Wie man eine Auf­ent­halts­er­laub­nis in Europa durch Immobilieninvestition erhält

Der EU-Immobilienmarkt zieht Investoren durch seine Größe, rechtliche Absicherungen und die langfristige Wohnraumnachfrage an. Es handelt sich dabei nicht um einen einzelnen Immobilienmarkt: Preise, Mieten und Bedingungen unterscheiden sich zwischen den Mitgliedstaaten stark, was Investoren eine breite Auswahl an Standorten und Strategien bietet. 

Gleichzeitig erfolgen Investitionen in einem EU-Rahmen, der Eigentumsrechte schützt, Rechtssicherheit unterstützt und den freien Kapitalverkehr ermöglicht^{[1]Quelle: Europäische Justiz, Grundbücher}.

1. Anhaltendes Immobilienpreiswachstum

Wohnimmobilien sind eine wichtige Anlageklasse in der EU geblieben, auch wenn sich die Wertentwicklung nach Land und Zeitraum unterscheidet. Laut Eurostat lagen die Immobilienpreise in der EU im dritten Quartal 2025 um 5,5% höher als ein Jahr zuvor. Auf lange Sicht wird der Aufwärtstrend noch deutlicher: Zwischen 2015 und dem dritten Quartal 2025 stiegen die Immobilienpreise in der EU um 63,6% ^{[2]Quelle: Eurostat, Immobilienpreise und Mieten stiegen im 3. Quartal 2025}. 

Das bedeutet nicht, dass jeder Markt im gleichen Tempo wächst. Daten von Eurostat zeigen große Unterschiede zwischen den Mitgliedstaaten. Im dritten Quartal 2025 verzeichnete die Slowakei mit 4,9% einen der stärksten Anstiege gegenüber dem Vorquartal, während Ungarn das jährliche Wachstum anführte, da die Immobilienpreise im Jahresvergleich um 21,1% stiegen.

2. Stabile Mietnachfrage und Potenzial für Erträge

Renditen hängen nicht nur vom Wiederverkaufswert ab. In Märkten mit anhaltender Nachfrage nach Langzeitvermietungen können Immobilien auch regelmäßige Einnahmen generieren, insbesondere in Städten und Küstenregionen, wo das Angebot begrenzt ist und die Nachfrage stabil bleibt. 

Die Mietnachfrage bleibt in vielen Teilen Europas hoch, was die Einnahmeseite einer Immobilieninvestition stützt. Eurostat berichtete, dass die Mieten in der EU im dritten Quartal 2025 um 3,1% höher lagen als im Vorjahr und um 21,1% höher als im Jahr 2015. Während das Mietwachstum auf EU-Ebene moderater ist als das Immobilienpreiswachstum, verlief es im Laufe der Zeit stetiger. 

3. Transparente und geschützte Eigentumsverhältnisse

Ein weiterer Grund, warum Investoren europäische Immobilien in Betracht ziehen, ist die rechtliche Infrastruktur hinter den Eigentumsverhältnissen. Laut dem Europäischen Justizportal sind die Grundbücher in den EU-Ländern darauf ausgelegt, Informationen über Immobilien, einschließlich Lage und Eigentum, zu registrieren, zu prüfen und zu speichern sowie der Öffentlichkeit und professionellen Nutzern zugänglich zu machen.

Der Zugang zu diesen Unterlagen ermöglicht es Käufern, Eigentumsverhältnisse zu überprüfen, die ordnungsgemäße Eintragung von Rechten zu bestätigen und sicherzustellen, dass Transaktionen anerkannten rechtlichen Verfahren folgen. Transparenz auf dieser Ebene stärkt den Rechtsschutz, indem sie das Risiko von Streitigkeiten, nicht offengelegten Ansprüchen oder Unsicherheiten bezüglich des Titels verringert. Insbesondere für ausländische Käufer erleichtert dies die Orientierung auf dem Markt und verleiht dem Kaufprozess Vorhersehbarkeit.

4. Wachsender Fokus auf Energieeffizienz und Objektqualität

Der EU-Markt konzentriert sich zunehmend auf Gebäudequalität und Energieeffizienz. Nach Angaben der Europäischen Kommission wurden 85% der Gebäude in der EU vor dem Jahr 2000 erbaut, und 75% weisen eine schlechte Energieeffizienz auf.

Da die Renovierungsvorschriften gemäß der Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden verschärft werden, dürften energieeffiziente und modernisierte Immobilien wettbewerbsfähiger werden. Derzeit ist die EU auf dem Weg, bis 2050 einen vollständig dekarbonisierten Gebäudebestand zu erreichen^{[3]Quelle: Europäische Kommission, Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden}.

5. Langfristige Vermögensübertragung

Für manche Investoren geht es bei europäischen Immobilien nicht nur um Renditen, sondern auch um den Erhalt und die Weitergabe von Kapital. Immobilien können Teil einer langfristigen familiären Vermögensplanung sein, insbesondere wenn der Investor einen Sachwert halten möchte, der später an Kinder oder andere Erben übertragen werden kann.

Dieser Vorteil kann in Ländern wie Zypern besonders relevant sein, wo keine Erbschaftsteuer erhoben wird. Auch in Malta gibt es keine herkömmliche Erbschaftsteuer, obwohl geerbte unbewegliche Vermögenswerte dennoch andere Gebühren und registrierungsbezogene Abgaben auslösen können.

6. Möglichkeit, eine Auf­ent­halts­er­laub­nis in der EU zu erhalten

In einigen EU-Ländern können Ausländer eine Aufenthaltserlaubnis erwerben, indem sie eine Immobilie kaufen, die bestimmte Anforderungen erfüllt, und ein Programm für Aufenthalt durch Investitionen beantragen. Diese Option steht in Griechenland, Malta und Zypern zur Verfügung.

