العقارات في الكاريبي: اتجاهات الأسعار، وإمكانات الدخل، والمصروفات

تظهر التقارير التحليلية، مثل تقرير البنك الامبراطوري الكندي للتجارة (CIBC)، زيادة مستمرة في التدفق السياحي. وفي الوقت نفسه، تتزايد "الميزانية المخصصة" للسائح؛ وهو المبلغ الذي ينفقه الزائر الواحد خلال فترة إقامته. ومع ذلك، تعرض اقتصاد دول الكاريبي لضربتين كبيرتين.

تسببت أعاصير عام 2017 في أضرار كبيرة. وكانت أنتيغوا وبربودا ودومينيكا الأكثر تضرراً بين جميع هذه الجزر. وأدى الدمار إلى انخفاض التدفق السياحي، لكنه تعافى بسرعة. وبدأت أسعار العقارات المنخفضة في الارتفاع بعد بضعة أشهر.

وفي ربيع عام 2019، أدى هبوط الجنيه الإسترليني إلى ديناميكيات سلبية في أسعار العقارات، حيث انخفضت بنسبة 5–10٪ في المتوسط. ومع ذلك، منذ صيف عام 2019، أظهر سوق العقارات الكاريبية ديناميكيات إيجابية متزايدة. وارتفع الطلب من المستثمرين الأمريكيين والبريطانيين والكنديين على استئجار الفيلات الشاطئية.

وبحلول أوائل عام 2020، تعافت الأسعار بنسبة 90٪ تقريباً، وفقاً لما صرح به برادلي إستي، المدير التنفيذي لشركة برادلي إستي للعقارات في أنتيغوا.

وقد تسببت الجائحة في تقليل تدفق السياح. وخلال فترة الحجر الصحي، انخفض الطلب على الإيجار، ولكنه سيتعافى بسرعة بمجرد فتح الحدود. وقد أظهرت التجربة أن الأسعار في سوق العقارات الكاريبية تعود سريعا إلى مستويات ما قبل الأزمة.

تتنوع العقارات بشكل واسع، من الشقق إلى الفيلات الفاخرة. على سبيل المثال، في أنتيغوا، تتراوح الأسعار من 250,000 دولار لمنزل متصل (تاونهاوس) بغرفتي نوم في جولي هاربور على الساحل الغربي، وتصل إلى 10‑25 مليون دولار لمنزل ساحلي في بيرس بوينت المجاورة.

نحن نقدم أسعاراً تقريبية للعقارات المفروشة والمجهزة بالكامل. هذه التقديرات مقدمة من وكالات رئيسية وتم تعديلها بناءً على خبرة ايمجرنت انفيست:

• تتراوح تكلفة المساحات من 60 إلى 120 متراً مربعاً بين 0.4 و 1 مليون دولار.

• تُقدر الفيلات الصغيرة التي تضم غرفة نوم واحدة إلى غرفتين بسعر يتراوح بين 1 و 2 مليون دولار.

• بالنسبة لفيلا كبيرة مطلة على المحيط مع رصيف خاص بها، سيتعين عليك دفع من 2 إلى 10 ملايين دولار.

ليس عليك شراء العقار بالكامل. يمكنك شراء حصة في المشروع وبالتالي تكون قيمة الاستثمار أقل. وتتوفّر المجمعات الفندقية الكبيرة للمشاركة في رأس المال. ويراوح سعر المتر المربع من المساحة السكنية بين 5٬000 و8٬000 دولار.

تكمن خصوصية هذه المشاريع في أنها معتمدة من الحكومة للمشاركة في برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار. وكحيّز إضافي، يحصل المستثمرون على فرصة للاسترخاء في الفندق لمدة 7–14 يوماً مجاناً.

ضع في اعتبارك أن بعض الشقق والفيلات التي يُجرى شراؤها كجزء من برامج الاستثمار يجب تأجيرها لزوار الدولة. وإذا كان المستثمر لا يخطط لتأجير العقار، فيجب اختيار عقار مناسب مسبقاً.

