Immobilieninvestition in Griechenland: Immobilienpreise, wichtige Standorte und Vorteile des Golden Visa

Der griechische Immobilienmarkt befindet sich in einer Erholungsphase, wobei die Preise nach dem Abschwung nach 2008 wieder steigen. Das Wachstum wird durch ausländische Investitionen, Tourismus und lokale Nachfrage gestützt, während sich der Markt trotz Erschwinglichkeitsdrucks und begrenzten Angebots allmählich in Richtung Stabilisierung bewegt.

Immobilienpreise steigen nach einem scharfen Rückgang

Nach einem steilen Preisrückgang von 44% infolge der globalen Finanzkrise von 2008 befindet sich der griechische Immobilienmarkt nun in einer Phase starker Erholung.

Im ersten Quartal 2025 hat der Hauspreisindex das Vorkrisenniveau überschritten und erreichte 105,1 im Vergleich zu 101,7 im Jahr 2008[2]. Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter stieg in ganz Griechenland auf 2.580 €, was mehr als 600 € über dem Niveau von 2018 liegt.

Trotz des jüngsten Wachstums wird erwartet, dass sich der Markt allmählich stabilisiert. Für 2025 wird ein Preisanstieg von 4,4% prognostiziert, der sich bis 2027 verlangsamen soll. Während die Nachfrage stark bleibt, steht der Markt nun vor Herausforderungen wie der Erschwinglichkeit von Wohnraum und einer sich vergrößernden Lücke zwischen Angebot und Nachfrage.

Ausländische Investitionen treiben das Marktwachstum voran

Griechenland zieht ausländisches Kapital durch groß angelegte Bauprojekte und Investitionsanreize wie Mehrwertsteuerbefreiungen an. Immobilien machen bis zu 35% der jährlichen ausländischen Direktinvestitionen des Landes aus, wobei die meisten Investoren aus China, den VAE, den USA, der Türkei und Russland stammen.

Einer der Gründe, warum Ausländer eine Immobilieninvestition in Griechenland wählen, ist die Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis im Rahmen des Golden Visa Programms zu erhalten.

Tourismus prägt die Dynamik des Immobilienmarktes

Der Tourismus ist eine der Schlüsselindustrien Griechenlands, beschäftigt 10% der Bevölkerung und erwirtschaftet 20% des BIP des Landes. Die Touristensaison dauert typischerweise von April bis Oktober, wobei Städte wie Athen das ganze Jahr über Besucher empfangen.

Ein Großteil der griechischen Immobilien wird an Touristen vermietet, mit über 90.000 Angeboten auf Airbnb. Dies führt zu einem Mangel an mittel- und langfristigen Mietobjekten, die oft von Studenten und ausländischen Fachkräften mit Verträgen von 3 bis 4 Jahren Dauer belegt werden.

Starke lokale Nachfrage stützt den Immobilienkauf

Die Griechen bevorzugen es, Häuser zu besitzen, anstatt zu mieten. Viele Familien besitzen typischerweise mehr als eine Immobilie. Laut Trading Economics betrug der Anteil der Wohneigentümer in Griechenland 69,7% im Jahr 2024[3].

Immobilien in Griechenland eignen sich für unterschiedliche Anlageziele: den Einstieg in den EU-Markt zu einem niedrigeren Preisniveau, die Erzielung von Mieteinnahmen sowie den Kapitalerhalt mit Potenzial für langfristiges Wachstum. Die unten aufgeführten Vorteile umfassen sowohl finanzielle Chancen als auch Optionen für einen Umzug – abhängig von der Strategie und dem Profil des Käufers.

1. Zugänglicher Einstieg in den EU-Immobilienmarkt

Die Immobilienpreise in Griechenland sind etwa 35% niedriger als in Spanien. In Stadtzentren kosten Wohnungen in Griechenland etwa €2.714 pro m², während es in Spanien rund €3.710 pro m² sind. In Frankreich sind die Preise fast doppelt so hoch und erreichen über €5.400 pro m².

Selbst im Vergleich zu erschwinglicheren Märkten wie Portugal bleiben griechische Immobilien günstiger – um etwa 27% in Stadtzentren.

2. Hohe Mietrendite

Griechische Immobilien können Mieteinnahmen von 2 bis 10% pro Jahr erzielen. Zudem kann der Kauf von Immobilien in Griechenland zur Vermietung über eine Verwaltungsgesellschaft ein passives Einkommen generieren, ohne dass Sie selbst Mieter suchen oder die Immobilie instand halten müssen.

Die höchste Rendite erzielen Immobilien in Athen. Die durchschnittlichen Mietkosten für Wohnungen in der Hauptstadtregion betragen:

• €450 bis 700 pro Monat für die Miete einer Einzimmerwohnung;
• €800 bis 1.000 pro Monat für die Miete einer Zweizimmerwohnung;
• €900 bis 1.600 pro Monat für die Miete einer Dreizimmerwohnung.

