Auf­ent­halts­er­laub­nis in Griechenland durch Immobilieninvestition für Sie im Jahr 2026

1. Visafreies Reisen. Mit einer griechischen Aufenthaltserlaubnis können Sie andere Länder des Schengen-Raums ohne Visum erkunden: Bleiben Sie bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen und genießen Sie nahtloses Reisen.

2. Zusätzliches Einkommen durch Vermietung. Sobald Sie eine Immobilie kaufen, können Sie diese langfristig vermieten und im Jahr 2026 potenziell bis zu 10% Mietrendite erzielen.

3. Günstiges Steuersystem. Dank der Doppelbesteuerungsabkommen Griechenlands müssen Sie sich keine Sorgen machen, Steuern doppelt auf dasselbe Einkommen zu zahlen.

Als ausländischer Investor können Sie das spezielle Steuerprogramm Griechenlands nutzen und einen festen Steuersatz auf Ihr weltweites Einkommen genießen. Sie qualifizieren sich dafür, jedes Jahr eine Pauschalsteuer von €100,000 zu zahlen, unabhängig davon, wie viel ausländisches Einkommen Sie erzielen. Halten Sie einfach Ihre Investition aktiv.

4. Niedrige Investitionsschwelle. Im Vergleich zu anderen EU-Ländern bietet Griechenland relativ niedrige Investitionsschwellen für den Erhalt eines Aufenthaltstitels. Im September 2024 stieg die Mindestinvestition in beliebten Regionen jedoch auf €400,000—800,000.

5. Weg zur Staats­bür­ger­schaft. Nachdem Sie 7 Jahre in Griechenland gelebt haben, können Sie und Ihre Familie die Staatsbürgerschaft beantragen. Dies bietet einen klaren und erreichbaren Weg, EU-Bürger zu werden, was mit zusätzlichen Vorteilen verbunden ist, einschließlich des Rechts, überall in der EU zu leben, zu arbeiten und zu studieren.

6. Keine Mindestaufenthaltsdauer. Es ist nicht notwendig, umzuziehen oder Ihren Lebensstil zu ändern. Griechenland verlangt nicht, dass Sie dort leben, um Ihren Aufenthalt aufrechtzuerhalten.

7. Erschwingliche Lebenshaltungskosten. Im Vergleich zu anderen EU-Ländern bietet Griechenland einen erschwinglichen Lebensstil ohne Qualitätsverlust. Beispielsweise liegen die Lebenshaltungskosten in Athen für eine Einzelperson ohne Miete bei etwa €830 monatlich, was deutlich weniger ist als in Paris oder London, wo die Ausgaben auf etwa €1,000 bzw. €1,300 steigen. 

Sie sparen auch viel bei der Miete. Athen ist über 60% günstiger als Paris und mehr als 55% günstiger als London.

8. Leben an einem wunderschönen Ort. Egal, ob Sie einen Urlaubsort oder ein neues Zuhause suchen, die Strände, Berge und die Geschichte Griechenlands machen jeden Besuch unvergesslich.

9. Angenehmes Klima. Griechenland hat ein warmes, aber nicht erdrückendes Klima. Frühling und Herbst sind angenehme Zeiten, um die berühmten Orte Griechenlands zu besuchen. Die Winterzeit ist ebenfalls mild, mit einer Durchschnittstemperatur von +15°C.

Aufenthalt durch Investition in Griechenland kann durch den Kauf von Immobilien erlangt werden. Investoren erhalten eine Aufenthaltserlaubnis innerhalb von 4 Monaten nach Einreichung der Dokumente. Es ist nicht erforderlich, einen griechischen Sprachtest zu bestehen oder dauerhaft im Land zu leben.

Anforderungen an den Hauptantragsteller und Fa­mi­li­en­mit­glie­der

Sie können die Teilnahme am Programm allein oder mit Fa­mi­li­en­mit­glie­dern beantragen. Ein einzelner Investor oder ein Ehepaar kann Eigentümer der Immobilie sein.

