كيفية بيع العقار الاستثماري والحفاظ على الإقامة أو الجنسية الثانية

في مجال الهجرة، يُقصد بالعقار الاستثماري العقارات التي تمكّن الأجنبي من الحصول على الإقامة أو الجنسية. ويمكن أن يكون العقار شقة، أو منزلاً، أو قطعة أرض، أو عقاراً تجارياً، شريطة أن يستوفي العقار متطلبات الدولة المتعلقة بالسعر والنوع والموقع.

تضع الدول برامج استثمارية لجذب رؤوس الأموال إلى الاقتصاد، ولا سيما في مجالات البناء وتجديد المساكن وتنمية مناطق محددة. ومقابل استثماراتهم، يحصل المستثمر على الحق في الإقامة طويلة الأجل، وفي بعض الحالات، على جواز سفر.

تتوفر الإقامة عن طريق شراء عقارات في اليونان وتركيا وأندورا والإمارات العربية المتحدة، وكذلك في قبرص ومالطا.

تُقدم الجنسية عن طريق شراء عقارات من قِبَل دول الكاريبي، مثل سانت كيتس ونيفيس ودومينيكا وغرينادا وسانت لوسيا وأنتيغوا وبربودا، إلى جانب تركيا ومصر.

كيف تحد الدول من خيارات العقارات

في معظم الدول، يسمح التشريع بالاستثمار في العقارات السكنية والتجارية. وفي بعض الأحيان، تقتصر عمليات الشراء على مناطق معينة لتشجيع التنمية في مناطق محددة.

على سبيل المثال، في الإمارات العربية المتحدة، يشتري المستثمرون العقارات في مناطق التملك الحر، وهي مناطق يمكن للأجانب تملك العقارات فيها بالكامل. ويوجد حوالي 100 منطقة تملك حر في الدولة، 60 منها تقع في المناطق السكنية والمنتجعات في دبي.

الحد الأدنى لمبلغ الشراء يحدده القانون

تحدد الدول المختلفة الحد الأدنى الخاص بها لقيمة العقار لتأهيل المستثمر للحصول على الإقامة أو الجنسية. 

على سبيل المثال، يبلغ الحد الأدنى في اليونان 250٬000 يورو؛ وفي قبرص 300٬000 يورو؛ وفي تركيا 400٬000 دولار.

الدولة تنظم الصفقة

تتم عملية الشراء ومقومات منح الوضع القانوني من خلال الجهات الحكومية أو الوكلاء المرخصين. وتخضع الإجراءات بأكملها لللوائح المحددة بموجب القانون.

بالنسبة للمستثمر، يعني هذا حماية قانونية، وقواعد واضحة، وأقل قدر من المخاطر.  

هناك قيود على الوقت الذي يمكن فيه بيع العقار

تعتمد فترة الملكية المطلوبة للحفاظ على الإقامة أو الجنسية على قواعد الدولة. وفي بعض الحالات تكون 3 سنوات، وفي حالات أخرى من 5 إلى 7 سنوات. 

يؤدي بيع العقار قبل الفترة المطلوبة إلى فقدان الوضع القانوني.

يمكن للمستثمر تحقيق دخل من الإيجار

تسمح معظم الدول بتأجير العقار، وإن كان ذلك في بعض الحالات على أساس طويل الأجل فقط. 

على سبيل المثال، في اليونان، لا يمكن تأجير العقار المشتري بهدف الإقامة على أساس قصير الأجل. وبالنسبة لمثل هذه العقارات، فإن الحد الأدنى لفترة الإيجار هو 12 شهراً.

يتم توجيه حوالي 70% من إجمالي الاستثمارات بموجب برامج الإقامة في الاتحاد الأوروبي نحو العقارات. ويرجع هذا الإقبال إلى عدة عوامل.

1. طريقة سريعة للحصول على الإقامة

تُحدد إجراءات منح الإقامة أو الجنسية مقابل شراء عقارات في القانون، مما يسمح للمستثمر بلمعرفة مدة معالجة الطلب مسبقاً.

تُمنح الإقامة عن طريق شراء عقارات عادةً خلال 2—9 أشهر، بينما تستغرق الجنسية من 6—10 أشهر. وقد تكون الأطر الزمنية أطول اعتماداً على الدولة والوضع السياسي ومستوى البيروقراطية.

2. دخل إيجاري سلبي

تُحقق الإيجارات قصيرة الأجل عائداً متوسطاً بنسبة 6—12% سنوياً، بينما تُحقق الإيجارات طويلة الأجل 5—10%.

