2026 Yılında İtalya vs Yunanistan Golden Visa: Hangi Program Size Uygun?

İtalya ve Yunanistan Golden Visa programları, AB dışı ülke vatandaşlarının yatırım yoluyla oturma izni almalarına olanak tanır. Asgari eşik, €250,000 tutarından başlayarak benzer olsa da programlar farklı modeller izler.

Yunanistan Golden Visa, 4251/2014 Sayılı Kanun'un 20B maddesine dayanır ve Göç ve İltica Bakanlığı tarafından yönetilir^{[1]Kaynak: Göç ve İltica Bakanlığı — Golden Visa}. Yatırımcılar yatırım fonları ve devlet tahvilleri dahil olmak üzere seçili finansal araçlar aracılığıyla da hak kazanabilse de gayrimenkul programın ana yatırım yolu olmaya devam etmektedir.

İtalya yatırımcı vizesi, 286/1998 Sayılı Kanun Hükmünde Kararname'nin 26-bis maddesi ile düzenlenir ve özel bir Yatırımcı Vizesi Komitesi aracılığıyla yönetilir^{[2]Kaynak: İşletmeler ve Made in Italy Bakanlığı — İtalya Yatırımcı Vizesi Nedir?}. Program finansal yatırımlara odaklanır ve Avrupa'da yenilikçi startup'lara yatırım yoluyla oturma izni rotası sunan az sayıdaki programdan biridir.

İşlemler her iki ülkede de en az 4 ay sürer. İtalya 2 yıllık bir izin verirken, Yunanistan 5 yıllık bir izin düzenler; her ikisi de yenilenebilir ve süresiz oturma izni ile vatandaşlığa yol açabilir.

İtalya ve Yunanistan Golden Visa programları, hayata ara vermeden Avrupa’yı yakın tutmanın bir yolu olabilir. Programlar konforlu bir özgürlük alanı yaratır: daha kolay seyahat, güvenli bir AB sığınağı ve daha sonra bir Akdeniz adresini kalıcı bir şeye dönüştürme seçeneği.

1. AB’de Güvenli B Planı

Avrupa’da ikamet, Golden Visa yatırımcılarına ve ailelerine güçlü hukuk sistemlerine, gelişmiş altyapıya ve yüksek yaşam standartlarına sahip siyasi açıdan istikrarlı bir bölgede güvenilir bir koruma sağlar.

Bir Golden Visa, ihtiyaç duyulana kadar arka planda sessizce kalabilir. İzin, stratejik bir rezerv olabilir: aile çıkarlarını korumanın, gerekirse yerleşmenin ve koşullar değiştiğinde güvenle yanıt vermenin bir yolu.

2. İş ve eğlence için Schengen Bölgesi genelinde kolay seyahat

İtalya veya Yunanistan’daki bir oturma izni, yatırımcıların izni veren ülkede sınırsız kalmalarına ve 181 ülkeye herhangi bir 180 günlük dönemde 90 güne kadar vizesiz seyahat etmelerine olanak tanır.

Schengen hareketliliği Avrupa’da dolaşmayı çok daha kolay hale getirir: Paris’teki iş toplantıları, İsviçre’deki okul ziyaretleri, İspanya’daki hafta sonları veya Côte d’Azur’daki aile tatilleri, tekrarlanan vize başvuruları olmadan ayarlanabilir.

3. Yerleşme zorunluluğu yok

İtalya ve Yunanistan, Golden Visa yatırımcılarının oturma statülerini korumak için kalıcı olarak taşınmalarını gerektirmez.

Yatırımcılar, Avrupa ikametini uzun vadeli bir varlık olarak korurken başka bir yerde yaşamaya ve çalışmaya devam edebilirler. Bu onlara bugün Avrupa’ya erişim ve yarın orayı evleri yapma seçeneği sunar.

4. Daha yavaş bir yaşam ritmiyle Akdeniz yaşam tarzı

İtalya ve Yunanistan Akdeniz yaşam tarzını paylaşır: aile ve arkadaşlarla uzun yemekler, canlı kasaba meydanları, taze yerel yiyecekler ve insanları yıl boyunca açık havada vakit geçirmeye teşvik eden bir iklim.

İtalya, şehirler, sahil beldeleri ve dağ manzaraları arasındaki zarif dengeyle Akdeniz yaşamının daha şık bir versiyonunu sunar. Dünyanın en fazla UNESCO Dünya Mirası Listesi’nde yer alan varlığına ev sahipliği yapan ülke, sanatı, mimarisi ve kültürüyle de öne çıkar^{[3]Kaynak: UNESCO — İtalya}. Gurme restoranlar, tasarım, moda, opera, şarap bölgeleri ve kayak merkezleri İtalyan yaşamına belirgin bir şekilde rafine bir his verir.

Yunanistan daha nazik bir tempoda ilerler. Günlük yaşam denizin, mahalle kafelerinin, açık hava tavernalarının, yerel pazarların ve sahil boyunca akşam yürüyüşlerinin etrafında döner. Ada turları, yelken, yüzme, antik kalıntılar, köy festivalleri ve açık havada uzun akşam yemekleri, boş zamanı nadir bir kaçıştan ziyade haftanın doğal bir parçası gibi hissettirir.

5. Yeni iş fırsatları

İtalya Golden Visa sahipleri ülkede bir işletme yürütebilir, bu da programı ticari genişleme için yararlı kılar. Yunanistan'daki Golden Visa sahipleri, aktif katılım olmaksızın yerel bir işletmede pay sahibi olabilirler.

