كيفية الحصول على تصريح إقامة في أوروبا عن طريق الاستثمار في العقارات

تُعدّ سوق العقارات في الاتحاد الأوروبي جاذبة للمستثمرين بفضل حجمها والضمانات القانونية والطلب طويل الأجل على السكن. وهي ليست سوقاً عقارية واحدة، إذ تختلف الأسعار والإيجارات والشروط اختلافاً كبيراً بين الدول الأعضاء، مما يمنح المستثمرين خياراً واسعاً من المواقع والاستراتيجيات. 

وفي الوقت نفسه، يتم الاستثمار ضمن إطار الاتحاد الأوروبي الذي يحمي حقوق الملكية ويدعم اليقين القانوني ويسمح بحرية حركة رأس المال^{[1]المصدر: e-Justice الأوروبية، سجلات الأراضي}.

1. النمو المستمر في أسعار العقارات

ظلت العقارات السكنية فئة أصول مهمة في الاتحاد الأوروبي، رغم تباين الأداء حسب البلد والفترة. ووفقاً ليوروستات، كانت أسعار المنازل في الاتحاد الأوروبي أعلى بنسبة 5٫5% في الربع الثالث من عام 2025 مقارنة بالعام السابق. وعلى المدى الطويل، يبدو الاتجاه التصاعدي أكثر وضوحاً: فبين عام 2015 والربع الثالث من عام 2025، ارتفعت أسعار المنازل في الاتحاد الأوروبي بنسبة 63٫6% ^{[2]المصدر: يوروستات، ارتفعت أسعار المنازل والإيجارات في الربع الثالث من عام 2025}. 

وهذا لا يعني أن كل سوق تنمو بالوتيرة نفسها. إذ تظهر بيانات يوروستات فروقاً واسعة بين الدول الأعضاء. ففي الربع الثالث من عام 2025، سجلت سلوفاكيا إحدى أقوى الزيادات على أساس ربع سنوي بنسبة 4٫9%، بينما تصدرت المجر النمو السنوي، حيث ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 21٫1% على أساس سنوي.

2. الطلب المستقر على الإيجار وإمكانات الدخل

لا تعتمد العوائد على قيمة إعادة البيع فحسب. ففي الأسواق التي يشهد فيها الإيجار طويل الأجل طلباً مستمراً، يمكن للعقارات أيضاً أن تولد دخلاً منتظماً، لا سيما في المدن والمناطق الساحلية حيث يتسم العرض بالقيود، ويظل الطلب مرناً. 

ويظل الطلب على الإيجار قوياً في العديد من مناطق أوروبا، مما يدعم جانب الدخل في الاستثمار العقاري. وأفادت يوروستات أن الإيجارات في الاتحاد الأوروبي كانت أعلى بنسبة 3٫1% في الربع الثالث من عام 2025 مقارنة بالعام السابق، وأعلى بنسبة 21٫1% مقارنة بعام 2015. ورغم أن نمو الإيجارات أكثر اعتدالاً من نمو أسعار المنازل على مستوى الاتحاد الأوروبي، إلا أنه كان أكثر استقراراً بمرور الوقت. 

3. الملكية الشفافة والمحمية

سبب آخر يجعل المستثمرين يفكرون في العقارات الأوروبية هو البنية التحتية القانونية التي تدعم الملكية. وفقاً لبوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية، تم تصميم سجلات الأراضي في دول الاتحاد الأوروبي لتسجيل وفحص وتخزين المعلومات حول العقارات، بما في ذلك الموقع والملكية، وإتاحتها للجمهور والمستخدمين المهنيين.

ويتيح الوصول إلى هذه السجلات للمشترين التحقق من الملكية، والتأكد من تسجيل الحقوق بشكل صحيح، وضمان اتباع المعاملات للإجراءات القانونية المعترف بها. وتعزز الشفافية على هذا المستوى الحماية القانونية من خلال تقليل مخاطر النزاعات أو المطالبات غير المعلنة أو عدم اليقين بشأن الملكية. وبالنسبة للمشترين الأجانب على وجه الخصوص، يجعل هذا التنقل في السوق أسهل ويضيف إمكانية التنبؤ إلى عملية الشراء.

4. تركيز متزايد على كفاءة الطاقة وجودة الأصول

أصبحت سوق الاتحاد الأوروبي أكثر تركيزاً على جودة المباني وأداء الطاقة. وتذكر المفوضية الأوروبية أن 85% من مباني الاتحاد الأوروبي تم بناؤها قبل عام 2000، و75% منها تعاني من ضعف أداء الطاقة.

ومع تشديد قواعد التجديد بموجب توجيه أداء المباني من حيث الطاقة، من المرجح أن تصبح العقارات الموفرة للطاقة والمحدثة أكثر تنافسية. في الوقت الحالي، يسير الاتحاد الأوروبي على الطريق الصحيح لتحقيق مخزون مبانٍ خالي من الكربون تماماً بحلول عام 2050^{[3]المصدر: المفوضية الأوروبية، توجيه أداء المباني من حيث الطاقة}.

5. نقل الثروات على المدى الطويل

بالنسبة لبعض المستثمرين، لا تتعلق العقارات الأوروبية بالعوائد فحسب، بل تتعلق أيضاً بالحفاظ على رأس المال ونقله. يمكن أن تشكل العقارات جزءاً من التخطيط طويل الأجل لثروة الأسرة، خاصة عندما يرغب المستثمر في الاحتفاظ بأصل ملموس يمكن نقله لاحقاً إلى الأطفال أو الورثة الآخرين.

ويمكن أن تكون هذه الفائدة ذات صلة خاصة في دول مثل قبرص، حيث لا تفرض ضريبة تركات. وفي مالطا، لا توجد ضريبة تركات تقليدية أيضاً، على الرغم من أن العقارات الموروثة قد تظل تفرض رسوماً أخرى وواجبات مرتبطة بالتسجيل.

