Yunanistan Golden Visa Sahiplerinden 5 Gerçek Hikaye: AB İkameti Hayatları Nasıl Değiştiriyor

Karlı bir yatırım, değerli bir gayrimenkul varlığına sahip olma ve Avrupa’da oturum almanın hızlı yolu, yatırımcıların Yunanistan Golden Visa tercih etmesinin başlıca nedenleri arasındadır. Bu avantajlar, vizenin AB’deki en cazip vizelerden biri olmaya devam etmesini sağlamaktadır.

1. Gayrimenkul satın alma yoluyla ikamet

Yunanistan Golden Visa, yatırımcılara gayrimenkul satın alarak oturma izni alma imkanı tanır; bu seçenek, Golden Visa sunan diğer çoğu AB ülkesinde artık mevcut değildir. Örneğin, Portekiz 2023'te gayrimenkul seçeneğini kaldırmış, İspanya ise Nisan 2025'te Golden Visa programını tamamen kapatmıştır.

Gayrimenkul yatırımı, ülkenin cazip emlak piyasası nedeniyle Yunanistan’da ikamet almanın en popüler yoludur. Yunanistan, Avrupa Birliği’ndeki en uygun fiyatlı gayrimenkul piyasalarından birini sunmaktadır; sadece Macaristan, Portekiz, Çekya ve Slovakya daha düşük ortalama fiyatlar sunmaktadır.

Portekiz’deki mülkler genel olarak daha ucuz olsa da, Lizbon’daki fiyatlar Atina’dan önemli ölçüde yüksektir. Örneğin, metrekare başına ortalama maliyet Atina’da yaklaşık €3,200 iken, Lizbon’da €5,200'dür. Diğer başkentlerde fiyatlar daha da yüksektir, örneğin Madrid’de yaklaşık €6,000 ve Paris’te €11,000 civarındadır.

2. Karlı yatırım

Yunanistan Golden Visa için asgari yatırım tutarı, yenilenecek ve konut kullanımına dönüştürülecek gayrimenkul için harcanan €250,000'dır. Bu, Kıbrıs’taki €300,000 ve Malta’daki €474,000 ile karşılaştırıldığında Avrupa’daki en düşük eşiklerden biridir.

Mülk, oturma izni sona erdiğinde veya 5 yıl sonra Yunan süresiz oturma izni verildiğinde satılabilir. Fiyatların yıllık yaklaşık %5—12 oranında artmasıyla, bu durum genellikle sağlam bir karla sonuçlanır. Örneğin, €250,000 değerindeki bir mülk 5 yıl içinde yaklaşık €440,000 değerine ulaşabilir.

Sürekli turist ve yabancı yerleşimci akışı, Yunanistan genelinde kiralık mülklere olan talebi yüksek tutmaktadır. Sahipler, pasif gelir elde etmek için gayrimenkullerini uzun vadeli olarak kiraya verebilirler. Ortalama yıllık getiri %4.4 olup, bazı bölgelerde %7'ye ulaşmaktadır ^{[1]Kaynak: Global Property Guide — Yunanistan'da brüt kira getirileri}.

Alternatif olarak, mülk satın almak yerine, yıllık %4—6 getiri sunan fon birimleri satın alınabilir. Pasif gelire, çeşitlendirmeye ve profesyonel yönetime önem verenler için bu, gayrimenkul satın alma ile karşılaştırıldığında daha iyi bir seçenektir.

3. Hızlı işlem süresi

Yunanistan Golden Visa, AB’de ikamet almanın en hızlı yollarından birini sunar. 4 ay gibi kısa bir sürede veya daha erken verilebilir. Buna karşılık, Portekiz’deki yatırımcılar oturma izinlerini almak için genellikle yaklaşık bir yıl beklerler. Kıbrıs’ta süreç en az 9 ay sürer.

