So verkaufen Sie Investitionsimmobilien und behalten den Aufenthalt oder die zweite Staats­bür­ger­schaft

Im Migrationsbereich bezeichnet Investitionsimmobilien jene Immobilien, die es einem Ausländer ermöglichen, einen Aufenthalt oder eine Staatsbürgerschaft zu erhalten. Dies kann eine Wohnung, ein Haus, ein Grundstück oder eine Gewerbeimmobilie sein, solange die Immobilie die Anforderungen des Landes hinsichtlich Preis, Typ und Lage erfüllt.

Länder entwickeln Investitionsprogramme, um Kapital in die Wirtschaft zu lenken, insbesondere in den Bau, die Renovierung von Wohnungen und die Entwicklung spezifischer Regionen. Im Gegenzug für ihre Investition erhält ein Investor das Recht auf langfristigen Aufenthalt und in einigen Fällen einen Reisepass.

Aufenthalt durch Immobilienkauf ist in Griechenland, Türkiye, Andorra und den VAE sowie in Zypern und Malta verfügbar.

Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf wird von karibischen Ländern wie St Kitts und Nevis, Dominica, Grenada, St Lucia, Antigua und Barbuda sowie von Türkiye und Ägypten angeboten.

Wie Regierungen die Auswahl an Immobilien einschränken

In den meisten Ländern erlaubt die Gesetzgebung Investitionen in Wohn- und Gewerbeimmobilien. Manchmal sind Käufe auf bestimmte Gebiete beschränkt, um die Entwicklung spezifischer Regionen zu fördern.

In den VAE zum Beispiel kaufen Investoren Immobilien in Freihandelszonen, Gebieten, in denen Ausländer vollständiges Eigentum erwerben können. Es gibt etwa 100 Freihandelszonen im Land, davon 60 in Dubais Wohn- und Resortvierteln.

Mindestkaufbetrag ist gesetzlich festgelegt

Verschiedene Länder legen ihren eigenen Mindestimmobilienwert fest, damit ein Investor sich für einen Aufenthalt oder eine Staatsbürgerschaft qualifizieren kann.

In Griechenland beträgt dieser zum Beispiel 250.000 €; in Zypern 300.000 €; und in Türkiye 400.000 $.

Der Staat reguliert die Transaktion

Der Kaufprozess und die Verleihung des Status werden über staatliche Stellen oder lizenzierte Agenten abgewickelt. Das gesamte Verfahren folgt den gesetzlich festgelegten Vorschriften.

Für den Investor bedeutet dies Rechtssicherheit, klare Regeln und minimale Risiken.

Es gibt Einschränkungen, wann die Immobilie verkauft werden kann

Die erforderliche Eigentumsdauer zur Aufrechterhaltung des Aufenthalts oder der Staatsbürgerschaft hängt von den Regeln des Landes ab. In einigen Fällen sind es 3 Jahre; in anderen 5 bis 7 Jahre.

Der Verkauf der Immobilie vor Ablauf der erforderlichen Frist führt zum Verlust des Status.

Investor kann Mieteinnahmen erzielen

Die meisten Länder erlauben die Vermietung der Immobilie, obwohl in einigen Fällen nur auf Langzeitbasis.

In Griechenland zum Beispiel dürfen Immobilien, die für den Aufenthalt gekauft wurden, nicht kurzfristig vermietet werden. Für solche Immobilien beträgt die Mindestmietdauer 12 Monate.

Etwa 70 % aller Investitionen im Rahmen von EU-Aufenthaltsprogrammen werden in Immobilien getätigt. Diese Popularität wird durch mehrere Faktoren bestimmt.

1. Schneller Weg zum Aufenthalt

Der Prozess der Verleihung des Aufenthalts oder der Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf ist gesetzlich festgelegt, sodass ein Investor die Antragsbearbeitungszeit im Voraus kennt.

Aufenthalt durch Immobilienkauf wird in der Regel innerhalb von 2—9 Monaten gewährt, während die Staatsbürgerschaft 6—10 Monate dauert. Die Fristen können je nach Land, politischer Lage und Bürokratie länger sein.

2. Passive Mieteinnahmen

Kurzzeitvermietungen bringen eine durchschnittliche Rendite von 6—12 % pro Jahr, während Langzeitvermietungen 5—10 % erzielen.

Die Immobilienverwaltung kann an eine Verwaltungsgesellschaft delegiert werden. Dies ermöglicht dem Investor, Einnahmen aus der Ferne zu erzielen.

