La Golden Visa de Grecia ofrece a los ciudadanos de fuera de la UE una vía para obtener la residencia europea por inversión. Concede acceso sin visado a 29 países, el derecho a alquilar inmuebles y la posibilidad de optar a la ciudadanía después de 7 años.
En esta guía, conocerá por qué los inversores de fuera de la UE eligen Grecia, cómo funciona la Golden Visa, qué documentos se necesitan y cómo solicitar la residencia.
¿Qué es la Golden Visa de Grecia?
La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión lanzado en julio de 2014 bajo la Ley 4251/2014. Fue creado para atraer capital extranjero durante la recuperación económica del país.
Vía principal de inversión. Los inversores compran bienes raíces por un valor de al menos €250,000 si la propiedad requiere renovación, independientemente de su ubicación. Las propiedades listas para entrar a vivir requieren una inversión mínima de €800,000 en el centro de Atenas, Tesalónica, Santorini y Miconos, y de €400,000 en el resto del país.
Opciones de inversión alternativas. Otras vías pueden adaptarse a solicitantes con objetivos financieros o empresariales específicos. Se puede:
- adquirir unidades por valor de €350,000 en un fondo común de inversión centrado en activos griegos;
- adquirir unidades por valor de €350,000 en un Fondo de Inversión Alternativa que invierta en Grecia;
- realizar un depósito a plazo fijo de €500,000 en un banco griego;
- firmar un contrato de alquiler a largo plazo o de tiempo compartido para alojamiento turístico;
- invertir €400,000 en una empresa griega;
- invertir €500,000 en una empresa inmobiliaria griega;
- invertir €500,000 en una sociedad de capital de cartera empresarial;
- comprar €500,000 en bonos gubernamentales griegos;
- invertir €800,000 en bonos corporativos o gubernamentales cotizados.
Estadísticas de aprobación. Desde 2013, Grecia ha emitido casi 90,000 permisos de residencia Golden Visa a inversores y sus familiares, incluyendo tanto aprobaciones iniciales como renovaciones.
El programa se mantuvo activo en el último periodo de 12 meses. Entre marzo de 2025 y marzo de 2026, los inversores presentaron 7,379 solicitudes de Golden Visa: 6,199 solicitudes iniciales y 1,180 solicitudes de renovación.
¿Por qué los ciudadanos de fuera de la UE eligen la residencia en Grecia? 7 ventajas clave
1. Libertad de movimientos. Los titulares pueden viajar sin visado por todo el Espacio Schengen. Esto incluye 29 países y elimina la necesidad de múltiples visados y largos tiempos de tramitación.
2. Estilo de vida europeo sin traslado total. Los inversores no tienen la obligación de vivir en Grecia. Pueden visitarla en cualquier momento mientras mantienen su estilo de vida en el extranjero.
3. Protección de activos. Los bienes raíces griegos ofrecen protección de capital en un entorno legal estable de la UE. También ayudan a diversificar los activos a nivel internacional.
4. Ventajas fiscales . Las propiedades de obra nueva están exentas del IVA estándar del 24%; en su lugar, los compradores pagan un impuesto de transferencia reducido del 3,09%. Los residentes fiscales en Grecia pueden optar por un impuesto fijo de €100,000 sobre el ingreso global en lugar de tipos progresivos que alcanzan el 45%.
5. Residencia para toda la familia. El permiso cubre a los cónyuges, a los hijos menores de 21 años y a los padres del inversor y de su cónyuge. Todos disfrutan de los mismos derechos, incluido el acceso a los servicios y a la educación.
6. Se permiten los ingresos por alquiler. Las propiedades pueden alquilarse para obtener ingresos a largo plazo. No se permiten los alquileres a corto plazo, como Airbnb. La rentabilidad del alquiler puede alcanzar hasta el 10% anual.
7. Camino hacia la ciudadanía de la UE. Después de 7 años de residencia en Grecia, los inversores pueden solicitar la ciudadanía. Deben cumplir los requisitos de idioma, integración y residencia.
¿Quién puede solicitar la Golden Visa de Grecia?
