Guide de l’investissement en Hongrie : les solutions clés pour tirer parti de la croissance en Europe centrale et orientale

1. Cadre juridique favorable aux investisseurs. En tant que membre de l’UE, la Hongrie dispose d’une législation totalement transparente et harmonisée avec le droit communautaire. La procédure simplifiée d’immatriculation d’une société prend 1 à 2 jours, et les coûts sont peu élevés par rapport aux autres pays de l’UE.

Le premier rapport Business Ready de la Banque mondiale, publié en octobre 2024, a évalué la qualité de la réglementation et des services publics dans 50 économies. La Hongrie a obtenu le score le plus élevé dans la catégorie du cadre réglementaire avec 78,23 %, ce qui indique un environnement favorable aux activités commerciales.

2. Système bancaire solide. Le système bancaire hongrois est considéré comme l’un des plus sains et des plus développés d’Europe centrale et orientale. Il compte environ 40 banques, y compris des filiales de grandes banques européennes telles qu’OTP Bank, Raiffeisen Bank et Erste Bank.

L’ouverture de comptes bancaires est accessible aux résidents comme aux non-résidents. Les titulaires d’un compte bancaire hongrois peuvent effectuer des virements bancaires facilités vers d’autres pays de l’UE via le système SEPA.

3. Régime fiscal avantageux pour les entreprises. En Hongrie, les sociétés paient un impôt sur les sociétés au taux unique de 9 %. À titre de comparaison, dans l’Autriche voisine, l’impôt sur les sociétés est de 25 % ; en Allemagne, le total des impôts payés par les entreprises peut atteindre 30 %.

Les entreprises hongroises ne paient également aucune retenue à la source sur les paiements sortants vers des entreprises étrangères.

Le taux général de TVA est de 27 %, ce qui est élevé par rapport aux autres pays de l’UE. Cependant, des taux réduits de TVA de 5 % et 18 % s’appliquent à certaines catégories, telles que le pain, les produits laitiers, les médicaments ou les services d’hébergement et d’accès à Internet.

4. Subventions et incitations pour les entreprises. Le gouvernement hongrois propose un éventail de mesures pour soutenir la compétitivité des entreprises. Elles comprennent des aides régionales et non régionales issues de fonds, des subventions en trésorerie VIP pour les investissements, ainsi que des incitations fiscales pour certains types d’entreprises et de projets d’investissement.

5. Emplacement stratégique. La Hongrie est située au carrefour de grands axes de transport, permettant un accès rapide à n’importe quelle région d’Europe. Elle se classe au 5e rang pour la densité ferroviaire dans l’UE et compte trois aéroports internationaux. Celui de Budapest propose des vols directs vers plus de 120 destinations dans le monde.

6. Coût de la vie abordable. Les indices de niveau de prix pour les biens de consommation et les services en Hongrie sont inférieurs de 30 % à la moyenne de l’UE. Les prix de l’électricité, du gaz et des carburants sont les plus bas de l’UE, selon Eurostat.

7. Possibilité d’obtenir une résidence par investissement. Les étrangers qui achètent des parts de fonds d’investissement immobilier hongrois peuvent obtenir un permis de séjour pour une durée de 10 ans. Pour être éligibles, ils doivent investir au moins 250 000 €.

L’économie de la Hongrie se classe au 50e rang mondial pour le PIB par habitant et au 54e rang pour le PIB total, selon les données du Fonds monétaire international.

Le PIB par habitant hongrois est comparable à ceux du Portugal et de la Russie. Entre 2017 et 2022, il est passé d’environ 69 % à 74,7 % de la moyenne de l’UE et a atteint le niveau de 46 372 $ en 2024.

Le pays a affiché une reprise économique stable après la pandémie de COVID‑19. Cependant, au troisième trimestre 2023, la croissance économique s’est ralentie et a enregistré une baisse de 0,4 % par rapport au troisième trimestre 2022. En 2025, l’économie du pays devrait croître de 3,3 %.

Jusqu’à 80 % du PIB du pays provient des exportations. Les partenaires commerciaux les plus importants de la Hongrie au sein de l’UE sont l’Allemagne, l’Italie et la Roumanie. Le partenaire d’exportation le plus important hors UE est les États-Unis.

