Golden Visa da Grécia em 2026: como obter residência na UE por investimento

A Grécia concede residência por investimento por meio do programa Golden Visa, apoiado pelo governo. Esse programa, em vigor desde 2014, estabelece as condições sob as quais investidores estrangeiros podem obter uma autorização de residência^{[1]Fonte: Lei Oficial 5038/2023: ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES PARA CONCESSÃO DE AUTORIZAÇÕES DE RESIDÊNCIA PARA FINS DE INVESTIMENTO}.

O Golden Visa da Grécia concede uma autorização de residência de 5 anos renovável a investidores pela primeira vez, o que está entre os prazos iniciais mais longos da Europa. Em comparação, Portugal e Itália emitem autorizações de 2 anos no início, após os quais os solicitantes devem reunir documentos novamente e pagar taxas governamentais para renovar.

Para se qualificar, o solicitante deve contribuir com pelo menos € 250.000 para a economia grega. As opções elegíveis incluem a compra de imóveis, a realização de um depósito em um banco grego ou o investimento em títulos. A maioria dos investidores escolhe imóveis, muitas vezes alugando-os para gerar renda passiva.

Os familiares podem ser incluídos em uma única solicitação. 

O prazo padrão de processamento é de pelo menos 4 meses.

Uma autorização de residência na Grécia oferece mais do que um endereço no Mediterrâneo — ela proporciona um refúgio seguro para toda a família, acesso sem visto a todo o Espaço Schengen e acesso à saúde e educação públicas. Adicione a isso o baixo custo de vida, os excelentes rendimentos de aluguel, o planejamento tributário inteligente e as crescentes oportunidades de negócios, e fica fácil entender por que a Grécia continua a atrair investidores globais.

1. Mudança para a Grécia ou criação de um Plano B seguro no país

Com uma autorização de residência na Grécia, investidores e seus familiares desfrutam de acesso irrestrito ao país, mesmo durante o fechamento de fronteiras. Isso significa que podem passar férias na Grécia a qualquer momento ou usá-la como um Plano B seguro em emergências.

A vida na Grécia é invejável. O clima mediterrâneo proporciona dias longos e ensolarados e uma cultura voltada para a vida ao ar livre — desde praças movimentadas e cafés à beira-mar até montanhas, lagos e o mar infinito. O país também é famoso por sua gastronomia fresca e da estação, que compõe uma das dietas mais saudáveis do mundo.

Combinada com sua rica história, praias impressionantes e um ritmo sem pressa, a Grécia é tão adequada para a vida cotidiana quanto para um refúgio.

2. Autorizações de residência para familiares

Os investidores podem incluir cônjuge, filhos menores de 21 anos e pais em sua solicitação de autorização de residência. 

Familiares não incluídos inicialmente também podem solicitar suas autorizações após o investidor ter obtido a dele.

Cada familiar recebe um cartão de residência individual com a mesma validade e condições de renovação do solicitante principal. Todos desfrutam de residência legal na Grécia, acesso à educação e saúde e viagens sem visto dentro do Espaço Schengen.

3. Viagens sem visto no Espaço Schengen

Com uma autorização de residência na Grécia, os investidores podem visitar outros países do Espaço Schengen sem visto por até 90 dias a cada período de 180 dias. As viagens são simples por via aérea, marítima ou terrestre. Dessa forma, o Golden Visa da Grécia pode tornar as viagens corporativas e pessoais pelo Espaço Schengen significativamente mais fáceis.

Voos diretos e frequentes de Atenas e Salônica conectam o país aos principais hubs da UE. A maioria das capitais europeias está a uma viagem de curta distância — cerca de 2 a 4 horas. Rotas regulares de balsa ligam Pireus e Patras às ilhas gregas e à Itália, o que é ideal para quem combina viagens de carro e marítimas.

4. Retorno sobre o investimento de até 10% ao ano

Os investidores podem se beneficiar de retornos financeiros estáveis sobre seus ativos, que podem ser vendidos assim que a residência permanente for obtida após 5 anos, ou a cidadania após 7 anos.