La Golden Visa de Grecia está abierta a ciudadanos no pertenecientes a la UE que cumplan criterios financieros y legales específicos.
Solicitante principal
Los inversores deben ser nacionales de terceros países, es decir, ciudadanos de fuera de la UE y del EEE. Los países elegibles incluyen el Reino Unido, EE. UU., Canadá, China, India, Sudáfrica, Turquía y los estados del Golfo.
Los solicitantes también deben:
- tener al menos 18 años;
- no tener antecedentes penales en Grecia ni en su país de origen;
- realizar una inversión cualificada, como en bienes raíces o instrumentos financieros;
- disponer de un seguro de salud válido para ellos y su familia.
Grecia puede rechazar a cualquier solicitante considerado una amenaza para la seguridad nacional, el orden público o las relaciones internacionales.
Familiares
Los siguientes dependientes pueden incluirse en la misma solicitud:
- el cónyuge o pareja de hecho, incluidas las parejas del mismo sexo;
- hijos menores de 21 años;
- progenitores del solicitante principal o del cónyuge.
Los familiares reciben permisos con los mismos derechos y duración que el solicitante principal.
Anna Semenyuk,
Especialista en migración por inversión
Si la solicitud de la Golden Visa se presenta antes de que el hijo cumpla 21 años, este puede incluirse como dependiente. Para garantizar que el hijo reciba una tarjeta de residencia, lo mejor es solicitarla varios meses antes de que cumpla los 21 años.
Si la solicitud se presenta poco antes del 21.º cumpleaños, el permiso puede ser aprobado, pero no se emitirá ninguna tarjeta. En ese caso, se requeriría una solicitud por separado para una tarjeta bajo la categoría de edad de 21—24 años.
Otra opción es que el hijo sea el solicitante principal y el padre el dependiente. Esto elimina la necesidad de demostrar la dependencia económica.
9 opciones de inversión bajo la Golden Visa de Grecia
Para cumplir los requisitos de la Golden Visa, los ciudadanos extracomunitarios invierten en activos elegibles. Los bienes raíces son la vía más popular, pero existen otras opciones que se adaptan a diferentes objetivos.
1. Bienes raíces . Esta es la ruta principal para la mayoría de los inversores. La inversión mínima depende del tipo de propiedad y de la ubicación:
- €250,000 para propiedades que necesiten reforma o conversión a uso residencial;
- €800,000 para propiedades nuevas o listas para entrar a vivir en zonas de alta demanda;
- €400,000 se aplica a propiedades nuevas o listas para entrar a vivir en todas las demás regiones fuera de las zonas de alta demanda.
Los inversores deben adquirir una única propiedad de al menos 120 m² bajo los umbrales de €400,000 y €800,000.
Las propiedades adquiridas bajo la Golden Visa de Grecia pueden alquilarse a largo plazo, generando un flujo constante de ingresos para los inversores. Los contratos de alquiler deben tener una duración mínima de 1 año, ya que no se permiten los alquileres a corto plazo como Airbnb.
2. Arrendamiento hotelero o turístico a largo plazo. Los inversores pueden firmar un contrato de arrendamiento por un valor mínimo de €400,000 para un hotel o una propiedad turística amueblada. El contrato debe tener una duración mínima de 10 años.
3. Tiempo compartido en residencias turísticas. Los inversores pueden firmar un contrato de tiempo compartido para una propiedad turística. La inversión comienza en €400,000 y el contrato puede durar hasta 60 años.
4. Recepción de bienes inmuebles por herencia o donación. Los inversores pueden cumplir los requisitos adquiriendo bienes raíces por un valor mínimo de €400,000 mediante herencia o donación. La propiedad debe cumplir las normas legales y de valoración del programa.