يمكن تفويض إدارة العقار إلى شركة إدارة، مما يتيح للمستثمر تحقيق الدخل عن بُعد.

تجمع أفضل وجهات الاستثمار العقاري عادةً بين الطلب القوي على الإيجار، والنمو المستمر في الأسعار، والقواعد الواضحة للمشترين الأجانب.

3. نمو قيمة العقار

في الدول المستقرة اقتصادياً، يمكن التنبؤ بنمو الأسعار على مدى 5—10 سنوات. وقد ارتفعت أسعار العقارات في دول الاتحاد الأوروبي بنسبة 57٫9% من عام 2010 حتى الربع الأول من عام 2025.

4. الوصول إلى أنظمة ضريبية تفضيلية

للاستفادة من الحوافز الضريبية، يجب على المستثمر أن يصبح مقيماً ضريبياً وأن يقضي معظم العام في الدولة: وعادةً 183 يوماً على الأقل.

في اليونان، يمكن للأجانب الحاصلين على الإقامة دفع ضريبة مقطوعة قدرها 100٬000 يورو على الدخل الكائن مصدره في الخارج. وفي أندورا، تبلغ نسبة الضريبة على أرباح الأسهم والأرباح الرأسمالية لهم 10%.

5. الإقامة لجميع أفراد الأسرة

يمكن للمستثمر تضمين الزوج والأطفال، وأحياناً الوالدين، في طلب الحصول على الإقامة أو الجنسية عن طريق شراء عقار.

وحتى دون وجود خطط للانتقال، فإن الحصول على جواز سفر ثانٍ أو تصريح إقامة يتيح لأفراد الأسرة فتح حسابات في بنوك أجنبية والحصول على الرعاية الصحية في الخارج. وتسمح الإقامة في إحدى دول منطقة شنغن بالسفر دون تأشيرة إلى 29 دولة.

غالباً ما يُطلق على الإقامة الأوروبية التي يتم الحصول عليها عن طريق الاستثمار اسم الإقامة الذهبية. ويمكن منحها لجميع أفراد الأسرة، مما يتيح التنقل الحر داخل منطقة شنغن بشرط الحصول عليها من دولة تابعة لمنطقة شنغن.

يمكن لمقيمي أندورا السفر دون تأشيرة إلى إسبانيا وفرنسا فقط، بينما يحتاج حاملو الإقامة القبرصية إلى تأشيرة شنغن لمثل هذه الرحلات.

إذا كان الهدف هو الحصول على الإقامة أو الجنسية، يختار المستثمرون عادةً العقارات ذات السيولة العالية. وتكون هذه العقارات أسهل في التأجير أو البيع في المستقبل. 

تعتمد السيولة على نوع العقار وموقعه وظروف السوق.

العقارات السكنية: الشقق والمنازل والفيلل

غالباً ما يختار المستثمرون الشقق والمنازل المكتملة أو قيد الإنشاء في المناطق السياحية. وتُعد المباني الجديدة جذابة بشكل خاص خلال مرحلة البناء، حيث يمكن بيعها بسعر أعلى بعد الاكتفاء والتسليم.

المناطق ذات الطلب المرتفع بين الأجانب في مختلف الدول:

العقارات التجارية: المكاتب ومساحات التجزئة والمستودعات

تُعد وحدات التجزئة الصغيرة في الشوارع السياحية الشهيرة والمكاتب في أحياء الأعمال هي الأكثر طلباً.

في إسطنبول، يزداد الطلب على المكاتب في ليفنت ومسلك؛ وفي دبي — في الخليج التجاري (Business Bay) ومركز دبي المالي العالمي (DIFC). وفي قبرص، تتمتع العقارات التجارية في وسط ليماسول بسيولة عالية.

قطع الأراضي المعدة للبناء

تعتمد السيولة على الموقع وتراخيص البناء. وتكون الأراضي في مناطق التطوير النشط، بالقرب من المنتجات أو مراكز المدن، هي الأكثر طلباً.

في تركيا، يشتري الأجانب الأراضي في ضواحي أنطاليا وبودروم. وفي قبرص، تحظى الأراضي القريبة من ليماسول وأييا نابا بشعبية كبيرة. وفي اليونان، تجذب الأراضي في كريت كورفو ذات الإمكانات لبناء الفيلل المشترين.

العقارات المخصصة للتجديد: المنازل القديمة والمباني التاريخية

بعد الترميم، يمكن بيع مثل هذه العقارات بأضعاف سعر شرائها. وتتمتع المباني التاريخية في المراكز السياحية والجزر الشهيرة بسيولة عالية بشكل خاص.