Die EU ist nicht das einzige Ziel für Immobilieninvestoren. Die USA ziehen Käufer durch Größe und Liquidität an, während Märkte im Nahen Osten, insbesondere Dubai, durch Steuervorteile und starke internationale Nachfrage bestechen. Dennoch sticht die EU aus einem anderen Grund hervor: Sie bietet eine breitere Mischung an Ländern, vielfältigere Einstiegspunkte und ein strukturierteres rechtliches Umfeld.

Breitere geografische Auswahl im Vergleich zu den USA

Die USA werden oft als großer und liquider Immobilienmarkt angesehen. Es bleibt jedoch ein nationaler Markt mit weitgehend verknüpfter Preisdynamik, Zinsrisiko und Finanzierungsbedingungen. Die Aktivitäten ausländischer Käufer konzentrieren sich zudem auf einen begrenzten Teil des Gesamtmarktes.

Der amerikanische Markt setzt eine hohe Einstiegshürde für internationale Käufer. Nach Angaben der National Association of Realtors kauften ausländische Käufer in den 12 Monaten bis März 2025 in den USA 78.100 Bestandsimmobilien im Gesamtwert von $56 Milliarden. Dies entsprach 1,9% der Verkäufe von Bestandsimmobilien. Der Median-Kaufpreis für ausländische Käufer lag bei $494.400, was zeigt, dass internationale Käufer oft auf einem relativ hohen Preisniveau in den Markt eintreten ^{[4]Quelle: National Association of Realtors, Internationale Transaktionen auf dem US-Wohnimmobilienmarkt 2025}.

Die EU bietet eine andere Form von Größe und mehr Optionen. Anstelle eines einzelnen nationalen Marktes können Investoren mehrere Länder mit unterschiedlichen Einstiegslevels und Wachstumszyklen vergleichen. Eurostat-Daten für das vierte Quartal 2025 zeigen, wie groß die Spanne sein kann: Die Hauspreise in der EU stiegen insgesamt um 5,5% im Jahresvergleich, während die jährliche Performance auf Länderebene zwischen -3,1% in Finnland und +21,2% in Ungarn variierte ^{[5]Quelle: Eurostat, Hauspreise stiegen im Euroraum um 5,5 % und in der EU um 5,7 %}.

Diese Variation ermöglicht es Investoren, Märkte mit niedrigem, mittlerem und hohem Wachstum Land für Land zu vergleichen, anstatt in einen einzigen hochpreisigen nationalen Markt mit einem einheitlichen Preiszyklus einzusteigen. Dies macht die EU auch flexibler für Investoren, die Immobilieneigentum mit Mietrenditen, Kapitalerhalt oder Aufenthaltsplanung kombinieren möchten.

Diversifizierterer Markt als im Nahen Osten

Im Nahen Osten konzentriert sich die Aufmerksamkeit der Investoren auf eine kleine Anzahl von Vorzeigemärkten, allen voran Dubai. Daten des Dubai Land Department zeigen, wie dominant das Emirat geworden ist: Im ersten Quartal 2026 erreichten die Immobilieninvestitionen AED173 Milliarden, während ausländische Investitionen insgesamt AED148,35 Milliarden bei 48.445 Investitionen ausmachten ^{[6]Quelle: Dubai Land Department, Dubais Immobilientransaktionen stiegen im 1. Quartal 2026 um 31 % auf 252 Mrd. AED}.

Dubais Attraktivität ist offensichtlich. Die VAE erheben keine Einkommensteuer auf Einzelpersonen, was die Anziehungskraft des Landes für international mobile Investoren stärkt.

Einkünfte aus Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen, die von natürlichen Personen erzielt werden, können unter bestimmten Bedingungen auch außerhalb der Körperschaftssteuer der VAE liegen, so der Leitfaden der Bundessteuerbehörde. Gleichzeitig entstehen Immobilienkäufern weiterhin Transaktionsgebühren, Servicekosten, Instandhaltungsgebühren und andere immobilienbezogene Ausgaben, sodass die Gesamtkostenstruktur nicht einfach „steuerfrei“ ist ^{[7]Quelle: PwC, Vereinigte Arabische Emirate: Steuern auf das persönliche Einkommen}.

Politische Schocks wirken sich schnell auf die Stimmung aus. Im März 2026 fiel der Dubai Financial Market General Index in einer Sitzung um 4,71%, nachdem die Märkte der VAE nach einem zweitägigen Stopp während regionaler Spannungen wieder öffneten. Dies bedeutete nicht, dass die Immobilienpreise in Dubai sofort fielen, aber es zeigte, wie schnell das Vertrauen der Investoren auf regionale Sicherheitsereignisse reagieren kann ^{[8]Quelle: Dubai Financial Market, DFM General Index}.

Die EU bietet eine diversifiziertere Struktur. Anstatt sich auf eine einzelne Vorzeigestadt zu verlassen, können Investoren etablierte Immobilienmärkte wie Griechenland, Zypern, Portugal, Spanien und Malta vergleichen. Wenn das Ziel zudem darin besteht, Aufenthalt durch Immobilieninvestition zu erlangen, wird die Auswahl enger, da nicht jeder beliebte EU-Immobilienmarkt den Immobilienkauf noch an einen Aufenthaltsstatus koppelt.

Für viele Investoren liegt der Vorteil der EU nicht in der Geschwindigkeit oder Steuerleichtigkeit. Es ist die Kombination aus Länderauswahl, Rechtsstruktur, Markttransparenz und langfristiger Vorhersehbarkeit.

