Golden Visa de Grecia en 2026: cómo obtener la residencia de la UE por inversión

Grecia concede la residencia por inversión a través del programa Golden Visa autorizado por el gobierno. Este programa, en vigor desde 2014, establece las condiciones bajo las cuales los inversores extranjeros pueden obtener un permiso de residencia^{[1]Fuente: Ley Oficial 5038/2023: CAMBIO DE LAS CONDICIONES PARA LA CONCESIÓN DE PERMISOS DE RESIDENCIA CON FINES DE INVERSIÓN}.

La Golden Visa de Grecia otorga un permiso de residencia renovable de 5 años a los inversores por primera vez, lo que representa uno de los plazos iniciales más largos de Europa. En comparación, Portugal e Italia emiten permisos de 2 años al principio, tras los cuales los solicitantes deben volver a recopilar la documentación y pagar las tasas gubernamentales para renovarlo.

Para ser elegible, el solicitante debe aportar al menos €250,000 a la economía griega. Las opciones válidas incluyen la compra de bienes inmuebles, la realización de un depósito en un banco griego o la inversión en títulos valores. La mayoría de los inversores optan por inmuebles, alquilándolos a menudo para generar ingresos pasivos.

Los miembros de la familia pueden ser incluidos en una sola solicitud. 

El plazo de tramitación estándar es de al menos 4 meses.

Un permiso de residencia griego abre las puertas a mucho más que un domicilio mediterráneo: ofrece un refugio seguro para toda la familia, acceso sin visado a todo el espacio Schengen y entrada a la sanidad y educación públicas. Si a esto le sumamos un bajo coste de vida, una excelente rentabilidad del alquiler, una planificación fiscal inteligente y crecientes oportunidades de negocio, resulta fácil entender por qué Grecia sigue atrayendo a inversores de todo el mundo.

1. Mudarse a Grecia o crear un refugio seguro en el país

Con un permiso de residencia griego, los inversores y sus familias disfrutan de un acceso sin restricciones al país, incluso en momentos de cierre de fronteras. Esto significa que pueden pasar sus vacaciones en Grecia en cualquier momento o utilizar el país como refugio seguro en situaciones de emergencia.

La vida en Grecia es envidiable. El clima mediterráneo trae días largos y soleados y una cultura centrada en la vida al aire libre, desde animadas plazas y cafeterías junto al mar hasta montañas, lagos y el mar infinito. El país también es famoso por su gastronomía fresca y de temporada, que constituye una de las dietas más saludables del mundo.

Combinada con su rica historia, sus impresionantes costas y su ritmo pausado, Grecia es un lugar tan adecuado para la vida cotidiana como para el retiro.

2. Permisos de residencia para miembros de la familia

Los inversores pueden incluir a los miembros de su familia en la solicitud: el cónyuge, los hijos menores de 21 años y los padres.

Cada miembro de la familia recibe una tarjeta de residencia independiente con la misma validez y condiciones de renovación que el solicitante principal. Todos disfrutan de residencia legal en Grecia, acceso a la educación y la sanidad, y viajes sin visado dentro del espacio Schengen.

3. Viajes sin visado por el espacio Schengen

Con un permiso de residencia griego, los inversores pueden visitar otros países del espacio Schengen sin visado durante un máximo de 90 días en cualquier periodo de 180 días. Los desplazamientos son sencillos por vía aérea, marítima o terrestre. De este modo, la Golden Visa de Grecia puede facilitar enormemente los viajes de negocios y personales por todo el espacio Schengen.

Los frecuentes vuelos directos desde Atenas y Tesalónica conectan con los principales centros de la UE. La mayoría de las capitales europeas se encuentran a poca distancia, aproximadamente entre 2 y 4 horas. Las rutas regulares de ferri unen El Pireo y Patras con las islas griegas e Italia, lo que resulta ideal para quienes combinan el viaje en coche y por mar.

4. Rentabilidad de la inversión de hasta el 10% anual

Los inversores pueden beneficiarse de una rentabilidad financiera constante sobre sus activos, los cuales pueden venderse una vez obtenida la residencia permanente a los 5 años, o la ciudadanía a los 7 años.

