كيف قد يؤدي التلاعب بقيمة العقار إلى فقدان الجنسية التركية

في أوائل عام 2022، وبعد عام من الحصول على الجنسية التركية، تطلق دومينيك ولورين وقسما أصولهما.

وافق دومينيك على تعويض زوجته السابقة بنصف تكلفة الفيلا التركية ودفع للورين 200٬000 دولار، وهو ما يمثل نصف سعر العقد. ولجأت لورين إلى المحكمة في تركيا، حيث أرادت إثبات أن الفيلا تكلفت 600٬000 دولار، لتمكينها من الحصول على 100٬000 دولار إضافية.

وقضت المحكمة التركية ببطلان الصفقة وبأن المطور العقاري غير منصف. ونتيجة لذلك، فقد دومينيك ولورين ملكية الفيلا وبقيا دون عقارات في تركيا. أي أنهما لم يتمكنا من تأكيد استيفاء شروط برنامج الجنسية: وهي امتلاك العقار لمدة ثلاث سنوات بعد شرائه.

وكان على دومينيك ولورين شراء عقار جديد بشكل عاجل للحفاظ على الجنسية التركية.

قيم محامو ايمجرنت انفيست وضع دومينيك ولورين. وللاحتفاظ بالجنسية التركية، كان على الزوجين السابقين شراء عقار جديد في أقرب وقت ممكن.

وكان يجب أن تكون الصفقة قانونية ليتمكن دومينيك ولورين من تأكيد امتثالهما لشروط الاستثمار في برنامج الجنسية.

وكان دومينيك ولورين قد تطلقا بالفعل عندما اتصلا بشركة ايمجرنت انفيست. وبناءً على ذلك، عُدَّ كل منهما مستثمراً مستقلاً وكان عليه امتلاك عقار مختلف بقيمة 250٬000 دولار أو أكثر.

تتعاون ايمجرنت انفيست فقط مع مطورين موثوقين. لذلك، لا يوجد خطر من مواجهة محتالين يتلاعبون بأسعار العقارات.

واختار متخصصو العقارات في ايمجرنت انفيست مجموعة من العقارات للمستثمرين. فاختار دومينيك شقة في إسطنبول، بينما اختارت لورين شقة في بودروم.

لم يكن دومينيك ولورين يعلمان بتفاصيل دقيقة ومهمة عندما قررا الحصول على الجنسية التركية عن طريق الاستثمار العقاري.

ويرفق بطلب الحصول على الجنسية عقد بيع وشراء العقار وتقييم من مثمن مرخص. ويجب أن تتطابق قيمة العقار في العقد وقيمة الصفقة مع المبلغ الوارد في التقرير.

وإذا طلب المطور العقاري دفع مبلغ إضافي مقابل العقار يتجاوز المبلغ المحدد في العقد أو تقرير المثمن، فما هذا إلا احتيال بقيمة العقار. وعند اكتشاف الاحتيال، سيتم إبطال الصفقة. وقد يُحرم المستثمر وأفراد أسرته من الجنسية.

عادة ما يتم شراء العقارات على خمس مراحل:

1. يختار المستثمر عقاراً.

2. يتم إبرام عقد بيع أولي، ويقوم المستثمر بدفع دفعة مقدمة.

3. يحصل المستثمر على رقم ضريبي في تركيا.

4. يبرم المستثمر عقد البيع والشراء الرئيسي ويدفع باقي قيمة العقار.

5. يسجل المستثمر الملكية في السجل العقاري.

اختيار العقارات. لا تسمح تركيا للمستثمرين بشراء العقارات التي سبق لمستثمرين آخرين استخدامها للحصول على الجنسية. كما تفرض الدولة قيوداً على شراء العقارات لمواطني بعض الدول. على سبيل المثال، لا يمكن للأجانب شراء مساكن بالقرب من المنشآت العسكرية أو البحر الأسود.

توقيع عقد البيع الأولي. بمجرد استقرار المستثمر على العقار، يبرم عقد بيع أولي مع البائع ويدفع دفعة مقدمة تتراوح بين 1٬000 و10٬000 دولار. وينص العقد على شروط الصفقة: السعر، وشروط الدفع، ومن يتحمل التكاليف الإضافية.

يبرم المشتري والبائع الاتفاقية الرئيسية. يحول المستثمر الأموال إلى حساب البائع. ويتم الدفع بالدولار الأمريكي أو ما يعادله بالعملات الأجنبية. وهذا هو شرط برنامج الجنسية.

تسجيل العقار. يسجل المالك الجديد العقار في السجل العقاري ويحصل على شهادة — TAPU. كما يحصل المشتري على شهادة أهليّة وتقرير تقييم. وتؤكد الوثائق أن العقار يستوفي شروط برنامج الجنسية.

وتقوم الشركات المرخصة من قبل هيئة التنظيم والرقابة المصرفية (BDDK) ومجلس أسواق المال (SPK) في تركيا بتبني تقييمات العقارات لبرنامج الجنسية.

يدفع المشتري ضريبة نقل الملكية العقارية عند الشراء — 4% من القيمة العقارية المسجلة. وبموجب القانون، يدفع المشتري والبائع الضريبة بحصص متساوية. ومع ذلك، ووفقاً للممارسة المستقرة، يعوض البائع المشتري عن حصته.

وإذا كان العقار لا يزال قيد الإنشاء، يدفع المستثمر رسوم توثيق العقد لدى الكاتب العدل — 1% من قيمة الصفقة. وفي هذه الحالة، يتم إبرام عقد البيع الأولي أولاً ثم تصديقه من الكاتب العدل. ويتم إبرام العقد الرئيسي عند انتهاء البناء.

وتشمل التكاليف ذات الصلة عند شراء عقارات تركية ما يلي:

• ما يصل إلى 4% — ضريبة نقل الملكية العقارية؛

• 1% — توثيق العقد لدى الكاتب العدل إذا كان العقار قيد الإنشاء؛

• 3% — عمولة الوسيط العقاري إذا شاركت وكالة عقارية في الصفقة.

544٬220 دولار — نفقات دومينيك ولورين على العقارات

• 523٬000 دولار — شراء عقارات

• 20٬920 دولار — ضريبة نقل الملكية بنسبة 4%

• 300 دولار — تقييم العقار

احتفظ دومينيك ولورين بالجنسية التركية على الرغم من الطلاق. ويمكنهما القدوم إلى تركيا في أي وقت، حتى لو كانت حدود البلاد مغلقة أمام السياح.

ويمكن للمستثمرين السفر إلى 111 دولة دون تأشيرة باستخدام جوازات السفر التركية. وتضم قائمة الوجهات دون تأشيرة اليابان وهونغ كونغ وسنغافورة. ويحق للمواطنين الأتراك الحصول على تأشيرات سياحية B‑1/B‑2 لمدة 10 سنوات للرحلات إلى الولايات المتحدة.

ويمكن للمستثمرين أيضاً الحصول على تأشيرة أعمال E‑2 إلى الولايات المتحدة بمدة صلاحية تصل إلى 5 سنوات. ولالحصول على التأشيرة، يشتري المتقدم شركة أو يؤسسها في الولايات المتحدة، دون الحاجة إلى توفير وظائف. وتتيح تأشيرة E-2 لحامليها ولأسرهم العيش والعمل في البلاد.

وبفضل الجنسية الثانية، حافظ دومينيك ولورين على الوصول إلى الخدمات المصرفية الأوروبية وتمكنا من الاحتفاظ بالمدخرات بالعملات الصعبة.

ايمجرنت انفيست هي وكيل مرخص للبرامج الحكومية في الاتحاد الأوروبي ودول الكاريبي.