Die 11 besten Orte für Investitionen in griechische Immobilien: Leben, Vermieten oder Wert steigern

Der griechische Immobilienmarkt hat sich weit über seine Erholungsgeschichte nach der Krise hinaus entwickelt. Die Preise steigen, die Mietnachfrage bleibt hoch und ausländische Käufer nehmen weiterhin Athen, Thessaloniki, die Inseln und begehrte Küstenregionen in den Blick — angezogen von Renditepotenzial, Aufenthaltsvorteilen und einer breiten Palette an Einstiegspreisen.

1. Weg zum Aufenthalt und Schengen-Zugang

Durch eine Investition von mindestens €250,000 in griechische Immobilien können Nicht-EU-Bürger eine Aufenthaltserlaubnis erhalten. Sie gewährt visafreien Zugang zum Schengen‑Raum für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.

Die Investition kann attraktive Renditen erwirtschaften — bis zu 10% jährlich durch Langzeitvermietung oder 4—5% über Immobilienfonds. Während das Eigentum kontinuierlich gehalten werden muss, steht es Investoren frei, die Immobilie zu verkaufen und in ein anderes Objekt zu reinvestieren, ohne ihre Aufenthaltsrechte zu verlieren.

Die Erlaubnis erstreckt sich auch auf Fa­mi­li­en­mit­glie­der, einschließlich Ehepartner, Kinder unter 21 Jahren und die Eltern beider Ehepartner. 

Nach 7 Jahren rechtmäßigem Aufenthalt wird die gesamte Familie für die griechische Staats­bür­ger­schaft berechtigt. Sobald die Pässe ausgestellt sind, kann die Immobilie verkauft werden, ohne dass der Staats­bür­ger­schaftsstatus davon berührt wird.

2. Preise für jeden Geldbeutel

Im Jahr 2026 liegt der durchschnittliche Immobilienpreis in Griechenland bei €2,780 pro m²^{[3]Quelle: Indomio — Immobilienangebote in Griechenland}. Dennoch bietet der griechische Immobilienmarkt eine bemerkenswert breite Preisspanne.

Von bescheidenen Häusern in Dörfern unter €600 pro m² bis hin zu Klippenvillen über €7,000 pro m² deckt der Immobilienmarkt in Griechenland nahezu jeden Preispunkt ab. Sie können in den Markt einsteigen, egal ob Sie €80,000 oder €1.5 Millionen investieren.

3. Zuverlässiges Preiswachstum

Die Immobilienwerte in Griechenland steigen stetig um durchschnittlich 7—9% pro Jahr^{[4]Quelle: Bank of Greece — Indizes der Wohnimmobilienpreise: Q4 2025}. Städte wie Athen und Thessaloniki übertreffen häufig den Landesdurchschnitt. Ein begrenztes Wohnungsangebot, eine starke Nachfrage ausländischer Käufer und anhaltende Investitionen in begehrten städtischen Gebieten und Küstenregionen halten den Aufwärtsdruck auf die Preise aufrecht.

4. Beeindruckende Mietrenditen

Langfristige Mietverträge erbringen im Durchschnitt 4.5% brutto oder 3.5—5% netto, mit Spitzenwerten von bis zu 10%^{[5]Quelle: Global Property Guide — Bruttomietrenditen in Griechenland: Athen und 5 weitere Städte}. Kurzzeitvermietungen in Griechenland können hochrentabel sein, wobei die Bruttorenditen bis zu 25% erreichen.

Das höhere Einkommenspotenzial von Kurzzeitvermietungen treibt das Wachstum in diesem Segment voran. Im Zentrum von Athen stiegen die aktiven Angebote im Jahr 2025 um 11%. Eine typische 75 m² große Wohnung erwirtschaftete als Kurzzeitvermietung ein monatliches Bruttoeinkommen von rund €1,740, verglichen mit etwa €700 bei einer Langzeitvermietung^{[6]Quelle: Kathimerini — Kurzzeitvermietungen steigen im Zentrum von Athen trotz neuer Einschränkungen}.

5. Vom Tourismus angetriebene Nachfrage

Im Jahr 2025 besuchten rund 43.3 Millionen Touristen Griechenland — 6.4% mehr als im Vorjahr — was Einnahmen aus dem Tourismus von etwa €23.6 Milliarden einbrachte^{[7]Quelle: Bank of Greece — Entwicklungen in der Reiseverkehrsbilanz: 2025}. Dieser Besucherstrom sorgt ganzjährig für Nachfrage nach Mietunterkünften — insbesondere nach Ferienwohnungen und Villen für Kurzaufenthalte.

6. Attraktivität für die Elite

Griechenland zog 2024 etwa 1,200 Millionäre an und gehört damit zu den drei beliebtesten Umzugsdaten in Europa für Vermögende. Für 2025 wurde erwartet, dass weitere 1,200 vermögende Personen nach Griechenland ziehen^{[8]Quelle: Kathimerini — Griechenland gewinnt 2024 an Gunst bei globalen Vermögenden und 2025}. Ihre Präsenz steigert die Nachfrage — und die Werte — an erstklassigen Standorten.

7. Sicheres Eigentum

Griechenland bietet Eigentümern rechtlichen Schutz auf EU-Niveau, einschließlich klarer Eigentumsrechte und eines transparenten Grundbuchsystems namens Nationales Kataster. Dieses moderne, digitale System ersetzt die alten Hypothekenämter. Es erfasst Eigentum, Grenzen und jegliche Rechtsansprüche. Sobald eine Immobilie eingetragen ist, ist das Eigentum rechtskräftig.

Im Einklang mit den e-Justice-Protokollen der EU entspricht das Kataster den EU-Standards, unterstützt den grenzüberschreitenden Zugriff und bietet Karten sowie Unterlagen auf Griechisch und Englisch — was die Eigentumsprüfung für internationale Käufer erleichtert.

Steuern, rechtliche Prüfungen, Finanzierungskonditionen und Golden Visa Regeln können die Gesamtkosten eines Kaufs beeinflussen – sowie die Frage, was Sie anschließend mit der Immobilie tun können. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, ist hier das Wichtigste – und warum es zählt.

Due‑Diligence‑Prüfung

Der Immobilienkauf in Griechenland beginnt mit einer Due‑Diligence‑Prüfung: der Bestätigung, dass das Eigentumsrecht einwandfrei ist, der Verkäufer zum Verkauf berechtigt ist und das Grundstück nicht mit Pfandrechten oder zonenrechtlichen Problemen belastet ist. 

Ein guter lokaler Anwalt ist unerlässlich. Er prüft Verträge, sucht nach rechtlichen Warnsignalen und kümmert sich um die Registrierung beim Grundbuchamt oder Katasteramt.

Wenn Sie Immobilien für einen Aufenthalt über Immigrant Invest kaufen, begleitet Sie unser Team bei jedem Schritt – von der Auswahl der richtigen Immobilie bis zum Erhalt Ihrer Auf­ent­halts­er­laub­nis.

Steuern

Beim Immobilienkauf in Griechenland sind einige wichtige Steuern zu berücksichtigen. Wenn Sie aus zweiter Hand kaufen, zahlen Sie 3.09% Grunderwerbsteuer. 

Wenn Sie eine neugebaute Immobilie von einem Bauträger kaufen, beträgt die reguläre Steuer 24% Mehrwertsteuer. Die meisten Bauträger entscheiden sich jedoch derzeit für eine vorübergehende Aussetzung der Mehrwertsteuer, was bedeutet, dass Sie stattdessen den niedrigeren Grunderwerbsteuersatz von 3.09% zahlen. Dieser reduzierte Satz gilt für die meisten neuen Häuser bis Ende 2026.

