Option d’investissement dans des fonds du Visa Doré : comparaison entre la Grèce, le Portugal et la Hongrie

Les fonds d’investissement deviennent une voie privilégiée dans le cadre des programmes de Visa Doré. Rien qu’au Portugal, le nombre d’approbations est passé de seulement 7 en 2019 à 352 en 2023, avec plus de 125 000 000 € investis cette année-là. Cette tendance croissante reflète une évolution plus large des priorités des investisseurs et des politiques gouvernementales.

1. Les restrictions sur l’immobilier ont réorienté la demande

Des pays comme le Portugal et la Hongrie ont retiré l’immobilier de leurs programmes de Visa Doré, tandis que la Grèce a considérablement augmenté son seuil minimum d’investissement. Ces changements ont réorienté la demande vers les options fondées sur des fonds.

En réponse, les gouvernements et les gestionnaires d’actifs proposent des fonds spécialisés axés sur des secteurs tels que les énergies vertes, l’IA et le tourisme, s’alignant à la fois sur les objectifs économiques nationaux et sur les valeurs des investisseurs modernes.

2. Une sortie de capital prévisible

Sortir d’un investissement immobilier direct ou d’une entreprise dépend des opportunités du marché et de la recherche d’un acheteur, ce qui peut prendre des mois et impliquer des inspections, des mises en vente et des procédures juridiques.

En revanche, bien que les parts de fonds d’investissement doivent être conservées pendant une durée minimale, elles permettent souvent des sorties plus fluides grâce à des rachats planifiés ou à des mécanismes de marché secondaire, offrant une liquidité plus prévisible une fois la période de blocage expirée.

3. Une diversification professionnelle

Les portefeuilles de fonds sont gérés par des professionnels agréés et sont généralement répartis sur plusieurs secteurs et types d’actifs. Cette diversification réduit les risques et élimine la charge liée à la sélection individuelle des actifs, offrant aux investisseurs une alternative sans gestion directe par rapport à la gestion d’un bien immobilier physique ou d’une entreprise.

4. La génération de revenus passifs

De nombreuses autres voies du Visa Doré exigent des contributions non remboursables ou une participation active dans une entreprise. À l’inverse, les fonds sont conçus pour générer des rendements passifs.

Les investisseurs obtiennent non seulement la résidence, mais conservent également la possibilité de percevoir des revenus pendant la durée de détention, ce qui permet à leur capital de rester productif sans gestion quotidienne.

5. Transparence et protection des investisseurs

Les fonds approuvés pour participer au Visa Doré doivent se conformer à des normes financières et juridiques strictes. Ils fonctionnent dans des cadres clairs en matière d’éligibilité, de déclaration et de gouvernance des investissements. Cela renforce la transparence et réduit l’incertitude.

Bien que la résidence par investissement dans des fonds soit disponible en Grèce, au Portugal et en Hongrie, chaque pays fixe des exigences juridiques, géographiques et sectorielles distinctes qui influent directement sur les résultats pour l’investisseur. La comparaison ci-dessous précise le montant que vous devez investir, la destination de votre capital, les structures de fonds autorisées et les stratégies d’investissement dominantes sur chaque marché.

Bien que le programme de Visa Doré de la Grèce soit principalement connu pour sa voie immobilière, l’investissement dans des fonds éligibles devient une alternative solide, offrant les mêmes avantages de résidence avec moins de contraintes de propriété et une allocation de capital plus diversifiée.

Contrairement à l’achat direct d’un bien immobilier, la participation à un fonds élimine le besoin de gérer, d’entretenir ou de revendre un actif spécifique. Les investisseurs bénéficient d’une exposition à des portefeuilles gérés par des professionnels et réduisent le risque de concentration sur plusieurs secteurs.

Seuil d’investissement — 350 000 €

L’investissement minimum pour les fonds éligibles au Visa Doré est de 350 000 €, soit un montant inférieur aux seuils de 400 000 € ou 800 000 € désormais appliqués à la plupart des achats immobiliers. Le seuil inférieur de 250 000 € est réservé aux projets de rénovation, souvent assortis de procédures d’approbation complexes et de restrictions à la revente.