3. Möglichkeit, Investitionen mit Gewinn zurückzuerhalten

Die Preise für Investitionsimmobilien in Griechenland sind seit 2018 stetig gestiegen, parallel zur Wirtschaft des Landes. Wenn der Investor die Investitionsimmobilie in einigen Jahren verkauft, könnte er somit Kapital aus der Wertdifferenz erzielen.

4. Steuerliche Anreize

Griechenland bietet Investoren günstige Bedingungen, darunter eine Mehrwertsteuerbefreiung beim Immobilienkauf bis Ende 2026[4] sowie eine Senkung der jährlichen Grundsteuer um 13%. Neue Steuerresidenten können zudem von einer Sonderregelung profitieren und eine Pauschalsteuer von €100.000 auf ihr weltweites Einkommen zahlen.

5. Aussichten auf EU-Staats­bür­ger­schaft

Wenn der Investor nach Griechenland umzieht und dauerhaft im Land lebt, kann er in 5 Jahren Daueraufenthaltsberechtigter werden. Nach weiteren 2 Jahren ist ein Staats­bür­ger­schaftsantrag möglich.

Der griechische Reisepass gewährt alle Rechte eines EU-Bürgers. Zum Beispiel kann ein griechischer Passinhaber in jedem Land der Region frei leben, arbeiten, Geschäfte machen oder studieren. Zudem reisen griechische Bürger visafrei in 171 Länder, einschließlich anderer Schengen-Staaten, des Vereinigten Königreichs, der VAE, Australiens, der USA, Kanadas und Japans.

Der ideale Standort für den Immobilienkauf in Griechenland hängt davon ab, was der Investor erreichen möchte: eine starke touristische Nachfrage nutzen, von steigenden Immobilienwerten profitieren, ein Zuhause für den persönlichen Gebrauch sichern oder eine konstante ganzjährige Auslastung gewährleisten.

Zunächst empfehlen wir, Athen und die Küstengebiete der Hauptstadt, wie die Athener Riviera, zu beachten. Auch die Gebiete um Ellinikon und beliebte Ferienorte wie die Inseln Paros, Santorin und Kreta sind für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen in Griechenland interessant.

Athen

Athen ist die Hauptstadt und das Geschäftszentrum Griechenlands, wo ein Drittel der Landesbevölkerung lebt. Die Stadt ist von Bergen umgeben und fällt zum Mittelmeer ab. Aufgrund der Besonderheiten der Lage ist die Lufttemperatur in Athen durchschnittlich fünf Grad höher als in anderen Regionen.

Die Stadt wurde infolge von Kriegen und Revolutionen schwer beschädigt. Daher stammen die meisten Gebäude aus den Jahren 1950—1970. Es gibt in Athen keine Gebäude, die höher als sieben Stockwerke sind, um die Sicht auf die Akropolis nicht zu versperren.

Es gibt viele enge Gassen in der Hauptstadt, und historische Denkmäler konzentrieren sich hauptsächlich im Stadtzentrum.

Athen ist in 81 Stadtteile unterteilt, und benachbarte Stadtteile können sich hinsichtlich der Annehmlichkeiten dramatisch unterscheiden. Einer der Gründe für diesen Kontrast ist, dass die Bewohner Steuern und Nebenkosten an das Budget ihres jeweiligen Stadtteils zahlen.

Wohlhabende Griechen und Expats entscheiden sich dafür, in ruhigen grünen Gegenden in den nördlichen Vororten Athens zu leben. Die südlichen Vororte, die sogenannte Athener Riviera, gelten ebenfalls als lebenswert: Je südlicher das Gebiet, desto prestigeträchtiger ist es.

Im zentralen Bezirk Athens gehören Koukaki und Psychiko zu den prestigeträchtigen Gebieten. Wohlhabende Expats bevölkern hauptsächlich Kifissia. Kolonaki und Plaka sind Touristengebiete mit vielen privaten Büros, Cafés, Restaurants und Geschäften.

Es gibt ungünstige Gebiete in der Stadt, auch im Zentrum, aber diese ändern und modernisieren sich allmählich.

Athen ist attraktiv für Im­mo­bi­li­en­in­ves­ti­tio­nen, da die Stadt keiner Saisonalität unterliegt: Touristen besuchen die Hauptstadt das ganze Jahr über. Menschen kommen auch nach Athen, um zu studieren oder zu arbeiten. Daher zeichnen sich Wohn- und Gewerbeinvestitionsimmobilien durch hohe Rentabilität aus.

Athener Riviera

Die Athener Riviera umfasst die Küstengebiete südlich der Stadt: von Palaio Faliro bis Vouliagmeni. Hier verbringen Hauptstädter und Touristen ihren Strandurlaub. Die Fahrt vom Zentrum Athens zur Riviera-Region dauert etwa 15 Minuten mit dem Auto.

Die Besonderheit der Athener Riviera ist, dass Gebäude nicht überall direkt an der ersten Küstenlinie beginnen. Eine Straße verläuft entlang der Küste vom Zentrum Athens und trennt Wohngebiete vom Strand. Bei Voula und Vouliagmeni biegt sie nach Osten ab: Dort findet man bereits Häuser direkt am Meer.