3. Wertsteigerung der Immobilie

In wirtschaftlich stabilen Ländern kann das Preiswachstum über einen Horizont von 5—10 Jahren vorhergesagt werden. Die Immobilienpreise in den EU-Ländern stiegen von 2010 bis zum ersten Quartal 2025 um 57,9 %.

4. Zugang zu bevorzugten Steuerregelungen

Um von Steueranreizen zu profitieren, muss ein Investor einen Steuerwohnsitz begründen und den größten Teil des Jahres im Land verbringen: in der Regel mindestens 183 Tage.

In Griechenland können Ausländer mit Aufenthalt eine Pauschalsteuer von 100.000 € auf ausländische Einkünfte zahlen. In Andorra beträgt der Steuersatz auf Dividenden und Kapitalerträge für sie 10 %.

5. Aufenthalt für die ganze Familie

Ein Investor kann Ehepartner, Kinder und manchmal auch Eltern in den Antrag auf Aufenthalt oder Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf aufnehmen.

Auch ohne Umzugspläne ermöglicht ein Zweitpass oder Aufenthalt Familienmitgliedern die Eröffnung von Konten bei ausländischen Banken und den Zugang zur Gesundheitsversorgung im Ausland. Ein Aufenthalt in einem Land des Schengen‑Raums ermöglicht visafreies Reisen in 29 Staaten.

Europäischer Aufenthalt, der durch Investition erworben wird, wird oft als Golden Visa bezeichnet. Er kann der ganzen Familie gewährt werden und ermöglicht freies Reisen innerhalb des Schengen‑Raums, sofern er in einem Schengen-Land erworben wurde.

Einwohner Andorras können nur visafrei nach Spanien und Frankreich reisen, während Inhaber eines zypriotischen Aufenthalts für solche Reisen ein Schengen-Visum benötigen.

Wenn das Ziel der Aufenthalt oder die Staatsbürgerschaft ist, wählen Investoren in der Regel hochliquide Immobilien. Solche Immobilien lassen sich in Zukunft leichter vermieten oder verkaufen.

Die Liquidität hängt von der Art der Immobilie, dem Standort und den Marktbedingungen ab.

Wohnimmobilie: Wohnungen, Häuser, Villen

Investoren wählen am häufigsten fertiggestellte oder im Bau befindliche Wohnungen und Häuser in Touristengebieten. Neubauten sind besonders attraktiv während der Bauphase, da diese Immobilien nach Fertigstellung zu einem höheren Preis verkauft werden können.

Gebiete mit hoher Nachfrage bei Ausländern in verschiedenen Ländern:

Gewerbeimmobilie: Büros, Einzelhandelsflächen, Lagerhallen

Am gefragtesten sind kleine Einzelhandelsflächen in beliebten Touristenstraßen und Büros in Geschäftsvierteln.

In Istanbul sind Büros in Levent und Maslak gefragt; in Dubai — in Business Bay und DIFC. In Zypern sind Gewerbeimmobilien im Zentrum von Limassol liquide.

Grundstücke für Bauzwecke

Die Liquidität hängt vom Standort und den Baugenehmigungen ab. Am gefragtesten sind Grundstücke in aktiven Entwicklungszonen, in der Nähe von Resorts oder Stadtzentren.

In Türkiye kaufen Ausländer Grundstücke in den Vororten von Antalya und Bodrum. In Zypern sind Grundstücke in der Nähe von Limassol und Ayia Napa beliebt. In Griechenland ziehen Grundstücke auf Kreta und Korfu mit Potenzial für den Villenbau Käufer an.

Immobilien zur Renovierung: alte Häuser, historische Gebäude

Nach der Restaurierung können solche Immobilien für ein Vielfaches ihres Kaufpreises verkauft werden. Historische Gebäude in Touristenzentren und auf beliebten Inseln sind besonders liquide.

In Griechenland sind restaurierte Häuser in den alten Vierteln Athens sehr gefragt; in Malta sind es historische Gebäude in Valletta und Gozo. In Zypern suchen Käufer nach renovierten Häusern in zentralen Larnaka und Paphos.

Wohnungen und Hotels in Touristengebieten

Die Liquidität hängt vom Touristenaufkommen und der Mietrendite ab.

