheter ni gérer de bien immobilier. Elle associe une structure d’investissement réglementée à une procédure en grande partie réalisable à distance, des rendements potentiels et une plus grande flexibilité pour la planification à long terme.

1. Pas de gestion immobilière

Contrairement à l’immobilier, les fonds communs de placement ne nécessitent pas de trouver des locataires, de payer des frais d’entretien ni de gérer des taxes foncières. L’investissement est géré par un gestionnaire de fonds agréé, ce qui signifie qu’aucune implication quotidienne n’est requise de la part de l’investisseur.

2. Procédure rapide et à distance

La plupart des étapes — notamment la sélection du fonds, l’investissement, l’immatriculation fiscale et la soumission des documents — peuvent être effectuées à distance au moyen d’une procuration. Cela est particulièrement utile pour les demandeurs qui ne peuvent pas voyager fréquemment en Grèce ou qui souhaitent réaliser la procédure depuis leur pays de résidence.

3. Structure réglementée et transparente

Seuls les fonds agréés dans l’UE ou par une autorité de surveillance membre de l’IOSCO sont éligibles au Visa Doré. Cela signifie que la performance du fonds, la répartition des actifs et les transactions sont soumises à un contrôle international strict, offrant un niveau supplémentaire de transparence et de sécurité.

4. Potentiel de croissance du capital et de dividendes

L’investissement dans un fonds commun de placement offre des perspectives de rendements financiers sous forme de dividendes ou d’appréciation du capital. Bien que le fonds doive respecter les restrictions du programme, beaucoup sont gérés de manière professionnelle et structurés pour une performance à moyen et long terme.

5. Flexibilité pour la planification à long terme

Les investissements dans des fonds ne lient pas l’investisseur à un emplacement ou à un bien immobilier spécifique. Cela offre une plus grande liberté pour s’installer ailleurs, revendre ou rééquilibrer des actifs sans les contraintes de la propriété physique — une solution idéale pour les investisseurs internationaux planifiant leur mobilité, leur stratégie fiscale ou leur retraite.

Choisir l’option des fonds dans le cadre du programme de Visa Doré de la Grèce nécessite une analyse rigoureuse des réglementations financières, des critères d’éligibilité des fonds et de la documentation juridique. Immigrant Invest propose un accompagnement complet, rendant la procédure claire, conforme et efficace pour chaque client.

Vérification préalable et vérification diligente

Avant d’engager les démarches, les clients font l’objet d’une vérification diligente préliminaire confidentielle effectuée par un responsable certifié de la conformité et de la lutte contre le blanchiment d’argent. Cela réduit le risque de refus à moins de 1 %.

Sélection de fonds éligibles

Des experts aident les investisseurs à choisir parmi des fonds communs de placement pré-sélectionnés qui répondent aux critères du Visa Doré : une taille minimale de fonds de 10 millions €, des agréments conformes aux exigences de l’UE ou de l’IOSCO, et une stratégie d’investissement axée sur les titres cotés en Grèce.

Préparation des documents à distance

Les clients bénéficient d’un accompagnement étape par étape pour préparer, traduire et légaliser l’ensemble des documents requis — des copies de passeports aux documents financiers. L’équipe aide également à l’obtention d’un numéro d’identification fiscale grec à distance.

Coordination avec les gestionnaires de fonds et les banques

Immigrant Invest facilite la communication avec les sociétés d’investissement agréées et les banques grecques. L’entreprise s’assure que le transfert de capital, l’ouverture de compte, la déclaration d’actionnaire et la souscription au fonds sont réalisés conformément à la législation grecque.

Assistance pour le visa et les données biométriques

L’équipe juridique se charge du dépôt en ligne de la demande de Visa Doré, planifie les rendez-vous pour l’enregistrement biométrique en Grèce et organise l’obtention des documents de voyage nécessaires, comme le visa national D requis pour les investisseurs dans les fonds.

Accompagnement après l’acceptation

Une fois le permis de séjour délivré, Immigrant Invest offre un suivi continu pour les renouvellements, les questions fiscales et le respect des conditions de détention du fonds — garantissant le maintien de la validité de votre permis dans le temps.

1. Le Visa Doré de la Grèce permet aux investisseurs non issus de l’UE d’obtenir un permis de séjour de 5 ans renouvelable en réalisant un investissement éligible dans le pays. L’investissement minimum pour l’option du fonds commun de placement est de 350 000 €.
2. De nombreux demandeurs se tournent vers les fonds communs de placement comme alternative stratégique à l’immobilier. Ce changement reflète une demande croissante d’options d’investissement plus transparentes, faciles à gérer et flexibles au sein du programme.
3. La voie des fonds offre des avantages clés : elle évite la complexité de la gestion d’un bien immobilier à l’étranger, répond à des normes réglementaires élevées et permet de réaliser les démarches et la détention d’actifs à distance.
4. Les investissements dans des fonds ne représentent encore qu’une faible part du total des demandes. Toutefois, cette part augmente régulièrement, en particulier chez les personnes averties sur le plan financier issues de pays tels que les États-Unis, le Canada et la Chine.
5. Grâce aux conseils professionnels d’entreprises telles qu’Immigrant Invest, les demandeurs peuvent naviguer en toute sécurité parmi les exigences légales, sélectionner des fonds conformes et obtenir leur résidence en toute confiance.