Durante o período de manutenção do investimento, os imóveis costumam gerar um rendimento estável de aluguel de cerca de 4,5% ao ano, chegando a até 10% em algumas localizações^{[2]Fonte: Global Property Guide — Grécia, 15 de junho de 2025}. Os fundos de investimento oferecem um rendimento anual semelhante, de cerca de 4–5%.

5. Otimização tributária

A Grécia oferece incentivos fiscais atraentes para investidores estrangeiros que se tornam residentes fiscais. Sob o regime non-dom, o investidor pode optar por pagar um imposto fixo anual de € 100.000 sobre sua renda global, independentemente do valor real ganho. Parentes próximos também podem se beneficiar desse regime, pagando uma taxa fixa reduzida de € 20.000 por pessoa ao ano^{[3]Fonte: Autoridade Independente de Receita Pública da Grécia — Incentivos fiscais para atrair novos residentes fiscais}.

Para aposentados, a Grécia introduziu um incentivo especial: a renda de aposentadoria estrangeira é tributada à taxa fixa de 7% por até 15 anos^{[4]Fonte: Artigo 5B da LEI Nº 4172/2013 (ITC)}.

6. Oportunidades de negócios no mercado único da UE

Os titulares do Golden Visa da Grécia não podem exercer trabalho remunerado como empregados, mas podem possuir e administrar empresas — abrir uma empresa, atuar como diretores, contratar funcionários, faturar clientes e distribuir lucros como dividendos.

A Grécia oferece acesso ao mercado da UE e atua como um hub estratégico entre a Europa, o Oriente Médio e o Norte da África. O país também possui setores fortes, como turismo e hotelaria, logística e transporte marítimo, agronegócio, energia e serviços de tecnologia.

7. Baixo custo de vida

A Grécia oferece um padrão de vida relativamente acessível, especialmente em comparação com países da Europa Ocidental ou grandes cidades dos Estados Unidos. Os custos de vida são cerca de 30–40% mais baixos e o aluguel é 70–80% mais barato do que no Reino Unido e nos Estados Unidos.

Uma pessoa sozinha gasta cerca de € 790 por mês em despesas diárias, enquanto uma família de quatro pessoas precisa de cerca de € 2.780, excluindo o aluguel. O aluguel de um apartamento de um quarto fora do centro da cidade em Atenas custa em média € 600, enquanto um apartamento de 3 quartos no centro custa cerca de € 1.100^{[5]Fonte: Numbeo, custo de vida na Grécia}.

8. Utilização dos serviços de bancos gregos

A abertura de conta bancária na Grécia é possível tanto para residentes quanto para não residentes. Clientes sem residência geralmente precisam visitar uma agência pessoalmente e apresentar documentação adicional.

Ter uma autorização de residência facilita o processo, pois ela vem acompanhada do número de identificação fiscal grego (AFM) e do acesso ao TAXISnet — o portal online seguro do Estado para serviços fiscais e administrativos. Com essas credenciais, muitos bancos agora oferecem abertura de conta totalmente digital.

Os bancos costumam solicitar:

• passaporte ou documento de identidade;
• AFM e dados fiscais;
• comprovante de endereço;
• número de telefone;
• comprovante de renda ou ocupação.

Para abertura de contas online, as credenciais do TAXISnet também são necessárias.

9. Acesso a serviços de saúde de alta qualidade

Os titulares de uma autorização de residência na Grécia têm acesso ao sistema público de saúde do país. De acordo com o CEOWORLD Healthcare Index 2025, a Grécia ocupa a 28ª posição entre 110 países em eficiência, acessibilidade financeira e alcance de seus serviços médicos^{[6]Fonte: CEOWORLD Magazine: Países com os Melhores Sistemas de Saúde, 2025}.

Os investidores devem contratar um seguro-saúde privado conforme as regulamentações do Golden Visa. Isso concede acesso a prestadores de serviços de saúde públicos e privados, garantindo uma cobertura médica mais ampla. O custo desse seguro começa em aproximadamente € 300 por ano.