Die Nachfrage nach Investitionen in Wohnimmobilien in Alimos, Glyfada, Voula und Palaio Faliro wächst stetig. Sie hat sich durch die Pandemie nur noch verstärkt: Die Menschen begannen, in die Vororte mit angenehmeren und komfortableren Lebensbedingungen zu ziehen.

Piräus

Piräus ist ein westlicher Vorort von Athen. Hier befinden sich der größte Passagierhafen Europas, Liegeplätze für Yachten, Büros von Schifffahrts- und Logistikunternehmen sowie die Universität Piräus.

Die Gegend ist lebhaft; viele Bars und Restaurants befinden sich an der Uferpromenade.

Piräus wird aktiv umgebaut: Moderne Bürogebäude und Wohnkomplexe entstehen anstelle alter Gebäude. Investoren aus China und dem Nahen Osten haben bereits mehr als eine Milliarde Euro in die Renovierung von Piräus investiert.

Ellinikon

The Ellinikon ist ein neues Gebiet, das bis Ende 2026 südlich von Athen entstehen wird[5]. Das Gelände des alten Flughafens in der Nähe von Glyfada wurde für den Bau zugewiesen. Etwa 8 Milliarden Euro wurden in die Renovierung investiert, wobei die vollständige Fertigstellung für etwa 2037 erwartet wird.

Auf dem Gelände von Ellinikon werden etwa 800 Häuser und Villen, Hotelkomplexe und Bürozentren, ein 200 Meter hoher Wolkenkratzer, Casinos und Restaurants gebaut.

Nach der Fertigstellung wird Ellinikon zu einem Anziehungspunkt für Touristen und Unternehmen werden. Daher werden die Immobilienpreise in der gesamten Region drastisch steigen.

Paros

Paros ist eine der Kykladeninseln in der Ägäis. Touristen kommen wegen der Naturschönheiten nach Paros. Zum Beispiel ist der Strand von Kolymbithres von weißen, vom Meer geschliffenen Felsen umgeben, was den Effekt einer außerirdischen Landschaft erzeugt.

Im Sommer besuchen viele junge Leute die Insel: Griechische Studenten haben die Tradition, nach Abschluss ihres ersten Jahres Urlaub auf Paros zu machen.

Die meisten Restaurants, Geschäfte und das Nachtleben befinden sich in der Hauptportstadt Parikia. Auch die Ferienorte Logaras, Naoussa und Parasporos sind bei Urlaubern beliebt.

Santorini

Santorini ist berühmt für seine schneeweißen Gebäude, die zu den Ufern des blauen Mittelmeers abfallen. Die Strände der Insel sind mit der „Blauen Flagge“ ausgezeichnet und überraschen mit verschiedenen Farben: An der Küste findet man weißen, roten und schwarzen Sand.

Im Jahr 2025 nannte Travel and Leisure Paros, Kreta, Milos, Santorini und Mykonos unter den 15 besten Inseln der Welt[6].

Die Miete für Touristenunterkünfte auf der Insel kostet zwischen 40 € und 4.000 € täglich. Auch Luxusangebote sind üblich: Sie beinhalten private Pools und Meerblick.

Kreta

Kreta ist einer der bekanntesten griechischen Ferienorte. Die Insel hat ein heißes Klima; die Sonne scheint an 320 Tagen im Jahr. Man kann zu jeder Zeit zur Erholung auf die Insel kommen. Die Badesaison dauert von April bis Oktober.

Die Mietkosten auf Kreta sind mit denen in Athen vergleichbar und übersteigen manchmal die der Hauptstadt. Eine Investition in Wohnimmobilien könnte rentabel sein, wenn Sie planen, die Unterkunft an Touristen zu vermieten.

Der Kaufpreis hängt von der Art und Lage der Immobilie ab. Wohnungen in Neubauten sind in der Regel teurer als Wiederverkaufsimmobilien. Zum Beispiel beginnt der Preis pro Quadratmeter einer Wohnung in einem Neubau von einem zuverlässigen Bauträger in Athen bei €4.000[7].

Immobilienpreise nach Region

Auf dem Sekundärmarkt der Hauptstadt finden sich sehr günstige Immobilien, diese befinden sich jedoch wahrscheinlich in schlechtem Zustand oder in einer benachteiligten Gegend. Die durchschnittlichen Kosten für einen Quadratmeter Wohnraum bei bemerkenswerten Angeboten liegen derzeit bei rund €2.250.

Regionale Immobilienpreise pro m² in Griechenland im Jahr 2025 sind wie folgt:

• Mykonos — €7.000;
• Santorin — €5.000;
• Athener Riviera — €4.200;
• Athen — €2.500;
• Sekundäre Kykladen und Sporaden — €2.400;
• Rhodos — €2.370;
• Thessaloniki — €2.220;
• Korfu — €2.220;
• Kreta — €1.900;
• Thassos — €1.870;
• Peloponnes — €1.680;
• Westmakedonien — €650.

