Yunan Gayrimenkulüne Yatırım Yapabileceğiniz En İyi 11 Yer: Yaşayın, Kiralayın veya Büyütün

Yunanistan gayrimenkul pazarı kriz sonrası toparlanma sürecinin çok ötesine geçti. Fiyatlar yükseliyor, kiralama talebi güçlü kalmaya devam ediyor ve yabancı alıcılar; gelir potansiyeli, ikamet avantajları ve geniş giriş fiyatı yelpazesi nedeniyle Atina, Selanik, adalar ve seçkin kıyı bölgelerini hedeflemeye devam ediyor.

1. Oturma iznine giden yol ve Schengen erişimi

Yunanistan gayrimenkulüne en az €250.000 yatırım yaparak, AB dışı ülke vatandaşları oturma izni alabilirler. Bu izin, her 180 günlük dönemde 90 güne kadar Schengen Bölgesi’ne vizesiz seyahat imkanı sağlar.

Yatırım çekici getiriler sağlayabilir — uzun süreli kiralamalardan yıllık %10’a varan veya gayrimenkul fonları aracılığıyla %4—5 oranında. Kesintisiz mülkiyet gerekli olmakla birlikte, yatırımcılar oturum haklarını kaybetmeden mülkü satmakta ve başka bir gayrimenkule yeniden yatırım yapmakta serbesttirler.

İzin ayrıca eş, 21 yaşın altındaki çocuklar ve her iki tarafın anne babası da dahil olmak üzere aile üyelerini kapsar. 

7 yıllık yasal ikametin ardından tüm aile Yunan vatandaşlığına başvurmaya hak kazanır. Pasaportlar düzenlendikten sonra mülk, vatandaşlık statüsünü etkilemeden satılabilir.

2. Her bütçeye uygun fiyat

2026 yılında Yunanistan’da ortalama gayrimenkul fiyatı m² başına €2.780 seviyesindedir^{[3]Kaynak: Indomio — Yunanistan’da emlak fiyatları}. Ancak Yunanistan gayrimenkul pazarı oldukça geniş bir fiyat aralığı sunmaktadır.

m² başına €600’nin altındaki mütevazı köy evlerinden €7.000’nin üzerindeki falez kayalıkları üzerindeki villalara kadar, Yunanistan’ın gayrimenkul pazarı neredeyse her fiyat noktasını kapsar. İster €80.000 ister €1,5 milyon yatırım yapıyor olun, pazara giriş yapabilirsiniz.

3. Güvenilir fiyat artışı

Yunanistan’da gayrimenkul değerleri yılda ortalama %7—9 oranında istikrarlı bir şekilde yükselmektedir^{[4]Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası — Konut gayrimenkul fiyat endeksleri: Ç4 2025}. Atina ve Selanik gibi şehirler genellikle ülke ortalamasını geride bırakmaktadır. Sınırlı konut arzı, güçlü yabancı alıcı talebi ve seçkin şehir ile kıyı bölgelerine yapılan sürekli yatırımlar, fiyatlar üzerindeki yukarı yönlü baskının sürdürülmesine yardımcı olmaktadır.

4. Etkileyici kiralama getirileri

Uzun süreli kiralamalar ortalama brüt %4,5 veya net %3,5—5 getiri sağlarken, bu oran %10’a kadar çıkabilmektedir^{[5]Kaynak: Global Property Guide — Yunanistan’da brüt kiralama getirileri: Atina ve diğer 5 şehir}. Yunanistan’da kısa süreli kiralamalar son derece kârlı olabilir ve brüt getiriler %25’e kadar ulaşabilir.

Kısa süreli kiralamaların daha yüksek gelir potansiyeli, bu segmentteki büyümeyi teşvik etmeye yardımcı olmaktadır. Merkez Atina’da aktif ilanlar 2025 yılında %11 artmıştır. Tipik bir 75 m² daire, uzun süreli kiralama kapsamında yaklaşık €700 getiri sağlarken, kısa süreli kiralama olarak aylık brüt yaklaşık €1.740 gelir elde etmiştir^{[6]Kaynak: Kathimerini — Yeni kısıtlamalara rağmen merkez Atina’da kısa süreli kiralamalar artıyor}.

5. Turizm destekli talep

2025 yılında Yunanistan’ı yaklaşık 43,3 milyon turist ziyaret etti — bu bir önceki yıla göre %6,4 daha fazla — ve yaklaşık €23,6 milyar turizm harcaması getirdi^{[7]Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası — Seyahat hizmetleri dengesindeki gelişmeler: 2025}. Bu ziyaretçi akışı, kiralık konaklama tesislerine — özellikle kısa süreli konaklama dairelerine ve villalara — yıl boyunca olan talebi beslemektedir.

6. Seçkin cazibe

Yunanistan 2024 yılında 1.200 milyoneri kendine çekerek varlıklı kişiler için Avrupa’nın en popüler üç yerleşim yerinden biri haline geldi. 2025 yılında 1.200 milyoner göçmenin daha Yunanistan’a taşınması bekleniyordu^{[8]Kaynak: Kathimerini — Yunanistan 2024’te küresel zenginlerin favorisi oldu ve 2025}. Onların varlığı, seçkin lokasyonlarda talebi ve değerleri yükseltmektedir.

7. Güvenli mülkiyet

Yunanistan, mülk sahipleri için net tapu hakları ve Ulusal Kadastro olarak adlandırılan şeffaf bir tapu sicil sistemi de dahil olmak üzere AB düzeyinde hukuki koruma sağlar. Bu modern ve dijital sistem eski ipotek bürolarının yerini almaktadır. Mülkiyeti, sınırları ve tüm hukuki talepleri kaydeder. Bir mülk tescil edildikten sonra mülkiyet kesindir.

AB e-Adalet protokolleriyle uyumlu olan Kadastro, AB standartlarını takip eder, sınır ötesi erişimi destekler ve Yunanca ve İngilizce haritalar ile kayıtlar sunarak uluslararası alıcılar için tapu kontrollerini kolaylaştırır.

Vergiler, hukuki incelemeler, finansman koşulları ve Golden Visa kuralları, bir satın alma işleminin nihai maliyetini ve sonrasında mülkle neler yapabileceğinizi şekillendirebilir. Herhangi bir belgeyi imzalamadan önce, en çok neyin önemli olduğu ve nedeni aşağıda açıklanmıştır.

Durum Tespit Süreci

Yunanistan’da mülk satın alma süreci Durum Tespit Süreci ile başlar: tapunun temiz olduğu, satıcının satış yetkisinin bulunduğu ve arazide herhangi bir haciz veya imar sorunu bulunmadığı doğrulanır. 

İyi bir yerel avukatla çalışmak şarttır. Sözleşmeleri kontrol edecek, hukuki riskleri inceleyecek ve tapu dairesi veya Kadastro nezdindeki tescil işlemlerini yürüteceklerdir.

Immigrant Invest aracılığıyla ikamet amacıyla mülk satın alıyorsanız, uzman ekibimiz doğru mülkü seçmekten oturma izninizi almaya kadar her adımda size rehberlik edecektir.

Vergiler

Yunanistan’da mülk satın aldığınızda dikkate alınması gereken birkaç temel vergi vardır. İkinci el bir mülk alıyorsanız %3.09 oranında mülk devir vergisi ödersiniz. 

Bir yükleniciden yeni inşa edilmiş bir mülk satın alıyorsanız, standart vergi %24 KDV’dir. Bununla birlikte, çoğu yüklenici artık geçici bir KDV muafiyetini tercih etmektedir; bu da bunun yerine %3.09 oranındaki daha düşük mülk devir vergisini ödeyeceğiniz anlamına gelir. Bu indirimli oran, 2026 sonuna kadar çoğu yeni konut için geçerlidir.

