Golden Visa de Portugal: Análisis de una década de impacto socioeconómico

Portugal introdujo su programa de residencia por inversión, o Autorização de Residência para Atividade de Investimento (ARI), a menudo denominado Golden Visa, en octubre de 2012, durante una profunda crisis económica tras la crisis de la deuda soberana.

El sector de la construcción del país se había desplomado y el gobierno pretendía atraer inversión extranjera para apoyar la recuperación económica. La compra de inmuebles se convirtió rápidamente en la opción más popular para los inversores. En sus primeros 10 años, la Golden Visa atrajo más de €7.300 millones en inversión, de los cuales aproximadamente el 88% se destinó al sector inmobiliario[1].

La mayor parte de la inversión se concentró en Lisboa, Oporto y el Algarve. Aunque ayudó a reactivar el mercado inmobiliario, también coincidió con fuertes incrementos en los precios de la vivienda y los alquileres. Esto generó un creciente debate público sobre la asequibilidad de la vivienda y la preocupación de que la inversión extranjera estuviera contribuyendo a la gentrificación en las principales ciudades.

En respuesta a la creciente presión política y social, el gobierno introdujo varias reformas. El primer cambio importante, aplicado en 2022, limitó las nuevas inversiones en inmuebles residenciales a las zonas del interior y a las regiones autónomas, excluyendo Lisboa, Oporto y otras zonas costeras de gran demanda.

En octubre de 2023 se produjo una reforma más significativa con la ley «Mais Habitação», Lei n.º 56/2023[12]. Esta legislación eliminó la compra de bienes inmuebles y las grandes transferencias de capital como opciones de inversión elegibles para nuevos solicitantes.

La Golden Visa se reorientó hacia inversiones consideradas más beneficiosas para la economía, como la financiación de proyectos de investigación y desarrollo, proyectos de patrimonio cultural, fondos de inversión que no incluyan bienes inmuebles e inversiones empresariales que generen empleo.

Al mismo tiempo, cambió la administración del programa. A finales de 2023, Portugal disolvió su servicio de inmigración y fronteras, conocido entonces como SEF. La responsabilidad de la administración de inmigración, incluida la Golden Visa, se transfirió a un nuevo organismo: la Agencia para la Integración, Migraciones y Asilo, o AIMA. El objetivo era separar las tareas administrativas de las funciones policiales y mejorar la gestión migratoria.

Cuando la AIMA tomó el relevo, heredó una lista de espera de más de 50.000 solicitudes pendientes relacionadas con la ARI y puso en marcha una gran operación para tramitarlas[1]. En 2024, su primer año completo de funcionamiento, la AIMA emitió 2.081 permisos de residencia a inversores principales y 2.909 permisos a sus familiares. Estos incluyeron tanto nuevas solicitudes bajo las normas actualizadas como casos antiguos acumulados[1].

Por lo tanto, la Golden Visa de Portugal ha cambiado significativamente desde su lanzamiento. Al eliminar la vía de inversión inmobiliaria, el gobierno ha alineado la Golden Visa con las recomendaciones de organizaciones como la UE y la OCDE, que han advertido sobre los riesgos de vincular la residencia a los mercados de la vivienda.

Como resultado, su impacto directo en el mercado de la vivienda de Portugal es ahora mínimo, mientras que su éxito dependerá de si estos nuevos canales de inversión aportan beneficios económicos claros.

En este informe, Immigrant Invest presenta una revisión analítica de la residencia por inversión en Portugal, denominada oficialmente Autorização de Residência para Atividade de Investimento y conocida popularmente como Golden Visa[2]. Examinamos cómo ha evolucionado el programa desde su lanzamiento en 2012 hasta su forma actual en 2026.

Nuestro objetivo no es solo describir, sino también analizar la evolución y los impactos de la Golden Visa utilizando los datos disponibles y los avances en las políticas. Analizamos cómo han cambiado las normas con el tiempo, qué efectos económicos y sociales ha tenido el programa y cómo los debates políticos han dado forma a su reforma. Por tanto, el informe ofrece una evaluación basada en pruebas de la trayectoria de la Golden Visa.

Nuestro análisis se centra en varias cuestiones clave. Este informe examina la Golden Visa desde varios ángulos. En concreto, abarca lo siguiente:

• el impacto de la crisis económica de 2008—2012 en la creación de la Golden Visa y sus objetivos originales;
• los cambios en el marco legal, los niveles de inversión y los perfiles de los inversores a lo largo del tiempo;
• los efectos económicos medibles, incluidas las entradas de capital, los impactos en el mercado inmobiliario y los ingresos fiscales;
• las consecuencias sociales y políticas, especialmente en relación con la asequibilidad de la vivienda, que se convirtió en un tema principal del debate público;
• el endurecimiento normativo entre 2020 y 2023, que culminó en la ley «Mais Habitação», y su impacto en el programa;
• la comparación de la estrategia de Portugal con otras vías de residencia para inversores en la Unión Europea, junto con la situación actual del programa y su posible dirección futura bajo el nuevo marco administrativo y legal.

Fuentes de datos y garantías de credibilidad

Este informe se basa únicamente en fuentes fiables y de acceso público. Hemos utilizado estadísticas e informes oficiales de instituciones gubernamentales portuguesas, incluidos la AIMA, el antiguo SEF, el Instituto Nacional de Estadística (INE) y el Banco de Portugal[1].

Nuestro análisis legal se basa en la legislación publicada en el Diário da República, el boletín oficial del Estado de Portugal[3].

Para comprender el contexto político más amplio, también revisamos publicaciones e informes de organizaciones internacionales como la Comisión Europea, la OCDE y el Fondo Monetario Internacional.

Limitaciones y discontinuidades de los datos

Una limitación importante de este informe es la interrupción de los datos causada por el traspaso de responsabilidades del SEF a la AIMA a finales de 2023. Debido a este cambio, los datos de 2023 y 2024 no pueden compararse directamente de forma sencilla año tras año. Las cifras iniciales de la AIMA reflejan no sólo las nuevas solicitudes y aprobaciones, sino también la tramitación de una gran cantidad de expedientes acumulados heredados del SEF[4].

Otra limitación es que, en el momento de redactar este informe, los informes públicos no ofrecían un desglose completo de las aprobaciones de la Golden Visa de 2024 por nacionalidad o por tipo de inversión. Por ese motivo, nuestro análisis del periodo más reciente se centra principalmente en tendencias generales más amplias en lugar de patrones detallados por categorías.

Portugal entró en este periodo bajo una grave tensión económica. El crecimiento se estancó, la inversión privada se debilitó y las finanzas públicas se vieron presionadas. La crisis se agravó tras el choque financiero mundial y la crisis de la deuda de la eurozona. Estas condiciones sentaron las bases para el aumento del desempleo y una desaceleración prolongada de la inversión.

Escasez de inversiones y pico de desempleo

Entre 2008 y 2012, Portugal atravesó una profunda crisis económica, que incluyó dos periodos de recesión y un fuerte aumento del desempleo.

Tras un crecimiento escaso o nulo en 2008, la economía se contrajo un 2,9% en 2009[5]. Solo se recuperó ligeramente en 2010, cuando el PIB creció un 1,9%, pero luego volvió a caer en recesión: el PIB descendió un 1,6% en 2011 y un 3,2% mucho más pronunciado en 2012[5]. Gran parte de esta caída fue causada por el colapso de la demanda interna, especialmente de la inversión.

En total, el PIB de Portugal cayó alrededor de un 10% entre finales de 2007 y finales de 2012[5].

Colapso del sector de la construcción y del mercado de la vivienda

El sector de la construcción se vio más afectado que cualquier otra parte de la economía. Su producción cayó año tras año: un 4,9% en 2008, un 10,7% en 2009, un 5,4% en 2010, un 9,7% en 2011 y un 15,8% en 2012[37]. Al final de este periodo, la actividad de la construcción estaba aproximadamente un 44% por debajo de su máximo de 1999[38].

Este colapso tuvo consecuencias especialmente graves porque la construcción emplea a un gran número de trabajadores. Sólo en las grandes empresas de construcción, el empleo cayó alrededor de un 29% entre 2008 y 2012[38].

Presión fiscal y programa del FMI

Las finanzas públicas de Portugal sufrieron una fuerte presión durante los años de la crisis. Los datos de Eurostat muestran que el déficit de las administraciones públicas aumentó del 3,6% del PIB en 2008 al 10,2% en 2009 y se mantuvo muy alto en el 9,8% en 2010[39]. Durante el mismo periodo, la deuda pública aumentó considerablemente, pasando del 71,7% del PIB en 2008 al 108,1% en 2011[39].

