Golden Visa de Grecia: cómo obtener un permiso de residencia por inversión

Grecia otorga la residencia por inversión a través del programa de Golden Visa autorizado por el gobierno. Este programa, en vigor desde 2014, establece las condiciones bajo las cuales los inversores extranjeros pueden obtener un permiso de residencia^{[1]Fuente: Global Property Guide — Grecia, 15 de junio de 2025}.

La Golden Visa de Grecia concede un permiso de residencia renovable de 5 años a los inversores por primera vez, lo que supone uno de los plazos iniciales más largos de Europa. En comparación, Portugal e Italia expiden permisos de 2 años al principio, tras los cuales los solicitantes deben volver a reunir documentos y pagar las tasas gubernamentales para renovarlos.

Para calificar, un solicitante debe aportar al menos €250.000 a la economía griega. Las opciones elegibles incluyen la adquisición de bienes inmuebles, la realización de un depósito en un banco griego o la inversión en valores. La mayoría de los inversores eligen propiedades, a menudo alquilándolas para generar ingresos pasivos.

Los miembros de la familia pueden incluirse en una única solicitud.

El tiempo de tramitación estándar es de al menos 4 meses.

Un permiso de residencia en Grecia ofrece mucho más que una dirección en el Mediterráneo: brinda un refugio seguro para toda la familia, acceso sin visado a todo el Espacio Schengen y entrada a la sanidad y la educación públicas. Si a esto le sumamos un coste de vida bajo, una elevada rentabilidad de los alquileres, una planificación fiscal inteligente y un abanico creciente de oportunidades de negocio, es fácil entender por qué Grecia sigue atrayendo a inversores internacionales.

1. Mudarse a Grecia o crear un refugio seguro en el país

Con un permiso de residencia en Grecia, los inversores y sus familias disfrutan de acceso ilimitado al país, incluso durante el cierre de fronteras. Esto significa que pueden pasar sus vacaciones en Grecia en cualquier momento o utilizar el país como refugio seguro en situaciones de emergencia.

La vida en Grecia es envidiable. El clima mediterráneo regala días largos y soleados, así como una cultura orientada a la vida al aire libre, desde sus animadas plazas y cafeterías junto al mar hasta sus montañas, lagos y su inmenso mar. El país también es famoso por sus alimentos frescos y de temporada, que constituyen una de las dietas más saludables del mundo.

Combinada con su rica historia, sus impresionantes costas y su ritmo pausado, Grecia se adapta tan bien a la vida cotidiana como a un refugio de descanso.

2. Permisos de residencia para familiares

Los inversores pueden incluir a los miembros de su familia en la solicitud: cónyuge, hijos menores de 21 años y padres.

Cada familiar recibe una tarjeta de residencia independiente con el mismo periodo de validez y las mismas condiciones de renovación que el solicitante principal. Todos disfrutan de residencia legal en Grecia, acceso a la educación y a la sanidad, y posibilidad de viajar sin visado por el Espacio Schengen.

3. Viajes sin visado por el Espacio Schengen

Con un permiso de residencia en Grecia, los inversores pueden visitar otros países del Espacio Schengen sin visado durante un máximo de 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días. Los desplazamientos son sencillos por vía aérea, marítima o terrestre. De este modo, la Golden Visa de Grecia puede hacer que los viajes de negocios y personales por el Espacio Schengen sean significativamente más sencillos.

Los frecuentes vuelos directos desde Atenas y Salónica conectan con los principales centros neurálgicos de la UE. La mayoría de las capitales europeas se encuentran a poca distancia, aproximadamente entre 2 y 4 horas. Además, existen rutas regulares de ferry que unen Pireo y Patras con las islas griegas e Italia, ideales para quienes combinan trayectos en coche y barco.

4. Rentabilidad de la inversión de hasta el 10% anual

Los inversores pueden beneficiarse de una rentabilidad financiera constante sobre sus activos, los cuales pueden venderse una vez obtenida la residencia permanente al cabo de 5 años, o la ciudadanía tras 7 años.

