Griechische Investmentfonds zum Erhalt eines Golden Visa: aktualisierter 2026 Leitfaden

Der griechische Markt für Golden Visa wandelt sich, da höhere Schwellenwerte für Immobilien und der Druck auf den Wohnungsmarkt Investoren dazu veranlassen, über den Immobiliensektor hinauszuschauen. Fondbasierte Optionen machen noch einen kleinen Teil des Programms aus, gewinnen aber zunehmend an Bedeutung für Antragsteller, die eine regulierte Investition anstreben, ohne Immobilien im Ausland verwalten zu müssen.

Allgemeiner Überblick über die Golden Visa Statistiken

Das Griechenland Golden Visa ist eines der beliebtesten Aufenthalt durch Investition Programme in der EU. Es bietet Drittstaatsangehörigen und ihren Familien das Recht, in Griechenland zu leben, im Austausch für eine qualifizierte Investition.

Während der Weg anfangs vor allem die Aufmerksamkeit von Immobilienkäufern auf sich zog, hat sich die Gesamtzahl der Anträge seit 2022 vervielfacht. Laut jüngsten vom Europäischen Parlament veröffentlichten Daten generierte das griechische Golden Visa zwischen 2021 und 2023 rund €4,3 Milliarden.

Wie die folgende Grafik zeigt, stiegen die Anträge für das Golden Visa in den Jahren 2023 und 2024 deutlich an und überstiegen jährlich 8.000. Obwohl die Genehmigungen aufgrund von Verwaltungsrückständen tendenziell hinterherhinken, bleibt die Nachfrage groß.

Immobilien weiterhin führend, aber zu welchem Preis

Fast 40 % der Immobilieninvestitionen in Griechenland wurden von Golden Visa Antragstellern getätigt, laut einer Studie der London School of Economics und Harvard University aus dem Jahr 2021.

Während dieser Kapitalzufluss den Wohnungssektor des Landes nach der Krise unterstützte, trug er auch zu stark steigenden Immobilienpreisen bei. Dies machte Wohnraum für lokale Bewohner zunehmend unerschwinglich. Zudem hat es auch zu einem steilen Anstieg der Mietpreise beigetragen, insbesondere in städtischen Zentren und auf touristisch stark frequentierten Inseln.

Ende 2024 führte eine wachsende soziale Unzufriedenheit zu Massenprotesten in Athen, wo Tausende von Arbeitnehmern Bedenken hinsichtlich der steigenden Lebenshaltungskosten, einschließlich der Unerschwinglichkeit von Wohnraum, äußerten. Als Reaktion darauf erhöhte die griechische Regierung die Mindestinvestitionsschwelle für Immobilien je nach Standort auf 400.000 bis 800.000 Euro.

Fondbasierte Investitionen gewinnen an Attraktivität

Das Griechenland Golden Visa wurde lange Zeit von Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen dominiert. Eine Kombination aus öffentlichem Druck, wirtschaftlicher Neukalibrierung und regulatorischen Änderungen hat jedoch begonnen, die Landschaft zu verändern – und ebnet allmählich den Weg für alternative Optionen wie die Investition in Investmentfonds.

Da Immobilien weniger erschwinglich und politisch sensibler werden, stoßen Investitionen in Investmentfonds im Rahmen des Golden Visa Programms auf zunehmendes Interesse. Obwohl es sich noch um einen Minderheitenweg handelt, steigen die Anträge auf eine Auf­ent­halts­er­laub­nis auf Fondbasis schrittweise an, insbesondere bei finanzkundigen Investoren aus den USA, Kanada und Asien.

Dieser Weg ist besonders attraktiv, weil er:

• den Aufwand für die Verwaltung physischer Vermögenswerte im Ausland vermeidet;
• weniger anfällig für die Volatilität des lokalen Wohnungsmarktes ist;
• einen klareren regulatorischen Rahmen für institutionelle Investoren bietet.

Voraussetzung dafür ist, dass der Antragsteller mindestens 350.000 € in einen Investmentfonds investiert.

Der Fonds muss hinsichtlich seines Betriebs die folgenden Bedingungen erfüllen:

• Der Fonds muss ausschließlich in Aktien, Unternehmensanleihen oder griechische Staatsanleihen investieren, die an regulierten Märkten oder multilateralen Handelssystemen notiert sind, die in Griechenland tätig sind;
• Der Fonds muss in Griechenland oder einem anderen Land gegründet sein und ein Gesamtvermögen von mindestens 10 Millionen € aufweisen.

