أساسيات الضريبة العقارية اليونانية: ما يجب أن يعرفه المشترون الأجانب

تنقسم الضرائب العقارية في اليونان إلى أربع فئات: الضرائب على شراء العقارات، وملكيّتها، وبيعها، وتأجيرها. كما تُطبّق الضرائب أيضاً عند وراثة العقارات أو تلقّيها كهدية.

شراء العقارات يتضمن ضرائب ورسوماً إضافية. يجب على المشتري دفع ضريبة نقل الملكية العقارية وضريبة إضافية عليها عند تغيير ملكية العقار. وتشتمل التكاليف الأخرى على رسوم الموثق، ورسوم تسجيل الملكية الجديدة، وعمولات الوكيل العقاري.

ملكية العقارات تتطلب دفع ضريبة عقارية سنوية، تُعرف باسم ENFIA، بالإضافة إلى ضريبة بلديّة. وتعتمد كلتاهما على القيمة الرسمية للعقار وتُفرضان كرسوم ثابتة بدلاً من نسب مئوية.

تأجير العقارات يُعد دخلاً خاضعاً للضريبة للأفراد وجزءاً من أرباح الشركات للكيانات القانونية. كما تُطبّق أيضاً رسوم المعاملات الرقمية.

قد يتمكن المؤجرون من خصم المصاريف مثل الصيانة، وفائدة الرهن العقاري، ورسوم إدارة الممتلكات من دخلهم الخاضع للضريبة.

بيع العقارات عادة ما يتسبب في فرض ضريبة الأرباح الرأسمالية. ومع ذلك، تم تعليق هذه الضريبة حتى 31 ديسمبر 2026.

قد يكون مالكو العقارات في اليونان مؤهلين للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان، والتي تُعد تصريح إقامة صالحة لمدة 5 سنوات.

يبلغ الحد الأدنى للاستثمار المطلوب 250,000 يورو. ويُطبق هذا الحد الأدنى على العقارات المشتراة لغرض التجديد أو التحويل إلى استخدام سكني. أما بالنسبة للأنواع الأخرى من العقارات، فتُطبق متطلبات الاستثمار التالية:

• 800,000 يورو للعقارات الواقعة في المناطق ذات الطلب العالي مثل أثينا، وتيسالونيكي، وسانتوريني، وغيرها من الجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة؛

• 400,000 يورو للعقارات في جميع المناطق الأخرى.

الضريبة العقارية السنوية في اليونان تُسمى ENFIA، أو الضريبة الموحدة لملكية العقارات. وتُطبق على كل من المباني والأراضي، وتُدفع على 12 أقساط شهرية.

لا توجد معدلات ضريبية ثابته. بدلاً من ذلك، تفرض اليونان رسماً لكل متر مربع:

• 2 إلى 16٫20 يورو لكل متر مربع — للمباني؛

• 0٫0037 إلى 9٫25 يورو لكل متر مربع — للأراضي.

يعتمد الرسم الدقيق على عوامل مثل المساحة والموقع والاستخدام والخصائص الأخرى للعقار. وتحدد وزارة المالية اليونانية هذه المعدلات.

إذا تجاوزت القيمة الخاضعة للضريبة الإجمالية للعقارات المملوكة لمالك عقار 500,000 يورو، تُزاد الضريبة الرئيسية بنسبة 5 إلى 20%. وتُطبق هذه الزيادة الإضافية على المبلغ الكامل للضريبة الرئيسية، وليس فقط على الجزء الذي يتجاوز 500,000 يورو.

الضريبة البلديّة تُدفع من خلال فواتير الكهرباء وتتراوح عادةً بين 0٫025% و 0٫035% من القيمة التقديرية الرسمية للعقار.

ضريبة خدمات النظافة والإضاءة تُفرض بشكل منفصل. يدفع مالكو العقارات رسماً مقابل جمع القمامة وإضاءة الشوارع، ويُحسب بضرب مساحة العقار في المعدل الذي تحدده البلدية المحلية.

