Portugal Golden Visa: Analyse eines Jahrzehnts sozioökonomischer Auswirkungen

Portugal führte sein Programm für den Aufenthalt durch Investition, die Autorização de Residência para Atividade de Investimento, oft als Golden Visa bezeichnet, im Oktober 2012 während einer tiefen Wirtschaftskrise infolge der Staatsschuldenkrise ein.

Der Bausektor des Landes war kollabiert, und die Regierung wollte ausländische Investitionen anziehen, um die wirtschaftliche Erholung zu unterstützen. Der Immobilienkauf entwickelte sich schnell zur beliebtesten Option für Investoren. In den ersten 10 Jahren brachte das Golden Visa Investitionen in Höhe von über €7,3 Milliarden ein, wovon etwa 88% in Immobilien flossen[1].

Der Großteil der Investitionen konzentrierte sich auf Lissabon, Porto und die Algarve. Während dies zur Wiederbelebung des Immobilienmarktes beitrug, fiel es auch mit einem starken Anstieg der Hauspreise und Mieten zusammen. Dies führte zu einer wachsenden öffentlichen Debatte über die Bezahlbarkeit von Wohnraum und zu Bedenken, dass ausländische Investitionen zur Gentrifizierung in Großstädten beitrugen.

Als Reaktion auf den zunehmenden politischen und sozialen Druck führte die Regierung mehrere Reformen ein. Die erste große Änderung, die 2022 umgesetzt wurde, beschränkte neue Investitionen in Wohnimmobilien auf Gebiete im Landesinneren und die autonomen Regionen, unter Ausschluss von Lissabon, Porto und anderen stark nachgefragten Küstenzonen.

Eine bedeutendere Reform folgte im Oktober 2023 mit dem Gesetz „Mais Habitação“, Lei n.º 56/2023[12]. Diese Gesetzgebung strich den Immobilienkauf und große Kapitalübertragungen als zulässige In­ves­ti­tions­op­tio­nen für neue Antragsteller.

Das Golden Visa wurde auf Investitionen umgelenkt, die als vorteilhafter für die Wirtschaft galten, wie etwa die Finanzierung von Forschung und Entwicklung, Projekte zum Kulturerbe, Investmentfonds ohne Immobilienbezug und Unternehmensinvestitionen, die Arbeitsplätze schaffen.

Gleichzeitig änderte sich die Verwaltung des Programms. Ende 2023 löste Portugal seine Einwanderungs- und Grenzbehörde auf, die damals als SEF bekannt war. Die Verantwortung für die Einwanderungsverwaltung, einschließlich des Golden Visa, wurde auf eine neue Einrichtung übertragen: die Agentur für Integration, Migration und Asyl (AIMA). Ziel war es, administrative Aufgaben von Strafverfolgungsaufgaben zu trennen und das Migrationsmanagement zu verbessern.

Als die AIMA die Arbeit aufnahm, übernahm sie einen Rückstand von mehr als 50.000 ausstehenden ARI-bezogenen Anträgen und startete eine Großoperation zu deren Bearbeitung[1]. Im Jahr 2024, dem ersten vollen Betriebsjahr, stellte die AIMA 2.081 Aufenthaltstitel für Hauptantragsteller und 2.909 Genehmigungen für deren Familienangehörige aus. Diese umfassten sowohl Neuanträge nach den aktualisierten Regeln als auch Altfälle aus dem Rückstand[1].

Das Golden Visa von Portugal hat sich seit seinem Start somit erheblich gewandelt. Durch die Abschaffung des Weges über Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen ist die Regierung den Empfehlungen von Organisationen wie der EU und der OECD gefolgt, die vor den Risiken einer Verknüpfung von Aufenthaltstiteln mit den Wohnungsmärkten gewarnt hatten.

Infolgedessen ist die direkte Auswirkung auf den portugiesischen Wohnungsmarkt nun minimal, während der Erfolg davon abhängen wird, ob diese neuen Investitionskanäle klare wirtschaftliche Vorteile bringen.

In diesem Bericht präsentiert Immigrant Invest einen analytischen Überblick über den Aufenthalt durch Investition in Portugal, offiziell Autorização de Residência para Atividade de Investimento genannt und weithin als Golden Visa bekannt[2]. Wir untersuchen, wie sich das Programm von seinem Start im Jahr 2012 bis zu seiner heutigen Form im Jahr 2026 entwickelt hat.

Unser Ziel ist es, die Entwicklung und die Auswirkungen des Golden Visa anhand verfügbarer Daten und politischer Entwicklungen nicht nur zu beschreiben, sondern zu analysieren. Wir untersuchen, wie sich die Regeln im Laufe der Zeit verändert haben, welche wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen das Programm hatte und wie politische Debatten seine Reform geprägt haben. Der Bericht bietet daher eine evidenzbasierte Bewertung des Verlaufs des Golden Visa.

Unsere Analyse konzentriert sich auf mehrere Kernfragen. Dieser Bericht betrachtet das Golden Visa aus verschiedenen Blickwinkeln. Er deckt insbesondere Folgendes ab:

• Auswirkungen der Wirtschaftskrise 2008—2012 auf die Einführung des Golden Visa und seine ursprünglichen Ziele;
• Änderungen im rechtlichen Rahmen, der Investitionshöhe und der Investorenprofile im Zeitverlauf;
• messbare wirtschaftliche Effekte, einschließlich Kapitalzuflüsse, Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und Steuereinnahmen;
• soziale und politische Folgen, insbesondere in Bezug auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum, die zu einem zentralen Thema der öffentlichen Debatte wurde;
• regulatorische Verschärfungen zwischen 2020 und 2023, die im Gesetz „Mais Habitação“ gipfelten, und deren Auswirkungen auf das Programm;
• Vergleich des portugiesischen Ansatzes mit anderen Wegen für Investoren-Aufenthalte in der Europäischen Union sowie der aktuelle Status und die mögliche künftige Ausrichtung des Programms unter dem neuen administrativen und rechtlichen Rahmen.

Datenquellen und Zuverlässigkeitskriterien

Dieser Bericht basiert ausschließlich auf zuverlässigen, öffentlich zugänglichen Quellen. Wir haben offizielle Statistiken und Berichte portugiesischer Regierungsinstitutionen verwendet, darunter die AIMA, das ehemalige SEF, das Nationale Institut für Statistik (INE) und die Banco de Portugal[1].

Unsere Rechtsanalyse stützt sich auf die im Diário da República, dem offiziellen Gesetzblatt Portugals, veröffentlichte Gesetzgebung[3].

Um den breiteren politischen Kontext zu verstehen, haben wir auch Publikationen und Berichte internationaler Organisationen wie der Europäischen Kommission, der OECD und des Internationalen Währungsfonds geprüft.

Einschränkungen und Diskontinuitäten der Daten

Eine wichtige Einschränkung dieses Berichts ist ein Datenbruch, der durch die Übertragung der Zuständigkeit vom SEF auf die AIMA Ende 2023 verursacht wurde. Aufgrund dieser Änderung lassen sich die Daten für 2023 und 2024 nicht im einfachen Vorjahresvergleich direkt gegenüberstellen. Die frühen Zahlen der AIMA spiegeln nicht nur Neuanträge und Genehmigungen wider, sondern auch die Bearbeitung eines großen, vom SEF übernommenen Rückstands[4].

Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts in öffentlichen Dokumenten keine vollständige Aufschlüsselung der Golden Visa Genehmigungen für 2024 nach Nationalität oder Investitionsart vorlag. Aus diesem Grund konzentriert sich unsere Analyse des jüngsten Zeitraums hauptsächlich auf allgemeinere Trends statt auf detaillierte Muster auf Kategorieebene.

Portugal trat in diese Phase unter schwerer wirtschaftlicher Belastung ein. Das Wachstum stagnierte, private Investitionen schwächten sich ab und die öffentlichen Finanzen gerieten unter Druck. Die Krise verschärfte sich nach dem globalen Finanzschock und der Schuldenkrise im Euroraum weiter. Diese Bedingungen bereiteten den Boden für eine steigende Arbeitslosigkeit und eine lang anhaltende Investitionsflaute.

Investitionsflaute und Anstieg der Arbeitslosigkeit

Zwischen 2008 und 2012 durchlief Portugal eine tiefe Wirtschaftskrise mit zwei Rezessionsphasen und einem starken Anstieg der Arbeitslosigkeit.

Nach kaum vorhandenem Wachstum im Jahr 2008 schrumpfte die Wirtschaft 2009 um 2,9%[5]. Sie erholte sich im Jahr 2010 nur leicht, als das BIP um 1,9% wuchs, fiel dann aber wieder in die Rezession zurück: Das BIP sank 2011 um 1,6% und 2012 um deutlich stärkere 3,2%[5]. Ein Großteil dieses Abschwungs wurde durch einen Einbruch der Inlandsnachfrage, insbesondere der Investitionen, verursacht.

Insgesamt sank das BIP Portugals zwischen Ende 2007 und Ende 2012 um etwa 10%[5].

Kollaps der Bauwirtschaft und des Wohnungsmarktes

Der Bausektor wurde härter getroffen als jeder andere Bereich der Wirtschaft. Seine Leistung sank Jahr für Jahr: um 4,9% im Jahr 2008, 10,7% im Jahr 2009, 5,4% im Jahr 2010, 9,7% im Jahr 2011 und 15,8% im Jahr 2012[37]. Am Ende dieses Zeitraums lag die Bautätigkeit etwa 44% unter ihrem Höchststand von 1999[38].

Dieser Zusammenbruch hatte besonders schwerwiegende Folgen, da das Baugewerbe eine große Zahl von Arbeitskräften beschäftigt. Allein in großen Bauunternehmen sank die Beschäftigung zwischen 2008 und 2012 um etwa 29%[38].

Steuerlicher Druck und IWF-Programm

Portugals öffentliche Finanzen gerieten während der Krisenjahre unter massiven Druck. Eurostat-Daten zeigen, dass sich das Defizit des Gesamtstaates von 3,6% des BIP im Jahr 2008 auf 10,2% im Jahr 2009 ausweitete und im Jahr 2010 mit 9,8% sehr hoch blieb[39]. Im gleichen Zeitraum stieg die Staatsverschuldung stark an, von 71,7% des BIP im Jahr 2008 auf 108,1% im Jahr 2011[39].