Hier ist, was Sie benötigen, um sich zu qualifizieren:

• über 18 Jahre alt sein;
• keine Vorstrafen haben;
• eine Krankenversicherung, die in Griechenland gültig ist und mindestens €30,000 abdeckt;
• ein griechisches Bankkonto.

Ein Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren und Eltern beider Ehepartner können zusammen mit dem Hauptantragsteller ebenfalls eine griechische Auf­ent­halts­er­laub­nis beantragen. Sie können alle zusammen oder separat beantragen, je nachdem, was für Sie am besten passt.

Immobilienkosten

Um am Golden Visa Programm teilzunehmen, müssen Sie Immobilien im Wert von mindestens €400,000 oder €800,000 erwerben, wobei eine Ausnahme von €250,000 möglich ist.

Eine Investition von mindestens €800,000 ist für neue Immobilien in beliebten Regionen erforderlich, darunter Athen, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und andere Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern.

Eine Mindestinvestition von €400,000 gilt für neue Immobilien, die sich außerhalb dieser Gebiete mit hoher Nachfrage befinden.

Die reduzierte Investitionsschwelle von €250,000 gilt ausschließlich für Immobilien, die zur Renovierung oder zur Umwandlung von Industriegebäuden in Wohneinheiten erworben werden.

Arten von qualifizierten Immobilien

Sie können Wohnimmobilien entweder als Einzelperson oder über eine juristische Person kaufen. Die Investition muss in eine einzige Immobilie erfolgen. Bei Käufen von €400,000 oder €800,000 muss die Fläche der Immobilie mindestens 120 m² betragen.

Sie sind noch nicht bereit zu kaufen? Sie können auch ein Hotel für 10 Jahre leasen und sich trotzdem qualifizieren. Sogar eine geerbte Immobilie kann Ihnen ein Golden Visa ermöglichen.

Die Immobilienpreise in Griechenland sind im Zeitraum von 2018 bis 2026 stetig gestiegen. Trotzdem sind griechische Immobilien immer noch günstiger als in den meisten beliebten Mittelmeerländern, insbesondere im Vergleich zu Frankreich und Italien. 

Die durchschnittlichen Immobilienpreise in Griechenland pro Quadratmeter hängen von der Region ab:

• Zentrum von Athen — €2,440;
• Nord-Athen — €3,320;
• Süd-Athen — €4,100;
• West-Athen — €2,150;
• Piräus — €2,500;
• Thessaloniki — €2,600;
• Korfu — €2,900;
• Korinth — €1,800.

Athen, die Hauptstadt Griechenlands, ist für Investoren attraktiv, da sie keiner Saisonalität unterliegt: Touristen kommen das ganze Jahr über in die Stadt. 

Der durchschnittliche Immobilienpreis in Athen variiert und hängt von der Region ab. Die Immobilienpreise in den südlichen Gebieten sind am teuersten, da die Wohnungen und Häuser näher an der Küste liegen.

Die Kosten für Immobilien fernab vom Meer sind günstiger, und sie sind in der Regel weniger gefragt. Wenn Investoren eine gute Kapitalrendite erzielen möchten, sollten sie Wohnungen oder Häuser in Betracht ziehen, die für Touristen attraktiv sind. Die Vermietung von Immobilien in Griechenland kann eine durchschnittliche Bruttorendite von etwa 4,4% pro Jahr bringen, mit höheren Renditen im Zentrum von Athen von etwa 5,5%.

Griechische Villen variieren im Preis, aber die durchschnittlichen Kosten sind immer noch niedriger als in anderen europäischen Ländern. Zum Beispiel liegt der Durchschnittspreis pro Quadratmeter im Stadtzentrum in Griechenland bei €2,700, während er in Spanien bei €3,800 und in Italien bei €3,300 liegt.

Zugehörige Kosten beim Immobilienkauf und Erhalt einer Auf­ent­halts­er­laub­nis in Griechenland umfassen Steuern und Verwaltungsgebühren.