Stärkere regionale Mobilität im Vergleich zu Lateinamerika

Lateinamerika kann für Immobilieninvestoren attraktiv sein, die einen zweiten Stützpunkt, niedrigere Einstiegskosten in vielen Märkten und Zugang zu schnell wachsenden städtischen Zentren suchen.

Die Region hat eine starke Nachfrage nach Wohnraum: Die Interamerikanische Entwicklungsbank stellt fest, dass etwa 80% der Menschen in Lateinamerika und der Karibik in Städten leben, während 55 Millionen Haushalte mit einer Form von Wohnungsdefizit konfrontiert sind. Dies schafft Nachfrage nach Wohnimmobilien, zeigt aber auch eine ungleiche Infrastruktur, Planung und Wohnqualität in der Region auf.

Panama ist ein Beispiel dafür, wie Immobilieninvestitionen mit dem Aufenthalt verknüpft werden können. Im Rahmen des Qualified Investor Programme kann ein ausländischer Investor einen Daueraufenthalt erhalten, indem er mindestens $300,000 in Immobilien in Panama investiert.

Das regionale Bild ist gemischter als das der EU. Lateinamerika bietet Wachstumspotenzial, aber der Ausblick der Weltbank vom April 2026 beschreibt das Wachstum der Region als durch strukturelle Herausforderungen begrenzt und prognostiziert ein regionales BIP-Wachstum von 2,1% im Jahr 2026, unter den 2,4%, die 2025 verzeichnet wurden ^{[9]Quelle: Weltbank, Wirtschaftsbericht für Lateinamerika und die Karibik}. Für Immobilieninvestoren bedeutet dies, dass die Marktauswahl besonders wichtig ist: Renditen können stark von einer einzelnen Stadt, einem Bezirk, einer Währung oder einem lokalen politischen Zyklus abhängen.

Die EU ist in der Regel stärker reguliert und oft teurer, bietet aber Vorteile, mit denen Lateinamerika im Allgemeinen nicht mithalten kann. Eine Aufenthaltserlaubnis in einem Schengen-Land ermöglicht kurzfristiges Reisen im gesamten Schengen‑Raum, während die EU-Vorschriften über den freien Kapitalverkehr grenzüberschreitende Investitionen innerhalb des Binnenmarktes unterstützen.

Die Europäische Kommission überwacht die Kapitalströme und geht gegen Hindernisse vor, die mit den Vertragsregeln unvereinbar sind, obwohl das Immobilienrecht, die Besteuerung und die Residenzanforderungen weiterhin nationale Angelegenheiten bleiben ^{[10]Quelle: Ministerium für Volkswirtschaft und Finanzen Griechenlands, Kapitalbesteuerung}.

Für Investoren, die auf langfristige Aufenthaltsplanung, Familienumsiedlung, Vermögenserhalt und rechtliche Vorhersehbarkeit fokussiert sind, ist die EU meist die stärkere Option. Lateinamerika hingegen eignet sich für diejenigen, die Erschwinglichkeit, Flexibilität und einen einfacheren Einstieg priorisieren.

Der Kauf einer Immobilie in einem EU-Staat qualifiziert nicht automatisch für eine Auf­ent­halts­er­laub­nis. Nur wenige europäische Länder ermöglichen es Investoren, eine Auf­ent­halts­er­laub­nis durch den Kauf von Immobilien zu erhalten:

1. Griechenland. Das Griechenland Golden Visa bietet eine der umfangreichsten Optionslisten für Immobilieninvestitionen in der EU mit einer Investitionsschwelle von €250,000.
2. Zypern. Das Programm für den Daueraufenthalt auf Zypern bietet einen einfachen Weg zum lebenslangen Daueraufenthalt durch den Kauf von Wohn- oder Gewerbeimmobilien im Wert von mindestens €300,000.
3. Malta. Das Land bietet zwei Programme für die Aufenthaltserlaubnis durch Investition an, die sich vom traditionellen Rahmen des Golden Visa unterscheiden: das Malta Global Residence Programme und das Permanent Residence Programme.

Die oben genannten Länder erlegen keine oder nur minimale Aufenthaltsbedingungen auf, um die Erlaubnis aufrechtzuerhalten. Mit anderen Worten: Investoren sind nicht verpflichtet, im Land zu leben. 

Lettland gehörte früher ebenfalls zu den europäischen Ländern, die Aufenthalt durch Immobilien anboten, mit einer Mindestinvestition in Immobilien von €250,000. Seit dem 15. September 2026 hat Lettland jedoch seine Golden Visa Regeln umgestaltet und sowohl den Weg über Immobilien als auch den über Bankguthaben für neue Antragsteller gestrichen. 

Die Regeln für den Verkauf der Investitionsimmobilie variieren je nach Land. In den meisten Staaten beträgt die erforderliche Haltedauer zur Aufrechterhaltung des Aufenthalts in der Regel 5 Jahre. Nach diesem Zeitraum dürfen Investoren die Immobilie nur verkaufen, wenn sie einen Daueraufenthalt oder einen anderen Status erlangt haben, der nicht mehr von der ursprünglichen Investition abhängt. Wenn sie ihre Investoren-Aufenthaltserlaubnis weiterhin verlängern, müssen sie die Investition beibehalten.

Das Griechenland Golden Visa bietet die größte Auswahl an Optionen beim Immobilienkauf. Investoren können wählen, ob sie Wohn- oder Gewerbeimmobilien kaufen oder in ein Hotel oder einen Timesharing-Vertrag investieren möchten.

Anforderungen an die Immobilieninvestition

Das Griechenland Golden Visa Programm bietet mehrere Wege an, die sich primär auf Immobilien konzentrieren.