6. فرصة لتصبح مقيماً في الاتحاد الأوروبي

في بعض دول الاتحاد الأوروبي، يمكن للأجانب الحصول على تصريح إقامة عن طريق شراء عقارات تستوفي متطلبات محددة والتقدم بطلب للحصول على برنامج الإقامة عن طريق الاستثمار. يتوفر هذا الخيار في اليونان، ومالطا، وقبرص.

الاتحاد الأوروبي ليس الوجهة الوحيدة للمستثمرين العقاريين. تجذب الولايات المتحدة المشترين بحجم سوقها وسيولتها، بينما تجذب الأسواق في الشرق الأوسط، وخاصة دبي، من خلال المزايا الضريبية والطلب الدولي القوي. ومع ذلك، يبرز الاتحاد الأوروبي لسبب مختلف: فهو يقدم مزيجاً أوسع من الدول، ونقاط دخول أكثر تنوعاً، وبيئة قانونية أكثر تنظيماً.

خيارات جغرافية أوسع مقارنة بالولايات المتحدة

غالبًا ما يُنظر إلى الولايات المتحدة على أنها سوق عقاري كبير وسيولة عالية. ومع ذلك، فهي تظل سوقاً وطنياً واحداً بآليات تسعير مترابطة بشكل واسع، وتأثر بأسعار الفائدة، وظروف التمويل. كما يتركز نشاط المشترين الأجانب في جزء محدود من السوق الإجمالي.

يضع السوق الأمريكي نقطة دخول عالية للمشترين الدوليين. وفقاً للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، اشترى المشترون الأجانب 78,100 منزل حالي في الولايات المتحدة في الـ 12 شهراً المنتهية في مارس 2025، بقيمة إجمالية بلغت 56 مليار دولار. وقد مثل ذلك %1٫9 من مبيعات المنازل القائمة. وكان متوسط سعر الشراء للمشترين الأجانب 494,400 دولار، مما يظهر أن المشترين الدوليين غالباً ما يدخلون السوق عند نقطة سعر مرتفعة نسبياً ^{[4]المصدر: الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، المعاملات الدولية 2025 في العقارات السكنية الأمريكية}. 

يقدم الاتحاد الأوروبي نوعاً مختلفاً من النطاق والمزيد من الخيارات. بدلاً من سوق وطني واحد، يمكن للمستثمرين المقارنة بين عدة دول بمستويات دخول ودورات نمو مختلفة. تظهر بيانات يوروستات للربع الرابع من عام 2025 مدى اتساع الفارق: ارتفعت أسعار المنازل في الاتحاد الأوروبي بنسبة %5٫5 على أساس سنوي بشكل إجمالي، بينما تباين الأداء السنوي على مستوى الدول بين %3٫1- في فنلندا و %21٫2+ في هنغاريا ^{[5]المصدر: يوروستات، ارتفاع أسعار المنازل بنسبة %5٫5 في منطقة اليورو وبنسبة %5٫7 في الاتحاد الأوروبي}. 

يسمح هذا التباين للمستثمرين بمقارنة الأسواق ذات النمو المنخفض والمتوسط والمرتفع دولة تلو أخرى بدلاً من دخول سوق وطني واحد عالي التكلفة بدورة تسعير واحدة. كما أنه يجعل الاتحاد الأوروبي أكثر مرونة للمستثمرين الذين يرغبون في الجمع بين ملكية العقار ودخل الإيجار، أو الحفاظ على رأس المال، أو التخطيط للإقامة.

سوق أكثر تنوعاً من الشرق الأوسط

في الشرق الأوسط، يتركز اهتمام المستثمرين في عدد قليل من الأسواق البارزة، وعلى رأسها دبي. تظهر بيانات دائرة الأراضي والأملاك في دبي مدى هيمنة الإمارة: ففي الربع الأول من عام 2026، بلغت الاستثمارات العقارية 173 مليار درهم إماراتي، بينما بلغ إجمالي الاستثمار الأجنبي 148٫35 مليار درهم عبر 48,445 استثماراً ^{[6]المصدر: دائرة الأراضي والأملاك في دبي، المعاملات العقارية في دبي تقفز %31 لتصل إلى 252 مليار درهم في الربع الأول من عام 2026}. 

جاذبية دبي واضحة. فالإمارات لا تفرض ضريبة دخل على الأفراد، مما يعزز جاذبية الدولة للمستثمرين المتنقلين دولياً. 

وقد يقع دخل الاستثمار العقاري الذي يحققه الأشخاص الطبيعيون أيضاً خارج نطاق ضريبة الشركات في الإمارات بموجب شروط محددة، وفقاً للتوجيهات الصادرة عن الهيئة الاتحادية للضرائب. وفي الوقت نفسه، لا يزال مشتري العقارات يواجهون رسوم المعاملات، وتكاليف الخدمة، ورسوم الصيانة، وغيرها من النفقات المتعلقة بالعقارات، لذا فإن هيكل التكلفة الإجمالي ليس مجرد "خالٍ من الضرائب" ^{[7]المصدر: برايس ووترهاوس كوبرز، الإمارات العربية المتحدة: الضرائب على الدخل الشخصي}.

تؤثر الصدمات السياسية على المعنويات بسرعة. ففي مارس 2026، انخفض المؤشر العام لسوق دبي المالي بنسبة %4٫71 في جلسة واحدة بعد إعادة فتح الأسواق الإماراتية عقب توقف دام يومين خلال توترات إقليمية. هذا لا يعني أن أسعار العقارات في دبي انخفضت فوراً، ولكنه أظهر مدى سرعة تفاعل ثقة المستثمرين مع الأحداث الأمنية الإقليمية ^{[8]المصدر: سوق دبي المالي، المؤشر العام لسوق دبي المالي}.

يقدم الاتحاد الأوروبي هيكلاً أكثر تنوعاً. بدلاً من الاعتماد على مدينة بارزة واحدة، يمكن للمستثمرين المقارنة بين أسواق عقارية عريقة مثل اليونان وقبرص والبرتغال وإسبانيا ومالطا. وإذا كان الهدف أيضاً هو الحصول على الإقامة من خلال الاستثمار العقاري، فإن القائمة تصبح أضيق، حيث لا تربط كل الأسواق العقارية الشهيرة في الاتحاد الأوروبي شراء العقارات بوضع الإقامة.