Süreç genellikle şu adımları içerir:

1. Ön Durum Tespiti — 1 gün.
2. Yatırım mülkünün seçilmesi — 1+ hafta.
3. Belgelerin hazırlanması — 1+ hafta.
4. Yunan vergi numarası alınması — 1 haftaya kadar.
5. Mülk satın alma — 1+ ay.
6. Çevrimiçi oturma izni başvurusu gönderimi — 1 gün.
7. Yunanistan’da biyometrik verilerin sunulması — 6 ay içinde, ancak genellikle başvurudan sonraki 1 ay içinde.
8. Oturma izni kartlarının düzenlenmesi — 3+ ay.

Sorun. Rachid ve Amina Cezayirli bir çifttir. Avrupa'yı seviyorlar ve tatillerini sık sık farklı Avrupa ülkelerinde geçiriyorlar.

Ancak Schengen vizeleri almak giderek zorlaştı. Birkaç kez, çiftin vizeleri sadece seyahatlerinin tam günleri için geçerli oldu. Bu durum planlarını bozdu ve onları her seferinde yeni vize başvurusu yapmaya zorladı.

Çözüm. Yunanistan Golden Visa sahipleri, ayrı vizeye ihtiyaç duymadan Schengen Bölgesi'nde serbestçe seyahat edebilirler. Herhangi bir 180 günlük dönem içinde 90 güne kadar kalabilirler.

Yunanistan Golden Visa ile Rachid ve Amina’nın artık Schengen vizesine başvurmalarına gerek kalmadı. Herhangi bir zamanda herhangi bir Schengen Bölgesi ülkesine giriş yapabilirler.

Sorun. Orta Doğu ve Avrupa pazarlarıyla çalışan Katarlı bir girişimci olan Khalid, sık sık yüz yüze toplantılara ve fuarlara katılıyor.

Ancak Katar pasaportu Schengen Bölgesi ülkelerine vizesiz girişe izin vermiyor, bu da son dakika seyahatlerini zorlaştırıyor. Kasım 2024'te, vize gecikmeleri nedeniyle bir etkinliği geri çevirmek zorunda kaldı. Bu durum onu Avrupa’ya vizesiz erişim için Golden Visa almaya yöneltti.

4 ay sonra gerçekleşecek büyük bir forum öncesinde Khalid, oturma iznini etkinlikten önce almayı hedefliyordu.

Çözüm. Yunanistan Golden Visa'nın alınması genellikle yaklaşık 4 ay sürer, ancak Immigrant Invest avukatları süreci hızlandırmanın bir yolunu buldu.

Sorun. Londra merkezli bir danışmanlık şirketinin sahibi olan Emily'nin vergiye tabi yıllık geliri yaklaşık €310,500'dır. Birleşik Krallık'ın vergi sistemi kapsamında bu durum onu en yüksek gelir vergisi dilimine sokmakta ve %45'e kadar vergi ödemesini gerektirmektedir. Sonuç olarak, toplam yıllık vergi yükümlülüğü €128,000 civarındadır.

Emily, seyahat avantajlarıyla birlikte bir Schengen Bölgesi ülkesine erişim sağlarken vergi yükünü yasal olarak optimize etmenin bir yolunu aramaya başladı.

Çözüm. Yunanistan, yabancı yatırımcılar için özel bir vergi rejimi sunarak, kazanılan miktara bakılmaksızın küresel gelir üzerinden yıllık €100,000 sabit vergi ödemelerine olanak tanır. Bu rejim 15 yıla kadar geçerlidir.

Sorun. Kazakistanlı Arsen ve Amina çifti, Avrupa'da her yıl birkaç ay geçirebilecekleri bir ev istiyordu.

Ancak seçtikleri bir Avrupa ülkesine bağlı kalmak ve orada sürekli yaşamak zorunda kalmak istemiyorlardı. Kazakistan’dan kalıcı olarak ayrılma niyetleri yoktu.

Çözüm. Yunanistan Golden Visa, yatırımcıların Yunanistan'a her an girmelerine ve istedikleri kadar kalmalarına olanak tanır. Vatandaşlık başvurusu yapmayı seçmedikleri sürece ikamet şartı yoktur. Yatırımcılar Yunanistan'da sadece birkaç hafta geçirebilirler veya ziyaret etmeyi tamamen atlayabilirler.

Sorun. Nijeryalı Umar ve Ifeoma çifti yıllardır Avrupa'ya taşınmak istiyordu.