Ayrıca dikkat edilmesi gereken diğer hususlar şunlardır:

• %1,5 — avukat ücreti;
• %0,5 — kadastro tescil ücreti;
• %0,3 — mühendis ücreti.

Toplamda satın alma fiyatınıza yaklaşık %5,5 eklemeyi bekleyebilirsiniz. Örneğin, €400.000 değerinde bir ev için bu, yaklaşık €22.000 tutarında ek maliyet anlamına gelir.

Konut kredileri

Yunanistan’da ikamet edenler gayrimenkulün ekspertiz değerinin %80'ine kadar kredi kullanabilirler. İkamet etmeyen yabancılar için bu sınır, en azından Eurobank’ta %65'tir. Konut kredisine başvurmak için Yunanistan vergi kimlik numarası gereklidir.

Kredi süreleri, borçlunun kredi sona erdiğinde 75 yaşın altında olması şartıyla Eurobank’ta 30 yıla, Alpha Bank’ta ise 25 yıla kadar uzamaktadır.

Faiz oranları iki ana kategoriye ayrılır:

1. Değişken: 3 aylık Euribor artı bankaya özgü kâr payına dayalıdır ve örneğin Alpha Bank’ta %4,1 civarında bir oranla sonuçlanır.
2. Sabit: Alpha Bank’ta %2,7^{[10]Kaynak: Alpha Bank — Yabancılar için konut kredisi} ve Eurobank’ta %2,9'dan^{[11]Kaynak: Eurobank — Yerleşik olmayanlar için konut kredisi}, başlayan sabit faiz dönemleri sırasıyla 1 ila 20 yıl ve 3 ila 30 yıl arasında değişmektedir.

Yunanistan konut pazarına genel bakış

Yunanistan gayrimenkul pazarı 2026 başında yavaşlama belirtisi göstermedi. İkinci çeyrekte daire fiyatları ülke genelinde yıllık bazda %5,5 artarken, buna Atina’da %5,0 ve Selanik’te %4,7 artış dahildir. 2025 yılının tamamında daire fiyatları %8,3 artmıştır^{[12]Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası — Konut gayrimenkul fiyat endeksleri: Ç2 2026}.

Yunanistan’daki yabancı alıcıların yarısından fazlası 2025 yılında ikinci ev veya tatil evi olarak mülk satın alırken, %30'u ise öncelikle kiralama geliri veya yeniden satış dahil yatırım amacıyla satın almıştır. Daireler yabancı alımlarının %38'ini oluşturarak en popüler seçim olurken, bunu müstakil evler ve müstakil dubleksler izlemiştir^{[13]Kaynak: Tovima News — Yabancı Alıcılar 2025'te Yunanistan'da Gerçekte Ne Satın Aldı}.

Golden Visa şartları

Yunanistan Golden Visa, gayrimenkul yatırımı karşılığında oturma izni sağlar. Mülk, eski binaların yeniden kullanımı da dahil olmak üzere yenileme amacıyla satın alınırsa, başvurudan önce çalışmaların tamamlanması şartıyla €250,000 asgari yatırım tutarı uygulanır. Başka bir seçenek de koruma altındaki tarihi binaları restore etmektir. Bu durumda yenileme işleminin, onaydan 5 yıl sonra gerçekleşecek olan ilk izin yenilemesine kadar tamamlanması gerekir.

Projeden veya taşınmaya hazır Golden Visa mülkleri için çıta daha yüksektir:

• Taşra bölgelerinde en az 120 m²'lik tek bir mülk için €400,000;
• Seçkin bölgelerde — Atina ve banliyöleri, Selanik, Mikonos, Santoron ve 3,100'den fazla yerleşik nüfusu olan herhangi bir ada — aynı mülk için €800,000.

Golden Visa şartları kapsamında kısa süreli kiralamalar yasaklanmıştır. Yalnızca uzun süreli kiralamalara izin verilir.

Yunanistan’da mülk satın almak için en iyi yer ne aradığınıza bağlıdır: artan mülk değerleri, sağlam kira geliri veya yıl boyunca güvenilir talep. Coğrafya oldukça cömerttir, ancak mantık lokasyona göre değişir.

İşte Yunanistan'ın en iyi gayrimenkul piyasalarının bölge bölge dökümü ve her birini neyin öne çıkardığı:

1. Atina ve Atina Rivierası. Güçlü yerel talep ve istikrarlı getirileriyle uzun süreli kiralamaların merkezi.
2. Selanik. Kalkınma ve kentsel dönüşümle desteklenen, ülkenin en hızlı büyüyen gayrimenkul piyasası.
3. Mikonos. Yüksek gecelik fiyatlarıyla kısa süreli kiralama oranlarının yıldızı.
4. Zakintos. Getiri arayanlar için — güçlü yaz talebi, yüksek kısa süreli getiriler ve önde gelen adalara göre daha düşük giriş fiyatları.
5. Korfu. İstikrarlı performans — yüksek getiriler, daha uzun bir sezon ve yazın ötesine uzanan talep.
6. Rodos. Getiri, fiyat artışı, turizm ve yabancı talebin dengeli bir karışımı.
7. Girit. Ölçek, istikrar ve yaşam tarzı sunan uluslararası alıcıların en çok tercih ettiği yer.
8. Santoron. Zarafetiyle öne çıkan ikinci adres — yüksek doluluk, güçlü getiriler ve Girit'e göre daha rüya gibi bir his.
9. Peloponez. Marinaları ve denizcilik cazibesi sayesinde yat sahipleri için bir çekim merkezi.
10. Batı Makedonya. Düşük giriş maliyetleri ve büyüme potansiyeli ile yenileme için öne çıkan bir değer sunar.
11. İkincil Kiklad ve Sporad Adaları. Yoğun yaz sezonunun dışında bile tutarlı bir şekilde yüksek doluluk oranları.

Atina, yatırımcılara iki pazarı bir arada sunuyor: şehirde yıl boyunca süren yüksek kiralama talebi ve Riviera boyunca uzanan prestijli sahil cazibesi. Fiyatlar yükseliyor, arz kısıtlı ve merkezi semtler ile sahil mahalleleri arasındaki fark çok farklı stratejiler için alan yaratıyor.

Neden yatırım yapılmalı

Atina, Avrupa’nın en aktif kiralama pazarlarından biridir. 2026 yılında, kiralık konut talebinin mevcut arzın neredeyse dört katı olduğu tahmin edilmektedir ve her mülk için yaklaşık dört potansiyel kiracı rekabet etmektedir^{[14]Kaynak: Kathimerini — Uygun fiyatlı konut açığı}.

Atina’daki kira artışı 2026'da güçlü seyretmeye devam etti; bazı mahalleler şehir ortalamasını açık ara geride bıraktı. Petralona kiralarda yıllık %15,6'lık bir artış kaydederken, onu %14,3 ile Kipseli ve %9,1 artışla Atina Rivierası'ndaki Elliniko izledi^{[15]Kaynak: Proto Thema — 2026 kira haritası}.

Yaklaşık 50—70 m²'lik 1 odalı daireler için Atina’daki talep edilen kiralar mahalleye göre önemli ölçüde değişiklik göstermektedir. Kipseli’de ilanlar aylık yaklaşık €550'den başlamaktadır. Seçkin Kolonaki semtinde 73 m²'lik bir daire aylık yaklaşık €1,400 olarak listelenirken, 70 m²'lik lüks mobilyalı bir çatı katı €3,000'ye ulaşmaktadır.

Yatırımcılar, uzun süreli kiralamalarda ortalama yaklaşık %5,1 brüt getiri bekleyebilirler; bu oran kısa süreli kiralamalarda yaklaşık %13,6'ya yükselmektedir^{[16]Kaynak: Airbtics — 2025'te Yunanistan'ın En İyi Kiralık Mülk Pazarları}.