Als sich die Schuldenkrise im Euroraum verschärfte, schwand das Vertrauen der Investoren in Portugal, und die Kosten für die staatliche Kreditaufnahme stiegen sprunghaft an. Der Europäische Stabilitätsmechanismus stellt fest, dass die Renditen für 10-jährige portugiesische Staatsanleihen bis Mitte 2011 auf über 10% stiegen, was die Kreditkosten der Regierung drastisch erhöhte[41].

Politische Begründung für den Aufenthalt durch Investition

Portugal startete sein Programm für Aufenthalt durch Investition im Oktober 2012 als praktische Reaktion auf die Wirtschaftskrise und die durch das IWF-Rettungsprogramm auferlegten strengen Grenzen. Zu dieser Zeit hatte die Regierung kaum Spielraum für Ausgabenerhöhungen, Banken vergaben weniger Kredite und der Wohnungsmarkt befand sich in einem massiven Abwärtstrend.

Das Golden Visa wurde konzipiert, um ausländisches Kapital ins Land zu bringen, ohne den Staatshaushalt weiter zu belasten oder die Staatsverschuldung zu erhöhen. Durch die Förderung ausländischer Investitionen, insbesondere in Immobilien, hoffte die Regierung, das Überangebot an Wohnraum zu verringern, die Preise zu stützen und den angeschlagenen Bausektor wiederzubeleben.

Es fügte sich auch in bereits laufende umfassendere Wohnungsreformen ein, darunter das neue Städtepachtgesetz von 2012[42] und Maßnahmen zur Förderung der Stadterneuerung. Darüber hinaus stellte das durch das Golden Visa eingebrachte Geld eine wichtige Quelle für ausländisches Kapital für die Wirtschaft dar.

Andere Optionen, wie eine große öffentliche Investitionsinitiative, waren unrealistisch, da Portugal an strikte Auflagen des Rettungspakets gebunden war. In diesem Kontext wurde der Aufenthalt durch Investition zu einem der wenigen Instrumente, mit denen die Regierung schnell Kapital anziehen konnte, während sie gleichzeitig die Regeln zur Haushaltskonsolidierung einhielt.

Portugal führte das Golden Visa im Jahr 2012 ein, um in einer Phase wirtschaftlicher Schwäche ausländisches Kapital anzuziehen. Die Regierung wollte die Erholung unterstützen, Investitionen ankurbeln und das Vertrauen in die Wirtschaft stärken.

Gesetzlicher Rahmen und politische Ziele

Die rechtliche Grundlage für den Aufenthalt durch Investition in Portugal wurde durch das Gesetz Nr. 29/2012 vom 9. August 2012 geschaffen[6]. Dieses Gesetz änderte das bestehende Ausländergesetz Nr. 23/2007 durch Hinzufügung einer neuen Bestimmung – Artikel 90-A –, der die Regeln für die Erteilung von Aufenthaltstiteln an Nicht-EU-Bürger festlegte, die in Portugal qualifizierte Investitionen tätigen[6].

Das wichtigste politische Ziel war es, ausländisches Kapital anzuziehen, um die wirtschaftliche Erholung des Landes nach der Staatsschuldenkrise zu unterstützen. Das Programm wurde durch die ministerielle Anordnung Despacho Nr. 11820-A/2012 umgesetzt, die am 8. Oktober 2012 in Kraft trat und die spezifischen Investitionsanforderungen definierte.

Frühe Investitionsanforderungen

Zu Beginn bot das Golden Visa drei Haupt-In­ves­ti­tions­op­tio­nen an. Antragsteller konnten mindestens €1 Million nach Portugal transferieren, mindestens 30 Arbeitsplätze schaffen oder Immobilien im Wert von mindestens €500.000 kaufen[7]. Die Anforderung zur Schaffung von Arbeitsplätzen wurde später reduziert und auf 10 Stellen standardisiert.

Die ursprünglichen Aufenthaltsregeln sahen zudem vor, dass Investoren eine relativ begrenzte Zeit in Portugal verbringen mussten: 30 Tage im ersten Jahr und 60 Tage über jeden folgenden zweijährigen Verlängerungszeitraum. Im Jahr 2015 wurden diese Regeln noch flexibler gestaltet.

Unter dem Decreto Regulamentar Nr. 15-A/2015 wurde der Mindestaufenthalt auf nur 7 Tage im ersten Jahr und 14 Tage in jedem weiteren 2-Jahres-Zeitraum reduziert. Dies machte das Golden Visa für internationale Investoren deutlich attraktiver, da sie ihren Aufenthaltsstatus durch nur kurze Besuche in Portugal aufrechterhalten konnten.

Das Golden Visa verbreitete sich in seinen ersten Jahren schnell. Portugal nutzte es, um in einer Zeit schwacher inländischer Investitionen ausländisches Kapital anzuziehen. Die frühe Nachfrage zeigte ein starkes Interesse von Investoren aus Nicht-EU-Staaten. Bis 2016 war das Golden Visa zu einem sichtbaren Bestandteil der Investitionspolitik des Landes geworden.

Investitionszuflüsse und frühe wirtschaftliche Auswirkungen

In den Anfangsjahren wuchs das Golden Visa stetig. Obwohl der verfügbare Kontext keine vollständigen Jahresdaten für 2012 bis 2015 enthält, zeigen die Zahlen für 2016, wie umfangreich das Programm am Ende dieser ersten Phase bereits war. Im Jahr 2016 genehmigten die portugiesischen Einwanderungsbehörden, damals das SEF, 1.414 Anträge für das Golden Visa[8].

Infolgedessen wurden 1.172 erste Aufenthaltstitel an Hauptinvestoren ausgestellt, während weitere 2.000 Genehmigungen an Fa­mi­li­en­mit­glie­der im Wege der Familienzusammenführung erteilt wurden[8]. Im selben Jahr zog das Golden Visa Investitionen in Höhe von €874,44 Millionen an, was seine starke Fähigkeit unterstreicht, ausländisches Kapital nach Portugal zu bringen[9].

Rolle von Immobilien und Nationalitäten der Investoren

Die Anfangsjahre des Golden Visa waren durch zwei klare Muster geprägt: Die meisten Investoren wählten die Immobilienoption, und chinesische Staatsangehörige bildeten die größte Gruppe der Antragsteller.

Im Jahr 2016 standen 1.329 der 1.414 genehmigten Anträge im Zusammenhang mit Immobilienkäufen, was bedeutete, dass Immobilien 94% aller Genehmigungen ausmachten[10]. Dies entsprach auch dem Großteil des investierten Geldes: €787,45 Millionen der Jahressumme bzw. 90,1%[11].

Die anderen Wege wurden deutlich seltener genutzt. Auf die Option des Kapitaltransfers entfielen 84 Anträge, während über den Weg der Arbeitsplatzschaffung nur eine Genehmigung erteilt wurde.

Chinesische Investoren waren mit Abstand die größte Nationalitätengruppe. Im Jahr 2016 stammten 848 Hauptantragsteller aus China[10]. Es folgten Brasilien mit 142, Südafrika mit 62, Russland mit 51 und Jordanien mit 35. Dies zeigt, dass das Golden Visa in seiner Anfangsphase besonders in China attraktiv war, obwohl sich das Interesse allmählich auch auf andere Länder ausweitete.

Dieser Zeitraum markierte den Höhepunkt des Einflusses des Golden Visa auf den Immobilienmarkt. Ausländisches Kapital floss stetig in portugiesische Immobilien, während die Nachfrage nach Wohnraum in den beliebtesten städtischen Gebieten und Küstenregionen des Landes hoch blieb.

Wachstum der Immobilienpreise und Zuflüsse von ausländischem Kapital

Zwischen 2016 und 2021 stiegen die Immobilienpreise in Portugal stetig und dann immer schneller an. Nach Angaben des Nationalen Instituts für Statistik erhöhten sich die durchschnittlichen Hauspreise 2016 um 7,1% und 2019 um etwa 9,6%[12]. Selbst während der Pandemie stiegen die Preise weiter und legten 2020 um 8,4% zu. Im Jahr 2021 beschleunigte sich der Markt erneut, wobei das durchschnittliche jährliche Wachstum 9,4% erreichte und das Wachstum im Vorjahresvergleich im vierten Quartal mit 11,6% seinen Höchststand feierte[13].

Bis 2021 hatte der landesweite Medianpreis für Wohnraum €1.297 pro Quadratmeter erreicht[14]. In einigen Regionen waren die Preise deutlich höher, insbesondere an der Algarve mit €2.000 pro Quadratmeter, im Großraum Lissabon mit €1.813 und im Großraum Porto mit €1.370[14].

Die Mieten folgten einem ähnlichen Muster. Die Medianmiete für Neuverträge stieg 2019 um 10,8% und 2021 um 7,7% auf €6,04 pro Quadratmeter[14].

Konzentration in Lissabon und Porto sowie städtischer Wandel

Investitions- und Wohnungsdruck konzentrierten sich stark auf die Küsten- und Ballungsgebiete Portugals, insbesondere Lissabon, Porto und die Algarve. Offizielle SEF-Daten für 2021 zeigten, dass 66,8% aller ausländischen Einwohner in Portugal in den Distrikten Lissabon, Faro und Setúbal registriert waren[14]. Dies deckte sich mit den Immobilienmarktdaten des INE, wonach die Immobilienpreise in genau diesen Gebieten am höchsten waren[14].

Diese Konzentration spiegelte sich auch in sichtbaren Veränderungen der Großstädte wider. In den Jahren vor 2020 verzeichneten Lissabon und Porto einen rasanten Anstieg von Kurzzeitmieten, was den Druck auf das Wohnungsangebot für Einheimische erhöhte und mit der Gentrifizierung in historischen Vierteln in Verbindung gebracht wurde. Das Golden Visa verstärkte diesen Trend, indem es ausländisches Kapital in Immobilienmärkte lenkte, die bereits unter starkem Druck standen und einen großen urbanen Wandel durchliefen.

Politische Debatte

Da die Immobilienpreise und Mieten immer weiter stiegen, nahmen auch die öffentliche und politische Kritik am Golden Visa zu. Da 87% bis 95% der Genehmigungen an Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen gebunden waren, wurde das Programm eng mit der Krise bei der Bezahlbarkeit von Wohnraum verknüpft.

Obwohl die Investitionen über das Golden Visa nur einen kleinen Anteil am gesamten portugiesischen Immobilienmarkt ausmachten, waren sie stark auf die teuersten städtischen Gebiete konzentriert. Dies führte zur weit verbreiteten Ansicht, dass das Golden Visa die Preise weiter in die Höhe trieb und zur Verdrängung der einheimischen Bevölkerung beitrug.

