Fundamentos do imposto imobiliário grego: o que compradores estrangeiros devem saber

Os impostos imobiliários na Grécia dividem-se em quatro categorias: impostos sobre compra, posse, venda e aluguel de imóveis. Os impostos também se aplicam quando o imóvel é herdado ou recebido como doação.

A compra de imóveis envolve impostos e taxas adicionais. Os compradores devem pagar um imposto sobre a transferência de propriedade e um adicional sobre ele quando a propriedade muda de titularidade. Outros custos incluem taxas de cartório, taxas de registro da nova propriedade e comissões de imobiliárias.

A posse de imóveis exige o pagamento de um imposto imobiliário anual, chamado ENFIA, e de um imposto municipal. Ambos são baseados no valor oficial do imóvel e são cobrados como valores fixos, e não como porcentagens.

O aluguel de imóveis é considerado renda tributável para pessoas físicas e parte do lucro corporativo para pessoas jurídicas. Uma taxa de transação digital também se aplica.

Os proprietários podem deduzir despesas como manutenção, juros de hipoteca e taxas de gestão imobiliária de sua renda tributável.

A venda de imóveis normalmente gera o imposto sobre ganho de capital. No entanto, esse imposto está suspenso até 31 de dezembro de 2026.

Os proprietários de imóveis na Grécia podem ser elegíveis para o Golden Visa da Grécia, que atua como uma autorização de residência válida por 5 anos.

O investimento mínimo exigido é de € 250.000. Esse limite aplica-se a imóveis adquiridos para reforma ou conversão para uso residencial. Para outros tipos de imóveis, aplicam-se os seguintes requisitos de investimento:

• € 800.000 para imóveis localizados em áreas de alta demanda, como Atenas, Tessalônica, Santorini e outras ilhas com população superior a 3.100 residentes;

• € 400.000 para imóveis em todas as outras regiões.

O imposto imobiliário anual na Grécia chama-se ENFIA, ou Imposto Unificado sobre a Propriedade de Imóveis. Aplica-se tanto a edificações quanto a terrenos e é pago em 12 parcelas mensais.

Não há alíquotas fixas de imposto. Em vez disso, a Grécia impõe uma taxa por metro quadrado:

• € 2 a 16,20 por m² — para edificações;

• € 0,0037 a 9,25 por m² — para terrenos.

A taxa exata depende de fatores como tamanho, localização, uso e outras características do imóvel. As alíquotas são definidas pelo Ministério das Finanças da Grécia.

Se o valor tributável total dos imóveis de um proprietário exceder € 500.000, o imposto principal é acrescido de 5 a 20%. Esse adicional aplica-se ao valor total do imposto principal, e não apenas à parcela que excede € 500.000.

O imposto municipal é pago por meio das contas de luz e geralmente fica entre 0,025% e 0,035% do valor venal do imóvel.

A taxa de limpeza e iluminação pública é cobrada separadamente. Os proprietários de imóveis pagam uma taxa pela coleta de lixo e iluminação pública, calculada multiplicando a área do imóvel pela alíquota estabelecida pelo município local.

Compra de imóveis. Os compradores na Grécia devem pagar diversos impostos e taxas além do preço de compra:

1. O imposto sobre a transferência de propriedade, fixado em 3% do valor venal do imóvel determinado pelo Ministério das Finanças.

2. O adicional sobre o imposto de transferência de 0,09%, destinado a municípios e comunidades locais.

3. Taxas de cartório, que geralmente variam de 1 a 2% do preço do imóvel, dependendo da complexidade da transação.

4. Taxas para registro da nova propriedade no registro de imóveis ou cadastro, que costumam somar cerca de 0,5% do valor do imóvel.

No total, os compradores devem planejar o pagamento de 5 a 7% do valor do imóvel em impostos e taxas associadas, além do preço de compra.

