Imóveis na Grécia para investidores: onde comprar, preços e dicas

O mercado imobiliário grego está em fase de recuperação, com os preços subindo novamente após a crise iniciada em 2008. O crescimento é impulsionado pelo investimento estrangeiro, pelo turismo e pela demanda local, enquanto o mercado caminha gradualmente para a estabilização em meio a pressões de acessibilidade e oferta limitada.

Preços dos imóveis voltam a subir após forte queda

Após uma queda acentuada de 44% nos preços decorrente da crise financeira global de 2008, o mercado imobiliário da Grécia vive uma fase de sólida recuperação.

No primeiro trimestre de 2025, o índice de preços de imóveis residenciais superou os níveis pré-crise, atingindo 105,1 em comparação com 101,7 em 2008^{[2]Fonte: Índice de preços de imóveis residenciais — Banco da Grécia}. O preço médio por metro quadrado em toda a Grécia subiu para € 2.580, o que representa mais de € 600 a mais do que em 2018.

Apesar do crescimento recente, a expectativa é de que o mercado se estabilize gradualmente. A previsão é de que os preços subam 4,4% em 2025 e apresentem desaceleração até 2027. Embora a demanda continue forte, o mercado agora enfrenta desafios como a acessibilidade habitacional e um descompasso crescente entre oferta e demanda.

Investimento estrangeiro impulsiona o crescimento do mercado

A Grécia atrai capital estrangeiro por meio de projetos de construção em grande escala e incentivos ao investimento, como isenções de IVA. O setor imobiliário responde por até 35% do investimento estrangeiro direto anual do país, com a maioria dos investidores vinda da China, dos Emirados Árabes Unidos, dos EUA, da Turquia e da Rússia.

Um dos motivos pelos quais os estrangeiros optam pelo investimento imobiliário na Grécia é a oportunidade de obter uma autorização de residência por meio do programa Golden Visa.

Turismo molda a dinâmica do mercado imobiliário

O turismo é um dos principais setores da economia grega, envolvendo 10% da população e gerando 20% do PIB do país. A temporada turística geralmente vai de abril a outubro, sendo que cidades como Atenas recebem visitantes ao longo de todo o ano.

Grande parte dos imóveis na Grécia é alugada para turistas, com mais de 90.000 anúncios no Airbnb. Isso gera uma escassez de aluguéis de médio e longo prazo, frequentemente procurados por estudantes e profissionais estrangeiros sob contratos de 3 a 4 anos.

Forte demanda local sustenta a compra de imóveis

Os gregos preferem ser proprietários de imóveis a alugar. Muitas famílias possuem mais de uma propriedade. De acordo com a Trading Economics, a proporção de proprietários de imóveis residenciais na Grécia foi de 69,7% em 2024^{[3]Fonte: Proporção de proprietários de imóveis residenciais — Trading Economics}.

Os imóveis na Grécia atendem a diferentes objetivos de investidores: entrar no mercado da UE a um custo mais acessível, gerar renda de aluguel e preservar capital com potencial de crescimento a longo prazo. Os benefícios abaixo abrangem tanto vantagens financeiras quanto opções de mudança de país, dependendo da estratégia e do perfil do comprador.

1. Entrada acessível no mercado imobiliário da UE

Os preços dos imóveis na Grécia são cerca de 35% inferiores aos da Espanha. Nos centros das cidades, os apartamentos na Grécia custam cerca de € 2.714 por m², enquanto na Espanha o valor fica em torno de € 3.710 por m². Na França, os preços são quase o dobro, ultrapassando € 5.400 por m².

Mesmo em comparação com mercados mais acessíveis como Portugal, os imóveis gregos continuam sendo mais baratos — cerca de 27% mais em conta nos centros urbanos.

2. Alto rendimento de aluguel

Os imóveis na Grécia podem proporcionar uma renda de aluguel de 2 a 10% ao ano. Além disso, comprar um imóvel na Grécia para alugar por meio de uma empresa gestora pode gerar renda passiva, sem a necessidade de buscar inquilinos ou realizar a manutenção do imóvel por conta própria.

O maior rendimento é registrado em imóveis localizados em Atenas. O custo médio de aluguel de apartamentos na região da capital é de:

• € 450 a 700 por mês para o aluguel de um apartamento de um dormitório;
• € 800 a 1.000 por mês para o aluguel de um apartamento de dois dormitórios;
• € 900 a 1.600 por mês para o aluguel de um apartamento de três dormitórios.