Womit Sie noch rechnen sollten:

• 1.5% — Anwaltsgebühr;
• 0.5% — Katastereintragungsgebühr;
• 0.3% — Ingenieurgebühr.

Insgesamt sollten Sie damit rechnen, etwa 5.5% auf Ihren Kaufpreis aufzuschlagen. Für ein Eigenheim im Wert von €400,000 entspricht das beispielsweise rund €22,000 an Zusatzkosten.

Hypotheken

In Griechenland ansässige Personen können bis zu 80% des geschätzten Immobilienwerts aufnehmen. Für nicht ansässige Ausländer liegt die Obergrenze zumindest bei der Eurobank bei 65%. Für die Beantragung einer Hypothek ist eine griechische Steuernummer erforderlich.

Die Kreditlaufzeiten erstrecken sich bei der Eurobank auf bis zu 30 Jahre und bei der Alpha Bank auf 25 Jahre, vorausgesetzt, der Kreditnehmer ist bei Ablauf des Darlehens unter 75 Jahre alt.

Die Zinssätze teilen sich in zwei Hauptkategorien auf:

1. Variable Zinssätze: basierend auf dem 3‑Monats‑Euribor zuzüglich einer bankspezifischen Marge, was beispielsweise bei der Alpha Bank zu einem Zinssatz von rund 4.1% führt.
2. Feste Zinssätze: beginnen bei 2.7% bei der Alpha Bank^{[10]Quelle: Alpha Bank — Hypothekendarlehen für Ausländer} und bei 2.9% bei der Eurobank^{[11]Quelle: Eurobank — Hypothekendarlehen für Nichtansässige}, mit Festzinsperioden von 1 bis 20 Jahren beziehungsweise von 3 bis 30 Jahren.

Überblick über den griechischen Wohnungsmarkt

Der griechische Immobilienmarkt zeigte Anfang 2026 keine Anzeichen einer Abkühlung. Im zweiten Quartal stiegen die Wohnungspreise bundesweit um 5.5% gegenüber dem Vorjahr, darunter um 5.0% in Athen und 4.7% in Thessaloniki. Für das Gesamtjahr 2025 stiegen die Wohnungspreise um 8.3%^{[12]Quelle: Bank of Greece — Indizes der Wohnimmobilienpreise: Q2 2026}.

Mehr als die Hälfte der ausländischen Käufer in Griechenland erwarb 2025 eine Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnsitz, während weitere 30% hauptsächlich aus Investitionsgründen kauften, einschließlich Mieteinnahmen oder Wiederverkauf. Wohnungen waren mit 38% der ausländischen Käufe die beliebteste Wahl, gefolgt von Einfamilienhäusern und Maisonette-Wohnungen^{[13]Quelle: Tovima News — Was ausländische Käufer 2025 wirklich in Griechenland kauften}.

Anforderungen an das Golden Visa

Das griechische Golden Visa gewährt Aufenthalt im Gegenzug für eine Immobilieninvestition. Eine Mindestinvestition von €250,000 gilt, wenn die Immobilie zur Renovierung gekauft wird, einschließlich der Umnutzung älterer Gebäude — vorausgesetzt, die Arbeiten sind vor Antragstellung abgeschlossen. Eine weitere Option ist die Restaurierung denkmalgeschützter historischer Gebäude. In diesem Fall muss die Renovierung bis zur ersten Verlängerung des Aufenthaltstitels 5 Jahre nach der Genehmigung abgeschlossen sein.

Für noch zu bauende oder bezugsfertige Golden-Visa-Immobilien liegt die Hürde höher:

• €400,000 für eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² in ländlicheren Regionen;
• €800,000 für dasselbe Objekt in begehrten Zonen — Athen und seinen Vororten, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und jeder Insel mit mehr als 3,100 Einwohnern.

Kurzzeitvermietungen sind unter den Bedingungen des Golden Visa untersagt. Es sind nur langfristige Mietverträge gestattet.

Der beste Ort für einen Immobilienkauf in Griechenland hängt davon ab, worauf Sie es abgesehen haben: steigende Immobilienwerte, solide Mieteinnahmen oder eine verlässliche ganzjährige Nachfrage. Die Geografie ist vielfältig, aber die Logik unterscheidet sich je nach Standort.

Hier ist eine Aufschlüsselung der wichtigsten Immobilienmärkte Griechenlands nach Regionen — und was den jeweiligen Markt ausmacht:

1. Athen und die Athener Riviera. Das Epizentrum für Langzeitvermietungen mit starker lokaler Nachfrage und stabilen Renditen.
2. Thessaloniki. Der am schnellsten wachsende Immobilienmarkt des Landes, angetrieben durch Entwicklung und städtische Erneuerung.
3. Mykonos. Der Star bei den Preisen für Kurzzeitvermietungen mit extrem hohen Übernachtungspreisen.
4. Zakynthos. Für Renditejäger — starke Sommernachfrage, attraktive Erträge bei der Kurzzeitvermietung und niedrigere Einstiegspreise als auf den bekanntesten Inseln.
5. Korfu. Der beständige Performer — hohe Renditen, eine längere Saison und eine Nachfrage, die über den Sommer hinausreicht.
6. Rhodos. Eine ausgewogene Mischung aus Rendite, Preiswachstum, Tourismus und ausländischer Nachfrage.
7. Kreta. Der Favorit unter internationalen Käufern, der Größe, Stabilität und Lebensqualität bietet.
8. Santorin. Der elegante Zweitplatzierte — hohe Auslastung, starke Renditen und eine traumhafte Atmosphäre.
9. Peloponnes. Ein Magnet für Yachteigentümer dank seiner Häfen und des maritimen Charakters.
10. Westmakedonien. Bietet herausragendes Wertpotenzial für Renovierungen bei niedrigen Einstiegskosten und Wachstumspotenzial.
11. Nebeninseln der Kykladen und Sporaden. Konstant hohe Auslastung, selbst außerhalb der Hauptsommersaison.

Athen bietet Investoren zwei Märkte in einem: eine hohe ganzjährige Mietnachfrage in der Stadt und erstklassige Attraktivität an der Küste entlang der Riviera. Die Preise steigen, das Angebot ist knapp, und die Lücke zwischen den zentralen Bezirken und den Vierteln am Meer schafft Raum für sehr unterschiedliche Strategien.

Warum investieren

Athen gehört zu den aktivsten Mietmärkten Europas. Im Jahr 2026 wird die Nachfrage nach Mietwohnungen auf fast das Vierfache des verfügbaren Angebots geschätzt, wobei etwa vier Mietinteressenten um jede Immobilie konkurrieren^{[14]Quelle: Kathimerini — Defizit an bezahlbarem Wohnraum}.

Das Mietwachstum in Athen blieb 2026 stark, wobei einige Stadtteile den Durchschnitt der Stadt weit hinter sich ließen. Petralona verzeichnete einen jährlichen Mietanstieg von 15.6%, gefolgt von Kypseli mit 14.3%, während Elliniko an der Athener Riviera um 9.1% zulegte^{[15]Quelle: Proto Thema — Die Mietwertkarte 2026}.

Für 1‑Zimmer-Wohnungen mit etwa 50—70 m² variieren die geforderten Mieten in Athen je nach Stadtteil stark. In Kypseli beginnen die Angebote bei rund €550 pro Monat. Im exklusiven Kolonaki ist eine 73 m² große Wohnung für etwa €1,400 pro Monat gelistet, während ein hochwertiges möbliertes Penthouse mit 70 m² bis zu €3,000 erreicht.

