العناية الواجبة للعقارات: ما يجب التحقق منه قبل شراء عقار

العناية الواجبة هي فحص يُجرى قبل إجراء أي صفقة مهمة. وهي تتيح التأكد من السلامة القانونية للصفقة واتخاذ قرار مدروس بشأنها.

عندما يتعلق الأمر بالعقارات، يحتاج المشتري إلى معرفة ما إذا كان العقار مناسباً للاستثمار مسبقاً ولن يجلب مشاكل مثل الإصلاحات المكلفة، أو انخفاض الطلب والربحية، أو قضايا مع السلطات المحلية بعد إتمام الصفقة.

ويتضمن الفحص تقييم المخاطر، وحساب ودراسة شرعية الصفقة.

وعادةً ما يتم إجراء البحث قبل تقديم العرض، بينما تُجرى العناية الواجبة الأولية بعد تقديم العرض وقبل إغلاق الصفقة. وعادة ما يكون لدى المشتري من 1 إلى 5 أسابيع لإجراء جميع التحريات اللازمة، وذلك بناءً على اتفاقه مع البائع.

يرغب المشتري في التأكد من أن العقار في حالة مادية جيدة وبيئة مريحة.

أولاً، يولي المشتري اهتماماً للمواصفات التي يمكن تقييمها عند معاينة العقار: المخطط، وحالة الديكور الداخلي والخارجي، والفناء والمنطقة التي يقع فيها العقار. وعند تقديم العرض، يأتي وقت إجراء فحص أكثر عمقاً.

يتضمن فحص الحالة المادية للعقار ما يلي:

1. معاينة عامة تغطي التشطيبات الداخلية والخارجية، والعناصر الإنشائية، والمرافق الأخرى والأنظمة الميكانيكية.

2. التحقق من العناصر الخارجية مثل الأرصفة، والمصارف، والممرات.

3. الفحص للتأكد مما إذا كان العقار يعاني من الحشرات، ومما إذا كانت مواد التشطيب آمنة.

يوضح الفحص ما إذا كانت هناك تسريبات أو شقوق أو عفن أو مشكلات أخرى. ويمكن إصلاح بعضها قبل الصفقة — اسأل البائع عما إذا كان يمكنه القيام بذلك. وإذا كان هناك الكثير للقيام به، احصل على عروض أسعار للإصلاح قد تساعدك في تخفيض السعر.

أيضاً، من الضروري إلقاء نظرة عامة على المنطقة المجاورة:

1. التحقق مما إذا كانت جميع مرافق البنية التحتية اللازمة قريبة، مثل المتاجر والمطاعم والمدارس والمرافق الطبية.

2. ماذا عن البيئة؟ اعرف ما إذا كان المبنى قد يعاني من الفيضانات أو الرطوبة وما إذا كان الطقس بارداً في الشتاء في المنطقة المختارة. للقيام بذلك، تحقق من المناخ والظروف الجغرافية في المنطقة المعنية. وستساعد هذه الحقائق في تحديد ما إذا كان هناك حاجة إلى تأمين أو إصلاح إضافي.

3. انظر ما إذا كانت هناك قطع أراضٍ مجاورة يمكن تطويرها. إذا كان هناك بعض منها، تحقق من أنواع المباني التي يمكن إنشاؤها هناك واطلب مخطط بناء من إدارة الأراضي المحلية إن أمكن.

أيضاً، يمكن للمستثمر التحدث إلى الجيران لمعرفة ما إذا كانت المنطقة آمنة ومريحة للعيش فيها، والتحقق من معدلات الجريمة المحلية وزيارة المنطقة عدة مرات في الأسبوع.

إذا كان المستثمر يشتري عقاراً لتأجيره، فيجب عليه معرفة الربحية التقديرية. كما أن التكاليف الإضافية مثل الصيانة والضرائب تُعد أساسية عند اتخاذ القرار النهائي.

تتضمن قائمة المراجعة للعناية الواجبة المالية ما يلي:

1. تقييم العقار من قبل مقيّم معتمد. حيث يوضح ما إذا كان سعر العقار مبالغاً فيه. كما يمكن أن يكون حاسماً إذا كنت تشتري عقاراً للتقدم بطلب للحصول على الإقامة أو الجنسية عن طريق الاستثمار. على سبيل المثال، في تركيا، يجب أن يكون السعر في التقييم والعقد متماثلاً إذا كان الشراء استثماراً للتقدم بطلب للحصول على الجنسية.

2. احتساب الرسوم والضرائب عند شراء العقار وامتلاكه.

3. تقييم تكاليف الصيانة، بدءاً من فواتير الكهرباء وحتى مدفوعات الإنترنت.

4. تقييم تكاليف الإصلاح والتشطيب.

5. مطالبة البائع بتقديم إثبات بعدم وجود ديون تتعلق بالضرائب أو الرهن العقاري أو فواتير المرافق.

