Autorização de residência na Grécia por investimento imobiliário: guia atualizado 2026

1. Viagens sem visto. Com uma autorização de residência na Grécia, você pode explorar outros países do Espaço Schengen sem a complicação de um visto: permaneça até 90 dias a cada período de 180 dias e aproveite viagens sem interrupções.

2. Renda adicional com aluguel. Após comprar um imóvel, você pode alugá-lo a longo prazo e potencialmente obter até 10% de retorno sobre o aluguel em 2026.

3. Regime tributário favorável. Graças aos Acordos para Evitar a Dupla Tributação da Grécia, você não precisará se preocupar em pagar impostos duas vezes sobre a mesma renda.

Como investidor estrangeiro, você pode aproveitar o regime tributário especial da Grécia e desfrutar de uma taxa fixa sobre sua renda vinda do exterior. Você se qualificará para pagar um valor fixo de € 100.000 em impostos por ano, independentemente de quanto receba no exterior. Basta manter seu investimento ativo.

4. Baixo limite mínimo de investimento . Em comparação com outros países da UE, a Grécia oferece limites mínimos de investimento relativamente mais baixos para a obtenção de residência. No entanto, em setembro de 2024, o investimento mínimo aumentou para € 400.000—800.000 em regiões populares.

5. Caminho para a cidadania. Após 7 anos morando na Grécia, você e sua família podem solicitar a cidadania. Isso proporciona um caminho claro e acessível para se tornar um cidadão da UE, o que traz benefícios adicionais, incluindo o direito de morar, trabalhar e estudar em qualquer lugar da UE.

6. Sem requisito de permanência mínima. Não há necessidade de se mudar ou alterar seu estilo de vida. A Grécia não exige que você more no país para manter sua residência.

7. Custo de vida acessível. Em comparação com outros países da UE, a Grécia oferece um estilo de vida acessível sem comprometer a qualidade. Por exemplo, morar em Atenas custa cerca de € 830 mensais para uma pessoa solteira, sem contar o aluguel, significativamente menos do que em Paris ou Londres, onde as despesas sobem para aproximadamente € 1.000 e € 1.300, respectivamente. 

Você também economizará bastante no aluguel. Atenas é mais de 60% mais barata que Paris e mais de 55% mais barata que Londres.

8. Morar em um lugar deslumbrante. As paisagens pitorescas, praias, montanhas e monumentos históricos da Grécia tornam o país um lugar atraente para passar mais tempo. Os investidores podem comprar uma casa para uso pessoal e visitar ou morar lá sem restrições.

9. Clima agradável. A Grécia tem um clima quente, mas não sufocante. A primavera e o outono são períodos mais agradáveis para visitar os locais famosos da Grécia. O inverno também é ameno, com temperatura média de +15 °C.

A residência por investimento na Grécia pode ser obtida por meio da compra de um imóvel. Os investidores recebem a autorização de residência em até 4 meses após o envio dos documentos. Não é necessário passar por um teste de proficiência na língua grega nem morar no país permanentemente.

Requisitos para o solicitante principal e familiares

Você pode solicitar a participação no programa sozinho ou com familiares. Um único investidor ou um casal casado pode ser proprietário do imóvel. 

Eis o que você precisará para se qualificar:

• ter mais de 18 anos;
• sem antecedentes criminais;
• seguro-saúde válido na Grécia com cobertura mínima de € 30.000;
• conta bancária na Grécia. 

O cônjuge, filhos menores de 21 anos e os pais de ambos os cônjuges também podem solicitar a autorização de residência na Grécia junto com o solicitante principal. Vocês podem fazer a solicitação juntos ou separadamente, o que for melhor para vocês.

Custo do imóvel

Para participar do programa Golden Visa, você deve comprar um imóvel avaliado em pelo menos € 400.000 ou € 800.000, com uma exceção disponível de € 250.000.

Um investimento mínimo de € 800.000 é exigido para imóveis novos em regiões populares, incluindo Atenas, Tessalônica, Míconos, Santorini e outras ilhas com população superior a 3.100 habitantes.

O investimento mínimo de € 400.000 aplica-se a imóveis novos localizados fora dessas áreas de alta demanda.