A medida que se intensificaba la crisis de la deuda en la eurozona, la confianza de los inversores en Portugal se debilitó y los costes de los préstamos soberanos se dispararon. El Mecanismo Europeo de Estabilidad señala que el rendimiento de los bonos portugueses a 10 años subió por encima del 10% a mediados de 2011, lo que incrementó bruscamente el coste de endeudamiento del gobierno[41].

Justificación política de la residencia por inversión

Portugal puso en marcha su residencia por inversión en octubre de 2012 como respuesta práctica a la crisis económica y a los estrictos límites impuestos por el programa de rescate del FMI. En ese momento, el gobierno disponía de muy poco margen para aumentar el gasto, los bancos prestaban menos y el mercado de la vivienda estaba en grave declive.

La Golden Visa se diseñó para atraer capital extranjero al país sin añadir presión al presupuesto del Estado ni aumentar la deuda pública. Al fomentar la inversión extranjera, especialmente en el sector inmobiliario, el gobierno esperaba reducir el exceso de oferta de viviendas, sostener los precios y ayudar a reactivar el castigado sector de la construcción.

También encajaba en reformas más amplias de la vivienda que ya estaban en marcha, como la Ley de Nuevos Arrendamientos Urbanos de 2012[42] y medidas para fomentar la renovación urbana. Además, el dinero atraído a través de la Golden Visa supuso una importante fuente de capital extranjero para la economía.

Otras opciones, como una gran iniciativa de inversión pública, no eran realistas porque Portugal estaba sujeto a las estrictas condiciones del rescate. En ese contexto, la residencia por inversión se convirtió en una de las pocas herramientas de las que disponía el gobierno para atraer capital rápidamente cumpliendo al mismo tiempo las normas de consolidación fiscal.

Portugal lanzó la Golden Visa en 2012 para atraer capital extranjero durante un periodo de debilidad económica. El gobierno pretendía apoyar la recuperación, impulsar la inversión y reforzar la confianza en la economía.

Marco legislativo y objetivos políticos

La base jurídica para la residencia por inversión en Portugal fue creada por la Ley n.º 29/2012 de 9 de agosto de 2012[6]. Esta ley modificó la vigente Ley de Extranjería (Lei n.º 23/2007) añadiendo una nueva disposición — el artículo 90-A — que establecía las normas para la concesión de permisos de residencia a ciudadanos no pertenecientes a la UE que realicen inversiones admisibles en Portugal[6].

El principal objetivo político era atraer capital extranjero para apoyar la recuperación económica del país tras la crisis de la deuda soberana. El programa se puso en marcha mediante la orden ministerial Despacho n.º 11820-A/2012, que entró en vigor el 8 de octubre de 2012 y definió los requisitos de inversión específicos.

Requisitos iniciales de inversión

Al principio, la Golden Visa ofrecía tres opciones principales de inversión. Los solicitantes podían transferir al menos €1 millón a Portugal, crear al menos 30 puestos de trabajo o comprar bienes inmuebles por valor de al menos €500.000[7]. El requisito de creación de empleo se redujo y estandarizó posteriormente a 10 puestos de trabajo.

Las normas de residencia originales también exigían que los inversores pasaran una cantidad de tiempo relativamente limitada en Portugal: 30 días durante el primer año y 60 días en cada periodo de renovación de dos años siguiente. En 2015, estas normas se hicieron aún más flexibles.

Bajo el Decreto Regulamentar n.º 15-A/2015, la estancia mínima se redujo a sólo 7 días en el primer año y 14 días en cada periodo posterior de 2 años. Esto hizo que la Golden Visa fuera mucho más atractiva para los inversores internacionales, ya que les permitía mantener su estatus de residencia con sólo visitas breves a Portugal.

La Golden Visa se expandió rápidamente en sus primeros años. Portugal la utilizó para atraer capital extranjero en un momento de baja inversión nacional. La demanda inicial mostró un fuerte interés de los inversores no comunitarios. En 2016, la Golden Visa se había convertido en una parte visible de la política de inversión del país.

Entradas de inversión e impacto económico temprano

Durante sus primeros años, la Golden Visa creció de forma constante. Aunque el contexto disponible no incluye datos anuales completos de 2012 a 2015, las cifras de 2016 muestran la magnitud que había alcanzado el programa al final de esta primera fase. En 2016, las autoridades de inmigración de Portugal, entonces el SEF, aprobaron 1.414 solicitudes de Golden Visa[8].

Como resultado, se emitieron 1.172 primeros permisos de residencia a inversores principales, mientras que se concedieron otros 2.000 permisos a familiares mediante la reunificación familiar[8]. En el mismo año, la Golden Visa atrajo €874,44 millones en inversión, lo que demuestra su gran capacidad para traer capital extranjero a Portugal[9].

Papel del sector inmobiliario y nacionalidades de los inversores

Los primeros años de la Golden Visa estuvieron marcados por dos patrones claros: la mayoría de los inversores eligieron la opción inmobiliaria y los nacionales chinos constituyeron el grupo más numeroso de solicitantes.

En 2016, 1.329 de las 1.414 solicitudes aprobadas estaban vinculadas a la compra de inmuebles, lo que significaba que el sector inmobiliario representaba el 94% de todas las aprobaciones[10]. También representaba la gran mayoría del dinero invertido: €787,45 millones del total anual, o el 90,1%[11].

Las otras vías se utilizaron con mucha menos frecuencia. El traspaso de capital supuso 84 solicitudes, mientras que sólo se emitió un permiso a través de la vía de creación de empleo.

Los inversores chinos fueron, con diferencia, el grupo nacional más numeroso. En 2016, 848 solicitantes principales procedían de China[10]. Les siguieron Brasil con 142, Sudáfrica con 62, Rusia con 51 y Jordania con 35. Esto demuestra que la Golden Visa fue especialmente atractiva en China durante su fase inicial, aunque el interés también empezaba a extenderse a otros países.

Este periodo marcó el momento de mayor influencia de la Golden Visa en el mercado inmobiliario. El capital extranjero siguió fluyendo hacia el sector inmobiliario portugués, mientras que la demanda de vivienda se mantuvo fuerte en las zonas urbanas y costeras más populares del país.

Crecimiento del precio de la vivienda y entrada de capital extranjero

Entre 2016 y 2021, los precios de la vivienda en Portugal subieron de forma constante y luego aún más rápido. Según el Instituto Nacional de Estadística, los precios medios de la vivienda aumentaron un 7,1% en 2016 y aproximadamente un 9,6% en 2019[12]. Los precios siguieron subiendo incluso durante la pandemia, incrementándose un 8,4% en 2020. En 2021, el mercado se aceleró de nuevo, con un crecimiento medio anual que alcanzó el 9,4% y un crecimiento interanual que alcanzó el máximo del 11,6% en el cuarto trimestre[13].

En 2021, el precio medio nacional de la vivienda había alcanzado los €1.297 por metro cuadrado[14]. Los precios eran mucho más altos en algunas regiones, especialmente en el Algarve con €2.000 por metro cuadrado, el Área Metropolitana de Lisboa con €1.813 y el Área Metropolitana de Oporto con €1.370[14].

Los alquileres siguieron una pauta similar. El precio medio del alquiler de los nuevos contratos subió un 10,8% en 2019 y un 7,7% en 2021, alcanzando los €6,04 por metro cuadrado[14].

Concentración en Lisboa y Oporto y transformación urbana

La inversión y la presión sobre la vivienda se concentraron fuertemente en las zonas costeras y metropolitanas de Portugal, especialmente Lisboa, Oporto y el Algarve. Los datos oficiales del SEF para 2021 mostraron que el 66,8% de todos los residentes extranjeros en Portugal estaban registrados en los distritos de Lisboa, Faro y Setúbal[14]. Esto coincidía con los datos del mercado de la vivienda del INE, que mostraban que los precios de los inmuebles eran más altos en estas mismas zonas[14].

Esta concentración también se reflejó en cambios visibles en las principales ciudades. En los años anteriores a 2020, Lisboa y Oporto experimentaron un rápido aumento de los alquileres a corto plazo, lo que añadió presión a la oferta de vivienda para los residentes locales y se asoció con la gentrificación de los barrios históricos. La Golden Visa reforzó esta tendencia al dirigir el capital extranjero hacia mercados inmobiliarios que ya estaban sometidos a una fuerte presión y experimentando importantes cambios urbanos.

Debate político

A medida que los precios de la vivienda y los alquileres seguían subiendo, también crecían las críticas públicas y políticas a la Golden Visa. Debido a que entre el 87% y el 95% de las aprobaciones estaban vinculadas a la inversión inmobiliaria, el programa se asoció estrechamente con la crisis de asequibilidad de la vivienda.

