Wie man ein Aufenthaltsrecht in Malta durch Immobilienkauf oder -miete erhält

Die maltesische Gesetzgebung ermöglicht es ausländischen Investoren, einen offiziellen Status im Land zu erhalten. Für Nicht-EU-Bürger gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des Malta Global Residence Programme.
2. Erhalt eines Daueraufenthalts im Rahmen des Daueraufenthaltprogram in Malta.

Jeder Weg erfordert den Kauf oder die Miete einer Wohnimmobilie. Die Miete ist beliebter, da sie günstiger und schneller ist, aber der Kauf kann im Laufe der Zeit rentabler sein.

Der Mindestpreis für Wohnraum hängt von dem beantragten Status und der Region der Immobilie ab.

Dieser Artikel konzentriert sich auf den Erhalt eines Daueraufenthalts in Malta durch den Kauf einer Immobilie. Das Daueraufenthaltprogram in Malta ermöglicht es einem Investor, innerhalb weniger Monate einen Daueraufenthaltstitel zu erhalten, einschließlich 4—6 Monate für die Antragsbearbeitung.

Ein Daueraufentalt auf Zypern durch Investition in Immobilien kann für einen Antragsteller geeignet sein, der einen lebenslangen Status in Malta anstrebt, der es ihm ermöglicht, dort zu leben und visafreies Reisen in den Schengen‑Raum zu genießen. Für Inhaber eines Daueraufenthaltstitels besteht keine Verpflichtung, Zeit in Malta zu verbringen oder deren Dauer in anderen Ländern zu begrenzen.

Ausländer können Immobilien in jeder Region Maltas kaufen. Normalerweise dürfen sie Wohnimmobilien für den Eigenbedarf erwerben und benötigen eine Sondergenehmigung, aber einige Gebiete sind von den Beschränkungen ausgenommen. Zudem hängen einige Nuancen bei der Objektwahl vom Standort und den Zielen des Investors ab.

Special Designated Areas, SDAs

SDAs sind Komplexe, in denen nicht-maltesische Staatsbürger ohne Einschränkungen eine Immobilie kaufen können. Es ist ihnen erlaubt, mehrere Immobilien zu erwerben und diese zu vermieten. Zudem ist keine Genehmigung für den Kauf erforderlich.

SDA-Komplexe befinden sich in attraktiven Lagen und bieten verschiedene Immobilientypen an. Beliebte Ferienorte wie St. Julian’s und Sliema haben ihre eigenen SDAs. Investoren können Immobilien auf den Inseln Malta oder Gozo wählen, abhängig von den Mindestinvestitionsbeträgen und den Vorteilen der Standorte.

Regionen und Städte

Die nördlichen Teile Maltas sind am stärksten entwickelt und folglich am teuersten. Es gibt eine ausgeprägte Verkehrsinfrastruktur und eine hohe Bebauungsdichte. Kleine Städte gehen ineinander über; sie alle verfügen über Schulen, Krankenhäuser, Geschäfte und Restaurants.

Investoren bevorzugen Küstenorte wie Mellieha, St. Julian’s, Sliema und Pembroke. St. Julian’s, Sliema und Msida sind auch bei Personen beliebt, die aus geschäftlichen oder beruflichen Gründen nach Malta ziehen.

Der Süden Maltas und die Insel Gozo sind weniger entwickelt, und ihre Investitionsattraktivität ist geringer als in anderen Gebieten des Landes. Allerdings ist dort auch die Mindestinvestition in Immobilien für den Erhalt einer maltesischen Aufenthaltserlaubnis niedriger.

Antragsteller für eine Auf­ent­halts­er­laub­nis können jede zum Verkauf stehende maltesische Immobilie wählen: eine Wohnung, ein Haus oder ein anderes bevorzugtes Heim. Die Hauptanforderung besteht darin, den im Programm festgelegten Preis einzuhalten.

Der Durchschnittspreis für eine Wohnung pro Quadratmeter in Malta liegt bei etwa €2.900, wenn sich die Immobilie außerhalb eines Stadtzentrums befindet^{[2]Quelle: Der Durchschnittspreis für Immobilien in Malta stammt aus der Numbeo-Datenbank.}. Die höchsten Preise finden sich an Orten, die Zentren für Tourismus und Wirtschaft sind, wie zum Beispiel Valletta oder St. Julian’s. Die niedrigsten Preise gibt es auf der Insel Gozo; sie können doppelt so niedrig sein wie der Durchschnitt.