In der Karibik sind Hotelanteile und Wohnungen in Resortkomplexen gefragt. In den VAE sind Studios und Wohnungen in Dubai Marina und Palm Jumeirah beliebt. In Ägypten kaufen Investoren Wohnungen in Aparthotels in Hurghada und Sharm El Sheikh.

Im Jahr 2024 waren Griechenland, Malta, Türkiye, Andorra und die VAE die beliebtesten Ziele für den Kauf von Investitionsimmobilien.

Griechenland erhielt in einem Jahr mehr als 9.000 Golden Visa Anträge. In Türkiye kauften Ausländer fast 24.000 Immobilien. In Dubai wurden über 100.000 Immobilientransaktionen registriert – 42 % davon mit ausländischen Käufern.

Investoren wählen Griechenland und Zypern wegen ihrer erschwinglichen Einstiegsschwellen, die VAE wegen Steuervorteilen und flexiblem Aufenthalt und Türkiye wegen des schnellen Wegs zur Staatsbürgerschaft.

Malta und Andorra locken als Reiseziele mit hohem Lebensstandard und stabilen Regeln für den langfristigen Aufenthalt.

Der Immobilienkauf ist nicht nur ein Migrationsinstrument, sondern auch eine stabile Quelle für zusätzliche Einnahmen. Zum Beispiel beträgt die durchschnittliche Mietrendite in Griechenland etwa 4,60 %, in Zypern 4,77 %, in Dubai 6,4 % und in Türkiye bis zu 7,4 %.

Immobilienkauf

Ein Investor kann je nach Zielen und Budget eine von mehreren Kaufoptionen wählen. In allen Fällen muss die Immobilie die Anforderungen des Landes erfüllen.

Um einen Aufenthalt in Griechenland zu erhalten, kann ein Investor folgendes erwerben:

1. Eine Immobilie zur Restaurierung oder Umwandlung in Wohnimmobilien im Wert von mindestens 250.000 €.
2. Eine bezugsfertige Wohnimmobilie in den Provinzen im Wert von mindestens 400.000 €.
3. Eine neue Immobilie in Athen, Thessaloniki und auf Mykonos, Santorin und anderen Inseln mit einer Bevölkerung von mindestens 3.100 Einwohnern im Wert von mindestens 800.000 €.

Immobilienvermietung

Investoren dürfen Immobilien nur auf Langzeitbasis vermieten. Die Rendite kann bis zu 10 % pro Jahr betragen.

Kurzzeitvermietungen sind für Immobilien, die nach dem 31. August 2024 gekauft wurden, verboten. Ein Verstoß gegen diese Regel führt zur Annullierung des Aufenthalts und einer Geldstrafe von 50.000 €.

Immobilienverkauf

Ein Verkauf der Immobilie unter Beibehaltung des Aufenthalts ist nur möglich, wenn die vom Land festgelegten Bedingungen erfüllt sind. Eine Immobilie kann verkauft werden, wenn:

1. Der Investor den Aufenthalt nicht verlängert, dieser wird alle 5 Jahre verlängert. Bei Investitionen ab 250.000 € ist die Restaurierung der Immobilie eine zwingende Bedingung für die Verlängerung.
2. Der Investor einen Daueraufenthalt erhalten und mindestens 5 Jahre im Land gelebt hat.
3. Der Investor die Staatsbürgerschaft erhalten hat, was einen Aufenthalt im Land von mindestens 183 Tagen pro Jahr und mindestens 4 Jahren innerhalb von 7 Jahren erfordert.

Steuern beim Immobilienverkauf

Immobiliensteuern in Griechenland werden sowohl von Steueransässigen als auch von Nicht-Steueransässigen gezahlt. Dies beeinflusst die Steuerstruktur, befreit aber nicht von der Zahlung.

Kapitalerträge aus dem Immobilienverkauf werden mit einem Satz von 15 % besteuert. Seit 2013 gilt jedoch eine Aussetzung bis zum 31. Dezember 2026. Immobilien, die länger als 5 Jahre im Besitz waren, sind ebenfalls von der Kapitalertragsteuer befreit.

Zum Zeitpunkt des Verkaufs muss der Investor die Einheitliche Grundbesitzsteuer — Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ENFIA — zahlen. Der Grundbetrag wird auf Basis der Immobilienfläche berechnet und liegt zwischen 2 und 13 € pro m². Ein zusätzlicher Satz von 0,15—1,15 % des Katasterwerts fällt an, wenn die Immobilie mehr als 250.000 € wert ist.