Çift başlangıçta yüksek yaşam standartları ve güvenlikleri nedeniyle Avusturya ve İsviçre’yi düşündü. Ancak bu ülkelerde oturma izni almanın zor olduğu ortaya çıktı. Örneğin, mali açıdan bağımsız kişiler için Avusturya ikameti pasif gelir gerektiriyordu. İsviçre ise yüksek bir götürü vergi talep ediyordu. Her iki gereksinim de çift için ulaşılamazdı.

Çözüm. Yunanistan Golden Visa süreci basit olup yalnızca gayrimenkul yatırımı gerektirir. €250,000'lık asgari eşiği ile Avrupa'daki en uygun fiyatlı seçeneklerden biri olmaya devam etmektedir.

Golden Visa sahipleri Yunanistan’da kısıtlama olmaksızın yaşayabilirler. 7 yıl sonra, Avusturya dahil AB’nin herhangi bir yerinde özgürce yaşama hakkı tanıyan Yunan vatandaşlığına başvurabilirler.

Yunanistan Golden Visa, başvuru sayısında bir düşüş belirtisi göstermiyor. 2025 yılında 8,879 yatırımcı izni verildi ve bunu Ocak-Mayıs 2026 arasında 4,249 izin daha izledi. Sadece 5 ay içinde 2026, bir önceki yılın toplamının neredeyse %48'ine ulaşmıştı ^{[2]Kaynak: Yunanistan Göç ve İltica Bakanlığı — Yasal Göç İstatistikleri Aralık 2025}.

Yunanistan Golden Visa onaylarındaki artış

Onay hızı da güçlü kalmaya devam ediyor. Ocak ve Mayıs 2026 arasındaki aylık düzenleme oranı, 2025 ortalamasının yaklaşık %15 üzerindeydi. Uzun vadeli eğilim de aynı derecede olumlu: onaylar 2022 ve 2023 arasında yaklaşık %101'lik bir artışla ikiye katlandı, 2024'te daha ılımlı bir şekilde yükselmeye devam etti ve ardından 2025'te tekrar hızlandı.

Mayıs 2026 itibarıyla Yunanistan’da, yatırımcılar ve aile üyeleri dahil olmak üzere yürürlükte olan 92,914 geçerli Golden Visa oturma izni bulunmaktadır.

Yunanistan Golden Visa dosya birikimi

Daha büyük zorluk, Yunanistan Golden Visa işlem birikimidir. Mayıs 2026 itibarıyla 33,051 başvuru hala beklemedeydi: 9,210'u yatırımcılardan ve 23,841'i aile üyelerinden. Program, başvuru düşüşü ile karşılaşmak yerine sürdürülebilir bir talebi, artan onay hacimlerini ve yetkililerin hala üzerinde çalıştığı büyük bir kuyruğu yönetmektedir.

Yunanistan, büyük ölçüde yerleşik gayrimenkul yatırımı yolu ve Yunan emlak piyasasının devam eden toparlanması sayesinde Avrupa’nın en popüler Golden Visa destinasyonlarından biri olmaya devam ediyor. Portekiz, Macaristan, Kıbrıs, Letonya veya İtalya; farklı hedefleri ve finansal amaçları olan yatırımcılar için daha uygun olabilir.

Yunanistan vs. Portekiz

Hem Portekiz hem de Yunanistan €250.000 tutarında asgari yatırım eşiğine sahiptir. Ancak, fonların nasıl kullanıldığı önemli ölçüde farklılık gösterir.

Portekiz’de €250.000 tutarındaki miktar sanat dallarına veya ulusal mirasın korunmasına yatırılmalıdır. Bu miktar iade edilemez. Buna karşılık Yunanistan, yatırımcıların aynı tutarı gayrimenkul satın alma için kullanmalarına izin verir. Mülk, gelir elde etmek için kiraya verilebilir ve belirli koşullar altında daha sonra satılabilir.

Oturma iznini korumak için Portekiz, yatırımcıların ülkede yılda en az 7 gün geçirmesini şart koşar. Diğer yandan Yunanistan, asgari konaklama şartı uygulamaz.