Der Druck stieg stetig an, insbesondere von Seiten der Stadtväter von Lissabon und Porto. Dies trug im Laufe der Zeit zu einer Reihe strengerer Regeln und schließlich zur großen Reform „Mais Habitação“ im Jahr 2023 bei, mit der der Weg über Immobilien für neue Antragsteller beendet wurde[12].

Die Wohnkosten entwickelten sich in diesem Zeitraum zu einem der sensibelsten sozialen Themen Portugals. Steigende Preise und Mieten erhöhten den Druck auf die Haushalte, insbesondere in den Großstädten. Mit wachsender Sorge in der Bevölkerung geriet das Golden Visa unter genauere politische Beobachtung. Das Golden Visa wurde zunehmend als Teil eines umfassenderen Problems in der Wohnungspolitik wahrgenommen.

Steigende Mieten und lokaler politischer Druck

Portugals Krise bei der Bezahlbarkeit von Wohnraum verschärfte sich Ende der 2010er Jahre und nach der Pandemie erheblich, da Mieten und Immobilienpreise schneller stiegen als die Einkommen. Laut INE erreichte die landesweite Medianmiete für Neuverträge im Jahr 2024 einen Wert von €7,97 pro Quadratmeter.

In Lissabon und Porto lagen die Mieten mit €15,93 bzw. €12,58 pro Quadratmeter deutlich höher[15]. Der Aufwärtstrend hielt bis Anfang 2025 an, wobei die Mieten weiterhin zweistellige jährliche Wachstumsraten aufwiesen.

Obwohl das verfügbare Medianeinkommen im Jahr 2024 um 14% auf €14.465 pro Jahr anstieg, blieb Wohnraum für viele Haushalte unerschwinglich. Eurostat-Daten für 2024 zeigten, dass 30,3% der Mieter, die Marktmieten in Portugal zahlten, durch die Wohnkosten überlastet waren, was bedeutet, dass sie mehr als 40% ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen ausgaben[16].

Lokale Politiker in den Gebieten mit dem größten Wohnungsdruck gehörten zu den schärfsten Kritikern des Golden Visa. Im Jahr 2019 erklärte der Bürgermeister von Porto, Rui Moreira, dass goldene Visa zur „künstlichen Preisinflation“ und zur „Luxemburgisierung“ der Wirtschaft beitrügen[17].

Im November 2022 verabschiedete die Stadtversammlung von Lissabon eine Resolution, die das Ende des Golden Visa im ganzen Land forderte, mit dem Argument, dass es spekulative Investitionen fördere[18].

Die Landesregierung erkannte das Problem ebenfalls offen an. Als sie 2020 Pläne ankündigte, den geografischen Geltungsbereich des Programms ab 2022 einzuschränken, erklärte die regierende Sozialistische Partei, das Ziel sei es, den Druck auf den Wohnungsmarkt in den Ballungsräumen von Lissabon und Porto zu verringern[19].

Politische Debatten innerhalb Portugals und der EU

Die Wohnungskrise wurde zu einem zentralen politischen Thema in Portugal, wobei der öffentliche Druck auf Maßnahmen zunahm. Eine im Juli 2025 veröffentlichte Eurobarometer-Umfrage ergab, dass 30% der Befragten in Portugal Wohnraum und bessere Energieeffizienz als Prioritäten für künftige EU-Investitionen sahen, was die Bedeutung des Themas unterstreicht.

Portugals Entscheidung, die Regeln für das Golden Visa zu verschärfen, fiel zudem in eine Zeit wachsender internationaler Kontrolle von Programmen für den Aufenthalt durch Investition. Im Jahr 2019 veröffentlichte die Europäische Kommission einen wichtigen Bericht, in dem sie vor Risiken wie Geldwäsche, Steuerhinterziehung und Sicherheitsbedenken warnte. Im März 2022 ging sie einen Schritt weiter und empfahl deutlich strengere Kontrollen für diese Programme und forderte die EU-Länder auf, Genehmigungen für russische und belarussische Staatsangehörige auszusetzen[20].

Das Europäische Parlament unterstützte ebenfalls strengere Kontrollen auf EU-Ebene. Gleichzeitig warnten die OECD und die Financial Action Task Force davor, dass solche Golden Visas dazu genutzt werden könnten, internationale Steuertransparenzregeln zu umgehen. Der IWF wies zudem auf Reputationsrisiken und mögliche wirtschaftliche Nebenwirkungen hin, einschließlich des Drucks auf die Wohnungsmärkte.

Vor diesem Hintergrund waren die Reformen Portugals Teil eines umfassenderen europäischen Wandels. Die strengeren Regeln des Landes spiegelten sowohl den innenpolitischen Druck als auch eine europaweite Tendenz zu mehr Aufsicht und einer geringeren Abhängigkeit von immobilienbasierten Investitionswegen wider.

Portugal begann mit der Verschärfung des Golden Visa, als die Kritik an seinen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt zunahm. Die Regierung versuchte, den Druck auf die wichtigsten Wohnimmobilienmärkte zu verringern, ohne das Golden Visa sofort ganz einzustellen.

Geografische Beschränkungen

Die erste große Verschärfung des Golden Visa erfolgte durch das Gesetzesdekret Nr. 14/2021, das im Februar 2021 veröffentlicht wurde und ab dem 1. Januar 2022 galt[21]. Diese Reform engte die Gebiete, in denen Immobilienkäufe für das Visum berechtigten, stark ein.

Nach den neuen Regeln zählten Investitionen in Wohnimmobilien nur noch dann, wenn sich das Objekt in den autonomen Regionen der Azoren oder Madeiras oder in offiziell ausgewiesenen Gebieten im Landesinneren Portugals befand[21]. Diese Gebiete sind in der Portaria Nr. 208/2017 aufgeführt und umfassen 165 Gemeinden und 73 Kirchengemeinden. In der Praxis bedeutete dies, dass neue Investitionen in Wohnimmobilien in Lissabon, Porto und an den meisten Küstenabschnitten der Algarve nicht mehr förderfähig waren.

Dieselbe Reform erhöhte auch den erforderlichen Mindestbetrag für einige andere In­ves­ti­tions­op­tio­nen. Zum Beispiel wurde der Weg des Kapitaltransfers von €1 Million auf €1,5 Millionen angehoben[21].

Abschaffung der Immobilienoption und Reform „Mais Habitação“

Die bedeutendste Reform kam mit dem Legislativpaket „Mais Habitação“, das am 6. Oktober 2023 als Gesetz Nr. 56/2023 verabschiedet wurde und am Folgetag in Kraft trat[22]. Dieses Gesetz führte die stärksten Änderungen am Golden Visa seit dessen Einführung ein.

Kapitel V des Gesetzes beendete die Möglichkeit für Neuanträge über die am häufigsten genutzten Investitionswege des Golden Visa. Artikel 42 legte fest, dass für drei Optionen keine neuen Anträge mehr angenommen würden:

• Kapitalübertragungen von €1,5 Millionen oder mehr;
• Kauf von Immobilien im Wert von mindestens €500.000;
• Kauf und Renovierung von Immobilien im Wert von mindestens €350.000.

Die Reform schuf zudem eine klare Trennung zwischen dem Golden Visa und dem Immobilienmarkt. Artikel 44 änderte das Haupt-Einwanderungsgesetz dahingehend, dass die verbleibenden förderfähigen Investitionen – wie etwa in Fonds oder Unternehmen – weder direkt noch indirekt für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen genutzt werden dürfen. Infolgedessen ist die Immobilieninvestition kein Weg mehr für Neuantragsteller im Rahmen des Golden Visa.

Politische Beweggründe

Die offiziellen Gründe für die Verschärfung des Golden Visa zwischen 2020 und 2023 konzentrierten sich hauptsächlich auf die Krise der Bezahlbarkeit von Wohnraum und die Notwendigkeit, den spekulativen Druck auf dem Immobilienmarkt zu verringern.

Der Staatshaushalt 2020 machte deutlich, dass das Ziel darin bestand, Investitionen in Regionen im Landesinneren zu fördern und Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen in großen Ballungsräumen zu begrenzen. In der Präambel zum Gesetzesdekret Nr. 14/2021 hieß es, der Zweck sei es, das Golden Visa vor allem auf Gebiete im Landesinneren, die Schaffung von Arbeitsplätzen, die Stadterneuerung und das Kulturerbe auszurichten.

Die Begründung für die endgültige Reform im Jahr 2023 war noch deutlicher. Das erklärte Ziel des Gesetzes „Mais Habitação“ war die Einführung von Maßnahmen, die dazu beitragen würden, mehr Wohnraum zu garantieren. Das Gesetz sah die Beendigung von Aufenthaltstiteln im Zusammenhang mit Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen ausdrücklich als eine dieser Maßnahmen vor und verknüpfte die Beschränkung des Golden Visa direkt mit der allgemeinen Wohnungspolitik der Regierung[22].

Das Golden Visa entwickelte sich in diesem Zeitraum zu einem der größten Kanäle für den Aufenthalt durch Investition in Portugal. Es zog erhebliches Kapital an und lockte tausende Hauptantragsteller sowie Familienangehörige an.

Anzahl ausgestellter Genehmigungen und Investitionsvolumen

Vom Start des Golden Visa im Oktober 2012 bis Juli 2023 zog Portugal insgesamt €7,21 Milliarden über diesen Weg des Aufenthalts durch Investition an[8].

In diesem Zeitraum wurden 12.497 Aufenthaltstitel an Hauptinvestoren vergeben, und weitere 20.169 wurden im Rahmen der Familienzusammenführung an Familienangehörige ausgestellt.

Das Golden Visa durchlief klare Phasen des Wachstums, der Spitzenaktivität und des Rückgangs, geprägt von politischen Änderungen und äußeren Ereignissen.

Nach dem Start expandierte das Programm schnell, wobei die Investitionen in den Jahren vor der Pandemie ihr höchstes Niveau erreichten. Im Jahr 2018 wurden beispielsweise 3.909 Genehmigungen an Hauptinvestoren erteilt, was €838,5 Millionen einbrachte. Die Pandemie verlangsamte die Aktivitäten daraufhin. Im Jahr 2021 wurden 2.036 Investorengenehmigungen erteilt, wobei das Gesamtinvestitionsvolumen auf €460,8 Millionen sank.

