Golden Visa de Grecia: cómo obtener un permiso de residencia por inversión

Grecia concede la residencia por inversión a través del programa de Golden Visa autorizado por el gobierno. Este programa, en vigor desde 2014, establece las condiciones bajo las cuales los inversores extranjeros pueden obtener un permiso de residencia^{[1]Fuente: Ley Oficial 5038/2023: MODIFICACIÓN DE LAS CONDICIONES PARA LA CONCESIÓN DE PERMISOS DE RESIDENCIA POR INVERSIÓN}.

La Golden Visa de Grecia otorga un permiso de residencia renovable de 5 años a los inversores por primera vez, lo que se encuentra entre los plazos iniciales más largos de Europa. En comparación, Portugal e Italia emiten permisos de 2 años al inicio, después de los cuales los solicitantes deben reunir de nuevo la documentación y pagar las tasas gubernamentales para renovar.

Para calificar, un solicitante debe aportar al menos €250.000 a la economía griega. Las opciones elegibles incluyen la adquisición de bienes inmuebles, la realización de un depósito en un banco griego o la inversión en valores. La mayoría de los inversores eligen propiedades, a menudo alquilándolas para generar ingresos pasivos.

Los miembros de la familia pueden incluirse en una única solicitud.

El tiempo de tramitación estándar es de al menos 4 meses.

Un permiso de residencia en Grecia abre las puertas a algo más que una dirección en el Mediterráneo: ofrece un refugio para toda la familia, acceso sin visado por todo el espacio Schengen y entrada a la sanidad y educación públicas. Sumado a un bajo coste de vida, una sólida rentabilidad de los alquileres, una planificación fiscal inteligente y crecientes oportunidades de negocio, es fácil ver por qué Grecia sigue atrayendo a inversores globales.

1. Mudarse a Grecia o crear un refugio seguro en el país

Con un permiso de residencia en Grecia, los inversores y sus familias disfrutan de acceso ilimitado al país, incluso durante el cierre de fronteras. Esto significa que pueden pasar sus vacaciones en Grecia en cualquier momento o utilizarlo como refugio seguro en caso de emergencia.

La vida en Grecia es envidiable. El clima mediterráneo trae consigo días largos y soleados, y una cultura construida en torno a la vida al aire libre, desde animadas plazas y cafeterías junto al mar hasta montañas, lagos y el mar infinito. El país también es famoso por su comida fresca y de temporada, que constituye una de las dietas más saludables del mundo.

Combinada con su rica historia, sus espectaculares costas y su ritmo pausado, Grecia es tan adecuada para la vida cotidiana como para el retiro.

2. Permisos de residencia para familiares

Los inversores pueden incluir a sus familiares en la solicitud: cónyuge, hijos menores de 21 años y progenitores.

Cada familiar recibe una tarjeta de residencia independiente con la misma validez y condiciones de renovación que el solicitante principal. Todos disfrutan de residencia legal en Grecia, acceso a la educación y a la sanidad, y viajes sin visado dentro del espacio Schengen.

3. Viajes sin visado por el espacio Schengen

Con un permiso de residencia en Grecia, los inversores pueden visitar otros países del espacio Schengen sin visado durante un máximo de 90 días en cualquier periodo de 180 días. Viajar es sencillo por aire, mar o tierra.

Los frecuentes vuelos directos desde Atenas y Tesalónica conectan con los principales centros de la UE. La mayoría de las capitales europeas se encuentran a un viaje de corta distancia, de unas 2 a 4 horas. Las rutas regulares de ferry unen El Pireo y Patras con las islas griegas e Italia, ideal para quienes combinan el viaje en coche y por mar.

4. Rentabilidad de la inversión de hasta el 10% anual

Los inversores pueden beneficiarse de una rentabilidad financiera estable de sus activos, que pueden venderse una vez obtenida la residencia permanente después de 5 años, o la ciudadanía tras 7 años.