Malta erhebt keine jährliche Grundsteuer, sodass Sie diese einmalig beim Kauf eines Eigenheims zahlen. Es fällt eine Stempelsteuer von 5% des Immobilienwertes an^{[3]Quelle: Die Steuersätze sind im Deloitte Länderleitfaden aufgeführt.}.

Zusätzlich entstehen Kosten für die Abwicklung der Transaktion:

• 1—2,5% Notargebühr zzgl. 18% MwSt.;
• 1—2% Maklergebühr zzgl. 18% MwSt.;
• €233 — Acquisition of Immovable Property (AIP) Genehmigung, für SDA-Immobilien nicht erforderlich.

Falls das Grundstück unter dem Haus gepachtet ist, zahlen Investoren eine Erbpacht von €40 bis €250 pro Jahr. Die Steuer auf Mieteinnahmen beträgt 15% oder bis zu 35%^{[3]Quelle: Die Steuersätze sind im Deloitte Länderleitfaden aufgeführt.}.

Beim Verkauf von Immobilien in Malta zahlen Sie eine Grunderwerbsteuer von 5 bis 12%, abhängig von der Besitzdauer.

Der Prozess des Immobilienkaufs in Malta lässt sich in vier Phasen unterteilen:

1. Auswahl der Immobilie, 1—2 Wochen. Dieser Schritt umfasst die Suche nach geeigneten Objekten und Verhandlungen über Preis und Konditionen. Ein Anwalt ist erforderlich, da der Prozess schriftlich erfolgt; Sie können nicht direkt mit dem Eigentümer kommunizieren, sondern nur über dessen Anwalt.
2. Abschluss einer Reservierungsvereinbarung, 1 Woche. Sie unterzeichnen einen Reservierungsvertrag mit den Bedingungen des Geschäfts und zahlen 10—15% des Immobilienpreises als Anzahlung. Wenn Sie eine Immobilie über eine Hypothek finanzieren, können Sie nicht am MPRP teilnehmen.
3. Erhalt der AIP-Genehmigung, 6—12 Wochen. Zeit für die rechtliche Prüfung der Transaktion. Das Finanzministerium muss diese genehmigen. Diese Regel gilt nicht für Objekte in SDA-Komplexen, die keine Genehmigung des Ministeriums erfordern.
4. Abschluss eines Kaufvertrags, 1 Woche. Sie unterzeichnen den Vertrag und zahlen den Restbetrag. Das Geld wird auf das Konto des Notars überwiesen, und der Investor erhält eine notariell beglaubigte Kopie des Vertrags.

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Möglichkeiten zur Teilnahme am MPRP: Miete und Kauf von Immobilien. Der erste Weg mag attraktiver erscheinen, ist aber nicht ganz so eindeutig. Es gibt mehrere Vorteile des Immobilienkaufs zu berücksichtigen.

Kauf eines liquiden Vermögenswertes

Immobilien in Malta stiegen schneller im Preis als in anderen EU-Ländern. In den 5 Jahren von 2015 bis 2020 wuchsen sie um 25%. Im Jahr 2020 stiegen die Preise trotz der Pandemie um 5—9%. Der Index für Wohnimmobilienpreise in Malta stieg im ersten Quartal 2023 auf 149 Punkte. Das bedeutet, dass die Preise im Durchschnitt um 5% pro Jahr steigen.

Insgesamt sind die Immobilienpreise in Malta seit 2015 um 65% gestiegen und haben damit den EU-Durchschnitt übertroffen^{[4]Quelle: Daten zum Immobilienwachstum in Malta wurden von Newsbook Malta veröffentlicht.}.

Erzielung von passivem Einkommen

Die Vermietung von Immobilien kann eine Rendite von etwa 3—5% pro Jahr einbringen, und der Gewinn kann höher ausfallen, wenn Sie eine Immobilie an einem bei Touristen beliebten Ort kaufen. Im Vergleich dazu steigen die Zinssätze bei EU-Banken nicht über 1,5%.