Beim Kauf einer Immobilie zahlen Investoren eine einmalige Steuer von 3,09 % ihres Wertes.

Die Immobilienregistrierungsgebühr beträgt 0,5% des Immobilienwertes. Notargebühren betragen 1,5—2%.

Die Antragsgebühr für ein Golden Visa beträgt 2.000 € für den Hauptantragsteller und 150 € pro erwachsenem Familienmitglied.

Eine Krankenversicherung ist auch für Golden Visa Antragsteller erforderlich. Ihre Kosten beginnen bei 300 € pro Person.

Bedingungen für den Immobilienverkauf. Wenn Investoren griechische Einwohner bleiben möchten, müssen sie die Investition bis zum Erhalt der Staatsbürgerschaft beibehalten. Man kann diese nach 7 Jahren Aufenthalt im Land beantragen.

Nachdem man Staatsbürger geworden ist oder das Golden Visa aufgegeben hat, kann der Investor die Immobilie verkaufen. Der Gewinn aus diesem Geschäft unterliegt einer Kapitalertragsteuer von 15%.

Grunderwerbsteuer. Die erste Steuer, die ein Ausländer auf die Immobilie zahlen muss, ist die Grunderwerbsteuer. Sie beträgt 3,09% des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie.

Die Grundsteuer wird in Griechenland einmal im Jahr gezahlt. Sie besteht aus einem Hauptteil und einem Zusatzteil. Die Höhe der Steuer variiert je nach Stadt und Bezirk. Für Küstengebiete beträgt die durchschnittliche Steuer €10—12 pro Quadratmeter und Jahr. Eine zusätzliche Steuer von 0,5—1% fällt für Immobilien an, deren Wert €300,000 übersteigt.

Kommunalsteuern belaufen sich in der Regel auf 0,025—0,035% des Katasterwerts der Immobilie. Diese Steuern müssen nicht separat gezahlt werden, da sie in den Stromrechnungen enthalten sind.

Steuer auf Mieteinkünfte. Wenn die Immobilie vermietet wird, wird die Steuer auf die Mieteinkünfte fällig. Es gibt progressive Steuersätze für Einzelpersonen:

• 15% auf jährliche Mieteinkünfte von €12,000 oder weniger;
• 35% auf €12,000 bis 35,000;
• 45% auf mehr als €35,000.

Für Immobilieneigentümer in Griechenland muss eine Aufenthaltserlaubnis alle fünf Jahre verlängert werden. Um eine neue Aufenthaltstitelkarte zu erhalten, müssen Investoren die Immobilie vollständig besitzen und die entsprechenden Verträge und Mietverhältnisse müssen bestehen.

Der Weiterverkauf von Immobilien während der Gültigkeitsdauer einer Auf­ent­halts­er­laub­nis gewährt einer anderen Person das Recht, eine Auf­ent­halts­er­laub­nis zu erhalten. In diesem Fall wird jedoch die Auf­ent­halts­er­laub­nis des Verkäufers annulliert.

Zur Verlängerung einer Auf­ent­halts­er­laub­nis muss der Antragsteller die folgende Liste von Dokumenten vorlegen:

• ausgefüllter Antrag;

• vier aktuelle Farbfotos;

• beglaubigte Kopie eines gültigen Reisepasses;

• beglaubigte Kopie der vorherigen Auf­ent­halts­er­laub­nis;

• Versicherungsverträge.

Fa­mi­li­en­mit­glie­der sollten ebenfalls ein Dokumentenpaket einreichen, einschließlich einer Bescheinigung einer Versicherungsagentur über die Kosten der medizinischen Versorgung. Der Hauptantragsteller muss eine Erklärung des Sponsors vorlegen, dass sich die familiären Umstände nicht geändert haben. Wenn ein Kind während der Gültigkeitsdauer der Aufenthaltserlaubnis in Griechenland geboren wurde, legen Sie eine Kopie der Geburtsurkunde vor.