عادةً ما يشتري المستثمرون عقارات في البحر الكاريبي بغرض التأجير ونادراً لقضاء العطلات. ولا ينقل سوى عدد قليل من الأشخاص إقامتهم الدائمة إلى البحر الكاريبي. لذلك، من المهم تقدير عائد الإيجار مسبقاً.

يتميز البحر الكاريبي بمواسم مرتفعة وأخرى منخفضة، لكن الفارق في أسعار الإيجار صغير؛ حيث يقل الفارق عن 1.5 مرة. وتستمر التدفقات السياحية طوال العام.

المصدر: Global Property Guide

تعتبر تكلفة استئجار الشقق أو الفلل في المجمعات الفندقية المعتمدة لبرامج الجنسية أعلى بكثير — من 1٬500 إلى 2٬500 دولار في الأسبوع. بالنسبة للمستثمر، يتراوح العائد بين 3 و5٪ سنوياً.

المصدر: Numbeo

غالباً ما يتم شراء العقارات التي تضم غرفتي نوم أو ثلاث غرف بغرض التأجير. وهي عقارات مناسبة للعائلات وقريبة جداً من الشاطئ. لا يقتصر الأمر على إمكانية شراء شقة أو فيلا محددة فحسب، بل يمكن أيضاً شراء حصة في المشروع، كما ذكرنا سابقاً. وتعتبر المشاركة بالحصة أقل تكلفة من شراء العقار بالكامل. كما يمكن شراء قطعة أرض للبناء أو مرسى لليخوت.

تُعتبر المشاريع المعتمدة خياراً استثمارياً موثوقاً وأكثر ربحية. ودعنا نوضح بالتفصيل سبب ذلك:

• يتيح ترخيص المشاركة في البرنامج تأكيد موثوقية المشروع. وتعد هذه حماية مضمونة ضد الاحتيال.

• هذه فنادق من فئة الخمس نجوم. ولذلك، لا تكون الغرف فارغة أبداً وتُحجز مسبقاً.

• تُخصص لهذه المشاريع مواقع أفضل — بالقرب من الشواطئ الجميلة والمعالم السياحية المحلية. كما أن توفرها يعزز الطلب عليها.

• في 80٪ من الحالات، تقع مراكز التسوق والطرق السريعة بجوار هذه الفنادق. حيث توفر الراحة يزيد من الطلب.

• يتم جذب المستثمرين الخواص حتى خلال مرحلة البناء. وكلما تم الاستثمار في وقت مبكر، كانت شروط الانضمام إلى المشروع أكثر مرونة.

• تشارك شركات عالمية كبرى فقط في بناء مثل هذه المشاريع. وهذا عامل موثوقية: حيث سيتم بناء المشروع وتشغيله.

• هذا أمر مريح ليس فقط لضيوف الفندق، ولكن أيضاً للمستثمرين. وتكون شركة الإدارة مسؤولة عن العناية بنفقات صيانة العقار وتأجيره. نعم، تُخصم هذه النفقات من دخل الإيجار، لكن المستثمر لا يضطر إلى التعامل مع المشاكل اليومية.

• شركة الإدارة هي ممثل للمطور، وهو شركة فندقية عالمية قابضة. وهذا يعني تطبيق معايير محددة لإدارة الفندق وصيانته.

• يمكن للمستثمر الخاص بصفته مالكاً مشاركاً في المشروع قضاء أسبوع أو أسبوعين سنوياً في شقة فندقية أو فيلا مجاناً.

الصفقة الأكثر شيوعاً للمشروع المعتمد هي البيع الأولي خلال مرحلة البناء. وتتيح برامج أنتيغوا وبربودا ودومينيكا وسانت كيتس ونيفيس شراء عقارات إعادة البيع. وهذه أسهم في المشاريع المرخصة نفسها.

أي أن المستثمر الذي أجرى عملية الشراء الأولى يمكنه بيع حصته للمستثمر التالي بعد خمس سنوات. وسيكون المستثمر الثاني قادرًا أيضاً على الحصول على الجنسية. بينما لن يتمكن المستثمر الثالث من المشاركة في البرنامج.

