كيفية الحصول على الإقامة في مالطا عن طريق شراء أو استئجار عقار

يسمح التشريع المالطي للمستثمرين الأجانب بالحصول على وضع رسمي في البلاد. هناك فرستان للمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي:

1. الحصول على تصريح إقامة بموجب برنامج الإقامة العالمية في مالطا.
2. الحصول على الإقامة الدائمة بموجب برنامج الإقامة الدائمة في مالطا.

يتطلب كل مسار شراء عقار سكني أو استئجاره. يُعد الاستئجار أكثر شيوعاً لأنه أرخص وأسرع، ولكن الشراء قد يكون أكثر ربحية على المدى الطويل.

يعتمد الحد الأدنى لسعر السكن على الوضع الذي تتقدم للحصول عليه وعلى المنطقة التي يقع فيها العقار.

يركز هذا المقال على الحصول على الإقامة الدائمة في مالطا من خلال شراء عقار. يتيح برنامج الإقامة الدائمة في مالطا للمستثمر الحصول على تصريح إقامة دائمة خلال عدة أشهر، بما في ذلك 6 أشهر أو أكثر لمعالجة الطلب.

قد تناسب الإقامة الدائمة في مالطا عن طريق الاستثمار العقاري المتقدم الذي يرغب في الحصول على وضع مدى الحياة في مالطا، مما يسمح له بالعيش هناك والسفر دون تأشيرة إلى منطقة شنغن. لا يوجد التزام على حاملي تصريح الإقامة الدائمة بقضاء وقت في مالطا أو تقييد مدة إقامتهم في دول أخرى.

يمكن للأجانب شراء عقارات في أي منطقة في مالطا. عادةً ما يُسمح لهم بشراء عقار سكني لأنفسهم ويتطلب ذلك تصريحاً خاصاً، ولكن بعض المناطق معفاة من هذه القيود. كما أن بعض تفاصيل اختيار العقار تعتمد على الموقع وأهداف المستثمر.

المناطق المخصصة الخاصة (SDAs)

المناطق المخصصة الخاصة (SDAs) هي مجمعات يمكن للمواطنين غير المالطيين شراء عقار فيها دون أي قيود. ويُسمح لهم بشراء عدة عقارات وتأجيرها. كما لا توجد حاجة للحصول على إذن للشراء.

تقع مجمعات SDAs في مواقع جذابة وتوفر أنواعاً مختلفة من العقارات. وتضم المنتجعات الشهيرة مثل سانت جوليان وسليمة مناطق مخصصة خاصة بها. يمكن للمستثمرين اختيار عقارات في جزيرتي مالطا أو غوزو، اعتماداً على الحد الأدنى لمتطلبات الاستثمار ومزايا الموقع.

المناطق والمدن

الأجزاء الشمالية من مالطا هي الأكثر تطوراً وبالتالي الأكثر غلاءً. وتتميز ببنية تحتية متطورة للنقل وكثافة عمرانية عالية. تتداخل المدن الصغيرة مع بعضها البعض؛ وتضم جميعها مدارس ومستشفيات ومتاجر ومطاعم. 

يفضل المستثمرون هذه المواقع الساحلية: ميليها، وسانت جوليان، وسليمة، وبمبروك. كما تحظى سانت جوليان وسليمة ومسيدا بشعبية لدى الأشخاص الذين ينتقلون إلى مالطا للأعمال أو العمل. 

جنوب مالطا وجزيرة غوزو ليسا على القدر نفسه من التطور، وتعتبر جاذبيتهما الاستثمارية أقل مقارنة بالمناطق الأخرى في البلاد. ومع ذلك، فإن الحد الأدنى للاستثمار في العقارات للحصول على تصريح إقامة مؤقتة في مالطا يكون أقل هناك أيضاً.

يمكن للمتقدمين للحصول على تصريح إقامة اختيار أي عقار معروض للبيع في مالطا: شقة أو منزل أو أي مسكن آخر يفضلونه. الشرط الرئيسي هو أن يتوافق مع السعر المحدد في البرنامج.

يبلغ متوسط سعر المتر المربع للشقة في مالطا نحو 2,900 يورو إذا كان العقار خارج مركز المدينة^{[2]المصدر: تم أخذ متوسط سعر العقارات في مالطا من قاعدة بيانات Numbeo.}. وتسجل أعلى الأسعار في الأماكن التي تشكل مراكز للسياحة والأعمال، مثل فاليتا أو سانت جوليان. أما أقل الأسعار فتوجد في جزيرة غوزو، حيث قد تكون أقل بالنصف عن المتوسط.