Investoren können mit durchschnittlichen Bruttorenditen von rund 5.1% bei Langzeitvermietungen rechnen, die bei Kurzzeitvermietungen auf etwa 13.6% steigen^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025}.

Lebensstil und Lage

Athen verbindet ganzjährigen Tourismus mit der Anziehungskraft für Studenten und Fernarbeiter. Bezirke wie Koukaki und Mets ziehen Kurzzeit- und Langzeitmieter gleichermaßen an.

Direkt südlich erstreckt sich die Athener Riviera von Palaio Faliro bis zum Kap Sounion. Sie wirkt wie ein Resort, bietet jedoch den Komfort eines Wohnorts. Glyfada und Vouliagmeni bieten Yachthafenblick, Beach Clubs und die Nähe zur Stadt — alles in einer Postleitzahl.

Große Ausbauprojekte sind im Gange: eine Verlängerung der U‑Bahn‑Linie, die Neugestaltung der Küste von Hellinikon und lokale Verschönerungsprojekte. Diese sind nicht nur kosmetischer Natur — sie steigern gleichzeitig die Lebensqualität und die Immobilienwerte.

Preise

Obwohl Athen die Hauptstadt Griechenlands ist, kann die Stadt je nach Viertel immer noch erschwingliche Immobilienoptionen bieten. Die Preise steigen jedoch: Die durchschnittlichen Immobilienpreise stiegen im August 2026 im Jahresvergleich um 5.7%, mit stärkerem Wachstum in einigen Bezirken — 17.7% in Gazi–Metaxourgio, 14.1% in Neo Psychiko und 9.6% in Marousi^{[17]Quelle: Yavanet — Marktdaten für Immobilien in Athen, August 2026}.

Hier ist, womit Sie rechnen können:

• €2,176 pro m² — Kypseli;
• €3,673 pro m² — Zentrum von Athen;
• €4,300 pro m² — stadtweiter Durchschnitt;
• €5,033 pro m² — Athener Riviera^{[17]Quelle: Yavanet — Marktdaten für Immobilien in Athen, August 2026}.
• Das bedeutet, dass eine 3‑Zimmer-Wohnung im Zentrum von Athen €370,000 kosten könnte, während ein vergleichbares Heim am Meer €500,000 oder mehr kosten kann.

Thessaloniki hat in den letzten Jahren den Rückstand auf Athen aufgeholt — und beim Preiswachstum die Hauptstadt meist übertroffen. Die Stadt kombiniert einen niedrigeren Einstiegspreis mit starker Nachfrage durch Studenten, einer sich verbessernden Infrastruktur und einem Immobilienmarkt, der sich schnell entwickelt hat, ohne seinen alltäglichen Charme zu verlieren.

Warum investieren

In keiner griechischen Stadt sind die Immobilienpreise schneller gestiegen als in Thessaloniki. Die Werte sprangen seit 2019 um über 83%: 16.6% im Jahr 2023, 11.7% im Jahr 2024 und 9.7% im Jahr 2025 in Thessaloniki, während Athen 13.9%, 8.6% bzw. 6.6% verzeichnete^{[12]Quelle: Bank of Greece — Indizes der Wohnimmobilienpreise: Q2 2026}. Wenn Ihre Strategie auf Kapitalgewinne abzielt, kann dies Ihre Stadt sein.

Die Mietrenditen sind ebenso überzeugend. Wie Athen bietet Thessaloniki Bruttorenditen von rund 5% — angetrieben von einer stetigen Nachfrage durch Studenten, digitale Nomaden und Touristen. Die Mietpreise bleiben jedoch vergleichsweise zugänglich. Man kann eine 50 m² große Wohnung in günstigeren Bezirken für etwa €500 mieten oder €650—700 oder mehr in besten zentralen Lagen zahlen.

Lebensstil und Lage

Griechenlands zweitgrößte Stadt ist mehr als ein aufstrebender Markt — sie ist ein Knotenpunkt. Mit über 150,000 Studenten, einem geschäftigen Seehafen, einem internationalen Flughafen und einem neuen U‑Bahn‑System ist Thessaloniki für langfristiges Wachstum aufgestellt.

Investoren bevorzugen:

• Ano Poli wegen seines historischen Charamens und des Touristenverkehrs;
• Kalamaria, einen Vorort, der ideal für Familien ist;
• Nea Paralia, wo erstklassige Häuser an der Meerespromenade internationale Käufer anziehen.

Preise

Im August 2026^{[18]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Region Thessaloniki} erreichten die durchschnittlichen Angebotspreise in der gesamten Region Thessaloniki €2,398 pro m². Damit liegt:

• eine 2‑Zimmer-Wohnung bei rund €187,000;
• eine 3‑Zimmer-Einheit im Zentrum bei etwa €290,000.

Thessaloniki verbindet Bezahlbarkeit, Kultur und Mobilität miteinander — und das ist ein rares Trio im Immobilienbereich.

Mykonos macht aus Exklusivität Ökonomie. Wenige griechische Märkte vereinen dieses Maß an globaler Nachfrage, Mietpreissetzungsmacht und Verknappung — und Investoren zahlen entsprechend.

Warum investieren

Mykonos spielt bei Kurzzeitvermietungen in einer eigenen Liga. Die durchschnittlichen Übernachtungspreise erreichen rund $771, verglichen mit $353 auf Santorin. Der Jahresumsatz pro Angebot liegt bei etwa $116,600 — mehr als das Doppelte im Vergleich zu Santorins $53,000^{[19]Quelle: AIRDNA — Mykonos, Markt- und Kurzzeitvermietungsdaten}.

Die Auslastung bleibt mit rund 70% hoch, selbst bei Preisen auf Mykonos-Niveau. 

Erstklassige Kurzzeitvermietungen können Bruttorenditen von rund 15—16% erzielen^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025}, während Luxusvillen in der Sommer-Hochsaison die Obergrenze noch weiter nach oben verschieben, wenn die Übernachtungspreise steil ansteigen.

Lebensstil und Lage

Mykonos ist der Spielplatz des Jetsets: Hubschrauberlandeplätze, Yachthäfen und Villen mit Infinity-Pools. Über 60% der Villenverkäufe gehen inzwischen an ausländische Käufer, von denen viele Boutique-Hotels betreiben oder Luxusimmobilien an Feiernde und Yachturlauber vermieten.

Preise

Die durchschnittlichen Angebotspreise auf Mykonos erreichten im August 2026 etwa €7,630 pro m². Erstklassige Villen mit Meerblick und repräsentative Anwesen liegen deutlich über diesen Durchschnitten^{[20]Quelle: Indomio — Immobilienpreise auf Mykonos}.

Selbst kompakte Immobilien erfordern beträchtliche Budgets:

• €350,000—450,000 für eine 1‑Zimmer-Immobilie mit 45–60 m²;
• €650,000—900,000 für ein 2‑Zimmer-Objekt mit 90–120 m²;
• €1.2 Millionen und mehr für eine Villa mit 3 Schlafzimmern, wobei Immobilien direkt am Wasser und mit Panoramablick noch deutlich höher steigen.

Zakynthos verwandelt eine starke Sommernachfrage in ungewöhnlich lukrative Mietrenditen. Eine hohe Auslastung, zugängliche Einstiegspreise und ein umfassender Markt für Ferienimmobilien geben der Insel eine der klarsten Renditegeschichten Griechenlands.

