L’acquisition d’un bien immobilier est l’option la plus populaire proposée par le programme de permis de séjour en Espagne par investissement : 44 % des investisseurs achètent un bien à Barcelone et 16 % à Madrid. Nous analysons la procédure, les conditions et les spécificités de cette méthode.
Le programme de permis de séjour en Espagne par investissement a été lancé en 2013 par le gouvernement. Le programme s’appuyait sur la loi n° 14/2013 « relative au soutien aux entrepreneurs et à leur internationalisation », qui a introduit des avantages fiscaux, réduit la pression administrative sur les entreprises et réglementé la délivrance de permis de séjour aux investisseurs.
En 2015, plusieurs modifications importantes ont été apportées à la loi afin de simplifier les conditions de participation au programme et d’élargir les droits des investisseurs :
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Les parents et les enfants adultes pouvaient être inclus dans la demande.
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L’investisseur était autorisé à travailler et à exercer une activité commerciale en Espagne.
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Un permis de séjour temporaire d’une durée maximale de 6 mois pouvait être obtenu dès la conclusion d’un compromis de vente pour l’achat d’un bien immobilier.
Les investisseurs sont séduits par la possibilité d’inclure les membres de leur famille dans leur demande de permis de séjour. En moyenne, on compte deux participants supplémentaires par demandeur.
Le gouvernement espagnol souhaite attirer les investissements étrangers, en particulier dans un contexte économique difficile. La fermeture des frontières a porté un coup dur à l’industrie touristique. Avant la pandémie de Covid-19, l’Espagne figurait au deuxième rang des destinations les plus populaires auprès des touristes après la France. Cependant, après avoir accueilli 83 millions de touristes en 2019, le nombre de visiteurs a chuté à seulement 19 millions en 2020. L’attractivité de l’Espagne pour les investisseurs augmente de nouveau. Selon le ministère du Travail, de 2013 à 2017, les investisseurs ont injecté environ 2,3 milliards d’euros dans l’immobilier du pays.
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Comment obtenir un permis de séjour en Espagne par investissement immobilier
Pour participer au programme, l’investisseur doit acheter un bien immobilier pour au moins 500 000 € en faisant l’acquisition d’une ou plusieurs propriétés dans n’importe quelle région du pays.
Bien que la loi ne prévoit aucune restriction sur l’achat d’immobilier commercial ou de terrains, la majorité des investisseurs achètent des biens immobiliers résidentiels. Une adresse de résidence enregistrée est une condition préalable à l’obtention d’un permis de séjour.
Le dossier standard de documents doit être joint à la demande. Si le bien a été acheté et enregistré, un acte d’achat-vente notarié et un certificat d’enregistrement de propriété sont requis. Si seul l’acompte a été versé, un compromis de vente et un extrait de compte bancaire attestant du montant requis doivent être fournis.
La demande peut inclure l’époux ou l’épouse et les enfants de moins de 18 ans, ainsi que les enfants adultes et les parents, à condition qu’ils soient financièrement dépendants du demandeur principal. Les partenaires liés par un mariage civil peuvent également obtenir un permis de séjour sur confirmation des liens familiaux. D’autres membres de la famille peuvent aussi être ajoutés ultérieurement au programme.
Les documents sont déposés en personne auprès du service de migration espagnol. Cela peut se faire en un seul voyage dans le pays. L’entrée est autorisée avec un visa investisseur spécifique.
Une demande de permis de séjour est examinée dans un délai compris entre vingt jours et un mois et demi. Un permis de séjour temporaire de six mois peut être obtenu après la signature d’un compromis de vente pour l’achat d’un bien immobilier.
Conditions de base et documents requis :
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Être âgé de plus de 18 ans.
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Demandes dûment complétées et signées.
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Deux photographies couleur de format 3,5 × 4,5 cm sur fond blanc.
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Passeport en cours de validité pendant au moins 1 an.
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Photocopies de toutes les pages du passeport.
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Casier judiciaire vierge en Espagne et dans tout pays où le demandeur a résidé plus de 5 ans.
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Absence d’interdiction d’entrée dans les autres pays avec lesquels l’Espagne a conclu des accords d’exemption de visa.
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Présence légale dans le pays.
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Assurance maladie publique ou privée valable pendant au moins un an.
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Paiement des frais de traitement du visa.
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Preuve d’investissement : extrait du registre cadastral du bien et acte d’achat-vente.
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Preuve d’indépendance financière. Le montant requis est calculé au cas par cas sur la base de l’indicateur IPREM, qui s’élève à 564,9 € en 2021. Par exemple, pour une famille de trois personnes, le compte bancaire du demandeur doit présenter un solde d’au moins 41 000 €.
La première fois, le permis de séjour par investissement, Autorización de Residencia para Inversores, est délivré pour 2 ans, puis il peut être prolongé pour une nouvelle période de 5 ans.
Permis de séjour sans droit au travail
Si le bien immobilier ne répond pas aux conditions du programme en termes de prix ou s’il a été acquis il y a de nombreuses années, un étranger peut se voir délivrer un permis de séjour sans droit au travail, Residencia Temporal No Lucrativa.