Aunque la inversión de la Golden Visa representaba sólo una pequeña parte del mercado inmobiliario total de Portugal, estaba fuertemente concentrada en las zonas urbanas más caras. Esto llevó a la opinión generalizada de que la Golden Visa estaba elevando aún más los precios y contribuyendo al desplazamiento de los residentes locales.

La presión aumentó de forma constante, especialmente por parte de los dirigentes municipales de Lisboa y Oporto. Con el tiempo, esto contribuyó a impulsar una serie de normas más estrictas y, finalmente, la gran reforma «Mais Habitação» de 2023, que puso fin a la vía inmobiliaria para los nuevos solicitantes[12].

Los costes de la vivienda se convirtieron en uno de los problemas sociales más sensibles de Portugal durante este periodo. El aumento de los precios y los alquileres incrementó la presión sobre los hogares, especialmente en las grandes ciudades. Al crecer la preocupación pública, la Golden Visa se enfrentó a un mayor escrutinio político. La Golden Visa era vista cada vez más como parte de un problema más amplio de política de vivienda.

Aumento de los alquileres y presión política local

La crisis de asequibilidad de la vivienda en Portugal se agravó mucho a finales de la década de 2010 y tras la pandemia, ya que los alquileres y los precios inmobiliarios subieron más rápido que los ingresos. Según el INE, la renta media nacional de los nuevos contratos de arrendamiento alcanzó los €7,97 por metro cuadrado en 2024.

En Lisboa y Oporto, los alquileres fueron mucho más altos, de €15,93 y €12,58 por metro cuadrado, respectivamente[15]. La tendencia al alza continuó hasta principios de 2025, con los alquileres mostrando aún un crecimiento anual de dos dígitos.

Aunque la renta disponible media aumentó un 14% en 2024, hasta los €14.465 al año, la vivienda siguió siendo inasequible para muchos hogares. Los datos de Eurostat para 2024 mostraron que el 30,3% de los inquilinos que pagaban un alquiler de mercado en Portugal estaban sobrecargados por los costes de la vivienda, lo que significa que gastaban más del 40% de su renta disponible en ella[16].

Los líderes políticos locales de las zonas con mayor presión inmobiliaria figuraron entre los críticos más acérrimos de la Golden Visa. En 2019, el alcalde de Oporto, Rui Moreira, afirmó que las golden visas estaban contribuyendo a una «inflación artificial de los precios» y a la «luxemburguesización» de la economía[17].

En noviembre de 2022, la Asamblea Municipal de Lisboa aprobó una resolución apoyando el fin de la Golden Visa en todo el país, argumentando que fomentaba la inversión especulativa[18].

El gobierno nacional también reconoció abiertamente el problema. Cuando en 2020 anunció sus planes de limitar el alcance geográfico del programa a partir de 2022, el gobernante Partido Socialista dijo que el objetivo era reducir la presión sobre el mercado de la vivienda en las áreas metropolitanas de Lisboa y Oporto[19].

Debates políticos en Portugal y la UE

La crisis de la vivienda se convirtió en una cuestión política de primer orden en Portugal, con una presión pública creciente para que se tomaran medidas. Una encuesta del Eurobarómetro publicada en julio de 2025 mostró que el 30% de los encuestados en Portugal consideraban la vivienda y una mayor eficiencia energética como prioridades para futuras inversiones de la UE, lo que subraya la importancia que había adquirido el tema.

La decisión de Portugal de endurecer las normas de la Golden Visa también se produjo en un momento de creciente escrutinio internacional de las políticas de residencia por inversión. En 2019, la Comisión Europea publicó un importante informe advirtiendo sobre riesgos como el blanqueo de capitales, la evasión fiscal y las preocupaciones de seguridad. En marzo de 2022, fue más allá al recomendar controles mucho más estrictos para estos programas y pedir a los países de la UE que suspendieran los permisos a los nacionales rusos y bielorrusos[20].

El Parlamento Europeo también apoyó controles más estrictos a escala de la UE. Al mismo tiempo, la OCDE y el Grupo de Acción Financiera Internacional advirtieron que tales Golden Visas podrían utilizarse para eludir las normas internacionales de transparencia fiscal. El FMI también apuntó a riesgos para la reputación y posibles efectos secundarios económicos, incluida la presión sobre los mercados de la vivienda.

En este contexto, las reformas de Portugal formaron parte de un cambio europeo más amplio. Las normas más estrictas del país reflejaban tanto la presión política interna como un movimiento general en toda Europa hacia una supervisión más rigurosa y una menor dependencia de las vías de inversión basadas en inmuebles.

Portugal empezó a endurecer la Golden Visa al aumentar las críticas sobre sus efectos en la vivienda. El gobierno trató de reducir la presión sobre los principales mercados residenciales sin poner fin a la Golden Visa de inmediato.

Restricciones geográficas

El primer endurecimiento importante de la Golden Visa se produjo a través del Decreto-Lei n.º 14/2021, publicado en febrero de 2021 y aplicado a partir del 1 de enero de 2022[21]. Esta reforma redujo considerablemente las zonas donde la compra de inmuebles podía dar derecho al visado.

Según las nuevas normas, la inversión en bienes inmuebles residenciales sólo contaba si la propiedad estaba situada en las regiones autónomas de las Azores o Madeira, o en zonas del interior de Portugal designadas oficialmente[21]. Estas zonas figuran en la Portaria n.º 208/2017 e incluyen 165 municipios y 73 parroquias. En la práctica, esto significaba que las nuevas inversiones en inmuebles residenciales en Lisboa, Oporto y la mayor parte de la costa del Algarve ya no eran elegibles.

La misma reforma también elevó la cantidad mínima requerida para algunas otras opciones de inversión. Por ejemplo, la vía de la transferencia de capital se incrementó de €1 millón a €1,5 millones[21].

Eliminación de la opción inmobiliaria y reforma «Mais Habitação»

La reforma más significativa llegó con el paquete legislativo «Mais Habitação», aprobado como Ley n.º 56/2023 el 6 de octubre de 2023 y que entró en vigor al día siguiente[22]. Esta ley introdujo los mayores cambios en la Golden Visa desde su creación.

El capítulo V de la ley puso fin a las nuevas solicitudes para las vías de inversión más utilizadas de la Golden Visa. El artículo 42 especificaba que ya no se aceptarían nuevas solicitudes para tres opciones:

• transferencias de capital de €1,5 millones o más;
• compra de bienes inmuebles por valor de al menos €500.000;
• compra y renovación de inmuebles por valor de al menos €350.000.

La reforma también creó una separación clara entre la Golden Visa y el mercado inmobiliario. El artículo 44 modificó la ley de extranjería principal para establecer que las inversiones remanentes elegibles — como las realizadas en fondos o empresas — no pueden utilizarse, directa o indirectamente, para la inversión inmobiliaria. Como consecuencia, la inversión inmobiliaria ya no es una vía para los nuevos solicitantes de la Golden Visa.

Motivaciones políticas

Las razones oficiales para endurecer la Golden Visa entre 2020 y 2023 se centraron principalmente en la crisis de asequibilidad de la vivienda y la necesidad de reducir la presión especulativa en el mercado inmobiliario.

Los Presupuestos Generales del Estado de 2020 dejaban claro que el objetivo era fomentar la inversión en las zonas del interior y limitar la inversión inmobiliaria en los principales mercados metropolitanos. El preámbulo del Decreto-Lei n.º 14/2021 señalaba que el propósito era dirigir la Golden Visa principalmente hacia los territorios del interior, la creación de empleo, la renovación urbana y el patrimonio cultural.

El razonamiento tras la reforma final de 2023 fue aún más explícito. El objetivo declarado de la ley «Mais Habitação» era introducir medidas que ayudaran a garantizar más vivienda. La ley incluía específicamente el fin de los permisos de residencia vinculados a la inversión inmobiliaria como una de esas medidas, conectando directamente la restricción de la Golden Visa con la política de vivienda más amplia del gobierno[22].

La Golden Visa se convirtió en uno de los mayores canales de residencia por inversión de Portugal durante este periodo. Atrajo un capital importante y captó a miles de solicitantes principales y familiares.

Número de permisos expedidos y volúmenes de inversión

Desde el lanzamiento de la Golden Visa en octubre de 2012 hasta julio de 2023, Portugal atrajo un total de €7.210 millones a través de esta vía de residencia por inversión[8].

Durante ese periodo, se concedieron 12.497 permisos de residencia a inversores principales, y otros 20.169 se emitieron a familiares por reunificación familiar.