In Athen variieren die Preise je nach Gegend, und je weiter südlich die Immobilie vom Zentrum entfernt ist, desto teurer ist sie. In einigen Fällen kann Mietkauf in Griechenland eine Option sein, die es Käufern ermöglicht, eine Immobilie zu mieten mit der Option, sie später zu kaufen.

Zusätzliche Kosten

Der Käufer der Immobilie zahlt eine Grunderwerbsteuer von 3 %. Die Steuer wird entweder auf den Immobilienwert gemäß Kaufvertrag oder auf den Katasterpreis zu einem „objektiven Wert“ pro Quadratmeter erhoben.

Die Mehrwertsteuer für Immobilientransaktionen wurde bis zum 31. Dezember 2025 abgeschafft.

Die Registrierung im Grundbuchamt und die Dienstleistungen eines Notars und Anwalts, die die Transaktion begleiten, werden separat bezahlt.

Das Golden Visa Griechenland ist ein 2014 eingeführtes Aufenthalt durch Investition Programm. Es ermöglicht Nicht-EU-Bürgern, eine verlängerbare Aufenthaltserlaubnis in 4+ Monaten zu erhalten, indem sie mindestens €250.000 in die Wirtschaft des Landes investieren.

Der Immobilienweg führt zu Rekord-Visumanträgen

Zwischen 2023 und 2024 erwarben Investoren 17.900 Immobilien im Rahmen des Griechenland-Golden-Visa-Programms — mehr als im gesamten vorherigen Jahrzehnt der Programmlaufzeit[8]. Das gesamte Investitionsvolumen überstieg €4,47 Milliarden.

Im Durchschnitt genehmigte die griechische Regierung 618 Anträge von Investoren pro Monat im Jahr 2025. Dies stellt einen starken Anstieg im Vergleich zu 2024 dar, als der monatliche Durchschnitt bei etwa 398 Genehmigungen lag.

Hinsichtlich der Nachfrage war 2024 ein Rekordjahr für das Golden Visa Griechenland: Das Land erhielt 9.407 Anträge von Investoren – die höchste jährliche Zahl in seiner Geschichte und ein Anstieg von 10% im Vergleich zu 2023. Von Januar bis April 2025 beantragten 3.506 Investoren eine Auf­ent­halts­er­laub­nis in Griechenland.

Aufenthalt durch Immobilienbesitz

Das griechische Golden Visa ist 5 Jahre gültig und kann auf unbestimmte Zeit verlängert werden, sofern die Investition aufrechterhalten wird.

Wie viel müssen Sie in Immobilien investieren?

Um sich für das Golden Visa Griechenland zu qualifizieren, erwerben Investoren Immobilien, die eine der folgenden Schwellenwerte erfüllen:

• €250.000 — für Immobilien, die renoviert oder in Wohnraum umgewandelt werden sollen.

• €400.000 — für den Kauf von Immobilien in den meisten Regionen;

• €800.000 — für Immobilien in stark nachgefragten Gebieten wie Athen, Thessaloniki, Santorin, Mykonos und Inseln mit über 3.100 Einwohnern.

Wer qualifiziert sich für das Golden Visa

Der Hauptantragsteller muss über 18 Jahre alt sein, keine Vorstrafen haben und die legale Herkunft der Investitionsmittel nachweisen. Das Visum kann auch den engen Verwandten des Investors gewährt werden:

• einem Ehepartner oder eingetragenen Partner;

• unverheirateten Kindern unter 21 Jahren;

• Eltern, unabhängig von ihrem Alter.

Alle Antragsteller müssen über eine in Griechenland gültige Krankenversicherung verfügen.

Kosten über den Immobilienkauf hinaus

Antragsteller zahlen außerdem eine einmalige Staatsgebühr von:

• €2.000 für den Hauptantragsteller;

• €150 pro erwachsenem Familienmitglied.

Rechts-, Notar- und Übersetzungsdienste werden separat berechnet und variieren je nach den Besonderheiten des Antrags.

Eines der schnellsten und flexibelsten immobilienbasierten Golden Visa in der EU

Griechenland ist eines der wenigen EU-Länder, das noch eine Auf­ent­halts­er­laub­nis durch Immobilienkauf anbietet, im Gegensatz zu Portugal und Spanien, die diese Option abgeschafft haben.

Das griechische Golden Visa gehört zu den schnellsten in Europa, wobei Genehmigungen typischerweise innerhalb von mindestens 4 Monaten erteilt werden. Im Gegensatz dazu dauert der Prozess in Portugal etwa 12 Monate und in Zypern 9 Monate.

Es gibt keine Aufenthaltsanforderungen, um den Aufenthalt in Griechenland aufrechtzuerhalten. Im Vergleich dazu müssen Einwohner Portugals jedes Jahr mindestens 7 Tage im Land verbringen, während Zypern einen Besuch alle 2 Jahre erfordert, um den Aufenthalt gültig zu halten.

Neben Lage und Preis können auch die alltäglichen Eigenschaften einer Immobilie sowohl den Komfort als auch die laufenden Kosten beeinflussen. Heizung, Parkmöglichkeiten und die übliche Möblierung können von dem abweichen, was Investoren gewohnt sind – insbesondere in älteren Gebäuden und dicht bebauten Stadtgebieten.