Warum investieren

Zakynthos führt den Vergleich der griechischen Mietmärkte auf beiden Seiten der Gleichung an: Die Bruttorenditen bei Kurzzeitvermietungen erreichen 24.46%, während Langzeitvermietungen durchschnittlich 5.4% erzielen — die höchsten Raten^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025}.

Die Wirtschaftlichkeit wird durch einen starken Tourismusmarkt und vergleichsweise zugängliche Immobilienpreise begünstigt. Anfang 2026 lagen die Kurzzeitvermietungen auf Zakynthos durchschnittlich bei $272 pro Nacht und einer Auslastung von 67% — eine der höchsten Auslastungsraten in Griechenland — was einen Jahresumsatz von rund €38,000 einbrachte^{[21]Quelle: AIRDNA — Zakynthos, Markt- und Kurzzeitvermietungsdaten}.

Lebensstil und Lage

Zakynthos ist eine der beliebtesten Inseldestinationen Griechenlands, bekannt für den Strand Navagio, die Blauen Grotten und die schildkrötenförmige Insel Marathonisi in der geschützten Bucht von Laganas. Über die Postkartenmotive hinaus verbindet die Insel lebhafte Ferienorte mit ruhigeren Dörfern und verfügt über einen eigenen Flughafen für eine problemlose Anreise im Sommer.

Vasilikos, eine ruhigere Halbinsel im Südosten von Zakynthos, spricht Käufer an, die Strände, Grünflächen und eine abgeschiedenere Umgebung suchen. Keri ist beliebt für seine Panoramablicke und privaten Anwesen, während Tsilivi, ein etablierter Küstenort in der Nähe von Zakynthos-Stadt, Käufer anzieht, die Restaurants, Zugang zum Strand und eine lebhaftere Atmosphäre wünschen.

Preise

Die durchschnittlichen Angebotspreise auf Zakynthos liegen bei rund €2,900 pro m², aber die Spanne ist breit — von etwa €1,790 pro m² in Artemisio bis zu ungefähr €4,530 pro m² in Mpochali^{[22]Quelle: Indomio — Immobilienpreise in der Region Zakynthos}.

Hier ist, womit Käufer rechnen können:

• €117,000—200,000 für eine 1‑Zimmer-Wohnung oder ein kompaktes Apartment;
• €180,000—280,000 für eine 2‑Zimmer-Wohnung oder ein kleines Haus;
• €400,000—600,000+ für ein Einfamilienhaus mit 3 Schlafzimmern oder eine Villa in begehrten Küsten- und Nordregionen.

Korfu hat die Zahlen eines Resortmarktes, ohne sich wie einer zu verhalten. Starke Renditen, eine längere Saison und eine ganzjährig funktionierende Infrastruktur machen die Insel zu einer der ausgewogensten Optionen in Griechenland — und zu einer überzeugenden Antwort auf die Frage, wo man in Griechenland Immobilien kaufen sollte.

Warum investieren

Korfu liegt nahe der Spitze der griechischen Mietrendite-Rangliste mit Bruttorenditen von 22.15% bei Kurzzeitvermietungen und 5.1% bei Langzeitvermietungen. Es ist einer der wenigen Inselmärkte, auf denen sowohl Ferienvermietungen^{[23]Quelle: AIRDNA — Korfu, Markt- und Kurzzeitvermietungsdaten} als auch konventionelle Vermietungen überzeugend funktionieren können^{[24]Quelle: Indomio — Immobilienpreise auf Korfu}.

Korfu sticht zudem aus einem Grund hervor, den nur wenige Inseln für sich in Anspruch nehmen können: ganzjährige Nachfrage. Das Passagieraufkommen stieg 2025 insgesamt um 6.3%, während allein der Dezember im Vergleich zum Vorjahr um 41.6% zulegte — ein klares Zeichen dafür, dass sich die Nachfrage außerhalb der Spitzenmonate aufbaut^{[25]Quelle: Fraport Greece — Verkehrszahlen}.

Die Auslastung liegt im Jahresdurchschnitt bei 66% und steigt während der Sommer-Hochsaison auf etwa 80—85%. Diese Art von Stabilität macht die Insel ideal sowohl für Kurz- als auch für Langzeitvermietungen.

Lebensstil und Lage

Grüne Hügel, blaues Wasser und mehr als 300 Sonnentage im Jahr. Korfu bietet ganzjährige Fährverbindungen, zwei internationale Flughäfen und eine Kulisse wie aus der Reiseverlaufswerbung. 

Aber diese Insel ist nicht nur für Schnappschüsse da. Sie zieht an:

• Ruhestandssuchende, die ein pflegeleichtes Leben an der Küste wünschen;
• digitale Nomaden, die eine stabile Infrastruktur benötigen;
• Investoren in Kurzzeitvermietungen, die von saisonalen Reisetrends profitieren.

Sie finden hier alles von Luxusvillen bis hin zu kompakten Stadtwohnungen — und die Infrastruktur, um beides zu unterstützen. Korfu verkauft Lebensstil, untermauert diesen jedoch mit handfesten Zahlen.

Preise

Seit August 2026^{[26]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Präfektur Korfu} lag der durchschnittliche Angebotspreis für Wohnimmobilien in der Präfektur Korfu bei €3,035 pro m². Wie immer macht die Lage den Unterschied: In Kassiopi stiegen die Preise auf €4,714 pro m².

Die Zahlen belegen dies:

• €170,000—220,000 für eine 1‑Zimmer-Wohnung in oder nahe Korfu-Stadt;
• €220,000—300,000 für eine 2‑Zimmer-Wohnung, je nach Lage und Zustand;
• €300,000—400,000+ für ein Haus mit 3 Schlafzimmern in der Stadt oder in begehrten Küstenregionen.

Rhodos gewinnt nicht durch eine einzelne Kennzahl — es gewinnt durch die Kombination. Die Preise sind weiterhin zugänglich, der Tourismus ist stark, die Renditen sind wettbewerbsfähig und die ausländische Nachfrage ist bereits etabliert, was die Insel zu einem der besten Orte für den Hauskauf in Griechenland macht.

Warum investieren

Rhodos führt Griechenland vielleicht bei keiner einzelnen Immobilienkennzahl an, schneidet aber in fast allen Bereichen stark ab — genau das macht die Insel für Investoren interessant:

• Ausländische Käufer machen etwa 60—65% der Ferienhauskäufe aus^{[27]Quelle: Kathimerini — Die meisten Ferienhauskäufer sind Ausländer};
• Renditen bei Kurzzeitvermietungen können 19.8% erreichen;
• Renditen bei Langzeitvermietungen liegen durchschnittlich bei etwa 5.13%^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025};
• Immobilienpreise stiegen im August 2026 im Jahresvergleich um 14.9%;
• Die durchschnittlichen Angebotspreise^{[28]Quelle: Indomio — Immobilienpreise auf Rhodos} bleiben mit etwa €2,605 pro m² vergleichsweise erschwinglich.

Der Tourismus sorgt für eine zusätzliche Nachfrageebene. Rhodos gehört gemessen an den Besucherzahlen ebenfalls zu den Top-Zielen Griechenlands und begrüßte in den ersten sieben Monaten des Jahres 2026 rund 1.71 Million internationale Ankünfte^{[29]Quelle: INSETE — Internationale Ankünfte in Griechenland, Januar–Juli 2026}.

Das Ergebnis ist eine seltene Balance: starke Nachfrage aus dem Ausland, hohes Mietpotenzial, schnelles Preiswachstum, hoher Touristenverkehr und Einstiegspreise, die immer noch weit unter denen der teuersten Inseln Griechenlands liegen.