Ejemplos de bienes inmuebles elegibles para un permiso de residencia en Grecia
Grecia, Athens
720.000 €+
Cosy and stylish apartments in modern style, Glyfada, Athens
98 m²
2 
2 
Grecia, Athens
920.000 € — 960.000 €
Elegant apartments, Elliniko, Athens
109 m² — 163 m²3 3—4 
Grecia, Athens
1.185.000 €+
Luxury apartments, Varkiza, Athens
207 m²4 4 5. Acciones en fondos de inversión . Los inversores pueden comprar participaciones en fondos por un total de al menos €350,000. El fondo debe:
- invertir únicamente en acciones griegas, o en bonos corporativos o gubernamentales;
- poseer activos por valor de al menos €10 millones;
- estar autorizado por un regulador del mercado en su país de registro.
La inversión en fondos ofrece una alternativa sólida a los bienes raíces para quienes buscan una opción pasiva, gestionada profesionalmente, con una exposición diversificada y condiciones de salida más sencillas.
6. Depósito bancario a plazo fijo. Se requiere un depósito de al menos €500,000 en un banco griego. Debe ser a plazo fijo por 1 año y renovarse automáticamente.
7. Bonos gubernamentales griegos. Los inversores pueden comprar bonos gubernamentales por un valor de al menos €500,000. Los bonos deben tener un vencimiento mínimo de 3 años.
8. Empresas griegas. Los inversores pueden adquirir acciones por valor de €400,000 en una empresa con sede o registrada en Grecia. Si el solicitante invierte en una empresa inmobiliaria, el umbral es de €500,000.
9. Cartera de acciones de empresas o bonos gubernamentales. Esta vía requiere invertir €800,000 en acciones corporativas o bonos gubernamentales cotizados en un mercado regulado.
Cálculo individual de costos para la residencia por inversión en Grecia
Documentos requeridos para ciudadanos de fuera de la UE
Para solicitar la Golden Visa de Grecia, los ciudadanos de fuera de la UE deben presentar un conjunto completo de documentos. Toda la documentación debe estar traducida al griego, notarizada y cumplir con las normas locales. Los errores o la falta de documentos pueden retrasar o bloquear la aprobación.
Lista básica de documentos
Documentos generales para el solicitante principal:
- Pasaporte válido. Expedido por un país no perteneciente a la UE y vigente durante el proceso de solicitud.
- Formulario de solicitud. Completado y firmado en griego, incluyendo datos personales, de la inversión y de los dependientes.
- Prueba de la inversión. Como un contrato de compraventa de propiedad o documentos de otra inversión elegible.
- Prueba de pago. Recibos bancarios que confirmen que los fondos de inversión fueron transferidos a Grecia.
- Número de Identificación Fiscal griego. Requerido antes de cualquier transacción inmobiliaria.
- Seguro de salud. Debe cumplir con los estándares nacionales y cubrir al solicitante en Grecia.
- Certificado de antecedentes penales. Expedido por el país de origen o residencia, que demuestre la ausencia de condenas graves.
Documentos adicionales
Los documentos adicionales para familiares incluyen certificados de matrimonio para cónyuges o parejas de hecho, legalizados y traducidos al griego. También se requieren los certificados de nacimiento de los hijos. Para aquellos de entre 21 y 24 años, se puede solicitar una prueba de dependencia económica o de educación continua.
Se añade una prueba de parentesco para los progenitores del solicitante principal o del cónyuge, generalmente un certificado de nacimiento o registro oficial.
Notas para nacionales de fuera de la UE
Todos los documentos deben estar apostillados o legalizados, según el país de origen. Las traducciones deben ser realizadas por traductores jurados reconocidos en Grecia.
Los países que no forman parte del Convenio de la Apostilla de La Haya —como Canadá, China, los Emiratos Árabes Unidos y Qatar— deben legalizar los documentos por vía consular. Esto incluye la autenticación por parte del ministerio de asuntos exteriores del país y del consulado griego.
Negocios sin fronteras: cómo un empresario catarí obtuvo la residencia griega en 2 meses
Un empresario de Qatar se enfrentaba a restricciones de viaje al espacio Schengen y eligió la Golden Visa de Grecia como solución.
Con la orientación de Immigrant Invest, adquirió una propiedad por valor de €250,000 y obtuvo un permiso de residencia de 5 años en solo 2 meses, lo que facilitó los viajes sin visado y una mayor libertad para toda su familia.
