Marché immobilier hongrois : coûts et modalités d’achat

1. Les prix de l’immobilier en Hongrie figurent parmi les plus bas de l’UE. Les prix d’achat des appartements à Budapest sont de 20 % inférieurs à ceux de Ljubljana et de Madrid, et de 30 % inférieurs à ceux de Lisbonne.

2. Jusqu’à 40 % des étrangers achètent un bien immobilier à Budapest à titre d’investissement, selon une étude de Statista.

Les acheteurs étrangers sont attirés par les prix bas, un marché stable et la possibilité de réduire le prix des biens de plusieurs pourcents grâce à l’ajustement du taux de change.

Après son adhésion à l’UE, la Hongrie n’a pas adopté l’euro, et le cours de la monnaie nationale — le forint hongrois — fluctue par rapport à l’euro et au dollar.

3. Perspectives de résidence. Si un étranger souhaite devenir résident hongrois, il doit disposer d’une adresse de résidence enregistrée en Hongrie. Un logement loué ou acheté peut convenir.

Cette condition s’applique à la plupart des demandeurs de résidence, y compris les investisseurs sollicitant le Golden Visa.

4. Les prix des loyers sont en hausse. Par exemple, en décembre 2024, les prix des loyers ont augmenté de 9,3 % dans l’ensemble du pays et de 9,6 % à Budapest par rapport à l’année précédente, selon l’Office central de statistique. Eurostat a comparé les loyers du troisième trimestre 2010 et du troisième trimestre 2024 et a constaté une hausse de 108 %.

Le loyer à Budapest s’élève à 235 000—322 000 HUF, soit environ 580—795 € par mois. Le rendement locatif annuel varie de 3,5 à 8 %.

Toutefois, certaines municipalités hongroises ne voient pas d’un bon œil l’augmentation des achats immobiliers à des fins d’investissement, qui entraîne une hausse des loyers. Par exemple, le 6e arrondissement de Budapest, Terézváros, a interdit les locations à court terme, y compris Airbnb, à compter du 1er janvier 2026.

5. Le marché immobilier hongrois est en plein essor. En comparant le T3 2010 au T3 2024, les prix de l’immobilier ont augmenté de 230 %, selon Eurostat. La Hongrie occupe ainsi la première place de l’UE pour l’augmentation des prix de l’immobilier.

1,2 million HUF, soit environ 2 900 € — le mètre carré pour les logements neufs. L’Office central de statistique de Hongrie fournit ces données pour le T1—T3 2024.

Les programmes neufs les plus chers se trouvent à Budapest : en moyenne, un mètre carré de logement dans la capitale coûte 1,5 million HUF, soit environ 3 695 €. Dans les quartiers prestigieux et touristiques de la ville — notamment les districts I, II, V et XII —, les prix des appartements peuvent atteindre 5 500 € par m².

Dans les grandes villes hongroises, le prix moyen au mètre carré varie considérablement. À Nyíregyháza, le prix moyen est inférieur à 700 000 HUF, soit environ 1 725 €. À Siófok, un mètre carré vaut environ 1,4 million HUF, soit 3 450 €.

En Hongrie, la demande d’appartements d’une superficie maximale de 60 m² situés dans des complexes résidentiels modernes est en constante augmentation, car les prix de ces biens progressent plus rapidement que les autres. De plus, l’entretien des logements neufs est moins coûteux que celui des bâtiments historiques en raison de leur meilleure classe d’efficacité énergétique.

519 000 HUF, soit environ 1 280 € — le mètre carré pour les biens anciens. À Budapest, le prix est deux fois plus élevé : 955 000 HUF, soit environ 2 355 € par mètre carré.

À Budapest, les prix des logements préfabriqués ont connu la plus forte augmentation, progressant de 10 % par rapport à 2023. De leur côté, les prix des immeubles collectifs non préfabriqués ont augmenté de 7 %. Les maisons individuelles ont enregistré une hausse de 4,1 %.

760 000 HUF, soit environ 1 870 € — le mètre carré près du lac Balaton. Ces zones sont tout aussi prisées des acheteurs immobiliers étrangers que Budapest.

Les acheteurs immobiliers en Hongrie s’acquittent du droit de timbre lié au transfert de propriété, des frais administratifs ainsi que des honoraires des experts qui les accompagnent lors de la transaction.

Le droit de timbre sur le transfert de propriété est payable lors de la finalisation de la transaction. Le taux est de 4 % du prix d’achat pour les biens d’une valeur inférieure à 1 milliard de forints, soit 2,5 millions d’euros. Pour les biens plus onéreux, l’acheteur s’acquitte d’un taux de 2 % sur le montant excédentaire.

Le droit de timbre est à régler dans un délai de 90 jours après l’achat.

TVA. Les acheteurs d’immobilier neuf s’acquittent d’une TVA de 5 %. La taxe est généralement incluse dans le prix du bien.

Les frais administratifs sont les suivants :

• 170—200 € — pour l’obtention de l’autorisation d’achat immobilier ;

• 60 € — pour le blocage temporaire des opérations sur le bien ;

• 30 € — pour un extrait du registre foncier ;

• 22 € — pour le titre de propriété.