10. Acesso à educação

Os filhos dos detentores do Golden Visa da Grécia têm acesso à educação pública gratuita, com ensino em grego e suporte linguístico disponível. Escolas internacionais operam principalmente em Atenas e Salônica, oferecendo currículos em inglês ou bilíngues, com anuidades variando de € 9.000 a € 16.000.

No nível universitário, cidadãos da UE e do EEE podem estudar gratuitamente em universidades públicas em cursos de graduação. Estudantes de fora da UE, incluindo famílias do Golden Visa, pagam de € 1.500 a € 3.000 por ano para cursos de bacharelado. As mensalidades para mestrado variam de € 3.000 a € 7.000, com alguns programas ministrados em inglês custando até € 12.000 por ano.

11. Obtenção da cidadania da UE

O investidor pode solicitar a cidadania grega após 7 anos morando no país. Para se qualificar, os solicitantes devem demonstrar proficiência na língua grega e passar em um exame que abrange a história, a cultura e o sistema de governo da Grécia.

A Grécia permite a dupla e múltipla cidadania. Os investidores não são obrigados a renunciar à sua cidadania original, a menos que as leis do seu país de origem o exijam.

A cidadania grega concede direitos plenos de pertencimento à União Europeia. Os cidadãos podem morar e trabalhar em qualquer país da UE sem restrições, estudar gratuitamente em universidades públicas, votar em eleições nacionais e europeias e viajar sem visto para 180 países em todo o mundo.

Qualquer pessoa maior de 18 anos, sem antecedentes criminais e que passe na verificação de Due Diligence estatal está elegível para solicitar o Golden Visa da Grécia.

Os familiares que podem ser incluídos na solicitação são:

• cônjuge ou parceiro em união estável com Contrato de Convivência assinado e registrado na Grécia;
• filhos solteiros menores de 21 anos;
• pais de qualquer um dos cônjuges, de qualquer idade.

Filhos solteiros que sejam estudantes podem permanecer no programa até os 24 anos, desde que tenham sido incluídos na solicitação original e tenham obtido sua autorização de residência antes de completar 21 anos. Se o filho continuar estudando e permanecer financeiramente dependente, sua autorização é renovada automaticamente até os 24 anos. Depois disso, ela ainda pode ser renovada, mas apenas sob o Código Geral de Imigração, não mais como dependente.

Investidores imobiliários podem se qualificar para o Golden Visa da Grécia por meio de uma das três opções de investimento imobiliário, introduzidas pela reforma de 2024^{[7]Fonte: Lei 5038/2023, Art. 100, conforme alterada pela última vez pela Lei 5100/2024, Art. 64}. O valor mínimo exigido depende do tipo, localização e uso pretendido do imóvel.

Limites de investimento

A Grécia estabelece um limite de investimento de € 800.000 para imóveis localizados nas regiões da Ática e Tessalônica, bem como nas ilhas de Míconos, Santorini e outras ilhas com mais de 3.100 residentes.

Notavelmente, o limite de € 800.000 aplica-se a toda a Região da Ática: toda a região administrativa que abrange a cidade de Atenas, Pireu e todos os municípios circundantes, incluindo Kifissia, Glyfada, Marousi, Voula, Vouliagmeni e Chalandri. Nenhum subúrbio fora do centro de Atenas se qualifica para um limite menor.

Atenas emergiu como o principal destino para investidores imobiliários. Quase 40% das transações envolvem agora compradores estrangeiros, muitos dos quais participam do programa Golden Visa.

O investimento mínimo é de € 400.000 para imóveis em regiões menos renomadas.

Um valor mínimo excepcional de € 250.000 aplica-se a duas categorias de imóveis:

• monumentos arquitetônicos destinados à restauração, com a exigência de que as obras sejam concluídas em até 5 anos;
• conversões de imóveis não residenciais em residenciais, com as obras de construção concluídas antes do envio da solicitação do Golden Visa.

Para esses tipos de imóveis, o limite mínimo de investimento permanece em € 250.000 independentemente da região, incluindo o centro de Atenas e as ilhas. Eles não estão sujeitos à exigência de área mínima.