Durante el periodo de tenencia, los bienes inmuebles suelen generar un rendimiento estable del alquiler de alrededor del 4.5% anual, llegando hasta el 10% en algunas ubicaciones^{[2]Fuente: Global Property Guide — Grecia, 15 de junio de 2025}. Los fondos de inversión ofrecen un rendimiento anual similar de alrededor del 4—5%.

5. Optimización fiscal

Grecia ofrece atractivos incentivos fiscales para los inversores extranjeros que se conviertan en residentes fiscales. Bajo el régimen non-dom, un inversor puede optar por pagar un impuesto anual fijo de €100,000 sobre su ingreso global, independientemente de la cantidad real ganada. Los familiares directos también pueden beneficiarse de este régimen, pagando cada uno una tasa fija reducida de €20,000 al año^{[3]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Para los jubilados, Grecia ha introducido un incentivo especial: los ingresos de pensiones extranjeras tributan a un tipo fijo del 7% durante un máximo de 15 años^{[4]Fuente: Artículo 5B de la LEY N.º 4172/2013 (ITC)}.

6. Oportunidades de negocio en el mercado único de la UE

Los titulares de una Golden Visa de Grecia no pueden realizar un empleo remunerado, pero pueden poseer y dirigir negocios: crear una empresa, actuar como directores, contratar personal, facturar a clientes y distribuir beneficios como dividendos.

Grecia ofrece acceso al mercado de la UE y sirve como centro estratégico entre Europa, Oriente Medio y el norte de África. También cuenta con sectores sólidos como el turismo y la hostelería, la logística y el transporte marítimo, el sector agroalimentario, la energía y los servicios tecnológicos.

7. Bajo coste de vida

Grecia ofrece un nivel de vida relativamente asequible, especialmente en comparación con los países de Europa occidental o las principales ciudades de los Estados Unidos. El coste de vida es aproximadamente un 30—40% más bajo, y el alquiler es entre un 70—80% más barato que en el Reino Unido y los Estados Unidos.

Una persona sola gasta unos €780 al mes en gastos cotidianos, mientras que una familia de cuatro personas necesita alrededor de €2,700, excluyendo el alquiler. Alquilar un apartamento de un dormitorio fuera del centro de la ciudad en Atenas cuesta una media de €600, mientras que un apartamento de 3 dormitorios en el centro cuesta aproximadamente €1,100^{[5]Fuente: Numbeo, coste de vida en Grecia}.

8. Uso de los servicios de los bancos griegos

Abrir una cuenta bancaria en Grecia es posible tanto para residentes como para no residentes. Los clientes sin residencia generalmente necesitan visitar una sucursal en persona y proporcionar documentación adicional.

Tener un permiso de residencia facilita el proceso, ya que conlleva un número de identificación fiscal griego, AFM, y acceso a TAXISnet, el portal seguro en línea del estado para servicios fiscales y administrativos. Con estas credenciales, muchos bancos ofrecen ahora una incorporación totalmente digital.

Los bancos suelen solicitar:

• pasaporte o documento de identidad;
• AFM y datos fiscales;
• comprobante de domicilio;
• número de teléfono;
• comprobante de ingresos o profesión.

Para la apertura de cuentas en línea, también se requieren las credenciales de TAXISnet.

9. Acceso a una asistencia sanitaria de alta calidad

Los titulares de un permiso de residencia en Grecia tienen acceso al sistema público de salud del país. Según el CEOWORLD Healthcare Index 2025, Grecia ocupa el puesto 28 de 110 países por la eficiencia, asequibilidad y accesibilidad de sus servicios médicos^{[6]Fuente: CEOWORLD Magazine: Países con los mejores sistemas de salud, 2025}.

Los inversores deben contratar un seguro de salud privado según la normativa de la Golden Visa. Esto otorga acceso tanto a proveedores de salud públicos como privados, garantizando una cobertura médica más amplia. El coste de dicho seguro comienza en aproximadamente €300 al año.