Cómo obtener un permiso de residencia en Grecia: proceso paso a paso para ciudadanos de fuera de la UE
Según la experiencia de los expertos legales de Immigrant Invest, los ciudadanos de fuera de la UE suelen recibir el permiso de residencia griego en un plazo de 4+ meses tras presentar una solicitud completa. A continuación se explica cómo funciona el proceso, desde la planificación de la inversión hasta la recepción de su tarjeta de residencia.
1 día
Diligencia debida preliminar
Un Oficial de Cumplimiento Certificado en Prevención de Blanqueo de Capitales realiza un control de Diligencia debida inicial para identificar cualquier riesgo legal o de reputación. Este paso inicial ayuda a reducir la posibilidad de rechazo a solo el 1%.
Si se identifican posibles problemas, las soluciones pueden incluir la presentación de una declaración jurada o la selección de un programa alternativo.
Un Oficial de Cumplimiento Certificado en Prevención de Blanqueo de Capitales realiza un control de Diligencia debida inicial para identificar cualquier riesgo legal o de reputación. Este paso inicial ayuda a reducir la posibilidad de rechazo a solo el 1%.
Si se identifican posibles problemas, las soluciones pueden incluir la presentación de una declaración jurada o la selección de un programa alternativo.
1+ semanas
Seleccionar y reservar una inversión apta
La mayoría de los solicitantes compran bienes raíces. El inversor elige una propiedad y firma un contrato preliminar con una tasa de reserva.
La mayoría de los solicitantes compran bienes raíces. El inversor elige una propiedad y firma un contrato preliminar con una tasa de reserva.
1+ semanas
Recopilar y legalizar los documentos de respaldo
Esto incluye pasaportes, certificados de nacimiento y matrimonio, prueba de fondos, seguro de salud y certificados de antecedentes penales. Los documentos deben estar traducidos y apostillados o legalizados.
Esto incluye pasaportes, certificados de nacimiento y matrimonio, prueba de fondos, seguro de salud y certificados de antecedentes penales. Los documentos deben estar traducidos y apostillados o legalizados.
Hasta 1 semana
Obtener un número de identificación fiscal griego
Cada solicitante de fuera de la UE debe obtener un número de identificación fiscal local antes de realizar una inversión. Esto se puede organizar a distancia o mediante un poder notarial.
Cada solicitante de fuera de la UE debe obtener un número de identificación fiscal local antes de realizar una inversión. Esto se puede organizar a distancia o mediante un poder notarial.
4+ semanas
Transferir los fondos y completar la inversión
El solicitante transfiere el importe requerido y firma el contrato de compraventa final o el contrato de inversión.
El solicitante transfiere el importe requerido y firma el contrato de compraventa final o el contrato de inversión.
1—2 días
Presentar la solicitud para el permiso de residencia
Las solicitudes se presentan en línea a través del portal oficial del servicio de migración griego. En el plazo de aproximadamente una semana, el solicitante recibe un certificado que le permite permanecer en Grecia hasta 1 año mientras se tramita su solicitud de permiso de residencia.
Las solicitudes se presentan en línea a través del portal oficial del servicio de migración griego. En el plazo de aproximadamente una semana, el solicitante recibe un certificado que le permite permanecer en Grecia hasta 1 año mientras se tramita su solicitud de permiso de residencia.
Obligatorio en un plazo de 24 semanas
Presentar los datos biométricos
Todos los solicitantes de fuera de la UE deben presentar sus datos biométricos, que incluyen las huellas dactilares y una fotografía digital, para recibir su tarjeta de permiso de residencia.
Por lo general, se puede programar una cita para la toma de datos biométricos de 1 a 2 semanas después de presentar la solicitud de residencia. Para asistir, es posible que el solicitante deba ingresar a Grecia con:
- un visado de turista, si realiza la solicitud mediante la compra de bienes inmuebles;
- un visado nacional D, si realiza la solicitud a través de otra vía de inversión.