Der Mindestinvestitionsbetrag für Immobilien hängt vom Standort und Typ der Immobilie ab:

• €800,000 — in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und auf Inseln mit über 3.100 Einwohnern;
• €400,000 — in allen anderen Regionen des Landes;
• €250,000 — für Immobilien, die in Wohnraum umgewandelt werden, oder für Restaurierungsprojekte.

Zudem bietet das Griechenland Golden Visa Programm bei einer Investition von €400,000 oder mehr verschiedene flexible Optionen:

1. Pacht einer Hoteleinheit oder Touristenunterkunft. Investoren können eine voll möblierte Einheit innerhalb eines Resorts im Rahmen eines Vertrags mit einer Laufzeit von mindestens 10 Jahren pachten und so die Investitionsanforderung erfüllen, ohne das volle Eigentum zu erwerben.
2. Timesharing-Vertrag. Investoren können das Recht erwerben, eine Immobilie für bestimmte Zeiträume im Jahr zu nutzen. Die Verträge können eine Laufzeit von 1 bis 60 Jahren haben, vorausgesetzt, die Immobilie ist von der Griechischen Nationalen Tourismusorganisation lizenziert.

Investoren, die eine Immobilie im Rahmen des Programms erwerben, können diese auch langfristig vermieten, wobei potenzielle Jahresrenditen von etwa 5% erzielt werden können, was Einkommen generiert, während der Aufenthaltsstatus beibehalten wird.

Gesamtkosten für den Erhalt des Aufenthalts durch Immobilieninvestition in Griechenland

Zusätzlich zum Mindestinvestitionsbetrag sollten Antragsteller staatliche Gebühren, Steuern und Transaktionskosten einplanen, die mit dem Immobilienkauf und dem Erhalt des Aufenthalts in Griechenland verbunden sind.

Die staatlichen Gebühren umfassen Folgendes:

• €2,000 — Bearbeitungsgebühr für den Antrag;
• €180 — Konsulargebühr für den Erhalt eines nationalen Einreisevisums;
• €16 — Ausstellungsgebühr für eine Aufenthaltstitelkarte.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09% des Immobilienwerts.

Die Notarkosten liegen in der Regel zwischen 1–2% des Immobilienkaufpreises.

Insgesamt sollte ein einzelner Investor, der ein Griechenland Golden Visa durch die Investition von €250,000 in eine Immobilie erwirbt, mit Ausgaben von mindestens €262,400 rechnen.

Immobiliensteuern in Griechenland

Kauf. In Griechenland ist die wichtigste Steuer beim Kauf die Grunderwerbsteuer, die mit 3% des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie erhoben wird. Zusätzlich wird eine kommunale Abgabe in Höhe von 3% der Grunderwerbsteuer erhoben. Infolgedessen beläuft sich die gesamte effektive Steuerbelastung auf 3,09% des steuerpflichtigen Immobilienwerts ^{[10]Quelle: Ministerium für Volkswirtschaft und Finanzen Griechenlands, Kapitalbesteuerung}.

Besitz. Sobald die Immobilie erworben wurde, unterliegen die Eigentümer auch der ENFIA, Griechenlands jährlicher einheitlicher Immobiliensteuer. Die ENFIA wird nicht mit einem einheitlichen Pauschalsatz erhoben. Sie wird jedes Jahr basierend auf dem Typ der Immobilie, ihrer Größe, Lage, dem Zonenwert, dem Alter, dem Stockwerk, der Nutzung und anderen Merkmalen berechnet. Für Wohnimmobilien liegen die Basissätze zwischen €2 und €16 pro Quadratmeter.

Verkauf. Für Privatpersonen ist Griechenlands Kapitalertragsteuer auf den Verkauf von Immobilien auf 15% festgesetzt, ihre Anwendung ist jedoch derzeit bis zum 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Infolgedessen zahlen private Verkäufer während dieses Zeitraums im Allgemeinen keine Kapitalertragsteuer auf Immobilienverkäufe.

Mieteinnahmen. Mieteinnahmen werden separat als Einkünfte aus Immobilien versteuert. Die geltenden Sätze sind:

• 15% auf das Jahreseinkommen bis zu €12,000;
• 35% auf den Teil zwischen €12,001 und €35,000;
• 45% auf den Teil über €35,000.

Um den Daueraufenthalt in Malta durch eine Investition in Immobilien zu erhalten, erfüllen Antragsteller mehrere obligatorische Anforderungen: Immobilien kaufen oder mieten, eine Staatsgebühr zahlen und an eine Wohltätigkeitsorganisation spenden.

Neben den Beiträgen müssen Investoren Vermögenswerte von mindestens €500,000 nachweisen, wobei mindestens €150,000 davon liquide sein müssen, oder €600,000 mit €75,000 an liquiden Mitteln.

Anforderungen an die Immobilieninvestition

Die finanziellen Schwellenwerte für Immobilien beginnen bei €375,000 im Falle eines Kaufs und bei €14,000 pro Jahr im Falle einer Miete.

Investoren sind verpflichtet, die Investition mindestens 5 Jahre lang zu halten. Nach diesem Zeitraum können sie die gekaufte Immobilie verkaufen oder zu einer günstigeren Miete ohne Mindestschwelle wechseln.

Gesamtkosten für den Erhalt des Daueraufenthalts in Malta durch Investition

Gebühren und die Wohltätigkeitsspende sind neben der Immobilieninvestition obligatorische Bedingungen des Programms.

Die Staatsgebühren beinhalten einen Beitragsgebühr von €37,000 und eine Verwaltungsgebühr von €60,000. Letztere erhöht sich je nach Familienzusammensetzung: Für jedes Familienmitglied über 18 Jahren, mit Ausnahme des Ehepartners, zahlt der Investor zusätzlich €7,500.

