سوق العقارات الهنغارية: التكاليف وكيفية الشراء

1. تُعد أسعار العقارات في هنغاريا من بين الأدنى في الاتحاد الأوروبي. أسعار شراء الشقق في بودابست أقل بنسبة 20٪ مقارنة بـ ليوبليانا ومدريد، وأقل بنسبة 30٪ مقارنة بـ لشبونة.

2. يشتري ما يصل إلى 40٪ من الأجانب عقارات في بودابست بغرض الاستثمار، وفقاً لبحث أجراه Statista.

يجذب المشترين الأجانب الأسعار المنخفضة، والسوق المستقر، وفرصة خفض أسعار العقارات بنسبة عدة في المائة نتيجة لتعديل سعر الصرف.

بعد الانضمام إلى الاتحاد الأوروبي، لم تنتقل هنغاريا إلى استخدام اليورو، وهناك تقلبات في سعر صرف العملة الوطنية — الفورنت الهنغاري — مقابل اليورو والدولار.

3. آفاق الإقامة. إذا أراد أجنبي أن يصبح مقيماً هنغارياً، فيجب أن يكون لديه عنوان مسجل في هنغاريا. ويمكن للسكن المستأجر أو المشتري أن يفي بهذا الشرط.

ينطبق هذا الشرط على معظم المتقدمين للحصول على الإقامة، بمن فيهم المستثمرون الذين يسعون للحصول على الإقامة الذهبية.

4. أسعار إيجار العقارات في نمو. على سبيل المثال، في ديسمبر 2024، ارتفعت أسعار الإيجار بنسبة 9٫3٪ في جميع أنحاء البلاد وبنسبة 9٫6٪ في بودابست مقارنة بالعام السابق، وفقاً لإفادة المكتب المركزي للإحصاء. وقارنت يوروستات أسعار الإيجار في الربع الثالث من عام 2010 والربع الثالث من عام 2024 وشهدت ارتفاعاً بنسبة 108٪.

يبلغ الإيجار في بودابست 235٬000—322٬000 فورنت، وهو ما يعادل حوالي 580—795 يورو شهرياً. وتتراوح عوائد الإيجار السنوية من 3٫5 إلى 8٪.

ومع ذلك، لا ترحب بعض المجتمعات الهنغارية بارتفاع عمليات شراء العقارات الاستثمارية، مما يؤدي إلى نمو أسعار الإيجار. على سبيل المثال، حظرت المنطقة السادسة في بودابست، تيريزفاروش، الإيجارات قصيرة الأجل، بما في ذلك Airbnb، اعتباراً من 1 يناير 2026.

5. يشهد سوق العقارات الهنغاري ارتفاعاً. عند مقارنة الربع الثالث من عام 2010 بالربع الثالث من عام 2024، ارتفعت أسعار العقارات بنسبة 230٪، وفقاً لـ يوروستات. وبذلك، تحتل هنغاريا المرتبة الأولى من حيث زيادة أسعار العقارات بين دول الاتحاد الأوروبي.

1٫2 مليون فورينت، أو حوالي 2٬900 يورو — للمتر المربع من العقارات الجديدة. يقدم مكتب الإحصاء المركزي الهنغاري هذه البيانات للربع الأول إلى الربع الثالث من عام 2024.

توجد أغلى المشروعات العقارية في بودابست: في المتوسط، تبلغ تكلفة المتر المربع من المساكن في العاصمة 1٫5 مليون فورينت، أو حوالي 3٬695 يورو. وفي المناطق الراقية والسياحية بالمدينة — بما في ذلك الأحياء الأول والثاني والخامس والثاني عشر — قد تصل أسعار الشقق إلى 5٬500 يورو لكل متر مربع.

في المدن الهنغارية الرئيسية، يختلف متوسط السعر لكل متر مربع بشكل كبير. ففي نيرغهازا، يقل متوسط السعر عن 700٬000 فورينت، أي حوالي 1٬725 يورو. وفي سيوفوك، يبلغ سعر المتر المربع حوالي 1٫4 مليون فورينت، أو 3٬450 يورو.

في هنغاريا، هناك طلب متزايد على الشقق التي تصل مساحتها إلى 60 مترًا مربعًا في المجمعات السكنية الحديثة، حيث تنمو أسعار مثل هذه العقارات بشكل أسرع من غيرها. بالإضافة إلى ذلك، فإن صيانة العقارات في المباني الجديدة أرخص منها في المباني التاريخية نظرًا لارتفاع فئة كفاءة الطاقة للعقارات الجديدة.