1. Heizung

Das griechische Klima ist warm, und die Lufttemperatur fällt im Winter selten unter +10°C. Tagsüber ist es jedoch nur warm. Die Winternacht kann kalt sein, mit einer Lufttemperatur von etwa 0°C.

In alten Häusern gibt es möglicherweise überhaupt keine Heizung. Meistens ist jedoch ein Hausheizsystem installiert, das mit Gas oder Diesel betrieben wird. Das System wird nachts für mehrere Stunden eingeschaltet, zum Beispiel von 22 Uhr bis 6 Uhr morgens.

Bewohner solcher Häuser kaufen Heizöl im Kollektiv. Wenn jemand sich weigert, für die Heizung zu bezahlen, müssen die anderen den Preis unter sich aufteilen: Bei Nichtzahlung wird die Heizung im gesamten Haus abgeschaltet.

In Neubauten verfügen Wohnungen über individuelle Heizsysteme. In diesem Fall zahlt der Hauseigentümer die Rechnungen basierend auf dem tatsächlichen Verbrauch, nur für die Heizung seiner Wohnung und ist nicht von den Nachbarn abhängig.

2. Parkplatz

Ein Parkplatz in Griechenland ist beim Immobilienkauf nicht immer garantiert und möglicherweise nicht in den Wohnkosten enthalten. Dies ist ein charakteristisches Merkmal von Städten mit dichter Altbebauung, wo Parkplätze immer knapp sind. Die Kosten für einen separaten Parkplatz betragen etwa €20.000.

3. Möbel

Mietobjekte werden immer ohne freistehende Möbel vermietet. Zum Beispiel kann eine Wohnung Einbauschränke und eine Küchenzeile haben, aber es wird kein Sofa, Bett oder Tisch geben.

Die Erklärung ist einfach: Beim Mieten einer Wohnung bevorzugen es die Griechen, diese selbst einzurichten. Die Möbel und Dekorationsgegenstände ziehen mit den Eigentümern von Wohnung zu Wohnung um.

Wenn Sie also eine Immobilie zur Vermietung erwerben möchten, können Sie bei den Möbeln sparen. Voll möblierte Wohnungen oder Villen sind nicht gefragt, insbesondere wenn eine Verwaltungsgesellschaft sie vermietet.

4. Treppen und Aufzüge

Um Platz zu sparen und Erdbebensicherheit zu gewährleisten, werden Treppen oft spiralförmig gebaut. In Athener Häusern sind Aufzüge oft mit einer Tür installiert, die man selbst öffnen und schließen muss. Diese Eigenschaft ist in alten Gebäuden verbreitet, kommt aber auch in neuen Gebäuden vor.

In der Praxis lassen sich die Hauptkosten in zwei Kategorien einteilen: monatliche laufende Kosten wie Versorgungsleistungen und Gebäudewartung sowie Steuern, die von Größe, Lage, Wert und Nutzung der Immobilie abhängen. Investoren, die die Immobilie vermieten möchten, sollten zudem die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und gegebenenfalls einen zusätzlichen Solidaritätszuschlag berücksichtigen.

Kosten für Versorgungsleistungen

Die Kosten für Versorgungsleistungen in Griechenland beginnen für eine 85 m² große Wohnung bei €190 pro Monat. Der Betrag umfasst Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr[9].

Steuern

Die jährliche Grundsteuer ENFIA wird mit €2 bis 16,20 pro Quadratmeter berechnet. Die Berechnung berücksichtigt das Alter der Immobilie, die Lage und den objektiven Wert pro Quadratmeter der Region.

Ein Katasterwert von €250.000 unterliegt einer zusätzlichen Steuer. Der Satz ist progressiv: von 0,1 bis 1,5%. Immobilien im Wert von €2.000.000 oder mehr werden mit 1,5% besteuert.

Je nach Lage der Immobilie zahlt der Eigentümer die jährliche kommunale Grundsteuer von 0,025 bis 0,035%.

Ein eigener Pool unterliegt ebenfalls einer zusätzlichen Steuer, die

Der Immobilienkauf dauert 2 Monate. Wenn eine Immobilie zum Kauf ausgewählt wurde, gibt es vier Phasen.

1. Registrierung einer Steuernummer in Griechenland

Eine Steuernummer ist für große Transaktionen, wie den Kauf einer Immobilie, erforderlich. Um diese zu erhalten, müssen Sie sich an das griechische Finanzamt wenden. Der Antragsteller erhält eine einzigartige neunstelliges Nummer, die bei Zahlungen und Steuerzahlungen verwendet wird.

Immobilienzahlungen erfolgen typischerweise vom Konto des Käufers in seinem Heimatland. Dies bedeutet, dass die Kontoeröffnung in Griechenland nicht erforderlich ist.

2. Überprüfung des sauberen Eigentumstitels der Immobilie

Die Überprüfung des sauberen Eigentumstitels der Immobilie erfolgt im Grundbuchamt oder im griechischen Kataster am Ort der Immobilienregistrierung.