La Golden Visa atravesó etapas claras de crecimiento, actividad máxima y declive, marcadas por los cambios en las políticas y los acontecimientos externos.

Tras su lanzamiento, se expandió rápidamente, y la inversión alcanzó sus niveles más altos en los años anteriores a la pandemia. En 2018, por ejemplo, se emitieron 3.909 permisos a inversores principales, lo que supuso la entrada de €838,5 millones. A continuación, la pandemia ralentizó la actividad. En 2021, se emitieron 2.036 permisos de inversor, y la inversión total cayó a €460,8 millones.

El programa se recuperó en 2022, cuando se concedieron 2.869 permisos de inversor. En 2023, la cifra aumentó a 2.901. Probablemente se debió a que muchos solicitantes intentaron realizar la gestión antes de los cambios legales de octubre de 2023, que ponían fin a la vía inmobiliaria para los nuevos solicitantes. En 2024, con las nuevas normas y bajo la administración de la AIMA, se concedieron 4.987 permisos de inversor[23].

Las cifras de reunificación familiar también cambiaron notablemente. En 2024 se emitieron 2.909 permisos a familiares, frente a los 1.554 de 2023[23]. En nuestra opinión, este aumento refleja principalmente el esfuerzo de la AIMA por tramitar los expedientes acumulados que heredó, más que un aumento repentino de nuevas solicitudes de familiares.

Distribución por nacionalidad y asignación sectorial

La Golden Visa ha cambiado fundamentalmente con el tiempo. Durante más de una década, el sector inmobiliario fue la principal vía de inversión.

En 2018, la compra de inmuebles representó el 90,9% de toda la inversión bajo la Golden Visa, y en 2021 seguía representando el 88,9%[8]. Esto cambió por completo en octubre de 2023, cuando la ley «Mais Habitação» eliminó las opciones basadas en inmuebles para los nuevos solicitantes. Como resultado, los 2.081 permisos de inversor concedidos en 2024 se emitieron a través de otras vías, como fondos de inversión, contribuciones a la investigación o capitalización empresarial[8].

El perfil de los inversores por nacionalidad también ha cambiado significativamente. Los nacionales chinos siguen siendo el grupo más numeroso en conjunto, con 5.374 permisos concedidos hasta julio de 2023. Sin embargo, su cuota de nuevas aprobaciones ha caído bruscamente con el tiempo, pasando de casi el 75% en 2015 al 16,6% en 2022[24].

Al mismo tiempo, los inversores de otros países han cobrado mayor importancia. El mayor cambio procedió de Estados Unidos, que pasó a ser la principal nacionalidad entre los nuevos solicitantes en 2022 con 216 permisos, ligeramente por delante de China con 213. Brasil, Turquía y Sudáfrica también se han mantenido entre los principales países de origen de los inversores.

Para complementar las estadísticas oficiales, consideremos los datos internos que reflejan el comportamiento real de los inversores y los patrones de demanda observados por Immigrant Invest.

Según los análisis del sitio web y las consultas de clientes de Immigrant Invest durante el periodo comprendido entre el 18 de noviembre de 2024 y el 9 de marzo de 2026, los 10 países que muestran mayor interés por la Golden Visa de Portugal son:

• Estados Unidos,
• Reino Unido,
• Canadá,
• Portugal,
• India,
• Emiratos Árabes Unidos,
• Nigeria,
• Australia,
• Turquía,
• Alemania.

Este conjunto de datos ofrece un contrapunto práctico a las cifras publicadas por el gobierno. Mientras que los datos oficiales reflejan los permisos de residencia finalizados, las métricas internas de Immigrant Invest captan las fases iniciales del proceso de toma de decisiones, incluido el interés inicial, el comportamiento de búsqueda y las solicitudes de consulta.

La comparación de ambos conjuntos de datos revela varios patrones notables:

1. Estados Unidos y Reino Unido aparecen de forma destacada tanto en permisos aprobados como en interés inicial, lo que indica una cartera de inversores estable y madura.
2. Mercados emergentes como Nigeria y los Emiratos Árabes Unidos muestran una alta participación en la fase de consulta, a pesar de tener una menor representación en las estadísticas de aprobación, lo que sugiere una demanda latente que podría convertirse en futuras solicitudes.
3. Portugal aparece entre los 10 primeros, lo que refleja un interés nacional a menudo vinculado a la planificación fiscal, traslados internos o estrategias de optimización del estatus.

Solicitudes pendientes

Un problema principal para la Golden Visa ha sido el gran retraso administrativo.

Cuando la responsabilidad se transfirió del SEF a la nueva Agencia para la Integración, Migraciones y Asilo a finales de 2023, el número de solicitudes pendientes relacionadas con la Golden Visa — incluyendo las de los inversores principales y sus familiares — se describió oficialmente como «más de 50.000[23].» Un representante de la AIMA volvió a confirmar esta cifra a principios de 2025, demostrando que el retraso acumulado era incluso mayor de lo que habían sugerido algunas estimaciones públicas anteriores.

Para hacer frente a esto, las autoridades establecieron una estructura de misión especial en 2024, descrita a menudo como una «mega-operación». Aunque este esfuerzo se dirigió principalmente a otros tipos de casos de inmigración, el informe de la AIMA de 2024 dejó claro que también empezó a tramitar la gran cantidad de expedientes acumulados de la Golden Visa.

Vemos el efecto de esto en las cifras de 2024. Ese año se emitieron 2.909 permisos a familiares, una cifra elevada que refleja el esfuerzo por resolver antiguos casos pendientes en lugar de sólo nuevas solicitudes[23].

La Golden Visa afectó al mercado inmobiliario de forma desigual. Su cuota nacional fue modesta, pero su impacto local fue mayor. La Golden Visa aumentó la demanda en lugares con una oferta de vivienda limitada.

Efectos en el mercado inmobiliario

La Golden Visa tuvo un impacto notable en el mercado inmobiliario de Portugal, pero ese impacto se concentró en zonas específicas en lugar de repartirse uniformemente por todo el país. Entre 2012 y 2023, su cuota directa en el mercado inmobiliario nacional fue relativamente pequeña, estimada en torno al 2,1%. Aun así, desempeñó un papel mucho mayor en lugares de gran demanda como Lisboa, Oporto y el Algarve, donde la oferta de vivienda ya estaba sometida a presión.

En estas zonas, la Golden Visa añadió demanda a mercados que ya eran caros y muy competitivos. Esto contribuyó a elevar los precios, especialmente en el segmento premium. Los datos oficiales de 2016 a 2021 muestran un crecimiento constante y acelerado tanto de los precios de la vivienda como de los alquileres.

El crecimiento anual medio del precio de la vivienda pasó del 7,1% en 2016 al 9,4% en 2021, con un crecimiento aún mayor en las áreas metropolitanas[25]. Los alquileres siguieron una pauta similar, con un aumento de las rentas medias en los nuevos contratos del 10,8% en 2019 y del 7,7% en 2021[25].

La Golden Visa contribuyó directamente a esta tendencia porque, en sus primeros años, más del 90% de la inversión de este programa se destinó al sector inmobiliario. Los compradores extranjeros, incluidos los solicitantes de la Golden Visa, también tendían a comprar propiedades más caras que los compradores nacionales. En 2024, por ejemplo, el valor medio de las transacciones para un comprador no comunitario fue de €421.730, frente a los €207.230 de la media nacional total.

Esta concentración en mercados inmobiliarios de mayor valor probablemente aumentó la presión sobre los precios que ya sufrían los residentes locales. Esto también ayuda a explicar por qué los políticos locales argumentaron que el programa estaba inflando los precios y empeorando la asequibilidad de la vivienda. Estas preocupaciones se convirtieron en uno de los motivos principales por los que Portugal puso fin a la vía inmobiliaria para los nuevos solicitantes de la Golden Visa en octubre de 2023.

Entradas de capital y recuperación del sector de la construcción

La Golden Visa supuso una importante fuente de inversión extranjera para Portugal. Desde su lanzamiento en octubre de 2012 hasta septiembre de 2023, atrajo unos €7.320 millones[26]. La mayor parte de este dinero — unos €6.450 millones, o el 88% — se destinó al sector inmobiliario[26].

Esta entrada de capital fue especialmente importante en los años posteriores a la crisis económica de 2008—2012, cuando la demanda interna era baja y los préstamos bancarios habían caído bruscamente. El programa ayudó a devolver liquidez al mercado inmobiliario en un momento en que otras fuentes de inversión eran escasas.