في اليونان، يزداد الطلب على المنازل المرممة في الأحياء القديمة في أثينا؛ وفي مالطا، على المباني التاريخية في فاليتا وغوزو. وفي قبرص، يبحث المشترون عن منازل مجددة في وسط لارنكا وبافوس.

الشقق والفنادق في المناطق السياحية

تعتمد السيولة على الحركة السياحية وعائد الإيجار. 

في الكاريبي، يزداد الطلب على أسهم الفنادق والشقق في المجمعات الفندقية. وفي الإمارات العربية المتحدة، تحظى شقق الاستوديو والشقق في دبي مارينا ونخلة جميرا بشعبية واسعة. وفي مصر، يشتري المستثمرون شققاً في الفنادق الشققية في الغردقة وشرم الشيخ.

في عام 2024، أصبحت اليونان ومالطا وتركيا وأندورا والإمارات العربية المتحدة الوجهات الأكثر شعبية لشراء العقارات الاستثمارية. 

تلقت اليونان أكثر من 9٬000 طلب للحصول على الإقامة الذهبية في عام واحد. وفي تركيا، اشترى الأجانب ما يقرب من 24٬000 عقار. وفي دبي، تم تسجيل أكثر من 100٬000 صفقة عقارية — 42% منها تضمنت مشترين أجانب.

يختار المستثمرون اليونان وقبرص لشروط الدخول الميسورة التكلفة، والإمارات العربية المتحدة للمزايا الضريبية والإقامة المرنة، وتركيا لمسارها السريع نحو الجنسية. 

وتجذب مالطا وأندورا المستثمرين كوجهات تتمتع بمستوى معيشي مرتفع وقواعد مستقرة للإقامة طويلة الأجل.

لا يُعد شراء العقارات مجرد أداة للهجرة فحسب، بل هو أيضاً مصدر مستقر للدخل الإضافي. على سبيل المثال، يبلغ متوسط عائد الإيجار حوالي 4٫60% في اليونان، و4٫77% في قبرص، و6٫4% في دبي، وسيصل إلى 7٫4% في تركيا.

شراء العقار

يمكن للمستثمر اختيار أحد خيارات الشراء المتعددة بناءً على أهدافه وميزانيته. وفي جميع الحالات، يجب أن يستوفي العقار متطلبات الدولة.

للحصول على الإقامة في اليونان، يمكن للمستثمر شراء:

1. عقار للترميم أو التحويل إلى مقر سكني بقيمة لا تقل عن 250,000 يورو.
2. عقار سكني جاهز للانتقال إليه في المقاطعات بقيمة لا تقل عن 400,000 يورو.
3. عقار جديد في أثينا وثيسالونيكي وفي ميكونوس وسانتوريني وجزر أخرى لا يقل عدد سكانها عن 3,100 نسمة بقيمة لا تقل عن 800,000 يورو.

تأجير العقار

يجوز للمستثمرين تأجير العقارات على أساس طويل الأجل فقط. ويمكن أن يصل العائد إلى 10% سنوياً.

يُحظر الإيجار قصير الأجل للعقارات المشتراة بعد 31 أغسطس 2024. ويؤدي مخالفة هذه القاعدة إلى إلغاء الإقامة وفرض غرامة قدرها 50٬000 يورو.

بيع العقار

من الممكن بيع العقار والاحتفاظ بالإقامة فقط في حال استيفاء الشروط التي حددتها الدولة. ويمكن بيع العقار إذا:

1. لم يقم المستثمر بتجديد الإقامة، حيث تتجدد الإقامة كل 5 سنوات. وبالنسبة للاستثمارات التي تبدأ من 250٬000 يورو، يُعد ترميم العقار شرطاً إلمامياً للتجديد.
2. حصل المستثمر على الإقامة الدائمة وعاش في الدولة لمدة 5 سنوات على الأقل.
3. حصل المستثمر على الجنسية، وهو ما يتطلب العيش في الدولة لمدة 183 يوماً على الأقل في السنة ولمدة 4 سنوات على الأقل من أصل 7 سنوات.

الضرائب عند بيع العقار

يُدفع ضرائب العقارات في اليونان كل من المقيمين الضريبين وغير المقيمين. وتؤثر هذه الضرائب على الهيكل الضريبي ولكنها لا تعفي الشخص من الدفع.