شراء العقارات. يجب على المشترين في اليونان دفع عدة ضرائب ورسوم بالإضافة إلى سعر الشراء:

1. ضريبة نقل الملكية العقارية، والتي تُحدد بنسبة 3% من القيمة التقديرية الرسمية للعقار المحددة من قبل وزارة المالية.

2. الضريبة الإضافية على ضريبة نقل الملكية بنسبة 0٫09%، لصالح البلديات والمجتمعات المحلية.

3. رسوم الموثق، والتي تتراوح عادةً بين 1 و 2% من سعر العقار، اعتماداً على تعقيد الصفقة.

4. رسوم تسجيل الملكية الجديدة في سجل الأراضي أو السجل العقاري، والتي تبلغ عادةً حوالي 0٫5% من قيمة العقار.

إجمالاً، ينبغي للمشترين توقع دفع 5 إلى 7% من قيمة العقار كضرائب ورسوم مرتبطة تضاف إلى سعر الشراء.

تُطبق ضريبة القيمة المضافة بنسبة 24% عادةً على العقارات الجديدة، ولكن تم تعليق هذه الضريبة حتى 31 ديسمبر 2025. وبدلاً من ذلك، تُطبق ضريبة نقل الملكية القياسية والضريبة التكميلية، والتي يبلغ إجمالها 3٫09%.

بيع العقارات. الضريبة الرئيسية التي تترتب عند بيع العقار هي ضريبة الأرباح الرأسمالية. ومع ذلك، لا تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية من مبيعات العقارات حتى 31 ديسمبر 2026. وعند انتهاء هذا الإعفاء، ستُطبق ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 15%.

دخل الإيجار. يخضع كل من المقيمين وغير المقيمين للضريبة على دخل الإيجار من العقارات الواقعة في اليونان. وتعتمد النسبة على الدخل السنوي:

• 15% — حتى 12,000 يورو؛

• 35% — من 12,001 إلى 35,000 يورو؛

• 45% — أكثر من 35,000 يورو.

تُطبق هذه النسب على صافي الدخل، أي بعد خصم المصاريف المسموح بها.

قد يستحق المؤجرون إعفاءً ضريبياً لمدة 3 سنوات على الدخل من عقود الإيجار السكني طويلة الأجل، بشرط استيفاء جميع الشروط التالية:

1. ألا تتجاوز مساحة العقار 120 متراً مربعاً.

2. أن يكون عقد الإيجار طويل الأجل وموقعاً بين 8 سبتمبر 2024 و 31 ديسمبر 2025.

3. أن يكون العقار شاغراً سابقاً أو مستخدماً للإيجارات قصيرة الأجل.

إذا تم إنهاء عقد الإيجار مبكراً، يُلغى الإعفاء الضريبي لتلك السنة. وإذا تم تأجير العقار لفترة قصيرة خلال فترة الـ 3 سنوات، يُلغى الإعفاء بأثر رجعي.

رسوم المعاملات الرقمية. في 1 ديسمبر 2024، أدخلت اليونان رسوم المعاملات الرقمية، لتلغي رسوم الدمغة السابقة لبعض الاتفاقيات، بما في ذلك عقود إيجار العقارات. يُدفع هذا الرسم من قبل المؤجر ويُطبق على عقود إيجار العقارات التجارية التي لا تُطبق عليها ضريبة القيمة المضافة. وتبلغ النسبة 3٫6% من قيمة العقد.

لا تتأثر المعاملات العقارية الخاضعة لضريبة القيمة المضافة أو ضريبة نقل الملكية العقارية برسوم المعاملات الرقمية.

ضريبة التركات تُطبق على العقارات الواقعة في اليونان، بغض النظر عما إذا كان الوارث يقيم في اليونان أو في الخارج. والوارث هو المسؤول عن دفع الضريبة.

ضريبة الهبات تُفرض عندما يتم نقل ملكية العقار كهدية، عادةً من خلال سند موثق، ويتم دفعها من قبل المتلقي. وتُطبق على الأصول الواقعة في اليونان، وفي بعض الحالات، على الأصول الأجنبية الموهوبة داخل اليونان.

