AB Dışı Vatandaşlar için Yunanistan Golden Visa: En Son 2026 Güncellemeleri ve Öngörüler

Yunanistan Golden Visa Temmuz 2014'te 4251/2014 sayılı Kanun kapsamında başlatılan bir yatırım yoluyla oturma izni programıdır. Ülkenin ekonomik toparlanma sürecinde yabancı sermayeyi çekmek amacıyla oluşturulmuştur.

Ana yatırım seçeneği. Yatırımcılar, konum gözetmeksizin, mülkün tadilat gerektirmesi durumunda en az €250,000 değerinde satın alım yaparlar. Taşınmaya hazır mülkler için Atina merkez, Selanik, Santorini ve Mikonos'ta en az €800,000, diğer yerlerde ise €400,000 tutarında asgari yatırım yapılması gerekir.

Alternatif yatırım seçenekleri. Diğer yollar, belirli finansal veya ticari hedefleri olan başvuru sahipleri için uygun olabilir. Kişi şunları yapabilir:

• Yunan varlıklarına odaklanmış bir yatırım fonundan en az €350,000 değerinde yatırım fonu birimleri satın almak;
• Yunanistan’da yatırım yapan bir Alternatif Yatırım Fonundan en az €350,000 değerinde katılma payı satın almak;
• Bir Yunan bankasında €500,000 tutarında vadeli mevduat hesabı açmak;
• Turistik konaklama için uzun vadeli kiralama veya devremülk sözleşmesi imzalamak;
• Bir Yunan şirketine €400,000 yatırım yapmak;
• Bir Yunan gayrimenkul şirketine €500,000 yatırım yapmak;
• Bir ticari holding sermaye şirketine €500,000 yatırım yapmak;
• €500,000 değerinde Yunan devlet tahvilleri satın almak;
• Borsada işlem gören kurumsal tahvillere veya devlet tahvillerine €800,000 yatırım yapmak.

Onay istatistikleri. Yunanistan, 2013 yılından bu yana, hem ilk onaylar hem de yenilemeler dahil olmak üzere yatırımcılara ve aile üyelerine yaklaşık 90,000 Golden Visa oturma izni vermiştir.

Program son 12 aylık dönemde de aktif kalmaya devam etti. Mart 2025 ile Mart 2026 arasında yatırımcılar, 6,199 ilk başvuru ve 1,180 yenileme talebi olmak üzere toplam 7,379 Golden Visa talebinde bulundu.

1. Seyahat özgürlüğü. Vize sahipleri Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat edebilirler. Bu, 29 ülkeyi kapsar ve çoklu vize ve uzun işlem süreleri ihtiyacını ortadan kaldırır.

2. Tamamen taşınmadan Avrupa yaşam tarzı. Yatırımcıların Yunanistan'da yaşaması gerekmez. Yurt dışındaki yaşam tarzlarını korurken istedikleri zaman ziyaret edebilirler.

3. Varlık koruması. Yunan gayrimenkulleri, istikrarlı bir AB yasal ortamında sermaye koruması sunar. Ayrıca varlıkların sınır ötesinde çeşitlendirilmesine yardımcı olur.

4. Vergi avantajları . Yeni inşa edilen mülkler standart %24 KDV'den muaftır; bunun yerine alıcılar indirimli %3.09 oranında mülk devir vergisi öderler. Yunanistan'ın vergi mükellefleri, %45'e varan artan oranlı tarifeler yerine küresel gelir üzerinden €100,000 tutarında sabit bir vergi ödemeyi tercih edebilirler.

5. Tüm aile için oturma izni. İzin; eşleri, 21 yaşın altındaki çocukları, yatırımcının ve eşinin ebeveynlerini kapsar. Herkes hizmetlere ve eğitime erişim dahil olmak üzere aynı haklardan yararlanır.

6. Kira gelirine izin verilir. Mülkler uzun vadeli gelir elde etmek için kiraya verilebilir. Airbnb gibi kısa vadeli kiralamalara izin verilmez. Kira getirisi yılda %10'a kadar ulaşabilir.