Eine Spende in Höhe von €2,000 muss an eine lokal registrierte gemeinnützige, kulturelle, sportliche, wissenschaftliche oder künstlerische Nichtregierungsorganisation oder Gesellschaft geleistet werden, die beim Commissioner for Voluntary Organisations registriert ist.

Zusatzkosten. Im Falle eines Immobilienkaufs zahlen Investoren etwa 7% des Immobilienwerts an Gebühren.

Das Programm für den Daueraufenthalt in Malta schließt die meisten Verwaltungskosten in die Gesamtinvestitionsanforderung ein. Darüber hinaus zahlen Antragsteller:

• €500 — Gebühr für die Aufenthaltskarte;
• etwa €400 für die Krankenversicherung;
• Kosten für Übersetzung und Notarisation von Dokumenten.

Das Malta Global Residence Programme kombiniert Immobilieninvestitionen mit einer bevorzugten steuerlichen Behandlung und bietet Antragstellern einen Weg zum Aufenthalt sowie Zugang zu einem günstigen Steuersystem.

Um den Aufenthaltsstatus beizubehalten, dürfen die Teilnehmer nicht mehr als 183 Tage pro Jahr in einem anderen einzelnen Land verbringen, um sicherzustellen, dass sie nicht anderswo steuerpflichtig werden.

Anforderungen an die Immobilieninvestition

Der Kauf eines Eigenheims in Malta ist eine wichtige Bedingung für die Erlangung einer Auf­ent­halts­er­laub­nis. Der Mindestinvestitionsbetrag beginnt bei €275,000 für Immobilien im zentralen oder nördlichen Teil von Malta oder bei €220,000 für Immobilien auf der Insel Gozo oder im Süden des Landes.

Alternativ können Antragsteller eine Immobilie für einen Zeitraum von mindestens fünf Jahren mieten. Die Jahresmiete muss mindestens €9,600 im Norden oder in zentralen Gebieten bzw. €8,750 im Süden und auf Gozo betragen.

Gesamtkosten für den Erhalt der Malta Global Residence

Das Programm erfordert von den Antragstellern den Erhalt eines speziellen Steuerresidentenstatus in Malta. Residenten unterliegen einer Steuer von 15% auf nach Malta überwiesene Auslandseinkünfte, bei einer jährlichen Mindeststeuer von €15,000. Dies ist weniger als in vielen europäischen Ländern.

Beim Malta Global Residence Programme ist die wichtigste feste staatliche Abgabe für einen einzelnen Investor die Verwaltungsgebühr von €6,000. Diese Gebühr kann auf €5,500 reduziert werden, wenn ein Antragsteller eine Immobilie im Süden Maltas oder auf der Insel Gozo kauft.

Zusätzlich zum Beitragsbetrag zahlt der Antragsteller für:

• Krankenversicherung — etwa €400;
• Dokumentenvorbereitung und Notargebühren — €4,000+.

Immobiliensteuern in Malta

Kauf. In Malta zahlt der Käufer eine Stempelsteuer von 5 % auf den höheren Wert aus Vertragswert und Marktwert. Bei Unterzeichnung eines Verkaufsversprechens wird in der Regel zuerst eine vorläufige Steuer von 1 % gezahlt, der Restbetrag wird mit der endgültigen Urkunde beglichen^{[11]Quelle: Steuer- und Zollbehörde von Malta, Handbuch zur Besteuerung von Mieteinnahmen}.

Eigentum. Malta erhebt keine Standard-Eigentumsteuer auf jährlicher, bundesweiter Basis. 

Verkauf. Übertragungen unterliegen einer Quellensteuer von 8 % auf den Wert der übertragenen Immobilie. 

Mieteinnahmen. Malta ermöglicht eine optionale Endbesteuerung von 15 % auf die Bruttomieteinnahmen. Stattdessen können Immobilieneigentümer wählen, die Nettomieteinnahmen zu deklarieren und mit den normalen Steuersätzen von bis zu 35 % besteuert zu werden.

Investitionen in Immobilien ermöglichen es Antragstellern, einen Daueraufenthalt in Zypern zu erhalten, einem Land, das für sein günstiges Steuersystem und sein mildes Klima bekannt ist.

Anforderungen an die Immobilieninvestition

Um den Daueraufenthalt in Zypern zu erhalten, müssen Antragsteller mindestens €300,000 in eines der folgenden Objekte investieren:

1. Neue Wohnimmobilien, wobei bis zu zwei Immobilien zulässig sind.
2. Gewerbeimmobilien, wie Büros oder Hotels.

Immobilien können vermietet werden, wobei typische Jahresrenditen von bis zu 4% erzielt werden können.

Antragsteller müssen zudem ein stabiles Jahreseinkommen von mindestens €50,000 aus Quellen außerhalb Zyperns nachweisen. Diese Anforderung erhöht sich um €15,000 für jeden zusätzlichen erwachsenen Angehörigen und um €10,000 für jedes Kind, beginnend mit dem zweiten Kind in Familien mit drei oder mehr Personen.

Gesamtkosten für den Erhalt des Aufenthalts durch Immobilieninvestition in Zypern

Zusätzlich zur erforderlichen Investition zahlen Antragsteller staatliche Gebühren, Steuern und transaktionsbezogene Kosten, die mit dem Erwerb von Eigentum und dem Erhalt des Aufenthalts in Zypern verbunden sind.

Die wichtigsten staatlichen und Transaktionskosten umfassen:

• €500 — Antragsgebühr;
• €70 — Gebühr für die Ausstellung der Aufenthaltstitelkarte;
• €500 — Krankenversicherung für einen einzelnen Antragsteller;
• €70 — Registrierungsgebühren.