Les services juridiques, d’agents immobiliers et de notaires sont également à la charge de l’acheteur. Les dépenses ne dépassent généralement pas 5 % du prix du bien.

Les frais liés à l’achat d’un bien immobilier représentent environ 10 % du prix du bien. Pour l’achat d’un appartement d’une valeur de 175 000 €, l’acheteur dépensera environ 192 500 € pour l’opération, toutes taxes et tous frais compris.

Après l’achat d’un bien immobilier en Hongrie, l’acheteur s’acquitte d’une taxe de transfert de propriété, ou droit de timbre, au taux général de 4 %. Toutefois, dans certains cas, le nouveau propriétaire peut bénéficier d’un taux réduit :

1. En cas d’achat d’un nouveau bien dans un délai de 3 ans après la vente du précédent, la taxe n’est due que si le prix d’achat du nouveau logement est supérieur, et elle s’applique uniquement sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.

2. Les acheteurs de moins de 35 ans qui font l’acquisition de leur premier bien paient la taxe immobilière au taux de 2 %. La condition principale est que le bien coûte moins de 15 millions HUF, soit 36 960 €.

3. Les logements neufs peuvent être imposés à un taux réduit : le montant inférieur à 15 millions HUF, soit 36 960 €, n’est pas imposé. L’acheteur ne paie la taxe que sur la partie excédant cette valeur. Les biens dont le prix est inférieur à 15 millions HUF sont totalement exonérés.

Budapest est la capitale et la plus grande ville de Hongrie. Elle est réputée pour ses bâtiments historiques, ses vues magnifiques sur le Danube, son patrimoine culturel et son niveau de vie élevé. Dans le même temps, le coût de la vie à Budapest est inférieur à celui de nombreuses autres grandes villes de l’UE.

L’achat d’un bien immobilier à Budapest permet de goûter au charme de la vie dans une demeure historique à l’architecture élégante, aux hauts plafonds et aux ornements uniques.

Budapest est la ville la plus prisée par les investisseurs immobiliers : en 2022, plus de la moitié des biens achetés par des étrangers étaient situés à Budapest. En conséquence, les prix de l’immobilier y sont les plus élevés de Hongrie.

Debrecen est la deuxième ville de Hongrie par sa taille. Elle bénéficie d’une situation géographique pratique et d’un aéroport, ce qui facilite les déplacements vers toute l’Europe. La ville abrite plusieurs universités et centres de recherche, constituant ainsi une option intéressante pour ceux qui recherchent d’excellentes opportunités d’études.

Contrairement à Budapest et à son mode de vie dynamique, Debrecen offre un cadre de vie paisible à ses habitants. Cela s’accompagne d’une grande richesse culturelle, d’une qualité de vie élevée et de prix immobiliers plus abordables.

Les villes situées autour du lac Balaton, telles que Siófok ou Veszprém, sont également très demandées par les acheteurs immobiliers. En 2023, près de 10 % des biens achetés par des étrangers étaient situés dans cette région.

On compte plus de 70 projets immobiliers neufs sur les rives du lac Balaton, où les investisseurs peuvent acquérir des appartements neufs bénéficiant de superbes paysages.

Le coût de la vie dans cette région est inférieur à celui de Budapest, Debrecen et d’autres grandes villes hongroises. En tant que principale zone balnéaire de Hongrie, le lac Balaton propose diverses activités de loisirs telles que la voile, la planche à voile, le kayak, la randonnée, le cyclisme et l’équitation.

La législation hongroise autorise les étrangers à acquérir tout type de bien immobilier dans le pays, à l’exception des terres agricoles et des biens inscrits au patrimoine.

Les étrangers doivent obtenir une autorisation d’achat immobilier auprès du registre foncier du district où se situe le bien. L’autorisation est sollicitée par le juriste qui accompagne la transaction. La procédure prend jusqu’à 4 semaines.

Les catégories suivantes ne nécessitent pas d’autorisation d’achat :

• les citoyens de Hongrie ;

• les citoyens des pays de l’UE, ainsi que de la Norvège, du Liechtenstein, de l’Islande et de la Suisse ;

• les citoyens de tout pays en cas d’héritage d’un bien.

Les étrangers doivent s’acquitter de l’ensemble des frais liés à l’achat, à la propriété et à l’entretien du bien. Les acheteurs paient le droit de timbre sur le transfert de propriété, les propriétaires s’acquittent des charges de copropriété et de la taxe immobilière annuelle, et les vendeurs doivent payer l’impôt sur les plus-values.

Lorsqu’ils investissent dans l’immobilier hongrois, les étrangers doivent être conscients de certains pièges potentiels.

Procédure d’achat immobilier complexe. Lors de l’achat d’un bien immobilier en Hongrie, un étranger ne peut pas s’adresser directement aux organismes publics. La transaction d’achat et de vente doit obligatoirement être accompagnée par un juriste qui dépose et reçoit l’ensemble des documents au nom de l’acheteur.

La plupart des étrangers doivent également obtenir une autorisation spéciale pour acheter un logement, ce qui augmente les délais et les coûts.