10. Acceso a la educación

Los hijos de los titulares de la Golden Visa de Grecia tienen acceso a la educación pública gratuita, con enseñanza en griego y apoyo lingüístico disponible. Los colegios internacionales operan principalmente en Atenas y Tesalónica, ofreciendo currículos en inglés o bilingües, con tasas de matrícula anuales que oscilan entre los €9,000 y los €16,000.

A nivel universitario, los ciudadanos de la UE y del EEE pueden estudiar de forma gratuita en universidades públicas para obtener títulos de grado. Los estudiantes no pertenecientes a la UE, incluidas las familias con Golden Visa, pagan entre €1,500 y €3,000 al año por los programas de grado. La matrícula para los másteres oscila entre €3,000 y €7,000, con algunos programas impartidos en inglés que cuestan hasta €12,000 al año.

11. Obtención de la ciudadanía de la UE

El inversor puede solicitar la ciudadanía griega tras 7 años de vida en el país. Para calificar, los solicitantes deben demostrar competencia en el idioma griego y aprobar un examen que cubra la historia, la cultura y el sistema de gobierno de Grecia.

Grecia permite la doble ciudadanía y la ciudadanía múltiple. Los inversores no están obligados a renunciar a su ciudadanía original a menos que las leyes de su país de origen lo exijan.

La ciudadanía griega otorga plenos derechos de membresía en la Unión Europea. Los ciudadanos pueden vivir y trabajar en cualquier país de la UE sin restricciones, estudiar gratis en universidades públicas, votar en elecciones nacionales y europeas, y viajar sin visado a 171 países de todo el mundo.

Cualquier persona mayor de 18 años sin antecedentes penales que supere el control de Diligencia debida del estado es elegible para solicitar una Golden Visa de Grecia.

Los miembros de la familia que pueden incluirse en la solicitud son:

• cónyuge o pareja de hecho con un Acuerdo de Cohabitación firmado y registrado en Grecia;
• hijos solteros menores de 21 años;
• padres de cualquiera de los cónyuges, de cualquier edad.

Los hijos solteros que son estudiantes pueden permanecer en el programa hasta los 24 años, siempre que estuvieran incluidos en la solicitud original y obtuvieran su permiso de residencia antes de cumplir los 21 años. Si el hijo continúa estudiando y sigue siendo dependiente económicamente, su permiso se renueva automáticamente hasta los 24 años. Después de esa edad, aún puede renovarse, pero solo bajo el Código de Inmigración general, no como dependiente.

Los inversores inmobiliarios pueden optar a la Golden Visa de Grecia a través de una de las tres vías de inversión inmobiliaria. Las normas han cambiado varias veces en los últimos años, y según la última actualización, el mínimo requerido depende del tipo, ubicación y uso previsto de la propiedad.

Umbrales de inversión

Grecia establece un umbral de inversión de €800.000 para bienes inmuebles situados en las regiones de Ática y Salónica, así como en las islas de Mykonos, Santorini y otras islas con más de 3.100 residentes.

La inversión mínima es de €400.000 para propiedades en regiones menos conocidas.

Atenas se ha convertido en el principal destino para los inversores inmobiliarios. Casi el 40% de las transacciones ahora involucran a compradores extranjeros, muchos de los cuales participan en el programa de Golden Visa.

Se aplica un mínimo excepcional de €250,000 a dos categorías de inmuebles:

• monumentos arquitectónicos destinados a la restauración, debiendo completarse la obra en un plazo de 5 años;
• conversiones de inmuebles no residenciales en residenciales, con la obra de construcción finalizada antes de presentar la solicitud de la Golden Visa.

Para este tipo de propiedades, el umbral de inversión se mantiene en €250,000 independientemente de la región, y no están sujetas al requisito de superficie mínima.

Reglas de compra

Un inversor puede comprar solo una propiedad nueva, y su superficie debe ser de al menos 120 m². En consecuencia, los extranjeros no pueden obtener un permiso de residencia mediante la compra de estudios o casas pequeñas. Las propiedades para renovar están excluidas de la restricción de superficie mínima.