Conditions d’obtention d’un permis de séjour sans droit au travail :
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Être propriétaire ou locataire d’un bien immobilier résidentiel en Espagne.
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Disposer de ressources financières suffisantes pour vivre : le demandeur doit justifier d’un solde bancaire supérieur à l’IPREM multiplié par 400 % pour chaque mois de séjour dans le pays en tant que titulaire d’un permis de séjour.
Chaque dossier est examiné individuellement. Par exemple, un demandeur peut voir sa demande rejetée s’il n’est pas en mesure de s’intégrer dans la communauté locale : s’il ne maîtrise pas l’espagnol au niveau élémentaire, ne comprend pas les coutumes et traditions locales et ne parvient pas à établir de relations avec son voisinage. Les demandes de permis de séjour par investissement ne sont pas soumises à cette exigence.
Dans quels biens immobiliers les demandeurs doivent-ils investir
Après cinq années de croissance modérée entre 2015 et 2020, le marché immobilier s’est rapidement refroidi lors de la récession économique provoquée par la pandémie de Covid‑19. Cependant, l’Espagne apparaît de nouveau comme une destination d’investissement pertinente en raison de la hausse des rendements.
Les prix ne sont pas encore revenus à leurs niveaux d’avant-crise : entre 2007 et 2015, les prix ont chuté de 40 % et n’ont augmenté depuis que de 2 à 3 % par an.
De nombreux biens sont construits spécifiquement pour les investisseurs. L’immobilier de villégiature, qui appartient généralement à la catégorie haut de gamme, est très recherché. Des villas sont proposées à la vente dans les îles Baléares, sur la Costa Brava, la Costa Dorada, la Costa Blanca, à Alicante, Benidorm et dans d’autres villes côtières.
Le coût total des transactions pour l’achat d’un bien immobilier en Espagne varie de 10 à 15 % du prix d’achat. Cela comprend la taxe de transfert immobilier, qui varie de 6 à 10 % selon la région, ainsi que la commission perçue par l’agent immobilier. De plus, la taxe sur la valeur ajoutée et le droit de timbre s’appliquent pour un bien neuf. Par exemple, pour un bien d’une valeur de 500 000 €, le coût supplémentaire s’élève entre 50 000 € et 75 000 €.
De nombreux biens immobiliers en Espagne sont construits spécialement pour les investisseurs, comme ce complexe d’appartements sur la Costa del Sol
Vivre en Espagne avec un permis de séjour
L’un des principaux avantages du programme d’investissement réside dans le fait que l’investisseur n’est pas tenu de résider en permanence dans le pays. Afin de maintenir et de renouveler son permis de séjour, l’investisseur doit passer 183 jours par an en Espagne. Il est libre de passer le reste du temps, sur toute période d’un an, à l’étranger ou dans son pays d’origine.
Après 5 ans de résidence en Espagne, l’investisseur et sa famille peuvent solliciter la résidence permanente. Pour ce faire, ils doivent passer au moins 183 jours par an en Espagne. La résidence permanente est très proche de la citoyenneté et offre une plus grande liberté qu’un permis de séjour. Même pendant la pandémie, les titulaires d’une résidence permanente en Espagne pouvaient voyager dans 132 pays à travers le monde sans visa.
Après 5 années supplémentaires (soit au bout de 10 ans au total), les investisseurs peuvent demander la citoyenneté espagnole. Pour obtenir la citoyenneté, ils devront prouver leur résidence continue, réussir un test linguistique de base et démontrer leur attachement au pays.
Selon les conditions du programme, le bien immobilier doit être conservé en propriété pendant 5 ans après l’obtention du permis de séjour. Ensuite, il peut être loué ou vendu, ce qui permet à l’investisseur de récupérer son investissement initial. Tant que l’investisseur conserve la propriété du bien, il pourra renouveler son permis de séjour un nombre illimité de fois.
Les investisseurs préfèrent acheter des biens immobiliers sur la côte méditerranéenne espagnole. Par exemple, sur la Costa Brava, dans le nord-est de la Catalogne
Les avantages du permis de séjour en Espagne par investissement immobilier
Investir dans l’immobilier constitue l’un des meilleurs moyens d’obtenir un permis de séjour espagnol. Voici ses principaux avantages :
- la demande est examinée rapidement : le délai varie de 20 jours à 1,5 mois ;
- un permis de séjour en Europe peut être obtenu immédiatement pour toute la famille ;
- il suffit de résider dans le pays 183 jours par an ;
- accès sans visa et voyages libres dans les pays de l’espace Schengen ;
- le droit de travailler ou d’exercer une activité commerciale en Espagne ;
- un climat chaud et agréable ainsi que des stations balnéaires réputées ;
- un niveau de vie supérieur à la moyenne européenne ;
- l’accès à un système de santé de haute qualité ;
- la possibilité d’ouvrir des comptes dans des banques espagnoles.
Il existe plusieurs programmes au sein de l’Union européenne qui permettent d’obtenir un permis de séjour par investissement dans l’immobilier. Par exemple, en Grèce, les demandeurs ont le choix entre l’achat d’un bien immobilier ou la signature d’un bail de longue durée, et deviennent éligibles à la citoyenneté au bout de 7 ans.
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