Turizm ortak bir avantajdır. İtalya 2025 yılında yaklaşık 185 milyon turisti ağırlarken, Yunanistan yaklaşık 38 milyon uluslararası ziyaretçi almıştır^{[5]Kaynak: İtalya İçişleri Bakanlığı ve Yunanistan Merkez Bankası}. İstikrarlı talep; konaklama, kiralama, restoranlar, eğlence, sağlıklı yaşam ve gayrimenkul alanındaki fırsatları destekleyebilir.

İtalya ölçek açısından da öne çıkar. AB’nin 3. en büyük ekonomisi olarak ülke; ilaç ve gıda-tarımdan moda, tasarım, şarap ve lüks mallara kadar büyük bir iç pazar, olgun tedarik zincirleri ve güçlü ihracat sektörleri sunar^{[6]Kaynak: İtalyan Ticaret Alanı — İtalya çalışkandır}.

Yunanistan, Güney Avrupa’ya daha çevik bir giriş noktası sunar. Ülke özellikle yatçılık, lojistik, yenilenebilir enerji, limanlar, mülk kiralamaları ve uluslararası mukimlere yönelik hizmetler için caziptir.

6. Avrupa sağlık ve eğitim sistemine erişim

İtalya ve Yunanistan’da ikamet, ailelere kamu sağlık hizmetlerine erişim sağlayabilirken, Golden Visa sahiplerinin genellikle özel sağlık sigortası yaptırmaları gerekir. Özel teminat konfor katar: daha kısa bekleme süreleri, özel klinikler, İngilizce konuşan doktorlar ve daha geniş tedavi seçenekleri.

Çocuklar devlet okullarına ücretsiz devam edebilir, ancak dersler İtalyanca veya Yunanca işlenir. Yıllık ücretleri genellikle birkaç bin eurodan €20,000 üzerine kadar değişen uluslararası okullar, birçok expat aile için daha tanıdık bir seçenektir.

Devlet üniversiteleri nispeten ekonomiktir: İtalya’da yıllık yaklaşık €900—4,000 ve Yunanistan’da genellikle daha azdır. 15 İtalyan ve 2 Yunan üniversitesi dünyanın en iyi 500 yükseköğretim kurumu arasında yer almaktadır^{[7]Kaynak: QS Dünya Üniversite sıralaması 2027}.

7. Süresiz oturma izni ve vatandaşlığa giden yol

İtalya ve Yunanistan Golden Visa programları, AB’de daha yerleşik bir geleceğe giden bir yol olabilir. Süresiz oturma izni her iki ülkede de 5 yıl sonra alınabilir ve Golden Visa sahiplerine daha büyük bir özgürlük sağlar: orijinal yatırıma bağlı kalmadan İtalya veya Yunanistan’da yaşamaya devam edebilirler.

Vatandaşlık daha sonra gelebilir: Yunanistan’da bir 2 yıl daha ve İtalya’da bir 5 yıl daha sonra. Bir AB pasaportu vizesiz seyahati genişletir ve sahibine bölge genelinde yaşama, çalışma, eğitim görme ve iş yapma hakkı dahil olmak üzere bir AB vatandaşının tam haklarını verir.

İtalya ve Yunanistan temel olarak farklı varlık sınıfları sunar. İtalya daha çok iş odaklıyken, Yunanistan gayrimenkul liderliğinde daha geniş bir seçenek seti sunar. Bunlar arasında seçim yapmak, göçmenlik kararı olduğu kadar bir yatırım tercihi meselesidir.

Ortak yatırım seçenekleri: iş ve tahviller

İtalya ve Yunanistan benzer iki yatırım yolu sunar: ticari yatırım ve devlet tahvilleri.

İş. Yunanistan ve İtalya Golden Visa programları kapsamında asgari yatırım eşiği Yunanistan'da €400,000 ve İtalya'da €500,000 tutarından başlar.

İtalya, yatırımcıların kurumsal tahviller veya bir İtalyan şirketinden hisse almalarına izin verirken; Yunanistan aşağıdakiler dahil olmak üzere birkaç kurumsal yatırım yolu sunar:

• bir Yunan şirketine en az €400,000 tutarında sermaye katkısı;
• münhasıran Yunanistan’da yatırım yapan bir Gayrimenkul Yatırım Şirketine en az €500,000 tutarında sermaye katkısı.

Yunanistan ayrıca münhasıran Yunan işletmelerine odaklanan kapalı uçlu bir risk sermayesi şirketine veya fonuna en az €500,000 tutarında yatırıma izin verir.

Tahviller. Bu yol İtalya'da daha pahalıdır: yatırımcılar en az €2,000,000 tutarında İtalyan devlet tahvilleri satın almalıdır.

Yunanistan, en az 3 yıl kalan vadeye sahip olmaları ve aynı zamanda saklamacı olarak hareket eden bir Yunan kredi kurumu aracılığıyla satın alınmaları şartıyla, devlet tahvilleri için €500,000 tutarında daha düşük bir eşik belirler.

İtalya Golden Visa özgün seçenekleri: startup avantajı

İtalya, Yunanistan Golden Visa programında doğrudan karşılığı olmayan iki yol sunar: yenilikçi bir startup’a yatırım ve hayırseverlik bağışı.

Yenilikçi startup. Asgari yatırım, İtalyan Ticaret Sicili’ne kayıtlı yenilikçi bir startup'a €250,000 tutarındadır. Bu, İtalya'nın en belirgin yoludur: genç, inovasyon odaklı bir şirkete katılım yoluyla oturum açar ve yatırımcıların AB’nin en güçlü ekonomilerinden birinde erken aşama büyümeyi desteklemelerine olanak tanır.