Éligibilité

Pour être éligible au programme de Visa Doré de la Grèce, un fonds doit :

• maintenir une valeur nette d’inventaire (VNI) minimale de 3 millions € ;
• être géré par une société agréée par une autorité des marchés financiers reconnue au sein de l’UE ;
• être établi en Grèce ou dans un autre pays de l’UE, mais investir exclusivement en Grèce ;
• recourir à une banque dépositaire basée en Grèce pour conserver les fonds des investisseurs et garantir la conformité locale.

Ces garanties sont conçues pour assurer la transparence et le contrôle réglementaire à chaque étape, réduisant ainsi les risques juridiques et de contrepartie pour les investisseurs étrangers.

Types de fonds

Deux types de fonds sont éligibles au Visa Doré grec :

1. Les fonds communs de placement, qui doivent investir exclusivement dans des instruments financiers cotés sur les marchés réglementés grecs, notamment des actions nationales, des obligations d’entreprise et de la dette souveraine.
2. Les fonds d’investissement alternatifs (FIA), qui sont réservés à l’immobilier grec, couvrant des actifs résidentiels, commerciaux ou hôteliers.

Durée minimale de détention — 5 ans

Pour conserver le statut de résident, les parts de fonds d’investissement doivent être conservées pendant au moins 5 ans. Un rachat anticipé ou la sortie de l’investissement peut entraîner la perte du statut de résident.

Parmi les cinq voies d’investissement disponibles dans le cadre du Visa Doré du Portugal, l’investissement dans des fonds est devenu la plus populaire. Cette option exige un montant minimum de 500 000 € dans des parts de fonds d’investissement éligibles et offre de la flexibilité, de la diversification ainsi qu’un contrôle réglementaire rigoureux.

Les investisseurs peuvent répartir leur capital entre plusieurs fonds éligibles, à condition que l’investissement total atteigne le seuil de 500 000 €. Cette flexibilité — non disponible dans les programmes grec ou hongrois — permet aux demandeurs de composer des portefeuilles selon le niveau de risque, le secteur ou la stratégie.

Stratégies d’investissement des fonds

Les fonds portugais couvrent un large éventail de stratégies. Beaucoup se concentrent sur des secteurs fondamentaux — tels que les infrastructures, l’énergie, l’agriculture et l’hôtellerie — en phase avec les priorités de développement du gouvernement. D’autres opèrent dans des segments à plus forte croissance ou de niche, notamment la technologie, les centres de données, la gestion de clubs de football et les actifs numériques.

Éligibilité

Tous les fonds doivent être gérés par des sociétés agréées sous la supervision de la Commission du marché des valeurs mobilières portugaise (CMVM). Le respect des réglementations européennes relatives à la lutte contre le blanchiment d’argent et la connaissance du client (KYC) est également obligatoire.

Pour être éligible au programme de Visa Doré du Portugal, un fonds doit :

• investir au moins 60 % de son capital dans des sociétés portugaises ;
• éviter l’immobilier résidentiel à Lisbonne, Porto et dans d’autres zones urbaines à forte densité, où ce type d’investissement est explicitement interdit dans le cadre du Visa Doré afin d’éviter toute distorsion du marché.

Types de fonds

La plupart des véhicules éligibles sont des fonds fermés, qui suivent un cycle de vie défini : les capitaux sont levés, déployés, gérés et cédés sur une durée déterminée, généralement de 8 à 12 ans. Ces fonds sont illiquides par nature — les parts ne peuvent pas être rachetées avant l’échéance — mais offrent des rendements structurés axés sur la sortie.