لا تفرض مالطا ضريبة عقارية سنوية، لذا تقتصر الدفعات على مرة واحدة عند شراء المنزل. توجد رسوم دمغة بنسبة %5 من قيمة العقار^{[3]المصدر: تُعرض معدلات الضرائب في دليل Deloitte الخاص بالدولة.}.

وتوجد مصاريف إضافية لإتمام الصفقة: 

• %1—2.5 رسوم الكاتب العدل و%18 ضريبة قيمة مضافة على هذا المبلغ؛
• %1—2 رسوم الوكالة و%18 ضريبة قيمة مضافة على هذا المبلغ؛
• 233 يورو — تصريح شراء العقارات (AIP)، ولا يلزم للعقارات الواقعة في مناطق SDAs. 

إذا كانت الأرض المقام عليها المنزل مستأجرة، يدفع المستثمرون ضريبة أرض تتراوح بين 40 يورو و250 يورو سنوياً. وتكون الضريبة على دخل الإيجار %15 أو تصل إلى %35^{[3]المصدر: تُعرض معدلات الضرائب في دليل Deloitte الخاص بالدولة.}. 

عند بيع العقارات في مالطا، تدفع ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة تتراوح بين 5 و%12، اعتماداً على مدة الملكية.

يمكن تقسيم عملية شراء عقار في مالطا إلى أربع مراحل:

1. اختيار العقار، 1—2 أسابيع. تتضمن هذه الخطوة البحث عن العقارات المناسبة والتفاوض على السعر والشروط. يُشترط وجود محامٍ لأن العملية تتم كتابياً؛ ولا يمكنك التواصل مباشرة مع المالك، بل فقط مع محاميه.   
2. إبرام اتفاقية الحجز، أسبوع واحد. توثق عقد حجز يتضمن شروط الصفقة وتدفع %10—15 من سعر العقار كعربون. إذا قمت بشراء عقار بموجب رهن عقاري، فلا يمكنك المشاركة في برنامج الإقامة الدائمة في مالطا. 
3. الحصول على تصريح شراء العقارات (AIP)، 6—12 أسبوعاً. وقت التحقق القانوني من الصفقة. يجب أن توافق عليها وزارة المالية. لا ينطبق هذا الشرط على العقارات الواقعة في مجمعات SDAs، والتي لا تتطلب موافقة الوزارة. 
4. إبرام عقد الشراء، أسبوع واحد. توثق العقد وتدفع المبلغ المتبقي. تُودع الأموال في حساب الكاتب العدل، ويحصل المستثمر على نسخة موثقة من العقد.

كما ذكرنا سابقاً، هناك طريقتان للمشاركة في برنامج الإقامة الدائمة في مالطا: استئجار عقار أو شراؤه. قد تجعل الطريقة الأولى خيار الاستئجار يبدو أكثر جاذبية، ولكنه ليس قاطعاً تماماً. هناك العديد من مزايا شراء العقارات التي يجب مراعاتها.

شراء أصل سائل

ارتفعت أسعار العقارات في مالطا بشكل أسرع مقارنة بدول الاتحاد الأوروبي الأخرى. حيث نمت بنسبة %25 خلال 5 سنوات، من عام 2015 إلى عام 2020. وفي عام 2020 ورغم الجائحة، ارتفعت الأسعار بنسبة %5—9. وارتفع مؤشر أسعار السكن في مالطا إلى 149 نقطة في الربع الأول من عام 2023. وهذا يعني أن الأسعار تنمو بمعدل %5 سنوياً.

بشكل عام، ارتفعت أسعار العقارات في مالطا بنسبة %65 منذ عام 2015، متجاوزة متوسط الاتحاد الأوروبي^{[4]المصدر: نُشرت بيانات نمو العقارات في مالطا بواسطة Newsbook Malta.}.

الحصول على دخل سلبي

يمكن أن يمنحك تأجير العقارات عائداً يبلغ نحو %3—5 سنوياً، وقد تكون الأرباح أعلى إذا اشتريت عقاراً في موقع محبوب بين السياح. وبالمقارنة، فإن أسعار الفائدة في بنوك الاتحاد الأوروبي لا ترتفع عن %1.5.

الفئة المستهدفة للإيجار هي الأجانب أو العائلات الشابة التي لا تملك عقاراً خاصاً بها. ولا تحظى الفيلات والمنازل بشعبية كبيرة في الإيجار مثل الشقق. ويكون الطلب الأكبر على الشقق التي تتراوح مساحتها بين 75 و120 متراً مربعاً، وتتسع لعائلات مكونة من ثلاثة أو أربعة أفراد. ويعد العقد المشفوع بعربون ممارسة قياسية.