3. Oportunidade de retorno do investimento com lucro

Os preços dos imóveis para investimento na Grécia vêm crescendo de forma consistente desde 2018, acompanhando a economia do país. Assim, caso o investidor decida vender a propriedade após alguns anos, poderá obter ganho de capital com a diferença de valorização.

4. Incentivos fiscais. A Grécia oferece condições favoráveis aos investidores, incluindo isenção de IVA na compra de imóveis até o final de 2026^{[4]Fonte: Isenção de IVA — Ministério da Economia e Finanças da Grécia} e redução de 13% nos impostos anuais sobre a propriedade. Novos residentes fiscais também podem se beneficiar de um regime especial, pagando uma taxa fixa de € 100.000 sobre a renda global.

5. Perspectivas de cidadania da UE

Se o investidor se mudar para a Grécia e residir no país de forma permanente, poderá se tornar residente permanente após 5 anos. Depois de mais 2 anos, é possível solicitar a cidadania.

O passaporte grego concede todos os direitos de um cidadão da UE. Por exemplo, o titular de um passaporte grego tem a liberdade de morar, trabalhar, empreender ou estudar em qualquer país da região. Além disso, cidadãos gregos viajam para 171 países sem visto, incluindo outros Estados do Espaço Schengen, Reino Unido, Emirados Árabes Unidos, Austrália, EUA, Canadá e Japão.

A localização ideal para comprar imóveis na Grécia depende do objetivo do investidor, seja aproveitar a forte demanda turística, beneficiar-se da valorização dos imóveis, garantir um imóvel para uso próprio ou assegurar ocupação constante ao longo de todo o ano.

Em primeiro lugar, recomendamos atenção a Atenas e às áreas litorâneas da capital, como a Riviera Ateniense. Além disso, as regiões no entorno do projeto Ellinikon e destinos turísticos populares, como as ilhas de Paros, Santorini e Creta, são opções interessantes para investimento imobiliário na Grécia.

Atenas

Atenas é a capital e o centro financeiro da Grécia, abrigando um terço da população do país. A cidade é cercada por montanhas e se estende até o Mar Mediterrâneo. Devido às peculiaridades geográficas, a temperatura média do ar em Atenas é cerca de cinco graus mais alta do que em outras regiões.

A cidade sofreu severos danos em decorrência de guerras e revoluções. Por isso, a maioria dos edifícios data do período entre 1950 e 1970. Não há prédios com mais de sete andares em Atenas para não obstruir a vista da Acrópole.

A capital conta com muitas ruas estreitas, e os monumentos históricos estão concentrados principalmente no centro urbano.

Atenas está dividida em 81 bairros, e distritos vizinhos podem diferir drasticamente em termos de infraestrutura. Uma das razões para esse contraste é que os moradores pagam impostos e contas de serviços públicos para o orçamento do seu bairro específico.

Gregos de alta renda e expatriados preferem morar em áreas verdes e tranquilas nos subúrbios ao norte de Atenas. Os subúrbios ao sul, a chamada Riviera Ateniense, também são considerados excelentes para morar: quanto mais ao sul se estiver, mais prestigiada é a região.

No distrito central de Atenas, as áreas mais prestigiadas incluem Koukaki e Psychiko. Expatriados de alta renda povoam principalmente Kifissia. Kolonaki e Plaka são áreas turísticas com diversos escritórios privados, cafés, restaurantes e lojas.

Há áreas desfavoráveis na cidade, mesmo no centro, mas elas estão gradualmente se transformando e se modernizando.

Atenas é atraente para investimentos imobiliários porque a cidade não está sujeita à sazonalidade: turistas visitam a capital durante o ano todo. As pessoas também vão a Atenas para estudar ou trabalhar. Portanto, imóveis de investimento residenciais e comerciais caracterizam-se por uma alta rentabilidade.

Riviera Ateniense

A Riviera Ateniense abrange as áreas litorâneas ao sul da cidade, indo de Palaio Faliro até Vouliagmeni. É para lá que moradores da capital e turistas vão para aproveitar as praias. O trajeto do centro de Atenas até a região da Riviera leva cerca de 15 minutos de carro.