في مرحلة الاختيار، من المهم التحقق من ملكية العقار القانونية الخالصة. ومن الأفضل إسناد ذلك إلى محامٍ متخصص. وستكلف الخدمات من 1 إلى 3٪ من تكلفة العقار. وتتعاون ايمجرنت انفيست مع المطورين العقاريين وتقدم معلومات تفصيلية وموثوقة عن كل عقار.

إذا لم يكن هناك وقت للسفر إلى الكاريبي، يمكنك اختيار العقار عن بُعد. وإذا كنا نتحدث عن مطور عقاري كبير، فيمكنك طلب تنظيم بث مباشر بالفيديو للمعاينة.

الحصول على الرخصة. إذا لم يكن المستثمر مواطناً في الدولة، فإنه يحتاج إلى شراء رخصة ملكية الأراضي للأجانب (ALHL، رخصة ملكية الأراضي).

توقيع اتفاقية حجز العقار. يحول المشتري للمطور العقاري 10–15٪ من إجمالي مبلغ الصفقة. ويتم سحب العقار من البيع.

صياغة عقد البيع والشراء. يحول المستثمر الأموال إلى حساب المطور العقاري. وفي المتوسط، يستغرق إتمام عملية الشراء أسبوعاً. ويمكن توقيع جميع العقود شخصياً بحضور كاتب عدل أو عن بُعد من خلال محامٍ بموجب توكيل من المستثمر.

إذا كان المشتري يشارك في برنامج الجنسية، يتم توقيع عقد البيع والدفع بعد الموافقة على الطلب.

تراوح مدة معالجة الطلب بين شهرين و6 أشهر، اعتماداً على البرنامج. ويتسلم المستثمر جواز السفر عبر خدمة التوصيل إلى عنوان مناسب.

بمجرد الشراء، يُسجل العقار لدى إدارة الأراضي المحلية.

يحصل المستثمر الأجنبي على رخصة ALHL مقابل 5–10٪ من مبلغ الصفقة. ومن المهم مراعاة وقت معالجة الرخصة. فعلى سبيل المثال، في أنتيغوا وبربودا، قد يستغرق ذلك ما يصل إلى ستة أشهر. وفي الواقع، خلال هذا الوقت، يمكنك الحصول على جواز سفر الدولة.

سيتعين على المشتري دفع الضرائب ورسوم الوكالة. وإذا تم شراء العقار للحصول على الجنسية، تتطلب بعض البرامج دفع رسوم حكومية خاصة.

تكون العمولة المخصصة لوفد البيع قابلة للتفاوض وتصل إلى 3–6٪ من قيمة الصفقة. ومن الأجدى شراء المشاريع مباشرة من المطور العقاري، حيث تتوفر خيارات متعددة. وإذا جرى شراء العقار بموجب برنامج الجنسية، فإن بند المصروفات هذا يكون غير موجود.

الضرائب. تتراوح ضريبة العقارات بين 0٫002 و5٪، والحد الأدنى في سانت كيتس. وتُحسب ضريبة الأراضي وفق مقياس تصاعدي، لكن المبلغ يكون ضئيلاً بالنسبة للتطوير السكني. ويدفع مالكو العقارات في دومينيكا ضريبة المجلس البالغة 1٫25٪ فقط من القيمة المساحية للعقار.

فواتير المرافق بما في ذلك المياه والكهرباء والهاتف والإنترنت هي الأقل في غرينادا، ابتداءً من 83 دولاراً. وأعلى التكاليف توجد في سانت كيتس ونيفيس حيث تتراوح بين 200 و260 دولاراً وفي أنتيغوا وبربودا — 150-250 دولاراً. والأرقام المذكورة مخصصة لشقق بمساحة 60-80 متراً مربعاً.

تأمين العقارات يكلف حوالي 0٫2٪ من قيمة العقار.

تكلفة خدمة شركة الإدارة تعتمد على نوع العقار. وبالنسبة للفلل والشقق التي تبدأ تكلفتها من 200٬000 دولار، يمكن أن تتراوح النسبة بين 1 و2٪.

لا يتحمل مشترو الأسهم في المجمعات المنتجع، والمشاركون في برامج الجنسية، تكاليف مباشرة لصيانة العقارات. حيث تقوم شركة الإدارة بخصمها من مدفوعات الإيجار.