بالنسبة لكل من ضريبة التركات وضريبة الهبات، تعتمد النسبة على درجة القرابة بين المالك السابق والمتلقي. كقاعدة عامة، تؤدي العلاقات الأسرية الأقرب إلى معدلات ضريبية أقل.

ENFIA. تدفع الشركات في اليونان رسماً عقارياً سنوياً بناءً على المساحة:

• 2 إلى 16٫20 يورو لكل متر مربع — للمباني؛

• 0٫0037 إلى 9٫25 يورو لكل متر مربع — للأراضي.

إذا تجاوز إجمالي العقارات الخاضعة للضريبة لمالك العقار 500,000 يورو، تُضاف زيادة بنسبة 5 إلى 20% على المبلغ الكامل للضريبة الرئيسية.

تدفع الكيانات القانونية أيضاً ضريبة تكميلية على القيمة الإجمالية لحقوقها في العقار بنسبة 0٫55%. وتُفرض الضريبة على العقارات المخصصة للاستخدام الشخصي بنسبة مخفضة تبلغ 0٫1%.

الضريبة البلديّة. تخضع الكيانات القانونية لضريبة بلدية تتراوح بين 0٫025 و 0٫035% من القيمة التقديرية الرسمية للعقار.

الضريبة العقارية الخاصة، SRET، بنسبة 15% تُطبق على الشركات التي تمتلك عقارات في اليونان ولكنها لا تفصح بوضوح عن مالكيها الحقيقيين. والهدف من هذه الضريبة هو منع الملكية المجهولة أو غير الشفافة للعقارات.

يمكن للشركة تجنب دفع SRET إذا أفصحت بالكامل عن مالكيها الحقيقيين للسلطات الضريبية اليونانية أو اندرجت تحت فئة إعفاء خاصة. وتتضمن هذه الفئات ما يلي:

• الشركات ذات الأسهم الاسمية المملوكة لأفراد؛

• الشركات المدرجة في البورصة؛

• شركات الشحن التي تستخدم العقارات للمكاتب أو المستودعات أو الموظفين؛

• الأعمال النشطة التي تكسب من التجارة أكثر من العقارات؛

• الجمعيات الخيرية والمدارس والمجموعات الدينية التي تستخدم العقار لمهمتها؛

• البنوك والصناديق في الدول التعاونية، الخاضعة للإشراف؛

• صناديق الضمان الاجتماعي والصناديق العقارية المنظمة؛

• الشركات المملوكة لمؤسسات خيرية تستخدم العقارات لأغراض غير ربحية.

ضريبة نقل الملكية العقارية بنسبة 3% تُفرض على القيمة العقارية الخاضعة للضريبة عند شراء العقار، مع ضريبة بلديّة إضافية ترفع المعدل الإجمالي إلى 3٫09%.

ضريبة القيمة المضافة. عموماً، تُعفى المعاملات العقارية من ضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، إذا كانت الشركة تقدم إيجارات قصيرة الأجل مع خدمات شبيهة بالخدمات الفندقية، فقد تُطالب بفرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 13% أو 24% والتسجيل وفقاً لذلك.

الضرائب على دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية. يُعد دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية جزءاً من أرباح الشركة الخاضعة للضريبة، والتي تخضع لمعدل ضريبة الشركات المتمثل في 22%.

يجب على جميع مالكي العقارات، بما في ذلك الرعايا الأجانب، دفع ضريبة ENFIA على العقارات الواقعة في اليونان. لدفع الضريبة، يجب على مالك العقار اتباع الخطوات التالية:

1. الحصول على الرقم الضريبي (AFM). زيارة مقتطع الضرائب المحلي أو تعيين ممثل محلي للحصول على رقم تعريف ضريبي.

2. تقديم نموذج E9. التسجيل في myAADE وإكمال نموذج E9، والذي يتضمن جميع تفاصيل العقار اللازمة لاحتساب التكاليف الضريبية.