3. Abschluss eines Vorverkaufs- oder Kaufvertrags

Die Immobilie kann reserviert werden, während der Käufer die notwendigen Dokumente vorbereitet und die Zahlung arrangiert. Danach benötigen Sie einen Kaufvertrag, der in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet wird.

Der unterzeichnete Kaufvertrag wird bei einer Anwaltskammer und dem Grundbuchamt registriert.

4. Registrierung eines neuen Eigentümers im Grundbuchamt

Das Grundbuchamt stellt eine Eigentumsurkunde auf den Namen des neuen Eigentümers aus.

Angenommen, der Immobilienkäufer nimmt am Golden Visa Programm Griechenland teil. In diesem Fall reichen sie eine Eigentumsurkunde beim Migrationsdienst zusammen mit einem Antrag auf eine Auf­ent­halts­er­laub­nis ein.

Dieser Abschnitt erklärt, wie garantierte Einkommensstrukturen in Griechenland üblicherweise funktionieren, welche Vertragsgestaltungen am häufigsten sind und welche betrieblichen und rechtlichen Prüfungen dazu beitragen, die Investition berechenbar zu halten.

Wie garantiertes Einkommen funktioniert

Garantiertes Einkommen ist eine feste Zahlung, die in einem Miet- oder Immobilienmanagementvertrag festgelegt ist. Es wird typischerweise für Neubauprojekte, Serviced Apartments und Projekte im Apart-Hotel-Stil verwendet, bei denen ein Betreiber das gesamte Gebäude kontrolliert.

Wichtige Punkte, die normalerweise darüber entscheiden, ob eine Garantie zuverlässig ist:

• fester Zahlungsbetrag, Zahlungsplan und Indexierungsmethode;
• Sicherheiten wie eine Barreserve oder Bankgarantie sowie die Bedingungen für deren Inanspruchnahme;
• Situationen, in denen Zahlungen pausiert werden können, einschließlich Formulierungen zu höherer Gewalt;
• wer für Reparaturen und Ersatzbeschaffungen während des Garantiezeitraums aufkommt;
• ob der Betreiber die Einheit untervermieten darf und wie die Nutzung der Einheit definiert ist.

Vertragsstrukturen für Vermietung und Management

Für das griechische Golden-Visa-Programm sollte die Vertragsstruktur sowohl zum Einkommensmodell als auch zu den Compliance-Regeln passen.

Eine entscheidende Einschränkung besteht darin, dass Immobilien, die zum Erhalt oder zur Erneuerung eines Golden-Visa-Aufenthaltstitels verwendet werden, nicht kurzfristig im Rahmen der Sharing Economy vermietet und nicht untervermietet werden dürfen. Diese Beschränkung ist ausdrücklich in den offiziellen Leitlinien zu Artikel 100 des Migrationskodexes in der durch das Gesetz 5100/2024 geänderten Fassung beschrieben[10].

Das bedeutet, dass die meisten Einkommensstrategien für das Golden Visa auf langfristigen Mietverträgen basieren, in der Regel 12 Monate oder länger, oder auf Modellen der gewerblichen Belegung.

Eine langfristige Vermietung ist auch möglich, wenn der Immobilieneigentümer eine juristische Person ist, sofern der Mietvertrag als Standard-Langzeitmietverhältnis strukturiert und ordnungsgemäß über die Systeme der Steuerbehörden gemeldet wird[11].

Gängige Strukturen für Renditeimmobilien:

• Langzeitmietvertrag mit fester Miete und einfachem monatlichem Reporting;
• Managementvertrag mit fester Auszahlung, bei dem der Betreiber das tägliche Betriebsrisiko trägt;
• Managementvertrag mit Umsatzbeteiligung, oft ein Basisbetrag plus eine erfolgsabhängige Steigerung;
• Apart-Hotel-Beteiligung mit gepoolten Einnahmen und detaillierten Nutzungsregeln.

Bei der Prüfung eines Vertrages sind die Klauseln, die üblicherweise die reale Rendite verändern, diejenigen, die definieren, was erlaubt ist und wer wofür bezahlt. Zum Beispiel kann eine feste Miete auf dem Papier stark aussehen, aber schwächer werden, wenn der Eigentümer größere Reparaturen, Leerstandszeiten oder Nebenkosten trägt.

Ein praktischer Weg, einen Entwurf zu prüfen, besteht darin, ihn in eine einseitige Cashflow-Zusammenfassung zu übersetzen und dann zu bestätigen, dass die Vertragssprache jeden Posten unterstützt.

Klauseln, die typischerweise eine detaillierte Prüfung verdienen:

• zulässige Nutzung und Vermietungsbeschränkungen im Einklang mit den Golden-Visa-Regeln[12];
• Zahlungstermine, Indexierung, Verzugszinsen und Zahlungsnachweise;
• Aufteilung von Nebenkosten, Versicherungen, Immobiliensteuern und Gebäudegebühren;
• Instandhaltungsverantwortlichkeiten, einschließlich Kapitalmaßnahmen und Reaktionszeiten;
• Berichterstattung, Datenzugriff und unterstützende Dokumente wie Rechnungen und Arbeitsaufträge;
• Kündigungsrechte, Heilungsfristen, Strafen und Selbsteintrittsrechte des Eigentümers.