Die Zielgruppe für die Miete sind Ausländer oder junge Familien ohne Wohneigentum. Villen und Häuser sind zur Miete nicht so beliebt wie Wohnungen. Die größte Nachfrage besteht für Wohnungen von 75 bis 120 m2, die Platz für Familien mit drei oder vier Personen bieten. Ein Vertrag mit Anzahlung ist gängige Praxis.

Investoren können ihre maltesischen Immobilien kurzfristig vermieten, wenn sie am MPRP teilnehmen. Sie dürfen ihre Immobilien nicht vermieten, wenn sie eine maltesische Auf­ent­halts­er­laub­nis im Rahmen des GRP erhalten.

Das Daueraufenthaltprogram in Malta bietet einen strukturierten Weg zum Aufenthalt durch Investition mit klaren finanziellen Schwellenwerten und Kriterien für die Förderfähigkeit. Hier ist eine Übersicht über die wichtigsten Anforderungen und Kosten.

Anforderungen an Antragsteller

Das Daueraufenthaltprogram in Malta ermöglicht den Erwerb eines Daueraufenthalts für Ausländer ohne Vorstrafen oder Verstöße gegen das Migrationsrecht. Staatsbürger aus der EU, dem EWR, der Schweiz und sanktionierten Ländern können nicht teilnehmen.

Zudem sollten Antragsteller über regelmäßige und stabile finanzielle Ressourcen verfügen. Der Betrag sollte ausreichen, um sich und ihre Familienangehörigen zu unterhalten. Zudem müssen sie über Kapitalvermögen von mindestens:

• €500.000 verfügen, wovon mindestens €150.000 Finanzvermögen sein müssen;
• oder €650.000 verfügen, wobei mindestens €75.000 Finanzvermögen sind.

Das Programm erlaubt es, die Familie in den Antrag aufzunehmen:

• Ehepartner oder Partner;
• Kinder unter 29 Jahren;
• Eltern;
• Großeltern.

Kinder und Eltern sollten im Wesentlichen finanziell abhängig vom Investor sein. Die Zusammensetzung der Familie hat Einfluss auf die Investitionssumme und zusätzliche Gebühren.

Finanzielle Anforderungen

Investoren haben zwei Optionen für die Teilnahme am MPRP: Miete oder Kauf einer Immobilie. Die Mindestdauer der Miete oder des Eigentums beträgt 5 Jahre nach Erhalt der Auf­ent­halts­er­laub­nis.

Der Mindestpreis für die Immobilie bei Miete beträgt €14.000 pro Jahr. Bei Käufen liegt die Mindestinvestition bei €375.000.

Obligatorische Verwaltungs- und Staatsgebühren sowie eine Spende an maltesische Organisationen fallen unabhängig vom Kauf oder der Miete einer Immobilie an:

• €60.000 — eine Verwaltungsgebühr für den Investor, mit zusätzlichen €7.500 pro unterhaltspflichtigem Angehörigen ab 18 Jahren, außer dem Ehepartner;
• €37.000 — eine Beitragsgebühr;
• €2.000 — eine Wohltätigkeitsspende.

Es fallen auch damit verbundene Ausgaben für Krankenversicherung, Dokumentenübersetzung, Apostille und Notar an.

Ein maltesischer Daueraufenthalt durch Investition bietet mehr als nur das Recht, auf einer Mittelmeerinsel zu leben — er bringt eine Reihe praktischer Vorteile in den Bereichen Reisen, Business und Lifestyle mit sich.

1. Recht, in Malta zu leben

Investoren und ihre Fa­mi­li­en­mit­glie­der können mit einem Daueraufenthaltstitel so lange in Malta leben, wie sie möchten. Sie sind jedoch nicht dazu verpflichtet: Sie behalten ihren Status auch dann, wenn sie das Land nicht besuchen.

Ein weiterer Vorteil des maltesischen Aufenthaltsrechts ist das, was wir eine „zweite Wahl“ nennen könnten. Investoren müssen nicht dauerhaft auf den Inseln leben, aber sie sollten Immobilien besitzen oder mieten. So können Investoren im Notfall umgehend nach Malta umsiedeln.

2. Visafreies Reisen in den Schengen‑Raum

Eine maltesische Auf­ent­halts­er­laub­nis ermöglicht es Ihnen, die Länder des Schengen-Raums ohne Visum zu besuchen und sich dort 90 von 180 Tagen aufzuhalten.