Lebensstil und Lage

Von den sandigen Buchten der Anthony-Quinn-Bucht bis hin zu Kiefernwäldern, Olivenhainen und gewundenen Bergpfaden bietet Rhodos einen Ganzjahres-Lebensstil, der weit über den Sommer hinausreicht.

Die Insel ist zudem hervorragend angebunden. Ganzjährige Flüge verbinden Rhodos mit europäischen Großstädten, während einer der geschäftigsten Fährhäfen des östlichen Mittelmeers Verbindungen zu den Dodekanes-Inseln und dem griechischen Festland bietet. Ein weiterer Vorteil ist die kompakte Geografie: Strände, Dörfer und der Flughafen liegen alle innerhalb eines 60 Kilometer langen Küstenrings, sodass die meisten Fahrten unter 90 Minuten dauern.

Die Insel spricht verschiedene Käufertypen an:

• Ruhestandssuchende und Lifestyle-Käufer bevorzugen Küstenwohnungen und Reihenhäuser;
• Boutique-Hoteliers haben zentrale Häuser für den Umbau in Gästehäuser im Blick;
• Vermögende Privatpersonen wählen Faliraki und Lindos für exklusives Wohnen am Meer;
• Käufer im mittleren Marktsegment aus Griechenland und dem Balkan konzentrieren sich auf Familienhäuser in der Nähe von Kalavarda, Kiotari und Kremasti.

Preise

Der inselweite durchschnittliche Angebotspreis auf Rhodos liegt bei €2,605 pro m². 

Im August 2026 reichten die Angebotspreise von etwa €1,650 pro m² in Archangelos bis zu €3,360 pro m² in Lindos. Rhodos-Stadt lag im Durchschnitt bei etwa €2,510 pro m², während Faliraki näher bei €3,200 pro m² lag. Hochwertig renovierte Häuser und Villen direkt am Wasser können deutlich höhere Preise erzielen.

Auf Rhodos können ausländische Investoren Immobilien zu folgenden Preisen erwerben:

• €100,000—140,000 für eine 1‑Zimmer-Wohnung in Rhodos-Stadt;
• €180,000—230,000 für eine 2‑Zimmer-Wohnung im oder rund um das Stadtzentrum;
• €320,000—700,000+ für freistehende Villen in begehrten Ferienorten wie Faliraki und Lindos, wobei erstklassige Luxusimmobilien wesentlich höhere Niveaus erreichen.

Kreta hat die Größe auf seiner Seite: mehr Städte, Küstenabschnitte, Käufertypen und Handlungsspielraum bei der Wahl der Strategie. Die Insel verbindet eine starke Nachfrage aus dem Ausland mit steigenden Preisen, intensivem Tourismus und einem Immobilienmarkt, der breit genug ist, um sowohl für den Lebensstil als auch für Einkommen zu funktionieren.

Warum investieren

Kreta ist nicht nur Griechenlands größte Insel — sie ist auch die beliebteste unter ausländischen Käufern^{[30]Quelle: Kathimerini — Kreta führt bei ausländischen Ferienhauskäufern}. Der Anteil der Nachfrage aus dem Ausland stieg von 29.42% im Jahr 2025 auf 35.15% im Jahr 2026 — das ist etwa einer von drei Käufern^{[31]Quelle: Elxis — Pressemitteilung: Was sind die diesjährigen Hotspots ausländischer Nachfrage nach Ferienhäusern in Griechenland?}. Angeführt wird die Nachfrage von Käufern aus den Niederlanden, Deutschland, Belgien, Frankreich und dem Vereinigten Königreich^{[32]Quelle: Elxis — Kreta führt Präferenzen ausländischer Käufer 2026 an}.

Im August 2026 stiegen die Immobilienpreise auf der gesamten Insel im Jahresvergleich um 5.5%^{[33]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Region Kreta}, mit den stärksten Zuwächsen in:

• Rethymno: +9.3%;
• Chania: +7.3%;
• Heraklion: +6.8%.

Der Tourismus hält diese Dynamik gut aufrechterhalten. Kreta verzeichnete im Jahr 2025 rund 6.35 Millionen Besuche^{[7]Quelle: Bank of Greece — Entwicklungen in der Reiseverkehrsbilanz: 2025} und weitere 3.2 Millionen internationale Ankünfte auf dem Luftweg in den ersten sieben Monaten des Jahres 2026, was einem Plus von 7.2% gegenüber dem Vorjahr entspricht^{[34]INSETE — Internationale Ankünfte in Griechenland, Januar–Juli 2026}. Die Auslastung bei Kurzzeitvermietungen liegt im Durchschnitt bei rund 65%, was Eigentümern eine große und verlässliche Besucherbasis sichert.

Chania ist der Ort, an dem sich diese Nachfrage besonders gut in Renditen übersetzt. Kurzzeitvermietungen können rund 17% brutto erbringen, bei durchschnittlichen Übernachtungspreisen von $180^{[35]Quelle: AIRDNA — Kreta, Markt- und Kurzzeitvermietungsdaten}. Langfristige Renditen liegen näher bei 4% und steigen in Küsten- und Universitätsregionen auf 5—7%^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025}.

Lebensstil und Lage

Kreta ist groß — aber nicht überwältigend. Sie können in zwei Stunden von verschneiten Bergen zu von Palmen gesäumten Stränden fahren. Der Norden bietet lebhafte Städte wie Heraklion und Chania, während der Süden Weinberge, Höhlen und abgeschiedene Buchten bereithält.

Es gibt zwei internationale Flughäfen, starke Fährverbindungen und gut ausgebaute Straßen. Der ganzjährige Zugang macht die Insel nicht nur ideal für den Urlaub, sondern auch für den Umzug oder den Ruhestand.

Das Angebot an Immobilien ist so vielfältig wie die Insel selbst: von Villen am Meer in Elounda über Höhlenhäuser in Rethymno bis hin zu ländlichen Grundstücken für individuelle Bauprojekte.

Wenn Sie Lebensqualität plus Einkommen suchen — und die Freiheit, zwischen Bergblick und Sonnenuntergang über dem Meer zu wählen — bietet Kreta beides.

Preise

Seit August 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis auf Kreta bei €2,600 pro m². Erstklassige Villen erzielen jedoch mehr als das Doppelte — etwa €3,800—5,700 pro m² —, was ihre Größe, Aussicht und Attraktivität für internationale Käufer widerspiegelt.

Als Orientierung sehen die durchschnittlichen Immobilienpreise nach Typ und Größe wie folgt aus:

• eine typische 50 m² große 1‑Zimmer-Wohnung kostet etwa €130,000;
• ein 120 m² großes Einfamilienhaus liegt im Schnitt bei €310,000.

Santorin ist der natürliche kykladische Rivale von Mykonos: Beide sind weltweit bekannte, vom Luxus getriebene Inseln in der Ägäis, die etwa 120 km voneinander entfernt liegen. Dennoch ist ihre Anziehungskraft unterschiedlich — Mykonos verkauft Energie und Nachtleben, während Santorin Verknappung, Kraterblick und eine romantischere Art des Luxus bietet.

Warum investieren

Der Immobilienmarkt auf Santorin ist überwiegend international geprägt. Etwa 80—85% der Ferienhauskäufer kommen aus dem Ausland, angeführt von Käufern aus den USA, dem Vereinigten Königreich, Deutschland und Italien^{[27]Quelle: Kathimerini — Die meisten Ferienhauskäufer sind Ausländer}.