A particularidade da Riviera Ateniense é que as construções nem sempre começam logo na primeira linha da praia. Uma rodovia margeia o litoral a partir do centro de Atenas, separando as áreas residenciais da orla. Perto de Voula e Vouliagmeni, ela se volta para o leste, onde já é possível encontrar casas na beira do mar.

A demanda por investimento em imóveis residenciais em Alimos, Glyfada, Voula e Palaio Faliro vem crescendo de forma constante. A procura se intensificou após a pandemia, quando muitas pessoas passaram a buscar os bairros periféricos em busca de qualidade de vida e ambientes mais confortáveis.

Pireu

Pireu é um distrito situado a oeste de Atenas. Abriga o maior porto de passageiros da Europa, ancoradouros para iates, escritórios de empresas marítimas e de logística, além da Universidade de Pireu.

Trata-se de uma região bastante movimentada, com diversos bares e restaurantes ao longo da orla marítima.

Pireu passa por um processo ativo de reestruturação urbana: edifícios modernos para escritórios e complexos residenciais surgem no lugar de prédios antigos. Investidores da China e do Oriente Médio já aplicaram mais de um bilhão de euros na revitalização de Pireu.

Ellinikon

Ellinikon é um novo bairro em desenvolvimento ao sul de Atenas, com previsão de entrega até o final de 2026^{[5]Fonte: Projeto Ellinikon — Greek News}. A área do antigo aeroporto perto de Glyfada foi destinada à construção. Cerca de € 8 bilhões foram investidos no empreendimento, com conclusão total prevista para 2037.

Aproximadamente 800 casas e vilas, complexos hoteleiros, centros empresariais, um arranha-céu de 200 metros de altura, cassinos e restaurantes serão erguidos no território do Ellinikon.

Após a conclusão das obras, o Ellinikon se tornará um grande polo de atração para turistas e negócios. Consequentemente, os imóveis de toda a região tendem a passar por uma valorização expressiva.

Paros

Paros é uma das ilhas do arquipélago das Cíclades, no Mar Egeu. Os turistas visitam Paros atraídos por suas belezas naturais. A praia de Kolymbithres, por exemplo, é cercada por rochas brancas lapidadas pelo mar, criando uma paisagem quase surreal.

Durante o verão, muitos jovens visitam a ilha: os estudantes gregos têm a tradição de passar férias em Paros após concluírem o primeiro ano da faculdade.

A maioria dos restaurantes, lojas e opções de vida noturna está concentrada em Parikia, a principal cidade portuária. As estâncias de Logaras, Naoussa e Parasporos também são muito procuradas por visitantes.

Santorini

Santorini é famosa por suas construções alvas dispostas ao longo de encostas que terminam nas águas azuis do Mar Mediterrâneo. As praias da ilha contam com o selo "Bandeira Azul" e surpreendem pela diversidade de cores: na costa, é possível encontrar areias brancas, vermelhas e pretas.

Em 2025, a publicação Travel and Leisure incluiu Paros, Creta, Milos, Santorini e Mykonos na lista das 15 melhores ilhas do mundo^{[6]Fonte: 15 melhores ilhas — Travel and Leisure}.

O aluguel de acomodações turísticas na ilha varia de € 40 a € 4.000 por dia. Imóveis de alto luxo são bastante comuns, oferecendo piscinas privativas e vista para o mar.

Creta

Creta é um dos destinos turísticos mais famosos da Grécia. A ilha possui clima quente, com sol brilhando 320 dias por ano. É possível visitar o local para descansar em qualquer época do ano. A temporada de banhos de mar vai de abril a outubro.

O custo do aluguel em Creta é comparável ao de Atenas e, em alguns casos, até superior. O investimento em imóveis residenciais na ilha pode ser muito rentável se o objetivo for a locação para turistas.

O preço de compra depende do tipo de imóvel e da localização. Imóveis em empreendimentos novos, em regra, são mais valorizados do que os de reuso. Por exemplo, o preço por metro quadrado de um apartamento novo de uma construtora confiável começa em € 4.000 em Atenas^{[7]Fonte: Mercado imobiliário residencial na Grécia — Global Property Guide}.

Preços dos imóveis por região

É possível encontrar propriedades muito baratas no mercado secundário da capital, mas é provável que esses imóveis estejam em más condições ou localizados em áreas desfavorecidas. O custo médio do metro quadrado de moradias em ofertas relevantes gira atualmente em torno de € 2.250.