يتم تأجير العقارات التي يحصل عليها المستثمرون من خلال برامج الجنسية عن طريق الاستثمار فور تشغيل المنشأة. وتُدار هذه العملية بواسطة شركة إدارة.

يتقاسم المطور والمستثمر الخاص دخل الإيجار، عادةً بحصص متساوية. وتُحدد حصة المستثمر في العقد المبرم مع شركة الإدارة. وعادةً ما تتراوح عائدات الإيجار بين 3 و5٪ سنوياً. وهو عائد الإيجار نفسه للعقارات التي يتم الحصول عليها خارج برنامج الجنسية.

توجد أنظمة ضريبية مختلفة على دخل الإيجار للمقيمين ضريبياً ولغيرهم.

ولدفع الضرائب، يحصل غير المقيم على معرف ضريبي. ويمكن أن يساعد الحصول على بطاقة هوية وطنية لإحدى دول الكاريبي المستثمرين في أعمالهم التجارية.

إمكانية الخروج من المشروع الاستثماري يتم التخطيط لها قبل الاستثمار. والأمر نفسه ينطبق على العقارات: فسيولة العقار (القدرة على البيع السريع بسعر السوق) لا تقل أهمية عن الربحية. ومن هذا المنظور، تُعد العقارات السياحية في منطقة الكاريبي أصلاً مربحاً.

فترة الملكية الإلزامية. يمكن للمشاركين في برامج الجنسية بيع العقارات بعد 3-7 سنوات من الملكية. وبالمقارنة مع ديناميكيات ارتفاع الأسعار، يمكن أن يحقق البيع دخلاً. ويبيع المستثمر العقار مباشرة أو من خلال شركة إدارة.

الضرائب والرسوم عند البيع. يدفع بائع العقار رسوم الدمغة، وهي نسبة مئوية معينة من قيمة العقار. وتختلف نسبة رسوم الدمغة من دولة إلى أخرى. وفي غرينادا وسانت لوسيا، يرتفع معدل الضريبة على الأجانب بشكل ملحوظ مقارنة بالمقيمين.

إذا أُعيد بيع العقار بمبلغ أكبر من تكلفة الشراء، يحدث أرباح رأس مال. وتُلزم العديد من الدول بدفع الضريبة المقابلة. ولكن لا توجد ضريبة على أرباح رأس المال في منطقة الكاريبي.

يدفع البائع مقابل خدمات الوكيل العقاري والتي تراوح بين 5 و7٪.

بالإضافة إلى الدخل والمصروفات، تؤثر عوامل أخرى أيضاً على اختيار العقار.

مثل كثافة البنية التحتية السياحية، والمعالم الطبيعية والتاريخية، وجودة الشواطئ، وثراء العالم البحري تحت الماء. وأدناه يتم تقييم كل دولة. ويسلط هذا التقرير الشامل الضوء على أفضل جزر الكاريبي لشراء العقارات.

أنتيغوا وبربودا. تتكون دولة أنتيغوا وبربودا من ثلاث جزر: أنتيغوا، وبربودا، وريدوندا. وتشتهر بربودا ذات الكثافة السكانية المنخفضة بالحياة البرية، بينما تعد ريدوندا الوجهة المفضلة لعشاق اليخوت، وهي جزيرة صخرية غير مأهولة بالسكان حافظت على النباتات والحيوانات الاستوائية في شكلها الأصلي.

تُعتبر أنتيغوا المركز السياحي الرئيسي في البلاد. وتوجد هنا معظم الفنادق والمطاعم والمقاهي والكازينوهات والأندية والمتاجر. وتضم أنتيغوا فيلات خاصة تتراوح قيمتها من مئات الآلاف إلى ملايين الدولارات الأمريكية. ويعمل ثلثا السكان في قطاع الخدمات وهم مضيافون للغاية تجاه السياح. وتتميز الجزيرة بأجواء من الاسترخاء الهادئ.