İtalyan startup’ları yüksek riskli bir seçenek olmaya devam etmektedir ancak pazar daha aktif hale gelmektedir. 2025'in ilk yarısında, İtalyan startup’larını ve ölçek büyüten şirketlerini içeren risk sermayesi işlemlerinin sayısı bir önceki yıla göre %18.9 artmıştır^{[8]Kaynak: Intesa SanPaolo — İtalya'da risk sermayesi 2025}. 2025 yılı boyunca İtalyan startup’larına ve yenilikçi şirketlerine yapılan yatırımlar 436 turda €1.7 milyarı aşarak kayıtlara geçen en güçlü yıllardan biri olmuştur^{[9]Kaynak: İtalyan Teknoloji İttifakı — Risk Sermayesi Raporu 2025}.

Hayırseverlik bağışı. Asgari katkı, İtalya'da kamu yararına bir projeye €1,000,000 tutarındadır.

Uygun alanlar arasında kültür, eğitim, göç yönetimi, bilimsel araştırma ve kültürel mirasın korunması yer alır. Bağış yolu iade edilemezdir ancak oturma izni başvurusunun görünür bir sosyal, kültürel veya araştırma girişimini desteklemesini isteyen yatırımcılar için uygun olabilir.

Yunanistan Golden Visa özgün seçenekleri: mülk odaklı yol

Yunanistan, Avrupa’nın en güçlü mülk odaklı Golden Visa programlarından biri olmaya devam etmektedir. Gerekli yatırımın mülkün konumuna ve türüne bağlı olduğu gayrimenkul, merkezi seçenektir.

Standart gayrimenkul eşikleri şunlardır:

• €800,000 — Atina, Selanik, Mikonos, Santorini dahil olmak üzere Attika’daki mülkler ve 3.100'den fazla nüfusu olan adalar için;
• €400,000 — anakara Yunanistan'ın geri kalan bölgelerindeki ve diğer adalardaki mülkler için;
• €250,000 — ticari kullanımdan konut kullanımına dönüştürülen mülklerin yanı sıra tam restorasyon veya yeniden inşa sürecinden geçen tescilli veya miras binalar için.

€800,000 ve €400,000 kademeleri için ana mekanların asgari 120 m² taban alanına sahip olması gerekir.

Yunanistan Golden Visa sahipleri mülklerini uzun vadeli kiralayabilirler. Ortalama brüt konut getirileri %4.5 civarındadır ve belirli Atina bölgelerinde %7'ye yaklaşabilir.

Yatırımcılar mülkü kısa süreli kiralayamaz, alt kiraya veremez veya kayıtlı bir iş ofisi olarak kullanamazlar. Bir ihlal, oturma izni iptaline ve €50,000 para cezasına yol açabilir.

Yunanistan, gayrimenkul satın almamayı tercih eden yatırımcılar için finansal varlık seçenekleri de sunmaktadır. Bunlar şunları içerir:

• €350,000 — Yunanistan’da veya başka bir AB üye devletinde kurulu olan ve münhasıran Yunanistan’da yatırım yapan bir yatırım fonundaki birimler veya hisseler;
• €350,000 — Yunanistan’da veya başka bir AB üye devletinde kurulu olan ve münhasıran Yunanistan’da yatırım yapan bir alternatif yatırım fonundaki birimler veya hisseler;
• €500,000 — bir Yunan kredi kurumunda, otomatik yenileme ile en az 1 yıl tutulan vadeli mevduat.

Finansal yollar Yunanistan’a mülksüz bir alternatif sunar ancak programın belirleyici gücü gayrimenkul olmaya devam etmektedir: Akdeniz’de somut bir varlıkla birlikte ikamet isteyen yatırımcılar için net bir yol.

İtalya ve Yunanistan Golden Visa programları için uygunluk yatırımcı ile başlar ancak her iki programın asıl değeri aile katılımında yatar. Eşler, çocuklar ve ebeveynler başvuruya katılabilir, ancak ülkeler arasındaki gereklilikler farklılık gösterir.

Yatırımcı

Hem Yunanistan hem de İtalya Golden Visa programları, başvuru sahipleri için benzer temel gereklilikler belirler. Yatırımcı:

• AB, AEA ve İsviçre dışı ülke vatandaşı olmalı;
• en az 18 yaşında olmalı;
• ikamet ettiği veya vatandaşı olduğu ülkeden alınan bir belge ile teyit edilen temiz bir adli sicile sahip olmalı;
• yatırım yapılan ülkeyi kapsayan geçerli bir sağlık sigortasına sahip olmalı;
• varlıkların yasal kaynağını kanıtlayan belgeler de dahil olmak üzere fon kaynağı ve servet kaynağına dair net kanıtlar sunmalı;
• yatırım fonlarının hedef ülke dışından geldiğini göstermeli;
• aktif bir seyahat yasağına veya AB yaptırımlarına tabi olmamalıdır.

Aile

Aile uygunluğu İtalya ve Yunanistan Golden Visa programları arasında farklılık gösterir. Her ikisi de yatırımcıların yakın akrabalarını dahil etmelerine izin verir, ancak Yunanistan partnerler, yetişkin çocuklar ve ebeveynler için daha geniş kurallar sunar.

Eş veya partner. İtalya, resmi olarak evli olan eşin dahil edilmesine izin verir. Yunanistan daha esnektir: eş veya aynı cinsiyetten çiftler dahil olmak üzere partnerler hak kazanabilir. Evli olmayan partnerlerin Yunanistan'da tescilli ve imzalanmış bir birlikte yaşama sözleşmesine sahip olmaları gerekir.

Çocuklar. İtalya, 18 yaş altı çocukların dahil edilmesine izin verir. Yetişkin çocuklar, yalnızca tam engelliliğe neden olan bir sağlık durumu nedeniyle yatırımcıya mali açıdan bağımlı iseler hak kazanabilirler.

Yunanistan, 21 yaş altı evli olmayan çocukların dahil edilmesine izin verir.