Spécificités du transfert de propriété. En Hongrie, le bien ne devient la propriété de l’acheteur qu’au moment de son inscription au registre foncier, et non lors de la signature du contrat de vente. Cette démarche peut prendre de plusieurs semaines à plusieurs mois, et tant qu’elle n’est pas finalisée, l’acheteur n’est pas légalement propriétaire du bien.

Pour l’investisseur, cela signifie qu’il ne peut prendre aucune décision importante concernant le bien, comme réaliser des travaux de rénovation, le louer ou s’y installer, tant que l’inscription au registre foncier n’a pas été effectuée.

Protection des bâtiments inscrits au patrimoine historique. Le pays protège son patrimoine historique, y compris le bâti résidentiel. Pour certains bâtiments, des restrictions s’appliquent à la propriété et à la rénovation. Ainsi, si un acheteur souhaite rénover sa maison, il peut être tenu d’obtenir un permis spécial et de respecter des règles strictes de préservation.

Diagnostic de performance énergétique du bien. Le propriétaire doit disposer d’un diagnostic de performance énergétique en cours de validité en Hongrie lors de la vente d’un bien immobilier. Le certificat contient des informations sur la classe d’efficacité énergétique du bâtiment, susceptibles d’influer sur la valeur du bien et sur les charges du nouveau propriétaire.

Si le vendeur fournit un certificat obsolète ou ne le fournit pas du tout, la transaction peut être contestée juridiquement ou annulée.

Le taux de la taxe immobilière annuelle dépend de la municipalité dans laquelle se trouve le bien. Le taux maximal est d’environ 3 % de la valeur cadastrale du bien, soit environ 1 € par m² et par an.

Les charges mensuelles de copropriété et de fluides dépendent de la surface du bien, de la classe d’efficacité énergétique du bâtiment et de la consommation d’eau et d’électricité. En moyenne, les propriétaires d’appartements de 85 m² paient entre 85 et 210 €.

L’assurance habitation en Hongrie est facultative. Seuls les biens achetés avec un prêt hypothécaire font l’objet d’une assurance obligatoire.

Lors de la revente d’un bien immobilier en Hongrie, le propriétaire doit s’acquitter d’un impôt sur les plus-values. Le taux d’imposition est de 15 % de la différence entre le prix de revente et les frais d’achat du bien.

Plus le propriétaire conserve le bien longtemps, plus le taux d’imposition à la revente est réduit. La plus-value est imposée en fonction de la durée de détention du bien :

• moins de deux ans de détention — 100 % de la plus-value est imposée ;

• de deux à trois ans — 90 % ;

• de trois à quatre ans — 60 % ;

• de quatre à cinq ans — 30 % ;

• plus de cinq ans — 0 %.

En 2024, la Hongrie a lancé son programme de Visa Doré, permettant aux étrangers d’obtenir un permis de séjour en contrepartie d’investissements dans l’économie du pays.

Les options d’investissement disponibles comprennent :

• investir dans des fonds d’investissement immobiliers locaux — À partir de 250 000 € ;

• faire un don à un établissement d’enseignement supérieur — À partir de 1 000 000 €.

De plus, l’investisseur doit disposer d’une adresse de résidence enregistrée en Hongrie, ce qui signifie qu’il doit louer ou acheter un bien immobilier résidentiel dans le pays, sans contrainte de prix minimum.

L’investisseur obtient d’abord un visa d’investisseur invité d’une durée de 6 mois, lui permettant d’entrer en Hongrie. Dans un délai de 93 jours à compter de son entrée en Hongrie avec ce visa, il doit respecter la condition d’investissement — acheter des parts de fonds d’investissement immobilier ou faire un don. Après cela, l’investisseur dépose sa demande de permis de séjour.

Le conjoint, les enfants de moins de 25 ans et les parents peuvent être inclus dans la demande avec l’investisseur.

Les investisseurs titulaires d’un permis de séjour bénéficient du droit d’emménager en Hongrie, de voyager sans visa dans les pays de l’espace Schengen et d’exercer une activité commerciale dans l’UE.

1. Jusqu’à 40 % des acheteurs immobiliers à Budapest considèrent leur bien comme un actif d’investissement. Le marché immobilier est en pleine croissance, tandis que les prix de l’immobilier en Hongrie restent parmi les plus bas de l’UE.

2. Les juristes doivent obligatoirement accompagner la transaction d’achat et de vente d’un bien. Eux seuls ont le droit de rédiger le contrat de vente, d’obtenir l’autorisation d’achat et de recevoir le titre de propriété.

3. Les taxes et frais liés à l’achat d’un bien immobilier représentent jusqu’à 10 % du prix du bien.

4. Les biens immobiliers les plus attractifs en termes d’investissement sont les appartements d’une superficie maximale de 60 m² situés dans des complexes résidentiels modernes.

5. Les investisseurs immobiliers étrangers peuvent obtenir un permis de séjour en Hongrie. Un étranger doit louer ou acheter un bien immobilier pour disposer d’une adresse de résidence enregistrée et remplir les conditions d’investissement requises.