11 Länder – darunter Malta, Vanuatu und die VAE – erheben keine Steuern auf Immobilienbesitz. Einige andere, wie die Niederlande und St Kitts und Nevis, bieten niedrige Grundsteuersätze von nicht mehr als 0,5% an.
Dieser Artikel beleuchtet die Immobilienbesteuerung in 21 Ländern und bietet einen umfassenden Leitfaden zu den Steuern, die mit dem Besitz von Immobilien im Ausland verbunden sind.
Welche Grundsteuern Immobilienbesitzer zahlen: Übersicht
Die Immobilienbesteuerung gliedert sich in vier Kategorien: Steuern auf den Kauf, den Besitz, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien.
Immobilienkauf. Käufer zahlen oft eine Stempelsteuer, die eine Steuer auf Rechtsdokumente ist, und eine Grunderwerbsteuer, die für die Eigentumsübertragung anfällt. In einigen Ländern wird nur eine dieser Steuern erhoben. Zusätzliche Kosten können Notar- und Registrierungsgebühren, Hypothekensteuern und Maklerprovisionen umfassen.
Immobilienbesitz umfasst in der Regel jährliche Grundsteuern, die als Prozentsatz des festgestellten Immobilienwerts berechnet werden.
Immobilienvermietung. Mieteinnahmen sind in der Regel steuerpflichtig, entweder zu einem festen Satz oder als Teil der persönlichen Einkommensteuer des Eigentümers. Vermietern ist es oft gestattet, bestimmte Ausgaben wie Instandhaltungskosten, Hypothekenzinsen und Verwaltungsgebühren für Immobilien abzuziehen.
Immobilienverkauf kann zu einer Kapitalertragsteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf führen. Einige Länder bieten Ausnahmen für Hauptwohnsitze an oder wenden ermäßigte Sätze für langfristigen Besitz an. Maklerprovisionen, die typischerweise zwischen 3 und 6 % des Verkaufspreises liegen, sind ebenfalls üblich.
Top-Destinationen ohne oder mit minimaler Grundsteuer
Wenn von fehlenden oder niedrigen Grundsteuern die Rede ist, ist damit in der Regel die Steuer auf den Immobilienbesitz gemeint. Niedrige Grundsteuersätze sind als Sätze von unter 0,5% definiert.
Länder ohne Grundsteuer
Die Liste der Länder ohne Grundsteuer umfasst folgende Staaten:
- Bahrain,
- Cayman Islands,
- China,
- Dominica,
- Malta,
- Mauritius,
- Monaco,
- Oman,
- Turks- und Caicosinseln,
- VAE,
- Vanuatu.
Länder mit niedriger Grundsteuer
Die folgenden Länder erheben niedrige Grundsteuersätze von maximal 0,5%:
- Bulgarien — 0,2 bis 0,45%;
- Ecuador — 0,025 bis 0,5%;
- Indonesien — 0,5%;
- Niederlande — 0,05 bis 0,3%;
- Seychellen — 0,25%;
- St. Kitts und Nevis — 0 bis 0,3%;
- Schweiz — 0,05 bis 0,3%;
- Thailand — 0,3%.
Länder ohne prozentuale Grundsteuer
Einige Länder nutzen keine prozentuale Grundsteuer, sondern erheben feste Gebühren auf der Grundlage der Grundstücksgröße. Kroatien berechnet beispielsweise €0 bis 8 pro m², während Griechenland €2 bis 16 pro m² erhebt. In den meisten Fällen liegt der gezahlte Gesamtbetrag damit ebenfalls unter 0,5% des Immobilienwerts.
Wie erhält man eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Immobilienkauf?
Der Kauf von Immobilien in einigen Ländern kann zu einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft führen. Griechenland, Malta und die VAE bieten Aufenthaltsprogramme an, die an Immobilieninvestitionen gekoppelt sind, während St. Kitts und Nevis sowie Dominica Wege zur Staatsbürgerschaft durch genehmigte Immobilienkäufe eröffnen.
Die VAE haben die niedrigste Hürde für Immobilieninvestitionen zur Erlangung eines Aufenthaltsrechts und gewähren eine 2-jährige Aufenthaltserlaubnis für Immobilien im Wert von mindestens $205,000. In Griechenland beträgt die erforderliche Mindestinvestition €250,000, während Malta mit Einstiegskosten ab €375,000 eine höhere Schwelle ansetzt.
Für die Staatsbürgerschaft verlangt Dominica eine Investition von mindestens $200,000 in von der Regierung genehmigte Immobilien. St. Kitts und Nevis bietet ein ähnliches Programm mit einer Mindestinvestition von $325,000 oder mehr in qualifizierte Objekte.
Europäische Länder ohne Grundsteuer
Die Grundsteuern und Transaktionsregeln variieren in ganz Europa erheblich und beeinflussen die Gesamtkosten für den Besitz und die Investition in Immobilien. Das Verständnis dieser Unterschiede hilft Käufern, Standorte zu wählen, die ihren Finanzstrategien und langfristigen Zielen entsprechen.