Santorin bleibt zudem eines der begehrtesten Ziele Europas für Investoren in Kurzzeitvermietungen — und das aus gutem Grund. Mit saisonalen Auslastungsraten, die denen von Mykonos Konkurrenz machen und oft 70% erreichen, liefert die Insel sowohl Charme als auch beständige Renditen.

Boutique-Unterkünfte in bildschönen Dörfern wie Imerovigli und Oia können beeindruckende Nettorenditen von bis zu 16.4% einbringen. Im Durchschnitt verdienen Gastgeber rund €160 pro Nacht^{[36]Quelle: Airbtics — Airbnb-Einnahmen auf Santorin: Kurzzeitvermietungsdaten & Einblicke 2026}.

Lebensstil und Lage

Santorin zieht ein ruhigeres Publikum an als Mykonos: Flitterwöchner, Fotografen und Geschichtsinteressierte. Die berühmten Höhlenhäuser und weiß getünchten Villen sind den ganzen Sommer über ausgebucht, und die Nachfrage nach erstklassigen Mietobjekten reißt nie wirklich ab.

Wenn Sie ein Objekt suchen, das zugleich als Business fungiert — und eine Aussicht bietet, die sich von selbst verkauft —, liefert Santorin genau das.

Preise

Die Preise auf Santorin sind für Verhältnisse griechischer Inseln hoch^{[37]Quelle: Indomio — Immobilienpreise auf Santorin}. Im August 2026 lag der durchschnittliche Angebotspreis bei etwa €4,570 pro m².

Damit liegt eine typische 50 m² große Immobilie beim inselweiten Durchschnitt bei rund €230,000. Begehrte Anwesen erzielen viel mehr: Immobilien mit Kalderablick in begehrten Lagen wie Oia und Imerovigli können rund €8,000—12,000 pro m² erreichen.

Eine 120 m² große Luxusvilla mit direktem Blick auf Santorins Vulkankaldera kann somit leicht in die Kategorie von über €1 Million aufsteigen.

Der Peloponnes sticht in jedem Ratgeber zum Thema Immobilienkauf in Griechenland hervor, wenn der Zugang für Yachten und der Komfort des Festlands Priorität haben. Porto Heli bildet das luxuriöse Herzstück des Marktes und verbindet geschützte Gewässer, Zugang zum Inselhüpfen und erstklassige Küstenimmobilien mit einer bequemen Straßenverbindung nach Athen.

Warum investieren

Wenn Sie vom Wasser angezogen werden, ist Porto Heli der Hotspot für Yachting in Griechenland. Eingebettet in eine kiefernbewachsene Bucht an der Argolis-Küste des Peloponnes ist der Ort von fünf Inseln umgeben — Spetses, Hydra, Poros, Ägina und Methana —, die alle innerhalb von 55 km liegen. Das macht ihn zu einem der besten Orte in Griechenland für ein Zweitheim am Yachthafen.

Der Yachthafen selbst bietet mehr als 600 Liegeplätze, ganzjähriges Personal und vollständigen Überholungsservice. Sie können alles von einer Riva bis zu einer 30-Meter-Yacht anlegen — und bis zum Sonnenuntergang in Athen oder Mykonos sein.

Lebensstil und Lage

Im Gegensatz zu den Inseln ist der Peloponnes ein Ganzjahresziel. Sie können im Sommer segeln, im Frühjahr zwischen Wildblumen wandern, im Herbst Oliven ernten und im Winter sogar Skifahren.

Die Infrastruktur unterstützt dies:

1. Neue Autobahnen verkürzen die Fahrzeit von Athen um fast 40%.
2. Die meisten Städte sind innerhalb von 2 Stunden von einem Flughafen oder Hafen aus erreichbar.
3. Der Kanal von Korinth und die Autobahnen E65/E75 verbinden Küste mit Küste.

Für Käufer, die einen Zugang zum Yachthafen und Festlandkomfort suchen, bietet der Peloponnes beides — mit weniger Touristen und mehr Flexibilität.

Preise

Im August 2026 erreichte der durchschnittliche Angebotspreis auf dem Peloponnes €1,823 pro m², was einem Anstieg von 6.2% gegenüber dem Vorjahr entspricht^{[38]Indomio — Wohnungspreise in der Region Peloponnes}. Die Preise variieren stark je nach Standort:

• €1,000 — Elis;
• €2,400 — Argolis;
• €2,600 — Kalamata;
• €2,800 — Nafplio.

In Porto Heli beginnen Villen mit privaten Bootsstegen und direktem Meerzugang bei rund €1.2 Millionen und können €3—10 Millionen übersteigen, was ihre Seltenheit und ihren maritimen Reiz widerspiegelt. Wohnungen am Meer und kleinere Häuser — oft nur wenige Schritte vom Yachthafen oder Strand entfernt — bewegen sich zwischen €130,000 und €1 Million und bieten einen zugänglicheren Weg zur gleichen Küstenkulisse.

Westmakedonien ist einer der besten Orte für den Hauskauf in Griechenland, wenn niedrige Einstiegspreise und Renovierungspotenzial im Vordergrund stehen. Günstiger Altbestand, klarer Raum für Wertsteigerungen und gelegentliche erstklassige Ausreißer belohnen Investoren, die bereit sind, das Objekt aufzuwerten, anstatt es einfach nur zu halten.

Warum investieren

Wenn Ihre Strategie lautet: günstig kaufen, intelligent renovieren, teuer verkaufen — passt Westmakedonien perfekt in dieses Schema. Immobilien werden hier für €500—800 pro m² verkauft, aber die Werte nach der Renovierung erreichen oft €1,000—1,200 pro m². Das entspricht einem potenziellen Aufschlag von rund 100%. Außergewöhnliche Immobilien in Kastoria können rund €4,000 pro m² erreichen.

Selbst einfache Modernisierungen — neue Küche, Bad, Dämmung — können den Wiederverkaufswert um 50—75% steigern. 

Ein weiterer Pluspunkt sind die Mieteinnahmen: Die Brutto-Langzeitrenditen gehören zu den stärksten in Griechenland und reichen von etwa 7.2% in der Präfektur Grevena bis zu 9.7% in Florina^{[40]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Region Makedonien}.

Lebensstil und Lage

Die Region liegt über moderne Autobahnen 2—3 Autostunden von Thessaloniki entfernt. Die Internet- und Mobilfunkinfrastruktur ist stark genug für Fernarbeit, und das Gebiet beherbergt bereits Agrarbetriebe und grenzüberschreitende Händler.

Wie es ist, hier zu leben:

• Winter: Skifahren in Vasilitsa oder Seli;
• Frühling bis Herbst: Wandern in der Vikos-Schlucht, Segeln auf dem Kastoria-See oder Angeln und Sammeln.

Zu den Käufern zählen Landwirte, Experten aus dem Energiesektor und Stadtflüchtlinge, die nach Wochenenddomizilen oder Boutique-Mietprojekten suchen.

Preise

Im August 2026 war dies die erschwinglichste Region in Griechenland:

• €310 pro m² — Xirolimni, Kozani und Aliakmonas, Kastoria;
• €380 pro m² — Filotas, Florina;
• €850 pro m² — Zentrum von Florina und Stadt Kastoria;
• €900—922 pro m² — Lefkovrisi, Kozani^{[40]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Region Makedonien}.

Mit anderen Worten: Sie können hier ein 100 m² großes Steinhaus zum Preis einer 1‑Zimmer-Wohnung in Athen kaufen.

