Griechenland bereitet eine Erhöhung der Steuer auf den Kauf von Wohnimmobilien für Personen mit Steuerwohnsitz außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums vor. Der neue Steuersatz könnte Investoren betreffen, die Immobilien für das Griechenland Golden Visa erwerben.
Elena Kozyreva, Managing Director für Immobilienprojekte bei Immigrant Invest, erläuterte, wie die Ausgaben steigen werden.
Was sich für Immobilienkäufer in Griechenland ändert
Die Grunderwerbsteuer wird von 3 auf 15% steigen für Personen, die ihren Steuerwohnsitz außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums haben. Dies kündigte der griechische Premierminister Kyriakos Mitsotakis auf der 90. Internationalen Messe Thessaloniki am 6. September 2026 an[1]Quelle: Rede von Kyriakos Mitsotakis auf der Website des Premierministers von Griechenland.
Am 18. Oktober 2026 veröffentlichte das griechische Ministerium für Nationale Wirtschaft und Finanzen den entsprechenden Gesetzentwurf, über den im griechischen Parlament abgestimmt werden muss[2]Quelle: Artikel 16 und 48 des Gesetzentwurfs des griechischen Finanzministeriums vom 18. Oktober 2026 auf dem offiziellen Portal für öffentliche Konsultationen.
Die Steuererhöhung hängt vom Land des Steuerwohnsitzes des Käufers ab, nicht von der Staatsbürgerschaft. Ist der Käufer in einem EU-Land, Norwegen, Island oder Liechtenstein steuerlich ansässig, gilt der höhere Steuersatz nicht. Beispielsweise unterliegt ein US-amerikanischer oder britischer Staatsbürger, der gleichzeitig seinen Steuerwohnsitz in einem EU- oder EWR-Land hat, nicht dem erhöhten Steuersatz.
Die neue Steuer gilt für den Kauf von Wohnimmobilien. Die Erhöhung gilt nicht für Gewerbeimmobilien, Grundstücke oder andere Arten von Immobilien.
Ab dem 1. Juli 2027 soll der Steuersatz von 15% gelten für endgültige Kaufverträge über Immobilien, die an oder nach diesem Datum geschlossen werden. Der veröffentlichte Entwurf sieht keine Befreiungen für bestimmte Kategorien von Käufern vor. Wird das Gesetz angenommen, wird der Immobilienkauf auch für Antragsteller teurer, die eine Aufenthaltserlaubnis durch Investition in Griechenland anstreben.
Der höhere Steuersatz gilt nicht, wenn eine Wohnimmobilie von einer juristischen Person erworben wird. Die Besteuerung solcher Transaktionen wird separat geregelt.
Elena Kozyreva,
Geschäftsführer für Immobilienprojekte
Nach Angaben der Bank von Griechenland beliefen sich die ausländischen Investitionen in griechische Immobilien im Jahr 2025 auf €1,2 Milliarden. Davon entfielen rund €800 Millionen auf Wohnimmobilien[3]Quelle: Offizielle Immobilien-Transaktionsstatistik auf der Website der Bank von Griechenland.
Die hohe Nachfrage nach griechischen Immobilien bei Investoren aus China, der Türkei und Israel hat zu steigenden Preisen geführt und es griechischen Staatsbürgern erschwert, Immobilien zu kaufen. Durch die Anhebung des Steuersatzes wird die griechische Regierung die Nachfrage ausländischer Käufer nach Immobilien begrenzen und die Immobilienpreise stabilisieren.
Wie die Steuer derzeit berechnet wird
Im Jahr 2026 beträgt die Grunderwerbsteuer in Griechenland 3% des steuerlich maßgeblichen Immobilienwerts. Der Käufer zahlt diese. Eine kommunale Gebühr von 3% des Steuerbetrags wird zur Hauptsteuer hinzugerechnet, sodass der finale Steuersatz derzeit 3,09% beträgt.
Die Steuer wird auf Grundlage des steuerlich maßgeblichen Immobilienwerts berechnet. In Griechenland wird dieser im Rahmen des Systems zur objektiven Bestimmung von Immobilienwerten ermittelt, wobei Fläche, Immobilieneigenschaften und Koeffizienten berücksichtigt werden[4]Quelle: Regeln zur Berechnung des objektiven Immobilienwerts nach dem APAA-System auf der Website der unabhängigen Behörde für öffentliche Einnahmen, AADE.
Ist der Vertragspreis höher als der objektive Steuerwert, wird die Steuer auf den höheren Betrag erhoben. Ist der Vertragspreis niedriger als der objektive Wert, wird die Steuerbemessungsgrundlage nicht gemindert: Die Berechnung erfolgt auf Basis des objektiven Werts der Immobilie. Diese Regelung ist in Artikel 25 des Gesetzes Nr. 5219/2025, dem Grundsteuergesetzbuch, verankert[5]Quelle: Artikel 25 des Gesetzes Nr. 5219/2025, Grundsteuergesetzbuch in der TaxHeaven-Datenbank.
Wie Sie ein Griechenland Golden Visa erhalten und welche Steuersätze gelten
Ausländer können durch den Kauf von Immobilien ein Griechenland Golden Visa erhalten. Der Mindestinvestitionsbetrag hängt von der Art der Immobilie und der Region ab:
- €800.000: Kauf von Immobilien in Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorin und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern;
- €400.000: Kauf von Immobilien in anderen Regionen Griechenlands;
- €250.000: Kauf bestimmter Kategorien von Immobilien, wie etwa zu Wohnzwecken umgewandelte oder restaurierungsbedürftige Objekte.
Nachfolgend finden Sie Berechnungen für die Grunderwerbsteuer auf Basis der Schwellenwerte des Golden Visa Programms. Notar-, Eintragungs-, Rechtsberatungs- und sonstige Gebühren sind in den Berechnungen nicht enthalten. Einschließlich der kommunalen Gebühr beträgt die Gesamtsteuerbelastung 15,45%.
Steuerberechnung beim Immobilienkauf in Griechenland
Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer vor Unterzeichnung des Kaufvertrags. Im Standardverfahren reichen die Parteien eine Grunderwerbsteuererklärung ein, woraufhin die Steuer innerhalb von 3 Werktagen gezahlt werden muss.
Die Rechtsanwälte von Immigrant Invest unterstützen Investoren bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie, berechnen die Kosten, prüfen rechtliche Risiken und bereiten die Dokumente für den Erhalt eines Griechenland Golden Visa vor.