Regras de compra

O investidor pode comprar apenas um único imóvel novo, e sua área deve ser de pelo menos 120 m². Consequentemente, estrangeiros não podem obter uma autorização de residência comprando estúdios ou casas pequenas. Imóveis para reforma estão isentos da restrição de área mínima.

O investidor pode comprar imóveis em qualquer parte da Grécia, seja como pessoa física ou por meio de uma pessoa jurídica. Ao comprar por meio de uma empresa, aplicam-se as seguintes condições:

• a sede da empresa deve estar localizada dentro da UE;
• o investidor deve possuir 100% das ações da empresa.

Os cônjuges podem comprar imóveis em copropriedade. Nesse caso, eles investem em um único imóvel, e seu valor total deve atender ao limite mínimo. Por exemplo, para comprar um apartamento no centro de Atenas, o casal precisa adquirir apenas um imóvel no valor de pelo menos € 800.000.

Regras de aluguel

Aluguéis de curta temporada não são permitidos sob as regras do Golden Visa, incluindo aqueles organizados por plataformas como Airbnb. Se o investidor não cumprir essa regra, a autorização de residência será revogada e uma multa de € 50.000 será aplicada.

No entanto, a renda passiva ainda é possível. Os investidores podem alugar seus imóveis por meio de contratos de aluguel de longo prazo, obtendo um rendimento médio anual de cerca de 4,4%, com retornos chegando a até 10% em certas áreas.

Alternativas à compra de imóveis como investimento

Aluguel de hotel ou complexo turístico. Em vez de comprar um imóvel, o investidor pode optar por alugar acomodação em um hotel ou um apartamento mobiliado dentro de um complexo turístico. O contrato de aluguel ou multipropriedade deve ser celebrado por 10 anos. O investimento mínimo é de € 400.000 ou € 800.000, dependendo da região.

Herança e doações. O Golden Visa da Grécia também pode ser obtido por uma pessoa que tenha herdado um imóvel no valor superior a € 400.000 ou € 800.000, ou o tenha recebido como doação. Ela deve passar pela verificação de Due Diligence e enviar os documentos necessários para a solicitação de autorização de residência.

O programa de Golden Visa da Grécia oferece aos investidores a oportunidade de se qualificar por meio de investimentos em valores mobiliários. O valor do investimento necessário depende do tipo de ativo escolhido e do número de familiares incluídos na solicitação.

As seguintes opções estão disponíveis:

1. Compra de cotas de fundos de investimento mútuos ou alternativos — € 350.000.
2. Compra de títulos públicos — € 500.000.
3. Investimentos de capital em empresas gregas — € 500.000.

Para um investimento de € 800.000, os investidores podem montar de forma independente uma carteira de ações ou de títulos corporativos e públicos negociados nas bolsas de valores gregas. Neste caso, não há restrições quanto ao vencimento dos títulos.

Os fundos do Golden Visa da Grécia concentram-se em setores de imóveis comerciais, como logística, data centers, hotelaria e escritórios. A forte demanda do setor de turismo ajuda a manter o interesse nesses segmentos.

Com um investimento mínimo mais baixo, de € 350.000, as cotas de fundos de investimento oferecem uma alternativa mais acessível para investidores que desejam evitar as responsabilidades associadas à manutenção ou reforma de imóveis — um claro contraste com os custos de entrada mais elevados da propriedade imobiliária.

Depositar um valor significativo em uma conta bancária grega é outro caminho para obter residência pelo programa Golden Visa da Grécia. O investidor deve aplicar pelo menos € 500.000 em uma conta de depósito a prazo fixo com renovação automática. O prazo inicial do depósito é de um ano.

Apenas três países da UE oferecem atualmente Golden Visas em troca de um depósito bancário: Grécia, Letônia e Andorra.

Para participar do programa Golden Visa da Grécia com sucesso, os solicitantes devem fornecer um conjunto de documentos tanto para o investidor quanto para seus familiares.