Welche Renditespanne ist realistisch

Die Renditen hängen vom Standort, der Gebäudequalität, dem Mieterprofil und dem Umfang der Aufgaben ab, die der Eigentümer behält. In Griechenland tendieren langfristige Vermietungen dazu, stabiler zu sein, während tourismusorientierte Modelle höhere Bruttozahlen aufweisen können, aber oft höhere Betriebskosten und Saisonalität mit sich bringen.

Modelle mit garantiertem Einkommen liegen in der Regel unter der Spitzenmarktperformance, da der Betreiber das Leerstandsrisiko und Zinsschwankungen einkalkuliert. Das ist nicht automatisch ein Warnsignal, sollte aber in den Annahmen des Betreibers ersichtlich sein.

Typische Faktoren, die die Rendite nach oben oder unten beeinflussen, sind:

• Nähe zum Verkehrswegenetz;
• lokale ganzjährige Nachfrage;
• Energieeffizienz;
• Größe der Einheit.

Studios und Ein-Zimmer-Wohnungen lassen sich bei langfristigen Verträgen oft schneller vermieten, während größere Einheiten bei Familienmietern und gutem Zugang zu Parkplätzen besser abschneiden können.

Service Level Agreements und Key Performance Indicators für den Betreiber

Service Level Agreements (SLAs) und Key Performance Indicators (KPIs) machen ein Marketingversprechen zu messbaren Pflichten. Die nützlichsten SLAs verknüpfen die Leistung mit den Gebühren, was bedeutet, dass Minderleistung das Einkommen des Betreibers reduziert.

Ein einfaches Beispiel ist ein Vermietungs-SLA: Wenn die Einheit nicht innerhalb eines vereinbarten Zeitfensters nach Übergabe vermietet ist, zahlt der Betreiber einen Ausgleich oder die Verwaltungsgebühr sinkt, bis die Belegung beginnt. Servicelevel, die in Griechenland für professionell verwaltete Vermietungen üblich sind:

• Zeitplan für die Erstvermietung nach Übergabe mit definierter Abhilfe bei Verzug;
• Prozess zur Kontrolle von Zahlungsrückständen mit Zeitlimits für Eskalationen und rechtliche Schritte;
• Zeitfenster für Wartungsreaktionen mit separaten Zielen für dringende und routinemäßige Probleme;
• monatliches Reporting-Paket mit Bankabstimmung und unterstützenden Dokumenten;
• Audit-Rechte des Eigentümers, einschließlich geplanter Inspektionen und Zugang zu Unterlagen.

Gesamtkosten des Eigentums

Die Gesamtkosten des Eigentums werden hauptsächlich durch Steuern, Nebenkosten und Instandhaltung bestimmt. Der größte Steuerposten für die meisten Eigentümer ist die Einmalige Immobiliensteuer, ENFIA, die für Rechte an Immobilien in Griechenland gilt und anhand von Immobilienmerkmalen berechnet wird[13].

Der Vermietungsbetrieb bringt auch Einkommensteuer- und Meldepflichten mit sich. Mietdeklarationen und Details zum Mietverhältnis werden über die offiziellen AADE-Dienste abgewickelt.

Warnsignale für übertriebene Versprechen

Übertriebene Versprechen folgen meist demselben Muster: hohe Renditezahlen, vage Sicherheiten und Verträge ohne echte Strafen.

Warnzeichen, die oft frühzeitig auftreten:

• Renditeziele weit über lokalen Vergleichswerten ohne klare Annahmen;
• Garantien ohne Absicherung oder mit unklaren Aussetzungsklauseln;
• keine durchsetzbaren SLAs und keine Gebührenreduzierungen bei Minderleistung;
• Preise und Einkommensbehauptungen, die nicht zum Mikrostandort passen;
• obligatorische Möbel- oder Renovierungspakete, die die Investition aufblähen, ohne Nachweis einer höheren Miete.

Standort- und Nachfragesignale

Die Nachfrage in Griechenland verhält sich zwischen urbanen Zentren und Inseln unterschiedlich. Athen und das weitere Umland von Attika haben tendenziell eine stetigere ganzjährige Nachfrage durch Fachkräfte und Studenten, während Inselmärkte saisonaler geprägt und empfindlicher gegenüber der betrieblichen Ausführung sind.

Für Investitionen im Zusammenhang mit dem Golden Visa sind die langfristige Mietnachfrage und die Mieterdichte in der Regel wichtiger als die Performance in der touristischen Hochsaison, da die Golden-Visa-Regeln die Kurzzeitvermietung im Rahmen der Sharing Economy für die qualifizierte Immobilie einschränken.