O IVA de 24% geralmente se aplica a imóveis novos, mas esse imposto está suspenso até 31 de dezembro de 2025. Em vez disso, aplicam-se o imposto sobre transferência padrão e o imposto complementar, totalizando 3,09%.

Venda de imóveis. O principal imposto cobrado na venda de um imóvel é o imposto sobre ganho de capital. No entanto, os ganhos de capital provenientes da venda de imóveis não são tributados até 31 de dezembro de 2026. Quando essa isenção expirar, aplicar-se-á um imposto sobre ganho de capital de 15%.

Renda de aluguel. Tanto residentes quanto não residentes estão sujeitos a imposto sobre a renda de aluguel de imóveis localizados na Grécia. A alíquota depende da renda anual:

• 15% — até € 12.000;

• 35% — de € 12.001 a 35.000;

• 45% — acima de € 35.000.

Essas alíquotas aplicam-se à renda líquida, ou seja, após as despesas dedutíveis.

Os proprietários podem se qualificar para uma isenção fiscal de 3 anos sobre a renda de aluguéis residenciais de longo prazo, desde que todas as seguintes condições sejam atendidas:

1. O imóvel não excede 120 m².

2. O contrato de aluguel é de longo prazo e foi assinado entre 8 de setembro de 2024 e 31 de dezembro de 2025.

3. O imóvel estava anteriormente vago ou era utilizado para aluguel de curta temporada.

Se o contrato for rescindido antecipadamente, a isenção fiscal é cancelada para aquele ano. Se o imóvel for alugado por curta temporada dentro do período de 3 anos, a isenção é revogada retroativamente.

Taxa de transação digital. Em 1º de dezembro de 2024, a Grécia introduziu uma taxa de transação digital, substituindo o antigo imposto de selo em determinados contratos, incluindo locações imobiliárias. Essa taxa é paga pelo proprietário e se aplica a locações de imóveis comerciais nos quais o IVA não incide. A alíquota é de 3,6% do valor do contrato.

Transações imobiliárias sujeitas a IVA ou imposto sobre transferência de propriedade não são afetadas pela taxa de transação digital.

Imposto sobre herança aplica-se a imóveis localizados na Grécia, independentemente de o herdeiro residir na Grécia ou no exterior. O herdeiro é o responsável pelo pagamento do imposto.

Imposto sobre doação incide quando um imóvel é transferido como doação, geralmente por escritura pública, e é pago pelo donatário. Aplica-se a bens localizados na Grécia e, em alguns casos, a bens estrangeiros doados para a Grécia.

Tanto para o imposto sobre herança quanto para o imposto sobre doação, a alíquota depende do grau de parentesco entre o antigo proprietário e o beneficiário. Como regra geral, relações familiares mais próximas resultam em alíquotas tributárias mais baixas.

ENFIA. As empresas na Grécia pagam uma taxa imobiliária anual com base na área de superfície:

• € 2 a 16,20 por m² — para edificações;

• € 0,0037 a 9,25 por m² — para terrenos.

Se o valor tributável total dos imóveis de um proprietário exceder € 500.000, um adicional de 5 a 20% é somado ao valor total do imposto principal.

As pessoas jurídicas também pagam um imposto complementar sobre o valor total de seus direitos sobre o imóvel à alíquota de 0,55%. Imóveis de uso próprio são tributados à alíquota reduzida de 0,1%.

Imposto municipal. As pessoas jurídicas estão sujeitas a um imposto municipal que varia de 0,025 a 0,035% do valor venal do imóvel.

Imposto especial sobre imóveis, SRET , de 15% aplica-se a empresas que possuem imóveis na Grécia, mas não divulgam claramente seus beneficiários finais. O objetivo desse imposto é evitar a propriedade anônima ou opaca de imóveis.

