Yunanistan Golden Visa yatırım fonları: güncellenmiş 2026 rehberi

Yunanistan’ın Golden Visa piyasası, yükselen gayrimenkul sınırları ve konut baskısının yatırımcıları gayrimenkul dışındaki seçeneklere yönlendirmesiyle değişiyor. Fon tabanlı yollar hala programın küçük bir kısmını oluştursa da, yurt dışında mülk yönetimiyle uğraşmadan düzenlenmiş bir yatırım yapmak isteyen başvuru sahipleri için giderek daha alakalı hale geliyor.

Golden Visa genel istatistiklerine genel bakış

Yunanistan Golden Visa, AB’deki en popüler yatırım yoluyla oturma izni programlarından biridir. Üçüncü ülke vatandaşlarına ve ailelerine, nitelikli bir yatırım karşılığında Yunanistan’da yaşama hakkı sunar.

Bu yol başlangıçta çoğunlukla mülk alıcılarının ilgisini çekmiş olsa da, toplam başvuru sayısı 2022’den bu yana katlanarak arttı. Avrupa Parlamentosu tarafından yayınlanan güncel verilere göre, Yunanistan Golden Visa programı 2021 ile 2023 yılları arasında yaklaşık €4.3 milyar gelir sağladı.

Aşağıdaki tabloda gösterildiği gibi, Golden Visa başvuruları 2023 ve 2024 yıllarında önemli ölçüde artarak yıllık 8.000’i aştı. Onaylar idari birikmiş işler nedeniyle geriden gelse de, talep güçlü kalmaya devam ediyor.

Gayrimenkul hala önde, ancak bir bedeli var

Londra Ekonomi Okulu ve Harvard Üniversitesi tarafından yapılan 2021 tarihli bir araştırmaya göre, Yunanistan'ın gayrimenkul yatırımlarının yaklaşık %40'ı Altın Vize başvuru sahipleri tarafından yapılmıştır.

Bu sermaye akışı ülkenin kriz sonrası konut sektörünü desteklerken, aynı zamanda emlak fiyatlarının yükselmesine de katkıda bulunmuştur. Bu durum, yerel sakinler için konutları giderek daha pahalı hale getirmiştir. Ayrıca, özellikle şehir merkezlerinde ve turistik yoğun adalarda kira fiyatlarında da ciddi bir artışa yol açmıştır.

2024 sonlarına doğru, artan toplumsal hoşnutsuzluk Atina’da binlerce işçinin konutların karşılanamazlığı da dahil olmak üzere artan yaşam maliyeti konusundaki endişelerini dile getirdiği büyük protestolara yol açtı. Buna karşılık, Yunan hükümeti asgari mülk yatırım eşiğini konuma bağlı olarak 400.000 Euro — 800.000 Euro’ya yükseltti.

Fon tabanlı yatırımın artan cazibesi

Yunanistan Golden Visa uzun süredir gayrimenkul yatırımlarının hakimiyetindeydi. Ancak toplumsal baskı, ekonomik yeniden dengeleme ve düzenleyici değişikliklerin birleşimi, tabloyu değiştirmeye başladı ve yatırım fonlarına yatırım gibi alternatif yolların önünü kademeli olarak açtı.

Gayrimenkulün daha az erişilebilir hale gelmesi ve siyasi olarak daha hassas bir konu olmasıyla birlikte, Golden Visa programı kapsamındaki yatırım fonu yatırımları ilgi görüyor. Hala azınlıkta kalan bir yol olsa da, özellikle ABD, Kanada ve Asya’dan gelen finansal okuryazarlığı yüksek yatırımcılar arasında fon tabanlı ikamet başvuruları kademeli olarak artıyor.

Bu yol, özellikle şu nedenlerle caziptir:

• yurt dışındaki fiziksel varlıkları yönetme yükünden kurtarır;
• yerel konut piyasasının dalgalanmalarına daha az maruz kalır;
• kurumsal tarzdaki yatırımcılar için daha net bir düzenleyici çerçeve sunar.

Hak kazanmak için başvuru sahibinin bir yatırım fonuna en az 350.000 € yatırım yapması gerekmektedir.