Vatandaşlık yolları da farklılık gösterir. Portekiz’de yatırımcılar 10 yıl sonra vatandaşlık için uygun hale gelirken, Yunanistan uygunluk için yılda en az 183 gün konaklama şartıyla 7 yıl ikamet gerektirir.

Yunanistan vs. Macaristan

Macaristan Golden Visa kapsamında asgari yatırım, Yunanistan’a benzer şekilde €250.000'den başlar. Ancak Macaristan sadece iki seçenek sunar:

• yatırım fonu birimleri satın alınması;
• bir Macar üniversitesine veya araştırma kurumuna iade edilemez bağış.

Doğrudan gayrimenkul satın alma işlemine izin verilmez.

Macaristan, 10 yıl geçerli olan ve bir kez uzatılabilen, toplamda 20 yıla kadar ikamet sağlayan bir oturma izni düzenler. Buna karşılık Yunanistan, yatırım korunduğu sürece süresiz olarak yenilenebilen 5 yıllık bir oturma izni verir.

Vatandaşlık için Macaristan, yılda en az 183 gün fiziksel varlık ile 11 yıl ikamet şartı koşar. Yunanistan daha erişilebilirdir; yine yılda en az 183 gün konaklama gerektirerek 7 yılda vatandaşlığa giden bir yol sunar.

Yunanistan vs. Kıbrıs

Hem Kıbrıs hem de Yunanistan, gayrimenkul satın alma karşılığında ikamet sunar. Ancak Kıbrıs €300.000 tutarında asgari mülk değeri talep ederken, Yunanistan'ın eşiği €250.000'den başlar. Her iki ülkede de yatırımcılar mülklerini kiraya verebilir ve belirli koşullar altında satabilirler.

Temel fark, verilen ikamet statüsünde yatmaktadır. Yunanistan 5 yıllık yenilenebilir bir oturma izni sağlarken, Kıbrıs süresi dolmayan daimi ikamet verir.

Kıbrıs’taki statüyü korumak için yatırımcıların ülkeyi en az 2 yılda bir ziyaret etmesi gerekir. Ayrıca istikrarlı bir gelir kanıtı göstermelidirler. Yunanistan fiziksel varlık veya gelir konusunda bu tür şartlar getirmez.

Kıbrıs yılda en az 183 gün konaklama şartıyla 8 yıl sonra vatandaşlık sunar. Yunanistan aynı konaklama şartına sahiptir ancak vatandaşlığa giden yol daha kısadır — 7 yıl.

Yunanistan vs. Letonya

Yunanistan gibi Letonya da €250.000'den başlayan bir gayrimenkul yatırımı seçeneği sunar. Mülk tamamlanmış olmalı ve ya Riga’da ya da şehrin 30 kilometrelik yarıçapı içinde bulunmalıdır. Letonya, Yunanistan’dan daha yüksek kira getirisi sunar. Ortalama brüt kira getirisi %7,2 iken, bazı bölgelerdeki getiriler %8'i aşabilir ^{[3]Kaynak: Global Property Guide — Letonya'da brüt kira getirileri}.

Letonya Golden Visa’yı Yunanistan ve diğer yatırım yoluyla oturma izni programlarından ayıran özellik, ticari yatırım için €50.000 tutarındaki düşük giriş eşiğidir. Gayrimenkul satın almak yerine, yatırımcılar 5 veya 10 yıl boyunca Letonyalı şirketlerin hisse sermayesine yatırım yapabilirler.

Letonya Golden Visa’nın asgari konaklama şartı yoktur. Ancak, fiziksel oturma izni kartı her seferinde 1 yıl geçerli olduğundan, yatırımcıların oturma izni yenileme işlemi yapmak ve güncel biyometrik verileri sağlamak için yılda bir kez Letonya’yı ziyaret etmeleri gerekir.

Letonya vatandaşlığı, başvuru sahiplerinin yılda en az 183 gün ikamet şartını karşılamaları kaydıyla 10 yıl sonra alınabilir.