Malta
Malta erhebt keine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz.
Beim Kauf von Immobilien in Malta zahlen Käufer eine 5%ige Stempelsteuer. Erstkäufer sind jedoch von der Stempelsteuer auf die ersten €200.000 des Immobilienwerts befreit. Die Anwaltskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 1,5%, wodurch sich die gesamten Transaktionskosten auf etwa 6,5% des Kaufpreises belaufen.
Mieteinnahmen werden pauschal mit 15% besteuert.
Die Immobilienverkaufssteuern in Malta werden auf der Grundlage des vollen Verkaufspreises und nicht des erzielten Gewinns berechnet. Der anwendbare Satz hängt davon ab, wie lange die Immobilie gehalten wurde und ob sie als Hauptwohnsitz des Verkäufers diente:
- 0% für einen Hauptwohnsitz, der mindestens 3 Jahre lang besessen wurde;
- 5% für Zweitwohnsitze, die innerhalb von 5 Jahren verkauft werden;
- 8% für Zweitwohnsitze, die länger als 5 Jahre gehalten wurden.
Der Besitz von Immobilien in Malta ist mit keinen jährlichen Steuern verbunden, und solche Immobilien neigen dazu, im Laufe der Zeit an Wert zu gewinnen und Einnahmen beim Verkauf zu generieren
Ausländer können eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis in Malta erlangen, indem sie Immobilien im Wert von mindestens €375,000 erwerben. Zusätzlich zur Immobilieninvestition müssen Antragsteller €37,000 als staatlichen Beitrag zahlen, €60,000 an Verwaltungsgebühr begleichen und €2,000 an eine registrierte maltesische Wohltätigkeitsorganisation spenden.
Immobilien, die im Rahmen des Malta Permanent Residence Programme erworben wurden, können während der Abwesenheit des Investors aus Malta kurzfristig vermietet werden.
Inhaber einer dauerhaften Aufenthaltserlaubnis in Malta genießen folgende Vorteile:
- visafreies Reisen innerhalb des Schengen‑Raums für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen;
- Zugang zum maltesischen Gesundheits- und Bildungssystem;
- Möglichkeit zur Geschäftsausweitung innerhalb des EU-Marktes;
- Option zur Übersiedlung in ein sicheres und friedliches Mittelmeerland.
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Monaco
Monaco erhebt keine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz.
Die Grunderwerbsteuer bei Immobilienkäufen liegt zwischen 4,5 und 7,5%, abhängig von der Art des Käufers. Wird eine Immobilie vermietet, müssen Vermieter eine 1%ige Steuer auf die jährlichen Mieteinnahmen zahlen.
Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien werden mit 33,3% besteuert.
Kroatien
Kroatien erhebt keine jährliche Steuer auf Immobilien, die als Dauerwohnsitz genutzt werden.
Ferienhäuser, die für Urlaube oder vorübergehende Aufenthalte genutzt werden, unterliegen einer lokalen Steuer zwischen €0,60 und 8 pro m². Dieses gebührenbasierte System führt oft zu einer geringeren Gesamtsteuerlast im Vergleich zu einer 0,5%igen Grundsteuer, die wir als obere Schwelle für einen niedrigen Steuersatz betrachten. Zum Beispiel würde eine 85 m² große Wohnung im Wert von €260.000 eine jährliche Steuer von €680 verursachen, wenn sie mit €8 pro m² besteuert würde. Im Vergleich dazu würde eine 0,5%ige Pauschalsatzsteuer auf den Immobilienwert €1.300 betragen.
Einige Immobilien können von der Besteuerung befreit sein, wie z. B. solche in schlechtem Zustand oder in Gebieten mit fehlender kommunaler Infrastruktur. Andererseits können Luxusimmobilien mit Sätzen über €8 pro m² besteuert werden. Die genaue Steuerhöhe wird von der lokalen Gemeinde- oder Stadtverwaltung festgelegt.
Beim Kauf einer Immobilie wird eine 3%ige Grunderwerbsteuer erhoben.
Mieteinnahmen werden mit 12% besteuert. Ein Pauschalabzug von 30% für Ausgaben ist zulässig, wodurch der steuerpflichtige Betrag auf 70% des Bruttoeinkommens reduziert wird.
Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien werden mit 12% besteuert.
Griechenland
Griechenland verwendet keinen festen Grundsteuersatz, sondern berechnet €2 bis 16 pro Quadratmeter basierend auf der Größe der Immobilie. Dies liegt in der Regel unter der 0,5%-Schwelle für einen niedrigen Grundsteuersatz. Zum Beispiel würde eine 60 m² große Wohnung im Wert von €250.000 eine jährliche Steuer von €960 verursachen, wenn sie mit €16 pro Quadratmeter besteuert würde. Im Gegensatz dazu würde ein 0,5%iger Pauschalsatz auf den Immobilienwert zu einer Steuer von €1.250 führen.