Yaşam tarzı ve konum

Atina, yıl boyunca süren turizmi akademik ve uzaktan çalışma cazibesiyle harmanlamaktadır. Koukaki ve Mets gibi semtler hem kısa hem de uzun süreli kiracılar için cazibe merkezleridir.

Hemen güneyde, Atina Rivierası Palaio Faliro’dan Sounion Burnu’na kadar uzanmaktadır. Tatil beldesi gibi görünmekle birlikte bir banliyö yaşamı sunar. Glyfada ve Vouliagmeni, marina manzaraları, plaj kulüpleri ve şehre yakınlığı tek bir posta kodunda bir araya getirmektedir.

Büyük yenileme projeleri devam etmektedir: metro hattı uzatması, Hellinikon sahil yeniden geliştirme projesi ve yerel güzelleştirme projeleri. Bunlar sadece yüzeysel değil — aynı zamanda yaşanabilirliği ve mülk değerlerini artırmaktadır.

Fiyatlar

Yunanistan'ın başkenti olmasına rağmen Atina, mahalleye bağlı olarak hâlâ uygun fiyatlı mülk seçenekleri sunabilmektedir. Yine de fiyatlar yükseliyor: ortalama konut fiyatları Ağustos 2026'da yıllık bazda %5,7 arttı; bazı semtlerde ise daha keskin bir büyüme kaydedildi — Gazi–Metaxourgio’da %17,7, Neo Psychiko’da %14,1 ve Marousi’de %9,6^{[17]Kaynak: Yavanet — Atina mülk piyasası verileri, Ağustos 2026}.

İşte bekleyebileceğiniz rakamlar:

• m² başına €2,176 — Kipseli;
• m² başına €3,673 — Atina Merkezi;
• m² başına €4,300 — şehir geneli ortalaması;
• m² başına €5,033 — Atina Rivierası^{[17]Kaynak: Yavanet — Atina mülk piyasası verileri, Ağustos 2026}.
• Bu durum, Atina merkezinde 3 odalı bir dairenin €370,000 tutabileceği, deniz kenarındaki benzer bir konutun ise €500,000 veya daha fazla olabileceği anlamına gelir.

Selanik son birkaç yılını Atina ile arasındaki farkı kapatmakla geçirdi — ve fiyat artışında genellikle Atina’yı geride bıraktı. Şehir, daha düşük bir giriş noktasını güçlü öğrenci talebi, gelişen altyapı ve günlük cazibesini kaybetmeden hızlı hareket eden bir gayrimenkul piyasasıyla birleştiriyor.

Neden yatırım yapmalı?

Hiçbir Yunan şehrinde mülk fiyatları Selanik’ten daha hızlı yükselmedi. Değerler 2019'dan bu yana %83'ün üzerinde sıçradı: Selanik’te 2023'te %16.6, 2024'te %11.7 ve 2025'te %9.7 artış görülürken Atina sırasıyla %13.9, %8.6 ve %6.6 kaydetti^{[18]Kaynak: Yunanistan Merkez Bankası — Konut fiyat endeksleri: 2026 2. Çeyrek}. Stratejiniz sermaye kazançlarını içeriyorsa, aradığınız şehir burası olabilir.

Kira getirileri de bir o kadar çekicidir. Atina gibi Selanik de öğrencilerden, dijital göçebelerden ve turistlerden gelen istikrarlı talebin etkisiyle brüt yaklaşık %5 getiri sunmaktadır. Ancak kira fiyatları nispeten erişilebilir kalmaya devam etmektedir. Daha uygun fiyatlı bölgelerde 50 m²'lik bir daire yaklaşık €500'ye kiralanabilirken, seçkin merkez bölgelerde €650—700 veya daha fazla ödeme yapılmaktadır.

Yaşam tarzı ve konum

Yunanistan'ın en büyük ikinci şehri, büyüyen bir piyasadan daha fazlasıdır — bir merkezdir. 150,000'den fazla öğrencisi, yoğun limanı, uluslararası havalimanı ve yeni metro sistemiyle Selanik, uzun vadeli büyüme için konumlanmıştır.

Yatırımcıların tercihleri:

• Tarihi dokusu ve turist trafiğiyle Ano Poli;
• Aileler için ideal bir banliyö olan Kalamaria;
• Birinci sınıf deniz manzaralı evlerin küresel alıcıları çektiği Nea Paralia.

Fiyatlar

Ağustos 2026'da^{[19]Kaynak: Indomio — Selanik bölgesindeki konut fiyatları}, Selanik genelinde ortalama istenen fiyatlar m² başına €2,398 seviyesine ulaştı. Bu durumda:

• 2 yatak odalı daire yaklaşık €187,000;
• Merkezde 3 yatak odalı bir birim yaklaşık €290,000 tutmaktadır.

Selanik uygun fiyat, kültür ve hareketlilik arasındaki bağları birleştiriyor — ve bu, gayrimenkulde nadir görülen bir üçlüdür.

Mikonos, ayrıcalığı ekonomiye dönüştürüyor. Çok az Yunan piyasası küresel talep, kiralama fiyatlama gücü ve kıtlığın bu seviyesini bir araya getirir — ve yatırımcılar buna göre ödeme yapar.

Neden yatırım yapmalı?

Mikonos, kısa süreli kiralamalarda kendine ait özel bir ligde yer almaktadır. Ortalama gecelik fiyatlar Santoron’daki $353'a kıyasla yaklaşık $771'a ulaşmaktadır. İlan başına yıllık gelir yaklaşık $116,600 seviyesindedir — bu oran Santoron’un $53,000'lık değerinin iki katından fazladır^{[20]Kaynak: AIRDNA — Mikonos, Varsayılan Airbnb ve kısa süreli kiralama piyasası verileri}.

Doluluk oranı, Mikonos seviyesindeki fiyat noktalarında bile %70 civarında güçlü kalmaya devam etmektedir. 

Birinci sınıf kısa süreli kiralamalar brüt yaklaşık %15—16 getiri sağlayabilirken^{[21]Kaynak: Airbtics — 2025 Yılında Yunanistan'ın En İyi Kiralık Gayrimenkul Piyasaları}, lüks villalar gecelik fiyatların keskin bir şekilde yükseldiği yaz sezonunun tavan yaptığı dönemde bu sınırı daha da yukarı taşımaktadır.

Yaşam tarzı ve konum

Mikonos, jet sosyetenin oyun alanıdır: helikopter pistleri, marinalar ve sonsuzluk havuzlu villalar. Villa satışlarının %60'ından fazlası artık butik otel işleten veya eğlence düşkünlerine ve yatçılara lüks evler kiralayan yabancı alıcılara gitmektedir.

Fiyatlar

Ağustos 2026'da Mikonos’taki ortalama istenen fiyatlar m² başına yaklaşık €7,630'ye ulaştı. Birinci sınıf deniz manzaralı villalar ve prestijli mülkler bu ortalamaların çok üzerinde yer almaktadır^{[22]Kaynak: Indomio — Mikonos'ta konut fiyatları}.

Küçük mülkler bile önemli bütçeler gerektirir:

• 45–60 m²'lik 1 yatak odalı bir mülk için €350,000—450,000;
• 90–120 m²'lik 2 yatak odalı bir ev için €650,000—900,000;
• 3 yatak odalı bir villa için €1.2 milyon ve üzeri; sahilde ve panoramik manzaraya sahip mülkler ise çok daha yüksek seviyelere tırmanmaktadır.

Zakintos, yoğun yaz talebini olağanüstü güçlü bir kiralama ekonomisine dönüştürüyor. Yüksek doluluk oranı, erişilebilir giriş fiyatları ve geniş tatil evi pazarı, adaya Yunanistan’daki en net getiri hikayelerinden birini kazandırıyor.

Neden yatırım yapılmalı

Zakintos, Yunanistan kiralama pazarlarının karşılaştırılmasında denklemin her iki tarafında da lider konumdadır: kısa süreli brüt getiriler %24,46'ya ulaşırken, uzun süreli kiralamalar ortalama %5,4 ile en yüksek oranları sunmaktadır^{[16]Kaynak: Airbtics — 2025'te Yunanistan'ın En İyi Kiralık Mülk Pazarları}.