Yunanistan vs. İtalya

İtalya ve Yunanistan Golden Visa programlarının ortak noktası azdır. İtalya da €250.000 eşiğine sahip olsa da, bu durum diğer Golden Visa programlarında nadiren bulunan bir seçenek olan yenilikçi start-up'lara yapılan yatırımlar için geçerlidir.

İki programın paylaştığı şey, bir işletmeye yatırım yapma olasılığıdır. İtalya’da asgari eşik €500.000 olup, bu Yunanistan’dan €100.000 daha yüksektir. İtalya’nın AB’nin 3. büyük ekonomisi olduğu ve yatırım ve geliştirme için geniş bir sektör yelpazesi sunduğu göz önüne alındığında, iş yürütmek için daha güçlü bir seçenek olabilir.

İtalya’nın asgari konaklama şartı yoktur. Vatandaşlık 10 yıl sonra mümkün olabilir ve yatırımcıların hak kazanmak için yeterli fiziksel varlık göstermeleri gerekir.

Immigrant Invest, 2006'dan bu yana yatırımcıların ve ailelerinin yatırım yoluyla oturma izni ve vatandaşlık almalarına yardımcı olan hükümet lisanslı bir yatırım göçmenliği danışmanlık şirketidir. Yunanistan dahil birçok ülkedeki ofislerimizle dünya çapında 10.000'den fazla müşteriye destek verdik.

Şirket içi gayrimenkul departmanımız doğrudan geliştiricilerle çalışır, müşteriler adına pazarlık yapar ve yatırımcıların hem göçmenlik hem de yatırım hedeflerini karşılayan doğrulanmış mülkleri seçmelerine yardımcı olur.

Immigrant Invest ile Yunanistan Golden Visa başvurusu yaparken, müşteriler süreç boyunca aşağıdakiler dahil uçtan uca destek alırlar:

• kişiselleştirilmiş uygunluk değerlendirmesi ve en uygun yatırım yolunun seçilmesi;
• başvuru sunulmadan önce gizli uyum Durum Tespit Süreci kontrolü;
• Yunanistan genelinde Golden Visa için uygun olan 300'den fazla yatırım amaçlı mülke erişim;
• yasal Durum Tespit Süreci ve işlem desteği dahil olmak üzere bir mülkün seçilmesi, rezerve edilmesi ve satın alınmasında yardım;
• oturma izni başvurusunun hazırlanması ve sunulması;
• Yunan vergi numarası alma, banka hesabı açma ve diğer idari formalitelerin tamamlanmasında yardım;
• oturma izni yenileme işlemleri ve diğer onay sonrası hizmetlerle destek.

Her başvuru, oturma izni düzenlendikten sonra da devam eden yardımlarla birlikte hukuk, uyum ve yatırım uzmanlarından oluşan özel bir ekip tarafından desteklenir. Yerel uzmanlığımız, Atina’daki ofisimiz ve geniş yatırım amaçlı mülk portföyümüzle Yunanistan Golden Visa sürecinin her aşamasını kolaylaştırıyoruz.

1. Yunanistan Golden Visa bir dizi avantajla yatırımcıları cezbetmektedir. Bunlar arasında Schengen Bölgesi'nde vizesiz seyahat ve Avrupa'ya taşınma fırsatı yer almaktadır.
2. Golden Visa almak için yabancılar €250,000+ değerinde gayrimenkul satın alabilirler. Bu seçenek, Yunan emlak piyasasının uygun fiyatlı olması ve istikrarlı büyümesi nedeniyle özellikle caziptir.
3. Yunanistan, gayrimenkulün yanı sıra sekiz farklı yatırım seçeneği daha sunmaktadır. Bunlar arasında menkul kıymet satın alımı, Yunan işletmelerine sermaye katkısı veya bir Yunan bankasına mevduat yatırımı bulunmaktadır.
4. Yunanistan Golden Visa almanın tüm süreci 4 ay gibi kısa bir sürede tamamlanabilir.
5. Yatırım yoluyla ikamet sunan diğer Avrupa ülkeleri arasında Macaristan, Portekiz, İtalya, Letonya ve Kıbrıs bulunmaktadır. Ancak Yunanistan en popüler seçeneklerden biri olmaya devam etmektedir.