Beim Kauf einer Immobilie wird eine 3%ige Steuer erhoben, zusammen mit einer zusätzlichen 0,09%igen Gemeindeabgabe.
Mieteinnahmen werden progressiv mit Sätzen zwischen 15 und 45% besteuert. Immobilien, die für mindestens 36 Monate vermietet werden, sind jedoch für eine vollständige Befreiung berechtigt, wenn der Mietvertrag zwischen dem 8. September 2024 und dem 31. Dezember 2025 unterzeichnet wird.
Bis Dezember 2026 sind Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien von der Besteuerung befreit.
Ausländische Staatsangehörige, die mindestens €250.000 in Immobilien in Griechenland investieren, sind für das Golden Visa Griechenland berechtigt.
Die Optionen sind die folgenden:
- €250.000+ für Immobilien, die für die Renovierung oder Umwandlung in Wohnzwecke gekauft wurden;
- €800.000+ für Immobilien in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und anderen Inseln mit einer Bevölkerung von über 3.100;
- €400.000+ für Immobilien in allen anderen Regionen Griechenlands.
Immobilien müssen eine Mindestgröße von 120 m² haben, außer solchen, die für die Renovierung oder Umwandlung in Wohnzwecke erworben wurden, die von dieser Anforderung befreit sind.
Antragsteller können eine oder mehrere Wohn- oder Gewerbeimmobilien kaufen. Im Falle von Gewerbeimmobilien muss der Investor das Unternehmen, das den Kauf tätigt, vollständig besitzen.
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Albert Ioffe,
Legal and Compliance Officer, zertifizierter CAMS-Spezialist
In den meisten Ländern, die eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition anbieten, muss die Immobilie ausschließlich auf den Namen des Hauptantragstellers eingetragen werden. Während Familienangehörige in den Antrag aufgenommen werden können und zusammen mit dem Investor Aufenthaltstitel oder die Staatsbürgerschaft erhalten, ist Miteigentum im Allgemeinen nicht zulässig.
Eine Ausnahme bildet Griechenland. Im Rahmen des Griechenland Golden Visa Programms ist gemeinsames Immobilieneigentum für Ehepartner zulässig, wenn sie offiziell verheiratet sind oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft in Griechenland geschlossen haben.
Investoren müssen das Eigentum an der erworbenen Immobilie für die gesamte Dauer ihrer Aufenthaltserlaubnis behalten. Die Vermietung des Objekts ist gestattet, wobei die jährlichen Mietrenditen zwischen 3 und 5% liegen. Es sind jedoch nur Langzeitvermietungen zulässig.
Eine Aufenthaltserlaubnis für Griechenland bietet mehrere Vorteile:
- visafreies Reisen innerhalb des Schengen‑Raums für bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen;
- Zugang zu erstklassiger Gesundheitsversorgung und Bildung;
- einfache Übersiedlung in ein warmes, sonniges europäisches Land;
- Weg zur griechischen Staatsbürgerschaft nach 7 Jahren Aufenthalt.
Niederlande
Die Grundsteuer in den Niederlanden variiert je nach Art der Immobilie und der Gemeinde, in der sie sich befindet.
Jede Gemeinde legt ihre eigenen Sätze fest. Im Landesdurchschnitt werden Wohnimmobilien mit etwa 0,05% und Gewerbeimmobilien mit etwa 0,3% besteuert. Zum Beispiel werden in Amsterdam Wohnimmobilien mit 0,0577% und Gewerbeimmobilien mit 0,2436% besteuert.
Der allgemeine Grunderwerbsteuersatz beträgt 10,4%. Ein ermäßigter Satz von 2% gilt, wenn die Immobilie als Hauptwohnsitz erworben wird. Ab 2026 werden Zweitwohnsitze und Ferienimmobilien mit 8% besteuert.
Käufer können sich für eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer qualifizieren, wenn alle folgenden Bedingungen erfüllt sind:
- sie sind zum Zeitpunkt des Kaufs unter 35 Jahre alt;
- es ist ihr erster Hauskauf;
- die Immobilie hat einen Wert von €525.000 oder weniger.
Wenn der Immobilienwert €525.000 übersteigt, muss der Käufer die reduzierte 2%ige Grunderwerbsteuer zahlen.
Es gibt keine direkte Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien in den Niederlanden. Mieteinnahmen werden ebenfalls nicht besteuert.
Schweiz
Die Grundsteuer in der Schweiz liegt je nach Kanton zwischen 0,05 und 0,3% des festgestellten Immobilienwerts.
Die Grunderwerbsteuer bei Immobilienkäufen variiert je nach Standort zwischen 1 und 3%.
Mieteinnahmen werden als Teil des persönlichen Einkommens besteuert, wobei die Sätze je nach Gesamteinkommen des Steuerpflichtigen und der Steuerstruktur des Kantons bis zu 45,5% erreichen können.
Die Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe unterscheidet sich ebenfalls je nach Kanton und wird von der Haltedauer beeinflusst. Je länger die Immobilie gehalten wird, desto niedriger ist der Steuersatz, was langfristige Investitionen fördert.