Les secteurs clés de l’économie hongroise comprennent les matériaux de construction, l’agroalimentaire, le textile, la chimie, l’automobile, les technologies de l’information, l’électronique et les logiciels.

Le marché du travail s’est nettement amélioré au cours de la dernière décennie. Le taux de chômage actuel est d’environ 4,7 %, et l’OCDE prévoit qu’il diminue pour atteindre 4,0 % d’ici 2026.

Le programme du Golden Visa Hongrie permet aux investisseurs dans l’immobilier hongrois d’obtenir un permis de séjour de 10 ans dans le pays. Ainsi, les titulaires du Visa Doré peuvent s’installer en Hongrie et y séjourner plus de 90 jours sur 180.

Options d’investissement. La Hongrie propose deux voies d’investissement pour obtenir la résidence :

• acheter des parts de fonds d’investissement immobilier pour un montant d’au moins 250 000 € ;

• ou faire un don à un établissement d’enseignement supérieur d’au moins 1 000 000 €.

Parmi les pays de l’UE proposant un Visa Doré, seul le Portugal offre une option similaire par parts de fonds, mais le seuil d’investissement y est de 500 000 €.

Fonds d’investissement éligibles. Pour qu’un fonds soit éligible au Visa Doré, il doit être inscrit sur la liste des opérateurs de marché agréés tenue par l’Office de protection de la Constitution. De plus, au moins 40 % de ses actifs doivent être investis dans des biens immobiliers résidentiels situés en Hongrie.

En 2025, deux fonds d’investissement sont agréés : le Gravitas Hungary Fund et le SPRINT Real Estate Development and Investment Fund.

Le Gravitas Hungary Fund, qui fait partie du groupe Gránit présent depuis de nombreuses années, a été créé pour les demandeurs de Visa Doré. Il investit au moins 40 % de ses actifs dans l’immobilier résidentiel hongrois — principalement des appartements modernes destinés à la location de longue durée —, le reste étant alloué à des obligations et à d’autres projets immobiliers. 

Le fonds offre un rendement annuel estimé entre 5 et 6 %.

Le SPRINT Real Estate Development and Investment Fund est un fonds privé à capital fermé. Il se concentre sur la croissance du capital et la génération de revenus réguliers grâce à des investissements immobiliers stratégiques. 

Le portefeuille du fonds comprend des biens immobiliers résidentiels, des complexes logistiques, des hôtels et des immeubles de bureaux, principalement situés en Hongrie.

Éligibilité des demandeurs. Le Visa Doré est conçu pour les citoyens non ressortissants de l’UE et de l’EEE souhaitant investir dans l’économie hongroise. Les demandes des citoyens américains ne sont actuellement acceptées que s’ils possèdent une deuxième citoyenneté.

Le conjoint, les enfants de moins de 25 ans et les parents peuvent obtenir un permis de séjour en même temps que l’investisseur. 

Validité du Visa Doré. La résidence peut être renouvelée une fois pour une durée supplémentaire de 10 ans. Pour bénéficier d’une prolongation, l’investisseur doit toujours détenir l’actif d’investissement.

Performance du marché. Le marché boursier hongrois a affiché une forte croissance. En 2024, l’indice BUX — le principal indice boursier du pays qui suit les principales sociétés cotées telles qu’OTP Bank, la société énergétique MOL et l’entreprise pharmaceutique Richter — a progressé de 30,9 %. Cela traduit la confiance croissante des investisseurs et des perspectives économiques positives. 

Comment investir. Les ressortissants étrangers souhaitant investir dans des actions et obligations hongroises peuvent le faire par l’intermédiaire de la Bourse de Budapest, le principal marché boursier du pays. Tous les titres sont négociés en ligne via un système dédié et peuvent être achetés auprès de courtiers agréés.

Les titres d’État sont considérés comme l’option d’investissement la plus sûre et la plus conservatrice en Hongrie. La plupart d’entre eux versent des intérêts réguliers, appelés coupons, et sont intégralement remboursés à leur échéance.