بالنسبة لكثير من المستثمرين، تكمن ميزة الاتحاد الأوروبي في السرعة أو الخفة الضريبية، بل في المزيج بين اختيار الدولة، والهيكل القانوني، وشفافية السوق، وقابلية التنبؤ طويلة الأجل.

تنقل إقليمي أقوى مقارنة بأمريكا اللاتينية

يمكن أن تكون أمريكا اللاتينية جذابة للمستثمرين العقاريين الذين يرغبون في قاعدة ثانية، وتكاليف دخول أقل في العديد من الأسواق، والتعرض للمراكز الحضرية سريعة النمو. 

تشهد المنطقة طلباً قوياً على المساكن: يشير بنك التنمية للبلدان الأمريكية إلى أن حوالي %80 من الناس في أمريكا اللاتينية والكاريبي يعيشون في المدن، بينما تواجه 55 مليون أسرة شكلاً من أشكال العجز السكني. وهذا يخلق طلباً على العقارات السكنية، ولكنه يظهر أيضاً تفاوتاً في البنية التحتية والتخطيط وجودة المساكن في سائر أنحاء المنطقة. 

بنما هي أحد الأمثلة على كيفية ربط الاستثمار العقاري بالإقامة. وبموجب برنامج المستثمر المؤهل، يمكن للمستثمر الأجنبي الحصول على إقامة دائمة من خلال استثمار ما لا يقل عن 300,000 دولار في العقارات في بنما. 

الصورة الإقليمية هي أكثر تبايناً من الاتحاد الأوروبي. توفر أمريكا اللاتينية إمكانات نمو، لكن توقعات البنك الدولي لشهر أبريل 2026 تصف نمو المنطقة بأنه مقيد بالتحديات الهيكلية وتتوقع نمو الناتج المحلي الإجمالي الإقليمي بنسبة %2٫1 في عام 2026، أي أقل من نسبة %2٫4 المسجلة في عام 2025 ^{[9]المصدر: البنك الدولي، المراجعة الاقتصادية لأمريكا اللاتينية ومنطقة الكاريبي}. بالنسبة لمستثمري العقارات، هذا يعني أن اختيار السوق مهم للغاية: فقد تعتمد العوائد بشكل كبير على مدينة واحدة، أو منطقة، أو عملة، أو دورة سياسية محلية.

الاتحاد الأوروبي عادة ما يكون أكثر تنظيماً وغالباً ما يكون أكثر تكلفة، ولكنه يقدم مزايا لا تستطيع أمريكا اللاتينية مضاهاتها بشكل عام. إذ يمكن لتصريح الإقامة في دولة من دول شنغن أن يدعم السفر قصير الأجل عبر منطقة شنغن، بينما تدعم قواعد الاتحاد الأوروبي بشأن حرية حركة رأس المال الاستثمار عبر الحدود داخل السوق الموحدة. 

تراقب المفوضية الأوروبية تدفقات رأس المال وتتخذ إجراءات ضد الحواجز التي لا تتوافق مع قواعد المعاهدة، رغم أن قانون العقارات والضرائب ومتطلبات الإقامة لا تزال أموراً وطنية ^{[10]المصدر: المفوضية الأوروبية، مراقبة حرية حركة رأس المال}. 

بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على التخطيط للإقامة طويلة الأجل، ونقل الأسرة، والحفاظ على الأصول، واليقين القانوني، فإن الاتحاد الأوروبي هو الخيار الأقوى عادةً. ومن ناحية أخرى، تعد أمريكا اللاتينية مناسبة لأولئك الذين يعطون الأولوية للتكلفة الميسورة والمرونة وسهولة الدخول.

لا يمنح شراء عقار في إحدى دول الاتحاد الأوروبي صاحبه تلقائياً الحق في الحصول على تصريح إقامة. وتسمح مجموعة قليلة فقط من الدول الأوروبية للمستثمرين بالحصول على الإقامة عن طريق شراء عقار:

1. اليونان. تقدم الإقامة الذهبية في اليونان واحدة من أكثر قوائم الخيارات اتساعاً للاستثمار العقاري في الاتحاد الأوروبي بحد أدنى للاستثمار يبلغ 250,000 يورو.
2. قبرص. يقدم برنامج الإقامة الدائمة في قبرص مساراً مباشراً للحصول على إقامة دائمة مدى الحياة مقابل شراء عقار سكني أو تجاري بقيمة لا تقل عن 300,000 يورو.
3. مالطا. تقدم الدولة برنامجين للإقامة عن طريق الاستثمار، يختلفان عن إطار الإقامة الذهبية التقليدي: برنامج الإقامة العالمية في مالطا وبرنامج الإقامة الدائمة في مالطا.

لا تفرض الدول المذكورة أعلاه أي شروط إقامة أو تفرض شروطاً دنيا للحفاظ على تصريح الإقامة. وبعبارة أخرى، ليس المستثمرون ملزمين بالعيش في البلاد. 

كانت لاتفيا في السابق أيضاً من بين الدول الأوروبية التي تقدم الإقامة عن طريق العقارات، بحد أدنى للاستثمار العقاري قدره 250,000 يورو. واعتباراً من 15 سبتمبر 2026، عدلت لاتفيا قواعد الإقامة الذهبية وألغت مساري العقارات والودائع المصرفية للمتقدمين الجدد. 

تختلف قواعد بيع العقار الاستثماري حسب البلد. وفي معظم الدول، تكون فترة الملكية المطلوبة للحفاظ على الإقامة هي عادة 5 سنوات. وبعد هذه الفترة، يجوز للمستثمرين بيع العقار فقط إذا حصلوا على الإقامة الدائمة أو وضع آخر لم يعد يعتمد على الاستثمار الأصلي. وإذا استمروا في تجديد تصريح إقامة المستثمر الخاص بهم، فعليهم الاحتفاظ بالاستثمار.

