Immobilien in Portugal kaufen und ein Golden Visa erhalten

Der Immobilienkauf ist eine profitable Investition und eine Möglichkeit, eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal zu erhalten. Der Investor wählt aus verschiedenen Optionen: von modernen Luxusapartments bis hin zu alten Villen.

Der Kauf einer Wohnimmobilie ist eine der Investitionsoptionen des Golden Visa Portugal Programms. Ein Investor kann auch eine andere Option wählen:

• Kauf von Investmentfondsanteilen für 500.000 €;

• ein Unternehmen gründen und 10 Arbeitsplätze schaffen;

• Kapital in Höhe von 1.500.000 € an eine portugiesische Bank überweisen;

• 500.000 € in wissenschaftliche Forschung investieren;

• Kulturprojekte mit 250.000 € finanzieren.

Premium-Apartments sind am einfachsten in der portugiesischen Hauptstadt Lissabon und ihren Vororten Cascais und Estoril zu finden. Luxuswohnungen befinden sich in der Regel in der Nähe eines Verkehrsknotenpunkts, in Gehweite von Parks, Plätzen oder im historischen Zentrum der Stadt. Das Grundstück ist eingezäunt und bewacht. Oft handelt es sich um Wohnungen in Häusern nach der Sanierung.

Luxusvillen werden in der Regel in Ferienorten in der Algarve-Region im Süden Portugals gekauft: Albufeira, Tavira, Lagos und andere. Analysten prognostizieren, dass die Kosten dieser Immobilien in den nächsten fünf Jahren um 3—5 % pro Jahr steigen werden.

Beschränkungen für den Immobilienkauf in Portugal. Ab 2022 ist es nicht mehr möglich, ein Golden Visa Portugal durch den Kauf von Wohnimmobilien in großen und Küstenstädten wie Lissabon, Cascais, Porto und anderen zu erhalten.

Es ist erlaubt, Immobilien in den Binnenregionen des Landes und in autonomen Gebieten wie Madeira und den Azoren zu kaufen.

Beschränkungen gelten nicht für Gewerbeimmobilien; diese können in jeder Region Portugals gekauft werden.

Die Mindestinvestition beim Immobilienkauf beträgt 280.000 €. Das Objekt kann nach fünf Jahren Eigentum vermietet und verkauft werden.

Es reicht aus, wenn ein Investor sieben Tage im Jahr im Land verbringt, um eine Aufenthaltserlaubnis zu erhalten.

Laut dem Nationalen Statistikinstitut betrug der Anstieg der Preise für Wohnimmobilien in Portugal im ersten Quartal 2021 0,5 %. Angesichts der globalen Beschränkungen aufgrund der COVID-19-Pandemie ist dies ein guter Indikator.

Die Kosten pro Quadratmeter Wohnfläche hängen vom Standort ab.

Lissabon wurde 2019, vor der Pandemie, zur begehrtesten Stadt auf dem europäischen Wohnungsmarkt. Infolgedessen stieg der Immobilienwert um 4,5% pro Jahr. Der Markt selbst ist im Vergleich zu 2017 um ein Drittel gewachsen. Der durchschnittliche jährliche Wertzuwachs im Jahr 2019 betrug 7%.

17.000 Menschen haben bereits am Aufenthaltserlaubnis durch Investition Programm teilgenommen. Sie können ohne Einschränkungen in Portugal leben, arbeiten, studieren, Geschäfte machen und visafrei durch Europa reisen.

Was Investoren an dem Programm anzieht:

1. Der Ehepartner, Kinder unter 26 Jahren und Eltern über 65 Jahren können ebenfalls eine Aufenthaltserlaubnis erhalten.

2. Eine oder mehrere Wohnungen oder Villen können gekauft werden.

3. Investitionen sind rückzahlbar: Sie können die Immobilie verkaufen, die Investition zurückerhalten und nach 5 Jahren Eigentum einen Gewinn erzielen.

4. Es gibt keine Anforderung, Portugiesisch-Sprachkenntnistests oder Geschichtsprüfungen zu bestehen.

5. Der Investor muss nur 7 Tage im Jahr in Portugal verbringen.

6. Der Investor kann sich jederzeit in beliebten europäischen Ferienorten entspannen.

7. Der Investor kann die portugiesische Staatsbürgerschaft beantragen fünf Jahre nach Erhalt einer Aufenthaltserlaubnis. Sie müssen ihre Portugiesischkenntnisse auf internationalem A2-Niveau nachweisen.

8. Wenn der Investor Steuerwohnsitz in Portugal wird, kann er ein besonderes Steuersystem mit reduzierten Sätzen für 10 Jahre genießen.

Im Durchschnitt dauert es zwischen 8 und 10 Monaten, bis ein Investor eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal erhält.