Güçlü bir turist pazarı ve nispeten erişilebilir mülk fiyatları ekonomiyi desteklemektedir. 2026'nın başlarında Zakintos kısa süreli kiralamaları gecelik ortalama $272 ve %67 doluluk oranı —Yunanistan’daki en yüksek doluluk oranlarından biri— ile yıllık yaklaşık €38,000 gelir elde etmiştir^{[23]Kaynak: AIRDNA — Zakintos, Varsayılan Airbnb ve kısa süreli kiralama piyasası verileri}.

Yaşam tarzı ve konum

Zakintos; Navagio Plajı, Mavi Mağaralar ve koruma altındaki Laganas Körfezi’ndeki kaplumbağa şeklindeki Marathonisi ile tanınan, Yunanistan'ın en popüler ada destinasyonlarından biridir. Ada, kartpostal manzaralarının ötesinde, hareketli tatil kasabalarını daha sakin köylerle harmanlamakta ve yazın kolay erişim sağlayan kendi havalimanına sahip bulunmaktadır.

Zakintos’un güneydoğusunda daha sakin bir yarımada olan Vasilikos; plaj, yeşillik ve daha tenha bir ortam arayan alıcılara hitap etmektedir. Keri panoramik manzaraları ve özel konutlarıyla popülerken, Zakintos Şehri yakınlarındaki köklü bir sahil beldesi olan Tsilivi ise restoranlar, plaj erişimi ve daha hareketli bir atmosfer isteyen alıcıları çekmektedir.

Fiyatlar

Zakintos’ta ortalama talep edilen fiyatlar m² başına yaklaşık €2,900 seviyesindedir, ancak aralık geniştir — Artemisio’da m² başına yaklaşık €1,790'den Mpochali’de yaklaşık €4,530'ye kadar çıkmaktadır^{[24]Kaynak: Indomio — Zante bölgesindeki konut fiyatları}.

Alıcıların bekleyebileceği rakamlar şunlardır:

• 1 odalı veya küçük bir daire için €117,000—200,000;
• 2 odalı bir daire veya küçük bir ev için €180,000—280,000;
• Rağbet gören kıyı ve kuzey bölgelerinde 3 odalı müstakil bir ev veya villa için €400,000—600,000+.

Korfu, bir tatil piyasası gibi davranmadan bir tatil piyasasının rakamlarına sahiptir. Güçlü getiriler, daha uzun bir sezon ve yıl boyunca süren altyapı, burayı Yunanistan'ın en dengeli ada seçeneklerinden biri ve Yunanistan’da nerede mülk satın alınacağına dair güçlü bir yanıt haline getirir.

Neden yatırım yapmalı?

Korfu, %22.15 kısa süreli brüt getiri ve %5.1 uzun süreli getiri ile Yunanistan'ın kira getirisi sıralamasında zirveye yakın bir konumda yer almaktadır. Hem tatil kiralamalarının^{[25]Kaynak: AIRDNA — Korfu, Varsayılan Airbnb ve kısa süreli kiralama piyasası verileri} hem de geleneksel kiralamaların ikna edici bir şekilde çalışabildiği az sayıdaki ada piyasasından biridir^{[26]Kaynak: Indominio — Korfu'da konut fiyatları}.

Korfu ayrıca çok az adanın iddia edebileceği tek bir nedenle öne çıkar: yıl boyunca süren talep. Yolcu trafiği 2025 genelinde %6.3 artarken, sadece Aralık ayında yıllık bazda %41.6 artış gösterdi — bu da talebin yoğun sezon dışındaki aylarda da oluştuğunun güçlü bir işaretidir^{[27]Kaynak: Fraport Greece — Trafik rakamları}.

Doluluk oranı yıllık ortalama %66 olup yaz sezonunun tavan yaptığı dönemde %80—85 civarına yükselmektedir. Bu tür bir istikrar, onu hem kısa hem de uzun süreli kiralamalar için ideal kılar.

Yaşam tarzı ve konum

Yeşil tepeler, mavi deniz ve 300 günden fazla güneş ışığı. Korfu, yıl boyunca süren feribot rotaları, iki uluslararası havalimanı ve doğrudan bir seyahat reklamından fırlamış gibi görünen manzaralar sunar. 

Ancak bu ada sadece fotoğraflar için değildir. Şunları cezbetmektedir:

• Düşük bakım gerektiren kıyı yaşamı isteyen emekliler;
• İstikrarlı altyapıya ihtiyaç duyan dijital göçebeler;
• Mevsimsel seyahat trendlerinden beslenen kısa süreli kiralama yatırımcıları.

Lüks villalardan küçük şehir dairelerine kadar her şeyi — ve her ikisini de destekleyen altyapıyı — bulacaksınız. Korfu bir yaşam tarzı satar ancak bunu rakamlarla destekler.

Fiyatlar

Ağustos 2026 itibarıyla^{[28]Kaynak: Indomio — Korfu İli bölgesindeki konut fiyatları}, Korfu İli’ndeki konutlar için ortalama istenen fiyat m² başına €3,035 seviyesindeydi. Ancak konum, her zaman olduğu gibi fark yaratır: Kassiopi’de fiyatlar m² başına €4,714'ye yükseldi.

Rakamlar bunu doğrulamaktadır:

• Korfu Kasabası'nda veya yakınında 1 yatak odalı bir daire için €170,000—220,000;
• Konumuna ve durumuna bağlı olarak 2 yatak odalı bir daire için €220,000—300,000;
• Kasabada veya rağbet gören kıyı bölgelerinde 3 yatak odalı bir ev için €300,000—400,000+.

Rodos tek bir manşet metriğinde kazanmıyor — dengeli yapısıyla kazanıyor. Fiyatlar hâlâ erişilebilir, turizm köklü, getiriler rekabetçi ve yabancı talebi oturmuş durumda; bu da burayı Yunanistan’da ev satın alınacak en iyi yerlerden biri yapıyor.

Neden yatırım yapılmalı

Rodos, herhangi bir mülk metriğinde Yunanistan’da tek başına lider olmayabilir, ancak neredeyse hepsinde güçlü bir performans sergilemektedir — ki adayı yatırımcılar için ilginç kılan tam da budur:

• yabancı alıcılar, tatil evi satın alımlarının yaklaşık %60—65'ini oluşturmaktadır^{[29]Kaynak: Kathimerini — Tatil evi alıcılarının çoğu yabancılardır};
• kısa süreli kiralama getirileri %19,8'e ulaşabilmektedir;
• uzun süreli kiralama getirileri ortalama %5,13 civarındadır^{[16]Kaynak: Airbtics — 2025'te Yunanistan'ın En İyi Kiralık Mülk Pazarları};
• mülk fiyatları Ağustos 2026'da yıllık bazda %14,9 arttı;
• ortalama talep edilen fiyatlar^{[30]Kaynak: Indomio — Rodos'taki konut fiyatları} m² başına yaklaşık €2,605 ile nispeten erişilebilir kalmaktadır.

Turizm başka bir talep katmanı eklemektedir. Rodos ayrıca ziyaretçi sayılarına göre Yunanistan'ın en popüler destinasyonları arasında yer almakta ve 2026'nın ilk yedi ayında yaklaşık 1,71 milyon uluslararası ziyaretçiyi ağırlamış bulunmaktadır^{[31]Kaynak: INSETE — Yunanistan'a uluslararası varışlar, Ocak–Temmuz 2026}.

Sonuç nadir bir dengedir: güçlü yabancı talebi, yüksek kiralama potansiyeli, hızlı fiyat artışı, yoğun turist trafiği ve hâlâ Yunanistan'ın en pahalı adalarının oldukça altında kalan giriş fiyatları.