Os preços regionais dos imóveis por m² na Grécia em 2025 são os seguintes:

• Mykonos — € 7.000;
• Santorini — € 5.000;
• Riviera Ateniense — € 4.200;
• Atenas — € 2.500;
• Ilhas Cíclades secundárias e Espórades — € 2.400;
• Rhodes — € 2.370;
• Tessalônica — € 2.220;
• Corfu — € 2.220;
• Creta — € 1.900;
• Thassos — € 1.870;
• Peloponeso — € 1.680;
• Macedônia Ocidental — € 650.

Em Atenas, os preços variam conforme o bairro: quanto mais ao sul do centro o imóvel estiver localizado, mais elevado é o valor. Em alguns casos, o aluguel com opção de compra pode ser uma alternativa na Grécia, permitindo que o comprador alugue o imóvel com a possibilidade de adquiri-lo posteriormente.

Custos adicionais

O comprador de um imóvel paga um imposto sobre a transferência de propriedade de 3%. O imposto incide sobre o valor do imóvel previsto no contrato de compra e venda ou sobre o valor cadastral pelo "valor objetivo" por metro quadrado^{[8]Fonte: Mudanças fiscais na Grécia — Ministry of Economy and Finance of Greece}.

O IVA para transações imobiliárias foi suspenso até 31 de dezembro de 2025.

O registro no Cartório de Registro de Imóveis e os honorários de cartório e de advogados que acompanham a transação são pagos à parte.

O Golden Visa da Grécia é um programa de residência por investimento lançado em 2014. Ele permite que cidadãos de fora da UE obtenham uma autorização de residência renovável a partir de 4 meses ao investir pelo menos € 250.000 na economia do país.

Opção imobiliária impulsiona recorde de solicitações de visto

Entre 2023 e 2024, investidores adquiriram 17.900 imóveis por meio do Golden Visa da Grécia — número superior ao registrado em toda a década anterior de funcionamento do programa^{[9]Fonte: Imóveis adquiridos pelo Golden Visa da Grécia — Greek Reporter}. O volume total de investimentos ultrapassou € 4,47 bilhões.

Em média, o governo grego aprovou 618 solicitações de investidores por mês em 2025. Isso representa um aumento expressivo em relação a 2024, quando a média mensal era de cerca de 398 aprovações.

Em termos de demanda, 2024 foi um ano recorde para o Golden Visa da Grécia: o país recebeu 9.407 solicitações de investidores — o maior valor anual de sua história e um crescimento de 10% na comparação com 2023. De janeiro a abril de 2025, 3.506 investidores solicitaram residência na Grécia.

Residência vinculada à propriedade do imóvel

O Golden Visa grego é válido por 5 anos e pode ser renovado por prazos indeterminados, desde que o investimento seja mantido.

Quanto é necessário investir em imóveis?

Para se qualificar ao Golden Visa da Grécia, os investidores compram imóveis que cumpram um dos seguintes limites mínimos de investimento:

• € 250.000 — para imóveis destinados a reforma ou conversão para uso residencial;

• € 400.000 — para a compra de imóveis na maioria das regiões;

• € 800.000 — para imóveis em áreas de alta demanda, como Atenas, Tessalônica, Santorini, Mykonos e ilhas com mais de 3.100 habitantes.

Quem é elegível ao Golden Visa

O solicitante principal deve ter mais de 18 anos, não possuir antecedentes criminais e comprovar a origem lícita dos recursos de investimento. O visto também pode ser concedido aos familiares próximos do investidor:

• cônjuge ou parceiro em união estável registrada;

• filhos solteiros menores de 21 anos;

• pais, independentemente da idade.

Todos os solicitantes devem estar cobertos por um seguro de saúde válido na Grécia.

Custos além da compra do imóvel

Os solicitantes também pagam uma taxa estatal única de:

• € 2.000 para o solicitante principal;

• € 150 por membro familiar adulto.

Serviços jurídicos, de cartório e de tradução são cobrados à parte e variam segundo as especificidades da solicitação.

Um dos Golden Visas imobiliários mais rápidos e flexíveis da UE

A Grécia é um dos poucos países da UE que ainda oferece autorização de residência por compra de imóvel, diferentemente de Portugal e da Espanha, que encerraram essa opção.