Ebeveynler. İtalya, ebeveynlere yalnızca yatırımcıya mali açıdan bağımlı olmaları ve ek koşulları karşılamaları durumunda izin verir. Ebeveynlerin ya menşe ülkelerinde başka çocukları olmamalı ya da 65 yaşın üzerindelerse, diğer çocukları belgelenmiş ciddi sağlık nedenleriyle onlara destek olamamalıdır.

Yunanistan daha basittir: ebeveynler yaş sınırı ve mali bağımlılık kanıtı olmaksızın dahil edilebilir.

Asgari yatırım, toplam İtalya ve Yunanistan Golden Visa maliyetinin yalnızca bir parçasıdır. Başvuru sahipleri ayrıca devlet harçları, işlem masrafları, sigorta, belge hazırlığı ve diğer idari ücretler için bütçe ayırmalıdır.

Yatırımla ilgili giderler

İtalya’da, yenilikçi startup yolunu seçen yatırımcıların €12,200 tutarında bir katılım ücretini de göz önünde bulundurmaları gerekir.

Yunanistan’da, mülk satın alımıyla ilgili vergiler ve işlem maliyetleri mülk değerinin %5.5'ine ulaşır ve €250,000 tutarındaki rota için yaklaşık €13,750 tutarından başlar.

Başvuru ve oturma izni harçları

İtalya’da oturma izni harcı şu şekildedir:

• ana başvuru sahibi için €3,406;
• 18 yaş ve üstü her bağımlı için €567;
• 18 yaş altı her bağımlı için €313.

Yunanistan’da başvuru ücreti ana başvuru sahibi için €2,000 ve her yetişkin aile üyesi için €150 tutarındadır.

Ek giderler

Her iki program da oturma izni geçerlilik süresinin tamamı için özel sağlık sigortası gerektirir. Primler kişi başı yıllık yaklaşık €300 tutarından başlar ve asgari maliyeti İtalya’da 2 yıllık bir izin için yaklaşık €600 ve Yunanistan’da 5 yıllık bir izin için €1,500 tutarına getirir.

Her iki ülkedeki başvuru sahipleri belge tercümesi, tasdik ve yasallaştırma için yaklaşık €2,000 bütçe ayırmalıdır. İtalya’da, ek idari giderler arasında €605 tutarından başlayan bir vekaletname ve çevrimiçi başvuru sürecinde kullanılan bir vergi kimlik numarası ile dijital imza almak için en az €781 yer almaktadır.

İyi hazırlanmış bir belge paketi, İtalya veya Yunanistan Golden Visa sürecini daha sorunsuz, daha hızlı ve daha öngörülebilir hale getirebilir. Başvurmadan önce yatırımcıların kimliklerini teyit etmeleri, sermayelerinin yasal kaynağını kanıtlamaları ve seçilen yatırımın program kurallarına uygun olduğunu göstermeleri gerekir.

Her iki program için genel belgeler

Golden Visa programından bağımsız olarak aşağıdaki belgeler gereklidir:

• planlanan kalış süresinden sonra en az 6 ay daha geçerli olan uluslararası pasaport;
• vatandaşlık ülkesinden ve son 5 yıldaki tüm ikamet edilen ülkelerden alınan adli sicil belgesi;
• gerektiğinde apostilli veya tasdikli medeni ve resmi belgeler;
• programa bağlı olarak İtalyanca veya Yunanca’ya sertifikalı tercümeler;
• ikamet edilen ülkeyi kapsayan geçerli özel sağlık sigortası kanıtı;
• banka hesap dökümleri, vergi beyannameleri, servet beyanları ve varlık mülkiyeti kanıtı gibi fon kaynağı ve servet kaynağı belgeleri;
• başvuru sahibinin finansal geçmişini etkileyen her türlü mahkeme kararı, iflas veya düzenleyici işlem beyanı.

İtalya ve Yunanistan programa özel eklemeler

Yatırımla ilgili belgeler her iki program için de gereklidir ancak tam paket seçilen yola bağlıdır.

İtalya için, yatırımcıların yatırım taahhüdü, şartlar listesi veya rota kanıtı gibi seçilen yatırımı onaylayan belgelere ihtiyacı vardır. Startup yatırımcılarının ayrıca şirketin İtalyan Ticaret Sicili’ne yenilikçi bir startup olarak kayıtlı olduğuna dair teyit almaları gerekir.

Yunanistan için, belge paketi daha çok varlık türüne bağlıdır. Mülk alıcıları şunları sağlamalıdır:

• Yunan vergi numarası;
• mülk Durum Tespit Süreci belgeleri;
• noter onaylı satın alma sözleşmesi;
• Ulusal Tapu Sicili’ne tescil kanıtı.

Finansal varlık yatırımcılarının fondan, gayrimenkul yatırım şirketinden, bankadan veya kurumdan bir katılım sözleşmesine veya yatırım onayına ihtiyacı vardır.

Yatırımla ilgili işlemler için genellikle bir Yunan banka hesabı istenir. AB dışı başvuru sahipleri, banka KYC kontrolleri için ek süre ayırmalıdır.

ABD ve Birleşik Krallık başvuru sahipleri için ek ayrıntılar

ABD’li başvuru sahipleri belge hazırlığı için 8—16 hafta planlamalıdır. ABD belgeleri, eyalet tarafından düzenlenen belgeler için eyalet düzeyinde apostil ve federal olarak düzenlenen belgeler için ABD Dışişleri Bakanlığı'ndan federal apostil gerektirebilir.

ABD vatandaşları ayrıca yatırımın veya ilgili herhangi bir yabancı hesabın FBAR veya FATCA raporlamasını tetikleyip tetiklemediğini değerlendirmelidir. Bir CPA veya vergi avukatının İtalyan veya Yunan hesaplarının, fon birimlerinin, mevduatların veya diğer raporlanabilir varlıkların muamelesini onaylaması gerekebilir.