Yaşam tarzı ve konum

Anthony Quinn Koyu’nun kumsallarından çam ormanlarına, zeytinliklere ve kıvrımlı dağ patikalarına kadar Rodos, yazın çok ötesine geçen dört mevsimlik bir yaşam tarzı sunmaktadır.

Ada aynı zamanda iyi ulaşım bağlantılarına sahiptir. Yıl boyunca düzenlenen uçuşlar Rodos’u büyük Avrupa şehirlerine bağlarken, Doğu Akdeniz’in en yoğun feribot limanlarından biri On İki Adalar’a ve Yunanistan anakarasına rotalar sağlamaktadır. Küçük coğrafyası da başka bir avantajdır: plajlar, köyler ve havalimanı 60 kilometrelik bir kıyı çemberi içinde yer almakta ve çoğu sürüşü 90 dakikanın altında tutmaktadır.

Ada birden fazla alıcı türüne hitap etmektedir:

• emekliler ve yaşam tarzı alıcıları sahil dairelerini ve müstakil şehir evlerini tercih etmektedir;
• butik otelciler konukevi dönüşümleri için merkezi konutları hedeflemektedir;
• yüksek net değere sahip kişiler (HNWI) lüks sahil yaşamı için Faliraki ve Lindos’u seçmektedir;
• Yunanistan ve Balkanlar’dan gelen orta segment alıcılar Kalavarda, Kiotari ve Kremasti yakınlarındaki aile evlerine odaklanmaktadır.

Fiyatlar

Rodos genelinde m² başına ortalama talep edilen fiyat €2,605 seviyesindedir.

Ağustos 2026'da talep edilen fiyatlar Archangelos’ta m² başına yaklaşık €1,650 ile Lindos’ta €3,360 arasında değişiyordu. Rodos Şehri ortalama m² başına yaklaşık €2,510 iken Faliraki €3,200'ye daha yakındı. Yenilenmiş lüks konutlar ve deniz kenarındaki villalar çok daha yüksek fiyatlar talep edebilmektedir.

Rodos’ta yabancı yatırımcılar aşağıdaki fiyat noktalarında mülk satın alabilirler:

• Rodos Şehri’nde 1 odalı bir daire için €100,000—140,000;
• Şehir merkezinde veya çevresinde 2 odalı bir daire için €180,000—230,000;
• Faliraki ve Lindos gibi rağbet gören tatil bölgelerinde müstakil villalar için €320,000—700,000+, birinci sınıf lüks mülklerde ise bu rakamlar çok daha yüksek seviyelere ulaşmaktadır.

Girit büyüklük avantajına sahiptir: daha fazla şehir, sahil şeridi, alıcı türü ve stratejinizi seçme esnekliği. Güçlü yabancı talebini yükselen fiyatlar, köklü turizm ve hem yaşam tarzı hem de gelir için çalışabilecek genişlikte bir mülk piyasasıyla birleştirmektedir.

Neden yatırım yapılmalı

Girit, Yunanistan'ın sadece en büyük adası değil — aynı zamanda yabancı alıcılar arasında da en popüler olanıdır^{[32]Kaynak: Kathimerini — Girit yabancı tatil evi alıcılarının tercihlerinde ilk sırada}. Denizaşırı talepten aldığı pay 2025'te %29,42 iken 2026'da %35,15'e yükseldi — neredeyse her üç alıcıdan biri^{[33]Kaynak: Elxis — Basın bülteni: Yunanistan'da tatil evlerine yönelik yabancı talebinin bu yılki 'sıcak noktaları' nereler?}. Talebe Hollanda, Almanya, Belçika, Fransa ve İngiltere’den gelen alıcılar öncülük etmektedir^{[34]Kaynak: Elxis — Girit 2026'da Yabancı Alıcıların Tercihlerinde Başı Çekiyor}.

Ağustos 2026'da mülk fiyatları ada genelinde yıllık bazda %5,5 arttı^{[35]Kaynak: Indomio — Girit bölgesindeki konut fiyatları}; en güçlü artışlar şuralarda kaydedildi:

• Rethymno: +%9,3;
• Chania: +%7,3;
• Heraklion: +%6,8.

Turizm bu ivmeyi güçlü tutmaktadır. Girit, 2025'te yaklaşık 6,35 milyon ziyareti ağırladı^{[36]Kaynak: Bank of Greece — Seyahat hizmetleri dengesindeki gelişmeler: 2025} ve 2026'nın ilk yedi ayında yıllık bazda %7,2 artışla 3,2 milyon uluslararası havayolu varışına daha ev sahipliği yaptı^{[37]INSETE — Yunanistan'a uluslararası varışlar, Ocak–Temmuz 2026}. Kısa süreli kiralama doluluk oranı ortalama %65 civarındadır ve bu da mülk sahiplerine geniş ve güvenilir bir ziyaretçi tabanı sağlamaktadır.

Chania, bu talebin getiriye özellikle iyi dönüştüğü yerdir. Kısa süreli kiralamalar, gecelik ortalama $180 fiyatla yaklaşık %17 brüt getiri sağlayabilir^{[38]Kaynak: AIRDNA — Girit, Varsayılan Airbnb ve kısa süreli kiralama piyasası verileri}. Uzun süreli getiriler %4'e daha yakındır ve kıyı ve üniversite odaklı bölgelerde %5—7'ye yükselmektedir^{[16]Kaynak: Airbtics — 2025'te Yunanistan'ın En İyi Kiralık Mülk Pazarları}.

Yaşam tarzı ve konum

Girit büyüktür — ama yorucu değildir. Karlı dağlardan palmiyelerle çevrili plajlara iki saatte arabayla gidebilirsiniz. Kuzey, Heraklion ve Chania gibi hareketli şehirlere ev sahipliği yaparken, güney ise üzüm bağları, mağaralar ve tenha koylar sunmaktadır.

İki uluslararası havalimanı, güçlü feribot bağlantıları ve bakımlı yollar bulunmaktadır. Yıl boyunca erişim, burayı sadece tatil için değil, taşınma veya emeklilik için de ideal kılmaktadır.

Gayrimenkul çeşitliliği adanın kendisi kadar çeşitlidir: Elounda’daki deniz manzaralı villalardan Rethymno’daki mağara evlere ve özel konutlar için kırsal arsalara kadar.

Yaşam tarzının yanı sıra gelir —ve dağ manzarası ile deniz üzerinde gün batımı arasında seçim yapma özgürlüğü— istiyorsanız, Girit her ikisini de sunar.

Fiyatlar

Ağustos 2026 itibarıyla Girit genelinde ortalama talep edilen fiyat m² başına €2,600 seviyesindeydi. Ancak lüks villalar, büyüklüklerini, manzaralarını ve uluslararası alıcılara olan cazibelerini yansıtacak şekilde bunun iki katından fazlasını —m² başına yaklaşık €3,800—5,700— getirmektedir.

Referans olarak, türüne ve büyüklüğüne göre ortalama mülk fiyatları şu şekildedir:

• tipik 50 m² 1 odalı bir daire yaklaşık €130,000 tutmaktadır;
• 120 m² müstakil bir evin ortalaması €310,000'dir.

Santorini, Mikonos’un doğal Kiklat rakibidir: her ikisi de Ege’de küresel olarak tanınan, lüks odaklı ve aralarında yaklaşık 120 km olan adalardır. Yine de cazibeleri farklıdır — Mikonos enerji ve gece hayatı satarken, Santorini kıtlık, kaldera manzarası ve daha romantik bir prestij türü sunmaktadır.

Neden yatırım yapılmalı

Santorini’nin mülk piyasası ezici çoğunlukla uluslararası niteliktedir. Tatil evi alıcılarının yaklaşık %80—85'i başta ABD, İngiltere, Almanya ve İtalya’dan gelen alıcılar olmak üzere yurt dışından gelmektedir^{[29]Kaynak: Kathimerini — Tatil evi alıcılarının çoğu yabancılardır}.