Un inversor puede comprar bienes inmuebles en cualquier parte de Grecia, ya sea como persona física o a través de una entidad legal. Al comprar a través de una empresa, se aplican las siguientes condiciones:

• la sede de la empresa debe estar ubicada dentro de la UE;
• el inversor debe poseer el 100% de las acciones de la empresa.

Los cónyuges pueden adquirir la propiedad en régimen de copropiedad. En este caso, invierten en un solo inmueble y su valor total debe cumplir el umbral mínimo. Por ejemplo, para comprar un apartamento en el centro de Atenas, una pareja solo necesita adquirir una propiedad que valga al menos €800,000.

Normas de arrendamiento

No se permiten alquileres de corta duración según la normativa de la Golden Visa, incluidos los gestionados a través de plataformas como Airbnb. Si el inversor incumple esta norma, se revocará el permiso de residencia y se impondrá una multa de €50.000.

Sin embargo, los ingresos pasivos siguen siendo posibles. Los inversores pueden arrendar sus propiedades mediante contratos de alquiler a largo plazo, obteniendo una rentabilidad anual media de alrededor del 4,4%, con rendimientos que alcanzan hasta el 10% en determinadas zonas.

Alternativas a la compra de propiedades como inversión

Alquiler de hotel o complejo turístico. En lugar de comprar bienes inmuebles, un inversor puede elegir alquilar alojamiento en un hotel o un apartamento amueblado dentro de un complejo turístico. El contrato de alquiler o multipropiedad debe celebrarse por 10 años. La inversión mínima es de €400.000 o €800.000, según la región.

Herencias y donaciones. Una Golden Visa de Grecia también puede ser obtenida por una persona que ha heredado bienes inmuebles por valor superior a €400.000 o €800.000, o los ha recibido como donación. Deben superar el control de Diligencia debida y presentar los documentos necesarios para la solicitud de permiso de residencia.

El programa de Golden Visa de Grecia ofrece a los inversores la oportunidad de calificar a través de inversiones en valores. La cantidad de inversión requerida depende del tipo de activo elegido y del número de familiares incluidos en la solicitud.

Están disponibles las siguientes opciones:

1. Compra de participaciones en fondos de inversión mobiliaria o alternativa — €350,000.
2. Compra de bonos gubernamentales — €500,000.
3. Inversiones de capital en empresas griegas — €400,000, o €500,000 si se invierte en sociedades inmobiliarias.

Para una inversión de €800,000, los inversores pueden crear de forma independiente una cartera de acciones o de bonos corporativos y gubernamentales que coticen en las bolsas griegas. En este caso, no existen restricciones sobre el vencimiento de los bonos.

Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en sectores inmobiliarios comerciales como la logística, los centros de datos, la hostelería y los espacios de oficinas. La fuerte demanda de la industria turística ayuda a mantener el interés en estos segmentos.

Con una inversión mínima inferior de €350,000, las unidades del fondo proporcionan una alternativa más accesible para los inversores que deseen evitar las responsabilidades asociadas al mantenimiento o la renovación de la propiedad — un claro contraste con los mayores costes de entrada de la propiedad inmobiliaria.

Depositar una cantidad significativa en una cuenta bancaria griega es otra vía para obtener la residencia bajo el programa de Golden Visa de Grecia. El inversor debe colocar al menos €500.000 en una cuenta de depósito a plazo fijo con renovación automática. El plazo inicial del depósito es de un año.

Solo tres países de la UE ofrecen actualmente Golden Visas a cambio de un depósito bancario: Grecia, Letonia y Andorra.

Para participar con éxito en el programa de Golden Visa de Grecia, los solicitantes deben presentar una serie de documentos tanto para el inversor como para sus familiares.