Durante el periodo de tenencia, los bienes inmuebles suelen generar una rentabilidad del alquiler estable de alrededor del 4,5% anual, alcanzando hasta el 10% en algunas ubicaciones^{[1]Fuente: Global Property Guide — Grecia, 15 de junio de 2025}. Los fondos de inversión ofrecen una rentabilidad anual similar, de entre el 4% y el 5%.

5. Optimización fiscal

Grecia ofrece atractivos incentivos fiscales para los inversores extranjeros que se conviertan en residentes fiscales. Con arreglo al régimen de no domiciliados (non-dom), un inversor puede optar por pagar un impuesto a tanto alzado de €100.000 anuales sobre su ingreso global, independientemente de la cantidad real devengada. Los familiares directos también pueden acogerse a este régimen pagando una tarifa plana reducida de €20.000 al año por persona^{[2]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Para los jubilados, Grecia ha introducido un incentivo especial: la pensión procedente del extranjero tributa a un tipo fijo del 7% durante un periodo máximo de 15 años^{[3]Fuente: Artículo 5B de la LEY N.º 4172/2013 (LIR)} .

6. Oportunidades de negocio en el mercado único de la UE

Los titulares de la Golden Visa de Grecia no pueden trabajar por cuenta ajena, pero sí pueden ser propietarios de empresas y gestionarlas: constituir una sociedad, ejercer como administradores, contratar personal, facturar a clientes y distribuir beneficios en forma de dividendos.

Grecia ofrece acceso al mercado de la UE y actúa como un centro estratégico entre Europa, Oriente Medio y el norte de África. Asimismo, cuenta con sectores consolidados como el turismo y la hostelería, la logística y el transporte marítimo, el agroalimentario, la energía y los servicios tecnológicos.

7. Bajo coste de vida

Grecia ofrece un nivel de vida relativamente asequible, sobre todo en comparación con los países de Europa occidental o las principales ciudades de Estados Unidos. El coste de vida es aproximadamente entre un 30% y un 40% menor, y el alquiler resulta entre un 70% y un 80% más barato que en el Reino Unido y Estados Unidos.

Una persona sola gasta unos €790 al mes en gastos cotidianos, mientras que una familia de cuatro miembros necesita unos €2.780, excluyendo el alquiler. El alquiler de un piso de un dormitorio fuera del centro urbano en Atenas promedia los €600, mientras que un piso de 3 dormitorios en el centro cuesta aproximadamente €1.100^{[4]Fuente: Numbeo, coste de vida en Grecia}.

8. Acceso a servicios bancarios griegos

Abrir una cuenta bancaria en Grecia es posible tanto para residentes como para no residentes. Por lo general, los clientes sin residencia deben acudir en persona a una sucursal y aportar documentación adicional.

Tener un permiso de residencia facilita el proceso, ya que incluye la asignación de un número de identificación fiscal griego (AFM) y acceso a TAXISnet, el portal digital seguro del Estado para trámites fiscales y administrativos. Con estas credenciales, muchos bancos ofrecen actualmente un proceso de alta totalmente digital.

Por lo general, los bancos solicitan:

• pasaporte o documento de identidad;
• AFM y datos fiscales;
• justificante de domicilio;
• número de teléfono;
• justificante de ingresos o actividad profesional.

Para la apertura de cuentas en línea, también se requieren las credenciales de TAXISnet.

9. Acceso a una sanidad de alta calidad

Los titulares de un permiso de residencia griego tienen acceso al sistema sanitario público del país. Según el CEOWORLD Healthcare Index 2025, Grecia ocupa el puesto 28 de 110 países por la eficiencia, asequibilidad y accesibilidad de sus servicios médicos^{[5]Fuente: CEOWORLD Magazine: Países con los mejores sistemas sanitarios, 2025}.

Los inversores deben contratar un seguro de salud privado conforme a la normativa de la Golden Visa. Esto les otorga acceso tanto a centros de salud públicos como privados, garantizando una cobertura médica más amplia. El coste de dicho seguro parte de aproximadamente €300 al año.