يمكن للمستثمرين تأجير عقاراتهم في مالطا لفترات قصيرة إذا شاركوا في برنامج الإقامة الدائمة في مالطا. ولا يمكنهم تأجير عقاراتهم إذا حصلوا على تصريح إقامة مؤقتة في مالطا بموجب برنامج الإقامة العالمية.

يوفر برنامج الإقامة الدائمة في مالطا مساراً منظماً للإقامة عن طريق الاستثمار، مع حدود مالية ومعايير أهلية واضحة. فيما يلي نظرة عامة على المتطلبات والتكاليف الرئيسية المترتبة على ذلك.

متطلبات المتقدمين

يتيح برنامج الإقامة الدائمة في مالطا الحصول على الإقامة الدائمة للأجانب دون وجود سوابق أو ملاحقات جنائية أو انتهاكات لقانون الهجرة. ولا تتاح فرصة المشاركة لمواطني دول الاتحاد الأوروبي والمنطقة الاقتصادية الأوروبية وسويسرا والدول الخاضعة للعقوبات.

بالإضافة إلى ذلك، يجب أن يمتلك المتقدمون موارد مالية منتظمة وثابتة. وتكون كافية لإعالة أنفسهم ومكفوليهم. مع امتلاك أصول رأسمالية لا تقل عن:

• 500,000 يورو، يجب أن يكون ما لا يقل عن 150,000 يورو منها أصولاً مالية؛
• أو 650,000 يورو، بشرط أن تكون 75,000 يورو على الأقل منها أصولاً مالية.

يسمح البرنامج بإضافة الأسرة إلى الطلب:

• الزوج أو الشريك؛ 
• الأطفال دون سن 29 عاماً؛ 
• الوالدان؛
• الأجداد. 

يجب أن يكون الأطفال والوالدان معالين مالياً بشكل رئيسي من قبل المستثمر. ويؤثر تركيب الأسرة على مبلغ الاستثمار والرسوم الإضافية.

المتطلبات المالية

يمتلك المستثمرون خيارين للمشاركة في برنامج الإقامة الدائمة في مالطا: استئجار عقار أو شراؤه. والحد الأدنى لمد الاستئجار أو الملكية هو 5 سنوات بعد الحصول على تصريح الإقامة. 

الحد الأدنى لقيمة العقار للإيجار هو 14,000 يورو سنوياً. أما بالنسبة للشراء، فإن حد الاستثمار هو 375,000 يورو.

تطبق الرسوم الإدارية والحكومية الإلزامية والتبرع للمؤسسات المالطية بغض النظر عن شراء العقار أو استئجاره: 

• 60,000 يورو — الرسوم الإدارية للمستثمر، مع إضافة 7,500 يورو لكل معال يبلغ من العمر 18 عاماً فأكثر، باستثناء الزوج أو الزوجة؛
• 37,000 يورو — رسوم المساهمة؛
• 2,000 يورو — تبرع خيري.

هناك أيضاً مصاريف ذات صلة بالتأمين الصحي، وترجمة الوثائق، والتصديق (الأبوستيل)، والكاتب العدل.

توفر الإقامة الدائمة في مالطا عن طريق الاستثمار أكثر من مجرد الحق في العيش في جزيرة بالبحر الأبيض المتوسط — حيث تأتي مع مجموعة عملية من المزايا التي تشمل السفر والأعمال ونمط الحياة.

1. الحق في العيش في مالطا

يمكن للمستثمرين وأفراد أسرهم العيش في مالطا بموجب تصريح الإقامة الدائمة طالما رغبوا في ذلك. ومع ذلك، فهم ليسوا ملزمين بذلك: حيث سيحتفظون بوضعهم حتى لو لم يزوروا البلاد.

فائدة أخرى للإقامة المالطية هي أنه يمكننا تسميتها "خياراً ثانياً". لا يتعين على المستثمرين العيش بشكل دائم في الجزر، ولكن يجب عليهم امتلاك عقار أو استئجاره. لذا، في حالات الطوارئ، يمكن للمستثمرين الانتقال فوراً إلى مالطا.

2. السفر دون تأشيرة إلى منطقة شنغن

يتيح لك تصريح الإقامة المالطي زيارة دول منطقة شنغن دون تأشيرة والبقاء هناك لمدة 90 يوماً من أصل 180 يوماً.