Santorini aynı zamanda kısa süreli kiralama yatırımcıları için Avrupa’nın en çok aranan destinasyonlarından biri olmaya devam etmektedir — ve iyi bir nedeni vardır. Mikonos ile yarışan ve genellikle %70'e ulaşan mevsimsel doluluk oranlarıyla ada, hem cazibe hem de tutarlı getiriler sunmaktadır.

Imerovigli ve Oia gibi kartpostal güzelliğindeki köylerdeki butik konaklamalar, %16,4'e varan etkileyici net getiriler getirebilir. Ev sahipleri ortalama olarak gecelik yaklaşık €160 kazanmaktadır^{[39]Kaynak: Airbtics — Santorini'de Airbnb Geliri: 2026 Kısa Süreli Kiralama Verileri ve İpuçları}.

Yaşam tarzı ve konum

Santorini, Mikonos’tan daha sakin bir kitleyi çekmektedir: balayı çiftleri, fotoğrafçılar ve tarih severler. Ünlü mağara evleri ve badanalı villaları tüm yaz boyunca tamamen dolmaktadır ve lüks kiralama talebi hiçbir zaman tamamen kaybolmamaktadır.

Aynı zamanda bir işlev gören bir varlık —ve kendini satan bir manzara— istiyorsanız, Santorini bunu sağlar.

Fiyatlar

Santorini’deki fiyatlar Yunan adaları standartlarına göre yüksektir^{[40]Kaynak: Indomio — Santorini'deki konut fiyatları}. Ağustos 2026'da ortalama talep edilen fiyat m² başına yaklaşık €4,570 seviyesindeydi.

Bu da ada genelindeki ortalamada 50 m²'lik tipik bir mülkü yaklaşık €230,000 seviyesine getirmektedir. Seçkin konutlar çok daha yüksek fiyatlar talep eder: Oia ve Imerovigli gibi rağbet gören yerlerde kaldera manzaralı mülkler m² başına yaklaşık €8,000—12,000 seviyesine ulaşabilir.

Böylece Santorini’nin volkanik kalderasının ön sırasında yer alan 120 m²'lik lüks bir villa rahatlıkla €1 milyon üzeri kategorisine geçebilir.

Yat erişimi ve anakara kolaylığı öncelik ise Peloponez, Yunanistan’da nereden mülk satın alınacağına dair her rehberde öne çıkar. Porto Heli, korunaklı suları, adalar arası geçiş erişimi ve Atina’ya kolay karayolu bağlantısı olan üst düzey kıyı evlerini birleştirerek piyasanın lüks kısmını sabitler.

Neden yatırım yapmalı?

Denize ilgi duyuyorsanız Porto Heli, Yunanistan'ın yatçılık açısından en ideal noktasıdır. Peloponez’in Argolis kıyısındaki çam kaplı bir körfezde yer alan bölge, 55 km’lik bir alan içinde beş ada ile çevrilidir — Spetses, Hidra, Poros, Aegina ve Methana. Bu durum burayı marina kenarında ikinci bir ev için Yunanistan'ın en iyi yerlerinden biri yapmaktadır.

Marinanın kendisi 600'den fazla bağlama yeri, yıl boyunca hizmet veren personel ve tam yenileme hizmetleri sunar. Riva’dan 30 metrelik bir yata kadar her şeyi demirleyebilir — ve gün batımına kadar Atina veya Mikonos’ta olabilirsiniz.

Yaşam tarzı ve konum

Adaların aksine Peloponez dört mevsimlik bir destinasyondur. Yazın yelken açabilir, ilkbaharda dağ çiçekleri arasında yürüyüş yapabilir, sonbaharda zeytin toplayabilir ve hatta kışın kayak yapabilirsiniz.

Altyapı yardımcı olmaktadır:

1. Yeni otoyollar Atina’dan sürüş süresini yaklaşık %40 oranında azaltmaktadır.
2. Kasabaların çoğu bir havalimanına veya limana 2 saatlik mesafededir.
3. Korint Kanalı ve E65/E75 otoyolları kıyıları birbirine bağlar.

Marina erişimi ve anakara rahatlığı isteyen alıcılar için Peloponez daha az turist ve daha fazla esneklik ile her ikisini de sunar.

Fiyatlar

Ağustos 2026'da Peloponez genelinde ortalama istenen fiyat yıllık bazda %6.2 artışla m² başına €1,823 seviyesine ulaştı^{[41]Indomio — Peloponez bölgesindeki konut fiyatları}. Fiyatlar konuma göre keskin bir şekilde değişmektedir:

• m² başına €1,000 — Ilia;
• m² başına €2,400 — Argolis;
• m² başına €2,600 — Kalamata;
• m² başına €2,800 — Nafplio.

Porto Heli’de özel iskelesi ve doğrudan deniz erişimi olan villalar yaklaşık €1.2 milyon seviyesinden başlamakta ve kıtlıklarını ile denizcilik cazibelerini yansıtarak €3—10 milyon seviyesini aşabilmektedir. Deniz kenarındaki daireler ve daha küçük evler — genellikle marinaya veya plaja birkaç adım mesafede — €130,000 ile €1 milyon arasında değişerek aynı kıyı ortamına daha erişilebilir bir yol sunar.

Düşük giriş fiyatları ve yenileme potansiyeli öncelik ise Batı Makedonya, Yunanistan’da ev satın almak için en iyi yerlerden biridir. Ucuz eski mülk stoku, değer katmak için net alan ve zaman zaman ortaya çıkan istisnai lüks seçenekler, varlığı sadece elde tutmak yerine iyileştirmeye istekli yatırımcıları ödüllendirmektedir.

Neden yatırım yapılmalı

Stratejiniz ucuza al, akıllıca yenile, pahalıya sat ise — Batı Makedonya bu modele uymaktadır. Buradaki mülkler m² başına €500—800'ye satılmaktadır, ancak yenileme sonrası değerler sıklıkla m² başına €1,000—1,200'ye ulaşmaktadır. Bu, yaklaşık %100'lük potansiyel bir değer artışıdır. Kastoria’daki istisnai mülkler m² başına yaklaşık €4,000'ye ulaşabilir.

Temel güncellemeler bile —yeni mutfak, banyo, yalıtım— yeniden satış değerine %50—75 ekleyebilir.

Öne çıkan bir diğer unsur kira geliridir: uzun süreli brüt getiriler, Grevena İli’nde yaklaşık %7,2 ile Florina’da %9,7 arasında değişen oranlarla Yunanistan’daki en güçlü getiriler arasındadır^{[43]Kaynak: Indomio — Makedonya bölgesindeki konut fiyatları}.

Yaşam tarzı ve konum

Bölge, modern otoyollar üzerinden Selanik’e arabayla 2—3 saatlik mesafededir. İnternet ve mobil altyapı uzaktan çalışma için yeterince güçlüdür ve bölge halihazırda tarım işletmelerine ve sınır ötesi tüccarlara ev sahipliği yapmaktadır.

Burada yaşamak nasıl bir duygu:

• kış: Vasilitsa veya Seli’de kayak yapın;
• ilkbahardan sonbahara: Vikos-Voidomatis Kanyonu’nda yürüyüş yapın, Kastoria Gölü’nde yelken açın veya balık tutup doğadan besin toplayın.

Alıcılar arasında çiftçi aileleri, enerji uzmanları ve hafta sonu kaçamakları veya butik kiralama projeleri arayan kentten kaçanlar yer almaktadır.

Fiyatlar

Ağustos 2026'da burası Yunanistan'ın en uygun fiyatlı bölgesiydi:

• m² başına €310 — Xirolimni, Kozani ve Aliakmonas, Kastoria;
• m² başına €380 — Filotas, Florina;
• m² başına €850 — Florina merkezi ve Kastoria şehri;
• m² başına €900—922 — Lefkovrisi, Kozani^{[43]Kaynak: Indomio — Makedonya bölgesindeki konut fiyatları}.