Immobilienkauf

Investoren kaufen Immobilien in Malta, um Gelder in ein liquides Asset zu investieren, sie zu vermieten, selbst darin zu wohnen oder sie als Ferienhaus zu nutzen.

Um einen Aufenthalt in Malta zu erhalten, muss ein Investor eine Immobilie im Wert von mindestens 220.000 € im Süden Maltas oder auf der Insel Gozo oder eine Immobilie im Wert von mindestens 275.000 € in den zentralen und nördlichen Regionen kaufen.

Um einen Daueraufenthalt zu erhalten, muss ein Investor eine Immobilie im Wert von mindestens 375.000 € kaufen, unabhängig vom Standort in Malta.

Immobilienvermietung

Mit einem Aufenthalt ist die Vermietung oder Untervermietung der Immobilie verboten. Ein Verstoß gegen diese Bedingung kann zum Verlust des Status führen.

Wird ein Daueraufenthalt gewährt, ist die Vermietung erlaubt. Immobilienbesitzer können 5—10 % pro Jahr aus Vermietungen erzielen, und in erstklassigen Küstengebieten wie St Julian’s, Sliema und Swieqi können die Renditen bis zu 15 % pro Jahr erreichen.

Immobilienverkauf

Wenn ein Aufenthaltsberechtigter in Malta die Immobilie verkauft, verliert er seinen Status.

Investoren mit Daueraufenthalt dürfen die Immobilie nach 5 Jahren verkaufen, während sie ihren Status behalten.

Steuern beim Immobilienverkauf

Der Verkäufer zahlt Kapitalertragsteuer in Höhe von 8 %. Der Satz kann in Ausnahmefällen auf 2—5 % reduziert werden, z. B. wenn der Investor vor dem 31. Dezember 2018 eine Immobilie in Valletta gekauft und restauriert hat, beim Verkauf der einzigen, weniger als 5 Jahre im Besitz befindlichen Wohnimmobilie oder unter anderen qualifizierenden Umständen.

In einigen Fällen wird keine Kapitalertragsteuer erhoben. Zum Beispiel, wenn die Immobilie offiziell als Geschenk an einen Ehepartner oder Kinder, durch Erbschaft, an eine gemeinnützige Stiftung oder beim Verkauf des eigenen Unternehmens übertragen wird.

Immobilienkauf

Investoren in Zypern wählen typischerweise Wohneinheiten in Neubauten oder Gewerbeimmobilien, wie ein Geschäft oder Büro.

Um einen Daueraufenthalt zu erhalten, ist es notwendig, eine oder zwei Immobilien mit einem Gesamtwert von mindestens 300.000 € zu kaufen.

Immobilienvermietung

In Zypern dürfen Investoren mit Daueraufenthalt ihre Immobilie kurz- oder langfristig vermieten.

Die Mietrenditen können 8—9 % pro Jahr erreichen.

Immobilienverkauf

Investoren dürfen die Immobilie verkaufen, wenn sie nicht beabsichtigen, den Daueraufenthalt zu behalten. Der Status wird unbefristet gewährt, aber die Aufenthaltstitelkarte muss alle 5 Jahre verlängert werden. Um den Status zu erhalten, müssen Bewohner die Immobilie lediglich im Besitz behalten und Zypern einmal alle 2 Jahre besuchen.

Nach 5 Jahren Aufenthalt im Land kann ein Investor einen Daueraufenthalt aus allgemeinen Gründen erhalten, die Immobilie verkaufen und die Investition zurückerhalten, vorausgesetzt, er hat mindestens 183 Tage pro Jahr in Zypern gelebt und war nicht länger als 90 aufeinanderfolgende Tage abwesend.

Nach 8 Jahren Aufenthalt in Zypern kann ein Investor die Staatsbürgerschaft erhalten, die Immobilie verkaufen und die Investition zurückerhalten.

Steuern beim Immobilienverkauf

Der Verkäufer zahlt Kapitalertragsteuer in Höhe von 20 %. Anschaffungs- und Instandhaltungskosten, wie Kaufsteuern, Gebühren und Renovierungskosten, werden vom Gewinn abgezogen.

Der Verkäufer muss außerdem 0,4 % des Transaktionsbetrags an den Fonds zur Unterstützung vertriebener Personen aus Nordzypern zahlen. Diese Abgabe wurde im Februar 2021 eingeführt.