In fünf Jahren können der Kosmopolit und seine Familie die zweite Staatsbürgerschaft beantragen. Danach können Sie mit einem nationalen Pass in jedem EU-Land leben, Positionen in Regierungsbehörden bekleiden und an Wahlen teilnehmen.

Region auswählen. Ab 2022 können Sie Wohnimmobilien in den Binnenregionen des Landes, den Azoren und Madeira oder Gewerbeimmobilien in jeder portugiesischen Stadt wählen.

Immobilienklasse auswählen. Ein Investor kann eine Wohnung oder eine Villa der Economy-Klasse oder im Premium-Segment sowie Immobilien an der Atlantikküste erwerben.

Wenn die Wohnung eine Sanierung erfordert, ist eine Einzahlung von 350.000 € erforderlich, und ab 500.000 € für moderne Unterkünfte.

Beim Kauf von Immobilien in Regionen mit geringer Bevölkerungsdichte reduziert sich der Investitionsbetrag um 20 %. Sie müssen 280.000 € in Immobilien für die Sanierung und 400.000 € in eine moderne Immobilie investieren.

Chancen einschätzen. Die Spezialisten von Immigrant Invest helfen Investoren, die Chancen auf eine Aufenthaltserlaubnis im Land einzuschätzen und Dokumente vorzubereiten.

Zuerst wählen die Experten von Immigrant Invest individuelle Lösungen basierend auf den Zielen des Kunden aus. Anschließend führen Anwälte eine vorläufige Due-Diligence-Prüfung durch: Sie analysieren die Einkommensquellen des Investors, das Vorhandensein negativer Informationen in den Medien und die Beteiligung an kriminellen Organisationen.

Der Kauf von Villen, Wohnungen und Anteilen an einem Hotel sind die beliebtesten Optionen für die Teilnahme am Investitionsprogramm.

Der Mindestwert des Objekts hängt von seinen Merkmalen ab:

• 280.000 € für Gewerbeimmobilien in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte, die eine Renovierung erfordern;

• 350.000 € für Gebäude, die vor mehr als 30 Jahren gebaut wurden und renoviert werden. Gewerbeimmobilien können in jeder Stadt gekauft werden, Wohnimmobilien — nur in den Binnenregionen Portugals oder in den autonomen Regionen der Azoren und Madeira;

• 400.000 € für moderne Gewerbeimmobilien in Gebieten mit geringer Bevölkerungsdichte;

• 500.000 € für Wohnungen im Landesinneren Portugals, auf den Azoren oder Madeira.

Ab 2022 ist es nicht mehr möglich, eine Aufenthaltserlaubnis in Portugal für den Kauf von Wohnimmobilien in großen und bei Touristen beliebten Küstenstädten wie Lissabon, Cascais, Porto und anderen zu erhalten.

Immigrant Invest arbeitet mit 15 führenden Immobilienagenturen in Portugal zusammen und besitzt die vollständige Datenbank von Wohn- und Gewerbeimmobilien, die für Investitionen geeignet sind. Spezialisten wählen ein Portfolio mit Immobilien aus, das den Wünschen und Zielen des Kunden entspricht.

1. Dokumentenvorbereitung und Due-Diligence-Prüfung. Der Anwalt von Immigrant Invest hilft dabei, ein vollständiges Dokumentenpaket zusammenzustellen, eine Übersetzung ins Portugiesische vorzubereiten und diese mit einer Apostille zu beglaubigen.

Der Investor durchläuft eine vorläufige Due-Diligence-Prüfung, bei der Informationen über seine Persönlichkeit, sein Geschäft und seine Einkommensquellen bereitgestellt werden. Dies ermöglicht es, sich auf die Hauptprüfung vorzubereiten und das Risiko eines Scheiterns zu minimieren.

2. Einreichung der Dokumente und Auswahl einer Immobilie. Der Investor reist nach Portugal, um die Objekte zu besichtigen. Ein Immobilienexperte von Immigrant Invest begleitet die Kunden in jeder Phase und hilft bei der Einreichung der Dokumente. Während der Reise können Sie das Leben, die Kultur und die Traditionen des Landes kennenlernen.

3. Erwerb einer Steuernummer und Eröffnung eines Bankkontos. Um eine Immobilientransaktion durchzuführen, müssen Sie eine NIF (Número de Identificação Fiscal) – eine Steuernummer – erhalten. Der Anwalt erledigt dies im Namen des Investors beim Finanzamt des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet.

Sie müssen ein Bankkonto eröffnen, auf das das Investitionsgeld eingeht und von dem alle staatlichen Gebühren bezahlt werden. Der Immobilienkauf ist nur per Banküberweisung möglich.