519٬000 فورنت، أو حوالي 1٬280 يورو — للمتر المربع من العقارات المعاد بيعها. وفي بودابست، يزيد السعر بمقدار الضعف: 955٬000 فورنت، أي حوالي 2٬355 يورو لكل متر مربع.

في بودابست، شهدت أسعار المنازل مسبقة الصنع أكبر زيادة، حيث ارتفعت بنسبة 10٪ مقارنة بعام 2023. وفي الوقت نفسه، ارتفعت الأسعار في المباني متعددة المساكن غير مسبقة الصنع بنسبة 7٪. وشهدت المنازل المستقلة ارتفاعاً في الأسعار بنسبة 4٫1٪.

760٬000 فورنت، أو حوالي 1٬870 يورو — للمتر المربع بالقرب من بحيرة بالاتون. تحظى هذه المناطق بشعبية بين مشتري العقارات الأجانب تماثل شعبية بودابست.

يدفع مشترو العقارات في هنغاريا رسوم الدمغة لنقل الملكية، والرسوم الإدارية، وتكاليف خدمات الخبراء الذين يرافقون الصفقة.

تُدفع رسوم الدمغة لنقل الملكية عند إتمام الصفقة. وتبلغ النسبة 4٪ من سعر الشراء للعقارات التي تقل قيمتها عن 1 مليار فورنت، أو 2٫5 مليون يورو. ويدفع المشتري 2٪ على المبلغ الزائد بالنسبة للعقارات الأكثر غلاءً.

تُدفع رسوم الدمغة خلال 90 يوماً بعد الشراء.

ضريبة القيمة المضافة. يدفع مشترو العقارات السكنية الجديدة ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5٪. وعادة ما تكون الضريبة مشمولة في سعر العقار.

الرسوم الإدارية هي كما يلي:

• 170—200 يورو — للحصول على تصريح لشراء العقار؛

• 60 يورو — لفرض حظر على الأنشطة المتعلقة بالعقار؛

• 30 يورو — للحصول على مستخرج من السجل العقاري؛

• 22 يورو — للحصول على شهادة ملكية العقار.

كما يدفع المشتري الخدمات القانونية والعقارية والتوثيقية. ولا تتجاوز هذه النفقات عادة 5٪ من سعر العقار.

تبلغ نفقات شراء العقارات حوالي 10٪ من سعر العقار. وعند شراء شقق بقيمة 175٬000 يورو، سينفق المشتري حوالي 192٬500 يورو على الصفقة، شاملاً جميع الضرائب والرسوم.

بعد شراء عقار في هنغاريا، يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية، أو رسوم الدمغة، بمعدل عام يبلغ 4٪. ومع ذلك، في بعض الحالات، قد يُسمح لمالك العقار الجديد بدفع ضريبة مخفضة:

1. في حالة شراء عقار جديد خلال 3 سنوات من بيع العقار السابق، يدفع الشخص الضريبة فقط إذا كان سعر شراء المنزل الجديد أعلى، وتُفرض الضريبة فقط على الفرق بين سعري البيع والشراء.

2. يدفع المشترون الذين تقل أعمارهم عن 35 عاماً والذين يشترون عقارهم الأول ضريبة العقار بمعدل 2٪. والشرط الرئيسي هو شراء عقار بأقل من 15 مليون فورنت، أو 36٬960 يورو.

3. يمكن فرض ضريبة مخفضة على العقارات حديثة البناء: فالمبلغ الذي يقل عن 15 مليون فورنت، أو 36٬960 يورو، لا يخضع للضريبة. ويدفع المشتري الضريبة فقط على المبلغ الذي يزيد عن هذه القيمة. ولا تُفرض ضرائب على العقارات التي تقل قيمتها عن 15 مليون فورنت.

بودابست هي عاصمة هنغاريا وأكبر مدنها. وتشتهر بمبانيها التاريخية، وإطلالاتها الرائعة على نهر الدانوب، ومعالمها الثقافية، ومستويات المعيشة المرتفعة بها. وفي الوقت نفسه، تُعد تكلفة المعيشة في بودابست أقل مقارنة بالعديد من المدن الكبرى الأخرى في الاتحاد الأوروبي.

يتيح شراء العقارات في بودابست المرء تجربة سحر العيش في منزل تاريخي يتميز بهندسة معمارية أنيقة، وأسقف عالية، وزخارف فريدة.