El procedimiento biométrico debe completarse en un plazo de 6 meses a partir de la fecha de la solicitud y a más tardar 1 año después de la presentación. No completar los datos biométricos a tiempo puede dar lugar a la cancelación del proceso del permiso de residencia.
Todos los solicitantes de fuera de la UE deben presentar sus datos biométricos, que incluyen las huellas dactilares y una fotografía digital, para recibir su tarjeta de permiso de residencia.
Por lo general, se puede programar una cita para la toma de datos biométricos de 1 a 2 semanas después de presentar la solicitud de residencia. Para asistir, es posible que el solicitante deba ingresar a Grecia con:
- un visado de turista, si realiza la solicitud mediante la compra de bienes inmuebles;
- un visado nacional D, si realiza la solicitud a través de otra vía de inversión.
El procedimiento biométrico debe completarse en un plazo de 6 meses a partir de la fecha de la solicitud y a más tardar 1 año después de la presentación. No completar los datos biométricos a tiempo puede dar lugar a la cancelación del proceso del permiso de residencia.
12+ semanas
Recibir la decisión y las tarjetas de residencia
Una vez aprobada, la tarjeta de permiso de residencia se puede recoger en persona o a través de un abogado autorizado. El permiso es válido por 5 años y es renovable.
Una vez aprobada, la tarjeta de permiso de residencia se puede recoger en persona o a través de un abogado autorizado. El permiso es válido por 5 años y es renovable.
Otros tipos de permisos de residencia en Grecia para ciudadanos de fuera de la UE
Más allá de la Golden Visa, Grecia ofrece permisos de residencia para jubilados, trabajadores a distancia, empleados, estudiantes y familiares. Cada tipo tiene sus propios requisitos, derechos y duración.
El permiso para personas económicamente independientes está diseñado para quienes tienen ingresos estables del extranjero, como los jubilados. El ingreso mensual requerido es de €3,500, incrementado en un 20% para el cónyuge y un 15% por cada hijo.
El permiso es válido por 3 años y es renovable. Los titulares no pueden trabajar en Grecia.
El visado para nómadas digitales es para trabajadores a distancia empleados por empresas no griegas. Los solicitantes deben ganar al menos €3,500 al mes, más un 20% por el cónyuge y un 15% por cada hijo.
El visado es válido por 1 año, con la opción de solicitar un permiso renovable de 2 años.
Los permisos de trabajo y de negocios son para quienes son contratados por empresas griegas o inician un negocio en Grecia. Se requiere un contrato de trabajo válido o un plan de negocios.
Los permisos se emiten por 1—2 años y son renovables.
La Tarjeta Azul de la UE es para profesionales altamente cualificados con una oferta de trabajo en Grecia. Los solicitantes necesitan un título universitario y un salario de al menos 1.5 veces el salario bruto anual medio en Grecia.
La tarjeta es válida por 2 años y es renovable.
Los permisos de residencia para estudiantes están disponibles para ciudadanos no pertenecientes a la UE matriculados en instituciones educativas griegas acreditadas. Se requiere prueba de matriculación, fondos suficientes y seguro de salud.
El permiso es válido por la duración del programa y es renovable.
Los permisos de reunificación familiar son para cónyuges e hijos menores de 18 años de residentes no pertenecientes a la UE en Grecia. Se requiere prueba de parentesco y medios económicos.
El permiso es válido por 1—2 años y es renovable.
Permiso de residencia para familiares de ciudadanos griegos o de la UE. Los familiares no pertenecientes a la UE de ciudadanos griegos o de la UE pueden solicitar este tipo de residencia. Los solicitantes deben presentar pruebas de parentesco y convivencia en Grecia.
El permiso es válido por 5 años y puede dar lugar a la residencia permanente.
Comparación de los tipos de residencia en Grecia y la Golden Visa
La vida en Grecia: impuestos, costes de vida y servicios públicos
Los titulares de la Golden Visa no están obligados a vivir en Grecia, pero muchos eligen disfrutar de su clima, gastronomía y estilo de vida relajado. Para quienes planean mudarse o pasar parte del año en Grecia, es importante comprender las realidades financieras y cotidianas.