Das Programm erholte sich im Jahr 2022, als 2.869 Investorengenehmigungen vergeben wurden. Im Jahr 2023 stieg die Zahl auf 2.901. Dies lag wahrscheinlich daran, dass viele Antragsteller versuchten, vor den Gesetzesänderungen im Oktober 2023, die den Immobilienweg für Neuantragsteller beendeten, einen Antrag zu stellen. Im Jahr 2024 wurden unter den neuen Regeln und unter der Verwaltung der AIMA 4.987 Investorengenehmigungen erteilt[23].

Die Zahlen zur Familienzusammenführung änderten sich ebenfalls spürbar. Im Jahr 2024 wurden 2.909 Genehmigungen an Familienangehörige ausgestellt, verglichen mit 1.554 im Jahr 2023[23]. Unserer Ansicht nach spiegelt dieser Anstieg vor allem die Bemühungen der AIMA wider, den übernommenen Rückstand aufzuarbeiten, und nicht einen plötzlichen Anstieg neuer Familienanträge.

Verteilung nach Nationalitäten und Sektorenallokation

Das Golden Visa hat sich im Laufe der Zeit grundlegend gewandelt. Mehr als ein Jahrzehnt lang war die Immobilieninvestition der wichtigste Weg.

Im Jahr 2018 entfielen 90,9% aller Investitionen im Rahmen des Golden Visa auf Immobilienkäufe, und im Jahr 2021 machten sie immer noch 88,9% aus[8]. Dies änderte sich im Oktober 2023 komplett, als das Gesetz „Mais Habitação“ die immobilienbasierten Optionen für neue Antragsteller abschaffte. Infolgedessen wurden alle 2.081 im Jahr 2024 erteilten Investorengenehmigungen über andere Wege ausgestellt, wie etwa Investmentfonds, Beiträge zur Forschung oder Unternehmenskapitalisierung[8].

Auch das Profil der Investoren nach Nationalität hat sich erheblich verändert. Chinesische Staatsangehörige bilden mit 5.374 bis Juli 2023 erteilten Genehmigungen insgesamt weiterhin die größte Gruppe. Ihr Anteil an den Neugenehmigungen ist jedoch im Laufe der Zeit stark gesunken, von fast 75% im Jahr 2015 auf 16,6% im Jahr 2022[24].

Gleichzeitig haben Investoren aus anderen Ländern an Bedeutung gewonnen. Die größte Veränderung gab mit den USA, die im Jahr 2022 mit 216 Genehmigungen die führende Nationalität unter den Neuantragstellern wurden, knapp vor China mit 213. Brasilien, die Türkei und Südafrika gehören ebenfalls weiterhin zu den wichtigsten Herkunftsländern der Investoren.

Um die offiziellen Statistiken zu ergänzen, betrachten wir interne Daten, die das tatsächliche Investorenverhalten und die Nachpfragemuster widerspiegeln, die von Immigrant Invest beobachtet wurden.

Laut den Webanalysen von Immigrant Invest und Kundenanfragen im Zeitraum vom 18. November 2024 bis zum 9. März 2026 sind die Top 10 Länder mit dem höchsten Interesse am Golden Visa Portugals:

• USA,
• Vereinigtes Königreich,
• Kanada,
• Portugal,
• Indien,
• Vereinigte Arabische Emirate,
• Nigeria,
• Australien,
• Türkei,
• Deutschland.

Dieser Datensatz bietet einen praktischen Gegenpol zu den von der Regierung herausgegebenen Zahlen. Während die offiziellen Daten abgeschlossene Aufenthaltstitel widerspiegeln, erfassen die internen Metriken von Immigrant Invest frühere Phasen des Entscheidungsprozesses, einschließlich des ersten Interesses, des Suchverhaltens und der Beratungsanfragen.

Ein Vergleich der beiden Datensätze lässt mehrere bemerkenswerte Muster erkennen:

1. Die USA und das Vereinigte Königreich erscheinen sowohl bei den genehmigten Titeln als auch beim frühzeitigen Interesse prominent, was auf eine stabile und ausgereifte Investoren-Pipeline hindeutet.
2. Schwellenländer wie Nigeria und die Vereinigten Arabischen Emirate zeigen ein hohes Engagement in der Phase der Anfrage, trotz geringerer Repräsentanz in den Genehmigungsstatistiken, was auf ein latentes Potenzial hindeutet, das zu künftigen Anträgen führen könnte.
3. Portugal erscheint in den Top 10, was das inländische Interesse widerspiegelt, das oft mit Steuerplanung, Binnenumzug oder Strategien zur Statusoptimierung verbunden ist.

Offene Anträge

Ein großes Problem für das Golden Visa war der enorme administrative Rückstand.

Als die Zuständigkeit Ende 2023 vom SEF auf die neue Agentur für Integration, Migration und Asyl (AIMA) überging, wurde die Zahl der ausstehenden Anträge im Zusammenhang mit dem Golden Visa – einschließlich derer von Hauptinvestoren und deren Familienangehörigen – offiziell mit „mehr als 50.000“ angegeben[23]. Ein AIMA-Beamter bestätigte diese Zahl Anfang 2025 erneut, was zeigt, dass der Rückstand sogar noch größer war, als einige frühere öffentliche Schätzungen vermuten ließen.

Um dieses Problem anzugehen, richteten die Behörden im Jahr 2024 eine spezielle Missionsstruktur ein, die oft als „Mega-Operation“ bezeichnet wird. Obwohl sich diese Bemühungen hauptsächlich auf andere Arten von Einwanderungsfällen konzentrierten, machte der Bericht der AIMA für 2024 deutlich, dass sie auch mit der Bearbeitung des großen Rückstands beim Golden Visa begann.

Den Effekt sehen wir in den Zahlen für 2024. In diesem Jahr wurden 2.909 Genehmigungen an Familienangehörige ausgestellt – eine hohe Zahl, die die Bemühungen widerspiegelt, ältere ausstehende Fälle abzuarbeiten, statt nur Neuanträge[23].

Das Golden Visa wirkte sich in ungleicher Weise auf den Immobilienmarkt aus. Sein nationaler Anteil war bescheiden, aber seine lokale Wirkung war stärker. Das Golden Visa erhöhte die Nachfrage an Orten mit begrenztem Wohnungsangebot.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt

Das Golden Visa hatte spürbare Auswirkungen auf den portugiesischen Immobilienmarkt, doch diese konzentrierten sich auf bestimmte Gebiete und waren nicht gleichmäßig über das ganze Land verteilt. Zwischen 2012 und 2023 war sein direkter Anteil am nationalen Immobilienmarkt mit schätzungsweise 2,1% relativ gering. Dennoch spielte es an Standorten mit hoher Nachfrage wie Lissabon, Porto und der Algarve, wo das Wohnungsangebot bereits unter Druck stand, eine viel größere Rolle.

In diesen Gebieten erhöhte das Golden Visa die Nachfrage in Märkten, die bereits teuer und hart umkämpft waren. Dies trug dazu bei, die Preise in die Höhe zu treiben, insbesondere im Premiumsegment. Offizielle Daten für 2016 bis 2021 zeigen ein stetiges und sich beschleunigendes Wachstum sowohl bei den Immobilienpreisen als auch bei den Mieten.

Das durchschnittliche jährliche Hauspreiswachstum stieg von 7,1% im Jahr 2016 auf 9,4% im Jahr 2021, mit noch stärkerem Wachstum in den Ballungsräumen[25]. Die Mieten folgten einem ähnlichen Muster, wobei die Medianmieten für Neuverträge 2019 um 10,8% und 2021 um 7,7% stiegen[25].

Das Golden Visa trug direkt zu diesem Trend bei, da in seinen Anfangsjahren mehr als 90% der Investitionen über das Golden Visa in Immobilien flossen. Ausländische Käufer, einschließlich der Antragsteller für das Golden Visa, neigten zudem dazu, teurere Immobilien zu kaufen als inländische Käufer. Im Jahr 2024 lag der durchschnittliche Transaktionswert für einen Käufer aus einem Nicht-EU-Staat beispielsweise bei €421.730, verglichen mit €207.230 im landesweiten Durchschnitt.

Diese Konzentration auf höherwertige Immobilienmärkte erhöhte wahrscheinlich den Preisdruck, den die einheimische Bevölkerung bereits spürte. Dies erklärt auch, warum lokale Politiker argumentierten, das Programm treibe die Preise künstlich in die Höhe und verschlechtere die Bezahlbarkeit von Wohnraum. Diese Bedenken wurden zu einem der Hauptgründe, warum Portugal den Immobilienweg für neue Antragsteller beim Golden Visa im Oktober 2023 beendete.

Kapitalzuflüsse und Erholung des Bausektors

Das Golden Visa war eine wichtige Quelle für ausländische Investitionen in Portugal. Von seinem Start im Oktober 2012 bis September 2023 brachte es etwa €7,32 Milliarden ein[26]. Das meiste Geld – rund €6.45 Milliarden bzw. 88% – floss in Immobilien[26].

Dieser Zufluss war in den Jahren nach der Wirtschaftskrise 2008—2012 besonders wichtig, als die Inlandsnachfrage schwach war und die Bankenvergabe stark zurückgegangen war. Das Programm half dabei, die Liquidität auf dem Immobilienmarkt zu einem Zeitpunkt wiederherzustellen, als andere Investitionsquellen begrenzt waren.

Die Auswirkungen auf den gesamten Bausektor scheinen jedoch deutlich geringer gewesen zu sein. Ein Teil des Golden Visa unterstützte die Renovierung und Sanierung von Immobilien und zog insgesamt €671 Millionen an. Dies war wichtig für einige Stadterneuerungsprojekte, insbesondere in historischen Stadtzentren, machte aber in diesem Zeitraum nur etwa €50 Millionen bis €70 Millionen pro Jahr aus. Im Vergleich zur Größe des gesamten portugiesischen Bausektors – beispielsweise €12,7 Milliarden für Bauarbeiten im Jahr 2024 – entsprach dies weniger als 1% pro Jahr.

Mit anderen Worten: Das Golden Visa spielte eine bedeutende Rolle bei der Unterstützung von Immobilientransaktionen und einigen lokalen Sanierungsprojekten, aber seine direkte Auswirkung auf die Bautätigkeit und die Beschäftigung auf nationaler Ebene war begrenzt.