Um eine griechische Auf­ent­halts­er­laub­nis durch Fondsinvestition zu erhalten, können Antragsteller eine regulierte Investmentfondsoption anstelle des Immobilienkaufs wählen. Dieser Weg unterliegt strengen finanziellen und rechtlichen Kriterien, die Transparenz und Aufsicht gewährleisten.

Lizenzierung und Aufsicht

Der Investmentfonds und sein Verwalter müssen von der zuständigen Kapitalmarktaufsichtsbehörde im Herkunftsland des Fonds lizenziert sein. Ist der Fonds außerhalb der EU ansässig, muss die Behörde:

1. Mitglied der International Organization of Securities Commissions sein.
2. Eine bilaterale Vereinbarung über den Informationsaustausch mit der Hellenic Capital Market Commission haben.

Wie die Investition verwaltet wird

Fondsbasierte Investitionen im Rahmen des Golden Visa Griechenland unterliegen detaillierten Finanzverfahren, die Transparenz, regulatorische Aufsicht und aktive Kapitalnutzung gewährleisten:

• alle Investitionen müssen über eine lizenzierte Investmentgesellschaft oder ein Kreditinstitut mit eingetragenem Sitz oder einer Niederlassung in Griechenland ausgeführt werden;
• die Anlegerbeteiligung wird im Intangible Securities System (SAT) erfasst, das von der Hellenic Central Securities Depository betrieben wird;
• ein spezielles und exklusives Konto wird bei einem griechischen Kreditinstitut eröffnet, um die Geschäfte des Fonds zu verwalten, einschließlich Portfoliotransaktionen, Dividendenausschüttungen und der Investitionsausführung.

Um eine passive Kapitalhaltung zu verhindern, muss der Fondsverwalter sicherstellen, dass durchschnittlich nicht mehr als 20% des Fondswertes jährlich uninvestiert bleiben. Diese Regel garantiert, dass der Großteil der Fonds aktiv in qualifizierte Wertpapiere investiert wird, wie im Programm definiert.

Nachweis und Zertifizierung

Die Beteiligung des Anlegers am Fonds muss jährlich durch den Jahresbericht des Fonds oder durch Bescheinigungen des Fondsverwalters, der Investmentgesellschaft oder des Kreditinstituts, die das Halten und die Ausführung der Investition bestätigen, überprüft werden.

Das Griechenland Golden Visa Programm steht Drittstaatsangehörigen offen – also Bürgern von Ländern außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums –, die die investiven und rechtlichen Anforderungen erfüllen.

Kriterien für den Hauptantragsteller

Um sich als Hauptantragsteller zu qualifizieren, muss ein Investor:

• mindestens 18 Jahre alt sein;
• keine Vorstrafen oder laufenden Ermittlungen vorweisen;
• legal nach Griechenland einreisen, in der Regel mit einem Visum oder innerhalb eines visafreien Zeitraums;
• einen Nachweis der Krankenversicherung für den Aufenthalt in Griechenland erbringen;
• eine qualifizierte Investition tätigen, wie zum Beispiel den Kauf von Anteilen an einem regulierten Investmentfonds im Wert von mindestens €350.000.

Berechtigte Fa­mi­li­en­mit­glie­der

Die folgenden Verwandten des Hauptinvestors können in denselben Antrag aufgenommen werden:

1. Ehepartner oder eingetragene Partner, die nach griechischem Recht offiziell anerkannt sind.
2. Kinder unter 21 Jahren, unabhängig davon, ob es sich um leibliche oder adoptierte Kinder handelt.
3. Eltern des Hauptantragstellers und Eltern des Ehepartners, ohne Altersbeschränkung und ohne die Notwendigkeit, eine finanzielle Abhängigkeit nachzuweisen.

Jedem Familienmitglied wird eine individuelle Auf­ent­halts­er­laub­nis mit einer Gültigkeit von 5 Jahren erteilt, die verlängerbar ist, solange die Investition aufrechterhalten wird.

Kinder, die 21 Jahre alt werden, können eine unabhängige Erlaubnis beantragen, sofern sie die entsprechenden Kriterien erfüllen.

Keine Residenzpflicht für Antragsteller

Inhaber eines Golden Visa sind nicht verpflichtet, dauerhaft in Griechenland zu leben. Sie können die Auf­ent­halts­er­laub­nis behalten, solange die qualifizierte Investition besteht, was dieses Programm besonders attraktiv für internationale Investoren macht, die Flexibilität und langfristigen Zugang zur EU suchen.