Bulgarien
Die Grundsteuer in Bulgarien wird von den lokalen Gemeinden festgelegt und liegt zwischen 0,01 und 0,45% des Immobilienwerts.
Beim Kauf von Immobilien müssen Käufer eine kommunale Grunderwerbsteuer zwischen 0,1 und 3% zahlen, abhängig vom Standort. Mieteinnahmen werden pauschal mit 10% besteuert.
Beim Verkauf von Immobilien fällt ebenfalls eine Kapitalertragsteuer von 10% an.
Bulgarien bietet einige der erschwinglichsten Immobilien in Europa, mit Durchschnittspreisen zwischen €1.500 und 2.200 pro m², abhängig von der Lage der Immobilie
Länder in Amerika und der Karibik ohne Grundsteuer
Mehrere Länder in Amerika und der Karibik bieten günstige Grundsteuerregelungen, wobei einige überhaupt keine jährlichen Steuern erheben. Diese Jurisdiktionen bieten attraktive Möglichkeiten für Investoren, die Kosten optimieren und ihr Immobilienportfolio diversifizieren möchten.
Cayman Islands
Die Cayman Islands erheben keine jährliche Steuer auf Immobilienbesitz. Es fällt auch keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien an.
Beim Kauf einer Immobilie ist eine Stempelsteuer von 7,5% zu entrichten. Wird die Immobilie an Touristen vermietet, fällt eine Beherbergungssteuer von 13% an.
Turks- und Caicosinseln
Auf den Turks- und Caicosinseln gibt es keine jährliche Grundsteuer. Mieteinnahmen werden ebenfalls nicht besteuert, und es gibt keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien.
Beim Eigentumsübergang im Rahmen eines Immobilienkaufs wird eine Stempelsteuer von 8% erhoben.
Ecuador
Ecuador erhebt eine kommunale Grundsteuer zwischen 0,025 und 0,5% des gewerblichen Werts einer Immobilie. Ländliche Immobilien werden mit einem Höchstsatz von 0,3% besteuert. Der genaue Satz wird auf der Grundlage staatlicher Bewertungen festgelegt.
Beim Kauf von Immobilien wird eine Grunderwerbsteuer von 10% fällig. Mieteinnahmen unterliegen einem pauschalen Steuersatz von 25%. Kapitalerträge aus Immobilienverkäufen werden als Teil des persönlichen Einkommens besteuert, wobei die Sätze je nach Gesamteinkommen des Verkäufers und der maßgeblichen Steuerklasse zwischen 0 und 37% liegen.
Dominica
Dominica erhebt im Allgemeinen keine Grundsteuer. In den Gebieten Roseau und Canefield gilt jedoch eine kommunale Steuer von 1,25%.
Zu den Steuern beim Immobilienkauf gehören eine Grunderwerbsteuer von 6% sowie eine Stempelsteuer von 2,5%, die vom Verkäufer gezahlt wird, und 4%, die vom Käufer zu tragen ist.
Mieteinnahmen werden als persönliche Einkünfte mit progressiven Sätzen von 15 bis 35% besteuert.
Es fällt keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien an.
Dominica bietet die Staatsbürgerschaft durch Investition für Einzelpersonen, die genehmigte Immobilien im Wert von $200,000 oder mehr erwerben. Investoren dürfen ihre Objekte vermieten und erzielen dabei 3 bis 5% jährlich. Je nach Käufer können sie die Immobilien nach 3 oder 5 Jahren wieder verkaufen.
Zu den Vorteilen der Staatsbürgerschaft von Dominica gehören:
- visafreier Zugang zu über 140 Ländern;
- Möglichkeiten zur Steueroptimierung;
- Schaffung eines sicheren Zweitwohnsitzes oder sicheren Hafens.
St. Kitts und Nevis
Die Grundsteuer in St. Kitts und Nevis wird sowohl auf Grundstücke als auch auf Gebäude erhoben, wobei die Sätze je nach Art und Lage der Immobilie variieren. Für Touristenunterkünfte und Gewerbeimmobilien gelten die höchsten Steuersätze.
Ausländische Investoren, die neue Immobilien bauen, können sich ab dem Datum der Fertigstellung des Baus für eine einjährige Grundsteuerbefreiung qualifizieren.
Grundsteuer in St. Kitts und Nevis
Bei Unterzeichnung eines Immobilienkaufvertrags wird die Stempelsteuer von 6—10% vom Verkäufer entrichtet. Eine Grunderwerbsteuer wird nicht erhoben.
Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien in St. Kitts und Nevis werden nicht besteuert. Es fällt auch keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien an.
Vermögende ausländische Investoren können die Staatsbürgerschaft von St. Kitts und Nevis erlangen, indem sie von der Regierung genehmigte Immobilien im Wert von mindestens $325,000 erwerben.
Die Staatsbürgerschaft von St Kitts und Nevis bietet folgende Vorteile:
- erhöhte globale Mobilität;
- Berechtigung zur Beantragung eines 10-jährigen US-Besuchervisums;
- Möglichkeit zur Schaffung eines sicheren Hafens in der Karibik.