Uma empresa pode evitar o pagamento do SRET se divulgar totalmente seus beneficiários finais às autoridades fiscais gregas ou se enquadrar em uma categoria de isenção especial. Essas categorias incluem as seguintes:

• empresas com ações nominativas detidas até indivíduos;

• listadas em bolsa de valores;

• empresas de navegação que utilizam o imóvel para escritórios, armazéns ou funcionários;

• empresas ativas que ganham mais com o comércio do que com imóveis;

• instituições de caridade, escolas e grupos religiosos que utilizam o imóvel para sua missão;

• bancos e fundos em países cooperantes, sob supervisão;

• fundos de previdência social e fundos imobiliários regulamentados;

• empresas pertencentes a fundações de caridade que utilizam o imóvel para fins não lucrativos.

Imposto de transferência de 3% incide sobre o valor tributável do imóvel na compra, com um adicional municipal que eleva a alíquota total para 3,09%.

IVA. Geralmente, as transações imobiliárias são isentas de IVA. No entanto, se uma empresa oferecer aluguéis de curta temporada com serviços semelhantes aos de hotéis, ela poderá ter que cobrar 13% ou 24% de IVA e se registrar adequadamente.

Impostos sobre renda de aluguel e ganhos de capital. A renda de aluguel e os ganhos de capital são considerados parte do lucro tributável da empresa, sujeito a uma alíquota de imposto de renda corporativo de 22%.

Todos os proprietários de imóveis, incluindo estrangeiros, devem pagar o ENFIA sobre imóveis localizados na Grécia. Para pagar o imposto, o proprietário deve seguir os seguintes passos:

1. Obter um AFM. Visite a repartição fiscal local ou nomeie um representante local para obter um número de identificação fiscal.

2. Enviar o Formulário E9. Acesse o myAADE e preencha o Formulário E9, que inclui todos os detalhes necessários do imóvel para o cálculo do imposto.

3. Acessar seu comprovante fiscal. Assim que o imposto for calculated, a notificação do ENFIA estará disponível em sua conta do myAADE.

4. Efetuar o pagamento. Você pode pagar on-line com cartão de crédito ou débito, ou via internet banking, utilizando os códigos de pagamento ou o código de barras da sua notificação do ENFIA.

O ENFIA é normalmente pago em 12 parcelas mensais. No entanto, o cronograma de parcelamento pode variar a cada ano, portanto, os proprietários devem verificar os comunicados anuais da autoridade fiscal.

O pagamento pode ser feito on-line ou por meio de qualquer banco grego usando os códigos de pagamento impressos na notificação do ENFIA. Alternativamente, um pagamento eletrônico pode ser gerado no myAADE e pago por cartão de crédito ou débito, ou via internet banking usando o código de barras fornecido no portal.

1. Otimização tributária. Os investidores podem ter acesso ao regime tributário Não Domiciliado (Non-Domicile). Esse regime permite que os beneficiários paguem um imposto fixo de € 100.000 sobre a renda global, independentemente do valor.

2. Viagens sem visto pelo Espaço Schengen. A Grécia faz parte do Espaço Schengen, e seus residentes podem entrar livremente nos outros 28 países do Espaço Schengen. A permanência permitida é de 90 dias a cada período de 180 dias.

3. Residência para toda a família. Os investidores que solicitam o Golden Visa da Grécia podem incluir seus familiares próximos. Isso abrange cônjuges ou companheiros, filhos menores de 21 anos e pais de qualquer idade. O limite mínimo de investimento permanece o mesmo, independentemente da composição familiar.

4. Retorno sobre o investimento. Imóveis adquiridos no âmbito do Golden Visa da Grécia podem ser alugados, oferecendo aos investidores um rendimento anual de até 10%.

Os valores dos imóveis na Grécia estão aumentando anualmente entre 5 e 12%, dependendo do tipo e da localização do imóvel.

5. Possibilidade de cidadania. Os titulares do Golden Visa podem solicitar a cidadania grega 7 anos após receberem suas autorizações de residência. A elegibilidade exige residência contínua na Grécia e aprovação nos exames de cidadania e de língua grega.