Durante el periodo de tenencia, los bienes inmuebles suelen generar un rendimiento por alquiler estable cercano al 4.5% anual, alcanzando hasta el 10% en algunas ubicaciones^{[2]Fuente: Global Property Guide — Grecia, 15 de junio de 2025}. Los fondos de inversión ofrecen una rentabilidad anual similar, de alrededor del 4—5%.

5. Optimización fiscal

Grecia ofrece atractivos incentivos fiscales para los inversores extranjeros que se conviertan en residentes fiscales. Bajo el régimen «non-dom», un inversor puede optar por pagar un impuesto fijo anual de €100,000 sobre su ingreso global, independientemente de la cantidad real devengada. Los familiares cercanos también pueden beneficiarse de este régimen, pagando cada uno una tasa fija reducida de €20,000 al año^{[3]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Para los jubilados, Grecia ha introducido un incentivo especial: los ingresos por pensiones extranjeras tributan a un tipo fijo del 7% durante un máximo de 15 años^{[4]Fuente: Artículo 5B de la LEY N.º 4172/2013 (ITC)}.

6. Oportunidades de negocio en el mercado único de la UE

Los titulares de la Golden Visa de Grecia no pueden ejercer un trabajo por cuenta ajena remunerado, pero sí pueden poseer y dirigir empresas: constituir una sociedad, actuar como administradores, contratar personal, facturar a clientes y distribuir beneficios en forma de dividendos.

Grecia ofrece acceso al mercado de la UE y actúa como un centro estratégico entre Europa, Oriente Medio y el Norte de África. Además, cuenta con sectores consolidados como el turismo y la hostelería, la logística y el transporte marítimo, el sector agroalimentario, la energía y los servicios tecnológicos.

7. Bajo coste de vida

Grecia ofrece un coste de vida relativamente asequible, especialmente en comparación con los países de Europa Occidental o las principales ciudades de Estados Unidos. Los costes de vida son aproximadamente entre un 30% y un 40% más bajos, y el alquiler es entre un 70% y un 80% más barato que en el Reino Unido y los Estados Unidos.

Una persona sola gasta unos €790 al mes en gastos cotidianos, mientras que una familia de cuatro miembros necesita unos €2,780, excluyendo el alquiler. El alquiler de un piso de un dormitorio fuera del centro urbano de Atenas ronda los €600, mientras que un piso de 3 dormitorios en el centro cuesta aproximadamente €1,100^{[5]Fuente: Numbeo, coste de vida en Grecia}.

8. Uso de los servicios bancarios griegos

Abrir una cuenta bancaria en Grecia es posible tanto para residentes como para no residentes. Los clientes sin residencia suelen tener que acudir en persona a una sucursal y presentar documentación adicional.

Tener un permiso de residencia facilita el proceso, ya que viene acompañado de un número de identificación fiscal griego (AFM) y acceso a TAXISnet, el portal seguro en línea del Estado para servicios fiscales y administrativos. Con estas credenciales, muchos bancos ofrecen ahora un proceso de alta totalmente digital.

Los bancos suelen solicitar:

• pasaporte o documento de identidad;
• AFM y datos fiscales;
• justificante de domicilio;
• número de teléfono;
• justificante de ingresos o profesión.

Para la apertura de cuentas en línea, también se requieren las credenciales de TAXISnet.

9. Acceso a una sanidad de alta calidad

Los titulares de un permiso de residencia en Grecia tienen acceso al sistema público de salud del país. Según el CEOWORLD Healthcare Index 2025, Grecia ocupa el puesto 28 entre 110 países por la eficiencia, asequibilidad y accesibilidad de sus servicios médicos^{[6]Fuente: CEOWORLD Magazine: Países con los mejores sistemas de atención médica, 2025}.

Los inversores deben contratar un seguro de salud privado de conformidad con la normativa de la Golden Visa. Esto otorga acceso tanto a proveedores sanitarios públicos como privados, garantizando una cobertura médica más amplia. El coste de dicho seguro parte de aproximadamente €300 al año.

10. Acceso a la educación

Los hijos de los titulares de la Golden Visa de Grecia tienen acceso a la educación pública gratuita, con enseñanza en griego y apoyo lingüístico disponible. Los colegios internacionales operan principalmente en Atenas y Tesalónica, ofreciendo planes de estudio en inglés o bilingües, con tasas académicas anuales que oscilan entre los €9,000 y los €16,000.