تعد بودابست المدينة الأكثر شعبية بين المستثمرين العقاريين: ففي عام 2022، كان أكثر من نصف العقارات التي اشتراها الأجانب تقع في بودابست. ونتيجة لذلك، تعد أسعار العقارات هي الأعلى مقارنة ببقية مناطق هنغاريا.

دبرتسن هي ثاني أكبر مدينة في هنغاريا. تتمتع المدينة بموقع مريح ومطار، مما يسهل السفر إلى أي جزء من أوروبا. وتضم المدينة العديد من الجامعات ومراكز البحوث، لذا يمكن أن تكون خياراً لأولئك الذين يبحثون عن مكان يضم فرصاً تعليمية جيدة.

على عكس بودابست بنمط حياتها النابض بالحياة، توفر دبرتسن بيئة هادئة لسكانها. ويقترن هذا بثقافة غنية، وجودة حياة عالية، وأسعار عقارات أقل.

البلدات المحيطة ببحيرة بالاتون، مثل شيوفوك أو فيسبرم، تشهد أيضاً طلباً كبيراً بين مشتري العقارات. وفي عام 2023، كان يقرب من 10٪ من العقارات التي اشتراها الأجانب تقع في هذه المنطقة.

توجد أكثر من 70 مشروعاً تطويرياً على شاطئ بحيرة بالاتون، ويمكن للمستثمرين شراء شقق سكنية جديدة بإطلالات مناظر طبيعية جميلة.

تعتبر تكلفة المعيشة في هذه المنطقة أقل من بودابست ودبرتسن والمدن الهنغارية الكبرى الأخرى. وباعتبارها منطقة المنتجع الرئيسية في هنغاريا، تقدم بحيرة بالاتون أنشطة ترفيهية متنوعة مثل الإبحار، وركوب الأمواج، والتجديف بالكاياك، والمشي لمسافات طويلة، وركوب الدراجات، وركوب الخيل.

تسمح التشريعات الهنغارية للأجانب بشراء أي عقارات في البلاد، باستثناء الأراضي الزراعية وأصول التراث.

يجب على الأجانب الحصول على إذن لشراء العقارات من السجل العقاري في المنطقة التي يقع فيها العقار. ويحصل المحامي الذي يرافق الصفقة على هذا الإذن. وتستغرق الإجراءات ما يصل إلى 4 أسابيع.

لا تحتاج الفئات التالية إلى إذن للشراء:

• مواطنو هنغاريا؛

• مواطنو دول الاتحاد الأوروبي، بالإضافة إلى النرويج وليختنشتاين وأيسلندا وسويسرا؛

• مواطنو أي دولة في حال وراثة العقار.

يجب على الأجانب تغطية جميع نفقات شراء العقارات ومملكيتها وصيانتها بالكامل. يدفع المباشرون بالشراء رسوم الدمغة لنقل الملكية، ويدفع الملاك رسوم المرافق وضريبة العقارات السنوية، بينما يتوجب على البائعين دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية.

عند الاستثمار في العقارات الهنغارية، يجب على الأجانب دراسة بعض العقبات المحتملة التي قد يواجهونها.

إجراءات شراء العقارات المعقدة. عند شراء عقار في هنغاريا، لا يمكن للأجنبي التعامل مع الهيئات الحكومية بنفسه. بل يجب أن يتولى المحامي مرافقة صفقة البيع والشراء لتقديم واستلام جميع الوثائق نيابة عن المشتري. 

كما يتوجب على معظم الأجانب الحصول على إذن خاص لشراء منزل، مما يزيد من الوقت والنفقات.

تفاصيل نقل الملكية. في هنغاريا، لا يصبح العقار ملكاً للمشتري عند توقيع عقد الشراء، بل بعد إتمام القيد المقابل في السجل العقاري. ويمكن أن يستغرق ذلك من عدة أسابيع إلى عدة أشهر، وإلى أن تكتمل هذه العملية، لا يُعتبر المشتري مالكاً قانونياً للعقار.

بالنسبة للمستثمر، يعني هذا أنه قد لا يتمكن من اتخاذ بعض القرارات المهمة المتعلقة بالعقار، مثل التجديد أو التأجير أو الانتقال، حتى يتم القيد في السجل العقاري.

حماية مباني التراث التاريخي. تحمي الدولة تراثها التاريخي، بما في ذلك المنازل. وتفرض بعض المباني قيوداً تتعلق بملكية العقار وتجديده. بالتالي، إذا أراد المشتري تجديد منزله، فقد يلتزم بالحصول على إذن خاص والامتثال لإرشادات الحفاظ على التراث.