Die Stempelsteuer wird in Zypern seit dem 1. Januar 2026 nicht mehr erhoben.

Die Mehrwertsteuer (MwSt.) beträgt normalerweise 19%. Ein reduzierter Satz von 5% gilt, wenn die Immobilie die einzige Wohnimmobilie des Eigentümers ist.

Die Grunderwerbgebühren hängen davon ab, ob die Transaktion der Mehrwertsteuer unterliegt. Wenn die MwSt. anfällt, gibt es eine vollständige Befreiung von den Grunderwerbgebühren. Wenn keine MwSt. anfällt, sieht das Gesetz eine Reduzierung der Standard-Übertragungsgebühren um 50% vor.

Die rechtliche Unterstützung wird in der Regel auf 1% des Immobilienwerts geschätzt, was bei einem Kauf für €300,000 zusätzliche €3,000 bedeutet.

Insgesamt sollte ein einzelner Investor, der eine Immobilie für €300,000 kauft, um einen Daueraufenthalt in Zypern zu erhalten, mit Gesamtkosten von etwa €322,140 rechnen, wenn er für den reduzierten MwSt.-Satz von 5% berechtigt ist, oder mit etwa €364,140, wenn der Standard-MwSt.-Satz von 19% gilt.

Immobiliensteuern in Zypern

Kauf. Für einen Kauf gelten folgende Hauptsätze:

• der Standard-MwSt.-Satz beträgt 19%;
• ein reduzierter MwSt.-Satz von 5% gilt für den Kauf oder Bau einer neuen Wohnung oder in Fällen, in denen die Immobilie die einzige Wohnimmobilie des Eigentümers ist.

Wenn die MwSt. nicht gezahlt wird, fällt die Grunderwerbsteuer an:

• 3% auf die ersten €85,000;
• 5% auf die nächsten €85,000;
• 8% auf den Betrag über €170,000.

Wenn die Transaktion nicht der Mehrwertsteuer unterliegt, reduziert sich die Übertragungsgebühr um 50% ^{[12]Quelle: Steuerbehörde von Zypern, Grundsteuer}.

Besitz. Zypern erhebt derzeit keine standardmäßige jährliche staatliche Immobiliensteuer. Immobilieneigentümer müssen möglicherweise dennoch lokale Abgaben entrichten, wie z. B. kommunale Gebühren oder Abwassergebühren, die je nach Ort variieren.

Verkauf. Für Privatpersonen erhebt Zypern im Allgemeinen eine Kapitalertragsteuer von 20% auf den steuerpflichtigen Gewinn aus dem Verkauf von in Zypern gelegenen Immobilien. Die Steuer wird auf den erzielten Gewinn erhoben und nicht auf den vollen Verkaufspreis.

Mieteinnahmen werden in Zypern im Rahmen des normalen Einkommensteuersystems mit folgenden Stufen besteuert:

• 0% bis zu €22,000;
• 20% auf €22,001 bis €32,000;
• 25% auf €32,001 bis €42,000;
• 30% auf €42,001 bis €72,000;
• 35% über €72,000.

Der Kauf eines Hauses in Europa und der Erwerb eines Aufenthaltsstatus bieten internationalen Investoren und ihren Familien über den bloßen Immobilienbesitz hinaus vielfältige strategische Vorteile.

Visafreies Reisen in den Schengen‑Raum

Einwohner der meisten EU-Länder genießen visafreies Reisen in 29 Länder des Schengen‑Raums für Kurzaufenthalte von bis zu 90 Tagen innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen^{[13]Quelle: Europäische Kommission, Schengen-Raum}. 

Von den oben genannten Ländern ist Zypern das einzige, das noch nicht Teil des Schengen‑Raums ist. Die Auf­ent­halts­er­laub­nis des Landes gewährt kein visafreies Reisen innerhalb der Region. Zypern nimmt jedoch an der Schengen-Zusammenarbeit teil und arbeitet an einer Vollmitgliedschaft, die die Aufhebung der Grenzkontrollen zu anderen Schengen-Ländern beinhalten würde^{[14]Quelle: Europäische Kommission, Migration und Inneres}. 

Steueroptimierung 

Einige EU-Länder bieten neuen Einwohnern oder Golden-Visa-Investoren günstige Steuerregelungen. 

Griechenland bietet eine besondere Steuerregelung für vermögende Privatpersonen mit einer pauschalen Jahressteuer von €100,000 auf ausländische Einkünfte anstelle von Steuersätzen von bis zu 45 %. Zudem sind Steuerzahler im Rahmen dieser Regelung von der Erbschaft- und Schenkungsteuer auf ihr ausländisches Vermögen befreit. 

Die Pauschalsteuerregelung steht nur neuen steuerlichen Einwohnern Griechenlands zur Verfügung. Um sich zu qualifizieren, darf ein Antragsteller in 7 der 8 Jahre vor der Verlegung des Steuerwohnsitzes nach Griechenland kein griechischer Steuerinländer gewesen sein. Er muss außerdem mindestens €500,000 in Griechenland investieren, beispielsweise in Immobilien, Unternehmen, Wertpapiere oder Anteile an griechischen Gesellschaften. Die Regelung kann für bis zu 15 Steuerjahre genutzt werden.

Zypern bietet Investoren, die nicht beabsichtigen, dauerhaft in das Land zu ziehen, durch seinen Non-Domicile-Status ein attraktives System. Steuerinländer Zyperns ohne Domicile sind von der Sonderabgabe für die Verteidigung auf Dividenden, Zinsen und Mieterträge befreit. Zypern erhebt zudem weder Vermögen- noch Erbschaftsteuer.