Der Investor und seine Familie reichen die Dokumente zur Verlängerung der Auf­ent­halts­er­laub­nisse mindestens 2 Monate vor deren Ablauf ein. Andernfalls muss eine Strafe von 50 € gezahlt werden.

Griechenland ist nicht Ihre einzige Wahl, wenn es um einen Aufenthalt auf Immobilienbasis geht. Malta und Zypern heißen vermögende Privatpersonen ebenfalls mit einem Golden Visa zu ähnlichen, aber nicht gleichen Bedingungen willkommen.

Malta bietet Einzelpersonen und Familien die Möglichkeit, einen Daueraufenthalt zu erhalten, indem sie eine qualifizierende Investition im Rahmen des Malta Permanent Residence Programm, MPRP tätigen.

Um das MPRP zu beantragen, müssen die Antragsteller mehrere wichtige Anforderungen erfüllen:

1. Eine Immobilie für mindestens €14,000 pro Jahr für 5 Jahre mieten oder eine Immobilie für mindestens €375,000 kaufen.
2. Eine Verwaltungsgebühr von €60,000 zahlen, plus €7,500 für jedes Familienmitglied ab 18 Jahren, außer dem Ehepartner.
3. Einen Beitrag von €37,000 leisten.
4. €2,000 an eine lokale NGO spenden, die soziale Projekte in Malta unterstützt.
5. Den Besitz von Vermögenswerten im Wert von mindestens €500,000 nachweisen, einschließlich €150,000 an liquiden Finanzanlagen, oder ein Portfolio von €650,000 vorweisen, mit mindestens €75,000 an Finanzanlagen.

Insgesamt benötigen Antragsteller mindestens €169,000, wenn sie eine Immobilie mieten, oder €474,000, wenn sie eine Immobilie kaufen, einschließlich der immobilienbezogenen Gebühren.

In Zypern beträgt die Mindestinvestition €300,000, aber es gibt keine Einschränkungen hinsichtlich der Art oder des Standorts der Immobilie. Es kann jede Gewerbe- oder Wohnimmobilie sein.

Sie und Ihre Familie können sich einen Daueraufenthalt mit Aussicht auf die Staats­bür­ger­schaft sichern.

Sie können die griechische Staats­bür­ger­schaft nicht durch den Kauf von Immobilien oder Wertpapieren erwerben. Aber mit einem Golden Visa sind Sie auf dem richtigen Weg. Von da an geht es nur noch darum, die Einbürgerungsvoraussetzungen zu erfüllen.

Leben Sie 7 Jahre lang ununterbrochen mit Ihrem Golden Visa in Griechenland, und Sie können die volle Staats­bür­ger­schaft beantragen.

Um sich zu qualifizieren, müssen Sie nachweisen, dass Sie die Grundlagen – griechische Sprache, Geografie und Geschichte – beherrschen, indem Sie die „Panhellenische“ Prüfung mit einem Ergebnis von über 80% bestehen.

Griechenland erlaubt seinen Bürgern, mehrere Staats­bür­ger­schaften gleichzeitig zu besitzen. Sofern Ihr Heimatland nichts anderes vorschreibt, müssen Sie Ihren ursprünglichen Reisepass nicht aufgeben.

1. Denken Sie darüber nach, am Griechenland Golden Visa Programm teilzunehmen? Sie können mit einer Immobilieninvestition ab €250,000 beginnen.
2. Die Mindestinvestitionsschwelle beträgt €400,000—800,000 in Regionen mit hoher Nachfrage nach Immobilien.
3. Mit dem Griechenland Golden Visa erhalten Sie und Ihre Familie eine Auf­ent­halts­er­laub­nis, die Freiheit, visafrei durch den Schengen-Raum zu reisen, und die Chance, eine Villa am Meer zu besitzen.
4. Beim Kauf einer Immobilie zahlt ein Investor eine einmalige Steuer von 3,09% ihres Wertes.
5. Bleiben Sie 7 Jahre in Griechenland, und Ihr Golden Visa kann zur vollen Staats­bür­ger­schaft und einem EU-Pass führen.