شهادات الأداء الطاقي للعقارات. يجب على المالك امتلاك شهادة أداء طاقي سارية المفعول في هنغاريا عند بيع العقارات. وتتضمن الشهادة معلومات حول فئة كفاءة الطاقة للمبنى، والتي يمكن أن تؤثر في قيمة العقار ونفقات المالك الجديد. 

إذا قدم البائع شهادة منتهية الصلاحية أو لم يقدمها على الإطلاق، فيمكن الطعن قانوناً في الصفقة أو إبطالها.

تعتمد نسبة ضريبة العقارات السنوية على البلدية التي يقع فيها العقار.  ويبلغ الحد الأقصى للنسبة حوالي 3% من القيمة المسجلة للعقار في السجل المالي، أو حوالي 1 يورو لكل متر مربع سنوياً.

تعتمد تكاليف المرافق الشهرية على مساحة العقار وفئة كفاءة الطاقة للمبنى واستهلاك المياه والكهرباء. وفي المتوسط، يدفع مالكو الشقق التي تبلغ مساحتها 85 متراً مربعاً من 85 إلى 210 يورو.

يُعد التأمين على العقارات في هنغاريا اختيارياً. وخضوع العقارات للتأمين الإجباري يقتصر فقط على تلك المشتراة بقروض عقارية.

عند بيع العقارات في هنغاريا، يتوجب على المالك دفع ضريبة الأرباح الرأسمالية. وتبلغ نسبة الضريبة 15% من الفرق بين سعر البيع ونفقات شراء العقار.

كلما طالت مدة احتفاظ المالك بالعقار، انخفضت نسبة الضريبة عند البيع. وتُفرض الضريبة على الأرباح الرأسمالية بناءً على فترة ملكية العقار:

• ملكية أقل من سنتين — تُفرض الضريبة على 100% من الأرباح الرأسمالية؛

• من سنتين إلى ثلاث سنوات — 90%؛

• من ثلاث إلى أربع سنوات — 60%؛

• من أربع إلى خمس سنوات — 30%؛

• أكثر من خمس سنوات — 0%.

في عام 2024، أطلقت هنغاريا برنامج الإقامة الذهبية، الذي يتيح للأجانب الحصول على تصريح إقامة مقابل الاستثمارات في اقتصاد البلاد. 

وتشمل الخيارات الاستثمارية المتاحة ما يلي:

• الاستثمار في صناديق العقارات المحلية — 250,000 يورو أو أكثر؛ 

• التبرع لمؤسسة تعليم عالي — 1,000,000 يورو أو أكثر.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يكون لدى المستثمر عنوان مسجل في هنغاريا، مما يعني استئجار أو شراء عقارات سكنية في البلاد دون حد أدنى للسعر.

يحصل المستثمر أولاً على تأشيرة المستثمر الضيف لمدة 6 أشهر، مما يتيح له دخول هنغاريا. وخلال 93 يوماً من دخول هنغاريا بهذه التأشيرة، يتوجب عليه استيفاء شرط الاستثمار — شراء وحدات صندوق استثماري عقاري أو التبرع. وبعد ذلك، يقدم المستثمر طلباً للحصول على تصريح إقامة. 

يمكن إدراج الزوج أو الزوجة والأطفال دون سن 25 عاماً والوالدين في الطلب مع المستثمر.

يحصل المستثمرون الحاملون لتصاريح الإقامة على الحق في الانتقال إلى هنغاريا، والسفر دون تأشيرة إلى دول منطقة شنغن، وممارسة الأعمال التجارية في الاتحاد الأوروبي.

1. يعتبر ما يصل إلى 40% من مشتري العقارات في بودابست أن العقار أصل استثماري. وسوق العقارات في نمو مستمر، بينما تظل أسعار العقارات في هنغاريا من بين الأدنى في الاتحاد الأوروبي.

2. يجب أن يرافق المحامون صفقة بيع وشراء العقارات. إذ يحق لهم فقط إبرام عقد البيع والشراء، والحصول على إذن الشراء، واستلام شهادة ملكية العقار.

3. تشكل الضرائب والرسوم المترتبة على شراء العقارات ما يصل إلى 10% من سعر العقار.

4. أكثر العقارات جاذبية من الناحية الاستثمارية هي الشقق التي تصل مساحتها إلى 60 متراً مربعاً في مجمعات سكنية حديثة.

5. يمكن للمستثمرين العقاريين الأجانب الحصول على تصريح إقامة في هنغاريا. ويجب على الأجنبي استئجار أو شراء عقار ليكون لديه عنوان مسجل واستيفاء شروط الاستثمار المطلوبة.