Um vom Non-Dom-Status zu profitieren, muss ein Investor zunächst Steuerinländer Zyperns werden. Der Standardweg besteht darin, mehr als 183 Tage im Jahr im Land zu verbringen. Es gibt auch eine einfachere Option: die 60-Tage-Regel.

Gemäß der 60-Tage-Regel muss ein Investor mindestens 60 Tage im Jahr in Zypern verbringen und darf im selben Jahr nicht mehr als 183 Tage in einem anderen Land verbringen. Er muss außerdem eine Verbindung zu Zypern durch eine Geschäftstätigkeit, ein Anstellungsverhältnis oder eine Direktorenfunktion in einem zypriotischen Unternehmen nachweisen und über einen ständigen Wohnsitz im Land verfügen, der entweder im Eigentum steht oder gemietet ist.

Der Status steht in der Regel für bis zu 17 Jahre zur Verfügung, da eine Person generell als in Zypern ansässig (domiciled) gilt, nachdem sie in 17 der vorangegangenen 20 Jahre zypriotischer Steuerinländer war.

Aufenthalt für die ganze Familie

Europäische Programme für Aufenthalt durch Investitionen ermöglichen die Einbeziehung enger Angehöriger in den Antrag. Die Liste der berechtigten Fa­mi­li­en­mit­glie­der hängt vom jeweiligen Land und dem konkreten Programm ab. 

Alle Programme erlauben die Einbeziehung von Ehepartnern und minderjährigen Kindern. Volljährige Kinder können ebenfalls teilnehmen — unter bestimmten Bedingungen und Altersgrenzen. 

Zugang zu hochwertiger Gesundheitsversorgung und Bildung

Der Besitz einer Auf­ent­halts­er­laub­nis ermöglicht Familien den Zugang zum europäischen Gesundheitssystem, das weltweit durchweg zu den besten zählt.

EU-Länder bieten eine Mischung aus öffentlicher und privater Gesundheitsversorgung mit hervorragenden Ergebnissen bei Lebenserwartung und medizinischen Standards.

Kinder von Einwohnern können öffentliche Schulen besuchen, oft kostenlos oder zu geringen Kosten, und haben Zugang zu international anerkannten Universitäten in ganz Europa. Viele EU-Universitäten zählen zu den Spitzeninstitutionen weltweit.

Geschäfts- und In­ves­ti­tions­mög­lich­kei­ten

Die meisten EU-Auf­ent­halts­er­laub­nisse durch Investition eröffnen zudem den Zugang zu einem der größten Wirtschaftsräume der Welt.

Einwohner profitieren vom Zugang zum EU-Binnenmarkt mit über 450 Millionen Verbrauchern, der Möglichkeit, lokal Unternehmen zu gründen und zu führen, sowie einem stabilen rechtlichen und regulatorischen Umfeld.

Der EU-Binnenmarkt unterstützt den freien Verkehr von Waren, Dienstleistungen, Kapital und in hohem Maße auch von Arbeitskräften, was ihn für Unternehmer und Investoren attraktiv macht.

Aussicht auf eine Staats­bür­ger­schaft in Europa

Eine Immobilieninvestition in Europa im Gegenzug für einen Aufenthalt kann die erste Stufe auf dem Weg zur EU-Staats­bür­ger­schaft für die gesamte Familie sein. Der Weg unterscheidet sich jedoch je nach Land.

Investoren, die eine Staats­bür­ger­schaft anstreben, folgen dem allgemeinen Einbürgerungsweg ihres Wohnsitzlandes. Um Fortschritte auf dem Weg zur Staats­bür­ger­schaft zu machen, muss man in das gewählte Land übersiedeln und dort für die erforderliche Mindestanzahl an Jahren einen echten Wohnsitz begründen. Die Einbürgerung dauert mindestens: 

• 7 Jahre in Griechenland;
• 8 Jahre in Zypern.

Antragsteller müssen zudem Integrationsanforderungen erfüllen, wie etwa Kenntnisse der Landessprache sowie der Grundzüge von Geschichte und Kultur.

Die Wahl eines Aufenthalts durch Investition Programms bedeutet nicht nur, die Mindestinvestitionsvoraussetzung zu erfüllen. Jedes Land hat seine eigenen Regeln für die Förderfähigkeit von Immobilien, die Besteuerung, Aufenthaltsrechte und langfristige Aussichten. Eine sorgfältige Prüfung zu Beginn hilft, Verzögerungen, zusätzliche Kosten und falsche Erwartungen später zu vermeiden.

Unterschätzung des Investitionsbetrags und der Regeln für die Förderfähigkeit von Immobilien

Die Mindestinvestitionsschwelle ist oft das Erste, worauf Investoren achten, aber sie sollte nicht isoliert betrachtet werden. Die tatsächliche Investition kann durch Gebühren, Immobiliensteuern und zusätzliche Ausgaben um mehrere Tausend Euro steigen. 

Ebenso wichtig ist, welche Art von Immobilie nach den Programmregeln tatsächlich förderfähig ist. Griechenland ist ein gutes Beispiel: Es wird oft als eine der erschwinglichsten Optionen dargestellt, mit Einstiegspunkten ab €250,000, aber diese untere Schwelle gilt hauptsächlich für Immobilien zur Renovierung oder zum Umbau. An vielen Standorten fallen Standard-Wohnimmobilien unter die höheren Schwellenwerte von €400,000 oder €800,000. 