La lista básica de documentos incluye:

• pasaporte internacional válido;
• documento de identidad;
• permiso de residencia, si procede;
• formulario de solicitud de Golden Visa cumplimentado;
• prueba de seguro de salud;
• confirmación del origen de los fondos, como extractos bancarios y un contrato de trabajo.

Para incluir a los miembros de la familia en la solicitud, el inversor debe proporcionar un certificado de matrimonio o de pareja registrado en Grecia. Se requieren certificados de nacimiento para hijos y padres.

Los documentos adicionales dependen de la opción de inversión elegida. Por ejemplo, al comprar bienes inmuebles, el solicitante debe proporcionar un contrato de compraventa, el registro en el Registro de la Propiedad y un certificado que confirme que no existían impedimentos legales para la transacción.

Desde que se lanzó el programa en 2014, Grecia ha expedido casi 90,000 permisos de residencia Golden Visa a inversores y sus familiares, incluyendo tanto aprobaciones iniciales como renovaciones.

Para el periodo de 12 meses comprendido entre marzo de 2025 y marzo de 2026, el programa se mantuvo activo, con 7,379 solicitudes de inversores de Golden Visa presentadas, incluyendo 6,199 solicitudes iniciales y 1,180 solicitudes de renovación.

Durante el mismo periodo, las autoridades griegas expidieron 13,127 permisos de residencia para inversores, incluyendo 10,212 aprobaciones iniciales y 2,915 renovaciones, según el mes de la decisión^{[7]Fuente: Migración Legal — marzo de 2026, apéndice estadístico mensual}.

Entre los solicitantes de renovación, las nacionalidades dominantes permanecen prácticamente inalteradas:

• China — 65.6%;
• Turquía — 7.4%;
• Rusia — 6.2%;
• Irán — 3.2%;
• Egipto — 2.9%;
• Líbano — 2.6%.

A partir de febrero de 2025, el interés también ha crecido entre los solicitantes de el Reino Unido y los Estados Unidos^{[8]Fuente: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20 de marzo de 2025}.

Los inversores se convierten en residentes fiscales en Grecia cuando pasan al menos 183 días al año en el país. Para obtener el estatus oficial de residente fiscal, deben solicitarlo a las autoridades fiscales de Grecia.

Impuestos sobre la propiedad en Grecia

Los compradores de propiedades en Grecia deben presupuestar varios impuestos y tasas además del precio de compra.

El impuesto de transferencia del 3.09% se aplica a las viviendas de segunda mano. El IVA del 24% se aplica a las propiedades de nueva construcción compradas directamente a un promotor.

Sin embargo, la mayoría de los promotores optan actualmente por la suspensión temporal del IVA, lo que significa que los compradores pagan en su lugar el impuesto de transferencia reducido del 3.09%. Este tipo inferior es válido para las nuevas construcciones compradas antes del 31 de diciembre de 2026^{[9]Fuente: KPGM — Grecia: prórroga de la suspensión del IVA en bienes inmuebles}.

Otros costes estándar incluyen:

• 1.5% en honorarios legales;
• 0.5% en concepto de tasas catastrales;
• 0.3% para la revisión del ingeniero.

Total estimado. Estos cargos adicionales ascienden aproximadamente al 5.5% del valor de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de €400,000 incurriría en unos €22,000 de costes añadidos.

Impuestos en Grecia para titulares de fondos

Dividendos. Los residentes fiscales griegos pagan una retención a cuenta del 5% sobre los dividendos recibidos tanto de empresas nacionales como extranjeras. Esto también se aplica a la mayoría de las distribuciones de fondos.

Ingresos por intereses. La retención a cuenta estándar es del 15%. Sin embargo, se aplica un tipo reducido del 5% a los intereses de los bonos corporativos cotizados obtenidos por residentes fiscales griegos, gracias a los cambios introducidos en la Ley 5193/2025^{[10]Fuente: Actualizaciones fiscales: 25 de abril de 2025, KPMG Grecia}.