3. الوصول إلى الرعاية الطبية والتعليم عاليي الجودة

توفر مالطا للمقيمين إمكانية الوصول إلى الرعاية الصحية العامة والخاصة على حد سواء، مع مرافق حديثة تطبق المعايير الأوروبية. النظام العام متاح لجميع المقيمين، بينما يوفر القطاع الخاص أوقات انتظار أقصر وخيارات أوسع من المتخصصين.

تتبع المدارس في مالطا المناهج البريطانية التي تُدرس بالكامل باللغة الإنجليزية، مما يجعل الانتقال سلاً للعائلات الدولية. وعلى المستوى الجامعي، تتيح فروع المؤسسات البريطانية والأمريكية للطلاب الحصول على درجات علمية معترف بها دولياً دون مغادرة الجزيرة.

4. فرصة الحصول على الإقامة الضريبية في مالطا

تجذب مالطا المستثمرين ورواد الأعمال من خلال نظامها الضريبي.

لا تمنحك الإقامة الدائمة مزايا ضريبية تلقائية، ولكن إذا انتقلت إلى مالطا أو أقمت في البلاد لمدة 183 يوماً على الأقل خلال العام، فستصبح مقيماً ضريبياً وتدفع الضرائب وفقاً للتشريعات المالطية. وفي بعض الحالات، قد يساعد ذلك في تخفيف العبء الضريبي.

إذا قمت بنقل عملك إلى مالطا، فقد تستمتع ببعض مزايا النظام: على سبيل المثال، يمكن للمساهمين في الشركات المالطية استرداد ما يصل إلى %100 من ضريبة الشركات التي تدفعها الشركة.

ترتبط مالطا باتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي مع أكثر من 80 دولة^{[6]المصدر: نُشرت القائمة الكاملة لاتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي النافذة في مالطا على الموقع الرسمي لإدارة الضرائب والجمارك في مالطا.}. وتعد الولايات المتحدة والمملكة المتحدة والهند وفرنسا وكندا والصين من بين هذه القائمة.

5. بوابة لفرص الأعمال الأوروبية

يحصل المقيمون الدائمون في مالطا على فرصة الوصول إلى السوق الأوروبية الموحدة — أكثر من 440 مليون مستهلك عبر 27 دولة — مما يجعل مالطا قاعدة عملية لهيكلة الأعمال، وإدارة الأصول، والتواصل مع الشركاء الأوروبيين.

تتوافق البنية التحتية القانونية والمالية في مالطا تماماً مع معايير الاتحاد الأوروبي، حيث يتم تسجيل الشركات وإدارة الأصول باللغة الإنجليزية. ويعمل قطاع الخدمات المالية المتطور الذي يغطي المصارف والتأمين وصناديق الاستثمار تحت مظلة اللوائح التنظيمية للاتحاد الأوروبي، مما يمنح المستثمرين بيئة مستقرة ومعترفاً بها دولياً لعملياتهم.

1. تتوفر الإقامة من خلال الاستثمار العقاري بموجب البرامج الرسمية، مع وجود خياري الشراء والاستئجار. ويُعد الاستئجار أكثر ملاءمة من حيث التكلفة وأكثر مرونة، بينما يتيح الشراء فرصة تحقيق نمو رأسمالي طويل الأجل وعوائد إيجارية محتملة.
2. بالنسبة للإقامة المؤقتة بموجب برنامج الإقامة العالمية في مالطا، يعتمد الحد الأدنى لسعر العقار على الموقع، حيث تكون مستويات الدخول أقل في جنوب مالطا وغوزو.
3. بموجب برنامج الإقامة الدائمة في مالطا، يبلغ حد الإيجار 14٬000 يورو سنوياً. ويتطلب شراء عقار ما لا يقل عن 375٬000 يورو. ويجب الاحتفاظ بالعقار أو استئجاره لمدة 5 سنوات على الأقل للحفاظ على الإقامة.
4. تُعد العقارات في مالطا أصلاً استثمارياً مستقراً نسبياً، حيث يبلغ متوسط النمو السنوي في الأسعار حوالي 3—6٪ وتتراوح العوائد الإيجارية بين 3—5٪. فضلاً عن ذلك، لا توجد ضريبة عقارية سنوية، ولكن يدفع المشترون رسوم الدمغة لمرة واحدة بالإضافة إلى التكاليف المرتبطة بالصفقة.
5. لا تتطلب الإقامة الدائمة العيش في مالطا، ولكن يجب الاحتفاظ بعنوان مسجل.