Steuerrisiken

Steuervorteile können attraktiv sein, sollten aber vorsichtig angegangen werden. In den meisten Fällen schafft eine Auf­ent­halts­er­laub­nis an sich noch keine Steuervorteile. Diese hängen davon ab, ob man steuerlich ansässig wird und die separaten steuerrechtlichen Anforderungen des Landes erfüllt. Zypern und Griechenland bieten zum Beispiel spezielle Steuersysteme für neue Einwohner an, fordern aber von den Investoren, dass sie eine gewisse Zeit im Land verbringen. 

Überschätzung potenzieller Renditen

Die Qualität der Investition selbst ist ebenso wichtig wie das Ergebnis der Einwanderung. Wenn ein Investor die Anlageimmobilie für passives Einkommen nutzen möchte, könnten die Regeln einiger Programme zu restriktiv sein. 

In Griechenland bewegen sich beispielsweise die Mietrenditen in Athen oft zwischen 4% und 6%, was recht rentabel erscheint. Golden Visa Investoren ist es jedoch untersagt, ihre Immobilien kurzfristig zu vermieten, was bedeutet, dass keine Vermietungen im Airbnb-Stil möglich sind.

Einschränkungen der Arbeitsrechte und Geschäftstätigkeit

Aufenthaltsrechte beinhalten nicht immer das Recht zu arbeiten. Dies ist ein wichtiger Punkt, den Antragsteller oft übersehen.

In Griechenland gibt das Golden Visa das Recht zum Aufenthalt, aber keinen automatischen Zugang zu einer abhängigen Beschäftigung oder einer aktiven Geschäftstätigkeit als Inhaber. Investoren ist es nur gestattet, Anteile an lokalen Unternehmen zu halten und als nicht geschäftsführende Mitglieder im Vorstand zu sitzen.

Wenn der Plan eine lokale Tätigkeit oder das Betreiben eines Unternehmens vorsieht, sollte dies zu Beginn des Prozesses geprüft werden. Es kann eine andere Erlaubnis, eine separate Registrierung oder eine andere Rechtsstruktur erforderlich sein.

Risiken bei Haltedauer und Exit-Strategie

Immobilien-Aufenthaltsprogramme sind nicht für einen schnellen Wiederverkauf konzipiert. In den meisten Fällen muss der Investor die qualifizierende Immobilie für einen bestimmten Zeitraum behalten, um die Auf­ent­halts­er­laub­nis zu wahren. Meist wird von Investoren erwartet, dass sie ihre Investitionen behalten, bis sie einen Daueraufenthalt erhalten, was mindestens 5 Jahre dauert.

Ein zu früher Verkauf kann zum Verlust des Status führen. Dieser Punkt ist wichtig für Investoren, die Flexibilität wünschen oder ihr Portfolio früher als geplant umschichten müssen. Die Haltedauer sollte als Teil des Investitionszeitplans behandelt werden, nicht als unbedeutendes technisches Detail.

Immigrant Invest ist ein Beratungsunternehmen, das auf Aufenthalt und Staatsbürgerschaft durch Investition spezialisiert ist. Wir arbeiten mit Programmen in Europa, der Karibik, im Nahen Osten und an anderen Zielen. Über 10.000 Menschen haben mit unserer Hilfe eine zweite Aufenthaltserlaubnis oder Staatsbürgerschaft erhalten.

Unsere Kunden erhalten nicht nur Unterstützung beim Aufenthaltsantrag, sondern auch bei der Auswahl der Anlageimmobilie. Wir verfügen über ein dediziertes Immobilienteam, dessen Experten Immobilien auswählen, die sowohl den Zielen des Investors als auch den Anforderungen des gewählten Programms entsprechen.

Wir verfügen über eine eigene Immobiliendatenbank und bieten Objekte an, die sowohl den Zielen des Investors als auch den Anforderungen des Programms entsprechen. Dies hilft dabei, ungeeignete Angebote zu vermeiden, die zwar attraktiv aussehen, aber nicht für den Aufenthalt qualifizieren.

Unser Team unterstützt auch die praktische Seite des Kaufs. Anwälte helfen zu prüfen, ob die Immobilie die Programmkriterien erfüllt, prüfen die rechtlichen und transaktionalen Aspekte und führen den Kunden durch den Investitionsprozess. Infolgedessen erhalten Investoren Unterstützung sowohl bei der Immobilienauswahl als auch beim Aufenthaltsantrag aus einer Hand.

1. Einige Länder in der Europäischen Union erlauben es Nicht-EU-Bürgern, eine Auf­ent­halts­er­laub­nis zu erhalten, wenn sie Immobilien erwerben.
2. Griechenland bietet mit nur €250,000 die niedrigste Investitionsschwelle und ist damit die erste Wahl für diejenigen, die eine EU-Aufenthaltserlaubnis zu geringeren Kosten suchen.
3. Zypern bietet einen Markt für Luxusimmobilien mit einer Mindestinvestition in Immobilien von €300,000. Die Lage des Landes, das günstige Steuersystem und der mediterrane Lebensstil machen es ideal für vermögende Privatpersonen.
4. Malta ist für seine Stabilität und seinen starken Mietmarkt bekannt. Das Malta Permanent Residence Programme (MPRP) ermöglicht es Investoren, durch Investitionen einen Daueraufenthalt zu erlangen. Das Mieten oder Kaufen von Immobilien ist eine der Investitionsbedingungen im Rahmen dieses Programms. Die finanzielle Schwelle für eine Teilnahme liegt im Falle eines Immobilienkaufs bei €474,000.
5. Der Besitz von Immobilien in der EU bietet mehrere Vorteile, darunter den Zugang zu einem stabilen Markt, mögliches Kapitalwachstum, einen starken rechtlichen Schutz des Eigentums und die Möglichkeit, Mieteinnahmen zu erzielen.