Der Kauf einer Investitionsimmobilie in Griechenland gilt als günstig und einfach. Tatsächlich finden sich im Internet viele Angebote zu sehr niedrigen Preisen, meist auf dem Sekundärmarkt für Wohnimmobilien. Mitarbeiter griechischer Immobilienagenturen versprechen Käufern das Blaue vom Himmel. Die Realität ist jedoch komplexer.

Versteckte Fallstricke

Der Kauf von Immobilien auf dem Sekundärmarkt birgt ein hohes Risiko von Belastungen, wie Erbschaften oder Hypothekenschulden. In einigen Fällen stimmen nicht alle Miteigentümer dem Verkauf zu. Es gab einen Fall, in dem 28 Eigentümer gefunden wurden, und die Hälfte von ihnen lehnte den Verkauf der Wohnung ab. Der Deal scheiterte, und der Käufer verlor Zeit und Geld.

Wenn der Vorbesitzer der Umgestaltung oder Verglasung des Balkons nicht zugestimmt hat, müsste sich der neue Eigentümer mit der Situation auseinandersetzen. Sie werden höchstwahrscheinlich nach Abschluss der Transaktion davon erfahren.

Absprachen zwischen Eigentümern und Immobilienmaklern

Auf dem Sekundärmarkt für Wohnimmobilien ist es nicht ungewöhnlich, dass Hauseigentümer und Immobilienmakler Hand in Hand arbeiten. Es kann sich herausstellen, dass die Immobilienkosten überhöht waren oder die Fläche nicht der angegebenen entspricht.

Wie man Risiken reduziert und Verzögerungen vermeidet

Wir empfehlen den direkten Kauf von Immobilien bei einem vertrauenswürdigen Bauträger. Es lohnt sich zu prüfen, ob der Bauträger eine Genehmigung des archäologischen Dienstes besitzt. Der Staat wird die Baustelle auf unbestimmte Zeit stilllegen, wenn bei Bauarbeiten historische Artefakte entdeckt werden.

Bei der Auswahl einer Immobilie ist der Kaufzweck und die Lage der Immobilie zu berücksichtigen. Wenn Sie eine Wohnung vermieten möchten, ist es möglicherweise besser, dies über eine Verwaltungsgesellschaft zu tun. Andernfalls besteht ein hohes Risiko, auf unzuverlässige Mieter zu stoßen. Ein Vermieter kann einen Nichtzahler nur durch eine gerichtliche Entscheidung räumen.

Bei der Registrierung einer Steuernummer und der Abwicklung einer Immobilientransaktion müssen Sie auch damit rechnen, dass viele Re­gie­rungs­be­hör­den in Griechenland nur bis 14 Uhr arbeiten. Einen Termin am Vormittag zu bekommen, ist ein seltener Erfolg.

1. Griechische Immobilien bleiben erschwinglicher als in vielen anderen EU-Ländern, mit einem Durchschnittspreis von €2.580 pro Quadratmeter landesweit. Das sind etwa 35% weniger als in Spanien und fast die Hälfte des Immobilienpreises in Frankreich.

2. Immobilien in Griechenland bieten attraktive Mietrenditen, mit Erträgen von 2—10% jährlich.

3. Zu den Investitionsschwerpunkten gehören Athen, die Riviera, Piräus und Inseln wie Kreta oder Santorin – jeweils geeignet für Mieteinnahmen, persönliche Nutzung oder Kapitalwachstum.

4. Griechenland bietet einen der schnellsten Wege zu einem Golden Visa in der EU. Investoren können in nur 4 Monaten eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienkäufe ab €250.000 erhalten.

5. Käufer sollten bei Immobilien auf dem Sekundärmarkt vorsichtig sein, da Risiken wie versteckte Schulden, mehrere Eigentümer und ungenehmigte Umbauten bestehen. Die Zusammenarbeit mit vertrauenswürdigen Bauträgern und Rechtsberatern hilft, kostspielige Fehler zu vermeiden.

1. Quelle: Artikel 20 des Gesetzes 4251/14 — Daueraufenthaltstitel für Investoren
2. Quelle: Hauspreisindex — Bank of Greece
3. Quelle: Anteil der Wohneigentümer — Trading Economics
4. Quelle: MwSt.-Befreiung — Ministerium für Wirtschaft und Finanzen Griechenlands
5. Quelle: Ellinikon-Projekt — Greek News
6. Quelle: 15 besten Inseln — Travel and Leisure
7. Quelle: Griechischer Wohnimmobilienmarkt — Global Property Guide
8. Quelle: Erworbene Immobilien im Rahmen des griechischen Golden Visa — Greek Reporter
9. Quelle: Lebenshaltungskosten — Numbeo
10. Quelle: Migrationskodex in der geänderten Fassung — Gesetz 5100/2024
11. Quelle: Verwaltung von Immobilienvermietungen — Griechische Regierung
12. Quelle: Mietbeschränkungen — Ministerium für Migration und Asyl
13. Quelle: Immobiliensteuer — Ministerium für Wirtschaft und Finanzen Griechenlands
14. Quelle: Einkommenserklärungen aus Immobilien — Griechische Regierung