Birleşik Krallık başvuru sahipleri belge hazırlığı için 6—12 hafta planlamalıdır. Birleşik Krallık'ta düzenlenen belgeler, Lahey Sözleşmesi uyarınca FCDO'dan apostil gerektirir.

Apostil işlemleri her iki ülkede de yaklaşık 3—6 hafta sürebilir ve yoğun dönemlerde daha uzun sürebilir.

İtalya ve Yunanistan Golden Visa’sının pratik farkları daha sonra ortaya çıkar; yatırımcıların nasıl çalışabileceği, ülkede gerçekten yaşayıp yaşamayacakları ve vatandaşlık gerçekçi hale gelmeden önce hangi adımların gerektiği gibi konular.

İzni korumak için asgari konaklama süresi

İtalya ve Yunanistan, Golden Visa yenilemesi için yıllık konaklama şartı aramamaktadır. Yatırımcılar, yatırımın geçerli kalması ve yenileme belgelerinin zamanında sunulması kaydıyla, taşınmadan ikametlerini koruyabilirler.

Vatandaşlık ise farklı bir mantık izler. Sadece Golden Visa sahibi olarak geçen yıllar, yatırımcı ülkede fiilen yaşamadığı ve orada yasal, kesintisiz bir ikamet kurmadığı sürece genellikle anlamlı bir sayılmaz.

Çalışma hakları

İtalya, yatırımcı vizesi oturma izni sahiplerine geniş çalışma hakları tanır. Yatırımcı bir çalışan olarak çalışabilir, bir işletebilir veya serbest çalışan bir profesyonel olarak hareket edebilir.

Yunanistan daha kısıtlayıcıdır. Golden Visa sahipleri varsayılan olarak Yunanistan’da ücretli bir işte çalışamazlar ve bağımlı istihdam için ayrı bir çalışma izni veya başka bir oturum statüsüne ihtiyaç duyarlar. Bir işletmeye sahip olabilirler veya bir Yunan şirketinde hisse tutabilirler, ancak o şirket için çalışamazlar veya şirketi aktif olarak yönetemezler.

Vatandaşlık yolu

Yunanistan daha kısa bir vatandaşlık süresi sunar, ancak bu yol otomatik değildir. Yatırımcılar önce Golden Visa'dan, ülkede 5 yıl fiili ikametin ardından kullanılabilen daimi ikamete geçmelidir. Devamsızlıklar 5 yıl boyunca üst üste 6 ayı veya toplamda 10 ayı geçmemelidir.

Yunan vatandaşlığı daha sonra 2 yıllık ikametin ardından alınabilir ve toplam süreyi 7 yıla çıkarır. Başvuru sahipleri ayrıca B1 seviyesinde Yunanca bilgisi, ekonomik ve sosyal entegrasyon ve siyasi hayata katılma becerisini kanıtlamalıdır^{[10]Kaynak: İçişleri Bakanlığı — Vatandaşlık Genel Sekreterliği ve Vatandaşlığa Geçiş sınavları için Bilgi Yeterlilik Sertifikası}.

İtalya daha uzun bir rota belirlemiştir. AB dışı ülke vatandaşları, 10 yıllık yasal ve kesintisiz ikametin ardından vatandaşlığa hak kazanırlar. Başvuru sahipleri ayrıca B1 seviyesinde İtalyanca, yeterli gelir ve kesintisiz bir ikamet geçmişi kanıtlamalıdır^{[11]Kaynak: İçişleri Bakanlığı — İtalyan vatandaşlığı}. Süresiz oturma izni almak, vatandaşlığa geçiş için bir ön koşul değildir.

Yunanistan Golden Visa veya İtalya Yatırımcı Vizesi sahibi olmak, bir yatırımcıyı otomatik olarak vergi mukimi yapmaz. Vergi ikametgahı, bir kişinin ülkede yılda en az 183 gün geçirmesi veya orayı mutat meskeni —ana kişisel, ailevi ve ekonomik çıkarlarının yoğunlaştığı yer— haline getirmesiyle başlar.

Bir yatırımcı vergi mukimi olduğunda, küresel gelir o ülkede vergilendirilebilir hale gelir. Vergi dilimleri İtalya ve Yunanistan arasında farklılık gösterir, ancak her iki ülke de varlıklı yabancı sakinler için vergi yükünü önemli ölçüde azaltabilen özel vergi rejimleri sunar.

Vergilendirme

Kişisel gelir vergisi, her iki ülkede de gelire göre artan artan oranlı dilimler dahilinde alınır. Yunanistan'da oranlar şöyledir:

• €10.000'e kadar — %9;
• €10.001—20.000 — %22;
• €20.001—30.000 — %28;
• €30.001—40.000 — %36;
• €40.000'in üzeri — %44^{[12]Kaynak: Kamu Gelirleri Bağımsız Kurumu — Yunanistan'da gelir kategorileri ve gelir vergisi}.

İtalya’da daha az dilim vardır:

• €0—28.000 → %23;
• €28.001—50.000 → %33;
• €50.000+ → %43.

Bununla birlikte, ek bölgesel ve belediye ek ücretleri İtalya’daki efektif vergi oranını artırır:

• bölgesel vergi → %1,23 ila 3,33;
• belediye vergisi → %0 ila 0,9^{[13]Kaynak: Agenzia delle Entrate — Kişisel gelir vergisi, bölgesel vergiler ve belediye vergileri}.

Sermaye kazançları. İtalya, finansal yatırımlardan elde edilen sermaye kazançlarını %26 oranında vergilendirirken, Yunanistan %15 oranında vergilendirmektedir.

Temettü vergisi. Bireysel vergi mukimleri tarafından alınan temettüler İtalya'da %26, Yunanistan'da ise %5 oranında vergilendirilir.