O Golden Visa da Grécia está entre os mais céleres da Europa, com aprovações normalmente concedidas em pelo menos 4 meses. Em comparação, o processo leva cerca de 12 meses em Portugal e 9 meses em Chipre.

Não há requisitos de permanência mínima para manter a residência na Grécia. Por comparação, os residentes de Portugal devem passar pelo menos 7 dias por ano no país, enquanto Chipre exige uma visita a cada 2 anos para manter a validade da residência.

Além da localização e do preço, características cotidianas do imóvel podem impactar tanto o conforto quanto os custos operacionais. Aquecimento, estacionamento e o estilo habitual de mobília podem ser diferentes do que os investidores estão acostumados, sobretudo em prédios mais antigos e áreas urbanas densas.

1. Aquecimento

O clima grego é ameno, e a temperatura dificilmente cai abaixo de +10 °C no inverno. Contudo, é quente apenas durante o dia. As noites de inverno podem ser frias, com temperaturas próximas a 0 °C.

Em imóveis antigos, pode não haver sistema de aquecimento. No entanto, na maioria das vezes, há um sistema de aquecimento central instalado no prédio, movido a gás ou óleo diesel. O sistema é acionado por algumas horas durante a noite, por exemplo, das 22h às 6h.

Os moradores desses prédios compram o combustível para o aquecimento de forma coletiva. Se alguém se recusar a pagar, os demais moradores precisam ratear o valor entre si: em caso de inadimplência, o aquecimento é desligado em todo o edifício.

Nos empreendimentos novos, os apartamentos possuem sistemas de aquecimento individuais. Nesse caso, o proprietário paga as contas com base no consumo real do seu próprio apartamento, sem depender dos vizinhos.

2. Vaga de garagem

Vagas de garagem na Grécia nem sempre são garantidas na compra de um imóvel e podem não estar incluídas no preço final. Trata-se de uma característica marcante de cidades com construções antigas e densas, onde vagas são escassas. O custo de uma vaga de garagem vendida separadamente fica em torno de € 20.000.

3. Mobília

Imóveis para aluguel são quase sempre entregues sem mobília solta. Por exemplo, o apartamento pode contar com armários embutidos e armários de cozinha, mas não terá sofá, cama ou mesa.

A explicação é simples: ao alugar um apartamento, os gregos preferem decorá-lo por conta própria. A mobília e os itens de decoração acompanham os inquilinos em suas mudanças.

Portanto, se você deseja adquirir um imóvel para alugar, poderá economizar em mobília. Apartamentos ou vilas totalmente mobiliados não têm tanta procura, especialmente quando a locação é administrada por uma empresa gestora.

4. Escadas e elevadores

Para otimizar o espaço e garantir resistência a tremores de terra, as escadas costumam ser em caracol. Em edifícios de Atenas, é comum encontrar elevadores com portas pantográficas ou manuais, que o usuário precisa abrir e fechar. Essa característica é frequente em prédios antigos, mas também ocorre em algumas construções novas.

Na prática, os custos principais dividem-se em duas categorias: despesas recorrentes mensais, como serviços públicos e taxa de condomínio, e impostos, que variam conforme o tamanho, a localização, o valor e a destinação do imóvel. Investidores que planejam alugar a propriedade também devem considerar o imposto de renda sobre aluguéis e, em certos casos, uma contribuição de solidariedade adicional.

Custo de serviços públicos

O custo de serviços públicos na Grécia para um apartamento de 85 m² começa em € 190 por mês. Esse valor inclui energia elétrica, água, aquecimento e coleta de lixo^{[10]Fonte: Custo de vida — Numbeo}.

Impostos

O imposto imobiliário anual ENFIA varia de € 2 a € 16,20 por metro quadrado. O cálculo leva em conta a idade do imóvel, a localização e o valor objetivo regional por metro quadrado.

Imóveis com valor cadastral a partir de € 250.000 estão sujeitos a um imposto complementar. A alíquota é progressiva: de 0,1 a 1,5%. Imóveis avaliados em € 2.000.000 ou mais são tributados em 1,5%.

A depender da localização do imóvel, o proprietário também paga o imposto predial municipal anual, com alíquotas de 0,025 a 0,035%.

Possuir piscina privativa também gera a incidência de um imposto adicional, equivalente a um imposto sobre grandes fortunas na Grécia. O valor é calculado conforme a área da piscina:

• € 160 por metro quadrado para piscinas de até 60 m²;
• € 320 por metro quadrado para piscinas com mais de 60 m².