Faça um seguro do imóvel. Se você segurar sua residência contra desastres naturais, o ENFIA será reduzido:

• em 20% se o valor do imóvel for de até € 500.000;

• em 10% se o valor exceder € 500.000.

Para se qualificar, o imóvel deve estar segurado por pelo menos 3 meses no ano anterior. Se estiver segurado por menos de um ano inteiro, o desconto é aplicado proporcionalmente. Por exemplo, um período de seguro de 6 meses concede um desconto de 10% ou 5%, respectivamente.

Declare despesas dedutíveis. O sistema tributário grego permite que os proprietários de imóveis deduzam determinados custos da receita de aluguel, reduzindo a base de cálculo líquida.

Proprietários de pessoas físicas podem deduzir:

• 5% do aluguel bruto automaticamente para manutenção;

• 60% dos custos de reforma e melhoria energética, até € 16.000 em três anos;

• impostos imobiliários municipais.

Pessoas jurídicas podem deduzir todas as despesas operacionais reais, como reparos, seguro, gestão imobiliária e depreciação.

Divida a propriedade. O ENFIA é calculado por contribuinte, portanto, dividir a propriedade do imóvel entre os membros da família pode reduzir o encargo tributário.

Por exemplo, um casal possui conjuntamente um imóvel no valor de € 1 milhão, com cada cônjuge detendo uma participação de 50%. Isso significa que a parte de cada cônjuge é de € 500.000, o que permanece abaixo do limite de sobretaxa. Se um dos cônjuges for proprietário de todo o valor de € 1 milhão, a parcela que exceder € 500.000 estará sujeita à sobretaxa.

Escolha o imóvel com sabedoria. As características do próprio imóvel afetam a sua carga tributária. Ao escolher o imóvel, considere o seguinte:

1. Valor da zona. Imóveis em áreas de alto valor de zona têm ENFIA mais elevado. Um imóvel em uma localização intermediária pode oferecer melhor rendimento com impostos mais baixos.

2. Valor objetivo abaixo de € 500.000. Permanecer abaixo desse limite evita a sobretaxa do ENFIA.

3. Edifícios com eficiência energética. Eles podem se qualificar para subsídios de reforma e reduzir os custos de serviços públicos.

4. Idade do imóvel. Imóveis mais antigos podem permitir maior depreciação e menor valor avaliado para o ENFIA.

Considere os acordos para evitar a dupla tributação . Não residentes que auferem renda de imóveis gregos também podem enfrentar tributação em seu país de origem. A Grécia assinou mais de 50 acordos para evitar a dupla tributação, que frequentemente permitem solicitar um crédito tributário estrangeiro. Isso garante que você não pague imposto duas vezes sobre a mesma renda de aluguel, ganho de capital ou herança.

1. Os proprietários de imóveis na Grécia pagam um imposto anual ENFIA que varia de € 2 a 16,20 por m² para edificações e de € 0,0037 a 9,25 por m² para terrenos, além de um imposto municipal local.

2. Os compradores de imóveis estão sujeitos a um imposto de transferência de 3%, um adicional de 0,09%, taxas de cartório de 1 a 2% e uma taxa de registro de 0,5%.

3. Compradores estrangeiros de imóveis podem se qualificar para o Golden Visa.

4. A renda de aluguel é tributada entre 15 e 45%.

5. Os impostos sobre herança e doação variam de 0 a 40%, dependendo do grau de parentesco.

6. As pessoas jurídicas pagam o ENFIA, um imposto imobiliário complementar, taxas municipais, impostos sobre transferência e são tributadas sobre a renda de aluguel e ganhos de capital a uma alíquota de imposto de renda corporativo de 22%.

7. Para reduzir as obrigações fiscais, os proprietários podem segurar seus imóveis, declarar todas as despesas dedutíveis e dividir a propriedade entre os familiares.