A nivel universitario, los ciudadanos de la UE y del EEE pueden estudiar de forma gratuita en universidades públicas para obtener títulos de grado. Los estudiantes no pertenecientes a la UE, incluidas las familias con Golden Visa, pagan entre €1,500 y €3,000 al año por los programas de grado. La matrícula para los másteres oscila entre €3,000 y €7,000, y algunos programas impartidos en inglés cuestan hasta €12,000 al año.

11. Obtención de la ciudadanía de la UE

El inversor puede solicitar la ciudadanía de Grecia tras 7 años de residencia en el país. Para calificar, los solicitantes deben demostrar su dominio de la lengua griega y superar un examen que abarca la historia, la cultura y el sistema de gobierno de Grecia.

Grecia permite la doble ciudadanía y la ciudadanía múltiple. No se exige a los inversores que renuncien a su ciudadanía de origen, a menos que las leyes de su país natal así lo exijan.

La ciudadanía de Grecia otorga plenos derechos de pertenencia a la Unión Europea. Los ciudadanos pueden vivir y trabajar en cualquier país de la UE sin restricciones, estudiar gratis en universidades públicas, votar en las elecciones nacionales y europeas, y viajar sin visado a 182 países de todo el mundo.

Cualquier persona mayor de 18 años sin antecedentes penales que supere el control estatal de Diligencia debida es elegible para solicitar la Golden Visa de Grecia.

Los miembros de la familia que se pueden incluir en la solicitud son:

• cónyuge o pareja de hecho con un acuerdo de convivencia registrado en Grecia;
• hijos solteros menores de 21 años;
• padres de cualquiera de los cónyuges, de cualquier edad.

Los hijos solteros que sean estudiantes pueden permanecer en el programa hasta los 24 años, siempre que hayan sido incluidos en la solicitud inicial y hayan obtenido su permiso de residencia antes de cumplir los 21 años. Si el hijo continúa estudiando y sigue siendo dependiente económicamente, su permiso se renueva automáticamente hasta los 24 años. A partir de esa edad, se puede seguir renovando, pero solo al amparo del Código de Inmigración general y no como dependiente.

Los inversores inmobiliarios pueden optar a la Golden Visa de Grecia a través de una de las tres vías de inversión inmobiliaria introducidas por la reforma de 2024^{[7]Fuente: Ley 5038/2023, art. 100, según la última modificación de la Ley 5100/2024, art. 64}. El mínimo requerido depende del tipo, la ubicación y el uso previsto del inmueble.

Umbrales de inversión

Grecia establece un umbral de inversión de €800,000 para bienes inmuebles ubicados en las regiones de Ática y Tesalónica, así como en las islas de Míkonos, Santorini y otras islas con más de 3,100 residentes.

Cabe destacar que el umbral de €800,000 se aplica a toda la región de Ática: la región administrativa completa que abarca la ciudad de Atenas, El Pireo y todos los municipios limítrofes, incluidos Kifisia, Glyfada, Marusi, Voula, Vouliagmeni y Chalandri. Ningún suburbio fuera del centro de Atenas reúne los requisitos para un umbral inferior.

Atenas se ha consolidado como el destino líder para los inversores inmobiliarios. Casi el 40% de las transacciones corresponden a compradores extranjeros, muchos de los cuales participan en el programa de Golden Visa.

La inversión mínima es de €400,000 para propiedades situadas en regiones menos conocidas.

Un mínimo excepcional de €250,000 se aplica a dos categorías de inmuebles:

• monumentos arquitectónicos destinados a su restauración, debiendo completarse las obras en un plazo de 5 años;
• conversiones de inmuebles de uso no residencial a uso residencial, debiendo finalizar las obras de construcción antes de presentar la solicitud de la Golden Visa.

Para estos tipos de inmuebles, el umbral de inversión se mantiene en €250,000 independientemente de la región, incluidos el centro de Atenas y las islas. No están sujetos al requisito de superficie mínima.

Normas de compra

El inversor solo puede adquirir un inmueble nuevo y su superficie debe ser de al menos 120 m². Por consiguiente, los extranjeros no pueden obtener un permiso de residencia mediante la compra de estudios o casas pequeñas. Los inmuebles objeto de renovación están exentos de la restricción de superficie mínima.