Immobilienkauf

Ein Investor kann jede Art von Immobilie erwerben, ob gebraucht oder Neubau, Wohn- oder Gewerbeimmobilie oder ein Grundstück.

Um einen Aufenthalt in Türkiye zu erhalten, ist es notwendig, eine Immobilie im Wert von mindestens 200.000 $ zu kaufen. Diese muss im Grundbuchamt eingetragen sein und sich in einer für Aufenthaltserlaubnisse offenen Zone befinden.

Der Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 400.000 $ ermöglicht einem Investor den Erhalt der türkischen Staatsbürgerschaft, ohne dass er einen Steuerwohnsitz begründen muss.

Immobilienvermietung

Ein Investor darf die Immobilie kurz- oder langfristig vermieten.

Die höchsten Renditen gibt es in Istanbul, Antalya, Alanya und Bodrum. Die durchschnittliche Jahresrendite beträgt 8—12 %.

Immobilienverkauf

Ein Investor mit türkischem Aufenthalt kann die Immobilie nicht verkaufen, wenn er seinen Status behalten möchte.

Der Aufenthalt in Türkiye wird für 1 Jahr gewährt und dann für 2 Jahre verlängert, sofern der Investor die Immobilie weiterhin besitzt und mindestens 183 Tage pro Jahr im Land wohnt.

Nach 5 Jahren Aufenthalt in Türkiye mit Aufenthaltserlaubnis kann der Investor die Staatsbürgerschaft durch Einbürgerung beantragen. Sobald die Staatsbürgerschaft erworben wurde, kann die Immobilie verkauft und die Investition zurückerstattet werden.

Hat ein Ausländer die türkische Staatsbürgerschaft durch eine Immobilieninvestition von mindestens 400.000 $ erworben, kann die Immobilie früher verkauft und die Investition nach 3 Jahren zurückerstattet werden.

Steuern beim Immobilienverkauf

Immobiliensteuern in Türkiye, die vom Verkäufer gezahlt werden, umfassen die Kapitalertragsteuer, die erhoben wird, wenn die Immobilie weniger als 5 Jahre im Besitz war. Der Satz liegt zwischen 15 und 35 % auf die Erhöhung des Katasterwerts.

Zum Zeitpunkt des Verkaufs muss der Verkäufer auch die jährliche Grundsteuer zahlen: 0,1—0,6 % des Katasterwerts. Eigentümer von hochwertigen Luxusimmobilien zahlen eine zusätzliche jährliche Luxussteuer — 0,3—1 % auf den Teil des Katasterwerts, der 280.000 $ übersteigt. Die Stempelsteuer von 4 % wird typischerweise zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Immobilienkauf

Ausländer in Andorra können Wohnungen, Häuser, Gewerbeimmobilien und Grundstücke nur mit staatlicher Genehmigung kaufen. Es gibt keine Beschränkungen für die Anzahl der Immobilien, die sie besitzen dürfen.

Um einen Aufenthalt in Andorra zu erhalten, muss ein Investor eine Immobilie im Wert von mindestens 600.000 € kaufen.

Immobilienvermietung

In Andorra ist es Investoren untersagt, Immobilien zu vermieten. Sie müssen ausschließlich vom Eigentümer und seiner Familie genutzt werden. Ein Verstoß gegen diese Regel führt zur Annullierung des Aufenthalts.

Immobilienverkauf

Ein Investor darf die Immobilie erst nach Ablauf seines Aufenthalts verkaufen, sofern er nicht plant, diesen zu verlängern.

Die Immobilie kann auch nach Erhalt der andorranischen Staatsbürgerschaft verkauft werden – ein Antrag hierfür kann nach 20 Jahren Aufenthalt im Land gestellt werden.

Steuern beim Immobilienverkauf

Ein Investor zahlt in Andorra Kapitalertragsteuer in Höhe von 15 %, wenn die Immobilie im ersten Jahr des Besitzes verkauft wird, 13 % im zweiten Jahr und 10 % im dritten Jahr. Der Satz sinkt dann jedes weitere Jahr um 1 %.

Immobilienkauf

Ausländer können Immobilien nur in ausgewiesenen Freihandelszonen uneingeschränkt besitzen. Diese Gebiete befinden sich in den zwei größten Emiraten: 9 in Abu Dhabi und 60 in Dubai.

Ein Investor kann ein VAE-Aufenthaltsvisum mit einer Gültigkeit von 2 Jahren erhalten, indem er eine Immobilie im Wert von mindestens 750.000 AED oder 204.000 $ kauft.