A lista básica de documentos inclui:

• passaporte internacional válido;
• documento de identidade;
• autorização de residência, se aplicável;
• formulário de solicitação do Golden Visa preenchido;
• comprovante de seguro-saúde;
• comprovação da origem dos recursos, como extratos bancários e contrato de trabalho.

Para incluir familiares na solicitação, o investidor deve apresentar uma certidão de casamento ou contrato de união estável registrado na Grécia. Certidões de nascimento são exigidas para filhos e pais.

Documentos adicionais dependem da opção de investimento escolhida. Por exemplo, na compra de imóveis, o solicitante deve apresentar o contrato de compra e venda, o registro no Cartório de Imóveis e uma certidão confirmando que não havia impedimentos legais para a transação.

Desde o lançamento do programa em 2014, a Grécia concedeu quase 90.000 autorizações de residência do Golden Visa a investidores e seus familiares, incluindo aprovações iniciais e renovações.

No período de 12 meses de março de 2025 a março de 2026, o programa permaneceu ativo, com 7.379 pedidos de investidores enviados para o Golden Visa, incluindo 6.199 solicitações iniciais e 1.180 pedidos de renovação.

Durante o mesmo período, as autoridades gregas emitiram 13.127 autorizações de residência para investidores, incluindo 10.212 aprovações iniciais e 2.915 renovações, com base no mês da decisão^{[8]Fonte: Migração Legal — Março de 2026, anexo estatístico mensal}.

Entre os solicitantes de renovação, as nacionalidades dominantes permanecem praticamente inalteradas:

• China — 65,6%;
• Tūrkiye — 7,4%;
• Rússia — 6,2%;
• Irã — 3,2%;
• Egito — 2,9%;
• Líbano — 2,6%.

Até fevereiro de 2025, o interesse também cresceu entre solicitantes do Reino Unido e dos EUA^{[9]Fonte: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20 de março de 2025}.

Os investidores tornam-se residentes fiscais gregos quando passam pelo menos 183 dias por ano no país. Para obter o status oficial de residente fiscal, eles devem solicitar às autoridades fiscais da Grécia.

Impostos imobiliários na Grécia

Compradores de imóveis na Grécia devem orçar vários impostos e taxas além do preço de compra.

O imposto sobre a transferência de propriedade de 3,09% aplica-se a imóveis de reuso. O IVA de 24% aplica-se a imóveis novos comprados diretamente de uma incorporadora.

No entanto, a maioria das incorporadoras opta atualmente pela suspensão temporária do IVA, o que significa que os compradores pagam a taxa reduzida de 3,09% do imposto de transferência. Esta taxa mais baixa é válida para imóveis novos adquiridos até 31 de dezembro de 2026^{[10]Fonte: KPMG — Grécia: suspensão do IVA sobre imóveis prorrogada}.

Outros custos padrão incluem:

• 1,5% de honorários advocatícios;
• 0,5% de taxas cadastrais;
• 0,3% para vistoria de engenheiro.

Total estimado. Essas despesas adicionais somam aproximadamente 5,5% do valor do imóvel. Por exemplo, um imóvel de € 400.000 acarretaria cerca de € 22.000 em custos adicionais.

Impostos na Grécia para proprietários de fundos

Dividendos. Os residentes fiscais gregos pagam um imposto retido na fonte de 5% sobre dividendos recebidos de empresas nacionais e estrangeiras. Isso se aplica também à maioria das distribuições de fundos.

Rendimento de juros. O imposto de retenção padrão é de 15%. No entanto, uma taxa reduzida de 5% aplica-se a juros de obrigações corporativas listadas obtidos por residentes fiscais gregos, graças às alterações introduzidas pela Lei 5193/2025^{[11]Fonte: Tax Updates: 25 de abril de 2025, KPMG Grécia}.

As alíquotas do imposto sobre ganhos de capital variam:

• fundos regulamentados pela UE — os ganhos são normalmente isentos para investidores individuais;
• fundos de terceiros países — os ganhos são geralmente tributados a 15%, a menos que se aplique um acordo de bi-tributação.