Su efecto en el sector de la construcción en general, sin embargo, parece haber sido mucho menor. Una parte de la Golden Visa apoyó la renovación y rehabilitación de inmuebles, atrayendo un total de €671 millones. Esto fue importante para algunos proyectos de renovación urbana, especialmente en centros históricos, pero representó sólo entre €50 y €70 millones al año durante el periodo. Comparado con el tamaño del sector de la construcción en Portugal en su conjunto — por ejemplo, €12.700 millones en obras de edificación en 2024 — esto suponía menos del 1% anual.

En otras palabras, la Golden Visa desempeñó un papel significativo en el apoyo a las transacciones inmobiliarias y en algunas remodelaciones locales, pero su efecto directo en la actividad de la construcción y el empleo a nivel nacional fue limitado.

Impacto fiscal

La Golden Visa también aportó considerables ingresos fiscales, principalmente a través de impuestos vinculados a la compra de inmuebles. Sobre la base de los €6.450 millones invertidos en bienes inmuebles entre 2012 y septiembre de 2023, la recaudación total fue significativa[26].

Se calcula que el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, IMT, aportó a los municipios unos €331 millones. El impuesto de actos jurídicos documentados sobre las transacciones inmobiliarias generó probablemente otros €51,6 millones para el Estado. Además, los €671 millones invertidos a través de la vía de rehabilitación de inmuebles produjeron ingresos por IVA sobre materiales y servicios de construcción. Dependiendo del tipo impositivo aplicado, esto se estima entre €40 y €154 millones.

La Golden Visa también creó una fuente continua de ingresos fiscales locales. Dado que muchas de las propiedades adquiridas en el marco del programa eran activos de alto valor, contribuyeron a la base anual del impuesto sobre bienes inmuebles, IMI, especialmente en las zonas de gran demanda donde se concentraron estas compras. Esto proporcionó a los municipios un flujo continuo de ingresos más allá de los impuestos puntuales pagados en el momento de la compra.

Desarrollo regional

La Golden Visa tuvo un impacto regional muy desigual, ya que la mayor parte de la inversión se destinó a las zonas costeras y metropolitanas de Portugal, en lugar de a las partes menos desarrolladas del país. En la práctica, los principales beneficiarios fueron Lisboa, Oporto y el Algarve.

Los datos de 2021 mostraron que el 66,8% de todos los residentes extranjeros en Portugal estaban registrados en los distritos costeros de Lisboa, Faro y Setúbal, y la inversión bajo la Golden Visa siguió un patrón similar[28].

Esta concentración acentuó los desequilibrios regionales e hizo poco por apoyar el desarrollo en las zonas del interior. Como respuesta, el gobierno introdujo el Decreto-Lei n.º 14/2021, que entró en vigor el 1 de enero de 2022. Bajo esta reforma, las inversiones en inmuebles residenciales daban derecho a la Golden Visa sólo si se realizaban en las regiones autónomas de las Azores y Madeira o en territorios del interior designados oficialmente[28].

El propósito declarado de este cambio era promover un desarrollo territorial más equilibrado, apoyar la renovación urbana y el patrimonio cultural en zonas menos desarrolladas, y redirigir la inversión fuera de los mercados costeros saturados. Este fue el primer paso importante para remodelar la Golden Visa antes de que la vía inmobiliaria fuera eliminada por completo en 2023[22].

Desde la reforma de 2023, una posible dirección futura sería una versión más focalizada del programa que canalice más activamente la inversión no inmobiliaria hacia las regiones del interior o hacia sectores económicos específicos.

Los efectos de la Golden Visa fueron más allá de las cifras de inversión y la venta de inmuebles. Se vinculó a preocupaciones más amplias sobre el acceso a la vivienda, la desigualdad y los cambios en la vida urbana. Al subir los alquileres y cambiar los barrios, el apoyo público se debilitó.

Asequibilidad de la vivienda y opinión pública

La Golden Visa está estrechamente ligada al descenso de la asequibilidad de la vivienda y a los grandes cambios en los barrios de las ciudades, sobre todo porque dirigió miles de millones de euros a propiedades en las zonas urbanas más codiciadas.

Durante el principal periodo de crecimiento del programa, de 2016 a 2021, los alquileres subieron más rápido que los salarios, lo que incrementó la presión sobre los hogares. En 2024, los datos de Eurostat mostraron que el 30,3% de los inquilinos que pagaban un alquiler de mercado en Portugal estaban sobrecargados por los costes de la vivienda, lo que significa que gastaban más del 40% de sus ingresos en ella[29].

Esta presión también se relacionó con la creciente «turistificación» de los centros históricos de las ciudades. El proceso se vio impulsado no sólo por la Golden Visa, sino también por la rápida expansión del alquiler de corta duración, conocido en Portugal como Alojamento Local, o AL. En Lisboa, la conexión fue especialmente clara. Una normativa municipal aprobada en 2025 establecía que el AL representaba el 67% del alojamiento turístico y había creado graves desequilibrios[30].

En la parroquia central de Santa Maria Maior, la magnitud fue especialmente notable: el número de inmuebles destinados a AL alcanzó el 66,9% del número de viviendas permanentes[30]. En la práctica, esto significaba que cada vez se utilizaban más viviendas para el turismo en lugar de para residentes a largo plazo.

Como consecuencia, muchos barrios perdieron parte de su carácter residencial, los residentes de larga duración fueron expulsados y el tejido social de las zonas históricas cambió significativamente. Estos efectos se convirtieron en uno de los motivos principales de la creciente reacción política contra la Golden Visa.

A medida que la vivienda se hacía menos asequible, el público y los medios de comunicación veían cada vez más a la Golden Visa como parte del problema. En la práctica, representaba sólo una pequeña parte del mercado inmobiliario total. Sin embargo, al ser muy visible y estar estrechamente vinculada al sector inmobiliario de lujo, se convirtió en un potente símbolo de un mercado de la vivienda que mucha gente sentía que servía a los inversores extranjeros más que a los residentes locales.

Esta preocupación ciudadana se hizo cada vez más patente con el tiempo. Una encuesta del Eurobarómetro publicada en julio de 2025 reveló que el 30% de los encuestados en Portugal consideraban la vivienda como un área prioritaria para futuras inversiones de la UE, lo que demuestra la importancia política que había adquirido el tema.

La cobertura mediática también repetía a menudo declaraciones de cargos públicos que vinculaban la Golden Visa con los problemas del mercado de la vivienda. Por ejemplo, el alcalde de Oporto, Rui Moreira, afirmó que las Golden Visas estaban provocando una «inflación artificial» de los precios inmobiliarios y creando una especie de efecto paraíso fiscal[19].

Al difundirse esta visión tanto en los medios de comunicación portugueses como internacionales, la Golden Visa pasó a ser vista no sólo como una herramienta de política económica, sino también como una fuente de tensión social. Esto ayudó a crear el clima político en el que la reforma se hizo cada vez más difícil de evitar.

Debates parlamentarios y posturas de los gobiernos locales

La presión política para modificar la Golden Visa condujo gradualmente a un amplio consenso contra su vertiente inmobiliaria.

Las autoridades locales de las ciudades más afectadas por el encarecimiento de la vivienda fueron de las más críticas. La Asamblea Municipal de Lisboa aprobó resoluciones pidiendo el fin de la Golden Visa a nivel nacional, mientras que el alcalde de Oporto se pronunció repetidamente en contra[18].

El gobierno nacional, liderado por el Partido Socialista, respondió paso a paso. Primero introdujo restricciones geográficas en 2022 para reducir la presión sobre los mercados de vivienda en Lisboa y Oporto[19]. Luego fue más allá en 2023 al tramitar el paquete legislativo «Mais Habitação», que eliminaba por completo la vía inmobiliaria de la Golden Visa[19].

La votación parlamentaria final mostró una clara división política. El Partido Socialista votó a favor, mientras que la mayoría de los partidos de la oposición — incluidos el PSD, Chega, IL, PCP y BE — votaron en contra del paquete, aunque no siempre por las mismas razones.

A nivel europeo, la presión también iba en aumento. La Comisión Europea y el Parlamento Europeo ya habían expresado su preocupación por los programas de residencia para inversores, señalando riesgos como el blanqueo de capitales y el escaso vínculo entre los inversores y el país de acogida.

Más tarde, el Comisario Europeo de Vivienda identificó a Portugal como uno de los países de la UE más afectados por la crisis de la vivienda. Esto reforzó las preocupaciones planteadas dentro de Portugal y fortaleció los argumentos políticos para la reforma.

Tras la reforma de 2023, Portugal restringió considerablemente el alcance de la Golden Visa. La Golden Visa ya no permite la inversión en inmuebles residenciales ni las transferencias de capital sin restricciones. Su finalidad es ahora más específica y selectiva.