Mülk devir vergisi. İtalya, özel satıcılardan yapılan konut mülkü alımlarında %9 oranında vergi alır. İnşaat şirketlerinden yapılan alımlar %10 KDV'ye veya lüks mülkler için %22 KDV'ye tabidir^{[14]Kaynak: İtalyan Ulusal Noterler Konseyi — Gayrimenkul edinme vergileri}.

Yunanistan, mülkün vergiye tabi değeri üzerinden belediye harcı dahil yaklaşık %3,09 oranında vergi almaktadır^{[15]Kaynak: Kamu Gelirleri Bağımsız Kurumu — Yurt dışındaki Yunanlar ve Mukim olmayanlar için faydalı vergi kılavuzu}.

Emlak vergisi. İtalya'da, ikinci konutlar ve yatırım amaçlı mülkler üzerindeki yıllık emlak vergisi, vergiye tabi kadastro değerinin %0,86—1,06'sı oranında alınır^{[16]Kaynak: Agenzia delle Entrate — Yıllık emlak vergisi}. Birincil konutlar, %0,5'lik bir taban oranda vergilendirilen lüks mülkler hariç, muaftır^{[17]Kaynak: Agenzia delle Entrate — Lüks birincil konutlar için yıllık emlak vergisi}.

Yunanistan’da yıllık emlak vergisi, mülkün vergi bölgesi değerine, konumuna, büyüklüğüne, yaşına ve diğer özelliklerine bağlı olarak değişir. Sahibinin toplam gayrimenkul değeri €500,000'yu aştığında %0,3—1 oranında artan oranlı bir ek ücret uygulanabilir^{[18]Kaynak: Yunanistan Ekonomi ve Maliye Bakanlığı — ENFIA}.

Miras ve intikal vergisi. İtalya, bağışçı veya ölen kişi ile lehtar arasındaki ilişkiye bağlı olarak %4—8 oranlarında vergi uygulamaktadır^{[19]Kaynak: Agenzia delle Entrate — Miras ve bağışların vergilendirilmesi}. Yunanistan'da oranlar, yine ilişkiye ve devredilen varlıkların değerine bağlı olarak %1 ile %40 arasında değişmektedir^{[20]Kaynak: Kamu Gelirleri Bağımsız Kurumu — Miras ve bağışların vergilendirilmesi}.

İtalya ve Yunanistan’daki yeni mukimler için özel sabit vergi rejimleri

Hem İtalya hem de Yunanistan, vergi ikametgahını ülkeye taşıyan varlıklı bireyler için tercihli vergi rejimleri sunmaktadır. Bu rejimler, denizaşırı temettüler, faizler, sermaye kazançları, kira geliri ve ülke dışında kazanılan diğer gelirler gibi yabancı kaynaklı gelirlerde standart artan oranlı vergilendirme yerine kullanılabilir.

İki rejim benzer bir ilkeyi takip eder: vergi mükellefi, ne kadar kazandığına bakılmaksızın yabancı geliri üzerinden yıllık sabit bir tutar öder. Ancak vergi oranları, uygunluk koşulları ve ikamet gereklilikleri önemli ölçüde farklılık gösterir.

Yunanistan’da, yeni vergi mukimleri, kazanılan miktardan bağımsız olarak tüm yabancı kaynaklı gelirler üzerinden yıllık €100,000 tutarında sabit bir vergi ödeyebilirler^{[21]Kaynak: Yunan Kamu Gelirleri Bağımsız Kurumu — Yeni vergi mukimlerini çekmek amacıyla vergi teşvikleri}. Aile üyeleri kişi başı yıllık ek €20,000 karşılığında dahil edilebilir. Rejim 15 yıla kadar kullanılabilir.

Kalifiye olmak için, başvuru sahiplerinin önceki 8 vergi yılının en az 7'sinde Yunan vergi mukimi olmamış olmaları ve Yunan gayrimenkullerine, şirketlerine veya menkul kıymetlerine en az €500,000 yatırım yapmaları gerekir. Golden Visa sahipleri bir istisnadır ve €250,000'luk yatırımlarına dayanarak kalifiye olabilirler.

İtalya’da, yeni vergi mukimleri, ne kadar kazandıklarına bakılmaksızın tüm yabancı kaynaklı gelirler üzerinden yıllık €300,000 tutarında sabit bir vergi ödeyebilirler^{[22]Kaynak: Agenzia Entrate — Neo residenti: Regime opzionale}. Rejim, kişi başı yıllık ek €50,000 karşılığında aile üyelerine uzatılabilir ve ayrıca 15 yıla kadar kullanılabilir.

Kalifiye olmak için, başvuru sahibinin önceki 10 vergi yılının en az 9'unda İtalyan vergi mukimi olmamış olması gerekir. İtalya’da elde edilen gelirler standart İtalyan vergilerine tabi olmaya devam eder.

ABD vatandaşları için önemli not

ABD vatandaşları, nerede yaşadıklarına bakılmaksızın dünya çapındaki gelirleri üzerinden ABD vergisine tabi olmaya devam ederler. İtalya veya Yunanistan'da ikamet etmek veya her iki ülkenin sabit vergi rejiminden yararlanmak, onların ABD federal vergi yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz.