10. Acceso a la educación

Los hijos de los titulares de la Golden Visa de Grecia tienen acceso gratuito a la educación pública, con impartición en griego y apoyo lingüístico disponible. Los colegios internacionales operan principalmente en Atenas y Salónica, ofreciendo currículos en inglés o bilingües, con tasas académicas anuales que oscilan entre €9.000 y €16.000.

A nivel universitario, los ciudadanos de la UE y del EEE pueden cursar grados de forma gratuita en universidades públicas. Los estudiantes de fuera de la UE, incluidas las familias de la Golden Visa, pagan entre €1.500 y €3.000 al año por los programas de grado. Las tasas de los másteres varían entre €3.000 y €7.000, aunque algunos programas impartidos en inglés pueden llegar a costar hasta €12.000 al año.

11. Obtención de la ciudadanía de la UE

El inversor puede solicitar la ciudadanía griega tras 7 años de residencia en el país. Para optar a ella, los solicitantes deben acreditar su dominio del idioma griego y superar un examen sobre la historia, la cultura y el sistema de gobierno de Grecia.

Grecia permite la doble ciudadanía y la ciudadanía múltiple. No se exige a los inversores que renuncien a su ciudadanía de origen, a menos que las leyes de su país natal así lo requieran.

La ciudadanía griega otorga todos los derechos propios de la pertenencia a la Unión Europea. Los ciudadanos pueden vivir y trabajar en cualquier país de la UE sin restricciones, estudiar gratuitamente en universidades públicas, votar en elecciones nacionales y europeas, y viajar sin visado a 182 países de todo el mundo.

Cualquier persona mayor de 18 años sin antecedentes penales que supere el control de Diligencia debida del estado es elegible para solicitar una Golden Visa de Grecia.

Los miembros de la familia que pueden incluirse en la solicitud son:

• cónyuge o pareja de hecho con un Acuerdo de Cohabitación firmado y registrado en Grecia;
• hijos solteros menores de 21 años;
• padres de cualquiera de los cónyuges, de cualquier edad.

Los hijos solteros que son estudiantes pueden permanecer en el programa hasta los 24 años, siempre que estuvieran incluidos en la solicitud original y obtuvieran su permiso de residencia antes de cumplir los 21 años. Si el hijo continúa estudiando y sigue siendo dependiente económicamente, su permiso se renueva automáticamente hasta los 24 años. Después de esa edad, aún puede renovarse, pero solo bajo el Código de Inmigración general, no como dependiente.

Los inversores inmobiliarios pueden optar a la Golden Visa de Grecia a través de una de las tres vías de inversión en bienes inmuebles introducidas por la reforma de 2024^{[6]Fuente: Ley 5038/2023, art. 100, según la última modificación de la Ley 5100/2024, art. 64}. El mínimo requerido depende del tipo de propiedad, su ubicación y su uso previsto.

Umbrales de inversión

Grecia establece un umbral de inversión de €800.000 para bienes inmuebles situados en las regiones de Ática y Salónica, así como en las islas de Miconos, Santorini y otras islas con más de 3.100 habitantes.

Cabe destacar que el umbral de €800.000 se aplica a toda la región de Ática: la región administrativa completa que abarca la ciudad de Atenas, El Pireo y todos los municipios limítrofes, incluidos Kifisia, Glyfada, Marusi, Voula, Vouliagmeni y Chalandri. Ningún suburbio fuera del centro de Atenas reúne los requisitos para un umbral inferior.

Atenas se ha consolidado como el destino principal para los inversores inmobiliarios. Casi el 40% de las transacciones corresponden actualmente a compradores extranjeros, de los cuales muchos participan en el programa de Golden Visa.

La inversión mínima es de €400.000 para inmuebles ubicados en regiones menos conocidas.

Se aplica un mínimo excepcional de €250.000 a dos categorías de inmuebles:

• monumentos arquitectónicos destinados a su restauración, debiendo completarse las obras en un plazo de 5 años;
• conversión de inmuebles no residenciales en residenciales, debiendo estar terminadas las obras de construcción antes de presentar la solicitud de la Golden Visa.