Fon, işletmesiyle ilgili aşağıdaki koşulları karşılamalıdır:

• fon, yalnızca Yunanistan’da faaliyet gösteren düzenlenmiş piyasalarda veya çok taraflı ticaret sistemlerinde listelenen hisse senetlerine, kurumsal tahvillere veya Yunan devlet tahvillerine yatırım yapmalıdır;
• fon, Yunanistan’da veya başka bir ülkede kurulmuş olmalı ve toplam varlıkları en az 10 milyon € olmalıdır.

Gayrimenkul satın almak yerine fon yatırımı yoluyla Yunanistan oturma izni almak isteyen başvuru sahipleri, düzenlenmiş bir yatırım fonu seçeneğini tercih edebilirler. Bu yol, şeffaflık ve denetim sağlayan sıkı finansal ve yasal kriterlere tabidir.

Lisanslama ve denetim

Yatırım fonu ve yöneticisi, fonun ana ülkesindeki ilgili sermaye piyasası otoritesi tarafından lisanslanmalıdır. Fonun AB dışında yerleşik olması halinde, yetkili makamın:

1. Uluslararası Menkul Kıymetler Komisyonları Örgütü üyesi olması.
2. Yunanistan Sermaye Piyasası Kurulu ile ikili bir bilgi paylaşım anlaşması bulunması gerekmektedir.

Yatırımın nasıl yönetildiği

Yunanistan Altın Vizesi kapsamındaki fon bazlı yatırımlar, şeffaflık, düzenleyici denetim ve aktif sermaye kullanımını sağlayan detaylı finansal prosedürlere tabidir:

• tüm yatırımlar, Yunanistan’da kayıtlı bir ofisi veya şubesi bulunan lisanslı bir yatırım şirketi veya kredi kuruluşu aracılığıyla gerçekleştirilmelidir;
• yatırımcı katılımı, Yunanistan Merkezi Saklama Kuruluşu tarafından işletilen Kaydi Menkul Kıymetler Sistemi (SAT) içerisinde kaydedilir;
• fonun portföy işlemleri, temettü dağıtımları ve yatırımın gerçekleştirilmesi gibi operasyonlarını yönetmek üzere bir Yunan kredi kuruluşunda özel ve münhasır bir hesap açılır.

Sermayenin pasif tutulmasını önlemek için, fon yöneticisi fon değerinin yıllık ortalama %20'sinden fazlasının yatırılmamış kalmamasını sağlamalıdır. Bu kural, fonların çoğunluğunun programda tanımlandığı gibi uygun menkul kıymetlere aktif olarak yatırıldığını garanti eder.

Kanıt ve sertifikasyon

Yatırımcının fona katılımı, fonun yıllık raporu veya fon yöneticisi, yatırım şirketi veya kredi kuruluşundan yatırımın elde tutulduğunu ve gerçekleştirildiğini teyit eden sertifikalar aracılığıyla her yıl doğrulanmalıdır.

Yunanistan Golden Visa programı, yatırım ve yasal şartları karşılayan üçüncü ülke vatandaşlarına — yani Avrupa Birliği ve Avrupa Ekonomik Alanı dışındaki ülkelerin vatandaşlarına — açıktır.

Ana başvuru sahibi kriterleri

Ana başvuru sahibi olarak uygunluk kazanmak için bir yatırımcının:

• en az 18 yaşında olması;
• sabıka kaydı bulunmaması;
• Yunanistan’a yasal olarak, genellikle bir vize ile veya vizesiz süre içinde giriş yapması;
• Yunanistan’daki konaklamasını kapsayan sağlık sigortası kanıtı sunması;
• en az €350,000 değerindeki düzenlenmiş bir yatırım fonundan hisse satın almak gibi nitelikli bir yatırım yapması gerekir.

Uygun aile üyeleri

Ana yatırımcının aşağıdaki akrabaları aynı başvuruya dahil edilebilir:

1. Yunan yasalarına göre resmi olarak tanınan eş veya kayıtlı partner.
2. Biyolojik veya evlatlık olup olmadığına bakılmaksızın 21 yaşın altındaki çocuklar.
3. Yaş sınırı ve mali açıdan bağımlı olduğunu kanıtlama şartı olmaksızın, ana başvuru sahibinin ebeveynleri ve eşin ebeveynleri.

Her aile üyesine, yatırım sürdürüldüğü sürece yenilenebilir olan 5 yıl geçerli bireysel oturma izni verilir.

21 yaşına giren çocuklar, ilgili kriterleri karşılamaları durumunda bağımsız bir izne geçmek için başvurabilirler.