Auf den ruhigeren Kykladen und Sporaden beginnt der griechische Inselmarkt weniger offensichtlich — dafür aber umso interessanter zu werden. Die Sommernachfrage ist intensiv, die Einstiegspreise liegen unter denen der bekanntesten Inseln, und Investoren erhalten dennoch dieselben Kernkomponenten: Strände, Bootsfahrten, Verknappung und eine hohe Attraktivität für Kurzzeitvermietungen.

Warum investieren

Wenn Sie die Touristenwelle nutzen möchten — ohne Mykonos-Preise zu zahlen —, ist dies der richtige Ort. Im Jahr 2026:

• Paros, Naxos und Milos auf den Kykladen sowie Skiathos auf den Sporaden erreichten eine sommerliche Spitzenauslastung von 90—94%;
• Kythnos und Kea auf den Kykladen folgten zusammen mit Skopelos auf den Sporaden dicht dahinter mit rund 87—89%^{[42]Quelle: BnB News — Griechenlands Airbnb-Markt nähert sich vor dem Feiertag am 15. August der Vollauslastung}.

Kurzzeit-Ferienvermietungen in diesen Regionen erwirtschaften Bruttorenditen von 16.4 bis 19.3%, wobei Naxos führend ist^{[16]Quelle: Airbtics — Beste Immobilienmietmärkte in Griechenland 2025}. Die durchschnittlichen Tagespreise bewegen sich zwischen €80 und 140, gestützt durch durchgehende Buchungen in der Hochsaison.

Für Langzeitvermietungen sind die Renditen bescheidener, aber immer noch vernünftig — 3 bis 5% in beiden Inselgruppen, je nach Lage und Größe der Einheit.

Preise

Auf den Nebeninseln der Kykladen variieren die Angebotspreise pro m² stark, anstatt sich in einem mittleren Bereich zu bündeln:

• €3,600—3,600 auf Naxos und Kea^{[43]Quelle: Indomio — Wohnungspreise auf Naxos und Kea};
• €4,400 auf Kythnos und Milos^{[44]Quelle: Indomio — Wohnungspreise auf Kythnos und Milos};
• €5,660 auf Paros^{[45]Quelle: Indomio — Wohnungspreise auf Paros}.

Die Sporaden bleiben erschwinglicher^{[46]Quelle: Indomio — Wohnungspreise in der Region Sporaden}. Die durchschnittlichen Angebotspreise variieren auf Skiathos zwischen €2,470 und €3,860 pro m².

Lebensstil und Lage

Diese Inseln sind ruhiger als ihre berühmten Nachbarn, aber keineswegs abgeschnitten. Sie finden hier:

• Fähren und Charterflüge nach Paros, Naxos und Skiathos;
• gut ausgebauten Straßen, Mobilfunknetze und Versorgungseinrichtungen;
• Tourismusregeln, die Öko-Reisen und eine geringe Bebauungsdichte fördern – insbesondere auf Alonissos, wo sich Europas größtes Meeres-Schutzgebiet befindet.

Erwarten Sie Gäste, die Wandern, Segeln und Ruhe schätzen. Zudem gibt es einen Käuferkreis aus digitalen Nomaden, Wochenendausflüglern aus Athen und ausländischen Investoren, die Renditen ohne Party-Szene direkt am Strand suchen.

Bei den Immobilienwerten in Griechenland gibt es eine erhebliche, aber logische Spreizung. Am oberen Ende liegt Mykonos mit durchschnittlich rund €7,600 pro m² – fast das Dreifache des landesweiten Niveaus –, dennoch können die Renditen bei der Kurzzeitvermietung dank der außergewöhnlichen saisonalen Nachfrage rund 15.6% erreichen.

Zakynthos erzielt noch höhere Einnahmen und führt den Markt für Kurzzeitvermietung mit Bruttoerträgen von etwa 24.4% an. Am entgegengesetzten Ende des Spektrums bietet Westmakedonien einige der günstigsten Immobilien des Landes für rund €650 pro m² bei langfristigen Renditen von bis zu 9.7% – hier wird Touristenvolumen gegen Erschwinglichkeit und eine stabile Mietwirtschaft getauscht.

Zwischen diesen Extremen liegen die Allrounder des Marktes. Athen, Rhodos, Kreta, Korfu und Thessaloniki verbinden eine stärkere ganzjährige Nachfrage, etablierte Märkte für Vermietung, Liquidität und langfristiges Preiswachstumspotenzial – womit es weniger darum geht, einer einzelnen Kennzahl nachzujagen, als vielmehr um Ausgewogenheit.

Für Nicht-EU-Käufer können griechische Immobilien auch die Tür zu einem Aufenthalt öffnen. Das Golden Visa bietet mehrere Immobilienoptionen, wobei die Schwellenwerte vom Immobilientyp und vom Standort abhängen.

In­ves­ti­tions­op­tio­nen

Antragsteller für ein Griechenland Golden Visa können aus 3 Immobilienoptionen wählen, um eine Aufenthaltserlaubnis in Griechenland zu erhalten:

• €250,000 für eine zur Renovierung gekaufte Immobilie;
• €400,000 für eine einzelne neue Immobilie von mindestens 120 m² in ländlichen Regionen;
• €800,000 für eine einzelne neue Immobilie von mindestens 120 m² in begehrten Regionen, einschließlich Athen und Vororten, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit über 3.100 Einwohnern.

Wer berechtigt ist

Das Griechenland Golden Visa steht Nicht-EU-Bürgern über 18 Jahren zur Verfügung, die keine Vorstrafen haben und die legale Herkunft ihrer Mittel nachweisen können.

Folgende Fa­mi­li­en­mit­glie­der können zusammen mit dem Investor einen Aufenthalt erhalten:

• Ehepartner oder eingetragener Partner;
• Kinder unter 18 Jahren;
• Kinder von 18 bis 21 Jahren — Studenten;
• Eltern beider Ehepartner.

Gültigkeit

Die Auf­ent­halts­er­laub­nis wird für 5 Jahre ausgestellt und kann verlängert werden.

Antragsteller können die griechische Staats­bür­ger­schaft beantragen, nach 7 Jahren ununterbrochenen Aufenthalts, sofern sie sich jedes Jahr mindestens 183 Tage in Griechenland aufgehalten haben. Die Staatsbürgerschaft erfordert das Bestehen einer Prüfung über die griechische Sprache, Geschichte und Kultur.

Vorteile

Keine Mindestaufenthaltsanforderung. Investoren können ihre griechischen Aufenthaltserlaubnisse behalten, ohne in das Land umzuziehen. Familien können ihre Immobilie für den Sommerurlaub nutzen, mehrere Monate im Jahr am Meer verbringen oder sie für einen zukünftigen Umzug reservieren.

Potenzielle steuerliche Vorteile. Investoren, die ihren Steuerwohnsitz nach Griechenland verlegen, können sich für eine feste Jahressteuer von €100,000 auf im Ausland erzielte Einkünfte für bis zu 15 Jahre qualifizieren. Dies bietet eine Alternative zur progressiven Besteuerung mit Einkommensteuersätzen von bis zu 44%.

Weg zum Daueraufenthalt und zur Staats­bür­ger­schaft. Nach 5 Jahren Aufenthalt können sich Investoren für einen Daueraufenthalt qualifizieren. Sobald dieser Status gewährt wurde, können sie ihre Golden Visa Immobilie verkaufen, ohne ihr Recht auf Aufenthalt in Griechenland zu verlieren.

Nach 7 Jahren rechtmäßigen Aufenthalts können sich Investoren für die Staats­bür­ger­schaft qualifizieren, wodurch sie einen griechischen Pass, visafreien Zugang zu 180 Ländern und das Recht erhalten, in der gesamten EU zu leben und zu arbeiten.