تُفرض ضريبة على الأرباح الرأسمالية الناتجة عن بيع العقارات بنسبة 15%. ومع ذلك، يوجد تعليق ممتد منذ عام 2013 حتى 31 ديسمبر 2026. كما تُعفى العقارات المملوكة لأكثر من 5 سنوات من ضريبة الأرباح الرأسمالية.

وبحلول وقت البيع، يجب على المستثمر دفع الضريبة الموحدة على ملكية العقارات — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ENFIA). يُحسب الجزء الأساسي بناءً على مساحة العقار ويتراوح بين 2 و13 يورو لكل متر مربع. وتطبق نسبة إضافية تتراوح بين 0٫15 و1٫15% من القيمة السجلية إذا كانت قيمة العقار تزيد عن 250,000 يورو.

شراء العقار

يشتري المستثمرون العقارات في مالطا لوضع الأموال في أصل سائل، أو تأجيره، أو السكن فيه بأنفسهم، أو استخدامه كمنزل للعطلات.

للحصول على الإقامة في مالطا، يجب على المستثمر شراء عقار بقيمة لا تقل عن 220,000 يورو في جنوب مالطا أو في جزيرة غوزو، أو عقار بقيمة لا تقل عن 275,000 يورو في المناطق الوسطى والشمالية.

للحصول على الإقامة الدائمة، يجب على المستثمر شراء عقار بقيمة لا تقل عن 375,000 يورو، بغض النظر عن موقعه في مالطا.

تأجير العقار

مع وجود الإقامة، يُحظر تأجير العقار أو تأجيره من الباطن. وقد يؤدي الإخلال بهذا الشرط إلى فقدان الصفة.

إذا مُنحت الإقامة الدائمة، يُسمح بالتأجير. ويمكن لمالكي العقارات تحقيق عوائد تتراوح بين 5 و10% سنوياً من الإيجارات، وفي المناطق الساحلية الفاخرة مثل سانت جوليانز وسليمة وسويقي، يمكن أن تصل العوائد إلى 15% سنوياً.

بيع العقار

إذا قام حامل الإقامة في مالطا ببيع العقار، فإنه يفقد وضعه القانوني.

يجوز للمستثمرين الحاصلين على الإقامة الدائمة بيع العقار بعد 5 سنوات مع الاحتفاظ بوضعهم القانوني.

الضرائب عند بيع العقار

يدفع البائع ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 8%. ويمكن تخفيض النسبة إلى 2—5% في حالات استثنائية، مثل شراء المستثمر لعقار في فاليتا قبل 31 ديسمبر 2018 وترميمه، أو عند بيع السكن الوحيد المملوك لأقل من 5 سنوات، أو في ظروف مؤهلة أخرى.

وفي بعض الحالات، لا تُفرض ضريبة أرباح رأسمالية. على سبيل المثال، عند نقل العقار رسمياً كهدية للزوج أو الأطفال، أو بالإرث، أو إلى مؤسسة خيرية، أو عند بيع شركة الشخص.

شراء عقار

يختار المستثمرون في قبرص عادةً وحدات سكنية في المشاريع الجديدة أو العقارات التجارية، مثل متجر أو مكتب.

للحصول على الإقامة الدائمة، من الضروري شراء عقار واحد أو عقارين بقيمة إجمالية لا تقل عن 300٬000 يورو.

تأجير العقار

في قبرص، يجوز للمستثمرين الحاصلين على الإقامة الدائمة تأجير عقاراتهم على أساس قصير الأجل أو طويل الأجل. 

يمكن أن تصل عوائد الإيجار إلى 8—9% سنوياً.

بيع العقار

يجوز للمستثمرين بيع العقار إذا كانوا لا ينوون الاحتفاظ بالإقامة الدائمة. يتم منح الوضع القانوني لأجل غير مسمى، ولكن يجب تجديد بطاقة الإقامة كل 5 سنوات. وللحفاظ على الوضع القانوني، يحتاج المقيمون فقط إلى الاحتفاظ بملكية العقار وزيارة قبرص مرة واحدة كل سنتين.

بعد 5 سنوات من العيش في الدولة، يمكن للمستثمر الحصول على الإقامة الدائمة على أسس عامة، وبيع العقار، واسترداد الاستثمار، بشرط أن يكون قد عاش في قبرص لمدة 183 يوماً على الأقل سنوياً ولم يغادرها لأكثر من 90 يوما متتالية.

بعد 8 سنوات من العيش في قبرص، يمكن للمستثمر الحصول على الجنسية، وبيع العقار، واسترداد الاستثمار.

الضرائب عند بيع العقار

يدفع البائع ضريبة الأرباح الرأسمالية بنسبة 20%. وتُخصم تكاليف الاستحواذ والصيانة، مثل ضرائب الشراء والرسوم ومصاريف التجديد، من الربح.