Başvuru sahipleri için ikamet şartı yoktur

Golden Visa sahiplerinin Yunanistan’da kalıcı olarak yaşamaları gerekmez. Nitelikli yatırım sürdürüldüğü sürece oturma izni haklarını koruyabilirler; bu da programı esneklik ve uzun vadeli AB erişimi arayan uluslararası yatırımcılar için özellikle cazip kılar.

Yunanistan, Golden Visa programı kapsamında çeşitli yatırım yolları sunarak yatırımcıların gayrimenkul sahipliği veya finansal varlıklar yoluyla oturma izni alabildiği az sayıdaki AB ülkesinden biri konumundadır. Bu esneklik, başvuru sahiplerinin yatırımlarını kişisel, finansal veya stratejik hedefleriyle uyumlu hale getirmelerine olanak tanır.

Gayrimenkul seçenekleri

Gayrimenkul yolu, yatırımcılar arasında en popüler seçenek olmaya devam etmektedir ve üç ana kademe sunar:

• €800,000 — Atina merkezi, Selanik, Mikonos veya Santorini gibi yüksek talep gören bölgelerdeki kullanıma hazır mülkler için;
• €400,000 — nüfusun daha az yoğun olduğu bölgelerdeki kullanıma hazır mülkler için;
• €250,000 — herhangi bir konumda bulunan, tam tadilat gerektiren veya konut dışı kullanımdan dönüştürülen mülkler için.

Mülk satın almanın yanı sıra, turistik konaklama için 10 yıllık kira veya devremülk sözleşmesi yoluyla ya da asgari yatırım tutarı eşiğini karşılayan gayrimenkullerin miras veya bağış yoluyla edinilmesiyle de Golden Visa uygunluğu elde edilebilir.

Finansal ve kurumsal yatırım yolları

Yunanistan, daha çeşitli veya düşük bakım gerektiren bir yaklaşım arayanlar için gayrimenkul dışı yatırım seçenekleri de sunmaktadır:

• €500,000 — bir Yunan bankasında vadeli mevduat;
• €400,000 — bir Yunan şirketine sermaye yatırımı;
• €500,000 — bir Yunan gayrimenkul yatırım ortaklığından hisse satın alınması;
• €500,000 — bir ticari holding sermaye şirketine yatırım;
• €500,000 — Yunan devlet tahvilleri;
• €800,000 — kote edilmiş kurumsal tahviller veya devlet tahvilleri.

Bu seçenekler, fiziksel varlıklar yerine finansal araçları tercih eden veya yurt dışında mülk sahibi olmanın yönetim yükünden kaçınmak isteyen yatırımcılar için özellikle caziptir.

Fon yolu, mülk satın almadan veya yönetmeden Yunanistan’da ikamet etmek isteyen yatırımcılar için uygundur. Düzenlenmiş bir yatırım yapısını, çoğunlukla uzaktan yürütülen bir süreçle, potansiyel getirilerle ve uzun vadeli planlama için daha fazla esneklikle birleştirir.

1. Mülk yönetme ihtiyacı yoktur

Gayrimenkulün aksine, yatırım fonları kiracı bulmayı, bakım masrafları ödemeyi veya emlak vergileriyle uğraşmayı gerektirmez. Yatırım, lisanslı bir fon yöneticisi tarafından yönetilir; bu da yatırımcının günlük bir katılımına gerek olmadığı anlamına gelir.

2. Hızlı ve uzaktan yürütülen süreç

Fon seçimi, yatırım, vergi kaydı ve belge teslimi dahil çoğu adım, vekaletname aracılığıyla uzaktan tamamlanabilir. Bu durum, Yunanistan’a sık seyahat edemeyen veya prosedürü kendi ülkelerinden tamamlamak isteyen başvuru sahipleri için özellikle faydalıdır.

3. Düzenlenmiş ve şeffaf yapı

Sadece AB’de veya IOSCO üyesi bir denetleyici kurum tarafından lisanslanmış fonlar Golden Visa için uygundur. Bu durum, fonun performansının, varlık dağılımının ve işlemlerinin sıkı bir uluslararası denetime tabi olduğu anlamına gelerek bir şeffaflık ve güvenlik katmanı ekler.

4. Sermaye artışı ve temettü potansiyeli

Bir yatırım fonuna yatırım yapmak, temettüler veya sermaye değer artışı yoluyla potansiyel finansal getiri kapısını açar. Fonun program kısıtlamalarına uyması gerekse de, birçoğu orta ve uzun vadeli performans için profesyonelce yönetilir ve yapılandırılır.