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Asiatische Länder mit den niedrigsten Grundsteuern
Mehrere asiatische Länder unterhalten niedrige Grundsteuersätze, was sie zu attraktiven Zielen für Investoren macht, die einen kosteneffizienten Immobilienbesitz anstreben. Ihre günstigen Steuerstrukturen können die Gesamtkosten des Immobilienbesitzes erheblich senken.
China
In China gilt die Grundsteuer nur für Immobilien, die geschäftlich genutzt oder vermietet werden. Alle anderen Immobilientypen, einschließlich selbstgenutzter Wohnimmobilien, sind von der Grundsteuer befreit. Die Steuer wird auf eine von zwei Arten berechnet:
- 1,2% des ursprünglichen Werts der Immobilie, wobei lokale Regierungen oft eine Reduzierung von 10 bis 30% anbieten;
- 12% des Mietwerts.
Immobilienbesitzer können die Methode wählen, die zu der geringeren Steuerlast führt.
Beim Kauf von Immobilien in China müssen Käufer eine Urkundensteuer zwischen 3 und 5% sowie eine Stempelsteuer von bis zu 0,1% zahlen. Mieteinnahmen unterliegen einem pauschalen Steuersatz von 20%, während Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien ebenfalls mit 20% besteuert werden.
Thailand
In Thailand hängen die Grundsteuersätze vom Verwendungszweck der Immobilie ab. Ein Satz von 0,15% gilt für Grundstücke und Gebäude, die für landwirtschaftliche Zwecke genutzt werden, während 0,3% für Wohnimmobilien berechnet werden. Für alle anderen Arten von Grundstücken und Gebäuden gilt ein höherer Satz von 1,2%.
Beim Kauf von Immobilien müssen Käufer eine 2%ige Übertragungsgebühr basierend auf dem geschätzten Wert der Immobilie sowie eine 0,5%ige Stempelsteuer zahlen.
Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien sowie Mieteinnahmen werden als persönliches Einkommen besteuert. Die anwendbaren Sätze liegen zwischen 0 und 35%, abhängig von der Höhe des erzielten Gewinns.
Indonesien
In Indonesien wird die Grundsteuer mit einem Satz von bis zu 0,5% des staatlich festgestellten Immobilienwerts erhoben.
Beim Kauf von Immobilien wird eine 5%ige Erwerbssteuer erhoben, berechnet auf den höheren Wert von Kaufpreis oder festgestelltem Wert. Mieteinnahmen unterliegen einem pauschalen Steuersatz von 10%, während Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien mit 2,5% besteuert werden.
Nahöstliche Länder ohne Grundsteuer
Mehrere Länder des Nahen Ostens bieten ein steuerfreies Umfeld für Immobilieneigentümer. Dies macht sie attraktiv für Investoren, die laufende Kosten minimieren und gleichzeitig von stabilen Volkswirtschaften und günstigen Aufenthaltsoptionen profitieren möchten.
Bahrain
Bahrain erhebt keine Grundsteuer, keine Steuer auf Mieteinnahmen und keine Kapitalertragsteuer auf Immobilientransaktionen. Immobilienkäufe sind zudem frei von Grunderwerbsteuern.
Auf Immobilienregistrierungsdokumente wird jedoch eine Stempelsteuer von 2% erhoben. Dieser Satz kann auf 1,7% gesenkt werden, wenn die Zahlung innerhalb von 60 Tagen nach dem Transaktionsdatum erfolgt.
Oman
Oman erhebt keine Grundsteuer, und sowohl Mieteinnahmen als auch Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien sind steuerfrei. Zum Zeitpunkt des Kaufs wird jedoch eine Stempelsteuer von 3% auf Eigentumsübertragungen erhoben.
Vereinigte Arabische Emirate
Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Grundsteuer.
Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Emirat und wird in der Regel zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Sie ist in Dubai auf 4% und in Abu Dhabi auf 2% festgesetzt.
Einzelpersonen werden weder auf Mieteinnahmen noch auf Kapitalerträge aus dem Verkauf von Immobilien besteuert.
Die Aufenthaltserlaubnis der VAE, auch bekannt als Golden Visa, kann durch den Kauf von Immobilien erworben werden. Die Investitionsanforderungen sind wie folgt:
- AED 750,000 oder ≈ $205,000 für ein 2-jähriges Aufenthaltsvisum;
- AED 2,000,000 oder ≈ $545,000 für ein 10-jähriges Golden Visa.
Eine Finanzierung ist zulässig, wobei die Anzahlungen je nach Visumdauer zwischen 20% und 50% liegen.
Ein Aufenthalt in den VAE bietet Vorteile wie den Zugang zu erstklassiger Gesundheitsversorgung und Bildung, Möglichkeiten zur Steueroptimierung sowie die Übersiedlung in ein sicheres und wirtschaftlich stabiles Land.
