Golden Visa Griechenland In­ves­ti­tions­op­tio­nen im Vergleich: Fonds vs. Immobilien

Das Golden Visa Griechenland bietet Nicht-EU-Bürgern einen Weg zum Aufenthalt durch eine qualifizierende Investition im Land.

Die beiden Hauptoptionen sind Immobilien und Investmentfonds. Beide Wege führen zu denselben Aufenthaltsrechten, unterscheiden sich jedoch hinsichtlich der Anfangskosten, des Risikoprofils und des Grades der erforderlichen aktiven Beteiligung des Investors.

Mindestinvestition

Immobilieninvestitionen beginnen bei 250.000 €, dieser niedrigere Schwellenwert gilt jedoch nur für ältere Immobilien, die zur Renovierung erworben wurden. Wer sich für Neubauten oder Off-Plan-Immobilien interessiert, muss mit höheren Schwellenwerten rechnen: 400.000 € in den meisten Gebieten oder 800.000 € in Top-Lagen wie dem Zentrum Athens.

Fonds-Investitionen erfordern eine Mindestinvestition von 350.000 €, was sie tatsächlich zu einer erschwinglicheren Alternative für Investoren macht, die sich nicht mit der Instandhaltung oder Renovierung von Immobilien befassen möchten.

Grad der Beteiligung

Immobilien erfordern aktive Beteiligung: Investoren müssen die Immobilie entweder selbst verwalten oder einen lokalen Verwalter beauftragen.

Im Gegensatz dazu werden Fonds-Investitionen vollständig von lizenzierten Fachleuten verwaltet, wodurch sie besser für diejenigen geeignet sind, die keine tägliche Aufsicht wünschen.

Risiko und Diversifizierung

Immobilieninvestitionen sind an ein bestimmtes Asset und einen bestimmten Standort gebunden, was die Flexibilität einschränken und die Anfälligkeit für Marktschwankungen erhöhen kann.

Fonds-Investitionen diversifizieren über mehrere Assets und Sektoren, wodurch das Risiko durch eine breitere Streuung reduziert wird.

Liquidität und Ausstiegsoptionen

Immobilien können prinzipiell jederzeit verkauft werden, dies hängt jedoch von den Marktbedingungen und der Käufernachfrage ab.

Fonds-Investitionen sind möglicherweise leichter auf Wiederverkaufsmärkten zu handeln, sobald sie für den Ausstieg berechtigt sind, unterliegen jedoch in der Regel einer festen Sperrfrist.

Vorteile der Golden Visa Griechenland Fonds-Investitionsoption

Die Hauptvorteile der Golden Visa Griechenland Fonds-Investitionsoption sind folgende:

• niedrigere Schwelle — 350.000 €;
• Diversifizierung — reduziertes Einzelanlagenrisiko;
• professionelles Management — passive Überwachung durch lizenzierte Fondsmanager;
• erhöhte Liquidität — leichterer Handel auf dem Sekundärmarkt nach Ablauf der Sperrfrist;
• vereinfachte Compliance — alle Berichte und Unterlagen werden vom Fonds verwaltet, wodurch der administrative Aufwand für Investoren reduziert wird.

Anlagestrategie und Fondsarten

Golden Visa Griechenland Fonds konzentrieren sich auf Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes wie Logistik, Rechenzentren, Gastgewerbe und Bürogebäude.

Es gibt zwei Kategorien förderfähiger Fonds:

1. Investmentfonds, die ausschließlich in Finanzinstrumente wie an griechischen Börsen notierte Aktien, Unternehmensanleihen oder Staatsanleihen investieren müssen.
2. Alternative Investmentfonds, die ausschließlich in griechische Immobilienwerte investieren müssen.

Regulatorische Anforderungen

Alle qualifizierten Fonds müssen:

• einen Mindestnettoinventarwert von 3.000.000 € aufweisen;
• von Einrichtungen verwaltet werden, die von einer EU-anerkannten Kapitalmarktaufsichtsbehörde lizenziert sind;
• in Griechenland oder einem beliebigen EU-Land ansässig sein, die Investitionen jedoch auf Griechenland beschränkt sind;
• ein in Griechenland ansässiges Kreditinstitut als Verwahrstelle bestellen.

Berechtigung und Compliance

Investitionen müssen für mindestens 5 Jahre gehalten werden, um den Aufenthalt zu behalten. Die Förderfähigkeit von Fonds oder Vermögenswerten kann sich ändern, daher sollten Investoren den Status eines Fonds bei den griechischen Behörden bestätigen, bevor sie Kapital binden.