5. Uzun vadeli planlama için esneklik

Fon yatırımları yatırımcıyı belirli bir konuma veya mülke bağlamaz. Bu durum, fiziksel mülkiyet kısıtlamaları olmaksızın varlıkları taşıma, yeniden satma veya yeniden dengeleme konusunda daha büyük bir özgürlük sağlar; hareketliliklerini, vergi stratejilerini veya emekliliklerini planlayan küresel yatırımcılar için idealdir.

Yunanistan Golden Visa programı kapsamında fon yolunu seçmek, finansal düzenlemeler, fon uygunluk kriterleri ve yasal belgeler arasında dikkatli bir gezinme gerektirir. Immigrant Invest, süreci her bir müşteri için net, uyumlu ve verimli hale getirerek tam döngü destek sağlar.

Ön tarama ve Durum Tespit Süreci

İşlemlere başlamadan önce müşteriler, sertifikalı uyum Kara Para Aklamayı Önleme görevlisi tarafından gerçekleştirilen gizli bir Ön Durum Tespiti kontrolünden geçerler. Bu, reddedilme riskini %1'in altına düşürür.

Uygun fonların seçimi

Uzmanlar, yatırımcıların Golden Visa kriterlerini karşılayan önceden incelenmiş yatırım fonları arasından seçim yapmalarına yardımcı olur: en az €10 milyon fon büyüklüğü, AB veya IOSCO uyumlu lisanslar ve Yunanistan’da kote edilmiş menkul kıymetlere odaklanan yatırım stratejisi.

Uzaktan belge hazırlığı

Müşteriler; pasaport kopyalarından finansal kayıtlara kadar gerekli tüm belgelerin hazırlanması, çevrilmesi ve yasallaştırılması için adım adım rehberlik alırlar. Ekip ayrıca uzaktan bir Yunanistan vergi numarası alınmasına da yardımcı olur.

Fon yöneticileri ve bankalarla koordinasyon

Immigrant Invest, lisanslı yatırım şirketleri ve Yunan bankaları ile iletişimi kolaylaştırır. Şirket; sermaye transferinin, hesap açılışının, hissedar beyanının ve fona katılımın Yunan yasalarına uygun olarak tamamlanmasını sağlar.

Vize ve biyometrik destek

Hukuk ekibi, Golden Visa başvurusunun çevrimiçi sunumunu gerçekleştirir, Yunanistan’daki biyometrik randevuları planlar ve fon tabanlı yatırımcılar için gerekli olan ulusal D vizesi gibi seyahat belgelerini düzenler.

Onay sonrası destek

Oturma izni düzenlendikten sonra Immigrant Invest; yenilemeler, vergi meseleleri ve fon tutma gerekliliklerine uyum konularında sürekli destek sağlayarak izninizin zaman içinde geçerli kalmasını sağlar.

1. Yunanistan Golden Visa, AB dışındaki yatırımcıların ülkede nitelikli bir yatırım yaparak 5 yıllık yenilenebilir oturma izni almalarına olanak tanır. Yatırım fonu seçeneği için asgari yatırım tutarı €350,000’dur.
2. Birçok başvuru sahibi, gayrimenkule stratejik bir alternatif olarak yatırım fonlarına yöneliyor. Bu değişim, program dahilinde daha şeffaf, yönetilebilir ve esnek yatırım seçeneklerine yönelik artan talebi yansıtmaktadır.
3. Fon yolu temel avantajlar sunar: yurt dışında mülk yönetmenin karmaşıklığından kaçınır, yüksek düzenleyici standartları karşılar ve uzaktan başvuru ile sahipliğe olanak tanır.
4. Fon tabanlı yatırımlar toplam başvuruların hala küçük bir payını temsil etmektedir. Ancak bu pay, özellikle Amerika Birleşik Devletleri, Kanada ve Çin gibi ülkelerden gelen finansal okuryazarlığı yüksek kişiler arasında istikrarlı bir şekilde artmaktadır.
5. Immigrant Invest gibi firmaların profesyonel rehberliği ile başvuru sahipleri yasal gereklilikleri güvenle yerine getirebilir, uyumlu fonları seçebilir ve oturma izinlerini emin adımlarla alabilirler.