Ausländer können in den VAE nur in Freehold-Zonen Immobilien kaufen. Es gibt 25 solcher Zonen, die sich hauptsächlich in Dubai, Abu Dhabi und Sharjah befinden
Afrikanische Länder ohne Grundsteuer
Einige afrikanische Länder bieten günstige Grundsteuerbedingungen, ohne jährliche Steuern und mit minimalen Transaktionskosten, was attraktive Möglichkeiten für Immobilieninvestoren bietet, die steuereffiziente Optionen suchen.
Mauritius
Mauritius erhebt keine jährliche Grundsteuer oder Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe.
A 5%ige Grunderwerbsteuer wird beim Immobilienkauf erhoben. Mieteinnahmen werden progressiv mit Sätzen zwischen 0 und 20% besteuert, abhängig vom erzielten Betrag.
Seychellen
Der Standardgrundsteuersatz auf den Seychellen beträgt 0,25%. Gewerbe- und Industrieimmobilien sind jedoch befreit. Zusätzlich sind Nicht-Seychellen-Bürger für ein Jahr von der Grundsteuer befreit, wenn sie zum ersten Mal nach dem 1. Januar 2020 eine Wohnimmobilie kaufen.
Beim Kauf von Immobilien ist eine 5%ige Stempelsteuer zu entrichten. Ausländische Käufer müssen auch zusätzliche staatliche Gebühren für die Genehmigung zum Erwerb von Immobilien übernehmen:
- 1,5% für die Bearbeitung durch das Ministerium;
- 11% für die Genehmigung selbst.
Seit Januar 2023 müssen Immobilienbesitzer, die an Touristen vermieten, eine 2%ige Beherbergungsumsatzsteuer zahlen, die für Unternehmen mit einem Jahresumsatz von über SCR 25.000.000, oder ≈ $1.740.000, gilt.
Es gibt keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien auf den Seychellen.
Grundsteuerfreies Land in Ozeanien
Vanuatu erhebt keine Steuern auf Immobilienbesitz.
Beim Kauf von Immobilien müssen Käufer eine 5%ige Stempelsteuer und eine 2%ige Registrierungsgebühr zahlen.
Mieteinnahmen werden pauschal mit 12,5% besteuert. Einzelpersonen sind jedoch befreit, wenn ihre Mieteinnahmen weniger als VT 200.000, ≈ $1.620, über einen Zeitraum von sechs Monaten betragen. Juristische Personen sind für diese Befreiung nicht berechtigt.
Es gibt keine Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien in Vanuatu.
Vanuatu gewährt Immobilienkäufern keine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft. Investoren können jedoch einen Vanuatu-Pass durch Einzahlung von $130.000 oder mehr in den Staatsfonds erhalten
Welche Länder sind am profitabelsten für den Immobilienkauf
Verschiedene Länder bieten einzigartige Vorteile für Immobilieninvestoren — unabhängig davon, ob das Ziel darin besteht, Mieteinnahmen zu erzielen, ein luxuriöses Feriendomizil zu genießen oder sich durch den Immobilienkauf ein Aufenthaltsrecht oder die Staatsbürgerschaft zu sichern.
Erzielung hoher Mieteinnahmen
Für Investoren, die starke Mietrenditen anstreben, stechen Oman, Indonesien und die Vereinigten Arabischen Emirate aufgrund ihrer hohen Mietrenditen und dynamischen Immobilienmärkte hervor.
Oman bietet durchschnittliche Renditen von 7,2% und ist damit einer der profitabelsten Märkte der Region. Indonesien, insbesondere Bali, und die VAE, allen voran Dubai, erzielen Renditen von rund 6,2%, angetrieben durch den boomenden Tourismus und einen florierenden Sektor für Kurzzeitvermietungen.
In Europa liegt Malta mit einer Bruttomietrendite von 5,5% an der Spitze, dicht gefolgt von den Niederlanden mit einer soliden Rendite von 5%.
Eigentum an einer luxuriösen Ferienimmobilie
Wenn Ihr Ziel darin besteht, einen luxuriösen Lebensstil zu genießen und gleichzeitig eine fundierte Investition zu tätigen, sind Monaco und mehrere karibische Nationen erstklassige Optionen.
Monaco, insbesondere das renommierte Viertel Monte Carlo, verkörpert Luxus sowie Exklusivität und zieht vermögende Privatpersonen aus der ganzen Welt an.
In der Karibik bieten die Cayman Islands — insbesondere Seven Mile Beach — gehobenes Wohnen direkt am Strand mit erstklassigen Annehmlichkeiten und günstigen Steuerregelungen. Die Turks- und Caicosinseln, vor allem Providenciales, sind bekannt für ihre unberührten Strände und somit ein idealer Ort für ein exklusives Feriendomizil.
Für eine Kombination aus Erschwinglichkeit und Lebensqualität bietet Griechenland hervorragende Möglichkeiten. Inseln wie Santorin und Mykonos bestechen durch atemberaubende Ausblicke und ein hohes Potenzial für Kurzzeitvermietungen.