Un inversor puede comprar bienes inmuebles en cualquier parte de Grecia, ya sea como persona física o a través de una persona jurídica. Cuando la compra se realiza a través de una empresa, se aplican las siguientes condiciones:

• la sede social de la empresa debe estar ubicada dentro de la UE;
• el inversor debe poseer el 100% de las acciones de la sociedad.

Los cónyuges pueden adquirir propiedades en cotitularidad. En este caso, invierten en un único inmueble y su valor total debe alcanzar el umbral mínimo. Por ejemplo, para comprar un apartamento en el centro de Atenas, una pareja solo necesita adquirir un inmueble valorado en al menos €800,000.

Normas de alquiler

Los alquileres de corta duración no están permitidos bajo la normativa de la Golden Visa, incluidos los gestionados a través de plataformas como Airbnb. Si el inversor incumple esta norma, se le revocará el permiso de residencia y se le impondrá una multa de €50,000.

Sin embargo, la obtención de ingresos pasivos sigue siendo posible. Los inversores pueden arrendar sus propiedades mediante contratos de alquiler a largo plazo, obteniendo una rentabilidad media anual de alrededor del 4.4%, alcanzando rendimientos de hasta el 10% en determinadas zonas.

Alternativas a la compra de propiedades como inversión

Alquiler de un complejo hotelero o turístico. En lugar de comprar un inmueble, el inversor puede optar por alquilar alojamiento en un hotel o un apartamento amueblado dentro de un complejo turístico. El contrato de alquiler o multipropiedad debe formalizarse por un periodo de 10 años. La inversión mínima es de €400,000 o €800,000, según la región.

Herencias y donaciones. La Golden Visa de Grecia también la puede obtener una persona que haya heredado un inmueble valorado en más de €400,000 o €800,000, o que lo haya recibido en concepto de donación. Debe superar la comprobación de Diligencia debida y presentar los documentos requeridos para la solicitud del permiso de residencia.

El programa de Golden Visa de Grecia ofrece a los inversores la oportunidad de ser elegibles mediante inversiones en títulos valores. La cantidad de inversión requerida depende del tipo de activo elegido y del número de miembros de la familia incluidos en la solicitud.

Se encuentran disponibles las siguientes opciones:

1. Adquisición de acciones o participaciones en fondos de inversión mobiliaria o alternativos — €350,000.
2. Compra de bonos gubernamentales — €500,000.
3. Inversión de capital en empresas griegas — €400,000, o €500,000 si se invierte en empresas del sector inmobiliario.

Por una inversión de €800,000, los inversores pueden crear de forma independiente una cartera de acciones o bonos corporativos y gubernamentales negociados en las bolsas griegas. En este caso, no existen restricciones sobre el vencimiento de los bonos.

Los fondos de la Golden Visa de Grecia se centran en sectores inmobiliarios comerciales como la logística, los centros de datos, la hostelería y los espacios de oficinas. La fuerte demanda del sector turístico contribuye a mantener el interés en estos segmentos.

Con una inversión mínima inferior de €350,000, las unidades del fondo de inversión ofrecen una alternativa más accesible para los inversores que desean evitar las responsabilidades asociadas con el mantenimiento o la renovación de inmuebles, lo que contrasta claramente con los mayores costes de entrada de la propiedad inmobiliaria directa.

El depósito de una cantidad significativa en una cuenta bancaria griega es otra vía para obtener la residencia mediante el programa Golden Visa de Grecia. El inversor debe depositar al menos €500,000 en una cuenta de depósito a plazo fijo con renovación automática. El plazo inicial del depósito es de un año.

Solo tres países de la UE ofrecen actualmente visados dorados a cambio de un depósito bancario: Grecia, Letonia y Andorra.

Para participar con éxito en el programa de Golden Visa de Grecia, los solicitantes deben aportar un conjunto de documentos tanto del inversor como de los miembros de su familia.

La lista básica de documentos incluye:

• pasaporte internacional válido;
• documento de identidad;
• permiso de residencia, si corresponde;
• formulario de solicitud de Golden Visa cumplimentado;
• justificante del seguro de salud;
• acreditación del origen de los fondos, como extractos bancarios y un contrato de trabajo.