يجب على البائع أيضاً دفع 0٫4% من مبلغ الصفقة لصندوق دعم النازحين من شمال قبرص. وقد تم تقديم هذا الرسم في فبراير 2021.

شراء العقار

يمكن للمستثمر شراء أي نوع من العقارات، سواء كانت سوقاً ثانوية أو مبنى جديداً، أو عقاراً سكنياً أو تجارياً، أو قطعة أرض.

للحصول على الإقامة في تركيا، يلزم شراء عقار بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار. ويجب تسجيله في السجل العقاري وأن يكون واقعاً في منطقة مفتوحة لتصاريح الإقامة.

يتيح شراء عقار بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار للمستثمر الحصول على الجنسية التركية دون الحاجة إلى أن يصبح مقيماً ضريبياً.

تأجير العقار

يجوز للمستثمر تأجير العقار لفترات قصيرة الأجل أو طويلة الأجل. 

وتتحقق أعلى العوائد في إسطنبول وأنطاليا وألانيا وبودروم. ويبلغ متوسط العائد السنوي 8—12%.

بيع العقار

لا يمكن للمستثمر الحاصل على الإقامة التركية بيع العقار إذا كان يرغب في الاحتفاظ بصفته. 

تُمنح الإقامة في تركيا لمدة سنة واحدة ثم تُجدد لمدة سنتين، بشرط استمرار المستثمر في ملكية العقار والإقامة في الدولة لمدة 183 يوماً على الأقل في السنة.

بعد 5 سنوات من العيش في تركيا بالإقامة، يجوز للمستثمر التقدم بطلب للحصول على الجنسية بالتجنيس. وبمجرد الحصول على الجنسية، يمكن بيع العقار واستعادة مبلغ الاستثمار.

إذا حصل الأجنبي على الجنسية التركية عن طريق استثمار عقاري بقيمة لا تقل عن 400,000 دولار، فيمكن بيع العقار في وقت أقرب واستعادة الاستثمار بعد 3 سنوات.

الضرائب عند بيع العقار

تشمل الضرائب العقارية في تركيا التي يدفعها البائع ضريبة الأرباح الرأسمالية، وتُفرض إذا كان العقار مملوكاً لأقل من 5 سنوات. وتتراوح النسبة بين 15 و35% على الزيادة في القيمة السجلية.

وبحلول وقت البيع، يجب على البائع أيضاً دفع ضريبة العقارات السنوية: 0٫1—0٫6% من القيمة السجلية. ويدفع مالكو العقارات الفاخرة ذات القيمة العالية ضريبة رفاهية سنوية إضافية — 0٫3—1% على الجزء من القيمة السجلية الذي يتجاوز 280,000 دولار. وتُقسم رسوم الدمغة البالغة 4% عادةً بين المشتري والبائع.

شراء عقار

يمكن للأجانب في أندورا شراء الشقق والمنازل والمباني التجارية وقطع الأراضي فقط بموافقة حكومية. ولا توجد قيود على عدد العقارات التي يجوز لهم تملكها.

للحصول على الإقامة في أندورا، يجب على المستثمر شراء عقار بقيمة لا تقل عن 600٬000 يورو.

تأجير العقار

في أندورا، يُحظر على المستثمرين تأجير العقارات. ويجب استخدامها حصراً من قِبَل المالك وأسرته. ويؤدي مخالفة هذه القاعدة إلى إلغاء الإقامة.

بيع العقار

يجوز للمستثمر بيع العقار فقط بعد انتهاء صلاحية إقامته، بشرط ألا يخطط لتجديدها. 

كما يمكن بيع العقار بعد الحصول على الجنسية في أندورا — والذين يمكن تقديم طلب للحصول عليها بعد 20 عاماً من العيش في الدولة.

الضرائب عند بيع العقار

يدفع المستثمر ضريبة الأرباح الرأسمالية في أندورا بنسبة 15% إذا تم بيع العقار في السنة الأولى من الملكية، و13% إذا تم بيعه في السنة الثانية، و10% في السنة الثالثة. ثم تنخفض النسبة بمقدار 1% كل سنة تالية.

شراء عقار

يمكن للأجانب تملك العقارات بالكامل فقط في مناطق التملك الحر المحددة. وتوجد هذه المناطق في أكبر إمارتين: 9 في أبوظبي و60 في دبي.