Die Seychellen mit ihrem kristallklaren Wasser, den weißen Sandstränden und den exklusiven Resorts sind perfekt für diejenigen, die von einem Feriendomizil im Stil einer privaten Insel träumen.
Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft
Mehrere Länder bieten eine Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft im Gegenzug für Immobilieninvestitionen an. In einigen Jurisdiktionen profitieren Immobilieninvestoren zudem vom Fehlen einer Vermögensteuer, was bedeutet, dass der Besitz von Immobilien keine jährliche Steuer auf das Gesamtnettovermögen auslöst.
Die Investitionsanforderungen variieren je nach Land, einschließlich der Mindestimmobilienwerte und der Antragsverfahren. Zu den besten Optionen gehören:
- Griechenland — ab €250,000;
- Malta — ab €375,000;
- Dominica — ab $200,000;
- St. Kitts und Nevis — ab $325,000;
- VAE — ab $205,000.
Diese Investitionsprogramme bieten nicht nur Immobilieneigentum, sondern auch Zugang zu Vorteilen wie visafreiem Reisen, Steuervorteilen und langfristigen Übersiedlungsmöglichkeiten.
Griechenland ist eines der attraktivsten Länder Europas für Immobilieninvestitionen. Allein im Jahr 2024 beliefen sich die Immobilientransaktionen auf insgesamt €23,2 Milliarden, was eine starke Nachfrage und Marktwachstum widerspiegelt
Wie man eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkauf erhält: Schritt‑für‑Schritt‑Verfahren
Der Prozess zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis durch Immobilieninvestitionen ist je nach Land unterschiedlich, folgt aber in der Regel fünf zentralen Schritten.
Basierend auf den Erfahrungen von Immigrant Invest dauert der gesamte Prozess mindestens 2 Monate, wobei der Großteil dieser Zeit auf die Due‑Diligence‑Prüfung entfällt, die von den Behörden des Gastlandes durchgeführt wird.
1 Tag
Vorläufige Due-Diligence-Prüfung
Vor der Vertragsunterzeichnung führt Immigrant Invest eine vertrauliche Hintergrundprüfung durch, um die Eignung des Investors zu beurteilen. Diese vorläufige Due-Diligence-Prüfung hilft, das Ablehnungsrisiko auf bis zu 1% zu reduzieren.
Der Investor muss für diese Phase lediglich einen gültigen Reisepass vorlegen.
Vor der Vertragsunterzeichnung führt Immigrant Invest eine vertrauliche Hintergrundprüfung durch, um die Eignung des Investors zu beurteilen. Diese vorläufige Due-Diligence-Prüfung hilft, das Ablehnungsrisiko auf bis zu 1% zu reduzieren.
Der Investor muss für diese Phase lediglich einen gültigen Reisepass vorlegen.
2+ Wochen
Dokumentenvorbereitung
Die Anwälte von Immigrant Invest stellen eine maßgeschneiderte Liste der erforderlichen Dokumente zusammen, die mindestens Folgendes umfasst:
-
gültige Reisepässe;
-
Kapitalnachweis;
-
Kontoauszüge;
-
Führungszeugnisse;
-
Krankenversicherung.
Je nach Land können zusätzliche Dokumente erforderlich sein, wie z. B. Heirats- oder Geburtsurkunden für Angehörige oder Nachweise der Geschäfts- oder Beschäftigungshistorie.
Alle Dokumente werden vom Rechtsteam von Immigrant Invest notariell beglaubigt und apostilliert.
Die Anwälte von Immigrant Invest stellen eine maßgeschneiderte Liste der erforderlichen Dokumente zusammen, die mindestens Folgendes umfasst:
-
gültige Reisepässe;
-
Kapitalnachweis;
-
Kontoauszüge;
-
Führungszeugnisse;
-
Krankenversicherung.
Je nach Land können zusätzliche Dokumente erforderlich sein, wie z. B. Heirats- oder Geburtsurkunden für Angehörige oder Nachweise der Geschäfts- oder Beschäftigungshistorie.
Alle Dokumente werden vom Rechtsteam von Immigrant Invest notariell beglaubigt und apostilliert.
1+ Wochen
Immobilienauswahl
Investoren können Immobilien persönlich oder aus der Ferne auswählen. Immigrant Invest bietet Immobilienoptionen an und kann bei Bedarf Treffen mit Verkäufern arrangieren. Für Fernkäufe werden detaillierte Fotos und Videos bereitgestellt.
Anwälte führen eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch, überprüfen Eigentum, rechtlichen Status und Einhaltung der Anforderungen des Aufenthaltsprogramms, bevor sie mit dem Verkauf fortfahren.
Investoren können Immobilien persönlich oder aus der Ferne auswählen. Immigrant Invest bietet Immobilienoptionen an und kann bei Bedarf Treffen mit Verkäufern arrangieren. Für Fernkäufe werden detaillierte Fotos und Videos bereitgestellt.