Vías de inversión existentes

Tras la reforma «Mais Habitação» según la Ley n.º 56/2023, que entró en vigor el 7 de octubre de 2023, ya no se aceptan la compra de inmuebles ni las grandes transferencias de capital sin restricciones bajo la Golden Visa de Portugal para nuevos solicitantes[36].

Hoy en día, la Golden Visa se limita a opciones de inversión no inmobiliarias. Las principales vías disponibles actualmente son las siguientes.

Creación de empleo. Los solicitantes pueden calificar creando al menos 10 puestos de trabajo en Portugal. Los solicitantes pueden calificar invirtiendo al menos €500.000 en una empresa registrada en Portugal y creando al menos 5 puestos de trabajo permanentes.

También pueden calificar invirtiendo la misma cantidad en una empresa portuguesa ya existente. En ese caso, deben crear al menos 5 puestos de trabajo permanentes o mantener al menos 10 puestos de trabajo, siendo al menos 5 de ellos permanentes, durante al menos 3 años.

Investigación científica. Los solicitantes pueden invertir al menos €500.000 en actividades de investigación realizadas por instituciones públicas o privadas que formen parte del sistema científico y tecnológico nacional de Portugal.

Apoyo a la cultura y al patrimonio. Los solicitantes pueden invertir al menos €250.000 en producción artística o en la preservación y restauración del patrimonio cultural de Portugal.

Fondos de inversión no vinculados al sector inmobiliario. Los solicitantes pueden invertir al menos €500.000 en fondos de inversión portugueses, pero estos fondos no pueden estar orientados al sector inmobiliario. Deben tener un vencimiento de al menos 5 años en el momento de la inversión, y al menos el 60% de su cartera debe estar invertida en empresas con sede en Portugal.

Inversión empresarial y creación de empleo. Los solicitantes pueden invertir al menos €500.000 para constituir una empresa en Portugal y crear al menos 5 puestos de trabajo permanentes. La misma cantidad puede utilizarse también para reforzar el capital de una empresa portuguesa existente, siempre que ello suponga la creación o el mantenimiento de puestos de trabajo, con al menos 5 puestos permanentes mantenidos durante un mínimo de 3 años.

Una norma clave se aplica ahora a toda la Golden Visa: ninguna de estas vías de inversión puede utilizarse, directa o indirectamente, para la inversión inmobiliaria[36]. En todos los casos, la inversión debe mantenerse durante al menos 5 años.

Reformas administrativas

Mediante el Decreto-Lei n.º 41/2023, que entró en vigor el 29 de octubre de 2023, se introdujo una importante reforma del sistema migratorio y fronterizo de Portugal[37]. Esta reforma suprimió el Servicio de Extranjería y Fronteras, conocido como SEF, y repartió sus responsabilidades entre varios organismos diferentes.

El cambio más importante para la Golden Visa fue la creación de la AIMA, la Agencia para la Integración, Migraciones y Asilo. La AIMA pasó a ser responsable de la parte administrativa de la inmigración, incluidas las solicitudes de permisos de residencia, los procedimientos de asilo y la política de integración. Esto significa que la AIMA gestiona y resuelve ahora las solicitudes de Golden Visa. También asumió todos los expedientes administrativos pendientes del SEF, incluido el gran retraso de los casos de Golden Visa[37].

Otra parte de la reforma afectó al Instituto de los Registros y del Notariado, o IRN. El IRN se hizo cargo de los servicios de atención al público para la expedición y renovación de permisos de residencia y pasaportes portugueses a ciudadanos extranjeros. En la práctica, el IRN gestiona las citas presenciales y la toma de datos biométricos para las renovaciones, mientras que la AIMA mantiene la facultad de tomar las decisiones finales.

Las competencias policiales y de control de fronteras del SEF también fueron reasignadas. La Guardia Nacional Republicana, o GNR, pasó a ser responsable de la vigilancia en las fronteras terrestres y marítimas. La Policía de Seguridad Pública, o PSP, asumió el control de las fronteras aeroportuarias y la expulsión de ciudadanos extranjeros. La Policía Judicial, o PJ, se encargó de investigar la inmigración ilegal y la trata de seres humanos.

Para coordinar todos estos organismos, Portugal creó también una nueva unidad dentro del sistema de seguridad interior: la Unidad de Coordinación de Fronteras y Extranjeros, conocida como UCFE. Su función es gestionar las bases de datos compartidas y actuar como punto central de coordinación entre las distintas autoridades[37].

Proceso de solicitud y renovación

El proceso de solicitud y renovación de la Golden Visa ha cambiado significativamente en los últimos años y ahora es mucho más digital.

Para las nuevas solicitudes, el proceso se inicia a través del portal oficial de la Golden Visa de la AIMA. Los solicitantes completan primero un registro previo y luego cargan los documentos requeridos. Éstos incluyen documentos personales estándar, como pasaporte, prueba de entrada legal en Portugal, certificados de antecedentes penales, seguro de salud y prueba de cumplimiento fiscal, así como documentos que demuestren que se ha realizado la inversión calificada.

Tras cargar los documentos, el solicitante debe generar y abonar la tasa por tramitación de solicitud.

Una vez que la AIMA comprueba y acepta el expediente, se invita al solicitante a reservar una única cita presencial en una oficina de atención Loja AIMA. En esta cita se recogen los datos biométricos, como la fotografía y las huellas dactilares, y se presentan los documentos originales. Según las normas legales, la AIMA dispone de 90 días para tomar una decisión una vez presentada toda la información requerida[38].

El proceso de renovación también se ha simplificado, principalmente para hacer frente al gran número de titulares de permisos existentes.

Una vía es a través del portal de renovaciones en línea de la AIMA, puesto en marcha a mediados de 2025. Esto permite a los solicitantes presentar su solicitud de renovación y pagar las tasas digitalmente. El sistema se ha ido introduciendo gradualmente, empezando por los permisos que caducan más tarde. Las citas presenciales sólo son obligatorias cuando es necesario recoger nuevos datos biométricos[39].

La otra vía es mediante citas presenciales en oficinas seleccionadas del IRN. Esta opción se ha utilizado principalmente para grupos cuyos permisos caducaron antes. En estos casos, el grupo de trabajo especial de la AIMA o el IRN se ponen en contacto con los titulares de permisos que reúnen los requisitos para concertar una cita. Incluso cuando la renovación se presenta a través del IRN, la decisión final sigue correspondiendo a la AIMA[39].

El traspaso del SEF a la AIMA puso de manifiesto una grave saturación administrativa. Miles de casos pendientes se habían acumulado bajo el sistema anterior. Esto debilitó la eficacia de la Golden Visa y dañó la confianza en los plazos de tramitación.

Escala y composición del retraso acumulado

Cuando se creó la AIMA en octubre de 2023, asumió un volumen muy importante de casos pendientes del antiguo SEF. Las declaraciones oficiales y el informe de 2024 de la AIMA muestran que había más de 50.000 solicitudes pendientes relacionadas con la ARI, incluyendo tanto a los inversores principales como a sus familiares[1]. Esta cifra es superior a algunas estimaciones públicas anteriores y demuestra la gravedad del retraso administrativo.

La mayoría de estos casos pendientes parecen afectar a familiares más que a solicitantes principales. Esto puede verse en las cifras de 2024. Ese año, los permisos expedidos por reunificación familiar representaron aproximadamente el 58,3% de todas las aprobaciones relacionadas con la ARI, mientras que los permisos para inversores principales supusieron el 41,7%[1].

En términos prácticos, esto sugiere que cada solicitud de inversor principal suele estar vinculada a más de una solicitud de familiar, lo que ayuda a explicar por qué el retraso acumulado creció tanto y por qué su tramitación ha sido un reto de tal magnitud.

Rendimiento de la tramitación y mega-operación

En 2024, su primer año completo de trabajo, la AIMA concedió 4.990 permisos de residencia relacionados con la ARI. De ellos, 2.081 se expidieron a inversores principales y 2.909 a sus familiares[1].

Dado que el retraso acumulado se describió oficialmente como de más de 50.000 solicitudes, este nivel de rendimiento sugiere que, sin medidas adicionales, resolver todos los casos pendientes llevaría varios años. A este ritmo, la AIMA tramitaría menos del 10% del retraso en un año.