Tributación sobre el ingreso global y la propiedad
Los titulares de la Golden Visa no tributan automáticamente en Grecia. Se convierten en residentes fiscales solo si pasan más de 183 días al año en el país o tienen allí sus intereses vitales. En ese caso, pueden tributar por su ingreso global.
Grecia tiene un impuesto sobre la renta progresivo de hasta el 44%; los propietarios de inmuebles pagan un impuesto anual sobre bienes raíces basado en el valor y la ubicación de la propiedad.
Los impuestos locales para los residentes pueden incluir:
- tasas municipales, generalmente cobradas a través de las facturas de servicios públicos;
- impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3% sobre el valor de compra declarado;
- IVA del 24% en bienes y servicios, con tipos reducidos en algunas zonas.
Gastos medios de vida
Costes mensuales para una sola persona:
- €800—1,200 en Atenas;
- €1,000—1,500 en islas populares como Santorini o Miconos.
Las zonas menos turísticas como Creta o Tesalónica ofrecen alquileres más bajos y una mejor relación calidad-precio.
Acceso a la educación y sanidad
Los titulares de la Golden Visa pueden acceder a colegios privados, muchos de los cuales ofrecen planes de estudios británicos o estadounidenses. Las escuelas públicas son gratuitas pero las clases se imparten en griego.
La sanidad pública es gratuita o de bajo coste para los residentes fiscales y contribuyentes. La mayoría de los no residentes utilizan un seguro de salud privado, que es obligatorio para el visado.
Seguridad e infraestructura
Grecia es, por lo general, un país seguro. Pueden producirse delitos menores como hurtos en las grandes ciudades, pero las zonas turísticas y las islas se consideran seguras.
Las áreas urbanas ofrecen un transporte fiable, conexión a internet estable y servicios modernos. La infraestructura en las zonas rurales y en las islas está mejorando, pero puede ser menos constante fuera de la temporada turística.
La plaza Monastiraki en Atenas es un centro neurálgico de tiendas, gastronomía local y transporte público, con acceso directo a las líneas de metro y al aeropuerto
Ciudadanía griega para ciudadanos no pertenecientes a la UE
Naturalización después de 7 años. Los nacionales de fuera de la UE pueden solicitar la ciudadanía griega por naturalización tras 7 años de residencia legal continua. El periodo de 7 años comienza a partir del día en que el solicitante empieza a vivir en Grecia, no desde la emisión de la Golden Visa.
Requisitos de idioma e integración. Los solicitantes deben demostrar que están integrados en la sociedad griega. Esto incluye:
-
aprobar un examen de idioma griego de nivel B1;
-
demostrar conocimientos de historia, geografía y sistema político de Grecia.
Los solicitantes también deben demostrar vínculos económicos o sociales, como trabajo, negocios o estudios en Grecia.
Reflexiones finales
- La Golden Visa de Grecia ofrece a los ciudadanos de fuera de la UE acceso directo a la residencia europea por inversión. Con un punto de entrada mínimo de €250,000 y sin requisitos de estancia, es uno de los programas más flexibles de la UE.
- Los inversores obtienen la posibilidad de viajar sin visado por todo el espacio Schengen, el derecho a alquilar su propiedad para obtener ingresos a largo plazo y un permiso de residencia renovable de 5 años para toda la familia.
- La Golden Visa no conduce a la ciudadanía a menos que el solicitante resida en Grecia durante al menos 7 años y cumpla con los criterios de integración.
- La presencia de larga duración es fundamental para quienes buscan un segundo pasaporte en Grecia.
- Con el apoyo legal adecuado, la Golden Visa de Grecia puede ser un paso estratégico hacia una mayor libertad, seguridad y movilidad para toda la familia.
Immigrant Invest es un agente autorizado en programas de ciudadanía y residencia por inversión en la UE, el Caribe, Asia y Oriente Medio. Aproveche nuestros 15 años de experiencia global — reserve una cita con nuestros expertos en programas de inversión.
Considerado de confianza 10.000+ inversores