Griechenland bietet im Rahmen seines Golden Visa Programms eine Vielzahl von Investitionswegen an und ist damit eines der wenigen EU-Länder, in denen Investoren eine Auf­ent­halts­er­laub­nis durch Immobilieneigentum oder Finanzanlagen erhalten können. Diese Flexibilität ermöglicht es den Antragstellern, ihre Investition an persönlichen, finanziellen oder strategischen Zielen auszurichten.

Immobilienoptionen

Der Immobilienweg bleibt die beliebteste Wahl unter Investoren und bietet drei Hauptstufen:

• €800.000 — für bezugsfertige Immobilien in Gebieten mit hoher Nachfrage wie dem Zentrum von Athen, Thessaloniki, Mykonos oder Santorini;
• €400.000 — für bezugsfertige Immobilien in weniger dicht besiedelten Gebieten;
• €250.000 — für Immobilien, die eine vollständige Renovierung oder eine Umwandlung aus einer nicht-wohnwirtschaftlichen Nutzung erfordern, an jedem Standort verfügbar.

Zusätzlich zum Immobilienkauf kann die Berechtigung für das Golden Visa auch durch einen 10-jährigen Mietvertrag oder eine Timesharing-Vereinbarung für touristische Unterkünfte oder durch Erbschaft oder Schenkung von Immobilien, die den Mindestwert erreichen, erlangt werden.

Finanz- und Unternehmensinvestitionen

Griechenland bietet auch In­ves­ti­tions­op­tio­nen außerhalb des Immobiliensektors für diejenigen an, die einen diversifizierteren oder wartungsarmen Ansatz suchen:

• €500.000 — Festgeldeinlage bei einer griechischen Bank;
• €400.000 — Kapitalbeteiligung an einem griechischen Unternehmen;
• €500.000 — Kauf von Anteilen an einer griechischen Immobilien-Investmentgesellschaft;
• €500.000 — Investition in eine Beteiligungsgesellschaft;
• €500.000 — griechische Staatsanleihen;
• €800.000 — börsennotierte Unternehmens- oder Staatsanleihen.

Diese Optionen sind besonders attraktiv für Investoren, die Finanzinstrumente physischen Vermögenswerten vorziehen oder den Verwaltungsaufwand für den Besitz von Immobilien im Ausland vermeiden möchten.

Der Fondsweg eignet sich für Investoren, die einen Aufenthalt in Griechenland wünschen, ohne Immobilien kaufen oder verwalten zu müssen. Er kombiniert eine regulierte Investitionsstruktur mit einem weitgehend ortsunabhängigen Prozess, potenziellen Renditen und mehr Flexibilität für die langfristige Planung.

1. Keine Notwendigkeit zur Immobilienverwaltung

Im Gegensatz zu Immobilien erfordern Investmentfonds keine Suche nach Mietern, keine Instandhaltungskosten und keine Auseinandersetzung mit Grundsteuern. Die Investition wird von einem lizenzierten Fondsmanager verwaltet, was bedeutet, dass kein tägliches Engagement des Investors erforderlich ist.

2. Schneller und ortsunabhängiger Prozess

Die meisten Schritte — einschließlich Fondsauswahl, Investition, steuerliche Registrierung und Einreichung von Dokumenten — können per Vollmacht aus der Ferne erledigt werden. Dies ist besonders nützlich für Antragsteller, die nicht häufig nach Griechenland reisen können oder das Verfahren von ihrem Heimatland aus abschließen möchten.

3. Regulierte und transparente Struktur

Nur Fonds, die in der EU oder von einer Aufsichtsbehörde, die Mitglied der IOSCO ist, lizenziert sind, qualifizieren sich für das Golden Visa. Dies bedeutet, dass die Performance des Fonds, die Vermögensallokation und die Transaktionen einer strengen internationalen Aufsicht unterliegen, was für zusätzliche Transparenz und Sicherheit sorgt.

4. Potenzial für Kapitalwachstum und Dividenden

Die Investition in einen Investmentfonds eröffnet die Tür zu potenziellen finanziellen Erträgen durch Dividenden oder Kapitalzuwachs. Obwohl der Fonds die Programmbeschränkungen einhalten muss, werden viele professionell verwaltet und sind auf eine mittel- bis langfristige Performance ausgelegt.