تقدم الإقامة الذهبية في اليونان أوسع مجموعة من الخيارات عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات. يمكن للمستثمرين اختيار شراء عقار سكني أو تجاري أو الاستثمار في فندق أو اتفاقية مشاركة بالوقت. 

متطلبات الاستثمار العقاري

يقدم برنامج الإقامة الذهبية في اليونان عدة مسارات، تركز بشكل أساسي على العقارات.

تعتمد الحد الأدنى لقيمة الاستثمار العقاري على موقع العقار ونوعه:

• 800,000 يورو — في أتيكا، وتيسالونيكي، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها عن 3,100 نسمة؛
• 400,000 يورو — في جميع مناطق البلاد الأخرى؛
• 250,000 يورو — للعقارات المحولة إلى مساكن أو مشاريع الترميم.

أيضاً، مقابل استثمار قدره 400,000 يورو أو أكثر، يقدم برنامج الإقامة الذهبية في اليونان عدة خيارات مرنة:

1. استئجار وحدة فندقية أو مسكن سياحي. يجوز للمستثمرين استئجار وحدة مفروشة بالكامل داخل منتجع بموجب اتفاقية مدتها 10 سنوات على الأقل، مما يلبي متطلب الاستثمار دون الحصول على الملكية الكاملة.
2. اتفاقية مشاركة بالوقت. يمكن للمستثمرين الحصول على حق استخدام عقار لفترات محددة كل عام. قد تتراوح العقود من سنة واحدة إلى 60 سنة، بشرط أن يكون العقار مرخصاً من المنظمة الوطنية اليونانية للسياحة.

يمكن للمستثمرين الذين يشترون عقاراً بموجب البرنامج أيضاً تأجيره على أساس طويل الأجل، مع عوائد سنوية محتملة تبلغ حوالي %5، مما يولد دخلاً مع الحفاظ على وضع الإقامة.

التكلفة الإجمالية للحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار العقاري في اليونان

بالإضافة إلى الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار، يجب على المتقدمين مراعاة الرسوم الحكومية والضرائب وتكاليف المعاملات المرتبطة بشراء العقارات والحصول على الإقامة في اليونان.

تشمل الرسوم الحكومية ما يلي: 

• 2,000 يورو — رسوم معالجة الطلب؛
• 180 يورو — رسوم قنصلية للحصول على تأشيرة دخول وطنية؛
• 16 يورو — رسوم إصدار بطاقة الإقامة. 

تبلغ ضريبة نقل الملكية العقارية %3٫09 من قيمة العقار.

تتراوح تكاليف كاتب العدل عادةً بين %1—%2 من سعر شراء العقار.

في المجمل، يجب أن يتوقع المستثمر الواحد الذي يحصل على الإقامة الذهبية اليونانية من خلال استثمار 250,000 يورو في عقار إنفاق ما لا يقل عن 262,400 يورو.

الضرائب العقارية في اليونان

الشراء. في اليونان، الضريبة الرئيسية على الشراء هي ضريبة نقل العقارات، وتُفرض بنسبة %3 من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار. بالإضافة إلى ذلك، يتم فرض رسم بلدي يعادل %3 من ضريبة النقل. ونتيجة لذلك، يصل إجمالي العبء الضريبي الفعلي إلى %3٫09 من القيمة الخاضعة للضريبة للعقار ^{[11]المصدر: وزارة الاقتصاد والمالية الوطنية في اليونان، ضرائب رأس المال}.

الملكية. بمجرد الاستحواذ على العقار، يخضع المالكون لضريبة ENFIA، وهي ضريبة الملكية الموحدة السنوية في اليونان. لا تُفرض ضريبة ENFIA بمعدل ثابت واحد؛ بل تُحسب كل عام بناءً على نوع العقار وحجمه وموقعه وقيمة المنطقة وعمره وطابقه واستخدامه وخصائص أخرى. بالنسبة للعقارات السكنية، تتراوح المعدلات الأساسية بين 2 يورو و16 يورو للمتر المربع.

البيع. بالنسبة للأفراد، تم تحديد ضريبة الأرباح الرأسمالية في اليونان على بيع العقارات بنسبة %15، ولكن تطبيقها معلق حالياً حتى 31 ديسمبر 2026. ونتيجة لذلك، لا يدفع البائعون الأفراد عموماً ضريبة الأرباح الرأسمالية على مبيعات العقارات خلال هذه الفترة. 

دخل الإيجار. يتم فرض ضريبة على دخل الإيجار بشكل منفصل كدخل من الممتلكات غير المنقولة. المعدلات المطبقة هي: 

• %15 على الدخل السنوي الذي يصل إلى 12,000 يورو؛ 
• %35 على الجزء الذي يتراوح بين 12,001 يورو و35,000 يورو؛ 
• %45 على الجزء الذي يتجاوز 35,000 يورو.

للحصول على الإقامة الدائمة في مالطا من خلال الاستثمار في العقارات، يجب على المتقدمين استيفاء عدة متطلبات إلزامية: شراء عقار أو استئجاره، ودفع رسوم حكومية، والتبرع لمنظمة خيرية.

بالإضافة إلى المساهمات، يجب على المستثمرين إثبات امتلاك أصول لا تقل قيمتها عن 500٬000 يورو، على أن يكون 150٬000 يورو منها على الأقل سيولة نقدية، أو 600٬000 يورو مع سيولة نقدية بقيمة 75٬000 يورو. 

متطلبات الاستثمار العقاري 

تبدأ الحدود المالية للعقارات من 375٬000 يورو في حالة الشراء و14٬000 يورو سنوياً في حالة الإيجار.

يجب على المستثمرين الاحتفاظ بالاستثمار لمدة 5 سنوات فأكثر. وبعد ذلك، يمكنهم بيع العقار الذي تم شراؤه أو الانتقال إلى إيجار بتكلفة أقل دون وجود حد أدنى.

التكلفة الإجمالية للحصول على الإقامة الدائمة في مالطا عن طريق الاستثمار

تُعد الرسوم والتبرع الخيري من الشروط الإلزامية للبرنامج إلى جانب الاستثمار العقاري.  