Les fonds ouverts sont moins fréquents mais accessibles. Ils émettent et rachètent continuellement des parts à la valeur nette d’inventaire (VNI), ce qui permet des entrées et sorties échelonnées. Bien qu’ils offrent une plus grande liquidité, ils plafonnent souvent l’exposition aux stratégies présentant un risque plus élevé ou une durée plus courte.

Période de détention minimale — 5 ans

Pour maintenir la résidence, les parts de fonds doivent être détenues pendant au moins 5 ans.

En pratique, cependant, la plupart des fonds fermés ont des cycles de vie plus longs. Les investisseurs engagent leurs capitaux pour 8 à 12 ans, la sortie n’étant possible qu’après la vente des actifs et la distribution des rendements.

Rendements — 2 à 20 % par an

Les fonds du Visa Doré du Portugal varient considérablement en matière de structure et d’ambition. Il est essentiel de comprendre l’adéquation entre le risque et le rendement attendu :

1. Les fonds à faible risque investissent dans des secteurs diversifiés et stables — souvent alignés sur les priorités gouvernementales. Ils privilégient la préservation du capital et peuvent offrir des rendements réguliers de l’ordre de 2 à 5 % par an.
2. Les fonds à risque moyen visent des secteurs présentant un potentiel de croissance plus élevé. Ils ciblent généralement des rendements annuels de 5 à 10 %, équilibrant opportunités et volatilité modérée.
3. Les fonds à haut risque poursuivent des stratégies agressives dans des domaines tels que les startups, les cryptomonnaies ou l’exposition à un seul actif. Avec des objectifs de rendement de 10 à 20 %, ils exigent une tolérance à l’illiquidité, aux sorties différées et à un risque de baisse élevé.

Dans cet éventail, les investisseurs doivent mettre en balance leurs objectifs de résidence à long terme et leurs propres attentes en matière de rendement, leurs besoins de liquidité et leur appétence pour le risque. La voie des fonds au Portugal offre une diversité inégalée — mais en tirer pleinement parti nécessite une constitution rigoureuse de portefeuille et une conformité réglementaire stricte.

Au Portugal, les frais de souscription et de gestion sont intégrés au prix des parts de fonds d’investissement, de sorte que les investisseurs ne les paient pas séparément.

La Hongrie propose deux voies d’investissement dans le cadre de son programme de Golden Visa, dont l’une passe par des fonds d’investissement agréés. Avec un seuil minimum de 250 000 €, il s’agit actuellement de l’option de résidence par fonds la plus accessible de l’UE.

Éligibilité

Tous les fonds éligibles au Golden Visa doivent être pré-approuvés par le gouvernement hongrois. La liste complète des fonds agréés est publiée et régulièrement mise à jour par la Banque nationale de Hongrie. De plus, ces fonds sont soumis aux normes réglementaires européennes, notamment aux obligations strictes en matière de lutte contre le blanchiment d’argent et de connaissance du client (KYC).

Pour être éligibles, les fonds doivent allouer au moins 40 % de leur capital à l’immobilier hongrois — y compris les développements résidentiels, les centres logistiques, les hôtels et les immeubles commerciaux. Le reste du portefeuille peut inclure des obligations, des instruments de dette, des organismes de placement collectif et des produits dérivés. Ce mélange soutient une stratégie conservatrice axée sur la stabilité du capital plutôt que sur une croissance agressive.

Rendements — jusqu’à 6 %

Les fonds agréés sont positionnés comme des véhicules à faible risque. Les rendements annuels sont plafonnés à 6 %, la plupart des fonds étant conçus pour préserver le capital plutôt que pour maximiser le rendement. Cela rend l’option hongroise attrayante pour les investisseurs prudents à la recherche de résultats prévisibles.

Options de sortie

La durée minimale légale de détention pour les investissements dans des fonds est de 5 ans, mais la liquidité réelle est plus limitée. À l’heure actuelle, seuls deux fonds sont disponibles : l’un est ouvert, proposant des rachats à intervalles fixes, et l’autre est fermé, avec une échéance de 20 ans et aucun mécanisme de sortie anticipée.