Anwälte führen eine gründliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durch, überprüfen Eigentum, rechtlichen Status und Einhaltung der Anforderungen des Aufenthaltsprogramms, bevor sie mit dem Verkauf fortfahren.
1+ Monate
Abschluss des Kaufvertrags
Nach der Auswahl einer Immobilie unterzeichnet der Investor einen Kaufvertrag, der in der Regel mit einer Anzahlung verbunden ist. Rechtsvertreter stellen sicher, dass der Vertrag den Regeln des Aufenthaltsprogramms entspricht.
Der Restbetrag wird nach Abschluss aller rechtlichen Verfahren gezahlt, und das Eigentum wird durch die offizielle Grundbucheintragung übertragen.
In den meisten Ländern muss die Immobilie erworben werden, bevor die Due‑Diligence‑Prüfung durch die Einwanderungsbehörden stattfindet. Malta bildet hier eine bemerkenswerte Ausnahme — Investoren in Malta schließen den Kauf erst ab, nachdem sie die vorläufige Genehmigung erhalten haben.
Nach der Auswahl einer Immobilie unterzeichnet der Investor einen Kaufvertrag, der in der Regel mit einer Anzahlung verbunden ist. Rechtsvertreter stellen sicher, dass der Vertrag den Regeln des Aufenthaltsprogramms entspricht.
Der Restbetrag wird nach Abschluss aller rechtlichen Verfahren gezahlt, und das Eigentum wird durch die offizielle Grundbucheintragung übertragen.
In den meisten Ländern muss die Immobilie erworben werden, bevor die Due‑Diligence‑Prüfung durch die Einwanderungsbehörden stattfindet. Malta bildet hier eine bemerkenswerte Ausnahme — Investoren in Malta schließen den Kauf erst ab, nachdem sie die vorläufige Genehmigung erhalten haben.
1+ Monate
Staatliche Due-Diligence-Prüfung
Die zuständige Regierungsbehörde führt eine gründliche Hintergrundprüfung durch, wobei sie Folgendes des Investors überprüft:
-
Finanz- und Geschäftsgeschichte;
-
Strafregister, falls vorhanden;
-
politische Exposition;
-
Herkunft der Gelder.
Dieser Schritt ist obligatorisch und kann je nach Land mehrere Wochen oder länger dauern.
Die zuständige Regierungsbehörde führt eine gründliche Hintergrundprüfung durch, wobei sie Folgendes des Investors überprüft:
-
Finanz- und Geschäftsgeschichte;
-
Strafregister, falls vorhanden;
-
politische Exposition;
-
Herkunft der Gelder.
Dieser Schritt ist obligatorisch und kann je nach Land mehrere Wochen oder länger dauern.
1+ Wochen
Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis
Sobald der Immobilienkauf abgeschlossen ist und alle Dokumente eingereicht wurden, erhält der Investor je nach den spezifischen Bestimmungen des Landes eine befristete oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis.
Im Laufe der Zeit kann dies zum Daueraufenthalt oder zur Staatsbürgerschaft führen, sofern die Residenzanforderungen erfüllt werden.
Sobald der Immobilienkauf abgeschlossen ist und alle Dokumente eingereicht wurden, erhält der Investor je nach den spezifischen Bestimmungen des Landes eine befristete oder dauerhafte Aufenthaltserlaubnis.
Im Laufe der Zeit kann dies zum Daueraufenthalt oder zur Staatsbürgerschaft führen, sofern die Residenzanforderungen erfüllt werden.
Einige Länder wie St. Kitts und Nevis sowie Dominica bieten die Staatsbürgerschaft direkt im Gegenzug für Immobilieninvestitionen an.
Das Verfahren unterscheidet sich von den Aufenthaltsprogrammen. Investoren durchlaufen zunächst die staatliche Due‑Diligence‑Prüfung und schließen nach der Genehmigung den Immobilienkauf ab. Die Erlangung eines Reisepasses auf diesem Weg dauert mindestens 6 Monate.
Wichtige Erkenntnisse: Länder ohne Grundsteuer für Ausländer
- Die Immobilienbesteuerung umfasst vier Hauptkategorien: Steuern auf den Kauf, das Eigentum, den Verkauf und die Vermietung von Immobilien.
- Zu den Ländern ohne Grundsteuer gehören Bahrain, China, Dominica, Malta, Mauritius, Monaco, Oman, die Cayman Islands, die Turks- und Caicosinseln, die VAE und Vanuatu.
- Bulgarien, Kroatien, Ecuador, Griechenland, Indonesien, die Niederlande, die Seychellen, St. Kitts und Nevis, die Schweiz und Thailand weisen Grundsteuern von unter 0,5% auf.
- Einige Länder mit niedriger Grundsteuer gewähren Aufenthaltstitel oder die Staatsbürgerschaft für Immobilienkäufer. Darunter befinden sich Malta, Griechenland, die VAE, St. Kitts und Nevis sowie Dominica.
- Der Prozess zur Erlangung einer Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft durch Immobilieninvestition dauert in der Regel mindestens 4 Monate.
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