تشمل الرسوم الحكومية رسوم مساهمة قدرها 37٬000 يورو ورسوماً إدارية قدرها 60٬000 يورو. وتزداد الرسوم الأخيرة حسب تكوين الأسرة: فلكل فرد من أفراد الأسرة فوق سن 18 عاماً، باستثناء الزوج أو الزوجة، يضيف المستثمر 7٬500 يورو. 

يجب تقديم تبرع بقيمة 2٬000 يورو إلى منظمة غير حكومية أو جمعية مسجلة محلياً في المجالات الخيرية أو الثقافية أو الرياضية أو العلمية أو الفنية، وتكون مسجلة لدى مفوض المنظمات التطوعية.

مصاريف إضافية. في حالة شراء عقار، يدفع المستثمرون حوالي %7 من قيمة العقار كرسوم.

يتضمن برنامج الإقامة الدائمة في مالطا عن طريق الاستثمار معظم التكاليف الإدارية ضمن إجمالي متطلبات الاستثمار. وبالإضافة إلى ذلك، يدفع المتقدمون: 

• 500 يورو — رسوم بطاقة الإقامة؛
• حوالي 400 يورو مقابل التأمين الصحي؛
• تكاليف ترجمة الوثائق وتوثيقها.

يجمع برنامج الإقامة العالمية في مالطا بين الاستثمار العقاري والمعاملة الضريبية التفضيلية، مما يوفر للمتقدمين مساراً للإقامة إلى جانب الوصول إلى نظام مالي موازٍ.

للحفاظ على وضع الإقامة، يجب ألا يقضي المشاركون أكثر من 183 يوماً في العام في أي بلد آخر، لضمان عدم تحولهم إلى مقيمين ضريبيين في مكان آخر.

متطلبات الاستثمار العقاري 

يعد شراء منزل في مالطا شرطاً مهماً للحصول على تصريح إقامة. يبدأ الحد الأدنى لقيمة الاستثمار من 275,000 يورو للعقارات في الجزء المركزي أو الشمالي من مالطا، أو من 220,000 يورو للعقارات في جزيرة غوزو أو في جنوب البلاد.

بدلاً من ذلك، يجوز للمتقدمين استئجار عقار لمدة لا تقل عن خمس سنوات. يجب ألا يقل الإيجار السنوي عن 9,600 يورو في المناطق الشمالية أو المركزية، أو 8,750 يورو في الجنوب وغوزو.

التكلفة الإجمالية للحصول على الإقامة العالمية في مالطا

يتطلب البرنامج من المتقدمين الحصول على وضع مقيم ضريبي خاص في مالطا. ويخضع المقيمون لضريبة بنسبة %15 على الدخل الأجنبي المحول إلى مالطا، مع حد أدنى للضريبة السنوية يبلغ 15,000 يورو. وهذا أقل مما هو عليه في العديد من الدول الأوروبية.

في برنامج الإقامة العالمية في مالطا، تعد الرسوم الحكومية الثابتة الرئيسية للمستثمر الواحد هي الرسوم الإدارية وقدرها 6,000 يورو. ويمكن تخفيض هذه الرسوم إلى 5,500 يورو إذا اشترى المتقدم عقاراً في جنوب مالطا أو جزيرة غوزو. 

بالإضافة إلى رسوم المساهمة، يدفع المتقدم أيضاً مقابل:

• التأمين الصحي — حوالي 400 يورو؛
• إعداد الوثائق ورسوم كاتب العدل — 4,000 يورو فأكثر.

الضرائب العقارية في مالطا

الشراء. في مالطا، يدفع المشتري رسوم دمغة بنسبة 5% من القيمة الأعلى بين قيمة العقد والقيمة السوقية. وعند توقيع وعد بالبيع، تُدفع عادة رسوم مؤقتة بنسبة 1% أولاً، على أن يُسدد الرصيد المتبقي عند توقيع العقد النهائي^{[12]المصدر: إدارة الضرائب والجمارك في مالطا، دليل فرض الضرائب على دخل الإيجار}.

الملكية. لا تفرض مالطا ضريبة عقارية سنوية متكررة موحدة على مستوى البلاد. 

البيع. تخضع عمليات نقل الملكية لضريبة مقتطعة بنسبة 8% من قيمة العقار المنقول. 

دخل الإيجار. تسمح مالطا بضريبة نهائية اختيارية بنسبة 15% على إجمالي دخل الإيجار. وبدلاً من ذلك، يمكن لملاك العقارات اختيار الإقرار عن صافي دخل الإيجار والخضوع للضريبة بالمعدلات العادية التي تصل إلى 35%.

يسمح الاستثمار في العقارات للمتقدمين بالحصول على الإقامة الدائمة في قبرص، وهي دولة معروفة بنظامها الضريبي المناسب ومناخها المعتدل.

متطلبات الاستثمار العقاري 

للحصول على الإقامة الدائمة في قبرص، يجب على المتقدمين استثمار ما لا يقل عن 300,000 يورو في أحد الخيارات التالية:

1. عقار سكني جديد، ويُسمح حتى بعقارين.
2. عقارات تجارية، مثل المكاتب أو الفنادق.

يمكن تأجير العقارات بعوائد سنوية نموذجية تصل إلى %4.

يجب على المتقدمين أيضاً إثبات دخل سنوي مستقر لا يقل عن 50,000 يورو من مصادر خارج قبرص. ويزداد هذا المتطلب بمقدار 15,000 يورو لكل معال بالغ إضافي وبمقدار 10,000 يورو لكل طفل، بدءاً من الطفل الثاني في الأسر المكونة من ثلاثة أفراد أو أكثر.

التكلفة الإجمالية للحصول على الإقامة عن طريق الاستثمار العقاري في قبرص

بالإضافة إلى الاستثمار المطلوب، يدفع المتقدمون الرسوم الحكومية والضرائب والمصاريف المرتبطة بالمعاملات الناتجة عن الاستحواذ على العقار والحصول على الإقامة في قبرص.