Conditions d’éligibilité applicables aux demandeurs

Demandeur principal. Pour l’ensemble des trois programmes du Visa Doré — Grèce, Portugal et Hongrie —, les critères de base pour les investisseurs sont identiques. Les demandeurs doivent avoir plus de 18 ans, disposer d’un casier judiciaire vierge et justifier d’une source de revenus légale et vérifiable.

La Hongrie ajoute une condition de procédure : les investisseurs doivent soit louer soit acheter un bien immobilier afin d’enregistrer une adresse locale avant de déposer la demande.

Membres de la famille. Les trois programmes permettent aux investisseurs d’inclure les membres de la famille proche — à savoir le conjoint ou partenaire, les enfants à charge et les parents —, mais l’étendue et les conditions varient.

Validité du permis de séjour

La Hongrie propose le permis de séjour initial le plus long — 10 ans —, mais il ne peut être renouvelé qu’une seule fois. Les enfants de plus de 18 ans bénéficient de permis plus courts de 3 ans, renouvelables pour 3 ans supplémentaires.

La Grèce accorde des permis de 5 ans avec des renouvellements illimités, offrant aux investisseurs une sécurité à long terme sans démarches administratives fréquentes.

Le Portugal adopte une approche plus fractionnée, en délivrant des permis par tranches de 2 ans. Bien que cela nécessite des renouvellements plus fréquents, cela s’aligne sur les exigences de séjour flexibles du pays.

Exigences de séjour

Pour maintenir la résidence au titre du Visa Doré, aucun des trois programmes n’impose d’exigence de présence physique — à l’exception du Portugal, qui exige 7 jours par an.

Cependant, pour les investisseurs visant la citoyenneté, les obligations de résidence changent considérablement :

• la Grèce et la Hongrie exigent des demandeurs qu’ils résident dans le pays la majeure partie de l’année pendant toute la période de naturalisation ;
• le Portugal, en revanche, maintient la règle des 7 jours par an même pour l’éligibilité à la citoyenneté — ce qui en fait l’option la plus souple pour les investisseurs mobiles à l’échelle internationale qui cherchent un deuxième passeport.

Coûts supplémentaires du Visa Doré

Les investisseurs doivent également prendre en compte les frais de dossier et l’assurance maladie. La couverture santé coûte environ 300 à 400 € par personne, tandis que les frais de demande varient selon les pays : 110 € en Hongrie, 605 € au Portugal et 2 000 € en Grèce.

Le Portugal facture également des frais de délivrance du permis de séjour au titre du Visa Doré de 6 045 € par demandeur.

La Hongrie impose des frais administratifs supplémentaires de 65 000 € pour une famille comptant jusqu’à quatre personnes, plus 10 000 € pour chaque personne à charge supplémentaire à partir de la cinquième et 15 000 € pour chaque enfant de plus de 18 ans.

Les investisseurs obtenant un Visa Doré sont imposés sur les dividendes et les plus-values tirés des fonds éligibles. Aucun de ces pays n’applique d’impôt sur la fortune sur les investissements dans des fonds. Toutefois, le traitement fiscal varie considérablement selon le pays et selon que l’investisseur y possède ou non sa résidence fiscale.

Grèce

Une retenue à la source uniforme de 15 % s’applique à la fois aux dividendes et aux plus-values issus de fonds éligibles au Visa Doré, indépendamment de la résidence fiscale. Cet impôt est prélevé à la source, ce qui signifie que les investisseurs n’ont généralement pas besoin de déposer de déclaration fiscale en Grèce, sauf s’ils perçoivent d’autres revenus de source grecque. Aucune cotisations sociale ne s’applique aux investissements dans des fonds.

La résidence fiscale demeure essentielle. Afin d’éviter la double imposition, les investisseurs doivent s’assurer qu’une convention fiscale existe entre leur pays d’origine et la Grèce. Ces conventions permettent souvent de créditer ou d’exonérer les retenues à la source grecques dans le pays de résidence de l’investisseur.