Le taux d’intérêt de ces titres dépend de facteurs tels que la date d’émission, la durée de l’investissement et, pour certains types, le taux d’inflation actuel. À l’heure actuelle, les rendements moyens varient entre 6,2 et 6,8 % par an.

Les résidents et les non-résidents peuvent investir dans les obligations d’État hongroises. Les non-résidents doivent se conformer aux exigences légales de la Hongrie et de leur pays d’origine lors de l’achat ou de la vente de ces actifs.

Source : Agence de gestion de la dette publique de Hongrie

Le gouvernement hongrois encourage les investissements dans les entreprises. Afin de promouvoir les investissements directs étrangers, il améliore continuellement son système fiscal. Actuellement, les entreprises hongroises paient l’impôt sur les sociétés le plus bas de l’UE, avec un taux de 9 % quel que soit le revenu.

Les entreprises hongroises peuvent bénéficier de diverses subventions et incitations accordées par le gouvernement et différents fonds.

Le système de subventions en espèces VIP renforce la compétitivité des entreprises. Il s’agit d’une subvention en espèces non remboursable accordée pour des projets d’investissement, de création d’emplois, de R&D et de formation. Le montant de la subvention peut atteindre 50 % des coûts d’investissement éligibles selon le type d’investissement et la région d’enregistrement de la société.

D’autres critères d’éligibilité aux subventions peuvent inclure le maintien des investissements pendant un certain nombre d’années, la création du nombre d’emplois prévu et l’augmentation de la masse salariale ou du chiffre d’affaires de base.

Les avantages fiscaux permettent aux entreprises d’optimiser leurs impôts. L’incitation fiscale au développement peut être demandée pendant 13 ans à compter de l’année de l’investissement et permet une déduction allant jusqu’à 80 % de l’impôt sur les sociétés annuel dû.

Les incitations fiscales pour les projets d’investissement dans l’efficacité énergétique dépendent du lieu de l’investissement et permettent une déduction allant jusqu’à 45 % des coûts éligibles, pour un montant maximal de 15 millions d’euros. Une entreprise peut prétendre à cette incitation à partir de l’exercice fiscal au cours duquel l’investissement est réalisé et au cours des cinq exercices fiscaux suivants.

Résidence pour entrepreneurs. La Hongrie propose un permis de séjour d’affaires conçu pour les entrepreneurs non ressortissants de l’UE et de l’EEE qui créent une entreprise dans le pays. Le permis est initialement accordé pour 1 an et peut être prolongé de 2 ans supplémentaires.

Pour être éligible, un étranger doit créer une entreprise en Hongrie, similaire à une société à responsabilité limitée (LLC/Kft) ou à une société par actions (JSC). S’inscrire en tant qu’entrepreneur individuel n’est pas une option, car cela nécessite de posséder déjà un permis de séjour hongrois. Le capital social minimum pour la société est de 7 700 €.

L’économie hongroise évolue rapidement. Plusieurs secteurs sont non seulement prospères, mais offrent également de solides rendements pour les investisseurs.

Tech et innovation numérique. Le secteur technologique hongrois est en pleine expansion, les startups et entreprises en forte croissance stimulant l’innovation dans l’IA, l’analyse de données, la cybersécurité et le cloud computing. Le programme de digitalisation du gouvernement et la demande croissante de services externalisés ont fait du pays un hub technologique régional. 

Cette dynamique s’étend à l’AgTech, à l’EdTech et à la FinTech, où l’IA et l’automatisation transforment l’agriculture, l’éducation et la finance. Il en résulte un écosystème solide pour les investissements de démarrage, le capital-risque et les M&A transfrontalières, soutenu par des compétences pointues en apprentissage automatique et en blockchain.

Reprise du commerce de détail. Les ventes au détail ont augmenté de 5 % en glissement annuel en avril 2025, dépassant les prévisions. La hausse des salaires réels et la confiance accrue des consommateurs stimulent cette croissance. Pour les investisseurs, le signal est clair : les fonds axés sur le commerce de détail, le commerce électronique et l’immobilier en Europe centrale présentent un fort potentiel.

Santé et sciences de la vie. Le vieillissement de la population et la pénurie chronique de personnel alimentent la demande de services de santé. Cela comprend les cliniques privées, la télémédecine et les dispositifs médicaux. Le secteur de la santé en Hongrie demeure sous-développé, ce qui laisse une large marge de progression.