Detaillierte Fondsinformationen, einschließlich Renditeerwartungen und damit verbundener Risiken, werden nicht öffentlich bekannt gegeben. Dokumente werden nur auf Anfrage und nachdem ein Investor Interesse gegenüber einem autorisierten Vertreter bekundet hat, zur Verfügung gestellt.

Vorteile der Immobilieninvestition im Rahmen des Golden Visa Griechenland

Die Hauptvorteile der Immobilieninvestitionsoption im Rahmen des Golden Visa Griechenland umfassen:

• Mieteinnahmen — 4,5—10 % bei Langzeitmietverträgen;
• Immobilienpreisanstieg — 7—9 % jährlich;
• Steuervorteil — 3,09 % Grunderwerbsteuer anstelle von 24 % MwSt. auf Neubauten;
• Flexibilität bei der Eigennutzung — Option, die Immobilie selbst zu nutzen oder als Ferienwohnung zu vermieten;
• Sachwert — direktes Eigentum an physischen Immobilien.

Mindestinvestitionsschwellenwerte

Ein berechtigter Weg unterhalb des Schwellenwerts von 250.000 € ist der Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie. Dies umfasst die Umnutzung älterer Gebäude, solange alle Renovierungsarbeiten vor Einreichung des Golden Visa Antrags abgeschlossen sind.

Eine weitere Option ist die Investition in eine denkmalgeschützte Immobilie. In diesem Fall muss die Renovierung bis zur ersten Verlängerung der Aufenthaltserlaubnis — 5 Jahre nach Genehmigung — abgeschlossen sein.

Für Neu- oder Off-Plan-Immobilien gelten höhere Schwellenwerte:

• 400.000 € für eine einzelne Immobilie von mindestens 120 m² in Provinzgebieten;
• 800.000 € für die gleiche in Prime-Lagen — Athen und dessen Vororte, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und jede Insel mit über 3.100 Einwohnern.

Mietbeschränkungen

Nach den überarbeiteten Golden Visa Regeln sind Kurzzeitvermietungen nicht mehr erlaubt. Nur Langzeitmietverträge sind zulässig.

Jedoch bleiben Immobilien, die vor dem 31. August 2024 erworben wurden, für Kurzzeitvermietung berechtigt.

Operativer Aufwand und Gebührenlast

Sowohl Immobilien- als auch Fonds-Investitionen sind mit wiederkehrenden Kosten verbunden, die die Gesamtrendite mindern können.

Immobilien erfordern eine Budgetierung für Instandhaltung, Versicherung, Grundsteuern und Verwaltungsdienstleistungen, während Fonds Verwaltungs- und Performancegebühren erheben, die die Gewinne schmälern können, wenn die Renditen gering ausfallen.

Anfälligkeit für Marktschwankungen

Beide Optionen sind anfällig für umfassendere wirtschaftliche Trends.

Immobilienwerte können während Abschwüngen sinken, was das Wiederverkaufspotenzial und die Mieteinnahmen beeinträchtigt. Die Fondsperformance hängt von den Marktbedingungen und den Entscheidungen der Fondsmanager ab, die nicht immer den Erwartungen der Anleger entsprechen.

Begrenzte Liquidität

Immobilien sind von Natur aus illiquide und können Monate dauern, bis sie verkauft sind, insbesondere in einem schwachen Markt.

Ähnlich verhängen die meisten Investmentfonds obligatorische Haltefristen, die einen vorzeitigen Ausstieg oder eine Kapitalumschichtung einschränken.

Regulatorische und Portfoliobeschränkungen

Änderungen bei Bebauungsplänen, Mietvorschriften oder Visabedingungen können die Rentabilität und die zulässige Nutzung von Vermögenswerten beeinflussen.

Während Fonds eine gewisse Diversifizierung bieten, konzentrieren sie sich auf zentrale kommerzielle Sektoren — Logistik, Gastgewerbe, Rechenzentren und Büros — was die breitere Immobilienexposition begrenzt.

1. Aufenthalt ohne Wohnsitzerfordernis

Ob durch Immobilien- oder Fondsinvestitionen, Griechenland bietet eine um 5 Jahre verlängerbare Aufenthaltserlaubnis, die auf die Familie des Investors ausgedehnt wird. Dieser Status ermöglicht visafreies Reisen in 29 Länder des Schengen-Raums, Zugang zur öffentlichen Gesundheitsversorgung und zu Schulen in Griechenland sowie das Recht, Geschäfte in der gesamten EU zu tätigen.

Es besteht keine Verpflichtung, in Griechenland zu leben, um die Erlaubnis zu behalten: Der Aufenthalt wird ohne Mindestaufenthaltszeit gewährt.