Ein 10-jähriges Golden Visa wird für Immobilieninvestitionen von 2.000.000 AED oder 545.000 $ gewährt. Hypotheken sind bei VAE-Banken erhältlich, mit einer Mindestanzahlung von 20 %.

Immobilienvermietung

In den VAE dürfen Investoren Immobilien kurz- oder langfristig vermieten. Die Renditen liegen je nach Saison und Lage zwischen 6 und 12 % pro Jahr.

Die beliebtesten Viertel sind Dubai Marina, Palm Jumeirah und Downtown Dubai.

Immobilienverkauf

Ein Investor darf die Immobilie verkaufen, wenn er seinen Status nicht verlängern möchte.

Wenn er sein Aufenthaltsvisum nach dem Verkauf behalten möchte, muss er eine andere Immobilie erwerben, die den Mindestinvestitionsschwellenwert erfüllt.

Steuern beim Immobilienverkauf

Beim Verkauf von Immobilien in den VAE fällt eine Grunderwerbsgebühr an: 4 % in Dubai und 2 % in Abu Dhabi.

Laut Gesetz teilen sich beide Parteien die Kosten, in der Praxis schlägt der Verkäufer den Betrag jedoch oft auf den Verkaufspreis auf.

Um einen Aufenthalt zu erhalten, muss ein Investor zwei Sätze von Dokumenten vorlegen. Der erste ist eine individuelle Liste persönlicher und finanzieller Dokumente, und der zweite bestätigt den Kauf der Immobilie.

Standarddokumente für einen Antrag auf Aufenthaltserlaubnis

Dieses Paket ist erforderlich, um die Zuverlässigkeit des Investors, seine finanzielle Solvenz und die Einhaltung der Einwanderungsbestimmungen zu bestätigen.

Websites der Einwanderungsbehörden veröffentlichen in der Regel Standardlisten. Die Anwälte von Immigrant Invest erstellen für jeden Investor eine individuelle Liste, abhängig von den spezifischen Programmen, der Art der Immobilie und der Familienzusammensetzung.

Das Hauptpaket der Dokumente umfasst:

• gültiger Reisepass;
• Führungszeugnis aus dem Land des Daueraufenthalts;
• Geburtsurkunden von Kindern und eine Heiratsurkunde — wenn der Antragsteller Familienmitglieder in den Antrag aufnimmt;
• Nachweis des legalen Einkommens — ein Kontoauszug, der regelmäßige Geldeingänge zeigt, eine Bescheinigung vom Arbeitsplatz oder Finanzberichte des Unternehmens des Antragstellers;
• Krankenversicherung, die im Gastland gültig ist;
• aktuelle Fotos im vom Gastland gesetzlich vorgeschriebenen Format;
• ausgefüllte Visa- oder Einwanderungsformulare;
• Quittungen für Gebührenzahlungen.

Ein Einkommensnachweis ist nicht in allen Ländern erforderlich. Zum Beispiel reicht für den Aufenthalt durch Investition in Griechenland die Bestätigung der Zahlung für die Immobilie aus. Die genauen Anforderungen sollten für jedes Land separat geprüft werden.

Dokumente zum Nachweis des Immobilienkaufs

Der Antragsteller muss nachweisen, dass die gekaufte Immobilie die Anforderungen des Landes erfüllt. Ein Kaufvertrag allein reicht in der Regel nicht aus — beglaubigte Kopien, Registrierungsdokumente und andere Papiere können ebenfalls erforderlich sein, insbesondere wenn die Immobilie im Bau ist oder sich in einer Sonderzone befindet.

Zum Nachweis des Immobilienkaufs sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Kaufvertrag;
• notariell beglaubigte Bestätigung der Transaktion;
• Eigentumsurkunde oder deren Äquivalent;
• Auszug aus dem Grundbuchamt oder Immobilienregister;
• Bescheinigungen des Bauträgers — wenn die Immobilie im Bau ist;
• in einigen Ländern eine Genehmigung der Gemeinde oder des Ministeriums;
• Abnahme- und Übergabeprotokoll oder ein gleichwertiges Dokument nach Abschluss der Transaktion.

Im Jahr 2024 waren die karibischen Staaten St Kitts und Nevis, Dominica, Grenada, St Lucia sowie Antigua und Barbuda die Spitzenreiter, laut dem jährlichen CBI Index Ranking der Staatsbürgerschaftsprogramme.