3. الوصول إلى الشهادة الضريبية. بمجرد احتساب الضريبة، سيكون إشعار ENFIA متاحاً في حسابك على myAADE.

4. إجراء الدفع. يمكنك الدفع عبر الإنترنت بواسطة بطاقة الائتمان أو الخصم، أو عبر المصرفية الإلكترونية، باستخدام رموز الدفع أو الرمز الشريط من إشعار ENFIA الخاص بك.

عادة ما تكون ضريبة ENFIA قابلة للدفع على 12 أقساط شهرية. ومع ذلك، قد يختلف جدول الأقساط كل عام، لذا يجب على مالكي العقارات التحقق من الإعلانات السنوية الصادرة عن الهيئة الضريبية.

يمكن إجراء الدفع عبر الإنترنت أو من خلال أي بنك يوناني باستخدام رموز الدفع المطبوعة على إشعار ENFIA. بدلاً من ذلك، يمكن إنشاء دفع إلكتروني في myAADE والدفع بواسطة بطاقة الائتمان أو الخصم، أو عبر المصرفية الإلكترونية باستخدام الرمز الشريط الموفر في البوابة.

1. تحسين العبء الضريبي. يمكن للمستثمرين الاستفادة من النظام الضريبي لغير المقيمين (Non-Domicile). ويتيح هذا النظام للمستفيدين دفع ضريبة مقطوعة قدرها 100٬000 يورو على الدخل العالمي، بغض النظر عن قيمته.

2. السفر دون تأشيرة إلى منطقة شنغن. تُعد اليونان جزءاً من منطقة شنغن، ويمكن للمقيمين فيها دخول دول شنغن الـ 28 الأخرى بحرية. وتصل مدة الإقامة المسموح بها إلى 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً.

3. الإقامة لجميع أفراد الأسرة. يمكن للمستثمرين الذين يتقدمون بطلب للحصول على الإقامة الذهبية في اليونان إدراج أفراد أسرهم المباشرين. ويدرج ذلك الأزواج أو الشركاء، والأطفال دون سن 21 عاماً، والوالدين من أي عمر. ويظل حد الاستثمار كما هو بغض النظر عن تركيبة الأسرة.

4. عوائد الاستثمار. يمكن تأجير العقارات التي يتم الحصول عليها بموجب الإقامة الذهبية في اليونان، مما يمنح المستثمرين عائداً سنوياً يصل إلى 10٪.

تتزايد قيمة العقارات اليونانية سنوياً بنسبة 5 إلى 12٪، وذلك حسب نوع العقار وموقعه.

5. إمكانية الحصول على الجنسية. يجوز لحاملي الإقامة الذهبية التقدم بطلب للحصول على الجنسية اليونانية بعد 7 سنوات من استلام تصاريح الإقامة الخاصة بهم. وتتطلب الأهلية الإقامة المستمرة في اليونان واجتياز اختبارات الجنسية واللغة اليونانية بنجاح.

التأمين على العقار. إذا قمت بالتأمين على عقارك ضد الكوارث الطبيعية، فسيتم تخفيض ضريبة ENFIA:

• بنسبة 20٪ إذا كانت قيمة العقار تصل إلى 500٬000 يورو؛

• بنسبة 10٪ إذا تجاوزت القيمة 500٬000 يورو.

وللتأهل، يجب أن يكون العقار مؤمناً عليه لمدة 3 أشهر على الأقل في السنة السابقة. وفي حال التأمين عليه لمدة تقل عن سنة كاملة، يطبق الخصم بنسبة تناسبية. فعلى سبيل المثال، تمنح فترة التأمين لمدة 6 أشهر خصماً بنسبة 10٪ أو 5٪ على التوالي.

الإقرار بالمصاريف القابلة للخصم. يتيح النظام الضريبي اليوناني لمالكي العقارات خصم تكاليف معينة من دخل الإيجار، مما يخفض الوعاء الضريبي الصافي.