7. AB vatandaşlığına giden yol. Yunanistan'da 7 yıl yaşadıktan sonra yatırımcılar vatandaşlık başvurusunda bulunabilirler. Dil, entegrasyon ve ikamet gereksinimlerini karşılamaları gerekir.

Yunanistan Golden Visa, belirli mali ve yasal kriterleri karşılayan AB dışı vatandaşlara açıktır.

Ana başvuru sahibi

Yatırımcıların üçüncü ülke vatandaşları (AB ve AEA dışındaki vatandaşlar) olması gerekir. Uygun ülkeler arasında Birleşik Krallık, ABD, Kanada, Çin, Hindistan, Güney Afrika, Türkiye ve Körfez ülkeleri yer alır.

Başvuru sahipleri ayrıca:

• en az 18 yaşında olmalı;
• Yunanistan’da veya geldikleri ülkede sabıka kaydı bulunmamalı;
• gayrimenkul veya finansal araçlar gibi uygun bir yatırım yapmalı;
• kendileri ve aileleri için geçerli bir sağlık sigortası yaptırmalıdır.

Yunanistan, ulusal güvenlik, kamu düzeni veya uluslararası ilişkiler açısından tehdit oluşturduğu düşünülen herhangi bir başvuru sahibini reddedebilir.

Aile üyeleri

Aşağıdaki bakmakla yükümlü olunan kişiler aynı başvuruya dahil edilebilir:

• eş veya aynı cinsiyetten partnerler dahil kayıtlı partner;
• 21 yaşın altındaki çocuklar;
• ana başvuru sahibinin veya eşinin ebeveynleri.

Aile üyeleri, ana başvuru sahibiyle aynı haklara ve süreye sahip izinler alırlar.

Golden Visa’ya hak kazanabilmek için, AB dışı vatandaşlar uygun varlıklara yatırım yapar. Gayrimenkul en popüler seçenektir, ancak diğer seçenekler de farklı amaçlara hitap eder.

1. Gayrimenkul . Bu, çoğu yatırımcı için ana seçenektir. Asgari yatırım tutarı, mülkün türüne ve konumuna bağlıdır:

• Tadilat gerektiren veya konut kullanımına dönüştürülecek mülkler için €250,000;
• Talebin yüksek olduğu bölgelerdeki yeni veya taşınmaya hazır mülkler için €800,000;
• Talebin yüksek olduğu bölgelerin dışındaki diğer tüm bölgelerde yeni veya taşınmaya hazır mülkler için €400,000 limitleri geçerlidir.

Yatırımcılar hem €400,000 hem de €800,000 eşikleri kapsamında en az 120 m² büyüklükte tek bir mülk satın almalıdır.

Yunanistan Golden Visa kapsamında edinilen mülkler, uzun vadeli olarak kiraya verilerek yatırımcılar için istikrarlı bir gelir akışı sağlayabilir. Airbnb gibi kısa vadeli kiralamalara izin verilmediğinden, kira sözleşmelerinin en az 1 yıl süreli olması gerekir.

2. Uzun süreli otel veya turistik kiralama. Yatırımcılar, bir otel veya mobilyalı turistik mülk için en az €400,000 değerinde bir kiralama sözleşmesi imzalayabilirler. Kiralama süresi en az 10 yıl olmalıdır.

3. Turistik konut devremülkü. Yatırımcılar turistik bir mülk için devremülk sözleşmesi imzalayabilirler. Yatırım €400,000'dan başlar ve sözleşme süresi 60 yıla kadar çıkabilir.

4. Veraset veya bağış yoluyla mülk edinme. Yatırımcılar, miras veya bağış yoluyla en az €400,000 değerinde gayrimenkul edinerek de hak kazanabilirler. Mülkün programın yasal ve değerleme kurallarına uygun olması gerekir.