St Kitts und Nevis gewährt die Staatsbürgerschaft für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 325.000 $. Investoren können zwischen modernen Apartments in Resortgebieten und geräumigen Residenzen wählen. Die Immobilie kann nach 7 Jahren verkauft werden, wobei die Staatsbürgerschaft erhalten bleibt.

Dominica gewährt die Staatsbürgerschaft für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 200.000 $. Dabei handelt es sich in der Regel um Anteile an der Tourismusinfrastruktur: Hotels, Apartmentkomplexe und Villen aus einer von der Regierung genehmigten Liste. Die Immobilie darf 3 Jahre nach dem Kauf verkauft werden.

Grenada gewährt Investoren, die Immobilien im Wert von mindestens 270.000 $ kaufen, die Staatsbürgerschaft. Ausländer wählen Immobilien in Küsten-Tourismusgebieten oder in der Nähe von Nationalparks. Die Immobilie kann nach 5 Jahren verkauft werden.

Antigua und Barbuda gewährt die Staatsbürgerschaft für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 300.000 $. Investoren wählen oft Resortkomplexe und Hotelprojekte, von denen einige noch im Bau sind. Die Immobilie darf nach 5 Jahren verkauft werden.

St Lucia gewährt die Staatsbürgerschaft für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 300.000 $. Investitionen müssen in von der Regierung genehmigte Projekte erfolgen. Dies können Hotelkomplexe oder Apartments für Kurzzeitvermietungen sein. Die Immobilie kann nach 5 Jahren verkauft werden.

Türkiye gewährt die Staatsbürgerschaft für eine Investition von mindestens 400.000 $ in Wohn- oder Gewerbeimmobilien. Die Immobilie muss im türkischen Grundbuchamt eingetragen sein. Sie kann nach 3 Jahren verkauft werden.

Ägypten gewährt die Staatsbürgerschaft für den Kauf einer Immobilie im Wert von mindestens 300.000 $. Investoren können zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie Grundstücken in Kairo, Gizeh, Hurghada und Sharm El Sheikh wählen. Die Immobilie kann nach 5 Jahren verkauft werden.

Die Investition in Immobilien ist nicht nur ein Weg zum Erhalt eines Aufenthalts oder einer Staatsbürgerschaft, sondern auch ein Vermögenswert für einen gewinnbringenden Verkauf in der Zukunft. Um potenzielle Risiken beim Verkauf zu minimieren, ist es wichtig, vor dem Kauf wichtige Faktoren zu berücksichtigen.

Risiko fallender Preise

Preise sinken am häufigsten in Gebieten mit schlecht entwickelter Infrastruktur oder instabiler Nachfrage.

Um ihre Investition zu schützen, wählen Investoren Immobilien an beliebten Standorten – Tourismus-, Geschäfts- oder Studentenzentren – wo die Nachfrage konstant hoch ist.

Langsamer Immobilienverkauf

Manchmal kann eine Immobilie nicht sofort verkauft werden, insbesondere während Marktabschwüngen. In solchen Fällen vermieten Investoren die Immobilie, um Einnahmen zu generieren und Wartungskosten zu decken, was ihnen ermöglicht, auf ein besseres Angebot zu warten.

In Zypern und den VAE können die jährlichen Mietrenditen 10—12 % erreichen; in Türkiye 8—10 % in den Touristengebieten von Antalya und Alanya; und in Malta können nach Erhalt eines Daueraufenthalts Küstenimmobilien bis zu 15 % jährlich abwerfen.

Gesetzesänderungen

Länder erhöhen regelmäßig die Mindestinvestitionsschwelle und ändern die Immobilienanforderungen. Um den Status nicht zu verlieren, ist es unerlässlich, legislative Aktualisierungen zu verfolgen und Anwälte zu konsultieren.

Zum Beispiel wurde am 1. Juli 2025 ein Entwurf eines Abkommens zwischen karibischen Ländern veröffentlicht, um einheitliche Regeln für die Staatsbürgerschaft durch Investition einzuführen.

Wichtige vorgeschlagene Änderungen umfassen:

• obligatorischer Aufenthalt im Land für mindestens 30 Tage innerhalb der ersten 5 Jahre;
• Abschluss obligatorischer Integrationsprogramme;
• Einführung jährlicher Quoten für die Verleihung der Staatsbürgerschaft;
• der erste Reisepass ist 5 Jahre gültig, verlängerbar um 10 Jahre, wenn alle Bedingungen erfüllt sind.