تتمتع أنتيغوا بشعبية كبيرة بين عشاق الرياضات المائية. حيث يتوافد محبو ركوب الأمواج والغوص والصيد في المياه العميقة إلى الجزيرة من جميع أنحاء العالم. ويُعد المرفأ الأكبر في الجزيرة، إنجليش باي، ميناءً دولياً شهيراً لليخوت. وفي نهاية شهر أبريل من كل عام، تُقام هنا سباقات الإبحار لمدة أسبوع.

والمركز التجاري للبلاد هو العاصمة سانت جونز. كما تقع معظم المعالم السياحية هنا أيضاً. والعلامة التجارية للمدينة هي أسلوب معماري ينتقي عناصر متنوعة، يتمثل في الجمع بين المباني الحجرية القوية متعددة الألوان والأكواخ المتهالكة.

يمكن وصف هذه الدولة الجزرية بأنها مركز السياحة والرياضات المائية والثقافة. وتُباع العقارات وتُستأجر هنا بشكل جيد من قبل أولئك الذين يفضلون أسلوب حياة نشطاً والقرب من البنية التحتية.

غرينادا. اكتشف كولومبوس الجزيرة في القرن الخامس عشر وحافظت على مظهرها الأصلي إلى حد كبير حتى يومنا هذا. والرمال على الشواطئ بيضاء. والبحر هادئ جداً حيث تحيط بـ غرينادا الشعب المرجانية التي تحمي الجزيرة من الرياح.

والنوع الرئيسي للترفيه في الجزيرة هو الغوص. ويأتي عشاق الغوص إلى غرينادا لمشاهدة مجموعة متنوعة من الأسماك والسلاحف البحرية النادرة وأنواع مختلفة من الدلافين وأسماك القرش، بالإضافة إلى القيام بجولات إلى السفن الغارقة.

وأكثر مواقع الغوص إثارة للاهتمام هي الساحل الجنوبي لشاطئ غراند أورس، وخليج دراجون، وتيريل وغراند مال بوينت، وشعب بوز المرجانية. وتُعتبر جزيرة جيني الصغيرة محبوبة لدى الغواصين: حيث يُنظر إليها كواحدة من الأماكن التي تحتوي على أنقى مياه في العالم.

المدينة الرئيسية في البلاد هي العاصمة سانت جورجز، وهي ميناء الرحلات البحرية والمركز السياحي في غرينادا. وهنا ستجد المحلات التجارية والمطاعم والمعالم السياحية. على سبيل المثال، شلالات كونكورد، ومحمية غابة غراند إيتانغ الوطنية مع مسار جبلي إلى شلالات الأخوات السبع، وبحيرة الكレーター، والحديقة النباتية مع شلال أناندال.

وتجذب العقارات في غرينادا بالدرجة الأولى محبي الطبيعة والعالم البحري.

دومينيكا تُسمى "جزيرة الطبيعة"، وذلك رغبةً في تسليط الضوء على الجمال البكر لهذا البلد. ويتجلى النشاط البركاني للجزيرة في شكل رمال سوداء، وينابيع حارة، وبحيرات بمياه مغلية. وتضم دومينيكا ثاني أكبر بحيرة مغلية في العالم.

تعد دومينيكا دولة خضراء ونظيفة بيئياً: يتم إنتاج الكهرباء باستخدام الطاقة الكهرومائية، والرمزية، والطاقة الجوفية الحرارية. وتشتمل المعالم السياحية على أحد أكبر الشلالات في الكاريبي، وينابيع كبريتيد الهيدروجين، والحديقة النباتية ومسار وايتوكوبولي الوطني، وهو مسار للمشي لمسافات طويلة يبلغ طوله 184 كم.

عاصمة دومينيكا هي ميناء روسو للسفن السياحية، وأقدم مدينة في الجزيرة والمركز الثقافي للبلاد. وتوجد العديد من المعالم المعمارية في المدينة، على سبيل المثال، الكاتدرائية الكاثوليكية من القرن الثامن عشر. كما تقع فيها أكبر طريق سريعة تربط روسو بمدينة كبيرة أخرى، وهي بورتسموث.

العقارات في دومينيكا مثيرة لاهتمام محبي الأنشطة الخارجية والطبيعة البكر.