3. Zugang zu hochwertiger Medizin und Bildung

Malta bietet Bewohnern Zugang sowohl zur öffentlichen als auch zur privaten Gesundheitsversorgung mit modernen Einrichtungen nach europäischem Standard. Das öffentliche System steht allen Bewohnern offen, während der private Sektor kürzere Wartezeiten und eine größere Auswahl an Spezialisten bietet.

Maltas Schulen folgen einem britischen Lehrplan, der vollständig auf Englisch unterrichtet wird, was den Übergang für internationale Familien reibungslos gestaltet. Auf Universitätsebene ermöglichen Zweigstellen britischer und amerikanischer Institutionen den Studierenden den Erwerb international anerkannter Abschlüsse, ohne die Insel zu verlassen.

4. Möglichkeit, einen maltesischen Steuerwohnsitz zu erhalten

Malta zieht Investoren und Unternehmer durch sein Steuersystem an.

Ein Daueraufenthalt gewährt Ihnen keine direkten Steuervorteile, aber wenn Sie nach Malta ziehen oder sich mindestens 183 Tage im Jahr im Land aufhalten, werden Sie steuerpflichtig und zahlen Steuern gemäß der maltesischen Gesetzgebung. In manchen Fällen kann dies helfen, die Steuerlast zu senken.

Wenn Sie Ihr Unternehmen nach Malta verlegen, können Sie einige Vorteile des Systems genießen: Beispielsweise können Gesellschafter maltesischer Unternehmen bis zu 100% der vom Unternehmen gezahlten Körperschaftsteuer zurückerhalten.

Malta hat Doppelbesteuerungsabkommen mit mehr als 80 Ländern^{[6]Quelle: Die vollständige Liste der geltenden Doppelbesteuerungsabkommen Maltas ist auf der offiziellen Website der Steuer- und Zollverwaltung Maltas veröffentlicht.}. Die USA, das Vereinigte Königreich, Indien, Frankreich, Kanada und China stehen auf dieser Liste.

5. Tor zu europäischen Geschäftsmöglichkeiten

Maltesische Daueraufenthaltsberechtigte erhalten Zugang zum EU-Binnenmarkt — über 440 Millionen Konsumenten in 27 Ländern — was Malta zu einer praktischen Basis für die Strukturierung von Unternehmen, das Halten von Vermögenswerten und die Vernetzung mit europäischen Partnern macht.

Maltas rechtliche und finanzielle Infrastruktur ist vollständig an EU-Standards angepasst; Unternehmensregistrierung und Vermögensverwaltung werden auf Englisch durchgeführt. Ein entwickelter Finanzdienstleistungssektor, der Banken, Versicherungen und Investmentfonds abdeckt, arbeitet unter EU-Regulierung und bietet Investoren ein stabiles und international anerkanntes Umfeld für ihre Tätigkeiten.

1. Der Aufenthalt ist durch Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen im Rahmen offizieller Programme möglich, wobei sowohl Kauf- als auch Mietoptionen zur Verfügung stehen. Mieten ist erschwinglicher und flexibler, während Kaufen langfristiges Kapitalwachstum und Potenzial für Mieteinnahmen bietet.
2. Für den befristeten Aufenthalt im Rahmen des Malta Global Residence Programme hängt der Mindestpreis der Immobilie vom Standort ab, mit niedrigeren Einstiegshürden im Süden Maltas und auf Gozo.
3. Im Rahmen des Daueraufenthaltprogramms in Malta liegt die Mietgrenze bei €14.000 pro Jahr. Der Kauf einer Immobilie erfordert mindestens €375.000. Immobilien müssen mindestens 5 Jahre lang gehalten oder gemietet werden, um den Aufenthalt beizubehalten.
4. Maltesische Immobilien sind relativ stabile Sachwerte mit einem durchschnittlichen jährlichen Preiswachstum von etwa 3—6% und Mietrenditen von 3—5%. Zudem gibt es keine jährliche Grundsteuer, Käufer zahlen jedoch eine einmalige Stempelsteuer und transaktionsbezogene Kosten.
5. Daueraufenthalt erfordert nicht das Wohnen in Malta, aber die Aufrechterhaltung einer registrierten Adresse ist obligatorisch.