O limite mínimo de investimento reduzido de € 250.000 aplica-se exclusivamente a imóveis adquiridos para renovação ou para conversão de edifícios industriais em unidades residenciais.

Tipos de imóveis elegíveis

Você pode comprar imóveis residenciais, seja como pessoa física ou por meio de uma pessoa jurídica. O investimento deve ser feito em um único imóvel. Para compras de € 400.000 ou € 800.000, a área do imóvel deve ser de pelo menos 120 m².

Não está pronto para comprar? Você também pode arrendar um hotel por 10 anos e ainda se qualificar. Até mesmo imóveis herdados podem garantir um Golden Visa para você.

Os preços dos imóveis na Grécia cresceram de forma constante em 2018—2026. Apesar disso, os imóveis gregos ainda são mais baratos do que na maioria dos países mediterrâneos mais populares, especialmente na França e na Itália. 

Os preços médios dos imóveis gregos por metro quadrado dependem da unidade regional:

• Atenas Central — € 2.440;
• Atenas do Norte — € 3.320;
• Atenas do Sul — € 4.100;
• Atenas Ocidental — € 2.150;
• Pireu — € 2.500;
• Tessalônica — € 2.600;
• Corfu — € 2.900;
• Coríntia — € 1.800.

Atenas, a capital da Grécia, é atraente para investidores porque não está sujeita à sazonalidade: os turistas visitam a cidade durante todo o ano. 

O preço médio dos imóveis em Atenas varia e depende da região. Os preços das moradias nas zonas do sul são os mais elevados porque os apartamentos e casas ficam mais próximos da costa.

O custo dos imóveis afastados do mar é mais baixo, e eles costumam ter pouca demanda. Se os investidores buscam um bom retorno sobre o investimento, podem considerar apartamentos ou casas atraentes para turistas. O aluguel de imóveis na Grécia pode render uma rentabilidade bruta média de cerca de 4,4% ao ano, com retornos mais altos no centro de Atenas, em torno de 5,5%.

As vilas gregas variam de preço, mas o custo médio ainda é inferior ao de outros países europeus. Por exemplo, o preço médio por metro quadrado no centro da cidade na Grécia é de € 2.700, enquanto na Espanha é de € 3.800 e na Itália, de € 3.300.

Os custos associados à compra de um imóvel e à obtenção de uma autorização de residência na Grécia incluem impostos e taxas administrativas.

Ao comprar um imóvel, os investidores pagam um imposto único de 3,09% sobre o valor do bem. 

A taxa de registro do imóvel é de 0,5% do valor do bem. As taxas cartorárias são de 1,5—2%.

A taxa de solicitação do Golden Visa é de € 2.000 para o solicitante principal e € 150 por membro familiar adulto.

O seguro-saúde também é obrigatório para os solicitantes do Golden Visa. O custo começa em € 300 por pessoa.

Condições de venda do imóvel. Se os investidores desejarem manter o status de residente grego, devem manter o investimento até a obtenção da cidadania. É possível solicitá-la após 7 anos de residência no país. 

Após se tornar cidadão ou renunciar ao Golden Visa, o investidor pode vender o imóvel. O lucro dessa transação estará sujeito a um imposto sobre ganho de capital de 15%.

Imposto sobre a transferência de propriedade. O primeiro imposto que um estrangeiro precisa pagar sobre o imóvel é o de transmissão do imposto. Ele é de 3,09% do valor tributável do imóvel.

O imposto imobiliário é pago na Grécia uma vez por ano. Ele consiste em uma parte principal e uma adicional. O valor do imposto varia conforme as cidades e distritos. Para áreas litorâneas, o imposto médio é de € 10—12 por metro quadrado ao ano. Um imposto adicional de 0,5—1% incide sobre imóveis com valor superior a € 300.000.

Os impostos municipais costumam ser de 0,025—0,035% do valor cadastral do imóvel. Esses impostos não precisam ser pagos separadamente, pois já estão incluídos nas contas de luz.

Imposto sobre a renda de aluguel. Se o imóvel for alugado, haverá incidência de imposto sobre a renda do aluguel. Existem alíquotas progressivas para pessoas físicas:

• 15% sobre a renda anual de aluguel igual ou inferior a € 12.000;
• 35% sobre o valor de € 12.000 a 35.000;
• 45% sobre valores acima de € 35.000.