5. Yatırım fonu payları . Yatırımcılar, toplam tutarı en az €350,000 olan fon payları satın alabilirler. Fonun:

• yalnızca Yunan hisse senetlerine, kurumsal tahvillere veya devlet tahvillerine yatırım yapması;
• en az €10 milyon değerinde varlığa sahip olması;
• tescil edildiği ülkedeki bir piyasa düzenleyicisi tarafından lisanslanmış olması gerekir.

Fon yatırımı, gayrimenkule kıyasla güçlü bir alternatif sunar ve çeşitlendirilmiş bir portföy ile daha kolay çıkış koşullarına sahip, profesyonelce yönetilen pasif bir seçenek arayanlar için idealdir.

6. Vadeli banka mevduatı. Bir Yunan bankasına en az €500,000 tutarında mevduat yatırılması gerekir. Bu tutar 1 yıl vadeli olmalı ve otomatik olarak yenilenecek şekilde ayarlanmalıdır.

7. Yunan devlet tahvilleri. Yatırımcılar en az €500,000 değerinde devlet tahvili satın alabilirler. Tahvillerin asgari 3 yıl vadeye sahip olması gerekir.

8. Yunan şirketleri. Yatırımcılar, merkezi veya kaydı Yunanistan'da olan bir şirketten €400,000 değerinde hisse satın alabilirler. Başvuru sahibinin bir gayrimenkul şirketine yatırım yapması durumunda bu eşik €500,000'dur.

9. Şirket hisseleri veya devlet tahvili portföyü. Bu seçenek, düzenlenmiş bir piyasada işlem gören kurumsal hisselere veya devlet tahvillerine €800,000 yatırım yapılmasını gerektirir.

Yunanistan Golden Visa’ya başvurmak için AB dışı ülkelerin vatandaşları eksiksiz bir belge seti sunar. Tüm belgeler Yunancaya çevrilmeli, noter onaylı olmalı ve yerel kurallara uygun olmalıdır. Hatalar veya eksik belgeler onay sürecini geciktirebilir veya engelleyebilir.

Temel belge listesi

Ana başvuru sahibi için genel belgeler:

1. Geçerli pasaport. AB dışı bir ülke tarafından düzenlenmiş ve başvuru sürecinde geçerli olan pasaport.
2. Başvuru formu. Kişisel bilgiler, yatırım ve bağımlı kişi detaylarını içerecek şekilde Yunanca olarak doldurulmuş ve imzalanmış form.
3. Yatırımın kanıtı. Mülk satın alım sözleşmesi veya uygun başka bir yatırım için belgeler gibi temel evraklar.
4. Ödemenin kanıtı. Yatırım fonlarının Yunanistan’a transfer edildiğini onaylayan banka dekontları.
5. Yunanistan Vergi Kimlik Numarası. Herhangi bir mülk işleminden önce alınması zorunludur.
6. Sağlık sigortası. Ulusal standartları karşılamalı ve başvuru sahibini Yunanistan’da teminat altına almalıdır.
7. Adli Sicil Belgesi. Ciddi bir mahkumiyet olmadığını gösteren, menşe ülke veya ikamet ülkesi tarafından düzenlenmiş belge.

Ek belgeler

Aile üyeleri için ek belgeler arasında, onaylanmış ve Yunancaya çevrilmiş, eşler veya kayıtlı partnerler için evlilik cüzdanları yer alır. Çocukların doğum belgeleri de gereklidir. 21—24 yaş arasındakiler için mali açıdan bağımlı olunduğuna dair kanıt veya eğitime devam edildiğini gösteren belgeler talep edilebilir.

Genellikle bir doğum belgesi veya resmi kayıt olan akrabalık kanıtı, ana başvuru sahibinin veya eşinin ebeveynleri için eklenir.

AB dışı ülke vatandaşları için notlar

Tüm belgeler, menşe ülkeye bağlı olarak apostilli veya tasdikli olmalıdır. Çeviriler, Yunanistan’da tanınan sertifikalı tercümanlar tarafından yapılmalıdır.