Para este tipo de inmuebles, el umbral de inversión se mantiene en €250.000 independientemente de la región, incluidos el centro de Atenas y las islas. No están sujetos al requisito de superficie mínima.

Purchasing rules

An investor may purchase only one new property, and its area must be at least 120 m². Consequently, foreigners cannot obtain a residence permit by purchasing studio apartments or small houses. Renovation properties are excluded from the minimum area restriction.

An investor may buy real estate in any part of ​​Greece, either as an individual or through a legal entity. When purchasing through a company, the following conditions apply:

• the company’s head office must be located within the EU;
• the investor must own 100% of the company’s shares.

Spouses may purchase property in joint ownership. In this case, they invest in a single property, and its total value must meet the minimum threshold. For example, to buy an apartment in central Athens, a couple only needs to acquire one property worth at least €800,000.

Normas de arrendamiento

No se permiten alquileres de corta duración según la normativa de la Golden Visa, incluidos los gestionados a través de plataformas como Airbnb. Si el inversor incumple esta norma, se revocará el permiso de residencia y se impondrá una multa de €50.000.

Sin embargo, los ingresos pasivos siguen siendo posibles. Los inversores pueden arrendar sus propiedades mediante contratos de alquiler a largo plazo, obteniendo una rentabilidad anual media de alrededor del 4,4%, con rendimientos que alcanzan hasta el 10% en determinadas zonas.

Alternativas a la compra de propiedades como inversión

Alquiler de hotel o complejo turístico. En lugar de comprar bienes inmuebles, un inversor puede elegir alquilar alojamiento en un hotel o un apartamento amueblado dentro de un complejo turístico. El contrato de alquiler o multipropiedad debe celebrarse por 10 años. La inversión mínima es de €400.000 o €800.000, según la región.

Herencias y donaciones. Una Golden Visa de Grecia también puede ser obtenida por una persona que ha heredado bienes inmuebles por valor superior a €400.000 o €800.000, o los ha recibido como donación. Deben superar el control de Diligencia debida y presentar los documentos necesarios para la solicitud de permiso de residencia.

El programa de Golden Visa de Grecia ofrece a los inversores la oportunidad de calificar a través de inversiones en valores. La cantidad de inversión requerida depende del tipo de activo elegido y del número de familiares incluidos en la solicitud.

Están disponibles las siguientes opciones:

1. Compra de participaciones en fondos de inversión mobiliaria o alternativa — €350,000.
2. Compra de bonos gubernamentales — €500,000.
3. Inversiones de capital en empresas griegas — €400,000, o €500,000 si se invierte en sociedades inmobiliarias.

Para una inversión de €800,000, los inversores pueden crear de forma independiente una cartera de acciones o de bonos corporativos y gubernamentales que coticen en las bolsas griegas. En este caso, no existen restricciones sobre el vencimiento de los bonos.

Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en sectores inmobiliarios comerciales como la logística, los centros de datos, la hostelería y los espacios de oficinas. La fuerte demanda de la industria turística ayuda a mantener el interés en estos segmentos.

Con una inversión mínima inferior de €350,000, las unidades del fondo proporcionan una alternativa más accesible para los inversores que deseen evitar las responsabilidades asociadas al mantenimiento o la renovación de la propiedad — un claro contraste con los mayores costes de entrada de la propiedad inmobiliaria.

Depositar una cantidad significativa en una cuenta bancaria griega es otra vía para obtener la residencia en virtud del programa de Golden Visa de Grecia. El inversor debe colocar al menos €500.000 en una cuenta de depósito a plazo fijo con renovación automática. El plazo inicial del depósito es de un año.

En la actualidad, solo tres países de la UE ofrecen programas de Golden Visa a cambio de un depósito bancario: Grecia, Letonia y Andorra.

Para participar con éxito en el programa de Golden Visa de Grecia, los solicitantes deben presentar una serie de documentos tanto para el inversor como para sus familiares.

La lista básica de documentos incluye:

• pasaporte internacional válido;
• documento de identidad;
• permiso de residencia, si procede;
• formulario de solicitud de Golden Visa cumplimentado;
• prueba de seguro de salud;
• confirmación del origen de los fondos, como extractos bancarios y un contrato de trabajo.