Steuerliche Auswirkungen

Das Golden Visa brachte zudem erhebliche Steuereinnahmen ein, hauptsächlich durch Steuern im Zusammenhang mit Immobilienkäufen. Basierend auf den €6.45 Milliarden, die zwischen 2012 und September 2023 in Immobilien investiert wurden, waren die erzielten Gesamteinnahmen beträchtlich[26].

Es wird geschätzt, dass die Grunderwerbsteuer (IMT) den Gemeinden etwa €331 Millionen einbrachte. Die Stempelsteuer auf Immobilientransaktionen generierte wahrscheinlich weitere €51,6 Millionen für den Staat. Zudem erzeugten die €671 Millionen, die über den Weg der Immobiliensanierung investiert wurden, Mehrwertsteuereinnahmen auf Baumaterialien und Dienstleistungen. Je nach angewandtem Steuersatz wird dieser Betrag auf €40 Millionen bis €154 Millionen geschätzt.

Das Golden Visa schuf zudem eine fortlaufende Quelle für lokale Steuereinnahmen. Da viele der im Rahmen des Programms gekauften Immobilien hochwertige Vermögenswerte waren, vergrößerten sie die Bemessungsgrundlage für die jährliche Grundsteuer (IMI), insbesondere in den stark nachgefragten Gebieten, in denen sich diese Käufe konzentrierten. Dies bescherte den Gemeinden über die einmaligen Steuern beim Kauf hinaus einen stetigen Einnahmestrom.

Regionalentwicklung

Das Golden Visa hatte eine sehr ungleichverteilte regionale Wirkung, da der Großteil der Investitionen in die Küsten- und Ballungsgebiete Portugals floss und nicht in weniger entwickelte Teile des Landes. In der Praxis waren die Hauptprofiteure Lissabon, Porto und die Algarve.

Daten aus dem Jahr 2021 zeigten, dass 66,8% aller ausländischen Einwohner in Portugal in den Küstenbezirken Lissabon, Faro und Setúbal registriert waren, und die Investitionen über das Golden Visa folgten einem ähnlichen Muster[28].

Diese Konzentration verstärkte die regionalen Ungleichgewichte und trug wenig zur Unterstützung der Entwicklung im Landesinneren bei. Als Reaktion darauf führte die Regierung das Gesetzesdekret Nr. 14/2021 ein, das am 1. Januar 2022 in Kraft trat. Nach dieser Reform berechtigten Investitionen in Wohnimmobilien nur noch dann für das Golden Visa, wenn sie in den autonomen Regionen der Azoren und Madeiras oder in offiziell ausgewiesenen Gebieten im Landesinneren getätigt wurden[28].

Der erklärte Zweck dieser Änderung war es, eine ausgewogenere territoriale Entwicklung zu fördern, die Stadterneuerung und das Kulturerbe in weniger entwickelten Gebieten zu unterstützen und Investitionen aus den überhitzten Küstenmärkten umzulenken. Dies war der erste große Schritt bei der Neugestaltung des Golden Visa, bevor der Immobilienweg im Jahr 2023 vollständig abgeschafft wurde[22].

Seit der Reform von 2023 könnte eine künftige Richtung in einer gezielteren Version des Programms liegen, die Investitionen (außerhalb von Immobilien) aktiver in Regionen im Landesinneren oder in spezifische Wirtschaftssektoren lenkt.

Die Auswirkungen des Golden Visa gingen über Investitionszahlen und Immobilienverkäufe hinaus. Es wurde mit allgemeineren Sorgen über den Zugang zu Wohnraum, Ungleichheit und Veränderungen im städtischen Leben verknüpft. Als die Mieten stiegen und sich die Viertel veränderten, schwand die öffentliche Unterstützung.

Bezahlbarkeit von Wohnraum und öffentliche Meinung

Das Golden Visa wird eng mit der sinkenden Bezahlbarkeit von Wohnraum und großen Veränderungen in städtischen Vierteln in Verbindung gebracht, vor allem weil es Milliarden von Euro in Immobilien in den begehrtesten Stadtgebieten lenkte.

Während der Hauptwachstumsphase des Programms von 2016 bis 2021 stiegen die Mieten schneller als die Löhne, was den Druck auf die Haushalte erhöhte. Bis 2024 zeigten Eurostat-Daten, dass 30,3% der Mieter, die Marktmieten in Portugal zahlten, durch die Wohnkosten überlastet waren, was bedeutet, dass sie mehr als 40% ihres Einkommens für das Wohnen ausgaben[29].

Dieser Druck hing auch mit der zunehmenden „Touristifizierung“ historischer Stadtkerne zusammen. Dieser Prozess wurde nicht nur durch das Golden Visa, sondern auch durch die rasant steigende Zahl von Kurzzeitvermietungen, in Portugal als Alojamento Local (AL) bekannt, vorangetrieben. In Lissabon war dieser Zusammenhang besonders deutlich. Eine im Jahr 2025 verabschiedete kommunale Verordnung stellte fest, dass AL 67% der touristischen Unterkünfte ausmachte und zu schwerwiegenden Ungleichgewichten geführt hatte[30].

In der zentralen Gemeinde Santa Maria Maior war das Ausmaß besonders eklatant: Die Zahl der AL-Objekte erreichte 66,9% der Zahl der dauerhaften Wohnsitze[30]. In der Praxis bedeutete dies, dass immer mehr Wohnraum für den Tourismus statt für Langzeitbewohner genutzt wurde.

Infolgedessen verloren viele Viertel einen Teil ihres Wohncharakters, Langzeitbewohner wurden verdrängt und das soziale Gefüge historischer Gebiete veränderte sich erheblich. Diese Auswirkungen wurden zu einem der Hauptgründe für die wachsende politische Ablehnung des Golden Visa.

Da Wohnraum immer weniger bezahlbar wurde, sahen die Öffentlichkeit und die Medien das Golden Visa zunehmend als Teil des Problems an. In der Praxis machte es zwar nur einen kleinen Teil des gesamten Immobilienmarktes aus. Da es jedoch sehr präsent war und eng mit Luxusimmobilien verknüpft wurde, entwickelte es sich zu einem mächtigen Symbol für einen Immobilienmarkt, der nach Meinung vieler Menschen eher ausländischen Investoren als einheimischen Bewohnern diente.

Diese öffentliche Besorgnis wurde im Laufe der Zeit immer deutlicher. Eine im Juli 2025 veröffentlichte Eurobarometer-Umfrage ergab, dass 30% der Befragten in Portugal das Thema Wohnen als vorrangigen Bereich für künftige EU-Investitionen betrachteten, was die politische Bedeutung dieses Themas unterstreicht.

In der Medienberichterstattung wurden zudem häufig Äußerungen von Beamten wiederholt, die das Golden Visa mit Problemen auf dem Wohnungsmarkt in Verbindung brachten. Beispielsweise erklärte Portos Bürgermeister Rui Moreira, dass Golden Visas für eine „künstliche Inflation“ der Immobilienpreise sorgten und eine Art Steueroaseneffekt erzeugten[19].

Als sich diese Ansicht sowohl in den portugiesischen als auch in den internationalen Medien verbreitete, wurde das Golden Visa nicht mehr nur als wirtschaftspolitisches Instrument, sondern auch als Quelle sozialer Spannungen wahrgenommen. Dies trug dazu bei, ein politisches Klima zu schaffen, in dem eine Reform kaum noch zu vermeiden war.

Parlamentarische Debatten und Positionen der Kommunalverwaltungen

Der politische Druck zur Änderung des Golden Visa führte allmählich zu einem breiten Konsens gegen dessen Immobilienkomponente.

Kommunalbehörden in den Städten, die am stärksten von steigenden Wohnkosten betroffen waren, gehörten zu den schärfsten Kritikern. Die Stadtversammlung von Lissabon verabschiedete Resolutionen, die ein nationales Ende des Golden Visa forderten, während der Bürgermeister von Porto sich wiederholt dagegen aussprach[18].

Die Landesregierung unter Führung der Sozialistischen Partei reagierte schrittweise. Zunächst führte sie 2022 geografische Beschränkungen ein, um den Druck auf die Wohnungsmärkte in Lissabon und Porto zu verringern[19]. Im Jahr 2023 ging sie dann noch weiter und brachte das Legislativpaket „Mais Habitação“ auf den Weg, das den Immobilienweg vollständig aus dem Golden Visa strich[19].

Die abschließende Abstimmung im Parlament zeigte eine deutliche politische Spaltung. Die Sozialistische Partei stimmte dafür, während die meisten Oppositionsparteien – darunter PSD, Chega, IL, PCP und BE – gegen das Paket stimmten, wenn auch nicht immer aus den gleichen Gründen.

Auch auf europäischer Ebene nahm der Druck zu. Die Europäische Kommission und das Europäische Parlament hatten bereits Bedenken hinsichtlich der Programme für einen Aufenthalt durch Investitionen geäußert und auf Risiken wie Geldwäsche und schwache Bindungen zwischen den Investoren und dem Gastland hingewiesen.

Später bezeichnete der EU-Kommissar für Wohnen Portugal als eines der EU-Länder, die am stärksten von der Wohnungskrise betroffen seien. Dies bekräftigte die innerhalb Portugals geäußerten Sorgen und stärkte die Argumente für eine Reform.

Nach der Reform von 2023 hat Portugal den Umfang des Golden Visa stark eingeschränkt. Das Golden Visa unterstützt keine Investitionen in Wohnimmobilien oder unbeschränkte Kapitalübertragungen mehr. Sein Zweck ist nun gezielter und selektiver.

Bestehende Investitionswege

Infolge der Reform „Mais Habitação“ gemäß Gesetz Nr. 56/2023, die am 7. Oktober 2023 in Kraft trat, werden Immobilienkäufe und große unbeschränkte Kapitalübertragungen im Rahmen des portugiesischen Golden Visa für neue Antragsteller nicht mehr akzeptiert[36].

Heute ist das Golden Visa auf In­ves­ti­tions­op­tio­nen außerhalb des Immobiliensektors beschränkt. Die wichtigsten derzeit verfügbaren Wege sind die folgenden:

Schaffung von Arbeitsplätzen. Antragsteller können sich qualifizieren, indem sie mindestens 10 Arbeitsplätze in Portugal schaffen. Eine Qualifizierung ist auch möglich, indem mindestens €500.000 in ein in Portugal registriertes Unternehmen investiert und mindestens 5 dauerhafte Arbeitsplätze geschaffen werden.