Las ganancias de capital tienen tipos impositivos que varían:

• fondos regulados por la UE: las ganancias suelen estar exentas para los inversores particulares;
• fondos de terceros países: las ganancias suelen tributar al 15%, a menos que se aplique un tratado fiscal.

En conjunto, se trata de las tasas impositivas efectivas más bajas y el marco de cumplimiento más sencillo para los inversores en fondos, en comparación con Portugal y Hungría.

Régimen fiscal especial

Grecia ofrece un régimen fiscal de no domicilio (non-dom) para personas con alto patrimonio que decidan reubicarse y convertirse en residentes fiscales griegos^{[11]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Las características principales incluyen:

1. Impuesto de tarifa plana sobre ingresos extranjeros: €100,000 al año. En lugar de pagar impuestos sobre el ingreso global bajo los tipos progresivos estándar, los participantes pagan una cantidad fija de €100,000 al año, independientemente del importe real de los ingresos extranjeros.
2. Duración: hasta 15 años consecutivos.
3. Inclusión familiar: se pueden añadir familiares directos por €20,000 anuales por persona.
4. Requisito de inversión: para calificar, los solicitantes deben invertir al menos €500,000 en Grecia, por ejemplo, en bienes inmuebles, empresas o bonos. Esta inversión debe realizarse en un plazo de 3 años tras entrar en el régimen.
5. Elegibilidad: los solicitantes no deben haber sido residentes fiscales griegos en 7 de los últimos 8 años anteriores a la solicitud.

El impuesto sobre la renta global se aplica en una escala progresiva sin estas exenciones y puede llegar hasta el 45%.

Vía a la ciudadanía. Los inversores no necesitan vivir en el país de forma permanente para mantener un permiso de residencia. Sin embargo, para optar a la ciudadanía griega, deben residir en el país durante al menos 7 años consecutivos.

El proceso comienza con la obtención de una Golden Visa de 5 años y el traslado a Grecia. Después de 5 años de residencia continua, el inversor puede renovar el permiso de residencia o solicitar el estatus de residente de larga duración de la UE (LTR). Este paso es esencial, ya que solo los titulares de LTR pueden solicitar la ciudadanía.

Una vez concedido el estatus de LTR y el inversor ha completado 7 años de residencia legal y continua en total, se convierte en elegible para solicitar un pasaporte griego a través de la naturalización. Los solicitantes deben:

• superar una prueba de dominio del idioma griego;
• superar un examen de historia;
• prestar juramento de lealtad;
• confirmar que no representan una amenaza para la vida o la salud de los ciudadanos griegos;
• demostrar ingresos estables;
• comprometerse a no solicitar prestaciones por desempleo;
• pagar una tasa de solicitud de €700.

Los hijos menores del solicitante principal reciben automáticamente la ciudadanía griega, siempre que residan permanentemente en el país.

Grecia permite la doble ciudadanía, por lo que los inversores no necesitan renunciar a sus primeros pasaportes.

Vía más rápida. Un extranjero puede obtener la residencia permanente y la ciudadanía griega más rápidamente casándose con un ciudadano griego. En este caso, se puede presentar una solicitud de residencia permanente después de 3 años de vivir en el país y la ciudadanía después de 5 años.

1. La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión que permite a los inversores y a sus familias obtener permisos de residencia en Grecia mediante la realización de contribuciones financieras significativas a la economía del país.
2. La vía principal es la compra de bienes inmuebles valorados en un mínimo de €250,000, aunque existen opciones para inversiones en valores y depósitos bancarios.
3. Los inversores pueden obtener rentabilidades del 4—5% de los fondos de inversión y de hasta el 10% de los bienes inmuebles.
4. La residencia en Grecia ofrece varios beneficios, como oportunidades de optimización fiscal, viajes sin visado y acceso a la sanidad pública.
5. Tras 7 años viviendo en Grecia, el inversor puede ser elegible para la ciudadanía, lo que incluye la posibilidad de tener doble ciudadanía.