يمكن للمستثمر الحصول على تأشيرة إقامة في الإمارات العربية المتحدة سارية لمدة سنتين عن طريق شراء عقار بقيمة لا تقل عن 750٬000 درهم إماراتي، أو 204٬000 دولار.

تُمنح الإقامة الذهبية لمدة 10 سنوات للاستثمارات العقارية بقيمة 2٬000٬000 درهم إماراتي، أو 545٬000 دولار. وتتوفر القروض العقارية من البنوك في الإمارات العربية المتحدة، بحد أدنى للدفعة الأولى يبلغ 20%.

تأجير العقار

في الإمارات العربية المتحدة، يجوز للمستثمرين تأجير العقارات لفترة قصيرة أو طويلة الأجل. وتتراوح العوائد من 6 إلى 12% سنوياً، اعتماداً على الموسم والموقع. 

والمناطق الأكثر شعبية هي دبي مارينا ونخلة جميرا ووسط مدينة دبي (Downtown Dubai).

بيع العقار

يجوز للمستثمر بيع العقار إذا كان لا ينوي تجديد تأشيرة إقامته. 

وإذا رغب في الاحتفاظ بتأشيرة الإقامة بعد البيع، فيجب عليه شراء عقار آخر يستوفي الحد الأدنى للاستثمار.

الضرائب عند بيع العقار

عند بيع عقار في الإمارات العربية المتحدة، تفرَض ضريبة نقل الملكية العقارية: 4% في دبي و2% في أبوظبي. 

بموجب القانون، يتشارك الطرفان التكلفة، ولكن عملياً، غالباً ما يدرج البائع المبلغ في سعر البيع.

للحصول على الإقامة، يجب على المستثمر تقديم مجموعتين من الوثائق. الأولى هي قائمة فردية بالمستندات الشخصية والمالية، والثانية تؤكد شراء العقار.

المجموع القياسية للوثائق لطلب الإقامة

هذه الحزمة مطلوبة لتأكيد موثوقية المستثمر، والملاءة المالية، والامتثال لمتطلبات الهجرة.

عادةً ما تنشر مواقع سلطات الهجرة قوائم قياسية. ويعمل محامو ايمجرنت انفيست على إعداد قائمة فردية لكل مستثمر، اعتماداً على البرامج المحددة ونوع العقار وتكوين الأسرة.

وتشمل الحزمة الرئيسية من الوثائق ما يلي:

• جواز سفر دولي ساري المفعول؛
• شهادة خلو من السوابق الجنائية من بلد الإقامة الدائمة؛
• شهادات ميلاد الأطفال وشهادة الزواج — إذا قام مقدم الطلب بتضمين أفراد الأسرة في الطلب؛
• إثبات الدخل القانوني — كشف حساب مصرفي يظهر التدفقات المنتظمة، أو شهادة من مكان العمل، أو البيانات المالية لأعمال مقدم الطلب؛
• التأمين الصحي ساري المفعول في الدولة المضيفة؛
• صور شخصية حديثة بالتنسيق المطلوب بموجب تشريعات الدولة المضيفة؛
• استمارات التأشيرة أو الهجرة المكتملة؛
• إيصالات دفع الرسوم.

لا يُشترط إثبات الدخل في جميع الدول. على سبيل المثال، للحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار في اليونان، يكفي تأكيد الدفع لقاء العقار. ويجب التحقق من المتطلبات الدقيقة لكل دولة على حدة.

الوثائق التي تؤكد شراء العقار

يجب على مقدم الطلب إثبات أن العقار المشتري يستوفي متطلبات الدولة. ولا يكفي اتفاق البيع والشراء وحده عادةً — بل قد يلزم أيضاً تقديم نسخ موثقة ووثائق تسجيل وأوراق أخرى، خاصة إذا كان العقار قيد الإنشاء أو يقع في منطقة خاصة.

لتأكيد شراء العقار، من الضروري تقديم:

• اتفاق البيع والشراء؛
• تأكيد موثق للصفقة؛
• شهادة الملكية أو ما يعادلها؛
• مستخرج من السجل العقاري أو سجل الملكية؛
• شهادات من المطور — إذا كان العقار قيد الإنشاء؛
• في بعض الدول، تصريح من البلدية أو الوزارة؛
• محضر القبول والتسليم أو وثيقة معادلة عند إتمام الصفقة.

في عام 2024، كانت الصدارة لدول الكاريبي، سانت كيتس ونيفيس، ودومينيكا، وغرينادا، وسانت لوسيا، وأنتيغوا وبربودا، وفقاً للتصنيف السنوي لبرامج الجنسية مؤشر برامج الجنسية عن طريق الاستثمار (CBI Index).