تشمل التكاليف الحكومية وتكاليف المعاملات الرئيسية ما يلي:

• 500 يورو — رسوم تقديم الطلب؛
• 70 يورو — رسوم إصدار بطاقة الإقامة؛
• 500 يورو — تأمين صحي لمقدم طلب واحد؛
• 70 يورو — رسوم التسجيل.

لم تعد رسوم الدمغة تُفرض في قبرص منذ الأول من يناير عام 2026. 

تُفرض ضريبة القيمة المضافة عادةً بنسبة %19. وينطبق معدل مخفض قدره %5 إذا كان العقار هو العقار السكني الوحيد للمالك.

تعتمد رسوم نقل الملكية العقارية على ما إذا كانت المعاملة تخضع لضريبة القيمة المضافة. فإذا كانت ضريبة القيمة المضافة مطبقة، فهناك إعفاء كامل من رسوم النقل. وإذا لم تكن ضريبة القيمة المضافة مطبقة، يوفر القانون تخفيضاً بنسبة %50 على رسوم النقل القياسية. 

تُقدر المساعدة القانونية عادةً بنسبة %1 من قيمة العقار، وهو ما يضيف 3,000 يورو لعملية شراء بقيمة 300,000 يورو.

في المجمل، يجب أن يتوقع المستثمر الواحد الذي يشتري عقاراً بمبلغ 300,000 يورو للحصول على الإقامة الدائمة في قبرص تكاليف إجمالية قدرها حوالي 322,140 يورو إذا كان مؤهلاً لمعدل ضريبة القيمة المضافة المخفض بنسبة %5، أو حوالي 364,140 يورو إذا تم تطبيق معدل ضريبة القيمة المضافة القياسي بنسبة %19.

الضرائب العقارية في قبرص

الشراء. بالنسبة للشراء، المعدلات الرئيسية هي:

• معدل ضريبة القيمة المضافة القياسي هو %19؛ 
• تنطبق ضريبة القيمة المضافة المخفضة بنسبة %5 على شراء أو بناء مسكن جديد، أو في الحالات التي يكون فيها العقار هو العقار السكني الوحيد للمالك. 

إذا لم تُدفع ضريبة القيمة المضافة، تنطبق ضريبة النقل: 

• %3 على أول 85,000 يورو؛ 
• %5 على الـ 85,000 يورو التالية؛ 
• %8 على المبلغ الذي يتجاوز 170,000 يورو. 

إذا كانت المعاملة لا تخضع لضريبة القيمة المضافة، يتم تخفيض رسوم النقل بنسبة %50 ^{[13]المصدر: إدارة الضرائب في قبرص، ضريبة الأملاك غير المنقولة}. 

الملكية. لا تفرض قبرص حالياً ضريبة عقارية سنوية قياسية من قبل الدولة. قد يظل يتعين على مالكي العقارات دفع رسوم السلطات المحلية، مثل الرسوم البلدية أو المجتمعية أو المتعلقة بالصرف الصحي، والتي تختلف حسب المنطقة.

البيع. بالنسبة للأفراد، تفرض قبرص عموماً ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة %20 على الربح الخاضع للضريبة من بيع الممتلكات غير المنقولة الموجودة في قبرص. وتُفرض الضريبة على الربح المحقق وليس على سعر البيع الكامل.

دخل الإيجار. يُفرض في قبرص ضريبة بموجب نظام ضريبة الدخل العادي مع الفئات التالية: 

• %0 حتى 22,000 يورو؛
• %20 على المبلغ من 22,001 إلى 32,000 يورو؛
• %25 على المبلغ من 32,001 إلى 42,000 يورو؛
• %30 على المبلغ من 42,001 إلى 72,000 يورو؛
• %35 فوق 72,000 يورو.

يوفر شراء منزل في أوروبا والحصول على الإقامة مزايا استراتيجية متعددة للمستثمرين الدوليين وعائلاتهم تتجاوز ملكية العقار البسيطة.

السفر دون تأشيرة إلى منطقة شنغن

يتمتع المقيمون في معظم دول الاتحاد الأوروبي بالسفر دون تأشيرة عبر 29 دولة من دول منطقة شنغن للإقامات القصيرة التي تصل إلى 90 يوماً خلال أي فترة 180 يوماً^{[14]المصدر: المفوضية الأوروبية، منطقة شنغن}. 

ومن بين الدول المذكورة أعلاه، قبرص هي الدولة الوحيدة التي لم تنضم بعد إلى منطقة شنغن. ولا يمنح تصريح الإقامة في هذه الدولة الحق في السفر دون تأشيرة داخل المنطقة. ومع ذلك، تشارك قبرص في تعاون شنغن وتعمل من أجل الحصول على العضوية الكاملة، والتي ستتضمن إلغاء ضوابط الحدود مع دول شنغن الأخرى^{[15]المصدر: المفوضية الأوروبية، الهجرة والشؤون الداخلية}. 

تحسين العبء الضريبي 

تقدم بعض دول الاتحاد الأوروبي أنظمة ضريبية مواتية للمقيمين الجدد أو مستثمري الإقامة الذهبية. 

تقدم اليونان نظاماً ضريبياً خاصاً للأفراد أصحاب الثروات الكبيرة بضريبة سنوية مقطوعة قدرها 100,000 يورو على الدخل الأجنبي، بدلاً من معدلات تصل إلى 45%. بالإضافة إلى ذلك، يُعفى دافعو الضرائب بموجب هذا النظام من ضريبة الميراث والهبات على أصولهم الأجنبية. 

نظام الضريبة المقطوعة متاح فقط للمقيمين الضريبيين الجدد في اليونان. وللتأهل، يجب ألا يكون مقدم الطلب مقيماً ضريبياً يونانياً لمدة 7 من أصل 8 سنوات قبل نقل الإقامة الضريبية إلى اليونان. كما يجب عليهم استثمار 500,000 يورو على الأقل في اليونان، على سبيل المثال في العقارات أو الشركات أو الأوراق المالية أو الأسهم في الشركات اليونانية. ويمكن استخدام هذا النظام لمدة تصل إلى 15 سنة ضريبية.