2. Tourismusnachfrage

Im Jahr 2024 zog Griechenland rund 35 Millionen Touristen an, ein Anstieg von 7 % gegenüber dem Vorjahr, was Einnahmen von 22 Milliarden Euro im Tourismus generierte. Dieser stetige Zustrom befeuert Mietrenditen und Wiederverkaufswerte von Immobilien und unterstützt gleichzeitig die Nachfrage in kommerziellen Sektoren wie Gastgewerbe, Logistik und Dateninfrastruktur – die alle eine wichtige Rolle in Fondsinvestitionsportfolios spielen.

3. Inflationsschutz

Sowohl Immobilien als auch immobilienbasierte Fonds dienen als natürlicher Schutz vor Inflation. Wenn Bau- und Bodenpreise steigen, steigen die Immobilienwerte im Gleichschritt, was dazu beiträgt, das Kapital real zu erhalten. Mietverträge enthalten oft inflationsgebundene Klauseln, die eine Anpassung der Einnahmen an die Lebenshaltungskosten ermöglichen.

Fonds bieten eine zusätzliche Schutzebene durch Diversifizierung über verschiedene Sektoren hinweg, wobei Mietbedingungen oder Preise oft mit der Inflation steigen. Erfahrene Fondsmanager können die Widerstandsfähigkeit weiter erhöhen, indem sie Kapital in Vermögenswerte umschichten, die historisch während Inflationszyklen gut abschneiden.

4. Stabiler Rechtsrahmen

Als EU-Mitglied bietet Griechenland ein sicheres und transparentes Umfeld für Investoren. Eigentumsrechte sind stark geschützt, und sowohl Immobilientransaktionen als auch Fondsoperationen unterliegen klaren, EU-konformen Vorschriften, was Rechtssicherheit und eine konsistente Aufsicht in jeder Phase gewährleistet.

5. Steueroptimierung

Neue Steueransässige in Griechenland können von einem speziellen Pauschalsteuersystem profitieren, das ihnen ermöglicht, jährlich nur 100.000 € auf ihr weltweites Einkommen zu zahlen, unabhängig von den Gesamteinnahmen. Dieser feste Satz steht in starkem Kontrast zur griechischen Standard-Progressivsteuer, die bis zu 44 % betragen kann.

Das System ist für bis zu 15 aufeinanderfolgende Steuerjahre gültig, was Vorhersehbarkeit und Vorteile für die langfristige Planung bietet.

Bedingungen für den Investor

Um für das Golden Visa Griechenland zugelassen zu werden, müssen Investoren:

• mindestens 18 Jahre alt sein;
• keine Vorstrafen oder laufende Ermittlungen haben;
• nachweisen, dass ihre Gelder aus einer legalen Quelle stammen.

Berechtigte Familienmitglieder

Das Programm ermöglicht es dem Hauptantragsteller, folgende Personen einzubeziehen:

• Ehepartner oder eingetragener Partner;
• Kinder unter 18 Jahren;
• finanziell abhängige Kinder im Alter von 18 bis 21 Jahren, die eine Vollzeitausbildung absolvieren;
• die Eltern des Investors und die des Ehepartners.

Bei einer gemeinsamen Antragstellung mit einem Partner muss eine Lebenspartnerschaftsvereinbarung in Griechenland unterzeichnet und offiziell registriert werden, damit der Antrag akzeptiert wird.

1. Das Golden Visa Griechenland bietet Nicht-EU-Bürgern einen Weg zum Aufenthalt durch Investition. Am beliebtesten sind die Fonds-Investition und der Immobilienkauf.
2. Immobilien eignen sich für diejenigen, die direkten Besitz schätzen, offen für die Immobilienverwaltung sind und Mieteinnahmen oder Kapitalwachstum anstreben.
3. Die Fonds-Investition eignet sich für diejenigen, die eine passive, professionell verwaltete Option mit Diversifizierung und reibungsloseren Ausstiegsbedingungen bevorzugen.
4. Golden Visa Griechenland Fonds zielen auf Gewerbeimmobilien ab: Logistik, Rechenzentren, Hotellerie und Bürogebäude.
5. Mindestinvestition: 350.000 € für Fonds; 250.000—800.000 € für Immobilien, je nach Typ und Standort.
6. Tourismusnachfrage, Inflationsschutz und Steueroptimierung machen beide Investitionsoptionen des Golden Visa Griechenland attraktiv.
7. Die Investition muss beibehalten werden, um den Aufenthalt zu erhalten. Es ist kein Mindestaufenthalt erforderlich.