Başka bir deyişle, Atina’da 1 odalı bir daire fiyatına burada 100 m²'lik taş bir ev satın alabilirsiniz.

Daha sakin Kiklad ve Sporad adaları, Yunanistan ada piyasasının daha az belirgin — ve daha ilginç — görünmeye başladığı yerlerdir. Yaz talebi yoğundur, giriş fiyatları öne çıkan adaların altında kalır ve yatırımcılar yine de aynı temel unsurları elde eder: plajlar, denizcilik, kıtlık ve güçlü kısa süreli kiralama cazibesi.

Neden yatırım yapmalı?

Mikonos fiyatlarını ödemeden turist dalgasından yararlanmak istiyorsanız aradığınız yer burasıdır. 2026 yılında:

• Kiklad Adaları'ndaki Paros, Nakşa ve Milos, Sporad Adaları'ndaki İskathos ile birlikte yaz sezonunun tavan yaptığı dönemde %90—94 doluluğa ulaştı;
• Kiklad Adaları'ndaki Termiye ve Cihan, Sporad Adaları'ndaki İskepolos ile birlikte yaklaşık %87—89 ile onları yakından takip etti^{[45]Kaynak: BnB News — Yunanistan'ın Airbnb piyasası 15 Ağustos tatili öncesinde tam kapasiteye yaklaştı}.

Bu bölgelerdeki kısa süreli tatil kiralamaları, Nakşa liderliğinde %16.4 ila 19.3 brüt getiri sağlamaktadır^{[21]Kaynak: Airbtics — 2025 Yılında Yunanistan'ın En İyi Kiralık Gayrimenkul Piyasaları}. Ortalama günlük fiyatlar, tutarlı yoğun sezon rezervasyonlarıyla desteklenerek €80 ila 140 arasında değişmektedir.

Uzun süreli kiralamalarda getiriler daha mütevazı ancak yine de makuldür — konuma ve birim büyüklüğüne bağlı olarak her iki ada grubunda da %3 ila 5 arasındadır.

Fiyatlar

İkincil Kiklad Adaları genelinde m² başına istenen fiyatlar tek bir orta bantta toplanmak yerine geniş bir çeşitlilik gösterir:

• Nakşa ve Cihan’da €3,600—3,600^{[46]Indomio — Nakşa ve Cihan'da konut fiyatları};
• Termiye ve Milos’ta €4,400^{[47]Indomio — Termiye ve Milos'ta konut fiyatları};
• Paros’ta €5,660^{[48]Kaynak: Indomio — Paros'ta konut fiyatları}.

Sporad Adaları daha uygun fiyatlı kalmaya devam etmektedir^{[49]Kaynak: Indomio — Sporad bölgesindeki konut fiyatları}. İskathos’ta ortalama istenen fiyatlar m² başına €2,470 ile €3,860 arasında değişmektedir.

Yaşam tarzı ve konum

Bu adalar, ünlü komşularına kıyasla daha sakindir ancak dünyadan kopuk değildir. Şunları bulabilirsiniz:

• Paros, Naxos ve İskados’a (Skiathos) feribotlar ve çarter uçuşları;
• bakımlı yollar, mobil ağlar ve altyapı hizmetleri;
• özellikle Avrupa’nın en büyük deniz koruma alanına ev sahipliği yapan Alonissos’ta ekolojik seyahati ve düşük yoğunluklu yapılaşmayı destekleyen turizm kuralları.

Doğa yürüyüşüne, yelkenciliğe ve huzura değer veren konuklar bekleyebilirsiniz. Ayrıca plaj partileri olmadan getiri elde etmek isteyen dijital göçebeler, Atinalı hafta sonu tatilcileri ve yabancı yatırımcılardan oluşan bir alıcı kitlesi mevcuttur.

Yunanistan genelinde gayrimenkul değerlerinde dikkat çekici ancak mantıklı bir dağılım mevcuttur. En üst sırada, Mykonos m² başına ortalama €7.600 civarındadır — bu da ülke ortalamasının neredeyse üç katıdır — ancak olağanüstü sezonluk talep sayesinde kısa süreli kiralama getirileri hâlâ %15,6 civarına ulaşabilmektedir.

Zakintos gelir konusunda daha da ileri giderek yaklaşık %24,4'lük brüt getiriyle kısa süreli kiralama pazarına liderlik etmektedir. Yelpazenin diğer ucunda yer alan Batı Makedonya, yaklaşık m² başına €650 ile ülkenin en ucuz gayrimenkullerinden bazılarını sunarken, %9,7'ye varan uzun süreli kiralama getirileri sağlamaktadır — turist yoğunluğunu uygun fiyatlar ve istikrarlı kiralama ekonomisiyle takas etmektedir.

Bu iki uç noktanın arasında pazarın en dengeli seçenekleri yer alır. Atina, Rodos, Girit, Korfu ve Selanik; yıl boyunca daha güçlü talep, oturmuş kiralama pazarları, likidite ve uzun vadeli fiyat artış potansiyelini bir araya getirerek tek bir öne çıkan metriğin peşinden koşmaktan ziyade dengeye odaklanmayı sağlar.

AB dışı alıcılar için Yunanistan’daki gayrimenkuller oturum kapısını da aralayabilir. Golden Visa, gayrimenkul türüne ve konumuna bağlı olarak farklı eşiklerle çeşitli gayrimenkul rotaları sunmaktadır.

Yatırım seçenekleri

Yunanistan Golden Visa başvuru sahipleri, Yunanistan oturma izni almak için 3 gayrimenkul seçeneğinden birini tercih edebilir:

• Yenileme amacıyla satın alınan bir mülk için €250.000;
• Taşra bölgelerinde en az 120 m² büyüklüğünde yeni ve tek bir mülk için €400.000;
• Atina ve banliyöleri, Selanik, Mykonos, Santoron ve 3.100'den fazla nüfusa sahip adalar dahil olmak üzere önde gelen bölgelerde en az 120 m² büyüklüğünde yeni ve tek bir mülk için €800.000.

Kimler başvurabilir

Yunanistan Golden Visa, 18 yaşın üzerindeki, adli sicil kaydı bulunmayan ve fonlarının yasal kaynağını kanıtlayabilen AB dışı ülke vatandaşlarına açıktır.

Aşağıdaki aile üyeleri yatırımcı ile birlikte oturma izni alabilir:

• eş veya kayıtlı partner;
• 18 yaşın altındaki çocuklar;
• 18 ila 21 yaş arasındaki öğrenciler olan çocuklar;
• her iki eşin anne ve babası.

Geçerlilik süresi

Oturma izni 5 yıl süreyle düzenlenir ve yenilenebilir.

Başvuru sahipleri Yunan vatandaşlığı için başvurabilir 7 yıllık kesintisiz ikametin ardından, her yıl en az 183 günü Yunanistan'da geçirmiş olmaları şartıyla. Vatandaşlık, Yunan dili, tarihi ve kültürü üzerine bir sınavı geçmeyi gerektirir.

Avantajlar

Asgari kalış şartı yoktur. Yatırımcılar, ülkeye taşınmak zorunda kalmadan Yunanistan oturma izinlerini koruyabilirler. Aileler mülklerini yaz tatilleri için kullanabilir, yılın birkaç ayını deniz kenarında geçirebilir veya gelecekte taşınmak üzere saklayabilirler.

Olası vergi avantajları. Vergi ikametgahını Yunanistan'a taşıyan yatırımcılar, 15 yıla kadar yurt dışı kaynaklı gelirleri için yıllık €100.000 sabit vergiden yararlanabilirler. Bu, %44'e ulaşan gelir vergisi oranlarıyla artan oranlı vergilendirmeye bir alternatif sunar.