سانت كيتس ونيفيس. تتكون الدولة من جزيرتين. تبلغ مساحة سانت كيتس ضعف مساحة نيفيس تقريباً، وهنا يفضل السياح الاسترخاء. وتتوفر العديد من خيارات الترفيه: المجمعات الرياضية، وملاعب الغولف، وملاعب التنس، وركوب الخيل، والإبحار واليخوت، وركوب الأمواج، والغوص، والجولات السياحية، وعلاجات السبا في الفنادق.

تحتوي الجزيرة على العديد من البحيرات الملحية والخلجان ذات الشواطئ الرملية، والتي يتميز بعضها بلون داكن يتجه نحو السواد. تجذب سانت كيتس عشاق الغوص: إذ ترسو نحو أربعمائة سفينة غارقة بالقرب من الجزيرة.

تضم الجزيرة موقعاً للتراث العالمي لليونسكو — منتزه بريمستون هيل الوطني وقلعته الواقعة على قمة بركان قديم، والمعروفة أيضاً باسم جبل طارق جزر الهند الغربية.

تقع نيفيس على بعد ثلاثة كيلومترات من سانت كيتس. وتحظى مسارات الجولات السياحية حول الجزيرة، التي تتكون بالكامل تقريباً من صخور بركانية ناتجة عن ثورانات قديمة، بشعبية كبيرة بين السياح.

أكبر مدينة في البلاد هي العاصمة باسيتر، والتي تقع في جزيرة سانت كيتس. وهي واحدة من أقدم المدن في جزر الهند الغربية، حيث تأسست عام 1627. وتضم باسيتر غالبية سكان البلاد.

تلبي العديد من فنادق سانت كيتس احتياجات الزوار ذوي الدخل المرتفع. ويتم شراء العقارات في الجزيرة واستئجارها من قبل الضيوف الأثرياء.

سانت لوسيا هي واحدة من أجمل الجزر وأكثرها خضرة في منطقة الكاريبي: لا توجد غابات مثل غابات سانت لوسيا في أي مكان آخر.

والبطاقة التعريفية للبلاد هي جبلان على شكل مخروطي يطلق عليهما اسم بيتونز وتقعان على بعد 45 كم من العاصمة. ويستحق الزيارة خليج ماريغوت الخلاب، ومتنزه سلفور سبرينغز الذي يضم ينابيع كبريتيد الهيدروجين، وحدائق تورايل النباتية وحدائق دياموند، وشاطئ الرمال السوداء والكاتدرائية المحلية.

المركز الاقتصادي والسياحي الرئيسي للبلاد هو العاصمة كاستريس، والتي تضم ثلث إجمالي سكان الجزيرة. والمدينة ميناء رئيسي للسفن السياحية وتشتهر بالكاتدرائية المركزية وأسواق السلع المستعملة الفريدة.

تُطلب العقارات السياحية في سانت لوسيا بالدرجة الأولى بين عشاق الحياة البرية الاستوائية.

عند اختيار العقارات، يجب الأخذ في الاعتبار أن العدد الأكبر من الشقق والفيلا الفاخرة يتركز في مجمعات الفنادق من فئة الخمس نجوم في أنتيغوا وبربودا وسانت كيتس ونيفيس. وبناءً على ذلك، سيكون دخل الإيجار أعلى، ومن المرجح أن يقترب عائد الإيجار من 5٪. بينما سيكون العائد على إيجار العقارات الأكثر تواضعاً في العقارات الكاريبية الرخيصة أقرب إلى 3٪ سنوياً.

من ناحية أخرى، تعتمد جميع دول الكاريبي على السياحة. لذلك، تشهد العديد من الجزر حركة بناء نشطة لمجمعات منتجعية ضخمة. وفي مرحلة التطوير، تكون الأسعار أقل مقارنة بأسعارها بعد التشغيل، مما يعني أنه يمكنك بنفس المبلغ شراء عقار ذي ربحية محتملة أعلى.

إذا كنت تخطط للقدوم لقضاء العطلات، فينبغي عليك النظر في خيارات الاستثمار في المجمعات الفندقية.