تمنح سانت كيتس ونيفيس الجنسية مقابل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 325,000 دولار. ويمكن للمستثمرين الاختيار بين الشقق الحديثة في مناطق المنتجهات إلى المساكن الواسعة. ويمكن بيع العقار بعد 7 سنوات مع الاحتفاظ بالجنسية.

تمنح دومينيكا الجنسية مقابل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 200,000 دولار. وتكون هذه عادةً حصصاً في البنية التحتية السياحية: الفنادق والمجمعات السكنية والفيلات المدرجة في قائمة معتمدة من الحكومة. ويمكن بيع العقار بعد 3 سنوات من الشراء.

تمنح غرينادا الجنسية للمستثمرين الذين يشترون عقارات بقيمة لا تقل عن 270,000 دولار. ويختار الأجانب عقارات في المناطق السياحية الساحلية أو بالقرب من الحدائق الوطنية. ويمكن بيع العقار بعد 5 سنوات.

تمنح أنتيغوا وبربودا الجنسية مقابل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300,000 دولار. وغالباً ما يختار المستثمرون المجمعات المنتجعية ومشاريع الفنادق، التي يخضع بعضها للبناء. ويمكن بيع العقار بعد 5 سنوات.

تمنح سانت لوسيا الجنسية مقابل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300,000 دولار. ويجب أن تكون الاستثمارات في مشاريع معتمدة من الحكومة. وقد تكون هذه مجمعات فندقية أو شققاً للإيجار قصير الأجل. ويمكن بيع العقار بعد 5 سنوات.

تركيا تمنح الجنسية مقابل استثمار لا يقل عن 400٬000 دولار في عقار سكني أو تجاري. ويجب أن يكون العقار مسجلاً لدى السجل العقاري التركي. ويمكن بيعه بعد 3 سنوات.

مصر تمنح الجنسية مقابل شراء عقار بقيمة لا تقل عن 300٬000 دولار. ويمكن للمستثمرين اختيار العقارات السكنية والتجارية، بالإضافة إلى قطع الأراضي في القاهرة والجيزة والغردقة وشرم الشيخ. ويمكن بيع العقار بعد 5 سنوات.

الاستثمار في العقارات ليس مجرد طريقة للحصول على الإقامة أو الجنسية فحسب، بل هو أيضاً أصل لبيع مربح في المستقبل. ولتقليل المخاطر المحتملة عند البيع، من المهم مراعاة العوامل الرئيسية قبل إجراء الشراء.

خطر انخفاض الأسعار

تنخفض الأسعار غالباً في المناطق ذات البنية التحتية الضعيفة أو الطلب غير المستقر. 

ولحماية استثماراتهم، يختار المستثمرون العقارات في المواقع الشهيرة — المراكز السياحية أو التجارية أو الطلابية — حيث يكون الطلب مرتفعاً باستمرار.

بطء بيع العقار

في بعض الأحيان لا يمكن بيع العقار فوراً، خاصة خلال فترات تراجع السوق. وفي مثل هذه الحالات، يقوم المستثمرون بتأجير العقار لتوليد الدخل وتغطية تكاليف الصيانة، مما يتيح لهم الانتظار للحصول على عرض أفضل.

في قبرص والإمارات العربية المتحدة، يمكن أن تصل عوائد الإيجار السنوية إلى 10—12%؛ وفي تركيا، 8—10% في المناطق السياحية في أنطاليا وألانيا؛ وفي مالطا، بعد الحصول على الإقامة الدائمة، يمكن أن تحقق العقارات الساحلية عوائد تصل إلى 15% سنوياً.

التغييرات في التشريعات

ترفع الدول بشكل دوري الحد الأدنى لقيمة الاستثمار وتغير متطلبات العقارات. ولمنع فقدان الوضع القانوني، من الضروري متابعة التحديثات التشريعية والاستشارة مع المحامين.

على سبيل المثال، في 1 يوليو 2025، تم نشر مسودة اتفاقية بين دول الكاريبي لإدخال قواعد موحدة للجنسية عن طريق الاستثمار.

وتشمل التغييرات الرئيسية المقترحة ما يلي:

• الإقامة الإلزامية في الدولة لمدة 30 يوماً على الأقل خلال السنوات الـ 5 الأولى؛
• إكمال برامج التكيف والتكامل الإلزامية؛
• إدخال حصص سنوية لمنح الجنسية؛
• جواز السفر الأول ساري المفعول لمدة 5 سنوات، وقابل للتجديد لمدة 10 سنوات إذا تم استيفاء جميع الشروط.