Zudem können sie sich qualifizieren, indem sie denselben Betrag in ein bestehendes portugiesisches Unternehmen investieren. In diesem Fall müssen sie entweder mindestens 5 dauerhafte Arbeitsplätze schaffen oder mindestens 10 Arbeitsplätze erhalten – wobei mindestens 5 davon dauerhaft sein müssen – und zwar für einen Zeitraum von mindestens 3 Jahren.

Wissenschaftliche Forschung. Antragsteller können mindestens €500,000 in Forschungsaktivitäten investieren, die von öffentlichen oder privaten Einrichtungen durchgeführt werden, die Teil des nationalen wissenschaftlichen und technologischen Systems Portugals sind.

Unterstützung von Kultur und Kulturerbe. Antragsteller können mindestens €250,000 in die künstlerische Produktion oder in die Erhaltung und Restaurierung des portugiesischen Kulturerbes investieren.

Investmentfonds ohne Immobilienbezug. Antragsteller können mindestens €500,000 in portugiesische Investmentfonds investieren, wobei diese Fonds nicht auf Immobilien ausgerichtet sein dürfen. Sie müssen zum Zeitpunkt der Investition eine Laufzeit von mindestens 5 Jahren haben, und mindestens 60% ihres Portfolios müssen in Unternehmen mit Sitz in Portugal investiert sein.

Unternehmensinvestitionen und Schaffung von Arbeitsplätzen. Antragsteller können mindestens €500,000 investieren, um ein Unternehmen in Portugal zu gründen und mindestens 5 dauerhafte Arbeitsplätze zu schaffen. Derselbe Betrag kann auch zur Stärkung des Kapitals eines bestehenden portugiesischen Unternehmens verwendet werden, sofern dies zur Schaffung oder zum Erhalt von Arbeitsplätzen führt, wobei mindestens 5 dauerhafte Stellen für mindestens 3 Jahre erhalten bleiben müssen.

Für das gesamte Golden Visa gilt nun eine zentrale Regel: Keiner dieser Investitionswege darf direkt oder indirekt für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen genutzt werden[36]. In allen Fällen muss die Investition für mindestens 5 Jahre aufrechterhalten werden.

Administrative Reformen

Eine umfassende Reform des portugiesischen Migrations- und Grenzsystems wurde durch das Gesetzesdekret Nr. 41/2023 eingeführt, das am 29. Oktober 2023 in Kraft trat[37]. Diese Reform löste den Dienst für Einwanderung und Grenzen (SEF) auf und verteilte seine Aufgaben auf mehrere verschiedene Stellen.

Die wichtigste Änderung für das Golden Visa war die Gründung der AIMA (Agentur für Integration, Migration und Asyl). Die AIMA wurde für den administrativen Teil der Einwanderung zuständig, einschließlich der Anträge auf Aufenthaltstitel, Asylverfahren und Integrationspolitik. Das bedeutet, dass die AIMA nun die Anträge für das Golden Visa verwaltet und darüber entscheidet. Sie übernahm zudem alle ausstehenden Verwaltungsakten vom SEF, einschließlich des großen Rückstands an Fällen zum Golden Visa[37].

Ein weiterer Teil der Reform betraf das Institut für Register und Notariat (IRN). Das IRN übernahm den Front-Office-Service für die Ausstellung und Verlängerung von Aufenthaltstiteln sowie portugiesischen Reisepässen für ausländische Staatsangehörige. In der Praxis wickelt das IRN die persönlichen Termine und die Erfassung biometrischer Daten für Verlängerungen ab, während die AIMA die ausschließliche Entscheidungsbefugnis behält.

Die polizeilichen und grenzkontrollrechtlichen Befugnisse des SEF wurden ebenfalls neu zugewiesen. Die Nationale Republikanische Garde (GNR) wurde für die Überwachung an den Land- und Seegrenzen zuständig. Die Polizei für öffentliche Sicherheit (PSP) übernahm die Grenzkontrolle an Flughäfen und die Abschiebung ausländischer Staatsangehöriger. Die Kriminalpolizei (PJ) wurde mit der Untersuchung illegaler Einwanderung und des Menschenhandels betraut.

Um all diese Stellen zu koordinieren, schuf Portugal zudem eine neue Einheit innerhalb des Systems der inneren Sicherheit: die Koordinierungseinheit für Grenzen und Ausländer (UCFE). Ihre Aufgabe ist es, gemeinsame Datenbanken zu verwalten und als zentrale Koordinierungsstelle zwischen den verschiedenen Behörden zu fungieren[37].

Antrags- und Verlängerungsverfahren

Das Antrags- und Verlängerungsverfahren für das Golden Visa hat sich in den letzten Jahren erheblich verändert und ist nun wesentlich digitaler gestaltet.

Bei Neuanträgen beginnt der Prozess online über das offizielle Golden Visa Portal der AIMA. Die Antragsteller führen zunächst eine Vorregistrierung durch und laden dann die erforderlichen Dokumente hoch. Dazu gehören übliche persönliche Unterlagen wie Reisepass, Nachweis der legalen Einreise nach Portugal, Führungszeugnisse, Krankenversicherung und Nachweise über steuerliche Zuverlässigkeit, sowie Dokumente, die die getätigte qualifizierte Investition belegen.

Nach dem Hochladen der Dokumente muss der Antragsteller die Bearbeitungsgebühr für den Antrag generieren und bezahlen.

Sobald die AIMA die Unterlagen geprüft und akzeptiert hat, wird der Antragsteller eingeladen, einen persönlichen Termin in einem Servicezentrum (Loja AIMA) zu buchen. Bei diesem Termin werden biometrische Daten wie Fotos und Fingerabdrücke erfasst und die Originaldokumente vorgelegt. Gemäß den gesetzlichen Bestimmungen hat die AIMA nach Einreichung aller erforderlichen Informationen 90 Tage Zeit für eine Entscheidung[38].

Auch das Verlängerungsverfahren wurde vereinfacht, vor allem um die große Zahl der Erlaubnisinhaber bewältigen zu können.

Ein Weg führt über das Online-Verlängerungsportal der AIMA, das Mitte 2025 eingeführt wurde. Es ermöglicht den Antragstellern, ihren Verlängerungsantrag einzureichen und die Gebühren digital zu bezahlen. Das System wurde schrittweise eingeführt, beginnend mit Genehmigungen, die später ablaufen. Persönliche Termine sind nur dann erforderlich, wenn neue biometrische Daten erfasst werden müssen[39].

Der andere Weg führt über persönliche Termine bei ausgewählten IRN-Büros. Diese Option wurde hauptsächlich für Gruppen genutzt, deren Genehmigungen früher abgelaufen waren. In diesen Fällen kontaktiert entweder die Sondereingreiftruppe der AIMA oder das IRN die berechtigten Inhaber, um einen Termin zu vereinbaren. Auch wenn die Verlängerung über das IRN eingereicht wird, liegt die endgültige Entscheidung weiterhin bei der AIMA[39].

Die Übergabe vom SEF an die AIMA legte eine enorme administrative Belastung offen. Tausende von ausstehenden Fällen hatten sich unter dem vorherigen System angesammelt. Dies schwächte die Effizienz des Golden Visa und beschädigte das Vertrauen in die Bearbeitungszeiten.

Umfang und Zusammensetzung des Rückstands

Bei der Gründung der AIMA im Oktober 2023 übernahm sie einen sehr großen Bestand an ausstehenden Fällen vom ehemaligen SEF. Offizielle Stellungnahmen und der AIMA-Bericht für 2024 zeigen, dass es mehr als 50,000 ausstehende ARI-bezogene Anträge gab, sowohl von Hauptinvestoren als auch von deren Familienangehörigen[1]. Diese Zahl ist höher als einige frühere öffentliche Schätzungen und verdeutlicht, wie gravierend der Verwaltungsstau geworden war.

Ein Großteil dieser ausstehenden Fälle scheint eher Familienangehörige als Hauptantragsteller zu betreffen. Das lässt sich an den Zahlen für 2024 ablesen. In diesem Jahr machten die im Rahmen der Familienzusammenführung erteilten Genehmigungen etwa 58,3% aller ARI-bezogenen Bewilligungen aus, während auf Hauptinvestoren 41,7% entfielen[1].

In der Praxis deutet dies darauf hin, dass jeder Antrag eines Hauptinvestors oft mit mehr als einem Antrag eines Familienangehörigen verknüpft ist. Das erklärt, warum der Rückstand so stark angewachsen ist und warum dessen Bearbeitung eine so große Herausforderung darstellt.

Bearbeitungsleistung und Großoperation

Im Jahr 2024, seinem ersten vollen Arbeitsjahr, bewilligte die AIMA 4.990 ARI-bezogene Aufenthaltstitel. Davon wurden 2.081 an Hauptinvestoren und 2.909 an deren Familienangehörige vergeben[1].

Angesichts eines offiziell beschriebenen Rückstands von über 50.000 Anträgen lässt dieses Leistungsniveau darauf schließen, dass der Abbau aller ausstehenden Fälle ohne weitere Maßnahmen mehrere Jahre dauern würde. Bei diesem Tempo würde die AIMA in einem Jahr weniger als 10% des Rückstands bearbeiten.

Um die Abläufe zu beschleunigen, setzte die portugiesische Regierung durch den Ministerratsbeschluss Nr. 87/2024 eine Sondereinheit ein. Diese groß angelegte Aufholjagd nahm ihre Arbeit im September 2024 auf. Ihre oberste Priorität galt einem weit größeren Rückstand von über 400.000 ausstehenden Interessenbekundungen in anderen Einwanderungskategorien. Der AIMA-Bericht für 2024 bestätigt jedoch, dass sie auch mit der Bearbeitung der über 50.000 ausstehenden Anträge begann[1].

Die Operation mobilisierte beträchtliche Ressourcen, darunter 25 Zentren, mehr als 300 Mediatoren und rund 660 Rechtsexperten. Laut AIMA wurde die Gesamtkapazität der Agentur dadurch versiebenfacht, wodurch der Rückstand beim Golden Visa Teil einer viel umfassenderen nationalen Anstrengung zum Abbau langjähriger Verzögerungen wurde[1].

Offizielle Aussagen zu Bearbeitungszeiten

Die AIMA hat in ihrem Bericht für 2024 keine offiziellen Durchschnitts- oder Median-Bearbeitungszeiten für Anträge auf das Golden Visa veröffentlicht. Die Agentur hat sich jedoch öffentlich dazu verpflichtet, die Verzögerungen zu reduzieren.