Dokumentenbezogene Probleme beim Verkauf

Immobilien mit nicht registrierten Eigentumsrechten, Steuerschulden oder anderen Belastungen sind schwer zu verkaufen. Um solche Probleme zu vermeiden, führen die Anwälte von Immigrant Invest vor dem Kauf eine vollständige rechtliche Dokumentenprüfung und eine Due‑Diligence‑Prüfung der Immobilie durch.

Für zum Beispiel in Malta, beim Kauf historischer Immobilien, ist es wichtig sicherzustellen, dass das Gebäude im Register aufgeführt und für die Restaurierung geeignet ist – die Erfüllung aller Anforderungen kann die Umsatzsteuer von 8 auf 2 % senken. In Türkiye müssen Immobilien im Grundbuchamt eingetragen sein; andernfalls ist es unmöglich, die Staatsbürgerschaft zu beantragen.

Der richtige Zeitpunkt für den Verkauf hängt von einer Mischung aus Marktbedingungen, Anlageperformance und persönlichen Umständen ab. Berücksichtigen Sie die folgenden Faktoren, bevor Sie eine Entscheidung treffen.

Starke Marktphase. Immobilienpreise neigen dazu, sich in Zyklen zu bewegen. Ein Verkauf während einer Hochphase, wenn die Nachfrage hoch und das Angebot begrenzt ist, kann Ihren Gewinn erheblich steigern.

Sinkende Performance. Wenn die Mieteinnahmen gesunken sind, Leerstandszeiten länger werden oder die Wartungskosten schneller steigen als die Renditen, erfüllt die Immobilie möglicherweise nicht mehr ihren Investitionszweck. Ein rechtzeitiger Verkauf kann Kapital für profitablere Unternehmungen freisetzen.

Bessere Gelegenheiten. Manchmal bedeutet das Halten eines schlecht performenden Vermögenswerts, dass man höher rentierliche Investitionen verpasst. Wenn andere Märkte, Sektoren oder Finanzprodukte stärkere Renditen bei geringerem Risiko oder Verwaltungsaufwand bieten, kann ein Verkauf zur Neuzuweisung von Kapital ein kluger Schachzug sein.

Lebensereignisse. Große Veränderungen wie ein Umzug in ein anderes Land, die Altersvorsorgeplanung oder Änderungen in der Familiengröße können finanzielle Prioritäten verschieben. Der Verkauf einer Immobilie kann Liquidität schaffen und die Vermögensverwaltung während Übergangsphasen vereinfachen.

Aufenthalts- oder Steuerplanung. Bei Immobilien, die im Rahmen von Aufenthalts- oder Staatsbürgerschaft durch Investition Programmen erworben wurden, kann ein Verkauf vor Ablauf der Mindesteigentumsdauer zum Verlust des Status führen.

Saisonales Timing. In vielen Ländern ist der Immobilienmarkt im Frühling und Frühsommer aktiver, wenn das Käuferinteresse seinen Höhepunkt erreicht. In Touristenzielen kann das Anbieten der Immobilie vor oder während der Hochsaison mehr Käufer anziehen und einen höheren Preis sichern.

1. Aufenthalt durch Investition wird in Griechenland, Malta, Zypern, den VAE und Andorra angeboten. Um sich zu qualifizieren, erwerben Investoren Immobilien, die den Mindestschwellenwert von 204.000 $ in den VAE bis 800.000 € in den besten Gegenden Griechenlands erfüllen.
2. Die meisten Länder erlauben Investoren, den Aufenthalt oder die Staatsbürgerschaft zusammen mit ihrer Familie zu erhalten. Der Hauptantragsteller kann Ehepartner, Kinder und in einigen Fällen Eltern in den Antrag aufnehmen.
3. Immobilien können vermietet werden, aber die Regeln variieren. In den VAE und Zypern sind sowohl Kurz- als auch Langzeitvermietungen erlaubt. In Griechenland ist es Investoren seit 2024 untersagt, Immobilien kurzfristig zu vermieten.
4. Um den Status zu erhalten, muss die Immobilie für 3—7 Jahre im Besitz bleiben.
5. Die Steuern beim Verkauf hängen von der Besitzdauer ab. In Türkiye kann die Kapitalertragsteuer bis zu 40 % erreichen, ist aber bei einem Besitz von mehr als fünf Jahren befreit.