4. Vorvertrag. Nach der Auswahl einer Immobilie zum Kauf müssen Sie eine Reservierungsgebühr von 10 % des Immobilienwerts zahlen. Der Verkäufer nimmt die Immobilie dann vom Verkauf. Gleichzeitig schließen die Parteien einen Vorvertrag ab, der die Details des Objekts, die Rechte und Pflichten der Parteien, die endgültigen Kosten und die Zahlungsbedingungen beschreibt.

5. Vorbereitung des Geschäfts. Ein Anwalt in Portugal führt die notwendigen Prüfungen und Überprüfungen des Dokumentensatzes für das Objekt durch, prüft das Fehlen von Belastungen, Versorgungs- und Steuerschulden. Werden Mängel festgestellt, ist der Verkäufer verpflichtet, diese innerhalb der im Vorvertrag festgelegten Frist zu beseitigen.

Vor der Transaktion erhält der Investor die folgenden Dokumente:

• Objektpass (Ficha Técnica de Habitação). Bestätigt das Eigentum. Er enthält eine Wohnbescheinigung (Licença de Habitação), die bescheinigt, dass die Immobilie den Bauvorschriften entspricht. Wenn Sie ein neu gebautes Objekt kaufen, werden alle Auftragnehmer, die den Bau durchgeführt haben, im Pass angegeben. Wenn Sie Schäden oder Fehlfunktionen feststellen, können Sie einen Anspruch geltend machen, damit diese die Mängel beseitigen.

• Auszug aus dem Grundbuch (Certidão de Teor). Er enthält einen Plan des Grundstücks, des Objekts, des Typs und des Standorts.

• Energieausweis (Certificado Energético). Er bestimmt die Einhaltung der portugiesischen Stromverbrauchsstandards durch das Objekt.

• Mitteilung des Finanzamtes (Caderneta Urbana/Rustica Predial). Alle Immobilien sind bei den Steuerbehörden registriert. Damit die Behörden die Höhe der Steuer berechnen können, ist dieses Dokument erforderlich. Es gibt die Fläche der Wohnung, des Grundstücks und das Vorhandensein zusätzlicher Gebäude darauf an. Dieselben Informationen sind im Haushaltsregister (Caderneta Predial) enthalten.

• Gutachten des Portugiesischen Instituts für den Schutz historischer Denkmäler (IPPAR). Wenn das Gebäude ein historisches Denkmal ist, stellt die örtliche Gemeinde ein Dokument aus, das den Verkauf bestätigt.

6. Abschluss des Geschäfts. Drei Tage vor Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags müssen die Stempelsteuer (Imposto de Selo) und die Grunderwerbsteuer (Imposto Municipal Sobre as Transaccoes, IMT) entrichtet werden. Dies geschieht beim Finanzamt am Standort des Objekts.

Die Höhe der Stempelsteuer beträgt 0,8 % des im Kaufvertrag angegebenen Immobilienwerts, und die Höhe der IMT-Steuer hängt vom Immobilienwert ab.

Der Satz beträgt 6,5 % für Gewerbeimmobilien, und für Wohnimmobilien wird er auf einer progressiven Skala bestimmt.

Der Kunde wird von einem Anwalt von Immigrant Invest zur abschließenden Transaktion begleitet. Die Unterzeichnung des Vertrags findet in Portugal im Büro eines lizenzierten Notars statt. Schließlich wird das Geld auf ein spezielles Treuhandkonto überwiesen, von dem es an den Käufer geht.

Das Konto wird bei einer Bank eröffnet, die als Treuhänder fungiert. Dann wird Bargeld dem Konto gutgeschrieben und zum richtigen Zeitpunkt als Zahlung für den Immobilienwert davon abgebucht.

Ein persönlicher Bankbeleg für den Kauf muss zukünftig der Migrationsbehörde als Bestätigung der Investition vorgelegt werden.

7. Registrierung des Immobilieneigentümers. Der neue Eigentümer wird beim Finanzamt und im Grundbuchamt (Conservatoria do Registo Predial) registriert. Zusätzlich erhält der Eigentümer ein neues Registrierungszertifikat (Certidão de Teor) und das Haushaltsregister.

Sie müssen alle Verträge für die Versorgung mit Versorgungsleistungen neu abschließen. Sie können die alten Lieferanten behalten oder andere wählen.

Die Anwälte von Immigrant Invest begleiten den Investor in allen Phasen der Beantragung eines Golden Visa Portugal. Nach Erhalt einer Aufenthaltstitelkarte kümmern sich die Experten von Immigrant Invest weiterhin um die Kunden und helfen bei der Eingewöhnung in einem neuen Land: Sie wählen Schulen, Kindergärten, Sprachkurse aus, helfen bei der Eröffnung eines Kontos bei einer portugiesischen Bank und beantragen die Staatsbürgerschaft des Landes.