Para agilizar las gestiones, el gobierno portugués creó un grupo de trabajo especial mediante la Resolución del Consejo de Ministros n.º 87/2024. Esta gran operación de recuperación comenzó a funcionar en septiembre de 2024. Su prioridad inicial fue un retraso mucho mayor, de más de 400.000 manifestaciones de interés de inmigración pendientes en otras categorías, pero el informe de 2024 de la AIMA confirma que también empezó a ocuparse de las más de 50.000 solicitudes pendientes[1].

La operación aportó cuantiosos recursos, incluyendo 25 centros, más de 300 mediadores y unos 660 profesionales del derecho. Según la AIMA, esto multiplicó por siete la capacidad de servicio global de la agencia e hizo que el retraso acumulado de la Golden Visa formara parte de un esfuerzo nacional mucho más amplio para reducir las demoras históricas[1].

Declaraciones oficiales sobre los plazos de tramitación

La AIMA no publicó plazos medios o medianos de tramitación oficiales para las solicitudes de Golden Visa en su informe de 2024. Sin embargo, la agencia se ha comprometido públicamente a reducir los retrasos.

En su Plan de Actividades y Presupuesto para 2025, la AIMA introdujo indicadores de rendimiento formales para medir el progreso en la reducción de los expedientes acumulados. Éstos incluyen un indicador para las solicitudes de Golden Visa y otro para los casos de reunificación familiar. Ambos forman parte de un objetivo más amplio de reducir los tiempos de espera en todo el sistema migratorio[43].

Al mismo tiempo, los retrasos provocaron un número creciente de demandas contra la AIMA. Los solicitantes de la Golden Visa han acudido a los tribunales para forzar decisiones sobre expedientes pendientes desde hace tiempo. En 2024, los informes señalaban que al menos 35 inversores demandaron a la AIMA por retrasos excesivos, y algunos llevaban esperando más de cuatro años sus permisos de residencia[44].

Tras la modificación de la legislación, el número de nuevas demandas contra la AIMA cayó un 78%[45]. En octubre, los tribunales administrativos recibieron 11.724 casos; en noviembre, 3.471; en diciembre, 3.432; y en enero, 2.582. Anteriormente, los tribunales llegaban a recibir hasta 20.000 reclamaciones en un periodo de 30 días[45].

Aun así, más de 100.000 casos siguen pendientes, lo que obligó a los tribunales a abrir un procedimiento extraordinario de contratación de jueces[45]. El descenso de las demandas está vinculado a las modificaciones que entraron en vigor el 23 de octubre de 2025. Éstas introdujeron dos cambios clave: los demandantes deben demostrar ahora la urgencia del caso, y el procedimiento ya no es gratuito, con unas tasas judiciales medias de unos €600[46].

Tras el cambio de ley, el número de nuevas demandas contra la AIMA descendió un 78%. Según datos citados por el Conselho Superior dos Tribunais Administrativos e Fiscais, en octubre entraron 11.724 casos en los tribunales administrativos; en noviembre, 3.471; en diciembre, 3.432; y en enero, 2.582. Anteriormente, los tribunales habían estado recibiendo hasta 20.000 reclamaciones en un periodo de 30 días.

Aun así, más de 100.000 casos continuaban pendientes, lo que obligó al sistema judicial a abrir un concurso de urgencia a nivel nacional con 50 plazas y, posteriormente, a desplegar un equipo especial de jueces para hacer frente al retraso acumulado. En enero de 2026, el DN informó de unos 124.793 casos pendientes contra la AIMA, y el CSTAF confirmó un procedimiento nacional urgente con 50 puestos judiciales temporales para acelerar las decisiones. En marzo de 2026, al informar sobre la medida del CSTAF, se dijo que se estaba movilizando a un equipo especial de 28 jueces para atajar la carga acumulada de casos.

El descenso de las nuevas demandas se ha vinculado a las modificaciones que entraron en vigor el 23 de octubre de 2025. Éstas introdujeron dos cambios clave: los demandantes deben ahora probar la urgencia del caso, y el procedimiento ha dejado de ser gratuito, con unos costes judiciales que rondan los €600 de media.

La base jurídica de la Golden Visa cambió drásticamente tras la reforma de 2023. Portugal mantuvo la Golden Visa pero eliminó sus vías de inversión más conocidas.

Marco estatutario posterior a 2023

El marco legal de la Golden Visa cambió sustancialmente con la Ley n.º 56/2023, de 6 de octubre, conocida popularmente como ley «Mais Habitação». Los cambios más importantes se establecieron en el Capítulo V, artículos 42, 43 y 44[36].

El artículo 42 puso fin a las nuevas solicitudes de Golden Visa a través de las vías anteriores más populares. A partir del 7 de octubre de 2023, los nuevos solicitantes ya no podían calificar a través de una transferencia de capital de €1,5 millones o más, ni a través de la compra de inmuebles, incluyendo tanto la vía de €500.000 como la de renovación de inmuebles de €350.000[36].

El artículo 43 introdujo normas transitorias para proteger las solicitudes que ya estaban en el sistema. Establece que las solicitudes de Golden Visa para su aprobación o renovación presentadas antes de que la ley entrara en vigor siguen siendo válidas y deben continuar tramitándose. Esto también se aplica a los casos que aún se encontraban en una fase inicial de revisión en los ayuntamientos.

Una vez aprobados o renovados, los permisos se reclasifican como un permiso de residencia especial para empresarios inmigrantes. Sin embargo, mantienen una de las principales ventajas de la Golden Visa original: el bajo requisito de estancia mínima de 7 días el primer año y 14 días en cada periodo sucesivo de dos años. La ley también dice que la inversión debe ser confirmada como adecuada para un proyecto empresarial por los organismos públicos competentes, como AICEP o IAPMEI[36].

El artículo 44 modificó formalmente la Ley de Extranjería suprimiendo las disposiciones legales vinculadas a las vías de inversión que fueron abolidas. También añadió una nueva norma que deja claro que las inversiones remanentes elegibles, como fondos, investigación o apoyo cultural, no pueden utilizarse directa o indirectamente para la inversión inmobiliaria[36].

Práctica administrativa y digitalización

Desde la transición del SEF a la AIMA, las prácticas administrativas en torno a la Golden Visa han cambiado notablemente, principalmente porque las autoridades necesitaban hacer frente a un volumen muy elevado de casos acumulados. Uno de los cambios más importantes ha sido un fuerte impulso hacia la tramitación digital, especialmente para las renovaciones[36].

En 2025—2026, la AIMA puso en marcha una plataforma de renovación totalmente en línea denominada Portal de Renovações. A través de este sistema, los solicitantes pueden presentar sus solicitudes de renovación y pagar las tasas correspondientes de forma digital. Ahora sólo se requieren citas presenciales cuando sea necesario recoger nuevos datos biométricos. Este enfoque digital pretende agilizar la tramitación del gran número de renovaciones pendientes del periodo de transición, reduciendo al mismo tiempo la carga de trabajo administrativa y mejorando la eficacia.

Para las solicitudes iniciales pendientes, el sistema combina ahora la gestión digital de los casos con comprobaciones de la inversión realizadas por agencias públicas especializadas, tal como exige la Ley n.º 56/2023. Esto crea un proceso estructurado para llegar a decisiones finales sobre solicitudes antiguas.

En general, este planteamiento permite a la AIMA tramitar la gran cantidad de casos acumulados sin reabrir las vías de inversión inmobiliaria que fueron suprimidas. Hasta ahora, los tribunales han apoyado en general este marco transitorio, siempre que las autoridades sigan respetando los derechos procesales de los solicitantes[36].

La Golden Visa de Portugal se encuentra ahora en un punto de inflexión. El modelo posterior a 2023 es más restringido, más selectivo y está menos vinculado al mercado de la vivienda. La política futura dependerá de lo bien que funcione este sistema en la práctica. La cuestión clave es si Portugal prioriza la estabilidad, un control más estricto o una nueva forma de expansión.

Modelización de escenarios

Vemos tres direcciones principales en las que podría evolucionar la Golden Visa, todas ellas basadas en el marco posterior a octubre de 2023, que ya no permite la inversión inmobiliaria[44].

Continuación del modelo actual. Bajo este planteamiento, Portugal mantendría las actuales vías no inmobiliarias — como los fondos de inversión, la investigación, el apoyo cultural y la creación de empleo — sin introducir límites anuales. La prioridad principal sería la estabilidad y una administración más ágil bajo la AIMA.

Mayor endurecimiento. En este escenario, Portugal podría introducir un límite anual en el número de solicitantes principales, por ejemplo alrededor de 1.000 a 1.200 aprobaciones al año. También podría fijar una fecha de finalización para la Golden Visa, como 2030, y aplicar controles más estrictos sobre el origen de los fondos de los solicitantes. Las normas para los fondos de inversión también podrían endurecerse, especialmente en respuesta a la evolución de los requisitos de la UE contra el blanqueo de capitales.