A renda proveniente de aluguéis é tributada em tabela progressiva. O imposto é pago pelo proprietário do imóvel.

As alíquotas do imposto de renda sobre aluguel na Grécia são as seguintes:

1. Renda anual de aluguel de até € 12.000 é tributada em 15%.
2. Renda de € 12.001 a € 35.000 — 35%.
3. Renda acima de € 35.001 — 45%.

Se a renda anual de aluguel ultrapassar € 12.000, o proprietário também pagará uma contribuição de solidariedade que varia de 2,2 a 10%.

O processo de aquisição de um imóvel leva cerca de 2 meses. Quando o imóvel a ser comprado é selecionado, o processo passa por quatro etapas.

1. Obtenção do número de identificação fiscal na Grécia

O número de identificação fiscal é necessário para grandes transações, como a compra de imóveis. Para obtê-lo, é preciso dar entrada junto à repartição fiscal grega. O solicitante recebe um número exclusivo de nove dígitos utilizado na realização de pagamentos e no recolhimento de impostos.

Os pagamentos do imóvel costumam ser efetuados a partir da conta bancária do comprador em seu país de origem. Isso significa que não é obrigatório abrir conta em banco na Grécia.

2. Verificação da regularidade jurídica do imóvel

A verificação da regularidade do imóvel é realizada no Cartório de Registro de Imóveis ou no Cadastro Imobiliário Grego do local onde a propriedade está registrada.

3. Celebração do contrato de promessa de compra e venda ou contrato definitivo

O imóvel pode ser reservado enquanto o comprador providencia a documentação necessária e organiza o pagamento. Em seguida, celebra-se o contrato de compra e venda, assinado na presença de um tabelião.

O contrato de compra e venda assinado é registrado na ordem dos advogados e no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Registro do novo proprietário no Registro de Imóveis

O Cartório de Registro de Imóveis emite a certidão de propriedade em nome do novo titular.

Caso o comprador do imóvel participe do Programa Golden Visa da Grécia, ele apresentará essa certidão de propriedade ao serviço de migração junto com a solicitação da autorização de residência.

Esta seção explica como funcionam as estruturas de renda garantida na Grécia, quais modelos de contrato são mais comuns e quais verificações operacionais e jurídicas ajudam a manter a previsibilidade do investimento.

Como funciona a renda garantida

A renda garantida é um pagamento fixo estabelecido em um contrato de locação ou de gestão imobiliária. Ela é frequentemente utilizada em novos empreendimentos, apartamentos com serviços (serviced apartments) e projetos do tipo aparthotel, nos quais uma única operadora administra todo o edifício.

Principais pontos que determinam se uma garantia é confiável:

• valor do pagamento fixo, cronograma de pagamentos e índice de reajuste;
• garantias financeiras, como reserva em caixa ou fiança bancária, e as condições para sua execução;
• hipóteses em que os pagamentos podem ser suspensos, incluindo cláusulas de força maior;
• definição de quem arca com reformas e substituições durante o período garantido;
• permissão para a operadora sublocar a unidade e a forma como o uso do imóvel é definido.

Estruturas contratuais de locação e gestão

Para o programa Golden Visa da Grécia, a estrutura do contrato deve atender tanto ao modelo de receita quanto às regras de conformidade.

Uma limitação fundamental é que imóveis utilizados para obter ou renovar a autorização de residência pelo Golden Visa não podem ser alugados por curta temporada em plataformas de economia compartilhada nem sublocados. Essa restrição está explicitamente descrita na orientação oficial do Artigo 100 do Código de Migração, com as alterações da Lei 5100/2024^{[11]Fonte: Código de Migração alterado — Lei 5100/2024}.

Isso significa que a maioria das estratégias de renda do Golden Visa se baseia em contratos de aluguel de longo prazo, geralmente de 12 meses ou mais, ou em modelos de locação corporativa.

A locação de longo prazo também é permitida quando o proprietário do imóvel é uma pessoa jurídica, desde que o contrato seja formalizado como uma locação padrão de longo prazo e devidamente declarado nos sistemas da autoridade fiscal^{[12]Fonte: Gestão de aluguéis imobiliários — Governo Grego}.