Para incluir a los miembros de la familia en la solicitud, el inversor debe aportar un certificado de matrimonio o de pareja de hecho registrado en Grecia. Se exigen certificados de nacimiento para los hijos y los padres.

Los documentos adicionales dependen de la opción de inversión elegida. Por ejemplo, al comprar bienes inmuebles, el solicitante debe aportar el contrato de compraventa, la inscripción en el Registro de la Propiedad y un certificado que confirme la ausencia de impedimentos legales para la transacción.

Desde el lanzamiento del programa en 2014, Grecia ha concedido casi 90,000 permisos de residencia Golden Visa a inversores y a sus familiares, incluyendo tanto aprobaciones iniciales como renovaciones.

Durante el periodo de 12 meses comprendido entre marzo de 2025 y marzo de 2026, el programa se mantuvo activo, con 7,379 solicitudes de Golden Visa para inversores presentadas, de las cuales 6,199 fueron solicitudes iniciales y 1,180 peticiones de renovación.

Durante ese mismo periodo, las autoridades griegas concedieron 13,127 permisos de residencia para inversores, que incluyeron 10,212 aprobaciones iniciales y 2,915 renovaciones, según el mes de resolución^{[8]Fuente: Migración Legal — marzo de 2026, anexo estadístico mensual}.

Entre los solicitantes de renovación, las nacionalidades predominantes se mantienen en gran medida sin cambios:

• China — 65.6%;
• Turquía — 7.4%;
• Rusia — 6.2%;
• Irán — 3.2%;
• Egipto — 2.9%;
• Líbano — 2.6%.

A fecha de febrero de 2025, el interés también ha crecido entre los solicitantes del Reino Unido y los Estados Unidos^{[9]Fuente: Οικονομικός Ταχυδρόμος, 20 de marzo de 2025}.

Los inversores se convierten en residentes fiscales griegos cuando pasan al menos 183 días al año en el país. Para obtener la condición oficial de residente fiscal, deben solicitarlo ante las autoridades fiscales de Grecia.

Impuestos sobre la propiedad en Grecia

Los compradores de propiedades en Grecia deben presupuestar varios impuestos y tasas adicionales al precio de compra.

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales del 3.09% se aplica a las propiedades de reventa. El 24% de IVA se aplica a las propiedades de nueva construcción adquiridas directamente a un promotor.

Sin embargo, la mayoría de los promotores optan actualmente por la suspensión temporal del IVA, lo que significa que los compradores pagan en su lugar el tipo reducido del 3.09% por transmisión patrimonial. Este tipo más bajo es válido para las viviendas de obra nueva adquiridas antes del 31 de diciembre de 2026^{[10]Fuente: KPMG — Grecia: la suspensión del IVA en bienes inmuebles se prorroga}.

Otros costes estándar incluyen:

• 1.5% en honorarios legales;
• 0.5% para tasas catastrales;
• 0.3% para la revisión del técnico o ingeniero.

Total estimado. Estos gastos adicionales ascienden aproximadamente al 5.5% del valor de la propiedad. Por ejemplo, una propiedad de €400,000 acarrearía unos €22,000 en costes añadidos.

Impuestos en Grecia para titulares de fondos

Dividendos. Los residentes fiscales griegos pagan una retención fiscal del 5% sobre los dividendos percibidos tanto de sociedades nacionales como extranjeras. Esto se aplica también a la mayoría de las distribuciones de los fondos.

Ingresos por intereses. La retención fiscal estándar es del 15%. Sin embargo, se aplica un tipo reducido del 5% a los intereses derivados de bonos corporativos cotizados percibidos por residentes fiscales griegos, gracias a las modificaciones introducidas por la Ley 5193/2025^{[11]Fuente: Tax Updates: 25 de abril de 2025, KPMG Grecia}.

Ganancias de capital. Los tipos impositivos varían:

• fondos regulados por la UE — las ganancias suelen estar exentas para los inversores particulares;
• fondos de terceros países — las ganancias suelen tributar al 15%, a menos que sea aplicable un convenio de doble imposición.