BTP et infrastructures. L’expansion urbaine et les travaux publics financés par l’UE dynamisent le secteur de la construction. La demande reste soutenue pour les projets immobiliers, le logement modulaire et les technologies de construction. Pour les investisseurs, les partenariats public-privé offrent des gains stables à long terme.

Automobile et ingénierie. La Hongrie reste au cœur de l’industrie automobile européenne, accueillant Audi, BMW, Mercedes-Benz et Suzuki. L’accent est désormais mis sur la localisation des chaînes d’approvisionnement et la transition vers les véhicules électriques. Les opportunités incluent la production de batteries, les laboratoires de R&D et les composants spécialisés.

Logistique et chaîne d’approvisionnement. La position stratégique de la Hongrie au carrefour de l’Europe en fait un hub logistique. Le commerce électronique est en plein essor, tout comme le besoin d’entrepôts modernes, de livraison du dernier kilomètre et de services de fret. Les investisseurs s’intéressent à l’immobilier industriel et à l’automatisation.

Énergies renouvelables. La Hongrie ambitionne d’atteindre la neutralité carbone d’ici 2050. Des investissements dans le solaire, le nucléaire et l’éolien sont déjà en cours. L’espace s’élargit pour les infrastructures vertes, les réseaux intelligents, le stockage et les startups des énergies propres — soutenus par des financements européens et des politiques favorables aux renouvelables.

Tourisme et hôtellerie. Le tourisme se redresse, Budapest et les villes thermales menant la reprise. Les campagnes gouvernementales et la demande de voyage contenue relancent les hôtels et les complexes de bien-être. Les investisseurs parient sur les séjours de charme et le tourisme d’expérience.

La législation hongroise autorise les étrangers à acheter des biens immobiliers. Pour ce faire, ils doivent obtenir une autorisation de l’organisme gouvernemental compétent. La transaction est toujours accompagnée par le juriste qui obtient l’autorisation et communique avec les autorités au nom de l’investisseur.

Les prix de l’immobilier en Hongrie augmentent continuellement : depuis 2010, ils ont progressé de 230 %, selon Eurostat.

Le prix moyen au mètre carré pour les biens immobiliers neufs est d’environ 2 900 €. Les biens immobiliers les plus chers se trouvent à Budapest : ici, le prix moyen est de 3 695 € par mètre carré, atteignant 5 500 € par mètre carré dans les quartiers prestigieux et touristiques de la ville.

La plupart des dépenses immobilières comprennent le droit de timbre de 4 % pour le transfert de propriété, les frais administratifs, ainsi que les honoraires pour les services juridiques, d’agent immobilier et de notaire. Le total des dépenses annexes équivaut généralement à 10 % du prix du bien.

Lors de la vente du bien, l’investisseur paie un impôt sur les plus-values au taux de 15 % sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente.

Le rendement locatif annuel est de 3,5 à 8 %, selon le bien et la région. Par exemple, à Budapest, les prix mensuels des loyers commencent à 235 000 HUF, soit environ 580 €.

Éligibilité à la résidence. Les investisseurs étrangers ne peuvent pas acheter un bien immobilier et obtenir automatiquement un permis de séjour.

Cependant, les demandeurs de résidence ont généralement besoin d’une adresse enregistrée en Hongrie ; par conséquent, ils achètent ou louent des propriétés résidentielles dans le pays, entre autres conditions à remplir.

La Hongrie propose une variété d’options d’investissement pour répondre à différents objectifs :

• pour la résidence, les fonds d’investissement immobilier constituent un choix privilégié : un investissement de 250 000 € dans des fonds agréés comme Gravitas permet d’obtenir un Golden Visa de 10 ans et offre des rendements stables de 5 à 6 % ;

• pour les investisseurs conservateurs, les obligations d’État rapportent entre 6,2 et 6,8 % et offrent une protection du capital, bien qu’elles ne donnent pas droit à la résidence ;

• si vous préférez les actifs tangibles, les achats immobiliers directs offrent un rendement locatif allant jusqu’à 8 % ainsi qu’une croissance à long terme, l’immobilier à Budapest étant le plus demandé ;

• pour un potentiel de profit associé à la résidence, soutenu par l’impôt sur les sociétés de 9 % en Hongrie et de fortes incitations, la création d’une entreprise est une option ;

• des rendements plus élevés sont attendus pour les investisseurs expérimentés sur le marché boursier, mais cette option comporte un risque plus élevé et aucun avantage en matière d’immigration.