Estruturas comuns para imóveis geradores de renda:

• contrato de locação de longo prazo com aluguel fixo e relatórios mensais simples;
• contrato de gestão com repasse fixo, no qual a operadora assume o risco operacional do dia a dia;
• contrato de gestão com participação nos lucros, frequentemente composto por um valor base somado a um bônus por desempenho;
• participação em aparthotel com receita compartilhada e regras detalhadas de uso.

Ao analisar qualquer minuta contratual, as cláusulas que costumam alterar o retorno real são aquelas que definem o que é permitido e quem arca com cada despesa. Por exemplo, um valor de aluguel fixo pode parecer atrativo no papel, mas perde força se o proprietário tiver de custear grandes reformas, períodos de vacância ou contas de consumo.

Uma forma prática de avaliar a minuta é consolidá-la em um resumo de fluxo de caixa de uma página e confirmar se o texto do contrato sustenta cada linha orçamentária.

Cláusulas que exigem análise detalhada:

• uso permitido e limites de locação, em conformidade com as restrições do Golden Visa;
• datas de pagamento, reajuste, juros de mora e comprovantes de quitação;
• divisão de contas de serviços públicos, seguros, impostos imobiliários e despesas condominiais;
• responsabilidades de manutenção, incluindo benfeitorias e prazos de atendimento;
• prestação de contas, acesso a dados e documentos comprobatórios, como notas ficais e ordens de serviço;
• direitos de rescisão, prazos para sanar descumprimentos, penalidades e direito de intervenção direta do proprietário.

Qual faixa de rendimento é realista

Os rendimentos variam conforme a localização, a qualidade do imóvel, o perfil do inquilino e o volume de gestão assumido pelo proprietário. Na Grécia, aluguéis de longo prazo tendem a apresentar maior estabilidade, enquanto modelos voltados ao turismo exibem números brutos mais elevados, mas acompanhados de custos operacionais superiores e volatilidade sazonal.

Modelos com renda garantida costumam se situar ligeiramente abaixo dos picos do mercado, pois a empresa gestora embuti no preço os riscos de vacância e flutuação de tarifas. Isso não é um ponto negativo por si só, mas deve estar transparente nas premissas da gestora.

Fatores habituais que alteram o rendimento:

• proximidade de transporte público;
• demanda local constante ao longo de todo o ano;
• eficiência energética;
• metragem da unidade.

Stúdios e apartamentos de um dormitório costumam ser alugados mais rápido em contratos de longo prazo, enquanto unidades maiores têm melhor desempenho quando direcionadas a famílias e com vaga de garagem.

Acordos de nível de serviço (SLA) e indicadores-chave de desempenho (KPI) da operadora

Acordos de nível de serviço (SLA) e indicadores-chave de desempenho (KPI) transformam promessas comerciais em obrigações mensuráveis. Os SLAs mais eficientes vinculam a performance aos honorários da gestora, reduzindo a remuneração em caso de desempenho abaixo da meta.

Um exemplo simples é o SLA de locação inicial: se a unidade não for alugada dentro do prazo acordado após a entrega das chaves, a operadora paga uma compensação ou reduz a taxa de administração até o início da ocupação. Níveis de serviço comumente utilizados na Grécia para locações com gestão profissional:

• prazo para primeira locação após a entrega das chaves, com penalidade definida caso não seja cumprido;
• protocolo de controle de inadimplência, com prazos para notificação e medidas judiciais;
• prazos de resposta para manutenção, com metas diferenciadas para emergências e reparos rotineiros;
• pacote mensal de prestação de contas com reconciliação bancária e comprovantes;
• direitos de auditoria do proprietário, incluindo vistorias agendadas e acesso aos registros.

Custo total de propriedade

O custo total de propriedade é composto principalmente por impostos, serviços públicos e manutenção. O principal tributo para a maioria dos proprietários é o Imposto Único sobre a Propriedade Imobiliária (ENFIA), que incide sobre direitos imobiliários na Grécia e é calculado segundo características específicas do imóvel^{[13]Fonte: Imposto sobre a propriedade imobiliária — Ministério da Economia e Finanças da Grécia}.

A gestão de aluguéis também envolve obrigações fiscais e declaração de renda. As declarações de locação e os dados do contrato são processados por meio das plataformas oficiais da AADE.

Sinais de alerta sobre promessas exageradas

Promessas excessivas costumam apresentar o mesmo padrão: estimativas de rentabilidade muito acima da média, garantias sem lastro real e contratos sem penalidades efetivas.