In ihrem Aktivitäten- und Budgetplan für 2025 führte die AIMA formale Leistungsindikatoren ein, um die Fortschritte beim Abbau der Rückstände zu messen. Dazu gehören ein Indikator für Anträge auf das Golden Visa und ein weiterer für Fälle der Familienzusammenführung. Beide sind Teil des übergeordneten Ziels, die Wartezeiten im gesamten Migrationssystem zu verkürzen[43].

Gleichzeitig führten die Verzögerungen zu einer steigenden Zahl von Klagen gegen die AIMA. Antragsteller für das Golden Visa sind vor Gericht gezogen, um Entscheidungen über lange ausstehende Akten zu erzwingen. Im Jahr 2024 wurde berichtet, dass mindestens 35 Investoren die AIMA wegen übermäßiger Verzögerungen verklagten, wobei einige bereits mehr als vier Jahre auf ihren Aufenthaltstitel gewartet hatten[44].

Nach der Gesetzesänderung sank die Zahl der neuen Klagen gegen die AIMA um 78%[45]. Im Oktober gingen 11.724 °Fälle bei den Verwaltungsgerichten ein; im November waren es 3.471, im Dezember 3.432 und im Januar 2.582. Zuvor hatten die Gerichte bis zu 20.000 Klagen innerhalb eines Zeitraums von 30 Tagen erhalten[45].

Dennoch bleiben mehr als 100.000 °Fälle offen, was die Gerichte zwang, ein außerordentliches Einstellungsverfahren für Richter zu eröffnen[45]. Der Rückgang der Klagen hängt mit Änderungen zusammen, die am 23. Oktober 2025 in Kraft traten. Diese führten zwei wesentliche Änderungen ein: Kläger müssen nun die Dringlichkeit des Falls nachweisen, und das Verfahren ist nicht mehr kostenlos, bei durchschnittlichen Gerichtskosten von etwa €600[46].

Nach der Gesetzesänderung sank die Zahl der neuen Klagen gegen die AIMA um 78%. Nach Angaben des Conselho Superior dos Tribunais Administrativos e Fiscais gingen im Oktober 11.724 °Fälle bei den Verwaltungsgerichten ein, im November 3.471, im Dezember 3.432 und im Januar 2.582. Zuvor hatten die Gerichte bis zu 20.000 Klagen innerhalb eines Monats verzeichnet.

Dennoch blieben mehr als 100.000 °Fälle offen, was das Justizsystem dazu zwang, einen landesweiten Notfallwettbewerb für 50 Stellen auszuschreiben und später ein spezielles Richterteam einzusetzen, um den Rückstand aufzuarbeiten. Im Januar 2026 berichtete die DN über rund 124.793 ausstehende Verfahren gegen die AIMA, und der CSTAF bestätigte ein dringliches nationales Verfahren mit 50 vorübergehenden Richterstellen, um die Entscheidungen zu beschleunigen. Im März 2026 hieß es in einem Bericht zur CSTAF-Maßnahme, dass ein Sonderteam von 28 Richtern mobilisiert werde, um die angehäuften Fallzahlen zu bewältigen.

Der Rückgang der Klageflut wird mit Neuregelungen in Verbindung gebracht, die am 23. Oktober 2025 in Kraft traten. Diese führten zwei wesentliche Neuerungen ein: Die Kläger müssen nun die Dringlichkeit ihres Falles nachweisen, und das Verfahren ist nicht mehr gebührenfrei; die Gerichtskosten liegen im Schnitt bei etwa €600.

Die rechtliche Grundlage für das Golden Visa änderte sich nach der Reform von 2023 massiv. Portugal behielt das Golden Visa bei, schaffte aber seine bekanntesten Investitionswege ab.

Gesetzlicher Rahmen nach 2023

Der rechtliche Rahmen für das Golden Visa wurde durch das Gesetz Nr. 56/2023 vom 6. Oktober, weithin als „Mais Habitação“-Gesetz bekannt, grundlegend reformiert. Die wichtigsten Änderungen sind in Kapitel V, Artikel 42, 43 und 44 festgelegt[36].

Artikel 42 beendete neue Anträge für das Golden Visa über die bisher beliebtesten Wege. Seit dem 7. Oktober 2023 können sich neue Antragsteller nicht mehr über einen Kapitaltransfer von €1,5 Millionen oder mehr oder über den Kauf von Immobilien qualifizieren – dies gilt sowohl für die €500.000-Option als auch für die €350.000-Immobiliensanierungsoption[36].

Artikel 43 führte Übergangsregeln ein, um bereits im System befindliche Anträge zu schützen. Darin ist festgelegt, dass Anträge für das Golden Visa zur Genehmigung oder Verlängerung, die vor Inkrafttreten des Gesetzes eingereicht wurden, gültig bleiben und weiter bearbeitet werden müssen. Dies gilt auch für Fälle, die sich noch in einem frühen Stadium der Prüfung durch die Stadtverwaltungen befanden.

Nach der Genehmigung oder Verlängerung werden die Titel als spezieller Aufenthaltstitel für eingewanderte Unternehmer neu klassifiziert. Sie behalten jedoch einen der Hauptvorteile des ursprünglichen Golden Visa bei: die geringe Mindestaufenthaltsdauer von 7 Tagen im ersten Jahr und 14 Tagen in jedem darauffolgenden zweijährigen Zeitraum. Das Gesetz besagt zudem, dass die Eignung der Investition für ein unternehmerisches Projekt von den zuständigen öffentlichen Stellen wie AICEP oder IAPMEI bestätigt werden muss[36].

Artikel 44 änderte offiziell das Ausländergesetz, indem die Bestimmungen im Zusammenhang mit den abgeschafften Investitionswegen gestrichen wurden. Zudem wurde eine neue Regelung hinzugefügt, die klarstellt, dass die verbleibenden förderfähigen Investitionen, wie etwa in Fonds, Forschung oder kulturelle Förderung, weder direkt noch indirekt für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen genutzt werden dürfen[36].

Verwaltungspraxis und Digitalisierung

Seit dem Übergang vom SEF zur AIMA hat sich die Verwaltungspraxis rund um das Golden Visa spürbar gewandelt, vor allem weil die Behörden einen enormen Rückstand an Fällen bewältigen mussten. Eine der wichtigsten Veränderungen war die starke Hinwendung zur digitalen Bearbeitung, insbesondere bei Verlängerungen[36].

In den Jahren 2025—2026 führte die AIMA eine vollständig digitale Plattform für Verlängerungen ein, das so genannte Portal de Renovações. Über dieses System können Antragsteller ihre Verlängerungsanträge einreichen und die anfallenden Gebühren digital bezahlen. Persönliche Termine sind nur noch dann erforderlich, wenn neue biometrische Daten erfasst werden müssen. Dieser „Digital-First“-Ansatz soll die Bearbeitung der großen Anzahl ausstehender Verlängerungen aus der Übergangszeit beschleunigen und gleichzeitig den Verwaltungsaufwand verringern sowie die Effizienz steigern.

Für ausstehende Erstanträge kombiniert das System jetzt die digitale Fallbearbeitung mit Investitionsprüfungen durch spezialisierte öffentliche Behörden, wie es das Gesetz Nr. 56/2023 vorschreibt. Dies schafft einen strukturierten Prozess, um zu abschließenden Entscheidungen über ältere Anträge zu gelangen.

Insgesamt ermöglicht dieser Ansatz der AIMA, den großen Rückstand an Fällen abzuarbeiten, ohne die abgeschafften Wege für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen wieder zu öffnen. Bisher haben die Gerichte diesen Übergangsrahmen generell gestützt, solange die Behörden weiterhin die Verfahrensrechte der Antragsteller wahren[36].

Das Golden Visa Portugals steht nun an einem Wendepunkt. Das Post‑2023-Modell ist enger gefasst, selektiver und weniger stark an den Immobilienmarkt gebunden. Die künftige Entwicklung der Politik wird davon abhängen, wie gut sich dieses System in der Praxis bewährt. Die Schlüsselfrage ist, ob Portugal Stabilität, strengere Kontrolle oder eine neue Form der Expansion priorisiert.

Szenariomodellierung

Wir sehen drei Hauptrichtungen, in die sich das Golden Visa entwickeln könnte, alle basierend auf dem Rahmenwerk vom Oktober 2023, das keine Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen mehr zulässt[44].

Fortführung des aktuellen Modells. Bei diesem Ansatz würde Portugal die bestehenden investitionsbasierten Wege (außerhalb des Immobiliensektors) beibehalten – wie etwa Investmentfonds, Forschung, kulturelle Förderung und Schaffung von Arbeitsplätzen –, ohne jährliche Quoten einzuführen. Oberste Priorität hätten Stabilität und eine reibungslosere Verwaltung unter der AIMA.

Weitere Verschärfung. In diesem Szenario könnte Portugal ein jährliches Kontingent für die Anzahl der Hauptantragsteller einführen, zum Beispiel etwa 1.000 bis 1.200 Genehmigungen pro Jahr. Es könnte zudem ein Enddatum für das Golden Visa festlegen, etwa das Jahr 2030, und strengere Prüfungen zur Herkunft der Mittel der Antragsteller anwenden. Auch die Regeln für Investmentfonds könnten strenger werden, insbesondere als Reaktion auf sich entwickelnde EU-Anforderungen zur Geldwäschebekämpfung.

Zielgerichtetere Neugestaltung. In diesem Fall bliebe das Verbot von Immobilieninvestitionen bestehen, aber die Regierung könnte das Golden Visa so anpassen, dass Investitionen gezielter in Regionen im Landesinneren und in Schwerpunktsektoren wie Deep Tech oder Kulturerbe gelenkt werden. Dies könnte niedrigere Investitionsschwellen, eine schnellere Bearbeitung oder sogar gemeinsame Investitionen mit öffentlichen Stellen beinhalten[44].

Prognostizierte Auswirkungen

Die Auswirkungen würden sich je nach gewähltem Weg Portugals stark unterscheiden, wenngleich die direkte Auswirkung auf die Wohnungsnachfrage in allen drei Fällen nahe Null bleiben würde, da Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen nicht mehr zulässig sind.

Sollte das aktuelle Modell fortgesetzt werden, blieben die jährlichen Kapitalzuflüsse wahrscheinlich relativ stabil bei etwa €0,76 Milliarden bis €1,21 Milliarden pro Jahr, mit rund 1.900 bis 2.200 Anträgen jährlich.