5. Flexibilität für die langfristige Planung

Fondsinvestitionen binden den Investor nicht an einen bestimmten Ort oder eine bestimmte Immobilie. Dies gibt größere Freiheit beim Umzug, Wiederverkauf oder bei der Neugewichtung von Vermögenswerten ohne die Einschränkungen physischen Eigentums – ideal für globale Investoren, die ihre Mobilität, Steuerstrategie oder den Ruhestand planen.

Die Wahl des Fondswegs im Rahmen des Griechenland Golden Visa Programms erfordert eine sorgfältige Navigation durch Finanzvorschriften, Fondsberechtigungskriterien und rechtliche Dokumentationen. Immigrant Invest bietet eine umfassende Unterstützung, um den Prozess für jeden Kunden klar, konform und effizient zu gestalten.

Vorprüfung und Due‑Diligence‑Prüfung

Bevor das Verfahren eingeleitet wird, unterziehen sich die Kunden einer vertraulichen vorläufige Due‑Diligence‑Prüfung durch einen zertifizierter Compliance‑ und Geldwäschebeauftragter. Dies reduziert das Ablehnungsrisiko auf unter 1%.

Auswahl geeigneter Fonds

Experten helfen Investoren bei der Auswahl aus vorab geprüften Investmentfonds, die die Kriterien für das Golden Visa erfüllen: eine Mindestfondsgröße von €10 Millionen, EU- oder IOSCO-konforme Lizenzen und eine Investitionsstrategie, die auf in Griechenland börsennotierte Wertpapiere ausgerichtet ist.

Ortsunabhängige Dokumentenvorbereitung

Die Kunden erhalten eine Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Vorbereitung, Übersetzung und Beglaubigung aller erforderlichen Dokumente – von Reisepasskopien bis hin zu Finanzunterlagen. Das Team unterstützt auch bei der Beantragung einer griechischen Steuernummer aus der Ferne.

Koordination mit Fondsmanagern und Banken

Immigrant Invest erleichtert die Kommunikation mit lizenzierten Investmentgesellschaften und griechischen Banken. Das Unternehmen stellt sicher, dass der Kapitaltransfer, die Kontoeröffnung, die Gesellschaftererklärung und die Fondsbeteiligung in Übereinstimmung mit dem griechischen Recht erfolgen.

Unterstützung bei Visum und Biometrie

Das Rechtsteam kümmert sich um die Online-Einreichung des Golden Visa Antrags, vereinbart Termine für die Biometrie in Griechenland und organisiert die erforderlichen Reisedokumente, wie zum Beispiel das für Fondsinvestoren erforderliche nationale Visum der Kategorie D.

Unterstützung nach der Genehmigung

Nach Erteilung der Auf­ent­halts­er­laub­nis bietet Immigrant Invest fortlaufende Unterstützung bei Verlängerungen, Steuerangelegenheiten und der Einhaltung der Anforderungen an die Fondsbeteiligung, um sicherzustellen, dass Ihre Erlaubnis langfristig gültig bleibt.

1. Das Griechenland Golden Visa ermöglicht es Nicht-EU-Investoren, eine um 5 Jahre verlängerbare Aufenthaltserlaubnis zu erhalten, indem sie eine qualifizierte Investition im Land tätigen. Die Mindestinvestition für die Option Investmentfonds beträgt €350.000.
2. Viele Antragsteller entscheiden sich für Investmentfonds als strategische Alternative zu Immobilien. Dieser Wandel spiegelt eine wachsende Nachfrage nach transparenteren, besser verwaltbaren und flexibleren In­ves­ti­tions­op­tio­nen innerhalb des Programms wider.
3. Der Fondsweg bietet entscheidende Vorteile: Er vermeidet die Komplexität der Verwaltung von Immobilien im Ausland, erfüllt hohe regulatorische Standards und ermöglicht eine ortsunabhängige Antragstellung und Eigentümerschaft.
4. Fondbasierte Investitionen machen noch immer einen kleinen Anteil an der Gesamtzahl der Anträge aus. Dieser Anteil wächst jedoch stetig, insbesondere bei finanzkundigen Personen aus Ländern wie den Vereinigten Staaten, Kanada und China.
5. Mit professioneller Begleitung durch Unternehmen wie Immigrant Invest können Antragsteller die rechtlichen Anforderungen sicher erfüllen, konforme Fonds auswählen und sich zuverlässig ihren Aufenthalt sichern.