No geral, essas são as taxas de imposto efetivas mais baixas e a estrutura de conformidade mais simples para investidores em fundos, em comparação com Portugal e Hungria.

Regime tributário especial

A Grécia oferece um regime tributário para não domiciliados (non-dom) para pessoas de alto patrimônio que optam por se mudar e se tornar residentes fiscais gregos^{[3]Fonte: Autoridade Independente de Receita Pública da Grécia — Incentivos fiscais para atrair novos residentes fiscais}.

Principais características incluem:

1. Imposto fixo sobre renda estrangeira: € 100.000 por ano. Em vez de pagar imposto sobre a renda global de acordo com as alíquotas progressivas padrão, os participantes pagam um valor fixo de € 100.000 por ano — independentemente do valor real da renda no exterior.
2. Duração: até 15 anos consecutivos.
3. Inclusão da família: parentes próximos podem ser adicionados por € 20.000 por pessoa anualmente.
4. Requisito de investimento: para se qualificar, os solicitantes devem investir pelo menos € 500.000 na Grécia, como em imóveis, empresas ou títulos. Esse investimento deve ser realizado em até 3 anos após a adesão ao regime.
5. Elegibilidade: os solicitantes não podem ter sido residentes fiscais gregos em 7 dos últimos 8 anos anteriores à solicitação.

O imposto sobre a renda global é cobrado em uma escala progressiva sem essas isenções e pode chegar a 45%.

Entre os países com Golden Visa, apenas a Itália também oferece um regime tributário especial para novos residentes. No entanto, seu imposto fixo anual sobre renda de fonte estrangeira é significativamente mais alto, de € 300.000, em comparação com os € 100.000 da Grécia.

Caminho para a cidadania. Os investidores não precisam morar no país permanentemente para manter a autorização de residência. No entanto, para se qualificarem para a cidadania grega, devem residir no país por pelo menos 7 anos consecutivos.

O processo começa com o recebimento do Golden Visa de 5 anos e a mudança para a Grécia. Após 5 anos de residência contínua, o investidor pode renovar a autorização de residência ou solicitar o status de residente de longo prazo da UE (LTR). Essa etapa é essencial, pois apenas os detentores do status LTR podem solicitar a cidadania.

Assim que o status LTR for concedido e o investidor tiver completado 7 anos de residência legal e contínua no total, torna-se elegível para solicitar o passaporte grego por naturalização. Os solicitantes devem:

• passar em um teste de proficiência na língua grega;
• passar em um exame de história;
• fazer um juramento de fidelidade;
• confirmar que não representam ameaça à vida ou à saúde dos cidadãos gregos;
• comprovar renda estável;
• comprometer-se a não solicitar seguro-desemprego;
• pagar uma taxa de solicitação de € 700.

Os filhos menores de idade do solicitante principal recebem automaticamente a cidadania da Grécia, desde que residam permanentemente no país.

A Grécia permite a dupla cidadania, portanto, os investidores não precisam renunciar aos seus primeiros passaportes.

Caminho mais rápido. Um estrangeiro pode obter a residência permanente e a cidadania da Grécia mais rapidamente casando-se com um cidadão grego. Nesse caso, a solicitação de residência permanente pode ser enviada após 3 anos de moradia no país e a cidadania após 5 anos.

1. O Golden Visa da Grécia é um programa de residência por investimento que permite aos investidores e suas famílias obterem autorizações de residência na Grécia mediante contribuições financeiras significativas para a economia do país.
2. A rota principal é a compra de imóveis com valor mínimo de € 250.000, embora existam opções para investimentos em títulos e depósitos bancários.
3. Os investidores podem obter retornos de 4 a 5% em fundos de investimento e de até 10% em imóveis.
4. A residência na Grécia oferece vários benefícios, como oportunidades de otimização tributária, viagens sem visto e acesso à saúde pública.
5. Após 7 anos de moradia na Grécia, o investidor pode se tornar elegível para a cidadania, que inclui a possibilidade de manter a dupla cidadania.