Lahey Apostil Sözleşmesi dışındaki ülkeler (Kanada, Çin, BAE ve Katar gibi) belgelerini konsolosluk kanalları aracılığıyla yasallaştırmalıdır. Buna ülkenin dışişleri bakanlığı ve Yunanistan konsolosluğu tarafından yapılan onaylar dahildir.

Yunanistan, Golden Visa’nın yanı sıra emekliler, uzaktan çalışanlar, çalışanlar, öğrenciler ve aile üyeleri için de oturma izinleri sunmaktadır. Her türün kendine özgü gereksinimleri, hakları ve süreleri vardır.

Mali açıdan bağımsız kişi izni, emekliler gibi yurt dışından istikrarlı geliri olan kişiler için tasarlanmıştır. Gerekli aylık gelir €3,500 olup, eş için %20 ve çocuk başına %15 oranında artırılır. 

İzin 3 yıl boyunca geçerlidir ve yenilenebilir. Sahipleri Yunanistan’da çalışamaz.

Dijital Göçebe Vizesi, Yunan firması olmayan şirketler tarafından istihdam edilen uzaktan çalışanlar içindir. Başvuru sahiplerinin ayda en az €3,500 kazanması, ayrıca eş için %20 ve çocuk başına %15 eklenmesi gerekir.

Vize 1 yıl boyunca geçerlidir ve 2 yıllık yenilenebilir bir izin için başvuru yapma seçeneği sunar.

Çalışma ve iş izinleri, Yunan şirketlerinde çalışanlar veya Yunanistan'da iş kuranlar içindir. Geçerli bir iş sözleşmesi veya iş planı sunulması gereklidir.

İzinler 1—2 yıl için düzenlenir ve yenilenebilir.

AB Mavi Kartı, Yunanistan'da iş teklifi alan yüksek nitelikli profesyoneller içindir. Başvuru sahiplerinin bir üniversite diplomasına ve Yunanistan'daki ortalama brüt yıllık gelirin en az 1,5 katı tutarında bir maaşa sahip olmaları gerekir.

Kart 2 yıl geçerlidir ve yenilenebilir.

Öğrenci oturma izinleri, akredite Yunan eğitim kurumlarına kayıtlı olan AB dışı ülke vatandaşları için mevcuttur. Kayıt belgesi, yeterli fon ve sağlık sigortası gereklidir.

İzin, program süresi boyunca geçerlidir ve yenilenebilir.

Aile birleşimi izinleri, Yunanistan'daki AB dışı sakinlerin eşleri ve 18 yaşından küçük çocukları içindir. İlişki kanıtı ve mali imkanların gösterilmesi gerekir.

İzin 1—2 yıl geçerlidir ve yenilenebilir.

Yunanistan veya AB vatandaşlarının aile üyeleri için oturma izni. Yunanistan veya AB vatandaşlarının AB dışı aile üyeleri bu tür bir oturum için başvurabilir. Başvuru sahipleri, akrabalık kanıtı ve Yunanistan'da birlikte yaşama durumunu göstermelidir.

İzin 5 yıl geçerlidir ve daimi oturum ile sonuçlanabilir.

Golden Visa sahiplerinin Yunanistan’da yaşamaları gerekmez, ancak birçoğu oradaki iklimin, yemeklerin ve rahat yaşam tarzının tadını çıkarmayı tercih eder. Yunanistan’a taşınmayı veya yılın bir kısmını orada geçirmeyi planlayanlar için finansal ve günlük gerçekleri anlamak önemlidir.

Küresel gelir ve mülk üzerindeki vergilendirme

Golden Visa sahipleri Yunanistan’da otomatik olarak vergilendirilmez. Yalnızca ülkede yılda 183 günden fazla kalırlarsa veya orada hayati çıkarları varsa vergi ikametgahı elde ederler. Bu durumda, küresel gelir üzerinden vergilendirilebilirler.