Bei strengeren Regeln würde das Golden Visa vermutlich schrumpfen. In diesem Fall könnten die jährlichen Zuflüsse auf etwa €0,32 Milliarden bis €0,66 Milliarden sinken, während die Zahl der Anträge um 40% bis 60% auf etwa 800 bis 1.200 pro Jahr zurückgehen könnte.

Sollte das Golden Visa gezielter umgestaltet werden, könnte das Ergebnis positiver ausfallen. Die jährlichen Zuflüsse könnten auf etwa €0,74 Milliarden bis €1,40 Milliarden steigen, und das Antragsvolumen könnte um 10% bis 30% auf rund 2.100 bis 2.800 pro Jahr anwachsen.

Die Einnahmen aus Antragsgebühren würden wahrscheinlich einem ähnlichen Muster folgen. Sie könnten bei einem strengeren Modell bei nur etwa €8 Millionen pro Jahr liegen oder bei einer erfolgreichen gezielten Neugestaltung auf rund €40 Millionen pro Jahr steigen[26].

Analyse der politischen Machbarkeit

Die politischen Chancen für jedes Szenario hängen hauptsächlich von zwei Faktoren ab: Portugals innenpolitischen Prioritäten beim Wohnungsbau und der anhaltenden Kontrolle durch die EU.

Nach unserer Einschätzung ist die Beibehaltung des aktuellen Modells die wahrscheinlichste Option. Es passt zur Reform „Mais Habitação“ von 2023 und trägt zudem den Bedenken der EU Rechnung, was die Risiken einer Verknüpfung von Aufenthaltstiteln durch Investition mit dem Immobilienmarkt betrifft.

Eine strengere Version des Golden Visa erscheint politisch ebenfalls möglich. Dies entspräche dem vorsichtigen Ansatz der Europäischen Kommission und des Europäischen Parlaments. Der größte Nachteil wäre ökonomischer Natur: Portugal würde weniger ausländisches Kapital und geringere Gebühreneinnahmen erhalten.

Seit April 2026 sind auch die Staatsangehörigkeitsregeln Portugals zu einem wichtigeren Teil des allgemeinen politischen Kontexts geworden.

Das Parlament hat ein neues Staatsangehörigkeitsgesetz verabschiedet, das die für eine Einbürgerung erforderliche Aufenthaltsdauer für Bürger aus Nicht-EU-Staaten und nicht-portugiesischsprachigen Ländern auf 10 Jahre und für EU-Bürger sowie Bürger portugiesischsprachiger Länder auf 7 Jahre verlängern würde. Der verabschiedete Text besagt zudem, dass die Qualifizierungsfrist ab dem Datum der Ausstellung des ersten Aufenthaltstitels läuft und nicht ab dem Datum der Antragstellung.

Das parlamentarische Dekret musste vor dem Inkrafttreten noch die letzten legislativen Schritte durchlaufen, darunter die Verkündung durch den Präsidenten oder eine weitere verfassungsrechtliche Prüfung sowie die Veröffentlichung im Diário da República. Die Verlängerung der Frist auf 7 oder 10 Jahre schwächt diesen Vorteil ab und könnte die Nachfrage senken, insbesondere bei Investoren, die primär einen EU-Pass statt eines bloßen Aufenthaltsrechts anstreben.

Der Aufenthalt durch Investition in Portugal hat sich zwischen 2012 und 2026 gewandelt. Er entwickelte sich entlang wirtschaftlicher Bedürfnisse und politischer Erfordernisse. Das Golden Visa startete während einer schweren Wirtschaftskrise. Ziel war es, schnell ausländisches Kapital anzuziehen. Es brachte über €7,3 Milliarden in die Wirtschaft ein[26].

Der Großteil der Investitionen floss in Immobilienwerte. Dieser Fokus prägte die Marktergebnisse in Schlüsselregionen. Insgesamt machte das Golden Visa jedoch nur einen kleinen Marktanteil aus. Wertmäßig waren es etwa 2%. Massive Auswirkungen zeigten sich in Lissabon, Porto und an der Algarve.

Die Analyse hebt drei Kernpunkte hervor:

1. Das Golden Visa hatte lokale Auswirkungen auf den Markt. Die Nachfrage stieg in ohnehin schon teuren Gebieten. Preise und Mieten erhöhten sich in diesen Märkten. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum verschlechterte sich für viele Einwohner.
2. Die Bezahlbarkeit von Wohnraum wurde zu einer politischen Priorität. Der Druck kam aus den Städten und von zivilen Gruppen. Die Regierung änderte als Reaktion die Regeln. Die Reformen begannen 2022 mit Standortbeschränkungen. Das Gesetz von 2023 schaffte Immobilieninvestitionen ab[21].
3. Der Charakter des Golden Visa änderte sich nach den Reformen. Die Immobilieninvestition wurde vollständig entfernt. Der Fokus verlagerte sich auf produktive Investitionswege. Dies steht im Einklang mit den Leitlinien von EU und OECD.

Bis zum Jahr 2026 präsentiert sich das Golden Visa fokussierter. Es konzentriert sich auf Investitionswege außerhalb des Immobilieneigentums. Dazu gehören Fonds, Forschung, Kultur und Unternehmensprojekte. Einige Wege fördern die Schaffung von Arbeitsplätzen. Die Verwaltung ging vom SEF auf die AIMA über.

Die AIMA arbeitet weiterhin einen großen Rückstand an Anträgen auf. Der Übergang zielt darauf ab, die Effizienz im Laufe der Zeit zu steigern. Das Golden Visa verfügt nun über klarere Governance-Strukturen. Es bietet zudem stärkere Schutzvorkehrungen.

Der Fall Portugals liefert eine wichtige politische Lektion. Eine mangelhafte Ausgestaltung kann zu Verzerrungen auf dem Immobilienmarkt führen. Eine sorgfältige Planung hilft, solche Effekte zu vermeiden. Jegliche Einwanderungsprogramme bedürfen einer regelmäßigen Überprüfung und Anpassung. Investitionen sollten auf produktive Sektoren ausgerichtet sein.

Das Golden Visa ist heute begrenzter und zielgerichteter. Seine Auswirkungen auf den Immobilienmarkt sind derzeit minimal. Der künftige Erfolg hängt von der Qualität der Investitionen ab. Es sollte Innovationen und das Beschäftigungswachstum unterstützen. Es sollte zudem die kulturelle Entwicklung fördern.

Portugals Ansatz verdeutlicht, dass sich politische Maßnahmen im Laufe der Zeit anpassen können. Die Investitionsmigration kann ihren Zweck ändern. Sie kann sich von reinen Kapitalzuflüssen wegbewegen. Stattdessen kann sie auf eine langfristige wirtschaftliche Entwicklung abzielen.

1. AIMA. Golden Visa– Autorização de residência para investimento (Art. 90.º-A).
2. AIMA. Relatório de Migrações e Asilo 2024.
3. AIMA. Golden Visa statistics document.
4. AIMA. O Portal das Renovações já está disponível.
5. Almedina. Decreto-Lei n.º 41/2023 de 2 de junho — Artigo 1.º (Objeto).
6. Assembleia Municipal de Lisboa. Documentos oficiais.
7. AVM Advogados. Decreto-Lei n.º 14/2021 — Alterações ao regime do Golden Visa.
8. Banco de Portugal. Money laundering and terrorist financing.
9. Banco de Portugal. Output and unemployment, Portugal, 2008—2012.
10. Banco de Portugal. Instrução n.º 2/2021.
11. Diário da República. Lei n.º 23/2007, de 4 de julho.
12. Diário da República. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
13. Eurostat. Housing cost overburden rate by tenure status.
14. Eurostat. House price index, quarterly data.
15. European Parliament. Citizenship and residence by investment schemes.
16. European Parliament. Aspects of golden passport and visa schemes in the EU.
17. Host Wise. Lisbon short-term rental regulations: Complete guide.
18. ILO NATLEX. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
19. INE: Statistics Portugal. Estatísticas da Construção e Habitação 2021.
20. INE: Statistics Portugal. A renda mediana de novos contratos de arrendamento.
21. INE: Statistics Portugal. Press release 645841595.
22. Imojuris. Novas regras dos Vistos Gold excluem investimento residencial em Lissabon e Porto.
23. Justiça.gov.pt. Guia do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE).
24. KPMG. Spain Golden Visa cancelled.
25. OECD. Residence and citizenship by investment schemes.
26. OECD. OECD Economic Surveys: Portugal 2026.
27. Público. AIMA concluiu 250 mil processos administrativos num ano.
28. Público. PS reserva vistos gold por investimento imobiliário ao interior e regiões autónomas.
29. Recipp. Chinese immigration in Portugal: Cultural integration.
30. SEF. Golden Residence Permit Programme.
31. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa statistics, September 2023.
32. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa Statistics, February 2023.
33. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa Statistics, March 2023.
34. SEF. Autorização de residência para investimento: Golden Visa Statistics, August 2023.
35. SEFSTAT. Relatório de Imigração, Fronteiras e Asilo 2016.
36. The Golden Portugal. Relatório oficial AIMA 2024: O boom da imigração em Portugal. 
37. Correia, Leonida. Macroeconomics and the Construction Sector: Evidence from Portugal. Athens Journal of Business Economics, Athens Institute for Education and Research ATINER.
38. Eurostat. Construction production index, Portugal.
39. Eurostat. Government deficit and debt. Eurostat News Release, October 22nd, 2012.
40. European Stability Mechanism. The crisis spreads to Portugal: a second call for aid. Safeguarding the euro.
41. European Central Bank. Long-term interest rate statistics for EU Member States. ECB statistics.
42. Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto. Procede à revisão do regime jurídico do arrendamento urbano, alterando o Código Civil, o Código de Processo Civil e a Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro. Diário da República, 1.ª série, n.º 157, 2012.
43. AIMA, Plano de Atividades 2025 / QUAR 2025 — offizielle Leistungsindikatoren zur Reduzierung ausstehender ARI- und Familienzusammenführungsfälle.
44. Schengen.News, 35 Golden Visa Investors Sue Portugal’s AIMA Amid Excessive Permit Delays.
45. Diário de Notícias, Processos contra a AIMA descem 78% após mudança na lei, mas ainda são milhares.
46. Executive Digest, report on the October 23rd legislative change introducing the urgency requirement and court fees.