En conjunto, esto representa los tipos impositivos efectivos más bajos y el marco de cumplimiento más sencillo para los inversores en fondos, en comparación con Portugal y Hungría.

Régimen fiscal especial

Grecia ofrece un régimen fiscal para no domiciliados (non-dom) dirigido a personas de alto patrimonio que decidan trasladarse y convertirse en residentes fiscales griegos^{[3]Fuente: Autoridad Independiente de Ingresos Públicos de Grecia — Incentivos fiscales para atraer a nuevos residentes fiscales}.

Sus características clave incluyen:

1. Impuesto fijo sobre los ingresos extranjeros: €100,000 al año. En lugar de tributar por los ingresos globales bajo los tipos progresivos habituales, los participantes pagan una cantidad fija de €100,000 al año, independientemente del importe real de los ingresos obtenidos en el extranjero.
2. Duración: hasta 15 años consecutivos.
3. Inclusión familiar: los familiares directos pueden añadirse por €20,000 anuales por persona.
4. Requisito de inversión: para ser elegibles, los solicitantes deben invertir al menos €500,000 en Grecia, por ejemplo en bienes inmuebles, empresas o bonos. Esta inversión debe realizarse en un plazo de 3 años desde la entrada en el régimen.
5. Elegibilidad: los solicitantes no deben haber sido residentes fiscales griegos en 7 de los últimos 8 años anteriores a la solicitud.

El impuesto sobre la renta global se calcula mediante una escala progresiva sin estas exenciones y puede llegar hasta el 45%.

Entre los países con programas de Golden Visa, solo Italia ofrece también un régimen fiscal especial para nuevos residentes. Sin embargo, su impuesto fijo anual sobre los ingresos de fuente extranjera es significativamente más elevado, situándose en €300,000, frente a los €100,000 de Grecia.

Vía hacia la ciudadanía. Los inversores no necesitan vivir permanentemente en el país para mantener el permiso de residencia. Sin embargo, para calificar para la ciudadanía de Grecia, deben residir en el país durante al menos 7 años consecutivos.

El proceso comienza con la obtención de una Golden Visa de 5 años y el traslado a Grecia. Tras 5 años de residencia continua, el inversor puede renovar el permiso de residencia o solicitar el estatuto de residente de larga duración de la UE (LTR). Este paso es esencial, ya que solo los titulares del estatuto LTR pueden solicitar la ciudadanía.

Una vez concedido el estatuto LTR y tras haber completado el inversor un total de 7 años de residencia legal y continua, pasa a ser elegible para solicitar un pasaporte griego mediante naturalización. Los solicitantes deben:

• superar una prueba de dominio del idioma griego;
• superar un examen de historia;
• prestar juramento de fidelidad;
• confirmar que no representan una amenaza para la vida o la salud de los ciudadanos griegos;
• demostrar un ingreso estable;
• comprometerse a no solicitar prestaciones por desempleo;
• pagar una tasa de solicitud de €700.

Los hijos menores de edad del solicitante principal reciben automáticamente la ciudadanía de Grecia, siempre que residan de forma permanente en el país.

Grecia permite la doble ciudadanía, por lo que los inversores no necesitan renunciar a sus primeros pasaportes.

Vía más rápida. Un extranjero puede obtener la residencia permanente y la ciudadanía de Grecia de forma más rápida al contraer matrimonio con un ciudadano griego. En este caso, la solicitud de residencia permanente puede presentarse tras 3 años de vida en el país y la ciudadanía tras 5 años.

1. La Golden Visa de Grecia es un programa de residencia por inversión que permite a los inversores y a sus familias obtener permisos de residencia en Grecia mediante aportaciones financieras significativas a la economía del país.
2. La vía principal es la compra de bienes inmuebles valorados en un mínimo de €250,000, aunque existen opciones para inversiones en títulos valores y depósitos bancarios.
3. Los inversores pueden obtener rendimientos del 4—5% a través de fondos de inversión y de hasta el 10% mediante bienes inmuebles.
4. La residencia en Grecia ofrece diversos beneficios, como oportunidades de optimización fiscal, viajes sin visado y acceso a la sanidad pública.
5. Tras 7 años de residencia en Grecia, el inversor puede optar a la ciudadanía, lo que incluye la posibilidad de conservar la doble ciudadanía.