المشاكل المتعلقة بالوثائق عند البيع

تكون العقارات ذات حقوق الملكية غير المسجلة، أو الديون الضريبية، أو القيود الأخرى صعبة البيع. ولتجنب مثل هذه المشاكل، يجري محامو ايمجرنت انفيست فحصاً قانونياً كاملاً للوثائق ومراجعة العناية الواجبة للعقار قبل الشراء.

على سبيل المثال، في مالطا، عند شراء عقارات تاريخية، من المهم التأكد من إدراج المبنى في السجل وأنه مؤهل للترميم — وتلبية جميع المتطلبات يمكن أن تخفض ضريبة المبيعات من 8 إلى 2%. وفي تركيا، يجب تسجيل العقارات لدى السجل العقاري؛ وإلا، فإنه من المستحيل التقدم بطلب للحصول على الجنسية.

يعتمد التوقيت المناسب للبيع على مزيج من ظروف السوق، وأداء الاستثمار، والظروف الشخصية. ضع في اعتبارك العوامل التالية قبل اتخاذ القرار.

مرحلة السوق القوية. تميل أسعار العقارات إلى التحرك في دورات. ويمكن لبيع العقار خلال فترة الذروة، عندما يكون الطلب مرتفعاً والعرض محدواً، أن يزيد من أرباحك بشكل كبير. 

تراجع الأداء. إذا انخفض دخل الإيجار، أو أصبحت فترات الشغور أطول، أو كانت تكاليف الصيانة ترتفع أسرع من العوائد، فقد لا يعود العقار يخدم غرضه الاستثماري. ويمكن للبيع في الوقت المناسب أن يحرر رأس المال لمشاريع أكثر ربحية.

فرص أفضل. في بعض الأحيان، يعني الاحتفاظ بأصل ضعيف الأداء تفويت استثمارات ذات عائد أعلى. وإذا كانت الأسواق أو القطاعات أو المنتجات المالية الأخرى تقدم عوائد أSelection أقوى مع مخاطر أقل أو جهد إدارة أقل، فإن البيع لإعادة تخصيص رأس المال يمكن أن يكون خطوة ذكية.

الأحداث الحياتية. يمكن للتغييرات الكبيرة مثل الانتقال إلى دولة أخرى، أو التخطيط للتقاعد، أو التغييرات في حجم الأسرة أن تغير الأولويات المالية. ويمكن لبيع عقار أن يوفر السيولة ويبسط إدارة الأصول خلال المراحل الانتقالية.

التخطيط للإقامة أو الضرائب. بالنسبة للعقارات المشتراة بموجب برامج الإقامة أو الجنسية عن طريق الاستثمار، فإن البيع قبل فترة الملكية الدنيا يمكن أن يؤدي إلى فقدان الوضع القانوني. 

التوقيت الموسمي. في العديد من الدول، يكون سوق المساكن أكثر نشاطاً في الربيع وأوائل الصيف، عندما يصل اهتمام المشترين إلى ذروته. وفي الوجهات السياحية، يمكن لإدراج العقار قبل أو خلال الموسم المرتفع أن يجذب المزيد من المشترين ويؤمن سعراً أعلى.

1. تُقدم الإقامة عن طريق الاستثمار في اليونان ومالطا وقبرص والإمارات العربية المتحدة وأندورا. وللتأهل، يشتري المستثمرون عقاراً يستوفي الحد الأدنى البالغ 204٬000 دولار في الإمارات العربية المتحدة إلى 800٬000 يورو في المناطق الرئيسية في اليونان.
2. تسمح معظم الدول للمستثمرين بالحصول على الإقامة أو الجنسية جنباً إلى جنب مع أسرهم. ويمكن لمقدم الطلب الرئيسي تضمين الزوج والأطفال، وفي بعض الحالات الوالدين في الطلب.
3. يمكن تأجير العقار، لكن القواعد تختلف. في الإمارات العربية المتحدة وقبرص، يُسمح بالإيجارات قصيرة وطويلة الأجل. في اليونان، تم حظر المستثمرين من تأجير العقارات لفترات قصيرة منذ عام 2024.
4. للحفاظ على الوضع القانوني، يجب أن يظل العقار مملوكاً لمدة 3—7 سنوات.
5. تعتمد الضرائب عند البيع على فترة الملكية. في تركيا، يمكن أن تصل ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى 40%، ولكن إذا كان العقار مملوكاً لأكثر من خمس سنوات، فإنه يُعفى منها.