Para incluir a los miembros de la familia en la solicitud, el inversor debe proporcionar un certificado de matrimonio o de pareja registrado en Grecia. Se requieren certificados de nacimiento para hijos y padres.

Los documentos adicionales dependen de la opción de inversión elegida. Por ejemplo, al comprar bienes inmuebles, el solicitante debe proporcionar un contrato de compraventa, el registro en el Registro de la Propiedad y un certificado que confirme que no existían impedimentos legales para la transacción.

Desde el lanzamiento del programa en 2014, Grecia ha expedido casi 90.000 permisos de residencia por Golden Visa a inversores y sus familiares, contabilizando tanto las concesiones iniciales como las renovaciones.

Durante el periodo de 12 meses comprendido entre marzo de 2025 y marzo de 2026, el programa se mantuvo muy activo, registrándose 7.379 solicitudes de Golden Visa por parte de inversores, de las cuales 6.199 correspondieron a solicitudes iniciales y 1.180 a peticiones de renovación.

En ese mismo periodo, las autoridades griegas concedieron 13.127 permisos de residencia a inversores, incluyendo 10.212 aprobaciones iniciales y 2.915 renovaciones, según el mes de resolución^{[7]Fuente: Migración Legal — marzo de 2026, anexo estadístico mensual}.

Entre los solicitantes de renovación, las nacionalidades predominantes se mantienen prácticamente sin cambios:

• China — 65,6%;
• Turquía — 7,4%;
• Rusia — 6,2%;
• Irán — 3,2%;
• Egipto — 2,9%;
• Líbano — 2,6%.

A fecha de febrero de 2025, el interés también ha aumentado entre los solicitantes del Reino Unido y los EE. UU.^{[8]Fuente: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20 de marzo de 2025}.

Los inversores se convierten en residentes fiscales en Grecia cuando permanecen al menos 183 días al año en el país. Para obtener el estatus oficial de residente fiscal, deben solicitarlo ante las autoridades tributarias griegas.

Impuestos sobre bienes inmuebles en Grecia

Los compradores de inmuebles en Grecia deben presupuestar varios impuestos y tasas adicionales al precio de compra.

El impuesto de transmisiones patrimoniales del 3,09% se aplica a los inmuebles de segunda mano. El IVA del 24% se aplica a las viviendas de obra nueva adquiridas directamente al promotor.

Sin embargo, la mayoría de los promotores optan actualmente por la suspensión temporal del IVA, lo que significa que los compradores pagan en su lugar el impuesto reducido de transmisiones patrimoniales del 3,09%. Este tipo reducido es válido para las viviendas de obra nueva adquiridas antes del 31 de diciembre de 2026^{[9]Fuente: KPMG — Grecia: prórroga de la suspensión del IVA en bienes inmuebles}.

Otros costes habituales incluyen:

• 1,5% en honorarios legales;
• 0,5% en gastos catastrales;
• 0,3% para la revisión del técnico o ingeniero.

Total estimado. Estos cargos adicionales suponen aproximadamente un 5,5% del valor del inmueble. Por ejemplo, una propiedad de €400.000 acarrearía unos €22.000 en costes adicionales.

Impuestos en Grecia para titulares de fondos

Dividendos. Los residentes fiscales en Grecia pagan una retención del 5% sobre los dividendos recibidos de sociedades tanto nacionales como extranjeras. Esto se aplica también a la mayoría de las distribuciones de los fondos.

Ingresos por intereses. La retención estándar es del 15%. No obstante, se aplica un tipo reducido del 5% a los intereses derivados de bonos corporativos cotizados percibidos por residentes fiscales en Grecia, gracias a los cambios introducidos por la Ley 5193/2025^{[10]Fuente: Actualizaciones fiscales: 25 de abril de 2025, KPMG Grecia}.

Las ganancias de capital tributan a diferentes tipos:

• fondos regulados por la UE — las ganancias suelen estar exentas para los inversores particulares;
• fondos de terceros países — las ganancias suelen tributar al 15%, salvo que resulte aplicable un convenio de doble imposición.