ABD vatandaşları, yabancı finansal hesaplarını ve varlıklarını bildirmeye devam etmelidir:

1. FBAR raporlaması^{[23]Kaynak: IRS — Yabancı Banka Hesapları ve Finansal Hesapların Raporlanması}. Yabancı finansal hesapların toplam değeri takvim yılı içinde herhangi bir noktada $10,000'ı aştığında FinCEN Form 114 elektronik olarak doldurulmalıdır. Dosyalama son günü bir sonraki yılın 15 Nisan'ıdır ve 15 Ekim’e kadar otomatik uzatma hakkı vardır.
2. FATCA raporlaması. Belirtilen yabancı mali varlıklar ilgili eşiği aşarsa Form 8938 de gerekebilir. Limitler, dosyalama durumuna ve ikamet yerine göre değişir; ABD'de yaşayan tek bir vergi mükellefi için $50,000'dan yurt dışında yaşayan evli bir çift için $600,000'a kadar değişir^{[24]Kaynak: IRS — Form 8938 Talimatları}.

ABD vatandaşları çifte vergilendirmeyi azaltmak için çeşitli hükümler kullanabilirler. Bunlardan biri, uygun bireylerin fiziksel mevcudiyet testini veya iyi niyetli ikamet testini karşılamaları durumunda, 2026 vergi yılı için $132,900'a kadar yabancı istihdam gelirini hariç tutmalarına olanak tanıyan Yabancı Kazanılmış Gelir İstisnasıdır^{[25]Kaynak: IRS — Yabancı kazanılmış gelir istisnasının hesaplanması}.

ABD’nin ayrıca hem İtalya hem de Yunanistan ile gelir vergisi anlaşmaları vardır. Bu anlaşmalar, vergilendirme haklarını ülkeler arasında paylaştırarak ve yabancı vergi kredileri gibi kolaylıklar sağlayarak çifte vergilendirmenin azaltılmasına yardımcı olur^{[26]Kaynak: IRS — Amerika Birleşik Devletleri gelir vergisi anlaşmaları}.

Hem Yunanistan hem de İtalya Golden Visa programları iyi yapılandırılmıştır, ancak yatırımcılar yanlış yatırımı seçerlerse veya program gereksinimlerini küçümserlerse yasal, finansal ve pratik sorunlarla karşılaşabilirler. Sorunların çoğu, başvurudan önce dikkatli bir Durum Tespit Süreci ve profesyonel tavsiye ile önlenebilir.

Politika riskleri

Golden Visa kuralları ve ilgili vergi teşvikleri, bir yatırımcı planlamaya başladıktan sonra değişebilir. Örneğin Yunanistan, 2024 yılında popüler bölgelerde asgari gayrimenkul yatırımını €250,000'dan €800,000'ya kadar yükselterek uygunluk koşullarının ne kadar çabuk sıkılaşabileceğini göstermiştir.

İtalya Yatırımcı Vizesi eşikleri nispeten istikrarlı kalmıştır, ancak yeni mukimler için sabit vergi rejimi, yıllık ücretteki artışlar da dahil olmak üzere birkaç kez revize edilmiştir. Bu nedenle yatırımcılar, bugünkü koşulların mevcut kalmaya devam edeceğini varsaymak yerine hem mevcut program şartlarını hem de gelecekteki değişiklik riskini değerlendirmelidir.

Yunanistan: gayrimenkul kaynaklı riskler

Gayrimenkul rotası Yunan Golden Visa kapsamında en popüler seçenektir, ancak aynı zamanda en yüksek sayıda sorunu da bu rota yaratır:

1. Her €250,000'luk mülk uygun değildir. Dönüşüm projeleri, Golden Visa başvurusu sunulmadan önce gerekli dönüşüm lisansını almış olmalıdır. Onay bekleyen mülkler uygun değildir.
2. Asgari büyüklük gerekliliklerini gözden kaçırmak kolaydır. €400,000 ve €800,000 yatırım eşikleri altında satın alınan mülkler, birçok şehir merkezi dairesini kapsam dışında bırakacak şekilde, en az 120 m² taban alanına sahip olmalıdır.
3. Yasal kusurlar onayı geciktirebilir veya engelleyebilir. Mülkiyet anlaşmazlıkları, izinsiz inşaat işleri, imar ihlalleri ve diğer kısıtlamalar yalnızca ayrıntılı yasal ve teknik durum tespiti sırasında ortaya çıkabilir.
4. Maketten satış projeleri ek riskler içerir. İnşaat gecikmeleri, onaylanmış planlardaki değişiklikler veya geliştiricinin iflası hem yatırımı hem de ikamet başvurusunu etkileyebilir.
5. Yatırım sürdürülmelidir. Başka bir mülk satın almadan önce mevcut mülkün satılması, izin yenileme uygunluğunu kesintiye uğratabilir.
6. Kısa süreli kiralamalar kısıtlanmıştır. Yatırımcılar mülklerini kişisel olarak Airbnb tarzı kiralama yoluyla işletemezler. Kuralların ihlali, iznin iptal edilmesi ve €50,000 para cezası ile sonuçlanabilir.

İtalya: yanlış yatırımı seçmek

İtalya Golden Visa kapsamındaki yatırım seçenekleri risk açısından önemli ölçüde farklılık gösterir:

1. Yenilikçi startup’lar en büyük ticari riski taşır. İş beklenen performansı göstermeyebilir veya başarısız olabilir ve yatırılan sermaye kaybolabilir.
2. Devlet tahvilleri en düşük riskli seçenektir; bağış rotası ise katkı payı iade edilemez olduğundan geri döndürülemez.

Dikkatli rota seçimi, yatırımcıların ikamet hedeflerini tercih ettikleri sermaye güvenliği, likidite ve potansiyel getiri düzeyi ile dengelemelerine olanak tanır.

Yunanistan: çalışma kısıtlaması

Yunanistan Golden Visa, Yunanistan’da bir çalışan olarak çalışma veya serbest meslek sahibi olma hakkı vermez. Yerel bir işe girmeyi veya bir Yunan şirketini aktif olarak yönetmeyi planlayan yatırımcıların farklı bir ikamet veya çalışma iznine ihtiyacı olabilir.