تقدم قبرص نظاماً جذاباً من خلال وضع غير المقيم للمستثمرين الذين لا يخططون للانتقال بشكل دائم إلى البلاد. ويُعفى المقيمون الضريبيون غير المقيمين في قبرص من مساهمة الدفاع الخاصة على أرباح الأسهم والفوائد ودخل الإيجار. كما لا تفرض قبرص ضريبة على الثروة أو الميراث.

للإستفادة من نظام غير المقيمين، يحتاج المستثمر أولاً إلى أن يصبح مقيماً ضريبياً في قبرص. والطريقة القياسية هي قضاء أكثر من 183 يوماً في السنة في البلاد. وهناك أيضاً خيار أسهل: قاعدة الـ 60 يوماً.

بموجب قاعدة الـ 60 يوماً، يجب على المستثمر قضاء 60 يوماً على الأقل سنوياً في قبرص وألا يقضي أكثر من 183 يوماً في أي دولة أخرى خلال العام نفسه. كما يجب أن تكون لديهم صلة بقبرص من خلال الأعمال التجارية أو التوظيف أو منصب مدير في شركة مقرها قبرص، وأن يكون لديهم منزل دائم في البلاد، سواء كان مملوكاً أو مستأجراً.

وعادة ما يكون هذا الوضع متاحاً لمدة تصل إلى 17 عاماً، حيث يُعامل الشخص عموماً على أنه موطن في قبرص بعد أن يكون مقيماً ضريبياً في قبرص لمدة 17 عاماً من أصل 20 عاماً سابقة.

الإقامة لجميع أفراد الأسرة

تسمح برامج الإقامة الأوروبية عن طريق الاستثمار بإدراج الأقارب المقربين في الطلب. وتعتمد قائمة أفراد الأسرة المؤهلين على البلد والبرنامج المحدد. 

تسمح جميع البرامج بإدراج الأزواج والأطفال القاصرين. ويمكن للأطفال البالغين المشاركة أيضاً — بموجب شروط معينة ومع حدود سنية. 

الحصول على رعاية صحية وتعليم عاليَي الجودة

يتيح الحصول على تصريح إقامة للعائلات الاستفادة من نظام الرعاية الصحية الأوروبي، والذي يصنف باستمرار من بين الأفضل عالمياً.

توفر دول الاتحاد الأوروبي مزيجاً من الرعاية الصحية العامة والخاصة، مع نتائج قوية في متوسط العمر المتوقع والمعايير الطبية.

يمكن لأطفال المقيمين الالتحاق بالمدارس العامة، وغالباً ما يكون ذلك مجاناً أو بتكلفة منخفضة، والحصول على فرصة الالتحاق بالجامعات المعترف بها دولياً في جميع أنحاء أوروبا. وتصنف العديد من الجامعات في الاتحاد الأوروبي من بين أفضل المؤسسات التعليمية في العالم.

الفرص التجارية والاستثمارية

تفتح معظم تصاريح الإقامة في الاتحاد الأوروبي عن طريق الاستثمار أيضاً المجال للوصول إلى واحدة من أكبر المناطق الاقتصادية في العالم.

يستفيد المقيمون من الوصول إلى السوق الموحدة للاتحاد الأوروبي، والتي تضم أكثر من 450 مليون مستهلك، والقدرة على تأسيس وإدارة الأعمال التجارية محلياً، وبيئة قانونية وتنظيمية مستقرة.

تدعم السوق الموحدة للاتحاد الأوروبي حرية حركة البضائع والخدمات ورؤوس الأموال، وإلى حد كبير، العمالة، مما يجعلها جاذبة لرواد الأعمال والمستثمرين.

آفاق الحصول على الجنسية في أوروبا

يمكن أن يصبح الاستثمار العقاري في أوروبا مقابل الإقامة المرحلة الأولى في الطريق نحو الحصول على جنسية إحدى دول الاتحاد الأوروبي لجميع أفراد الأسرة. ومع ذلك، يختلف المسار اعتماداً على البلد.

يتبع المستثمرون الذين يهدفون إلى الحصول على الجنسية مسار التجنيس العام في بلد إقامتهم. وللتقدم نحو الحصول على الجنسية، يجب على المرء الانتقال إلى البلد المختار وإقامة إقامة فعلية هناك للعدد الأدنى المطلوب من السنوات. يستغرق التجنيس على الأقل: 

• 7 سنوات في اليونان؛
• 8 سنوات في قبرص.

يجب على المتقدمين أيضاً استيفاء متطلبات الاندماج، مثل معرفة اللغة الوطنية المحلية وأساسيات التاريخ والثقافة.

إن اختيار برنامج الإقامة عن طريق الاستثمار لا يقتصر فقط على استيفاء الحد الأدنى للاستثمار. فلكل دولة قواعدها الخاصة بشأن أهلية العقار، والضرائب، وحقوق الإقامة، والآفاق طويلة الأمد. وتساعد المراجعة الدقيقة في البداية على تجنب التأخير، والتكاليف الإضافية، والتوقعات الخاطئة لاحقاً.

الاستهانة بمبلغ الاستثمار وقواعد أهلية العقار

غالباً ما يكون الحد الأدنى للاستثمار هو أول ما ينظر إليه المستثمرون، ولكن لا ينبغي النظر إليه بمعزل عن غيره. فالاستثمار الحقيقي يمكن أن يزداد بعدة آلاف من اليوروهات بعد الرسوم، والضرائب العقارية، والمصاريف الإضافية.

ما يهم بالقدر ذاته هو نوع العقار الذي يتأهل فعلياً بموجب قواعد البرنامج. وتعد اليونان نموذجاً جيداً: فغالباً ما تُقدم كواحدة من أكثر الخيارات بأسعار معقولة، مع نقاط دخول تبدأ من 250,000 يورو، ولكن هذا الحد الأدنى ينطبق بشكل أساسي على العقارات المخصصة للتجديد أو التحويل. في العديد من المواقع، تقع العقارات السكنية القياسية ضمن حدود أعلى تبلغ 400,000 يورو أو 800,000 يورو.