Der Kauf einer Immobilie in Griechenland bringt Risiken mit sich, die leicht übersehen werden können – von Vermietungsbeschränkungen und rechtlichen Komplikationen bis hin zu saisonalen Einkommensschwankungen und Schwierigkeiten beim Wiederverkauf. Für Golden Visa Investoren besteht eine zusätzliche Sorge darin, ob die gewählte Immobilie die Programmanforderungen erfüllt.

Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen

In einigen Teilen Griechenlands gelten auf dem Markt für Kurzzeitvermietungen mittlerweile strengere Zugangsregeln. Im Jahr 2026 werden neue Registrierungen für Kurzzeitvermietungen im 1., 2. und 3. Stadtbezirk von Athen eingefroren, während ab Juli 2026 in Teilen des Zentrums von Thessaloniki ähnliche Beschränkungen eingeführt werden^{[47]Quelle: Wohnungsportal der griechischen Regierung — Vorübergehende Beschränkungen für Kurzzeitvermietungen}.

Für Investoren ist die praktische Schlussfolgerung einfach: Wenn Mieteinnahmen Teil des Plans sind, prüfen Sie vor dem Kauf die genaue Registrierungsfähigkeit der Immobilie.

Vermietungsbeschränkungen beim Golden Visa

Für Golden Visa Immobilien gilt eine klare Vermietungsbeschränkung: Kurzzeitvermietungen sind nicht gestattet. Im Rahmen des Programms erworbene Immobilien dürfen nur langfristig vermietet werden, daher sollten Einnahmen im Stil von Airbnb kein Teil des Investitionsplans sein.

Risiken bei der Eignung für das Golden Visa

Nicht jede Immobilie qualifiziert sich für ein Golden Visa. Die Mindestinvestition beträgt €250.000 für Umnutzungs- oder Restaurierungsprojekte, €400.000 in den meisten Gebieten und €800.000 in Top-Lagen wie Athen, Thessaloniki, Mykonos und Santorin. Für die Routen über €400.000 und €800.000 muss die Investition in eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² erfolgen.

Probleme mit Eigentumstiteln und Kataster

Probleme mit dem Eigentumstitel und dem Kataster sind in Griechenland ein reales Risiko, insbesondere bei älteren, geerbten oder ländlichen Immobilien. Die Eigentumsurkunde, der Katastereintrag, Eigentumsanteile oder Grundstücksgrenzen stimmen möglicherweise nicht perfekt überein, und alte Hypotheken, Dienstbarkeiten oder ungeklärte Erbrechte können weiterhin in den Unterlagen auftauchen.

Diese Probleme sind in der Regel behebbar, können jedoch den Kauf verzögern und zusätzlichen rechtlichen Aufwand verursachen. Vor der Zahlung einer Anzahlung sollten Käufer die Eigentumskette, die Katastereintragung, Pfandrechte, Eigentumsanteile und Grenzen von einem Anwalt prüfen lassen, damit etwaige Unstimmigkeiten vor dem Abschluss geklärt werden.

Saisonales Renditerisiko

Urlaubsmärkte können auf dem Papier hochrentabel aussehen, da die Übernachtungspreise in der Hochsaison sehr hoch sind. Auf vielen griechischen Inseln konzentrieren sich die meisten Buchungen jedoch auf wenige Sommermonate, während die Auslastung im Winter stark abfällt.

Das bedeutet, dass eine angegebene Bruttorendite das übertreiben kann, was die Immobilie über das gesamte Jahr hinweg einbringt. Investoren sollten die Jahreseinnahmen vergleichen, nicht nur die Preise von Juli bis August, und leere Monate, Verwaltung, Reinigung, Nebenkosten, Instandhaltung und Plattformgebühren einkalkulieren.

Enge Wiederverkaufsmärkte

Kleineren Inseln und ländlichen Märkten kann der Ausstieg viel schwerer fallen als in Athen, Thessaloniki oder den bekanntesten Resort-Reisezielen. Der Käuferkreis ist kleiner, Transaktionen finden seltener statt und eine Immobilie kann monatelang auf dem Markt verbleiben, selbst wenn der Angebotspreis attraktiv erscheint.

Immigrant Invest ist seit 2006 in der Investitionsmigration tätig und hat weltweit mehr als 10.000 Kunden dabei geholfen, eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Investition zu erhalten.

Speziell für Griechenland führen wir einen kuratierten Immobilienkatalog mit mehr als 350 kaufbereiten Immobilien. Die aktuellen Angebote umfassen Athen, Chania, Chalkidiki, Rhodos, Santorin, Thessaloniki, Kreta und weiteren Standorten.

Unsere Unterstützung ist darauf ausgelegt, den Immobilienkauf und den Aufenthaltsantrag aus einer Hand abzuwickeln:

• Auswahl passender Immobilien basierend auf Budget, Lage, Mietstrategie und Eignung für das Golden Visa;
• vorläufige Due‑Diligence‑Prüfung und Compliance-Prüfungen;
• Koordination von Rechtsanwälten, Immobilienspezialisten und anderen lokalen Fachleuten;
• Unterstützung bei der Beantragung einer griechischen Steuernummer und beim Abschluss der Immobilientransaktion;
• Vorbereitung und Einreichung des Antrags auf das Golden Visa;
• Unterstützung bei Aufenthaltstitelkarten, Verlängerungen und anderen Formalitäten nach der Genehmigung.

Die Beziehung endet nicht mit der Erteilung der Auf­ent­halts­er­laub­nis. Wir unterstützen weiterhin bei laufenden Immobilien- und Einwanderungsangelegenheiten und können auch helfen, wenn sich der Investor später entscheidet, die Immobilie wieder zu verkaufen und die Investition zu beenden.

1. Mieteinnahmen: Athen und Riviera — Leerstand nahezu null, mit Langzeit- und Kurzzeitrenditen von bis zu 5 % beziehungsweise 13 %.
2. Kapitalwachstum: Thessaloniki — der schnellste Preisanstieg, mit einem Wertzuwachs von mehr als 80 % seit 2019.
3. Premium-Übernachtungspreise: Mykonos — rund $771 pro Nacht, mit Renditen von 15—16 %.
4. Hochsaison-Rendite: Zakynthos — Kurzzeitvermietungsrenditen von bis zu 24,4 %.
5. Ganzjährige Nachfrage: Kreta und Santorin — gehören zu den beliebtesten Optionen für ausländische Käufer.
6. Bester Allrounder: Rhodos — starke Renditen, Preiswachstum und hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis.
7. 90—100% Sommerauslastung: Zykladen und Sporaden — einige der stärksten Märkte Griechenlands für Kurzzeitvermietung in der Hochsaison.
8. Yachting und Lifestyle: Peloponnes — Anlegestellen, Marinas und Zugang zu allen vier Jahreszeiten.
9. Buchungen in der Nebensaison: Korfu — 66 % Jahresauslastung, Kurzzeitrenditen von 22,15 % und eine steigende Nachfrage über den Sommer hinaus.
10. Renovierungspotenzial: Westmakedonien — Wertsteigerungen von bis zu 100 % bei den richtigen Immobilien.

Ausländische Käufer können vom Griechenland Golden Visa profitieren, indem sie durch eine Immobilieninvestition den Aufenthalt erwerben. Die Mindestinvestition beträgt €250,000 für zu renovierende Immobilien sowie €400,000 oder €800,000 je nach Lage — für Neubauten.