Bu nedenle program, Yunan işgücü piyasasına erişimden ziyade ikamet ve seyahat avantajları isteyen başvuru sahipleri için daha uygundur.

İtalya: başvuru riski

İtalya’nın başvuru süreci birkaç sıkı son tarihi içerir. Nulla Osta verildikten sonra yatırımcının vizeye başvurmak için 6 ayı vardır. İtalya’ya giriş yaptıktan sonra 8 gün içinde oturma izni başvurusunu sunmalı ve 3 ay içinde yatırımı yapmalıdır. Bir son tarihin kaçırılması gecikmelere neden olabilir, maliyetleri artırabilir veya başvuru sürecinin bir kısmının tekrarlanmasını gerektirebilir.

Vatandaşlığa geçiş kavramı hakkındaki yanlış anlamalar

Yaygın bir yanlış anlama, sadece birkaç yıl boyunca Golden Visa sahibi olmanın otomatik olarak vatandaşlığa yol açacağıdır. Hem Yunanistan hem de İtalya’da vatandaşlığa geçiş, sadece izin sahibi olmaya değil; gerçek ikamete, fiziksel mevcudiyete ve entegrasyona bağlıdır. Bu nedenle programı esas olarak seyahat esnekliği için kullanan yatırımcılar, ikamet yıllarının vatandaşlık için sayılmadığını görebilirler.

ABD ve Birleşik Krallık başvuru sahipleri için evrensel hatalar

Hem ABD hem de Birleşik Krallık’tan gelen başvuru sahipleri, sürecin ne kadar hazırlık gerektirdiğini küçümseyebilirler. Kaynak fon kontrolleri ve KYC belgelerinin tamamlanması 4—12 hafta sürebilirken, apostil ve sertifikalı çeviriler başvuru başlamadan önce ayarlanmalıdır.

Diğer bir yaygın hata, oturma iznini vergi ikametgahına eşdeğer görmektir. İkisi ayrıdır, bu nedenle başvuru sahipleri bir program seçmeden önce yerel vergi danışmanlığı almalıdır.

ABD vatandaşlarının ayrıca nihai bir karar vermeden önce İtalyan veya Yunan sabit vergi rejiminin dünya çapındaki gelir üzerindeki ABD vergilendirmesi ile nasıl etkileşime gireceğini değerlendirmeleri gerekir.

20 yıllık deneyimi ve 10.000'den fazla müşterisiyle, Immigrant Invest yatırımcıları İtalya Yatırımcı Vizesi ve Yunanistan Golden Visa süreçleri boyunca desteklemektedir.

Sağladığımız başlıca hizmetler şunlardır:

1. Ön uyum kontrolleri. Uzmanlar, müşteri sermaye taahhüdünde bulunmadan önce uygunluğu, fon kaynağını ve potansiyel uyum risklerini değerlendirir.
2. Yatırım Durum Tespit Süreci. İtalyan yatırım araçları ve Yunan mülkleri, program uygunluğu ve yasal riskler açısından kontrol edilir.
3. Şeffaf maliyet planlaması. Müşteriler; devlet harçları, yasal maliyetler ve diğer masrafların ayrıntılı bir dökümünü alırlar.
4. Başvuru yönetimi. Immigrant Invest belgeleri, son tarihleri, uzaktan prosedürleri ve oturma izni başvurularını koordine eder.
5. Aile ve fon kaynağı planlaması. Uzmanlar, bakmakla yükümlü olunan kişilerin uygunluğunu değerlendirir ve başvuru için gerekli finansal kanıtları hazırlar.
6. Vergi koordinasyonu. Ekip, müşterilerin vergi ikametgahını, sabit vergi rejimlerini ve sınırı ötesi yükümlülükleri anlamalarına yardımcı olmak için vergi danışmanlarıyla birlikte çalışır.
7. Onay sonrası destek. Yardım, oturma izni düzenlendikten sonra da devam eder; vize başvuruları, taşınma, seyahat planlaması, barınma, ehliyet meseleleri, izin yenilemeleri ve daimi ikamet veya vatandaşlığa yönelik uzun vadeli planlamayı içerebilir.

Profesyonel destek, yatırımcıların uygun olmayan yatırımlardan, eksik belgelerden, kaçırılan son tarihlerden ve uyumlu olmayan yapılardan kaçınmasına yardımcı olur.

1. Gayrimenkul yatırımı. Yatırımcılar €400,000'dan başlayan fiyatlarla kişisel kullanım için bir ev satın alabilir ve Yunanistan'da oturma izni alabilirler; programın €250,000 tutarındaki asgari yatırımı dönüşüm ve restorasyon projeleri için geçerlidir.
2. Daha geniş aile katılımı. Yunanistan; yatırımcıların eşlerini, 21 yaşından küçük çocuklarını ve ebeveynlerini, ebeveynlerin mali açıdan bağımlı olduklarını kanıtlama zorunluluğu olmaksızın dahil etmelerine izin verir.
3. İş fırsatları. İtalya, girişimciler için daha güçlü bir seçim olabilir. AB'nin 3. büyük ekonomisidir ve iki program arasında €250,000'dan başlayan bir startup rotası sunan tek programdır.
4. Çalışma ve işletme hakları. İtalya, yatırımcıya ve uygun aile üyelerine istihdam ve ticari faaliyetlere kısıtlamasız erişim sağlar.
5. Vergi optimizasyonu. Yunanistan, non-dom rejimi kapsamındaki yabancı kaynaklı gelirleri İtalya'daki €300,000'ya kıyasla yılda €100,000 tutarında vergilendirir.
6. Esnek B Planı. Her iki vize de, izni sürdürmek için ülkede kalıcı yaşam gerektirmediğinden, hemen taşınmadan alternatif bir ikamet arayan yatırımcılar için uygundur.