Portugal

Les résidents fiscaux portugais doivent déclarer l’ensemble des revenus issus de fonds dans leur déclaration fiscale annuelle. Selon leur tranche de revenus, les rendements sont imposés au barème progressif entre 12,5 et 48 %.

Les non-résidents bénéficient d’un report d’imposition : tant que les gains du fonds sont réinvestis et non distribués, aucun impôt portugais ne s’applique pendant la période de détention. Lorsque les revenus sont finalement versés, ils sont soumis à une retenue à la source de 28 %. Ce taux peut être réduit en vertu d’une convention de double imposition. Les non-résidents ne sont tenus de déposer une déclaration fiscale au Portugal que s’ils perçoivent des revenus de source portugaise.

Hongrie

Tous les investisseurs sont soumis à un impôt à taux unique de 15 % sur les revenus issus de parts de fonds d’investissement. Les résidents fiscaux hongrois doivent également s’acquitter d’une contribution sociale de 13 %, ce qui porte le taux d’imposition effectif à 28 %.

Les non-résidents ne sont imposés qu’au taux unique de 15 %. Aucune déclaration n’est requise, sauf si des revenus de source hongroise sont perçus séparément.

1. Une solution de sécurité fiable pour la famille

Un permis de séjour dans l’UE offre une solution de sécurité à long terme en période d’instabilité politique, d’incertitude économique ou de transition personnelle. Il permet aux investisseurs et à leurs familles de se réinstaller à bref délai, de vivre et de travailler légalement au sein de l’UE, et de conserver l’accès à des systèmes de santé, d’éducation et de banque stables, même si la situation évolue dans leur pays d’origine.

2. Liberté de déplacement sans visa à travers l’Europe

Les titulaires d’un Visa Doré bénéficient d’une liberté de voyager sans restriction à travers les 29 pays de l’espace Schengen. Il n’est pas nécessaire de solliciter des visas de court séjour : une carte de séjour en cours de validité permet de se déplacer aisément pour les affaires, les loisirs ou les visites familiales.

Chaque pays sert également de porte d’entrée vers sa région :

• Grèce — Athènes constitue une plateforme aérienne majeure offrant de nombreuses liaisons à travers l’Europe et la Méditerranée. Des ferrys fréquents relient le continent aux îles grecques et à l’Italie, proposant des itinéraires maritimes pittoresques ;
• Portugal — Les autoroutes côtières de l’Algarve mènent directement en Espagne, facilitant les trajets routiers vers l’Andalousie et la Costa del Sol ;
• Hongrie — Budapest est située au cœur de l’Europe centrale, à quelques heures de route de Vienne, Bratislava et Zagreb, idéale pour les déplacements terrestres dans la région.

3. Un environnement d’affaires favorable

Chaque programme offre aux investisseurs un climat d’affaires favorable, avec des atouts distincts.

Le Portugal associe stabilité politique et secteurs stratégiques. En 2025, le pays a progressé de 4,5 % dans le rapport sur les investissements directs étrangers, porté par la technologie, les énergies renouvelables et le tourisme durable. L’impôt sur les sociétés reste compétitif à 21 % sur le continent, 20 % à Madère et seulement 16,8 % aux Açores.

La Hongrie propose le taux d’impôt sur les sociétés le plus bas de l’UE — un taux fixe de 9 % — avec une forte croissance dans la logistique, l’immobilier, l’industrie automobile et les TIC, en particulier autour du corridor industriel de Budapest.

La Grèce demeure un acteur mondial majeur du tourisme et du secteur maritime. Le tourisme contribue à hauteur de 16,8 % au PIB, tandis que le secteur des services représente plus de 68 %, bien au-dessus de la moyenne mondiale. Les fonds axés sur l’hôtellerie profitent d’une demande soutenue, la Grèce accueillant 40 millions de visiteurs par an.