Süresiz oturma izni ve vatandaşlığa giden yol. 5 yıllık ikametin ardından yatırımcılar süresiz oturma izni almaya hak kazanabilirler. Bu statü verildikten sonra, Yunanistan'da yaşama haklarını kaybetmeden Golden Visa mülklerini satmalarına olanak tanır.

7 yıllık yasal ikametin ardından yatırımcılar vatandaşlığa hak kazanabilir, Yunan pasaportu, 180 ülkeye vizesiz erişim ve AB genelinde yaşama ve çalışma hakkı elde edebilirler.

Yunanistan’da gayrimenkul satın almak, kiralama kısıtlamalarından hukuki karmaşıklıklara, mevsimsel gelir dalgalanmalarından yeniden satış zorluklarına kadar gözden kaçırılması kolay riskleri beraberinde getirir. Golden Visa yatırımcıları için ek bir endişe kaynağı da seçilen mülkün program şartlarını karşılayıp karşılamadığıdır.

Kısa süreli kiralama kısıtlamaları

Yunanistan'ın bazı bölgelerinde kısa süreli kiralama piyasası artık daha sıkı giriş kurallarına tabidir. 2026 yılında Atina’nın 1, 2 ve 3. belediye bölgelerinde yeni kısa süreli kiralama kayıtları dondurulmuş olup, Temmuz 2026'dan itibaren Selanik merkezinin bazı bölümlerinde de benzer kısıtlamalar getirilmiştir^{[50]Kaynak: Yunan Hükümeti konut portalı — Kısa süreli kiralamalara geçici kısıtlamalar}.

Yatırımcılar için çıkarılacak pratik ders basittir: Kiralama geliri planın bir parçasıysa, satın almadan önce mülkün kesin kayıt uygunluğunu kontrol edin.

Golden Visa kiralama kısıtlamaları

Golden Visa kapsamında alınan mülkler net bir kiralama sınırı ile gelir: Kısa süreli kiralamalara izin verilmez. Program kapsamında satın alınan mülkler yalnızca uzun süreli olarak kiralanabilir; bu nedenle Airbnb tarzı gelirler yatırım planının bir parçası olmamalıdır.

Golden Visa uygunluk riskleri

Her mülk Golden Visa için uygun değildir. Dönüştürme veya restorasyon projeleri için asgari yatırım €250.000, çoğu bölgede €400.000 ve Atina, Selanik, Mikonos ile Santorini gibi gözde lokasyonlarda €800.000'dur. €400.000 ve €800.000 seçenekleri için yatırımın en az 120 m² büyüklüğünde tek bir mülkte yapılması gerekir.

Tapu ve kadastro sorunları

Tapu ve kadastro sorunları, özellikle eski, miras kalmış veya kırsal mülklerde Yunanistan’da gerçek bir risktir. Tapu senedi, kadastro kaydı, mülkiyet hisseleri veya parsel sınırları tam olarak uyuşmayabilir ve eski ipotekler, irtifak hakları veya çözülmemiş miras hakları kayıtlarda hâlâ görünebilir.

Bu sorunlar genellikle düzeltilebilir, ancak satın almayı geciktirebilir ve ekstra hukuki iş yaratabilir. Bir depozito ödemeden önce alıcılar bir avukata tapu zincirini, kadastro tescilini, hacizleri, mülkiyet hisselerini ve sınırları kontrol ettirmelidir, böylece tüm uyuşmazlıklar işlem tamamlanmadan önce çözülür.

Mevsimsel getiri riski

Tatil pazarları kağıt üzerinde son derece karlı görünebilir çünkü yüksek sezon gecelik fiyatları çok güçlüdür. Ancak birçok Yunan adasında rezervasyonların çoğu birkaç yaz ayında yoğunlaşmakta ve kışın doluluk oranı keskin bir şekilde düşmektedir.

Bu, manşet brüt getirinin mülkün tüm yıl boyunca kazandığı tutarı abartabileceği anlamına gelir. Yatırımcılar sadece Temmuz-Ağustos fiyatlarını değil, yıllık geliri karşılaştırmalı ve boş aylar, yönetim, temizlik, altyapı hizmetleri, bakım ve platform ücretleri için bütçe ayırmalıdır.

Sığ yeniden satış pazarları

Küçük adalar ve kırsal pazarlardan çıkış yapmak; Atina, Selanik veya en bilinen tatil beldesi destinasyonlarına kıyasla çok daha zor olabilir. Alıcı havuzları daha sığdır, işlemler daha az sıklıktadır ve talep edilen fiyat cazip görünse bile bir mülk aylarca piyasada kalabilir.

Immigrant Invest, 2006 yılından bu yana yatırım yoluyla göç alanında çalışmakta ve dünya çapında 10.000’den fazla müşterinin yatırım yoluyla oturma izni veya vatandaşlık almasına yardımcı olmuştur.

Yunanistan özelinde, satın almaya hazır 350’den fazla mülkün yer aldığı özel olarak hazırlanmış bir mülk kataloğunu işletmekteyiz. Güncel ilanlar Atina, Chania, Halkidiki, Rodos, Santorini, Selanik, Girit ve diğer konumları kapsamaktadır.

Desteğimiz, mülk satın alma ve oturma izni başvurusunu tek bir çatı altında tutacak şekilde tasarlanmıştır:

• bütçe, konum, kiralama stratejisi ve Golden Visa uygunluğuna göre uygun mülklerin seçimi;
• Ön Durum Tespiti ve uyum kontrolleri;
• avukatların, gayrimenkul uzmanlarının ve diğer yerel profesyonellerin koordinasyonu;
• Yunanistan vergi numarası alınması ve mülk işleminin tamamlanmasında destek;
• Golden Visa başvurusunun hazırlanması ve sunulması;
• oturma izni kartları, yenilemeler ve onay sonrası diğer formaliteler için destek.

İlişki oturma izni verildikten sonra sona ermez. Devam eden mülk ve göçmenlik konularında yardımcı olmaya devam ediyoruz ve yatırımcının daha sonra mülkü yeniden satmaya ve yatırımdan çıkmaya karar vermesi durumunda da destek sağlayabiliyoruz.

1. Kira geliri: Atina ve Riviyera — sıfıra yakın boşluk oranı ile sırasıyla %5'e ve %13'e varan uzun ve kısa süreli kiralama getirileri.
2. Sermaye artışı: Selanik — 2019'dan bu yana %80'in üzerinde artan değerlerle en hızlı fiyat artışı.
3. Üst düzey gecelik ücretler: Mykonos — %15—16 getiri ile gecelik yaklaşık $771.
4. Yüksek sezon getirisi: Zakintos — %24,4'e varan kısa süreli kiralama getirileri.
5. Yıl boyunca talep: Girit ve Santoron — yabancı alıcılar için en popüler seçenekler arasında.
6. En dengeli seçenek: Rodos — güçlü getiriler, fiyat artışı ve genel değer.
7. %90—100 yaz doluluğu: Kikladlar ve Sporadlar — Yunanistan'ın en güçlü yüksek sezon kısa süreli kiralama pazarlarından bazıları.
8. Yatçılık ve yaşam tarzı: Peloponez — limanlar, marinalar, dört mevsim erişim.
9. Sezon dışı rezervasyonlar: Korfu — %66 yıllık doluluk, %22,15 kısa süreli kiralama getirisi ve yaz sonrasında da artan talep.
10. Yenileme avantajı: Batı Makedonya — doğru mülklerde %100'e varan değer kazancı.

Uluslararası alıcılar Yunanistan Golden Visa avantajlarından yararlanabilir gayrimenkul yatırımı yoluyla oturma izni alarak. Asgari yatırım tutarı, yenileme amacıyla satın alınan mülkler için €250.000 ve konuma bağlı olarak yeni inşa edilen konutlar için €400.000 veya €800.000'dur.