يمكن للمالكين الأفراد خصم:

• 5٪ من إجمالي الإيجار تلقائياً مقابل الصيانة؛

• 60٪ من تكاليف التجديد وتحديث كفاءة الطاقة، بحد أقصى 16٬000 يورو على مدى ثلاث سنوات؛

• الضرائب العقارية البلدية.

يمكن للكيانات القانونية خصم جميع النفقات التجارية الفعلية، مثل الإصلاحات والتأمين وإدارة الممتلكات والإهلاك.

تقسيم الملكية. تُحتسب ضريبة ENFIA لكل مكلف ضريبي، لذا فإن تقسيم ملكية العقار بين أفراد الأسرة يمكن أن يقلل من الالتزام الضريبي.

فعلى سبيل المثال، إذا كان زوج وزوجة يملكان معاً عقاراً بقيمة 1 مليون يورو، حيث يمتلك كل منهما حصة بنسبة 50٪، فهذا يعني أن حصة كل زوج هي 500٬000 يورو، وهو ما يظل دون حد الضريبة الإضافية. أما إذا كان أحد الزوجين يمتلك مبلغ 1 مليون يورو بالكامل، فإن الجزء الذي يتجاوز 500٬000 يورو يخضع لضريبة إضافية.

اختيار العقار بذكاء. تؤثر خصائص العقار نفسه على عبئك الضريبي. عند اختيار العقار، يرجى مراعاة ما يلي:

1. القيمة المناطقية. تتميز العقارات الموجودة في المناطق ذات القيمة المناطقية العالية بضريبة ENFIA أعلى. بينما يمكن أن يوفر المنزل في موقع متوسط الفئة عائداً أفضل بضريبة أقل.

2. القيمة الموضوعية دون 500٬000 يورو. يتيح البقاء دون هذا الحد تجنب الضريبة الإضافية لـ ENFIA.

3. المباني الموفرة للطاقة. قد تتأهل للحصول على إعانات تجديد وتخفض تكاليف المرافق.

4. عمر العقار. قد تسمح العقارات الأقدم بإهلاك أعلى وقيمة مقدرة أقل لضريبة ENFIA.

النظر في اتفاقيات تجنب الازدواج الضريبي. قد يواجه غير المقيمين الذين يحققون دخلاً من العقارات اليونانية فرضاً ضريبياً أيضاً في بلدهم الأصلي. وقّعت اليونان أكثر من 50 اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، والتي تتيح لك غالباً المطالبة بائتمان ضريبي أجنبي. يضمن ذلك عدم دفع الضريبة مرتين على دخل الإيجار أو الأرباح الرأسمالية أو الميراث نفسه.

1. يدفع مالكو العقارات في اليونان ضريبة ENFIA سنوية تتراوح بين 2 و16٫20 يورو لكل متر مربع للمباني، وبين 0٫0037 و9٫25 يورو لكل متر مربع للأراضي، بالإضافة إلى ضريبة بلدية محلية.

2. يخضع المشترون للعقارات لضريبة نقل ملكية بنسبة 3٪، وضريبة إضافية بنسبة 0٫09٪، ورسوم توثيق بنسبة 1—2٪، ورسوم تسجيل بنسبة 0٫5٪.

3. قد يتأهل المشترون الأجانب للعقارات للحصول على الإقامة الذهبية.

4. يخضع دخل الإيجار لضريبة بنسبة 15—45٪.

5. تتراوح ضرائب الميراث والهبات من 0 إلى 40٪، اعتماداً على درجة القرابة.

6. تدفع الكيانات القانونية ضريبة ENFIA، وضريبة عقارية إضافية، والرسوم البلدية، وضرائب نقل الملكية، وتخضع للضريبة على دخل الإيجار والأرباح الرأسمالية بمعدل ضريبة الشركات البالغ 22٪.

7. للحد من الالتزامات الضريبية، يمكن للمالكين التأمين على عقاراتهم، والإقرار بجميع المصاريف القابلة للخصم، وتقسيم الملكية بين أفراد الأسرة.