المخاطر الضريبية

يمكن أن تكون المزايا الضريبية جذابة، ولكن يجب التعامل معها بحذر. في معظم الحالات، لا يوفر تصريح الإقامة بحد ذاته مزايا ضريبية. فهذه تعتمد على أن تصبح مقيماً ضريبياً واستيفاء متطلبات قانون الضرائب المنفصلة في الدولة. على سبيل المثال، تقدم قبرص واليونان أنظمة ضريبية خاصة للمقيمين الجدد، لكنها تتطلب من المستثمرين قضاء بعض الوقت في البلاد.

المبالغة في تقدير العوائد المحتملة

جودة الاستثمار نفسه تهم بقدر نتيجة الهجرة. إذا كان المستثمر يتطلع لاستخدام العقار الاستثماري للحصول على دخل سلبي، فقد تكون قواعد بعض البرامج مقيدة للغاية.

في اليونان، على سبيل المثال، تتراوح عوائد الإيجار في أثينا غالباً بين %4 و%6، وهو ما يبدو مربحاً للغاية. ومع ذلك، لا يُسمح لمستثمري الإقامة الذهبية بتأجير عقاراتهم بنظام الإيجار قصير الأمد، مما يعني عدم وجود إيجارات بأسلوب Airbnb.

القيود على حقوق العمل والنشاط التجاري

لا تشمل حقوق الإقامة دائماً الحق في العمل. وهذه نقطة مهمة غالباً ما يغفل عنها المتقدمون.

في اليونان، تمنح الإقامة الذهبية الحق في الإقامة، ولكنها لا تمنح وصولاً تلقائياً إلى العمل كموظف أو كصاحب عمل نشط. ويُسمح للمستثمرين فقط بامتلاك حصص في شركات محلية والعضوية في مجالس الإدارة كأعضاء غير تنفيذيين.

إذا كانت الخطة تتضمن العمل محلياً أو إدارة شركة، فيجب التحقق من ذلك في بداية العملية. فقد يتطلب الأمر تصريحاً مختلفاً، أو تسجيلاً منفصلاً، أو هيكلاً قانونياً مختلفاً.

مخاطر فترة الاحتفاظ واستراتيجية الخروج

لم تُصمم برامج الإقامة العقارية لإعادة البيع السريع. في معظم الحالات، يجب على المستثمر الاحتفاظ بالعقار المؤهل لفترة معينة من أجل الحفاظ على تصريح إقامة. في أغلب الأحيان، يُتوقع من المستثمرين الاحتفاظ باستثماراتهم حتى يحصلوا على الإقامة الدائمة، وهو ما يستغرق 5 سنوات فأكثر.

يمكن أن يؤدي البيع المبكر جداً إلى فقدان الحالة القانونية. وتهم هذه النقطة المستثمرين الذين يرغبون في المرونة أو قد يحتاجون إلى إعادة توازن محفظتهم في وقت أقرب مما هو مخطط له. يجب التعامل مع فترة الاحتفاظ كجزء من الجدول الزمني للاستثمار، وليس كمجرد تفصيل تقني بسيط.

ايمجرنت انفيست هي شركة استشارات متخصصة في الإقامة والجنسية عن طريق الاستثمار. نحن نعمل مع برامج في أوروبا، ومنطقة الكاريبي، والشرق الأوسط، ووجهات أخرى. وقد حصل أكثر من 10,000 شخص على إقامة ثانية أو جنسية بمساعدتنا.

يتلقى عملاؤنا الدعم ليس فقط في طلب الإقامة، ولكن أيضاً في اختيار العقار الاستثماري. نحن ندير فريقاً متخصصاً في العقارات يقوم خبراؤه باختيار العقارات التي تتوافق مع أهداف المستثمر ومتطلبات البرنامج المختار.

لدينا قاعدة بيانات عقارية خاصة بنا ونقدم عقارات تطابق كلاً من أهداف المستثمر ومتطلبات البرنامج. وهذا يساعد في تجنب القوائم غير المناسبة التي قد تبدو جذابة ولكنها لا تؤهل للحصول على الإقامة.

يدعم فريقنا أيضاً الجانب العملي للشراء. ويساعد المحامون في التحقق مما إذا كان العقار يستوفي معايير البرنامج، ومراجعة الجوانب القانونية وجوانب المعاملة، وتوجيه العميل خلال عملية الاستثمار. ونتيجة لذلك، يحصل المستثمرون على الدعم في كل من اختيار العقار وتقديم طلب الإقامة في مكان واحد.

1. تسمح بعض دول الاتحاد الأوروبي للمواطنين من خارج الاتحاد الأوروبي بالحصول على تصاريح إقامة إذا قاموا بشراء عقارات.
2. تقدم اليونان أدنى حد للاستثمار يبتدئ من 250,000 يورو فقط، مما يجعلها الخيار الأول للباحثين عن الإقامة في الاتحاد الأوروبي بتكلفة أقل.
3. تقدم قبرص سوق عقارات فاخرة بحد أدنى للاستثمار العقاري قدره 300,000 يورو. وموقع البلاد والنظام الضريبي المواتي ونمط الحياة في البحر الأبيض المتوسط تجعلها مثالية لأصحاب الثروات الكبيرة.
4. تشتهر مالطا باستقرارها وسوق الإيجارات القوي بها. يتيح برنامج مالطا للإقامة الدائمة MPRP للمستثمرين الحصول على الإقامة الدائمة عن طريق الاستثمار. ويُعد استئجار العقارات أو شراؤها أحد شروط الاستثمار بموجب هذا البرنامج. والحد المالي للمشاركة هو 474,000 يورو في حالة شراء عقار.
5. توفر ملكية العقارات في الاتحاد الأوروبي العديد من المزايا، بما في ذلك الوصول إلى سوق مستقرة، وزيادة قيمة رأس المال المحتملة، والحماية القانونية القوية للملكية، وفرصة توليد دخل من الإيجار.