Bien que la Hongrie offre de nombreux avantages aux investisseurs étrangers, il est important d’en comprendre les risques potentiels avant de placer ses capitaux. Prendre conscience de ces enjeux vous aidera à élaborer une stratégie plus résiliente.

Évolutions réglementaires et bureaucratie. Bien que la Hongrie dispose d’un cadre juridique favorable aux investisseurs, des mises à jour réglementaires peuvent impacter des secteurs comme l’immobilier, la finance et l’énergie. Les modifications des règles d’immigration, des avantages fiscaux ou des critères d’éligibilité des fonds peuvent avoir une incidence sur les rendements ou les délais d’obtention de la résidence. 

Les démarches administratives locales peuvent également prendre du temps sans l’accompagnement de professionnels, en particulier pour la création d’une société ou l’acquisition immobilière.

Risques de change et d’inflation. La monnaie hongroise, le forint (HUF), peut se révéler volatile par rapport à l’euro ou au dollar américain. Les fluctuations monétaires peuvent éroder les rendements des investisseurs étrangers, notamment pour les investissements à long terme comme l’immobilier ou les obligations. 

L’inflation peut également altérer la valeur réelle des revenus locatifs ou des rendements obligataires, en particulier pour les instruments à taux fixe.

Contraintes de liquidité et de sortie. Certaines voies d’investissement — telles que l’achat immobilier direct, les projets d’entreprise privés et les fonds immobiliers à capital fermé — présentent une liquidité limitée. La sortie de ces investissements peut nécessiter plusieurs mois et entraîner des coûts juridiques ou financiers. Cela peut complexifier la planification du rapatriement ou du réinvestissement des capitaux.

Concurrence sur le marché et pression sur les prix. Budapest et d’autres régions clés deviennent de plus en plus concurrentielles. Les prix de l’immobilier ont fortement augmenté ces dernières années, réduisant les marges bénéficiaires. De même, les secteurs des startups et de la tech attirent davantage de capitaux étrangers, ce qui peut élever les seuils d’entrée et abaisser les perspectives de croissance future.

Charge opérationnelle et de conformité. Les investissements nécessitant une gestion active — tels que la direction d’une entreprise ou la gestion d’un bien immobilier — exigent du temps, une connaissance du marché local et le respect des réglementations. Le non-respect des obligations professionnelles, fiscales ou déclaratives peut entraîner des pénalités ou compromettre le permis de séjour.

1. La Hongrie encourage les investissements étrangers. Elle offre un environnement juridique favorable aux investisseurs, un taux d’impôt sur les sociétés bas et diverses subventions pour les entreprises.

2. L’économie hongroise se classe au 54e rang mondial en terme de PIB total et devrait croître de 3,3 % en 2025.

3. Les investisseurs bénéficient de diverses subventions et incitations fiscales accordées par le gouvernement. L’impôt sur les sociétés pour les entreprises est de 9 % — le plus bas de l’UE.

4. Les titres d’État hongrois constituent un outil d’investissement conservateur et sûr qui peut rapporter un rendement de 6,2 à 6,8 % par an.

5. Les entrepreneurs peuvent obtenir un permis de séjour s’ils enregistrent une personne morale en Hongrie. Le permis est accordé pour 1 an et peut être prolongé de 2 ans.

6. Les citoyens étrangers sont autorisés à acheter des biens immobiliers en Hongrie. Les investisseurs qui achètent un bien immobilier résidentiel peuvent être éligibles à la résidence s’ils remplissent les autres conditions correspondant au type de résidence souhaité.

7. Les investisseurs peuvent acheter des parts de fonds d’investissement immobilier pour au moins 250 000 € et obtenir un Visa Doré pour 10 ans.