6. البحث عن أسعار إيجار العقارات المماثلة في المنطقة المختارة لاحتساب الربحية.

تتيح هذه البيانات للمشترين تحديد ما إذا كانت نسبة التكلفة إلى الدخل المستقبلي تناسبهم.

أخيراً، يتحقق المشتري من السلامة القانونية للصفقة. وتعد هذه الخطوة مهمة لأن بعض المشكلات في الوثائق قد تؤدي إلى غرامات، أو إلغاء صفقة البيع والشراء، وعواقب أخرى.

ما يجب التحقق منه قبل توقيع العقد:

1. وثائق الملكية. معرفة من يملك العقار وهل يوافق الجميع على الصفقة.

2. القيود والرهون، مثل الرهن العقاري أو الميراث.

3. التجديدات. إذا كانت هناك أي تغييرات مثل هدم الجدران، أو زجاج الشرفات، أو نقل الحمام، فيجب الاتفاق عليها مع السلطات المحلية.

4. جميع التراخيص اللازمة في حالة العقارات قيد الإنشاء.

5. قواعد تأجير العقارات: القيود، والحاجة إلى الحصول على تصريح إضافي، أو شراء تأمين.

تحد بعض الدول من فرص الأجانب عند شراء العقارات أو تأجيرها. وقد يتسبب ذلك في مصاريف إضافية والحاجة إلى اختيار عقار في منطقة معينة. على سبيل المثال، في مالطا، يمكن لرعايا الدول من خارج الاتحاد الأوروبي شراء عقارات لتأجيرها دون قيود فقط في المناطق المعينة الخاصة (SDA). وخارج هذه المناطق، يمكن للأجنبي شراء عقار فقط بعد الحصول على تصريح AIP خاص برسوم قدرها 233 يورو، ولا يمكن تأجير العقار.

بالإضافة إلى ذلك، إذا اشترى مستثمر عقاراً للحصول على الإقامة أو الجنسية، فيجب أن يتوافق العقار مع قواعد البرنامج. وإلا، فلن يساعد الشراء المكلف مقدم الطلب في الحصول على الوضع المطلوب.

إذا اكتشف المستثمر حقائق لا تعجبه بشأن العقار، فلديه ثلاث طرق لحل المشكلة: رفض إبرام الصفقة، أو إصلاح العيوب بنفسه، أو طلب ذلك من البائع.

وإذا كان البائع مستعداً لحل المشكلات، فيجب إضافة ملحق بجميع الاتفاقات إلى العقد.

قد تكون بعض المشكلات مستحيلة الحل بالنسبة للبائع، مثل العيوب الإنشائية الجسيمة أو وجود حانة صاخبة في المجاورة. وفي مثل هذه الحالات، يقرر المشتري ما إذا كان سيشتري العقار مع مراعاة تلك العيوب أم سيبحث عن عقار آخر لشرائه.

عادةً ما تسمح برامج الحصول على الجنسية والإقامة عن طريق الاستثمار بشراء العقارات للمشاركة فيها. ويتطلب بعضها المساعدة الإلزامية من وكيل، بينما لا يتطلب البعض الآخر ذلك، ولكن قد يكون من الصعب شراء عقار في الخارج دون دعم مهني.

إليك سبب كون الاستعانة بوكيل ذي خبرة عند شراء العقارات فكرة جيدة.

خدمة متكاملة. إذا اشترى المستثمر عقاراً في الخارج بمفرده، فإنه يحتاج إلى قضاء الوقت وإتفاق المال على ما يلي:

• البحث عن عقار مناسب ومتوافق؛

• التواصل مع الوكلاء العقاريين والمحامين والموثقين المحليين؛

• إجراء العناية الواجبة قبل توقيع الصفقة؛

• الحصول على رقم ضريبي؛

• فتح حساب مصرفي، وما إلى ذلك.

يمكن للمستثمرين تفويض هذا العمل للحصول على نتيجة عالية الجودة دون عناء إذا استعانوا بوكيل. حيث يجري المتخصصون العقاريون والمحامون العناية الواجبة الخاصة بهم، ويعدون الوثائق الخاصة بالصفقة، ويساعدون المستثمر في فتح حساب مصرفي والحصول على رقم ضريبي إذا لزم الأمر.

عملية شراء سريعة نسبياً. يفحص الخبراء العقاريون والمحامون في ايمجرنت انفيست العقارات التي يرغب المستثمرون في شرائها ويساعدون في إتمام الصفقات. كما نقدم لعملائنا عقارات مفحوصة مسبقاً ونساعدهم في اختيار العقارات التي تناسب أهدافهم وميزانيتهم.

نحن نتحقق من العقارات مسبقاً، لذا لا يحتاج العملاء إلى الانتظار حتى تنتهي العناية الواجبة. وهذا يسرّع من إتمام الصفقات.

خبرة في الأسواق الخارجية. تُعد المعارف المهنية والمعرفة بسوق عقاري معين أمراً حاسماً عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات في الخارج.