Yunanistan’da %44'e varan kademeli bir gelir vergisi uygulanmaktadır; mülk sahipleri, mülk değerine ve konumuna bağlı olarak yıllık gayrimenkul vergisi öderler.

Sakinler için yerel vergiler şunları içerebilir:

• genellikle faturalar aracılığıyla tahsil edilen belediye vergileri;
• beyan edilen satın alma değeri üzerinden %3 oranında mülk devir vergisi;
• bazı bölgelerde indirimli oranlarla birlikte mal ve hizmetlerde %24 KDV.

Ortalama yaşam giderleri

Tek bir kişi için aylık maliyetler:

• Atina’da €800—1,200;
• Santorini veya Mikonos gibi popüler adalarda €1,000—1,500.

Girit veya Selanik gibi daha az turistik bölgeler daha düşük kira ve daha uygun fiyatlar sunar.

Eğitim ve sağlık hizmetlerine erişim

Golden Visa sahipleri, birçoğu İngiliz veya Amerikan müfredatı sunan özel okullara erişebilirler. Devlet okulları ücretsizdir ancak Yunanca eğitim verilir.

Devlet sağlık hizmetleri vergi mükellefleri ve prim ödeyenler için ücretsizdir ya da düşük maliyetlidir. Yerleşik olmayanların çoğu, vize için zorunlu olan özel sağlık sigortası kullanır.

Güvenlik ve altyapı

Yunanistan genel olarak güvenlidir. Büyük şehirlerde yankesicilik gibi küçük suçlar meydana gelebilir, ancak turistik bölgeler ve adalar güvenli kabul edilir.

Kentsel alanlar güvenilir ulaşım, güçlü internet ve modern hizmetler sunar. Kırsal alanlarda ve adalarda altyapı gelişmektedir ancak turizm sezonu dışında daha az istikrarlı olabilir.

7 yıl sonra vatandaşlığa kabul. AB dışı ülke vatandaşları, 7 yıllık kesintisiz yasal ikamet süresinin ardından vatandaşlığa kabul yoluyla Yunanistan vatandaşlığı için başvurabilirler. 7 yıllık süre, Golden Visa'nın düzenlendiği tarihten itibaren değil, başvuru sahibinin Yunanistan'da yaşamaya başladığı tarihten itibaren starts.

Dil ve entegrasyon gereksinimleri. Başvuru sahipleri Yunan toplumuna entegre olduklarını göstermelidir. Buna şunlar dahildir:

• B1 seviyesinde Yunanca dil sınavını geçmek;

• Yunan tarihi, coğrafyası ve siyasi sistemi hakkında bilgi sahibi olduğunu göstermek.

Başvuru sahipleri ayrıca Yunanistan’da iş, ticaret veya eğitim gibi ekonomik veya sosyal bağları olduğunu kanıtlamalıdır.

1. Yunanistan Golden Visa AB dışı ülke vatandaşlarına yatırım yoluyla oturma izni ile Avrupa'da doğrudan oturum hakkı sunar. €250,000 olan asgari giriş miktarı ve kalma zorunluluğunun olmamasıyla, AB'nin en esnek programlarından biridir.
2. Yatırımcılar, Schengen Bölgesi genelinde vizesiz seyahat, uzun vadeli gelir için mülklerini kiralama hakkı ve tüm aile için 5 yıllık yenilenebilir oturma izni elde ederler.
3. Golden Visa, başvuru sahibi en az 7 yıl Yunanistan’da yaşamadığı ve entegrasyon kriterlerini karşılamadığı sürece vatandaşlık yolunu açmaz.
4. Yunanistan’da ikinci pasaport almak isteyenler için uzun vadeli fiziksel varlık esastır.
5. Doğru hukuk desteğiyle, Yunanistan Golden Visa, tüm aile için daha fazla özgürlük, güvenlik ve hareketliliğe yönelik stratejik bir adım olabilir.