Principais sinais de alerta:

• metas de rendimento muito superiores aos comparáveis da região sem premissas claras;
• garantias sem provisão financeira de fundo de reserva ou com cláusulas obscuras de suspensão;
• ausência de SLAs vinculantes e sem redução de taxa em caso de baixo desempenho;
• preços de venda e projeções de renda desconectados da realidade do bairro;
• pacotes obrigatórios de mobília ou reforma que inflacionam o investimento sem comprovação de aumento no valor do aluguel.

Indicadores de localização e demanda

A demanda na Grécia comporta-se de forma distinta entre centros urbanos e ilhas. Atenas e a região da Ática apresentam demanda estável durante todo o ano, impulsionada por profissionais e estudantes, enquanto o mercado das ilhas é mais sazonal e dependente de uma gestão operacional eficiente.

Para investimentos vinculados ao Golden Visa, a demanda por aluguel de longo prazo e a presença de inquilinos locais costumam ser mais relevantes do que o pico da temporada turística, uma vez que as regras do programa proíbem a locação de curta temporada em plataformas compartilhadas no imóvel qualificado.

Comprar um imóvel para investimento na Grécia é considerado um processo acessível e descomplicado. De fato, é possível encontrar muitas ofertas a preços baixos na internet, principalmente no mercado secundário. Funcionários de imobiliárias gregas frequentemente fazem grandes promessas aos compradores. No entanto, a realidade exige cautela.

Riscos ocultos

A aquisição de imóveis no mercado secundário traz riscos elevados de ônus e gravames, como pendências de herança ou dívidas hipotecárias. Em alguns casos, nem todos os coproprietários concordam com a venda. Já houve situações em que foram identificados 28 herdeiros e proprietários, sendo que metade se opôs à venda do apartamento. O negócio foi cancelado, gerando perda de tempo e recursos para o comprador.

Se o antigo proprietário tiver realizado reformas ou o fechamento da varanda sem a devida aprovação dos órgãos competentes, caberá ao novo proprietário regularizar a situação. Na maioria das vezes, essa irregularidade só é descoberta após o término da transação.

Alinhamento de interesses entre proprietários e corretores

No mercado secundário, não é raro que proprietários e corretores atuem em conluio. Pode acontecer de o valor do imóvel ter sido superestimado ou de a área real não corresponder à metragem declarada.

Como mitigar riscos e evitar atrasos

Recomendamos a compra de imóveis diretamente de construtoras de credibilidade comprovada. Vale a pena verificar se a construtora possui licença emitida pelo serviço arqueológico local. O Estado pode paralisar a obra por tempo indeterminado caso artefatos históricos sejam encontrados durante as escavações.

Ao escolher o imóvel, é necessário considerar a finalidade da compra e a localização. Se a intenção for alugar o apartamento, o mais indicado é fazê-lo por meio de uma empresa gestora. Caso contrário, há o risco de lidar com inquilinos inadimplentes. O proprietário só consegue despejar um inquilino inadimplente mediante decisão judicial.

Durante a emissão do número de identificação fiscal e o trâmite da transação imobiliária, o comprador também deve ter em mente que diversos órgãos públicos na Grécia funcionam apenas até as 14h. Conseguir atendimento no período da manhã é um passo importante no processo.

1. O setor imobiliário grego continua sendo mais acessível do que o de muitos outros países da UE, com um preço médio de € 2.580 por metro quadrado em âmbito nacional. Isso representa um valor cerca de 35% menor do que na Espanha e quase metade do preço cobrado na França.

2. Os imóveis na Grécia oferecem rendimentos de aluguel atrativos, com retornos de 2 a 10% ao ano.

3. Entre os principais polos de investimento destacam-se Atenas, a Riviera, Pireu e ilhas como Creta e Santorini — cada uma indicada para geração de renda de aluguel, uso próprio ou valorização de capital.

4. A Grécia oferece um dos caminhos mais rápidos da UE para o Golden Visa. Investidores podem obter a residência em apenas 4 meses com aquisições imobiliárias a partir de € 250.000.

5. Os compradores devem ter cautela com imóveis do mercado secundário devido a riscos como dívidas ocultas, múltiplos proprietários e alterações não autorizadas na estrutura. Trabalhar com construtoras consolidadas e assessoria jurídica especializada ajuda a evitar erros dispendiosos.