لدينا مكاتب في 6 دول وسنوات من الخبرة في العديد من الولايات القضائية. ويعرف محامونا خصوصيات المعاملات العقارية في البلدان التي يحصل فيها عملاؤنا على الإقامة أو الجنسية، لذلك تتم الصفقات بنجاح.

الامتثال لشروط الحصول على الجنسية أو الإقامة. يحتاج المستثمرون الذين يشترون عقارات للمشاركة في برامج الحصول على الجنسية أو الإقامة عن طريق الاستثمار إلى التأكد من أن العقارات مناسبة.

في بعض البلدان، مثل أنتيغوا وبربودا، ودومينيكا، وغرينادا، وسانت لوسيا، وسانت كيتس ونيفيس، يختار المتقدمون العقارات للاستثمار فيها من بين العقارات المعتمدة مسبقاً من الحكومة. وتعد مساعدة الوكيل المرخص إلزاماية: حيث يتطلب القانون من المستثمرين الاستعانة بوكلاء للتقدم بطلب للحصول على الجنسية.

في دول أخرى، مثل البرتغال أو تركيا، لا تحد الحكومات من خيار المستثمرين من خلال تزويد المتقدمين بقوائم العقارات المعتمدة. كما أنهم لا يلزمون المستثمرين بالاستعانة بوكلاء مرخصين. ولكن هناك بعض القواعد: على سبيل المثال، في البرتغال، لا يمكن للمستثمرين شراء عقارات سكنية في لشبونة وبورتو ومعظم المناطق الساحلية الرئيسية للتقدم بطلب للحصول على الإقامة الذهبية. وفي كل دولة، يجب على المشتري مراعاة خصوصيات السوق.

عادةً ما تبرز أفضل الدول للاستثمار العقاري بفضل الطلب القوي. وبالنسبة للعديد من المستثمرين، ظلت أسواق مثل البرتغال واليونان وتركيا جذابة لأنها تقدم مزيجاً من جاذبية نمط الحياة واحتمالات التأجير والقيمة طويلة الأجل، مع الاستمرار في اشتراط الاهتمام الدقيق باللوائح المحلية وظروف السوق.

إذا استعان المستثمر بـ ايمجرنت انفيست للحصول على جنسية ثانية أو تصريح إقامة، فإننا نقدم له عقارات تناسب جميع متطلبات البرامج.

تحليل تفصيلي للبيانات. تقدم ايمجرنت انفيست للمستثمرين أوصافاً تفصيلية للعقارات، بدءاً من المواقع والبنية التحتية القريبة وانتهاءً بالربحية التقديرية.

نحن نحلل البيانات من شركات الوساطة العقارية الرائدة لمعرفة ما إذا كان شراء عقار في مناطق معينة يعد استثماراً جيداً وما هي ربحية أنواع معينة من العقارات. يحصل عملاؤنا على معلومات موثوقة ومحدثة لاتخاذ قرارات مستنيرة.

1. العناية الواجبة في الاستثمار العقاري هي فحص يُجرى قبل الصفقة. وهو بمثابة "الواجب المنزلي" للمشتري قبل اتخاذ قرار الشراء.

2. يتيح الفحص الشامل للمشتري التأكد من أن العقار في حالة جيدة وأن الصفقة قانونية. كما أن العيوب التي يتم الكشف عنها قد تساعد المستثمر في التفاوض على سعر أقل.

3. يحتاج المستثمر إلى التحقق مما إذا كان العقار في حالة مادية جيدة: ليس به عيوب بناء جسيمة أو مواد خطرة في التشطيب أو حشرات. كما أن أخذ نظرة عامة على المنطقة المجاورة أمر ضروري.

4. تتضمن العناية الواجبة المالية للعقار تقييم العقار، واحتساب التكاليف الإضافية مثل الضرائب والرسوم والصيانة، وتقييم الربحية التقديرية. كما يتوجب التأكد من عدم وجود ديون على المالك السابق تتعلق بالضرائب أو الرهن العقاري أو فواتير المرافق.

5. تتضمن العناية الواجبة القانونية التحقق من وثائق الملكية، والرهونات والأعباء، والتجديدات، والتصاريح، والتشريعات المحلية المتعلقة بشراء العقارات وتأجيرها.

6. يمكن للمشتري أن يطلب من البائع إصلاح بعض العيوب. وإذا وافق البائع، يتم إضافة تعديل إلى عقد البيع والشراء.

7. إذا كنت تشتري عقاراً في الخارج، فقد يكون من الأنسب والأكثر أماناً الاستعانة بوكيل ذي خبرة وملم بسوق العقارات المحلي. وتكون المساعدة أكثر فائدة في حالة الحصول على الجنسية أو الإقامة عن طريق الاستثمار: إذ يمكن لخطأ واحد أن يكلف المستثمر وضعه القانوني.