Para proprietários de imóveis na Grécia, a autorização de residência precisará ser renovada a cada cinco anos. Para obter um novo cartão de residência, os investidores devem manter a propriedade total do imóvel, e os contratos de compra ou arrendamento relevantes devem estar vigentes.

A revenda do imóvel durante o período de validade da autorização de residência concede a outra pessoa o direito de obter a autorização de residência. Porém, nesse caso, a autorização de residência do vendedor será cancelada. 

Para renovar a autorização de residência, o solicitante deve apresentar a seguinte lista de documentos:

• formulário de solicitação preenchido;

• quatro fotos coloridas recentes;

• cópia autêntica de um passaporte válido;

• cópia autenticada da autorização de residência anterior;

• apólices de seguro.

Os familiares também devem enviar um pacote de documentos, incluindo a comprovação de cobertura de despesas médicas emitida por uma seguradora. O solicitante principal deve apresentar uma declaração confirmando que as circunstâncias familiares não mudaram. Se um filho tiver nascido durante o período de validade da autorização de residência na Grécia, apresente uma cópia da certidão de nascimento.

O investidor e sua família devem enviar os documentos para a renovação das autorizações de residência com pelo menos 2 meses de antecedência em relação ao seu vencimento. Caso contrário, será necessário pagar uma multa de € 50.

A Grécia não é a sua única opção quando se trata de residência por investimento imobiliário. Malta e Chipre também acolhem indivíduos de alto patrimônio com o Golden Visa em termos semelhantes, mas não idênticos.

Malta oferece a pessoas físicas e famílias a oportunidade de obter residência permanente ao realizar um investimento qualificado no âmbito do Programa de Residência Permanente de Malta, MPRP.

Para solicitar o MPRP, os solicitantes devem cumprir vários requisitos principais:

1. Alugar um imóvel por pelo menos € 14.000 por ano durante 5 anos ou comprar um imóvel por no mínimo € 375.000.
2. Pagar uma taxa administrativa de € 60.000, mais € 7.500 por cada membro familiar com 18 anos ou mais, exceto o cônjuge.
3. Fazer uma contribuição de € 37.000.
4. Doar € 2.000 a uma ONG local que apoie projetos sociais em Malta.
5. Comprovar a posse de bens no valor mínimo de € 500.000, incluindo € 150.000 em ativos financeiros líquidos, ou demonstrar um patrimônio de € 650.000, com pelo menos € 75.000 em ativos financeiros.

No total, os solicitantes precisam de pelo menos € 169.000 se alugarem um imóvel, ou € 474.000 se comprarem um imóvel, incluindo as taxas relacionadas ao bem imobiliário.

Em Chipre, o investimento mínimo é de € 300.000, mas não há restrições quanto ao tipo ou localização do imóvel. Pode ser qualquer imóvel comercial ou residencial.

Você e sua família podem garantir a residência permanente com perspectiva de cidadania.

Não é possível adquirir a cidadania da Grécia apenas comprando imóveis ou títulos. No entanto, com o Golden Visa, você está no caminho certo. A partir daí, basta cumprir os requisitos de naturalização.

Viva na Grécia por 7 anos consecutivos com o seu Golden Visa e você poderá solicitar a cidadania plena.

Para se qualificar, você precisará demonstrar conhecimentos básicos de língua grega, geografia e história, passando no exame "Pan-helênico" com uma pontuação superior a 80%. 

A Grécia permite que seus cidadãos tenham múltiplas cidadanias simultaneamente. Portanto, a menos que seu país de origem determine o contrário, não há necessidade de renunciar ao seu passaporte original.

1. Pensando em aderir ao programa Golden Visa da Grécia? Você pode começar com um investimento imobiliário a partir de € 250.000.
2. O limite mínimo de investimento é de € 400.000—800.000 em regiões com alta demanda por imóveis.
3. Com o Golden Visa da Grécia, você e sua família obtêm uma autorização de residência, a liberdade de viajar sem visto pelo Espaço Schengen e a oportunidade de possuir uma casa à beira-mar.
4. Ao comprar um imóvel, o investidor paga um imposto único de 3,09% sobre o seu valor.
5. Permaneça na Grécia por 7 anos e seu Golden Visa poderá levar à cidadania plena e a um passaporte da UE.