4. Un potentiel de rendement des investissements

Les options d’investissement dans le cadre du Visa Doré sont structurées pour générer des rendements de 4 à 5 %, et pas seulement pour ouvrir un accès à la résidence. Au Portugal, les rendements des fonds varient de 2 à 20 % par an, selon le niveau de risque et le secteur. Les fonds hongrois présentent un risque plus faible, offrant des rendements allant jusqu’à 6 %.

5. Une qualité de vie au-delà de l’investissement

Chaque destination propose son propre rythme de vie :

• la Grèce est caractérisée par un rythme insulaire : voile, plages paisibles et proximité de monuments antiques qui façonnent encore la culture ;
• le Portugal offre un mode de vie côtier détendu : surf sur l’Atlantique, produits de la mer en bord de mer et villes à taille humaine où nature et tradition se côtoient ;
• la Hongrie est plus ancrée dans la tradition d’Europe centrale : bains thermaux à Budapest, vignobles à la campagne, châteaux historiques et communautés où la tradition se vit au quotidien.

6. Accès aux services publics et à l’éducation internationale

Les titulaires d’un Visa Doré et leurs familles sont éligibles au système de santé public gratuit et à l’enseignement public financé par l’État. Les personnes à charge peuvent également s’inscrire dans des écoles internationales proposant un enseignement bilingue, tandis que les adultes ont accès à des universités accréditées et à des programmes de formation professionnelle à l’échelle de l’UE.

7. Un climat agréable et une vie en plein air toute l’année

La Grèce et le Portugal offrent un climat méditerranéen avec des hivers doux, des étés secs et un fort ensoleillement. La Hongrie bénéficie d’un climat continental tempéré, marqué par quatre saisons distinctes.

Tous trois favorisent un mode de vie tourné vers l’extérieur, où repas en terrasse, escapades du week-end et festivals saisonniers s’intègrent naturellement au quotidien.

Chaque voie d’investissement dans des fonds au titre du Visa Doré offre un compromis différent entre le seuil d’investissement, les options de diversification et la flexibilité à long terme.

Hongrie

Le seuil d’entrée le plus bas, avec un investissement minimum dans un fonds de 250 000 €. Cette option séduit ceux qui privilégient l’accessibilité financière et la simplicité réglementaire.

Cependant, seuls deux fonds sont actuellement agréés : l’un est ouvert et l’autre est un véhicule fermé avec une échéance de 20 ans. Les rendements annuels sont modestes, plafonnés à 6 %, reflétant les stratégies conservatrices de préservation du capital de ces fonds.

Portugal

Le seuil d’investissement le plus élevé à 500 000 €, mais une variété inégalée. Les investisseurs peuvent choisir parmi des dizaines de fonds réglementés couvrant des secteurs tels que l’hôtellerie, l’agriculture durable, l’IA, les énergies renouvelables, les infrastructures et même la gestion sportive.

Les rendements varient fortement, de 2 % pour les fonds à faible risque jusqu’à 20 % pour les stratégies de niche à haut risque. La plupart des fonds sont fermés et exigent une période de détention de 6 à 12 ans.

Grèce

Un compromis intermédiaire avec un investissement minimum de 350 000 €. Le marché des fonds y est moins transparent : le nom des fonds éligibles et les données de performance ne sont pas rendus publics. Cependant, les fonds présentés aux investisseurs par des conseillers agréés se concentrent souvent sur l’immobilier commercial générateur de revenus — notamment des centres logistiques, des projets hôteliers et des immeubles de bureaux.

Les trois programmes offrent les mêmes avantages fondamentaux : des voyages sans visa dans les 29 pays de l’espace Schengen, l’accès aux services de santé publics et à l’éducation, aucune exigence de séjour obligatoire et la possibilité d’inclure les membres de la famille.

En fin de compte, le choix dépend des priorités de l’investisseur — qu’il s’agisse de l’optimisation des coûts en Hongrie, de la diversification des fonds et du potentiel au Portugal, ou de la stabilité adossée à l’immobilier en Grèce.