En general, se trata de los tipos impositivos efectivos más bajos y del marco de cumplimiento más sencillo para los inversores en fondos, en comparación con Portugal y Hungría.

Régimen fiscal especial

Grecia ofrece un régimen fiscal para no domiciliados (non-dom) destinado a personas de alto patrimonio que decidan trasladarse y convertirse en residentes fiscales griegos^{[2]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Entre sus características clave destacan:

1. Impuesto a tanto alzado sobre el ingreso global procedente del extranjero: €100.000 al año. En lugar de tributar por el ingreso global según los tipos progresivos estándar, los participantes pagan una cantidad fija de €100.000 al año, independientemente del importe real de sus ingresos en el extranjero.
2. Duración: hasta 15 años consecutivos.
3. Inclusión familiar: se pueden incluir familiares directos por €20.000 anuales por persona.
4. Requisito de inversión: para poder optar a él, los solicitantes deben invertir al menos €500.000 en Grecia, por ejemplo en bienes inmuebles, empresas o bonos. Esta inversión debe realizarse dentro de los 3 años siguientes a su incorporación al régimen.
5. Elegibilidad: los solicitantes no deben haber sido residentes fiscales en Grecia durante 7 de los últimos 8 años anteriores a la solicitud.

El impuesto sobre el ingreso global se calcula a escala progresiva sin estas exenciones y puede llegar hasta el 45%.

Entre los países con programas de Golden Visa, solo Italia ofrece también un régimen fiscal especial para nuevos residentes. Sin embargo, su impuesto fijo anual sobre los ingresos de fuente extranjera es significativamente más elevado, situándose en €300.000, frente a los €100.000 de Grecia.

Vía a la ciudadanía. Los inversores no necesitan vivir en el país de forma permanente para mantener un permiso de residencia. Sin embargo, para optar a la ciudadanía griega, deben residir en el país durante al menos 7 años consecutivos.

El proceso comienza con la obtención de una Golden Visa de 5 años y el traslado a Grecia. Después de 5 años de residencia continua, el inversor puede renovar el permiso de residencia o solicitar el estatus de residente de larga duración de la UE (LTR). Este paso es esencial, ya que solo los titulares de LTR pueden solicitar la ciudadanía.

Una vez concedido el estatus de LTR y el inversor ha completado 7 años de residencia legal y continua en total, se convierte en elegible para solicitar un pasaporte griego a través de la naturalización. Los solicitantes deben:

• superar una prueba de dominio del idioma griego;
• superar un examen de historia;
• prestar juramento de lealtad;
• confirmar que no representan una amenaza para la vida o la salud de los ciudadanos griegos;
• demostrar ingresos estables;
• comprometerse a no solicitar prestaciones por desempleo;
• pagar una tasa de solicitud de €700.

Los hijos menores del solicitante principal reciben automáticamente la ciudadanía griega, siempre que residan permanentemente en el país.

Grecia permite la doble ciudadanía, por lo que los inversores no necesitan renunciar a sus primeros pasaportes.

Vía más rápida. Un extranjero puede obtener la residencia permanente y la ciudadanía griega más rápidamente casándose con un ciudadano griego. En este caso, se puede presentar una solicitud de residencia permanente después de 3 años de vivir en el país y la ciudadanía después de 5 años.

1. La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión que permite a los inversores y a sus familias obtener permisos de residencia en Grecia mediante aportaciones financieras significativas a la economía del país.
2. La vía principal consiste en la compra de un inmueble por un valor mínimo de €250.000, aunque existen opciones para inversiones en valores y depósitos bancarios.
3. Los inversores pueden obtener rendimientos del 4% al 5% en fondos de inversión y de hasta el 10% en bienes inmuebles.
4. La residencia en Grecia ofrece diversas ventajas, como oportunidades de optimización fiscal, viajes sin visado y acceso a la sanidad pública.
5. Tras 7 años de residencia en Grecia, el inversor puede optar a la ciudadanía, lo que incluye la posibilidad de mantener una doble ciudadanía.