Rediseño más focalizado. En este caso, se mantendría la prohibición de la inversión inmobiliaria, pero el gobierno podría ajustar la Golden Visa para dirigir la inversión de forma más clara hacia las zonas del interior y sectores prioritarios como la tecnología profunda (deep tech) o el patrimonio cultural. Esto podría implicar umbrales de inversión más bajos, una tramitación más rápida o incluso la inversión conjunta con organismos públicos[44].

Impactos previstos

Los efectos diferirían mucho dependiendo de la vía que elija Portugal, aunque el impacto directo en la demanda de vivienda se mantendría cerca de cero en los tres casos porque ya no se permite la inversión inmobiliaria.

Si se mantiene el modelo actual, es probable que las entradas anuales de capital sigan siendo relativamente estables, en torno a los €0,76 — €1,21 mil millones al año, con unas 1.900 a 2.200 solicitudes anuales.

Si las normas se vuelven más estrictas, la Golden Visa probablemente se reduciría. En ese caso, las entradas anuales podrían descender hasta aproximadamente €0,32 — €0,66 mil millones, mientras que el número de solicitudes podría disminuir entre un 40% y un 60%, situándose entre 800 y 1.200 al año.

Si se rediseña la Golden Visa de forma más selectiva, el resultado podría ser más positivo. Las entradas anuales podrían aumentar hasta unos €0,74 — €1,40 mil millones, y el volumen de solicitudes podría incrementarse entre un 10% y un 30%, alcanzando las 2.100 a 2.800 anuales.

Los ingresos procedentes de las tasas de solicitud seguirían probablemente la misma pauta. Podrían ser tan bajos como unos €8 millones al año bajo un modelo más estricto, o subir hasta unos €40 millones al año bajo un rediseño selectivo que tuviera éxito[26].

Análisis de viabilidad política

Las posibilidades políticas de cada escenario dependen principalmente de dos factores: las prioridades nacionales de Portugal en materia de vivienda y el escrutinio continuo de la UE.

En nuestra opinión, mantener el modelo actual es la opción más probable. Encaja con la reforma «Mais Habitação» de 2023 y también responde a las preocupaciones de la UE sobre los riesgos de vincular la residencia por inversión al mercado inmobiliario.

Una versión más estricta de la Golden Visa también parece políticamente posible. Coincidiría con el planteamiento cauteloso adoptado por la Comisión Europea y el Parlamento Europeo. El principal inconveniente sería económico: Portugal recibiría menos capital extranjero y menores ingresos por tasas.

A fecha de abril de 2026, las normas sobre nacionalidad de Portugal también se han convertido en una parte más importante del contexto político más amplio.

El Parlamento ha aprobado una nueva ley de nacionalidad que alargaría el periodo de residencia necesario para la naturalización a 10 años para los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE y no lusófonos, y a 7 años para los ciudadanos de la UE y de países lusófonos. El texto aprobado también establece que el periodo de calificación se contará a partir de la fecha de expedición del primer permiso de residencia, no a partir de la fecha de solicitud.

El decreto parlamentario aún debía completar los últimos pasos legislativos antes de entrar en vigor, incluyendo la promulgación presidencial o una nueva revisión constitucional, y su publicación en el Diário da República. La ampliación del plazo a 7 o 10 años debilita este beneficio y podría reducir la demanda, especialmente entre los inversores que buscan principalmente un pasaporte de la UE más que la residencia.

La residencia por inversión de Portugal cambió entre 2012 y 2026. Evolucionó según las necesidades económicas y la presión política. La Golden Visa comenzó durante una grave crisis económica. Su objetivo era atraer capital extranjero rápidamente. Aportó más de €7,3 mil millones a la economía[26].

La mayor parte de la inversión se destinó a activos inmobiliarios. Este enfoque condicionó los resultados del mercado en regiones clave. La Golden Visa representó una pequeña cuota de mercado en conjunto. Fue de un 2% aproximadamente por valor. Su impacto fue fuerte en Lisboa, Oporto y el Algarve.

El análisis destaca tres puntos principales:

1. La Golden Visa tuvo un impacto de mercado localizado. La demanda aumentó en zonas que ya eran caras. Los precios y los alquileres subieron en esos mercados. La asequibilidad de la vivienda empeoró para muchos residentes.
2. La asequibilidad de la vivienda se convirtió en una prioridad política. La presión procedía de las ciudades y de grupos civiles. El gobierno modificó las normas como respuesta. Las reformas comenzaron en 2022 con límites geográficos. La ley de 2023 eliminó las inversiones inmobiliarias[21].
3. La naturaleza de la Golden Visa cambió tras las reformas. La inversión inmobiliaria se eliminó por completo. El enfoque se desplazó hacia vías de inversión productiva. Esto concuerda con las orientaciones de la UE y la OCDE.

En 2026, la Golden Visa está más enfocada. Se centra en vías de inversión no inmobiliarias. Éstas incluyen fondos, investigación, cultura y proyectos empresariales. Algunas vías apoyan la creación de empleo. La administración pasó del SEF a la AIMA.

La AIMA sigue tramitando una gran cantidad de solicitudes acumuladas. La transición pretende mejorar la eficacia con el tiempo. La Golden Visa cuenta ahora con estructuras de gobernanza más claras. También tiene salvaguardias más sólidas.

El caso de Portugal ofrece una lección política fundamental. Un diseño deficiente puede crear distorsiones en el mercado de la vivienda. Una planificación cuidadosa ayuda a evitar tales efectos. Cualquier programa de inmigración necesita una revisión y un ajuste periódicos. La inversión debe dirigirse a sectores productivos.

La Golden Visa es ahora más limitada y selectiva. Su impacto en el mercado de la vivienda es mínimo en la actualidad. El éxito futuro depende de la calidad de la inversión. Ésta debe apoyar la innovación y el crecimiento del empleo. También debe apoyar el desarrollo cultural.

La estrategia de Portugal demuestra que la política puede adaptarse con el tiempo. La migración por inversión puede cambiar de propósito. Puede pasar de ser una entrada generalizada de capital a orientarse hacia el desarrollo económico a largo plazo.

1. AIMA. Golden Visa– Autorização de residência para investimento (Art. 90.º-A).
2. AIMA. Relatório de Migrações e Asilo 2024.
3. AIMA. Golden Visa documento de estadísticas.
4. AIMA. O Portal das Renovações já está disponível.
5. Almedina. Decreto-Lei n.º 41/2023 de 2 de junho — Artigo 1.º (Objeto).
6. Assembleia Municipal de Lisboa. Documentos oficiales.
7. AVM Advogados. Decreto-Lei n.º 14/2021 — Alterações ao regime do Golden Visa.
8. Banco de Portugal. Blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.
9. Banco de Portugal. Producción y desempleo, Portugal, 2008—2012.
10. Banco de Portugal. Instrução n.º 2/2021.
11. Diário da República. Lei n.º 23/2007, de 4 de julho.
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13. Eurostat. Tasa de sobrecarga del coste de la vivienda por régimen de tenencia.
14. Eurostat. Índice de precios de la vivienda, datos trimestrales.
15. Parlamento Europeo. Regímenes de ciudadanía y residencia por inversión.
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17. Host Wise. Normativa de alquiler a corto plazo en Lisboa: Guía completa.
18. ILO NATLEX. Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro.
19. INE: Statistics Portugal. Estatísticas da Construção e Habitação 2021.
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21. INE: Statistics Portugal. Nota de prensa 645841595.
22. Imojuris. Novas regras dos Vistos Gold excluem investimento residencial em Lisboa e Porto.
23. Justiça.gov.pt. Guia do Registo Central do Beneficiário Efetivo (RCBE).
24. KPMG. Cancelada la Golden Visa de España.
25. OCDE. Regímenes de residencia y ciudadanía por inversión.
26. OCDE. Informes Económicos de la OCDE: Portugal 2026.
27. Público. AIMA concluiu 250 mil processos administrativos num ano.
28. Público. PS reserva vistos gold por investimento imobiliário ao interior e regiões autónomas.
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35. SEFSTAT. Relatório de Imigração, Fronteiras e Asilo 2016.
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44. Schengen.News, 35 inversores de Golden Visa demandan a la AIMA de Portugal por retrasos excesivos en los permisos.
45. Diário de Notícias, Los procesos contra la AIMA descienden un 78% tras el cambio de ley, pero siguen siendo miles.
46. Executive Digest, informe sobre el cambio legislativo del 23 de octubre que introduce el requisito de urgencia y las tasas judiciales.